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Maio | 2014
ÁREA DE PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Legislação publicada no Diário da República | 1
Recentes decisões dos tribunais superiores:
- Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça | 2/3
- Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa | 3
- Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto | 4/5
- Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra | 5/6
- Acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães | 6
Concursos Públicos:
Brasil e Timor-Leste | 7
Novidades do Mercado | 8/9
LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA
Maio 2014
I Série
- Alteração simplificada do Plano Director Municipal de Lisboa - Aviso n.º 5804/2014, de 08/05;
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- Lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo - Lei n.º 31/2014,
de 30/05;
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- Aprova o procedimento extrajudicial pré-executivo - Lei n.º 32/2014.
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES
I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça
Arrendamento rural; Extinção da instância;
Exploração agrícola; Acórdão de 15-05-2014:
“Uma acção relativa a arrendamento rural pode
ser instaurada ou prosseguir se, notificada uma
parte para o contrato verbalmente celebrado ser
reduzido a escrito, a mesma se recusar a tal,
com o argumento de não concordar com o seu
clausulado.
Utiliza o arrendado para outros fins e dá aso à
resolução do contrato por parte do senhorio, um
arrendatário num contrato de arrendamento rural em que a terra é dada para exploração agrícola mas é utlizada para exploração pecuária.”
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Compra e venda; empreitada; coisa defeituosa;
vício de construção; Acórdão de 13-05-2014:
“O regime de responsabilidade perante adquirente
de edifício reconstruído, pelos defeitos resultantes de vícios de construção, previsto no art.
1225.º, n.º 4, do CC, é aplicável ao empreiteiro
que actua apenas como construtor ou também
como construtor vendedor, bem como ao vendedor
que tenha sido o seu construtor – o vendedor
que teve o domínio da construção –, apesar de
inexistir empreitada.
O direito à reparação da coisa vendida, exercido na acção (de cumprimento), em execução
da garantia edilícia assenta na culpa presumida
do vendedor.
Sobre o vendedor recai o ónus de ilidir a presunção legal, mediante a adequada prova em contrário, ou seja, o vendedor deve fazer a prova
de que ignorava, sem culpa, do vício ou de falta
de qualidade da coisa, como facto impeditivo do
direito invocado pelo autor.”
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imposta (que considera imputável ao outro contraente) - de um contrato de mediação imobiliária
e uma vez que tal contrato se mostra legalmente
sujeito a forma escrita, a admissibilidade de
declaração tácita por parte de algum dos contraentes depende, não apenas da concludência
dos comportamentos ou condutas materiais, mas
também da circunstância de os factos em que
se corporizam tais comportamentos terem algum
suporte em documento escrito.
Não se tendo provado qualquer convenção das
partes acerca da remuneração do pretenso mediador e resultando tal insuficiência da factualidade
constitutiva, integradora da causa de pedir, do
insucesso probatório da autora, a dúvida existente
no momento da decisão do litígio incide sobre a
própria existência de um direito à remuneração,
emergente de convenção efectivamente celebrada entre as partes, e não apenas sobre o exacto
cômputo ou valor dessa retribuição devida ao
pretenso mediador – o que exclui a possibilidade
de se relegar para liquidação o apuramento do
valor da remuneração devida.”
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Contrato de mediação imobiliária; forma legal;
nulidade; declaração tácita; direito à remuneração; mediador; condenação genérica; Acórdão de
07-05-2014:
“O contrato de mediação imobiliária é um contrato formal por força da lei, que impõe a sua
sujeição à forma escrita, com menção obrigatória
das especificações legalmente previstas (entre
as quais avulta o estabelecimento contratual
das condições de remuneração do mediador, nomeadamente o montante, percentagem e forma
de pagamento, com indicação da taxa de IVA
aplicável), prescrevendo –se ainda que o incumprimento de tais exigências de forma gera a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo,
ser invocada pela empresa de mediação.
Assentando a pretensão do autor na celebração
– embora com desrespeito da forma legalmente
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)
I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça
II - Acórdãos do Tribunal da Relação de
Lisboa
Contrato de empreitada; subempreitada; defeito
da obra; cumprimento defeituoso; ónus da prova;
reconvenção; Acórdão de 07-05-2014:
Contrato-Promessa de Compra e Venda; Resolução
do contrato; Alteração anormal das circunstâncias; Vistas – Acórdão de 15-05-2014:
“Estando em causa o incumprimento de um contrato de subempreitada reciprocamente imputado pelas partes uma à outra, é sobre o dono da
obra (empreiteiro) que recai o ónus da prova da
existência dos defeitos alegados.
