Destaque Informativo Dezembro 2006 Evolução do Mercado Imobiliário no Grande Porto Informação: – Evolução do parque habitacional – Tipologias dos fogos construídos – Preços do mercado de habitação (Aquisição) – Preços do mercado de habitação (Arrendamento) – Preços do mercado de escritórios – Comércio – Preços do mercado de terrenos Fontes utilizadas: Instituto Nacional de Estatística: – Estatísticas da construção – Anuários Estatísticos da Região Norte – Valores de avaliação bancária na habitação “Confidencial Imobiliário” – Newsletter imobiliária portuguesa. Publicação mensal Gabinete de Estudos e Planeamento Departamento Municipal de Estudos Praça General Humberto Delgado 4049-001 Porto Tel. 222 097 008 Fax 222 097 081 [email protected] Equipa técnica: Carlos Oliveira Ana Azenha Sérgio Rocha (cartografia) A segunda metade da década de 90 foi caracterizada por um ritmo elevado de construção de novos fogos na maioria dos concelhos vizinhos do Porto, onde a expansão das infra-estruturas e a abertura de novas frentesde urbanização tornou possível um elevado crescimento da oferta residencial. Esta evolução constitui igualmente um reflexo do reduzido esforço em reabilitação urbana que continua a caracterizar um país onde, entre 1996 e 2004,apenas 16 % das obras concluídas em edifícios para habitação correspondiam a ampliações, alterações e reconstruções (menos de 11 % na GAMP). Apesar do ritmo de licenciamentos ter vindo a diminuir desde o ano 2000, reflectindo o abrandamento geral da economia portuguesa, a Grande Área Metropolitana do Porto (GAMP) contava em 2004 com mais 220 951 fogos do que em 1994. Os novos fogos apresentam-se muito diversificados do ponto devista da relaçãoentre a localização e a tipologia. A crescente segmentação do mercado, aliada ao carácter diversificado dos padrões de ocupação do território no interior da GAMP, poderão ajudar a explicar esta diferenciação da oferta residencial. No caso concreto do Porto, onde a proporção de tipologias T0 e T1, mas também de T4 ou superior encontra-se entre as mais elevadas, o grau de polarização da oferta constitui, aparentemente, um reflexo do diferencial que o concelho mantém face aos seus vizinhos, relativamente ao preço por metro quadrado. Com efeito, se os estratos sociais mais elevados continuam a manifestar a sua preferência pelo Porto, independentemente do preço dos imóveis, os segmentos intermédios têm vindo, em larga medida, a optar pelos concelhos vizinhos. Independentemente das causas do fenómeno, os dados indicam que nos últimos anos as disparidades relativamente aos preços não só não se atenuaram como ter-se-ão agravado, dado que várias das zonas mais caras da GAMP, em particular as que se situam na zona ocidental da cidade, encontram-se frequentemente entre as de maior crescimento dos preços do mercado habitacional, não só para venda como também para arrendamento. O diferencial de preços, a disponibilidade de espaço, a infra-estruturação dos concelhos vizinhos do Porto e as transformações sócio-económicas, terão igualmente impulsionado movimentos centrífugos relativamente a outros segmentos do mercado imobiliário, como o comércio. Tendo crescido consideravelmente nos últimos dez anos, a oferta localizada fora do Porto permitiu a emergência de novas polaridades centradas no consumo, contribuindo decisivamente para a transformação do espaço metropolitano. Estas novas realidades lançam desafios significativos no plano da qualidade de vida e da sustentabilidade do desenvolvimento urbano. As implicações decorrentes da emergência, à escala metropolitana, de um modelo territorial