PODER JUDICIÁRIO
JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
Quarta Câmara Cível
APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0011447-29.2009.8.19.0207
APELANTE: HENRIQUE BURD
APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO OFIR BUSINESS
Relator: Desembargador MARCELO BUHATEM
APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
– AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS –
CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AUSÊNCIA DA JUNTADA DE
CONVENÇÃO CONDOMINIAL – LEGITIMIDADE PARA
AJUIZAR AÇÃO DE COBRANÇA, MESMO QUE
IRREGULAR A SUA REPRESENTAÇÃO - PLANILHA
DETALHADA DO DÉBITO – AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À
DEFESA DO RECORRENTE – PRELIMINARES DE
ILEGITIMIDADE ATIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA
QUE SE RECHAÇAMDEVERES DOS CONDÔMINOS - CONTRIBUIÇÃO NAS
DESPESAS DO CONDOMÍNIO - INEXIGIBILIDADE DE
JUNTADA DE ATA DE ASSEMBLÉIA GERAL QUE
APROVA AS COBRANÇAS CONDOMINIAIS MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.
1 - Trata-se de ação de cobrança de cota
condominial referente ao período de janeiro de
2003 a junho de 2009, como também das
prestações vincendas.
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2- Sentença de procedência do pedido autoral,
para condenar o réu no pagamento das cotas
condominiais vencidas e vincendas, corrigidas e
acrescidas de juros legais moratórios de 1% ao mês e
multa de 2%, todos incidentes a partir do
vencimento de cada prestação e, ainda, custas
processuais e honorários advocatícios.
3- Legitimidade ativa. A irregularidade na
constituição do condomínio, que não possui
convenção condominial, não impede a cobrança
das cotas respectivas.
4- É que, uma vez beneficiado o condômino, pela
estrutura
e
serviços
proporcionados
pelo
condomínio, a negativa em arcar com o rateio das
despesas, representadas pelas cotas condominiais,
constitui enriquecimento ilícito, vedado pelo
ordenamento jurídico, consoante o disposto no art.
884 do C.C.
5 - Não se considera caracterizada o cerceamento
de defesa se consta dos autos planilha de débito,
com a discriminação de todas as cotas em atraso,
além dos índices aplicados de multa, juros e
correção monetária, de forma a permitir a ampla
defesa do réu, que, embora não negue o débito,
limita-se a impugná-lo genericamente, sem
demonstrar o alegado excesso, ônus que lhe
incumbia, à luz do art. 302, do CPC.
6 - Entendimento jurisprudencial no sentido de que
se afigura dispensável, para o ajuizamento da
demanda de cobrança de cotas condominiais, a
juntada aos autos de ata da assembléia geral que
aprova as despesas do condomínio, desde que
existentes no processo outros documentos idôneos a
legitimar o crédito, como planilha atualizada do
débito.
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7- Quisesse o apelante, validamente, impugnar os
valores condominiais cobrados, poderia se valer das
vias judiciais pertinentes, mas sempre cuidando de
elidir a mora através dos meios assecuratórios
judiciais,
deduzindo
as
defesas
e
os
questionamentos
cabíveis,
sendo
censurável
postergar o cumprimento de suas obrigações
através de deduções genéricas e meramente
argumentativas.
NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, NA FORMA DO
ART. 557, CAPUT, DO CPC.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais
ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO OFIR BUSINESS em face de
HENRIQUE BURD, objetivando o recebimento das cotas vencidas
descritas na inicial, bem como das cotas vincendas.
Realizada audiência de conciliação (fls. 23/24), não
houve acordo, ocasião em que a parte Ré apresentou contestação,
conforme fls. 25/36.
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A sentença de fls. 59/60 julgou procedente o pedido,
condenando a parte ré no pagamento das cotas condominiais
vencidas de janeiro de 2003 a agosto de 2009, bem como das
vincendas até o efetivo pagamento, acrescidas de juros moratórios
legais de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária, todos
incidentes a partir da data do vencimento de cada prestação até o
pagamento, além das custas processuais e honorários advocatícios,
estes arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
Irresignado apela o réu, às fls. 70/86, sustentando,
preliminarmente, a ilegitimidade ativa do apelado, eis que ausente
qualquer convenção, registrada ou não, que legitime o recorrido a
litigar em juízo.
No mérito, alega que a planilha apresentada pelo
demandante, ora recorrido, é documento unilateral, sem qualquer outro
que ampare sua elaboração, tais como boletos de cobrança e atas de
assembléia fixando a cota-parte que caberá a cada unidade, o que
prejudicou a elaboração da defesa do recorrente.
Contrarrazões às fls. 91/103.
É o relatório. Passo a decidir.
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Conheço do recurso por tempestivo e por estarem
satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade.
A preliminar de ilegitimidade ativa, consubstanciada
na inexistência de Convenção Condominial, há de ser rechaçada. A
irregularidade na constituição, ante a ausência do citado documento,
não impede a cobrança pretendida.
É que, diante do doc de fs. 06 – Inscrição no Cadastro
Nacional de Pessoa Jurídica como condomínio de Ed. Ofir Bussines - as
unidades imobiliárias autônomas contíguas ou próximas, formadoras de
complexo predial de características urbanas demandam a prestação
de serviços comuns necessários à sua conservação, segurança e asseio,
e, também, outras utilidades que a todos beneficiam, não importando a
forma jurídica adotada pelos interessados para obtenção dos proveitos
assim projetados.
Tais
fatores
fornecem
evidente
legitimidade
na
cobrança de quotas-partes não adimplidas por condômino que de tudo
se beneficiou.
Com efeito, as despesas necessárias ao custeio dos
serviços em apreço, necessários e até indispensáveis à preservação das
áreas comuns, prestados de forma indivisível, devem ser rateadas entre
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todos os beneficiados, o que independe de contrato ou assembléia
geral, pois tal obrigação advém dos princípios gerais de direito.
Ressalte-se se tratar de condomínio predial e não de
associação de moradores cuja discussão passaria pela obrigatoriedade
ou não dos seus associados arcarem com as despesas comuns.
Não há que se falar, igualmente, em cerceamento de
defesa, sob o argumento que o apelado cobra despesas ordinárias e
extraordinárias sem documentos e contas de consumo que embasem as
mencionadas cobranças, impedindo, assim, a elaboração de defesa de
forma ampla.
No caso sob análise, o Apelante é devedor das cotas
compreendidas entre janeiro de 2003 e agosto de 2009, além das que se
venceram no curso da demanda. E, embora não negue o débito,
limitou-se a impugnar genericamente o débito, sem demonstrar o
alegado excesso, ônus que lhe incumbia, à luz do art. 302, do CPC.
Não obstante, acaso demonstrada alguma diferença
para maior, a qual, saliente-se, não foi apontada pelo devedor, poderá
ser apurada e retificada, se for o caso, quando do cumprimento da
sentença, excluindo-se os valores que porventura tenham sido pagos
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Ademais, consta da inicial planilha de débito, com a
discriminação de todas as cotas em aberto, além dos índices aplicados
de multa, juros e correção monetária, de forma a permitir a ampla
defesa do réu.
Assim, rejeitam-se as preliminares suscitadas.
No mérito, igualmente, não assiste razão ao Apelante,
impondo-se a negativa de seguimento do recurso, nos termos do art.
557, caput, do CPC, diante de sua manifesta improcedência.
Cuida-se de ação de cobrança de cotas condominiais,
em que a sentença julgou procedente o pedido autoral para condenar
o réu ao pagamento das cotas vencidas e vincendas, corrigidas
monetariamente e acrescidas de juros moratórios e multa sobre o valor
do débito e, ainda, custas e despesas processuais e honorários
advocatícios.
Como se vê, o apelante, em momento algum, nega a
existência do débito ou sua responsabilidade pelo imóvel, se resumindo
a sustentar que o recorrido não teria apresentado documentos que
comprovem o rateio das despesas e embasem a planilha.
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Em nenhum momento, trouxe o recorrente prova de ter
pago qualquer valor a título de quota condominial relativa ao período
cobrado na exordial, sendo certo que é o proprietário das unidades em
atraso, seja porque não negado por ele, seja pelo que comprovam os
documentos de fls. 13/16.
Não pode o apelante tentar afastar a legitimidade da
cobrança alegando matérias que diriam respeito a uma prestação de
contas, mas não a uma cobrança.
Ademais, como já dito, consoante os documentos de
fls. 13/16, as unidades condominiais inadimplentes pertencem ao ora
recorrente, pelo que, sendo a dívida aqui cobrada de natureza propter
rem, incumbia ao apelante trazer aos autos os comprovantes de
pagamento por ele realizados ou mesmo a prova da consignação em
juízo dos valores que entendia efetivamente devidos, o que não se
verificou.
A resistência do devedor, ora recorrente, em cumprir
com a cota que lhe cabe nas despesas condominiais, constitui em
enriquecimento ilícito, sendo certo que o fato de se limitar a questionar,
genericamente, os valores aqui cobrados e objeto de assembléia geral
(fls. 5), o faz avizinhar-se, perigosamente, da litigância de ma-fé.
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Se
quisesse,
validamente,
impugnar
os
valores
condominiais cobrados, o apelante poderia se valer das vias judiciais
pertinentes, mas sempre cuidando de elidir a mora através dos meios
assecuratórios judiciais, deduzindo as defesas e os questionamentos
cabíveis, sendo censurável postergar o cumprimento de suas obrigações
através de deduções genéricas e meramente argumentativas.
Além do mais, nos termos do art. 1336, I, do Código
Civil, dentre os deveres dos condôminos, destaca-se o de contribuir para
as despesas do condomínio, sob o risco de inviabilizar sua manutenção,
bem como acarreta prejuízos aos demais, em razão do inadimplemento
de alguns.
Por fim, resta assentado o entendimento de que se
afigura dispensável, para o efeito do ajuizamento da demanda de
cobrança de cotas condominiais, a juntada aos autos das atas de
assembléia contendo as previsões orçamentárias, prestações de contas,
rateios ou mesmo balancetes relativos ao período cobrado para
comprovação do débito, se existem nos autos outros meios hábeis a
comprovar a dívida, como planilha atualizada.
Neste sentido, a jurisprudência desta Corte:
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“COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA. APELO DA PARTE RÉ. ALEGAÇÃO DE QUE AS
DESPESAS COM RGI NÃO FORAM COMPROVADAS. NÃO
CONHECIMENTO. PLEITO QUE NÃO FOI ARGUÍDO NA
CONTESTAÇÃO. PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO DA
DEFESA. ART. 300 DO CPC. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE NÃO IMPEDE A
COBRANÇA DE TAXA PARA A SUA MANUTENÇÃO.
APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 260 DO STJ. É DISPENSÁVEL,
PARA O EFEITO DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA DE
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, A JUNTADA AOS
AUTOS DA ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL QUE APROVA O
ORÇAMENTO ANUAL DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO E AS
CONTRIBUIÇÕES DOS CONDÔMINOS..., INCUMBINDO À
PARTE RÉ, DEMONSTRAR O EXCESSO. RÉU QUE NÃO
COMPROVOU O PAGAMENTO DOS VALORES COBRADOS...”
(0004892-10.2007.8.19.0031 – APELAÇÃO -DES. CLEBER
GHELFENSTEIN - Julgamento: 28/01/2011 - DÉCIMA QUARTA
CÂMARA CