CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE A FUNÇÃO DOS CONSELHOS PROFISSIONAIS E A OBRIGATORIEDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA COM COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Ilmos. Srs. .
OPTIO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA.
Rua Sete de Setembro n° 114
09625-060 – São Bernardo do Campo - SP
PARECER Nº 007.P.2003
Prezados Srs:
Aprovado na 30ª
Reunião Plenária
aos 03.04.2003
Em atendimento a vossa missiva, datada de 20 de janeiro do ano em curso,
solicitando análise sobre obrigatoriedade de inscrição do registro da jurídica nesse
Conselho, temos a informar o quanto segue.
DA INSCRIÇÃO EM CONSELHO PROFISSIONAL
Segundo nos informa o artigo 1°, da Lei 6.839/80, “O registro de empresas
e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão
obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas
profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços
à terceiros”.
Seja pelos próprios termos da Lei, seja pela repetida manifestação dos
Tribunais Pátrios sobre o tema, - inclusive do Supremo Tribunal Federal -, inexiste
qualquer dúvida, de que a inscrição de pessoa jurídica em Conselho Profissional se torna
obrigatória, sempre que o seu objetivo social seja direcionado à exploração de uma
profissão sujeita a fiscalização de um Conselho, praticando atividade-fim privativa da
profissão, ou prestando serviços profissionais a terceiros.
Como os objetivos sociais da pessoa jurídica sempre devem constar do
registro de seu estatuto (arts. 45 e 46 do CC) e sabendo-se que o art. 5°, da Lei 6.530/78
informa ser o CRECI o Órgão de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de
Corretor de Imóveis e que a este compete exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo ainda opinar quanto à comercialização
imobiliária, a simples verificação do estatuto ou contrato social da jurídica, trariam
elementos suficientes para a determinação da necessidade ou não de seu registro neste
Conselho Profissional.
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RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961
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DA QUESTÃO EM DEBATE
De imediato, se constata que vosso objetivo social, entre outros, destaca a
compra e venda de bens imóveis e/ou edificação, atividade privativa do corretor de
imóveis, a ensejar, por si só, a obrigatoriedade de registro de inscrição nesse Conselho.
Por outro lado, o objetivo social da empresa inclui ainda a incorporação
imobiliária, outra atividade que necessita, obrigatoriamente, da presença do corretor de
imóveis.
Essa idéia tem por base o entendimento unânime da doutrina em geral, de
que “O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem dizer na
rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou
no salão dos julgadores. Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado,
e incute-lhe a idéia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo. (...). De posse dos
dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do
proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades.
Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas
deles recebe uma “proposta” de compra, em que vêm especificadas as condições de
pagamento e outras minúcias.
(...). Diante desta variedade polimorfa de atividades, era com efeito
impossível definir o incorporador dentro de fórmula tradicional das figuras componentes
de qualquer contrato típico. Ele é um corretor, porque efetua a aproximação do dono
do terreno com os compradores; (...). (in CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA,
Condomínio e Incorporações, Forense, 1981, p. 232).
E segue o autor, “Efetivamente, o Tribunal de Justiça do antigo Distrito
Federal, em 1944, equiparou o incorporador ao corretor, acrescentando que nenhuma
responsabilidade lhe advinha dos contratos que firma, “porque traduzem simples
promessa”. (...) E na linha do voto vencido a doutrina medrou, com a tese de que não é
mero corretor, pois financia, constrói o edifício, adquire apartamento para revenda, é,
numa palavra, o propulsor do empreendimento (idem, p. 234) (os destaques são nossos)”.
E como o texto a que nos reportamos se refere à pessoa física do
incorporador, esclarece o festejado autor mais adiante: “Mas aqui nos assalta uma
pergunta: pode o incorporador ser empresa? A razão da indagação está em que,
operando em negócio imobiliário, o incorporador, em última análise, estaria
comerciando com imóveis.
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Não nos parece procedente qualquer dúvida a respeito, porque entendemos
não haver razão para afastar-se o imóvel do negócio jurídico mercantil (idem, p. 238)
(destacamos)”.
E apenas por amor ao debate, transcrevemos a definição dada por DE
PLÁCIDO E SILVA para o termo “incorporação”, como sendo “Na terminologia dos
negócios, é aplicada a expressão para designar a iniciativa tomada por alguém com o
intuito de realizar a construção de edifício de apartamentos, sob regime de condomínio,
promovendo a colocação dos mesmos apartamentos entre pessoas que se mostrem
interessadas em sua aquisição (Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p. 813)
(destaques nossos)”.
Também, a simples leitura do artigo 29, da Lei 4.591/64, nos informa que,
“Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora
não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço
e determinadas condições das obras concluídas”.
Ora, sabendo-se que “O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele
que aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (in
ALEXANDRE RAPOSO, Situações Jurídicas da Profissão de Corretor de Imóveis, Ed.
Imobiliária, 1995, p. 36)”, fácil de se concluir que o incorporador, - que tem por objetivo
compromissar ou efetivar a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação
de tais frações a unidades autônomas, promovendo para isso a colocação das mesmas
unidades entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição -, estaria
praticando atos de intermediação imobiliária.