Feita a prova referida em I), o subempreiteiro,
se quiser afastar a sua responsabilidade, terá
que ilidir a presunção legal de culpa que sobre
si recai.
O facto de o dono da obra (empreiteiro) não ter
provado o incumprimento do subempreiteiro
nos termos referidos em I) não implica automaticamente a procedência da reconvenção por
este deduzida em vista do pagamento da obra
que realizou.
Enquanto pedido formulado pelo réu contra o
autor dentro do mesmo processo, a procedência
da reconvenção depende da demonstração pelo
reconvinte dos factos constitutivos do direito
alegado.”
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“A resolução do contrato por alteração anormal
das circunstâncias que constituíram a base do
negócio, aponta, via de regra, para a imprevisibilidade de tal alteração. II – Assim, haverá fundamento para a resolução quando as alterações
forem de tal monta que no momento da realização
do contrato se considerassem completamente
impossíveis. III - Dispensa-se no entanto a imprevisibilidade nos casos em que a boa-fé obrigaria
a outra parte a aceitar que o contrato ficasse
dependente da manutenção da circunstância
alterada. IV – A afetação das iniciais vistas do
prédio prometido vender, em consequência de
obras realizadas em prédio vizinho, devidamente
licenciadas, e sem que se substancie violação,
por esse ato de licenciamento, do PDM respetivo, não constituem, só por si, a referida alteração
anormal das circunstâncias.”
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)
III-Acórdãos do Tribunal da Relação do
Porto
Contrato de empreitada; Ónus de alegação; Defeitos;
Excepção de não cumprimento do contrato; Proporcionalidade; Culpa do lesado – Acórdão de
05-05-2014:
“No actual processo civil as partes continuam oneradas à alegação dos factos essenciais que constituem
a causa de pedir e daqueles em que se baseiam as
excepções invocadas (artigo 5º, nº 1, do Código de
Processo Civil), apenas podendo ser oficiosamente
considerados os factos instrumentais, com função
meramente probatória, que resultem da instrução
da causa (artigo 5º, nº 2, alínea a), do Código de
Processo Civil), os factos complementares ou concretizadores dos factos essenciais alegados pelas
partes que resultem da instrução da causa e sobre
os quais as partes tenham tido a oportunidade de se
pronunciar (artigo 5º, nº 2, alínea b), do Código de
Processo Civil) e os factos notórios e aqueles de que
o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções (artigo 5º, nº 2, alínea c), do
Código de Processo Civil).
A circunstância de certa questão ser de conhecimento oficioso do tribunal, como sucede, por exemplo, com as excepções peremptórias cuja invocação
a lei não torne dependente da vontade do interessado
(artigo 579º do Código de Processo Civil) ou com a
culpa do lesado (artigo 572º do Código Civil), não
significa que o tribunal deva oficiosamente carrear
para os autos a factualidade integradora dessas
questões de conhecimento oficioso; a oficiosidade
nesses casos, na falta de previsão expressa que disponha em sentido diverso, como sucede, por exemplo,
no artigo 11º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, apenas opera no conhecimento
das questões e em face dos factos que tenham sido
adquiridos no processo.
A relação obrigacional não é actualmente atomisticamente concebida, mas antes percepcionada
em termos complexos ou orgânicos, avultando
nela, além dos deveres principais ou primários de
prestação, entre outros, os denominados deveres
acessórios de conduta, nos quais se inclui o dever
de zelar por que seja conservada a integridade da
coisa prestada.
A natureza e a finalidade da prestação executada
pela recorrente para protecção do trabalho por si
desenvolvido conduz a que a aferição do correcto
cumprimento desta obrigação não coincida com o
termo da prestação principal, mas antes se estenda
até ao momento em que deve ser removida aquela
protecção.
Tirando os casos previstos no artigo 429º do Código Civil, a excepção de não cumprimento do contrato apenas é invocável pelo contraente que deva
cumprir em último lugar ou, nos casos em que o
cumprimento seja simultâneo, por qualquer dos
contraentes.
A excepção de não cumprimento do contrato está
subordinada ao requisito da proporcionalidade no
seu uso quando esteja em causa um incumprimento
parcial ou um cumprimento defeituoso.
