PROGRAMA DE FORMAÇÃO
POLÍTICAS PÚBLICAS E O DIREITO À CIDADE
Unidade: Política Habitacional e o Direito à Moradia Digna
Curso de Capacitação e Formação para a Elaboração, Monitoramento e
Acompanhamento do Plano Local de Habitação de Interesse Social
Rio de Janeiro - 2011
O DIREITO À CIDADE, AS
DESIGUALDADES URBANAS
E O ACESSO A TERRA
Adauto Lucio Cardoso
IPPUR/UFRJ
Observatório das Metrópoles
Direito à Moradia e Direito à Cidade
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Conferência Internacional do Habitat (1996)
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Constituição Federal
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Moradia incluída dentre os direitos sociais
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Função social da cidade e da propriedade
Estatuto da Cidade (Lei 10.257):
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“a completa e progressiva realização do direito à moradia
adequada”
Direito a cidades sustentáveis
Lei do Sistema e do Fundo Nacional de Habitação de
Interesse Social (Lei 11.124):
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MORADIA DIGNA COMO VETOR DE INCLUSÃO SOCIAL
O QUE É MORADIA DIGNA?
O QUE É MORADIA
ADEQUADA?
Moradia Digna?
CORTIÇO, 1906
Moradia Digna?
CORTIÇO, 1906
Moradia Digna?
FAVELA, 1914
Moradia Digna?
REMOÇÃO DE FAVELAS, VILA KENNEDY, CIDADE DE DEUS, ANOS 50 E 60
SE ISSO NÃO É MORADIA DIGNA,
COMO PODEMOS DEFINIR O
QUE SEJA?
MORADIA DIGNA
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3 Dimensões Básicas:
Segurança
● Conforto
● Acessibilidade
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SEGURANÇA
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Segurança física:
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Estabilidade da Construção - sem riscos de desabamento, incêndio,
etc.
Salubridade da construção e dos ambientes (ambiente não gerador
de doenças)
Localização fora de áreas de risco
Segurança de posse:
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Situação jurídica do título do terreno
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Regularidade urbanística (adequação ás leis municipais)
Segurança contra a violência:
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Do Estado
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Do crime (tráfico de drogas, milícias, etc.)
CONFORTO
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Dimensões adequadas ao tamanho da família
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Condições térmicas e acústicas
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Iluminação e ventilação naturais
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Ausência de problemas construtivos (vazamentos,
áreas de inundação, etc.)
Privacidade
Flexibilidade - Capacidade de adaptação às
mudanças nas necessidades das famílias
Diversidade tipológica e estética (evitar o “efeito
pombal”)
ACESSIBILIDADE
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ENTORNO IMEDIATO
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RELAÇÃO COM A CIDADE
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A moradia não pode ser pensada isoladamente
do seu entorno (loteamento, conjunto,
comunidade, bairro) e da sua relação com a
cidade (localização em áreas centrais e meios
de transporte adequados para ter acesso às
áreas centrais)
MORADIA DIGNA
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Localização - Acesso a:
–
–
–
–
–
–
–
–
Oportunidades de trabalho e renda
Transportes
Comércio e Serviços
Serviços públicos (Educação, saúde, etc.)
Lazer e cultura
Infraestrutura (saneamento, energia, pavimentação,
iluminação pública, etc.)
Redes sociais e de vizinhança
Acesso à moradia com dimensionamento adequado à
circulação de veículos (ambulância, lixo), sem
obstáculos (escadas, becos) para a locomoção a pé.
Meu Pombal, Minha Vida
Minha Casa Minha Vida
Cadê a cidade?
Minha Casa Minha Vida
Cadê a cidade?
Por que não se consegue produzir
moradia popular que garanta
minimamente critérios “dignos” ou
“adequados”?
O argumento que se repete é
sempre o “custo”- ou seja, dizem
que construir casas é caro e para
fazer mais é preciso reduzir os
custos.
Reduzir os custos significaria,
então, reduzir a qualidade e
produzir moradia “indigna”e
“inadequada”?
Mas, por que a moradia
é cara?
O QUE DETERMINA ESSE CUSTO?
Custo da Moradia
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Custo da Terra - proprietário
Custo da Obra e custos relacionados:
● Projeto
● Material
● Mão de Obra
● Comercialização = 5% do valor comercializado
● Lucro do construtor = 15 a 20% do custo da obra
Lucro do incorporador = (Valor de Vendas - Custo total),
representado como um percentual sobre o valor da terra.
● Auto gestão(ou gestão pública) – sem lucro de incorporação
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Produção da Moradia
Gargalos
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Financiamento a longo prazo da aquisição da
moradia, com taxa de juros baixa e recursos não
onerosos para subsídios
Terra urbanizada
(Em alguns lugares e em algumas conjunturas –
custo e disponibilidade de materiais e custo e
disponibilidade de mão de obra)
Produção da Moradia
Financiamento e subsídios
●
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Financiamento a longo prazo com taxa de juros
baixa – Caderneta de Poupança e FGTS (criado na
época do BNH e continuando em vigor)
Recursos não onerosos para subsídios –
viabilizados hoje através do FNHIS, Fundos
estaduais e municipais, Minha Casa Minha Vida –
recursos extraordinários do FGTS (desde 2005)
Produção da moradia
PROBLEMA NÃO
RESOLVIDO:
TERRA
Terra urbana
MERCADORIA “DIFERENTE”:
SE VALORIZA SEM O
INVESTIMENTO DIRETO
DO PROPRIETÁRIO
FATORES DE VALORIZAÇÃO DA TERRA
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INVESTIMENTO PÚBLICO NAS PROXIMIDADES
(PAVIMENTAÇÃO REDE DE ÁGUA , ESGOTO, LUZ, ETC.)
EQUIPAMENTOS PÚBLICOS NO ENTORNO (ESCOLAS,
POSTOS DE SAÚDE, ETC.)
EQUIPAMENTOS COMERCIAIS NO ENTORNO
ACESSO A MEIOS DE TRANSPORTE
ACESSO A “AMENIDADES” (PRAIA, PRAÇAS, ÁREAS DE
LAZER, ETC.)
MUDANÇAS NA LEI – TRANSFORMANDO O USO
(RESIDENCIAL PARA COMERCIAL, POR EXEMPLO) OU
AUMENTANDO A DENSIDADE (DE 1 PARA 10 PAVIMENTOS,
POR EXEMPLO)
Terra e Especulação
QUAL DEVE SER O COMPORTAMENTO DO
PROPRIETÁRIO QUE QUER QUE A SUA TERRA
VALORIZE?
●
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ESPERA A VALORIZAÇÃO, DEIXANDO A TERRA VAZIA (NÃO
UTILIZADA, SUB-UTILIZADA) ENQUANTO O ENTORNO VAI
SENDO OCUPADO
PRESSIONA O PODER PÚBLICO (PREFEITURA, CÂMARA
DE VEREADORES) PARA QUE HAJA INVESTIMENTO
PÚBLICO NAS PROXIMIDADES DO SEU TERRENO
Terra e Especulação
●
●
Essas características da mercadoria terra
fazem com que, quando há recursos
financeiros para investimentos em habitação, o
preço da terra suba e a moradia fique mais
cara. Esses recursos acabam indo para o bolso
dos proprietários.
Por isso, a Constituição Federal criou e o
Estatuto da Cidade regulamentou a Função
Social da Propriedade
FUNÇÃO SOCIAL DA
PROPRIEDADE
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CONTROLE DA ESPECULAÇÃO
IMOBILIÁRIA
REGULARIZAÇÃO DA POSSE DA TERRA:
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USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA (TERRAS
PRIVADAS)
CONCESSÃO ESPECIAL PARA FINS DE
MORADIA (TERRAS PÚBLICAS)
CONTROLE DA ESPECULAÇÃO
IMOBILIÁRIA
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INSTRUMENTOS (USO SUCESSIVO)
– PARCELAMENTO / EDIFICAÇÃO
COMPULSÓRIOS (2 ANOS)
– IPTU PROGRESSIVO (3 ANOS)
– DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO
EM TÍTULOS DA DÍVIDA PÚBLICA
ESTATUTO DA CIDADE
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NOVOS INSTRUMENTOS PARA CONTROLE
DA ESPECULAÇÃO E PARA A
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA:
– ÁREAS ESPECIAIS DE INTERESSE
SOCIAL: PERMITE DEFINIR UM USO SOCIAL
PARA AS ÁREAS OCUPADAS E PARA AS
TERRAS NÃO UTILIZADAS OU SUB UTILIZADAS
PLANO DIRETOR
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DEVE DELIMITAR AS ÁREAS EM QUE SERÃO
USADOS OS INSTRUMENTOS DE CONTROLE DA
ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA
DEVE SER ELABORADO COM PARTICIPAÇÃO
POPULAR, A PARTIR DE UM DIAGNÓSTICO
QUE IDENTIFIQUE (ENTRE OUTRAS COISAS) AS
NECESSIDADES HABITACIONAIS DA POPULAÇÃO E
AS ÁREAS NÃO UTILIZADAS OU SUBUTILIZADAS
PARA VIABILIZAR PROGRAMAS HABITACIONAIS QUE
POSSIBILITEM REDUZIR O CUSTO DE PRODUÇÃO DA
MORADIA, SEM REDUZIR A SUA QUALIDADE
PLANO DIRETOR
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DEVE DELIMITAR AS ÁREAS EM QUE SERÃO
USADOS OS INSTRUMENTOS DE CONTROLE DA
ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA
DEVE SER ELABORADO COM
PARTICIPAÇÃO POPULAR, A PARTIR DE
UM DIAGNÓSTICO QUE IDENTIFIQUE
(ENTRE OUTRAS COISAS) AS NECESSIDADES
HABITACIONAIS DA POPULAÇÃO E AS ÁREAS
NÃO UTILIZADAS OU SUBUTILIZADAS
E o que aconteceu
com o Plano Diretor da Cidade do
Rio de Janeiro?
NADA DISSO FOI
REGULAMENTADO
PLANO MUNICIPAL DE
HABITAÇÃO DE INTERESSE
SOCIAL(PMHIS)
Nova trincheira de luta para que se
consiga instituir princípios,
estratégias, políticas e programas
que viabilizem a
MORADIA DIGNA
Existem outras possibilidades...