crescentemente fragmentado, polarizado e diversificado, obrigam pois a um aprofundamento do conhecimento das relações entre os diferentes domínios sectoriais de intervenção, em particular no que toca aos transportes e às redes de equipamentos, assim como à definição de estratégias e medidas concertadas à escala supra-municipal. Destaque Informativo – Evolução do Mercado Imobiliário no Grande Porto | 2 Evolução do Parque Habitacional (figura 1) Crescimento do número de fogos nos concelhos da Grande Área Metropolitana do Porto, 1994-2004 N Póvoa de Varzim Em10 anos, o crescimento do parque habitacional da Grande Área Metropolitana do Porto (GAMP) foi de aproximadamente 35 %, atingindo 725.621 alojamentos em 2004 (22 % do parque habitacional português). Este crescimento, claramente superior ao registado no conjunto do país (14 %), repartiu-se de forma desigual pelo território da GAMP (figura 1). O elevado acréscimo registado na Maia (67 %), no conjunto Santo Tirso/Trofa (63 %) ou em Valongo (54 %) contrasta com o incremento mais moderado, observado nos espaços de urbanização mais consolidada, como os concelhos do Porto e de Espinho (9 %). Vila do Conde Santo Tirso / Trofa Maia Taxa de variação (%) 9 – 20 21 – 30 31 – 40 41 – 50 51 – 68 Valongo Matosinhos Porto Gondomar Vila Nova de Gaia Espinho Santa Maria da Feira Arouca São João da Madeira 0 10 20 km (figura 2) Evolução do número de fogos licenciados e concluídos na Grande Área Metropolitana do Porto, 1996-2004 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 1996 1997 Licenciados 1998 1999 Concluídos 2000 2001 2002 2003 2004 Os dados referentes à evolução do número de fogos licenciados e construídos revelam, contudo, que a expansão construtiva que caracterizou a segunda metade da década de 90 tem vindo a registar um forte abrandamento nos últimos anos. A figura 2 revela que a partir do ano 2000, o número de alojamentos licenciados anualmente diminuiu de forma considerável, tendência que dois anos mais tarde se reflecte igualmente nas estatísticas referentes à conclusão dos fogos. Destaque Informativo – Evolução do Mercado Imobiliário no Grande Porto | 3 Tipologias dos Fogos Construídos (figura 3) Proporção de T0 e T1 constuídos em 2003 e 2004 (%) (figura 4) Proporção de T2 constuídos em 2003 e 2004 (%) N Póvoa de Varzim Vila do Conde N Póvoa de Varzim Vila do Conde Trofa Trofa Santo Tirso Maia Maia Valongo Matosinhos Valongo Matosinhos Porto Porto Gondomar Gondomar Vila Nova de Gaia Vila Nova de Gaia Espinho (%) Espinho (%) Santa Maria da Feira [1 – 3[ [3 – 6[ [6 – 9[ [9 – 15[ [15 – 22] Santo Tirso São João da Madeira 0 10 Santa Maria da Feira [17 – 20[ [20 – 30[ [30 – 40[ [40 – 50[ [50 – 55] Arouca 20 km (figura 5) Proporção de T3 constuídos em 2003 e 2004 (%) Arouca São João da Madeira 0 10 20 km (figura 6) Proporção de T4 ou superior constuídos em 2003 e 20004 (%) N Póvoa de Varzim N Póvoa de Varzim Vila do Conde Trofa Vila do Conde Santo Tirso Trofa Santo Tirso Maia Maia Valongo Matosinhos Valongo Matosinhos Porto Porto Gondomar Gondomar Vila Nova de Gaia Vila Nova de Gaia Espinho (%) Espinho [25 – 30[ [30 – 35[ [35 – 40[ [40 – 50[ [50 – 70] Santa Maria da Feira (%) Arouca São João da Madeira 0 10 20 km Reflectindo a grande diversidade da oferta residencial, os concelhos da Grande Área Metropolitana do Porto apresentam perfis diferenciados do ponto de vista das tipologias de fogos construídos em 2003 e 2004. Nos concelhos de urbanização mais consolidada, como o Porto, Matosinhos e Vila Nova de Gaia, a construção de pequenos alojamentos (T0 e T1) é significativa, contrastando com o predomínio de tipologias de maior Santa Maria da Feira [2 – 9[ [9 – 12[ [12 – 16[ [16 – 23] Arouca São João da Madeira 0 10 20 km dimensão (T3), característico de Santa Maria da Feira, Santo Tirso ou Arouca. Se no Porto a construção de fogos de reduzidas dimensões tem sido significativa, o mesmo se verifica relativamente à proporção de alojamentos de grandes dimensões (tipologia T4 ou superior), a mais elevada entre os concelhos da GAMP. Destaque Informativo – Evolução do Mercado Imobiliário no Grande Porto | 4 Preços do Mercado de Habitação – Aquisição (figura 7) Valores unitários (€/m2) de avaliação bancária da habitação no Porto, no 3º trimestre de 2006, e variação nominal entre o 3º trimestre de 2001 e o período homólogo de 2006 (%) 13,3 % N 5,7 % Cintura Exterior 12,2 % Núcleo Litoral Cintura Interior Valor médio (€/m2) 1326 1368 1633 Dados não disponíveis 0 1 Núcleo Histórico 2 km (figura 8) Valores unitários (€/m2) de avaliação bancária da habitação nos concelhos do Grande Porto, no 3º trimestre de 2006, e variação nominal entre o 3º trimestre de 2001 e o período homólogo de 2006 (%) N 32,0 % Póvoa de Varzim 23,8 % Vila do Conde 3,5 % –11,8 % 9,4 % Maia Valongo Matosinhos Porto 9,1 % 7,1 % Valor médio (€/m2) 900 – 1000 1001 – 1200 1201 – 1300 1301 – 1400 –4,8 % Gondomar Vila Nova de Gaia 15,7 % Espinho 0 5 10 km Os dados do Instituto Nacional de Estatística referentes aos valores de avaliação da habitação em diferentes zonas do Porto e nos concelhos vizinho, revelam que permanece considerável a disparidade entre as diversas localizações. O conjunto formado pelas freguesias mais ocidentais do Porto (“núcleo litoral”) apresenta preços particularmente elevados, tendo o seu crescimento sido superior ao registado em outras zonas da cidade (figura 7). Os dados revelam ainda que as disparidades intra-metropolitanas aumentaram ao longo dos últimos anos. Com efeito, entre o 3º trimestre de 2001 e o período homólogo de 2006, o incremento dos preços observado na maioria dos concelhos litorais foi superior à média metropolitana de 8,0 %. Pelo contrário em Gondomar e Valongo, concelhos cujos preços da habitação se encontram entre os mais acessíveis, verificou-se no mesmo período uma redução (figura 8). Destaque Informativo – Evolução do Mercado Imobiliário no Grande Porto | 5 Preços do Mercado Habitação – Arrendamento (figura 9) Preços do mercado de arrendamento em Janeiro de 2006 (em €/m2), e variação nominal entre Janeiro de 2000 e Janeiro de 2006 (%) Convergindo com os dados relativos à aquisição de alojamentos, a zona ocidental do Porto (Foz/Nevogilde) apresenta-se como a mais cara entre as avaliadas pela revista “Confidencial Imobiliário”, também do ponto de vista do arrendamento (figura 9). 5,1 % –2,6 % –4,2 % N 50,9 % €/m2 5–7 7–9 9 – 12 Paranhos Ramalde Aldoar Nevogilde Cedofeita Campanhã Lordelo do Ouro Santo Ildefonso Foz do Douro Massarelos Bonfim Vitória Miragaia Sé São Nicolau 0 1 2 km 0,5 % 5,6 % –10,3 % 13,8 % Preços do Mercado de Escritórios (figura 10) Preços do mercado de escritórios em Janeiro de 2006 (em €/m2) Os dados disponíveis relativos à aquisição de espaços paraescritórios permitem apenas identificar as diferenças entre três localizações centrais do Porto (figura 10). Entre Janeiro de 2000 e Janeiro de 2006, os preços por metro quadrado baixaram ligeiramente em Gonçalo Cristóvão (– 0,6 %), tendo crescido 2 % no Marquês de Pombal/Constituição e 4 % na Boavista/Rotunda. Esta última zona permaneceu a mais cara da cidade, entre as incluídas na base de dados da revista “Confidencial Imobiliário”. Boavista/Rotunda € 1.432 