Destarte, seja pela doutrina, seja pelos próprios termos da Lei, forçoso
reconhecer que a atividade de incorporação imobiliária invade atribuições privativas do
Corretor de Imóveis. E, como as atribuições do Corretor de Imóveis podem ser exercidas
também por pessoa jurídica, desde que inscrita nos termos da Lei (parágrafo único, do
artigo 3º, da Lei 6.530/78), indubitável que a empresa em debate, só pelo exercício dessa
atividade, estaria sujeita à inscrição nesse Conselho.
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Cumpre ressaltar aqui, a possível argumentação de que a venda das
unidades residenciais (diga-se intermediação), poderia ser feita por imobiliárias e/ou
corretores de imóveis especialmente contratados para essa função, de forma a se excluir a
obrigatoriedade de registro das jurídicas incorporadoras nesse Conselho. Entretanto,
desde já essa possibilidade é afastada, pois o registro é da substância da lei, se relaciona
diretamente com o objetivo social proposto e antecede qualquer propósito posterior de
ampliar ou reduzir, de fato, o exercício da atividade contratualmente estabelecida.
E como a atividade de incorporação imobiliária é indissociável dos atos
tendentes à formação de um condomínio, - que se realiza mediante a pública oferta das
unidades residenciais através da conseqüente aproximação das partes interessadas na sua
aquisição -, estreme de dúvida que uma incorporadora, no exercício de sua atividade,
sempre estará praticando atos de intermediação imobiliária, surgindo daí e em razão de
mais esse objetivo social a obrigatoriedade de inscrição nesse Conselho
Como se tal não bastasse, contempla ainda o objetivo social de vossa
empresa, a atividade de loteamentos, estreitamente vinculado ao exercício da profissão de
corretor de imóveis.
Com efeito, já pelos termos do artigo 1°, do Decreto-Lei n° 57, evidente que
a implantação de um loteamento se realiza com o objetivo de venda por oferta pública. E
sempre que estivermos frente a uma venda de imóvel por oferta pública, só se exclui dela
a participação obrigatória do corretor de imóveis, se for realizada pelo proprietário, em
face da garantia legal ele concedida de usar, gozar e dispor de seus bens (art. 1.228, do
CC).
Entretanto, forçoso reconhecer que se tornaria impossível a uma única
pessoa anunciar, recepcionar o público, dar informações sobre o preço e condições do
negócio, levar os interessados ao local, elaborar as propostas e os subseqüentes
contratos, até a definitiva conclusão do negócio. Já não se trata pois, de uma simples
compra e venda de um imóvel, mas sim de reiteração de atos de comércio, que envolvem
atividades específicas e restritas do corretor de imóveis, não se aplicando em tais casos a
faculdade concedida ao proprietário, de usar, gozar e dispor de seus bens.
E, no caso de uma jurídica, essa faculdade é inexistente, pois mesmo que os
imóveis fossem de sua propriedade, por ser ela uma ficção jurídica, necessita ser
representada por um de seus sócios para a prática desses atos, os quais, por envolverem
atos de intermediação imobiliária, forço04
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samente deveriam ser realizados pelo sócio Corretor, nos exatos termos do parágrafo
único, do artigo 6°, da Lei 6.530/78.
Apenas a título de analogia, caso a faculdade legal conferida ao
proprietário não sofresse determinadas limitações, o fato de ser ele proprietário de um
veículo automotor, permitira o seu uso e gozo sem qualquer restrição, quando se sabe
que, para isso, deverá ele ser possuidor de uma carteira de habilitação, dando-lhe
permissão para o uso e gozo de sua propriedade. Caso não a tenha, deverá servir-se de
um motorista devidamente habilitado para esse objetivo.
Por fim, ainda informa o vosso estatuto a possibilidade de administração de
bens imóveis próprios, o que nos parece uma inútil tentativa de descaracterizar a
obrigatoriedade de sua inscrição nesse Conselho.
Isso porque, não seria possível que uma empresa, constituída em
06.junho.2002, com um capital de R$ 10.000.00, - nos termos da cláusula segunda do
contrato em debate -, viesse a ser proprietária de tantos imóveis, a ponto de se fazer
necessário a criação de uma empresa para administrá-los. E como a mesma cláusula
informa que o capital teria sido integralizado em moeda corrente do País, forçoso
reconhecer a impossibilidade de que pudesse ele ser formado pela incorporação no seu
ativo, de imóveis adquiridos há muito tempo e, por isso mesmo, defasados em seus valores
pelas várias conversões da moeda.
CONCLUSÃO
O fato de contemplar o contrato social de vossa jurídica a atividade de
compra e venda de bens imóveis, já a tornaria, por si só, sujeita à fiscalização desse
Conselho Profissional, com a conseqüente obrigação de promover sua inscrição em seus
quadros, além de ter como seu responsável técnico um profissional corretor de imóveis.
E como seu objetivo social ainda contempla a atividade de incorporação
imobiliária e implantação de loteamentos, adicionada à de administração imobiliária,
desconsiderando a menção de se tratar de imóveis próprios em razão de sua
impossibilidade jurídica, a obrigação de inscrição é confirmada em sua plenitude.
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É o nosso parecer.
São Paulo, 21.fevereiro.2003
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região
Encarregado
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