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Porque a culpa do lesado é de conhecimento oficioso do tribunal (artigo 572º do Código Civil), mesmo tratando-se de questão que não foi suscitada
perante o tribunal a quo, deve o tribunal ad quem
conhecer dela.
A fase de eliminação dos defeitos da obra é ela
própria uma fase potencialmente litigiosa, pelo que
não se apresenta com a certeza inerente ao decurso
do tempo ou à interpelação que justificam o regime
excepcional do artigo 610º do Código de Processo
Civil.
Pelas razões acima enunciadas, o artigo 610º do
Código de Processo Civil não é aplicável, nem sequer por analogia, ao caso de procedência da excepção de não cumprimento do contrato, o que
conduz a que, numa tal eventualidade, haja lugar a
uma absolvição do pedido, embora essa absolvição
tenha uma projecção restrita, na medida em que
superado o obstáculo que determinou a procedência
da excepção, poderá o titular do crédito cujo exercício foi paralisado obter a satisfação do mesmo, se
necessário, por via coerciva, usando para tanto os
meios declarativos.”
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)
III-Acórdãos do Tribunal da Relação do
Porto
IV-Acórdãos do Tribunal da Relação de
Coimbra:
Contrato de empreitada de consumo; Incumprimento
– Acórdão de 08-05-2014:
Servidão de passagem; Servidão por usucapião;
Extinção; Desnecessidade; Conceito jurídico; Juízo
de proporcionalidade actualizado – Acórdão de 1305-2014:
“A actual redacção do artº. 1°-A, nº. 2, do Decreto Lei nº. 67/2003, de 8 de Abril, não excluindo
os bens imóveis, permite abranger não apenas
a empreitada de construção, mas também a empreitada de reparação ou modificação, sob pena
da alteração que o diploma encerra, em termos
de redacção, apesar de relevante, não ter significado prático.
O regime do Decreto Lei nº. 67/2003, de 8 de
Abril, é aplicável ao contrato de construção de
imóvel, desde que o dono da obra seja consumidor, sendo incompreensível que o mesmo regime não seja aplicável quando o dono da obra
contrata a reparação do imóvel. Essencial é que
se esteja perante uma relação de consumo entre
o dono da obra e o empreiteiro, sendo que esta
relação ocorre sempre que o empreiteiro exerça, com carácter profissional, essa actividade, e
o dono da obra seja um consumidor, visando, a
mesma, fins não profissionais.
O condomínio pode ser considerado consumidor,
no entanto, ao estarmos perante um regime especial, que afasta as regras do regime geral do
Código Civil, as qualidades dos contraentes que
permitem estabelecer a relação de consumo têm
que se encontrar alegadas e demonstradas no
processo, incumbindo ao consumidor o respectivo ónus, pelo que, desconhecendo-se a que se
destinam a maioria das fracções (se estão afectas a habitação ou uso profissional) não é possível
qualificar o contrato celebrado como de empreitada de consumo.
Só se pode falar em recusa de cumprimento definitivo no contrato de empreitada, quando de
todo o circunstancialismo se puder concluir, de
acordo com as regras da experiência comum, por
uma recusa definitiva, firme, categórica de cumprimento por parte do empreiteiro.”
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“A desnecessidade capaz de conduzir à extinção
da servidão (que tenha sido constituída por usucapião ou legalmente) tem de ser objectiva do
prédio dominante; mas não tem forçosamente
que resultar duma alteração verificada em momento superveniente à respectiva constituição e
que tenha retirado toda e qualquer a utilidade à
servidão.
Embora seja imanente e essencial à servidão que
a mesma traga proveito ao prédio dominante,
esse proveito pode não se justificar face à dimensão do encargo que resulta para o prédio serviente e à utilidade/proveito que proporciona ao prédio dominante; nesta hipótese, há que efectuar
um juízo de proporcionalidade actualizado sobre
os interesses em jogo e caso haja alternativa –
caso, com um mínimo de prejuízo para o prédio
dominante, esteja garantida uma acessibilidade,
em termos de comodidade e regularidade, ao
prédio dominante, sem onerar, desnecessariamente, o prédio serviente – deve permitir-se a
extinção, por desnecessidade, da servidão.
Não basta pois (para a extinção da servidão por
desnecessidade) que, para além da passagem
objecto da servidão, exista outra via de acesso
do prédio dominante para a via pública, porquanto é necessário que esse outro acesso ofereça
condições de utilização similares, ou, pelo menos, não desproporcionalmente agravadas.”
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Benfeitoria; Prédio urbano; Terreno alheio –
Acórdão de 13-05-2014:
“De harmonia com a orientação jurisprudencial
prevalecente, o prédio urbano construído, pelos
cônjuges, terreno de um só deles, deve ser considerado uma benfeitoria e como tal deve ser descrito
no inventário consequente à extinção, por divórcio, da comunhão de bens entre eles.
No regime de bens de comunhão de adquiridos
considera-se bem próprio do cônjuge, por força
da titularidade de bens próprios, o proveniente
de acessões, sem prejuízo da compensação,
devida pelo cônjuge proprietário, ao património
conjugal comum ou ao outro cônjuge, conforme
o caso.”
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)
IV-Acórdãos do Tribunal da Relação de
Coimbra:
V-Acórdãos do Tribunal da Relação de
Guimarães:
Condomínio; Parte comum; Acesso; Animal;
Condómino; Direitos; Deveres – Acórdão de 27-052014:
Acessão; Boa-Fé – Acórdão de 08-05-2014:
“Uma parte comum do edifício pode ser fruída apenas por um dos condóminos quando a ela só se aceda através de uma das fracções ou sótão ou águas
furtadas que esteja unicamente em comunicação
com determinada fracção ou fracções autónomas.
A “afectação material” que é dada a essa parte comum do edifício em benefício de apenas um dos
condóminos é relevante para a sua fruição mas não
para a respectiva aquisição ou pertença ao beneficiário do respectivo uso, permanecendo esse espaço como parte comum do edifício, não obstante
tal uso exclusivo.
É permitido a todos os condóminos o acesso ao vão
do telhado para reparação de telhas ou colocação de
equipamentos necessários e ainda que o acesso se
faça pelo interior de uma das fracções, constituindo
esse acesso uma verdadeira servidão de passagem.
O condómino que tenha um cão como animal de
companhia na sua fracção tem de rodear-se de cautelas, por forma a não causar prejuízos intoleráveis,
ou “para além do razoável” aos demais condóminos,
que têm o direito a usufruir da fracção onde residem
em condições de salubridade. Deve, assim, evitar
que o cão urine e defeque na varanda causando
maus cheiros, levando-o ao exterior da habitação para
que este o faça sem ser na varanda, e não sacudir
as mantas onde o mesmo repousa, de forma a que
os pêlos do dito caiam para a varanda da fracção
vizinha.”
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Contrato-promessa de compra e venda; Fracção autónoma; Prédio; Execução específica – Acórdão de 20-052014:
“Num contrato-promessa de compra e venda de
fracção autónoma de um prédio em regime de propriedade horizontal é admissível a execução específica da promessa não só em caso de mora mas também de incumprimento definitivo do promitente.
Mas só é de admitir que o incumprimento definitivo
cabe na letra e na teleologia da norma do art.º 830,
nº 1 do CC, na parte em que alude à “declaração
negocial do faltoso”, desde que se prove que não
se verificou um perda, objectivamente aferida, do
interesse do credor na prestação prometida, e que
tal prestação ainda é física e legalmente possível.”
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“Dá-se acessão quando – artigo 1325º do C.C. –,
quando com a coisa que é propriedade de alguém
se une e incorpora outra que lhe não pertencia.
A acessão é uma extensão do direito de propriedade
de uma coisa à qual se une e incorpora outra que
não lhe pertencia.
A aplicação do disposto no artigo 1340º pressupõe,
ainda, a boa fé por parte do autor da incorporação.
Trata-se de conceito de boa-fé psicológico (e não
meramente ético ou moral) à semelhança do que
acontece no âmbito possessório, nos termos do art.
1260º do C.C. que não se pretendeu afastar.
A autorização, com o significado de permissão, não
tem de provir de uma manifestação de vontade
expressa, podendo ser dada de forma tácita, nomeadamente, pelo comportamento concludente do
proprietário
Porém, como emerge do disposto no artigo 217, n.º
1, do CC, a declaração negocial podendo ser tácita,
tem de se deduzir dos factos que com toda a probabilidade a revelem, não se exigindo uma certeza absoluta. Contudo, esses factos têm de ser positivos,
ou seja, têm de ser de molde a poder-se concluir
dos mesmos que concederam a autorização.”
