SisDEA Home Windows – Versão 1
ROTEIRO PARA CRIAÇÃO E ANÁLISE MODELO REGRESSÃO
1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA
Ao iniciar o SisDEA Home, será
apresentada a tela inicial de
“Bem
Vindo
ao
SisDEA
Windows”.
Selecione a opção “Criar Novo
Modelo”.
1.1.
Informações sobre o modelo:
Na tela ao lado será solicitado:
 Autor do modelo: nome do autor e
responsável técnico pelo trabalho;
 Nome de referência do modelo:
nome que será impresso nos
relatórios do modelo;
 Data de criação: atribuída com base
na data atual do computador;
 Área de Concentração: Escolha
entre Avaliação, Economia, Medicina
e Engenharia;
 Tipologia: Tipologia referente à área
de concentração. Para Avaliação de
Imóveis, as opções são:
 Descrição do modelo: insira
informações sobre a aplicação
do modelo, qual a abrangência
e para qual finalidade o modelo
foi criado.
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1.2.
Definir as variáveis do modelo:
Nesta etapa, serão definidas as variáveis
do modelo. Poderão ser incluídas variáveis
numéricas e alfanuméricas. Para incluir
uma variável numérica ou alfanumérica,
selecione a mesma da lista de variáveis,
disponível ao lado direito da caixa de
diálogo e depois clique no botão
+
É possível também criar uma nova
variável, que não esteja na lista,
utilizando a barra de ferramentas,
conforme a seguir ilustrado:

Clique aqui com o mouse para incluir uma variável texto ou

aqui para incluir uma variável numérica, que não esteja na lista de
variáveis.
1.3.
Classificar as variáveis do
modelo:
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As escalas das variáveis independentes devem ser criadas levando em
consideração a seguinte ordem de prioridade:




Quantitativas (são as variáveis que podem ser medidas ou contadas);
Dicotômicas, Binárias ou Dummy (assumem somente dois valores);
Proxy (escalas apropriadas de tabelas ou trabalhos científicos) e
Qualitativas – Códigos Alocados, que devem iniciar com o código 1,
utilizando números naturais e crescentes. O número 1 deve ser atribuído
à pior característica.
Obs.: As variáveis de códigos alocados, as dicotômicas e as quantitativas que podem
ser contadas, são variáveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento à micro
numerosidade para as variáveis de códigos alocados e para as dicotômicas.
1.4.
Definir a senha para o modelo:
Ao finalizar a criação do modelo, é
possível proteger o mesmo de
possíveis alterações selecionando a
opção “Modelo protegido por Senha”.
Marque a opção “Modelo protegido por
senha”. Você poderá definir dois tipos
de senha:
 Somente leitura (o arquivo pode
ser visualizado se a senha não
for fornecida durante a abertura
do modelo);
 Acesso completo (para abrir o
modelo é necessária a senha
definida nesta etapa)
1.5.
Digitando os dados da amostra e das projeções de valores:
Ao finalizar a criação do modelo, será exibida a caixa de diálogo ilustrada a seguir,
solicitando a confirmação para o nome do modelo. O nome padrão é SisDEA1.
Após salvar o modelo com o nome
desejado, será disponibilizado o módulo
de edição de dados.
Os modelos do SisDEA possuem a
extensão .sda.
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Editando os dados da amostra e das projeções de valores:
Dados da amostra
Projeção
Após incluir os
dados,
salve
o
modelo no disco
rígido
2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES
Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opção de Menu
Modelo, e depois Propriedades.
3. RETORNADO PARA A DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO
IMÓVEL AVALIANDO
Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opção de Menu
Dados e depois selecione o primeiro botão da barra de ferramentas.
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4. ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA
Uso da estatística descritiva:




Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis)
Histogramas das variáveis
Medidas de tendência central, limites das variáveis e dispersão dos dados;
Identificação de dados e variáveis inconsistentes ou pouco representativas.
No módulo exibir variáveis será possível:




Identificar erros de digitação;
Verificar se houve a extrapolação das variáveis independentes em relação aos
atributos dos imóveis avaliando;
Identificar no gráfico de dispersão os pontos discrepantes para cada variável
independente;
Identificar a tendência linear entre as variáveis independentes e a variável
dependente. Por exemplo: A área total aumenta, o valor unitário deve diminuir.
Se existir inversão, o problema pode estar na colinearidade ou na existência de
pontos influenciantes.
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5. CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO
Para acessar o módulo de opções de cálculo, selecione a aba Ferramentas e em
seguida o botão Calcular do grupo da Regressão Linear.
METODOS DE CÁLCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO


GERAL – todas as regressões possíveis (combinação de todas as variáveis com todas
as transformações selecionadas).
SIMPLIFICADO – mais do que 10 variáveis e todas as transformações selecionadas
(útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de
modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande);
OBS.: A sugestão é iniciar com as transformações mais simples: x, 1/x e ln x. Não transformar
variáveis de códigos alocados (em revisão pela NBR 14.653).
A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. A sua utilização
esta em revisão pela NBR 14.653-2 e não se aplica à analise de “dados de corte transversal”.
Calculo Dos Coeficientes
 Sugere-se utilizar o método dos mínimos quadrados para amostras com poucos dados;
O método da máxima verossimilhança pode ser utilizado para grandes amostras (>>
60).
Seleção do modelo
Restrição imposta ao regressor (b) da variável: a área aumenta o valor/m² deve diminui. Alterar aqui para a opção adequada. preferencialmente pela estimativa.
Indicar aqui qual é a variável dependente e marcar as variáveis a serem utilizadas SisDEA Home Windows – Versão 1
6. SELEÇÃO DO MODELO

COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior ou igual a 0,75,
indicando que existe uma correlação variando de média a forte entre as
variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente for menor de
0,75, sugerimos analisar as variáveis e os dados. Podem existir dados
influenciantes, as escalas das variáveis independentes podem estar
inadequadas ou houve a omissão de variáveis chaves.
TESTES FORMAIS – Definidos na NBR 14.653-2.
Significância do
modelo (f)
<= 1%
<= 2 %
< =5%
Significância
das variáveis
<= 10%
<= 20 %
<= 30 %
Grau de
Fundamentação
III
II
I
Nível de
confiança
>= 90%
>= 80%
>= 70%
Grau de
Fundamentação
III
II
I
A variável com o maior t
(t student) é a variável
mais importante no
modelo de regressão
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Grau de Precisão
III
II
I
Amplitude do I.C. (N.C. 80%)
≤ 30%
≤ 40 %
≤ 50 %
Verificar o sinal da variável: se é negativo ou positivo. Exemplo: a área
aumenta o valor/m² não deve aumentar.
DISTRIBUIÇÃO DOS RESIDUOS
[ 68 , 90 , 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]
Obs.: Os graus de precisão e de fundamentação são afetados pelo uso de variáveis de
códigos alocados. O GRAU MÁXIMO que pode ser obtido é Grau II.
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7. ANALISE DA EQUAÇÃO – verificar o gráfico da função estimativa.
Se houver inversão em uma ou mais variáveis independentes, estas serão exibidas na
cor vermelho neste módulo. Os principais motivos podem ser:
a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a variável);
b. colinearidade (auto grau de correlação linear entre as variáveis
independentes); ou
c. omissão de variável chave no modelo.
O gráfico pode ser utilizado para a análise de variáveis qualitativas (códigos alocados
ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variáveis DICOTOMICAS a sugestão é
verificar a coluna da elasticidade com a variável dependente.
No exemplo abaixo, para a variável Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2
(Oferta), verifica-se que o fator oferta é de 9,02%.
8. ANALISE DOS RESIDUOS
8.1 Resíduos da regressão
 HOMOCEDÁSTICO (verificar se no gráfico de resíduos da regressão o
erro constante, ou seja, os pontos estão espalhados sem nenhum
desenho definido).
 RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 %
 RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = testar o modelo sem o dado
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9. ADERENCIA
O módulo de aderência permite analisar dois gráficos:
O primeiro, ou localizado à direita no canto superior, é o da Aderência entre os dados
observados e os valores estimados. Este gráfico permite verificar com rapidez o poder
de “predição” do modelo. O quanto o modelo ajustou-se aos dados coletados.
O segundo gráfico é para verificar se houve aderência dos resíduos do modelo de
regressão à distribuição normal, que está representada pela distribuição normal
reduzida.
Neste módulo, é importante salientar que:



O Laudo de Avaliação, na modalidade completo, deve ter anexado o
Gráfico de Aderência (valores estimados x preços observados).
Os pontos mais distantes da diagonal (linha amarela) são os dados mais
discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior atenção.
O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a
distribuição dos resíduos tende a se aproximar da distribuição normal:
o Distribuição normal - [ 68 , 90 , 95 ].
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10. PROJEÇÃO DE VALORES

O “intervalo de confiança” é utilizado para medir a precisão da
avaliação, ou para fazer estimativas (avaliações) intervalares.

O “campo de arbítrio” é utilizado para arbitrar valores quando o imóvel
avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo
de arbítrio, será necessário apresentar a justificativa no laudo de
avaliação.

O valor final do laudo de avaliação deve ser arredondado em até 1%. A
finalidade é retirar a idéia de exatidão de valores, já que os mesmos são
estimativas e não medidas de valores.
11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL
Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft
Excel, versão 2003 a 2010. Para exportar, selecione a opção Dados | Exportar,
conforme ilustrado a seguir:
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12. GERANDO RELATORIO SINTETICO DE VALORES
Os principais resultados estatísticos gerados pelo SisDEA podem ser editados
em um arquivo compatível com o Microsoft Word. Selecione esta opção,
conforme ilustrado abaixo, através do Menu Exibir | Resultados.