M. de Pombal/Constituição € 1.099 N Gonçalo Cristovão € 1.150 0 1 2 km Destaque Informativo – Evolução do Mercado Imobiliário no Grande Porto | 6 Comércio (figura 11) Preço dos espaços comerciais, em Janeiro de 2006 (€/m2) Boavista/Rotunda € 1.687 Os dados relativos à venda de espaços comerciais revelam que a Baixa permanece a zona mais cara da cidade, entre as incluídas na amostra recolhida pela revista “Confidencial Imobiliário”. Relativamente a este indicador, a Baixa é seguida pela Boavista/Rotunda. Ambas as zonas apresentam valores superiores aos de Cedofeita, Marquês do Pombal/Constituição e Matosinhos (figura 11). M. de Pombal/Constituição € 1.356 Matosinhos € 1.433 N Cedofeita € 1.473 Baixa € 1.931 0 1 2 km (figura 12) Localização e Área Bruta Locável das grandes superfícies comerciais do Grande Porto, em 2006 N Desde 1995, o número de centros comerciais localizados nos concelhos vizinhos do Porto nãotem parado de aumentar, sendo a soma da sua Área Bruta Locável actualmente de cercade 280.000m2 (figura 12). A ofertacomercial situada nestes concelhos tem vindo a diversificar-se, em virtude da introdução de novos formatos, como os Outlet Centres ou a loja da cadeia “El Corte Inglês”. Póvoa de Varzim Factory 12.500 m2 Maia Shopping 28.949 m2 Vila do Conde Norte Shopping 72.050 m2 Maia Matosinhos Arrábida Shopping 56.570 m2 Valongo Parque Nascente 63.000 m2 Porto Grijó Outlet 11.000 m2 Dolce Vita 42.000 m2 Gondomar Gaia Shopping 59.261 m2 Vila Nova de Gaia El Corte Inglês 42.000 m2 (*) Shopping Centre Outlet “Department Store” (*) Área de vendas Espinho 0 5 10 km Destaque Informativo – Evolução do Mercado Imobiliário no Grande Porto | 7 Preços do Mercado de Terrenos (figura 14) Preços dos terrenos para habitação, no Porto, em Janeiro de 2006 (€/m2) (figura 13) Variação nominal dos preços dos terrenos para habitação, entre Janeiro de 2001 e Janeiro de 2006 (%) Ramalde € 282 Matosinhos Boavista/Rotunda € 365 Paranhos € 255 Rio Tinto / S. Mamede Infesta N Porto - Ramalde Miramar / Granja Gaia / Candal / Sto Ovídio Lavadores / Salgueiros Maia Porto - Foz / Gomes Costa Espinho Porto - Boavista / Rotunda 0 Porto - Paranhos 0 20 40 60 Foz/Gomes da Costa € 448 80 1 2 km Fonte: Confidencial Imobiliário (figura 15) Preços do mercado de terrenos para habitação e indústria, no Grande Porto, em Janeiro de 2006 (€/m2) N Póvoa de Varzim Maia Habitação: € 247 Indústria: € 141 Os valores relativos aos terrenos apresentam-se particularmente elevados na zona ocidental do Porto (Foz/Gomes da Costa), à semelhança do observado relativamente ao arrendamento e ao custo da habitação (figura 14). Nos concelhos vizinhos do Porto, os preços dos terrenos para a habitação são mais elevados no litoral (figura 15) e, em particular, em Matosinhos, que em virtude de um crescimento excepcionalmente elevado (figura 13) apresenta valores superiores aos de algumas áreas do Porto. No entanto, em certas zonas de custo tradicionalmente mais acessível, como Rio Tinto/São Mamede de Infesta, os preços dos terrenos para habitação subiram consideravelmente. Quanto aos terrenos para a indústria, os dados revelam que os valores relativos à Maia permanecem claramente superiores aos de Vila Nova de Gaia. Rio Tinto/ São Mamede Habitação: € 211 Vila do Conde Matosinhos Habitação: € 330 Maia Gaia/Candal/ Santo Ovídio Habitação: € 220 Indústria: € 104 Valongo Matosinhos Porto Gondomar Lavadores/ Salgueiros Habitação: € 208 Miramar/Granja Habitação: € 245 Habitação Indústria Vila Nova de Gaia Espinho Espinho Habitação: € 290 0 5 10 km
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