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Contrato de empreitada; Reapreciação da matéria
de facto; Incumprimento; Dano – Acórdão de 15-052014:
“Definitivamente incumprido o contrato de empreitada
por uma das partes, só a prova do dano pode conduzir à indemnização a favor do credor.
Tal prova tem que ser efetiva, não bastando algumas referências testemunhais escassas, vagas e
duvidosas, maxime quando os factos a demonstrar
têm normalmente, em casos semelhantes, assento
probatório em documentação escrita que, no caso,
não foi apresentada e trazida à discussão na medida
adequada à prova necessária.”
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CONCURSOS PÚBLICOS
Brasil
- Concurso Nacional de Arquitetura para o Centro
Administrativo do Município de Belo Horizonte.
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- Construção do edifício do Supremo Tribunal de
Justiça, do Supremo Tribunal Administrativo, do
Tribunal Tributário e do Tribunal de Contas.
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Timor-Leste
- Construção do edifício do posto fronteiriço em
Oesilo, Oecusse.
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- Oferta, instalação, configuração e teste de equipamentos de tecnologias de informação para o
edifício do novo Ministério das Finanças.
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- Construção do posto militar F-FDTL no subdistrito
de Atauro.
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- Construção do edifício do posto fronteiriço em Tunubibi
Maliana.
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- Construção do edifício da Polícia de Investigação Criminal.
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NOVIDADES DO MERCADO
I – IMOBILIÁRIO– Jornal “O Público”
Dia 7 de Maio
- Candidatos ao Prémio Nacional de Reabilitação Urbana expostos na Baixa.
- Mercado imobiliário de Sintra está mais dinâmico.
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Dia 14 de Maio
- Lisboa Prémio Valmor volta a distinguir os
melhores projetos.
- Millennium bcp vai a Paris promover “Reforma
Dourada” em Portugal.
- Quarteirão da Cardosas reabilitado trouxe
nova vida ao centro do Porto.
- Já foram emitidos 46.000 dos novos Certificados Energéticos.
- Rendas de escritórios continuam estáveis em
2014.
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Dia 21 de Maio
- Imobiliário e turismo de Portugal marcam pontos no salão de paris.
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Dia 28 de Maio
- Câmara de Gaia quer estender reabilitação urbana a todo concelho.
- Gondomar: Millennium bcp quer vender 60%
dos imóveis até 30 de junho.
- Millennium bcp segue internacionalização e
aposta na Suíça.
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- Cushman & Wakefield: Recuperação económica
com “impacto positivo” no mercado imobiliário.
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Dia 18 de Maio
“Clima fiscal” português atrai reformados franceses.
Link: >>>
Dia 19 de Maio
- Os fundos imobiliários no mês passado.
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- Finanças reforçam fiscalização no mercado de
arrendamento.
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Dia 20 de Maio
- Banco imobiliário do BCP reduz capital em
199,5 milhões.
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Dia 27 de Maio
- Construtoras vão ter regras mais simples.
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Dia 29 de Maio
- Investidores estrangeiros alimentam mercado
imobiliário português.
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II – Outras notícias
Dia 12 de Maio
- Comissão para a reforma do arrendamento
propõe seguro para as rendas.
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- Criação de seguros de renda e alterações fiscais
são “fundamentais” para o mercado de arrendamento.
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Dia 13 de Maio
- Grupo internacional quer investir 750 milhões
em empreendimento turístico na Nazaré.
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NOVIDADES DO MERCADO
(CONTINUAÇÃO)
III – Âmbito Internacional
Dia 13 de Maio
Dia 29 de Maio
- Imobiliário penaliza economia da China.
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- Investimento em activos de rendimento imobiliário no 1º trimestre foi apenas estrangeiro.
Link: >>>
Dia 14 de Maio
- Recovering UK real estate market powers British
Land.
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- Castelo de Isabel II de Espanha está à venda
em site imobiliário.
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Dia 19 de Maio
- Banco de Inglaterra considera subida dos
preços no imobiliário o maior perigo para a economia britânica.
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Dia 23 de Maio
- Wall Street abre em alta à espera de dados
sobre mercado imobiliário.
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Dia 26 de Maio
- Uniplaces chega a Madrid e reforça expansão
internacional.
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- Real Estate Tycoon Sees Titanic Moment for
China’s Housing Market.
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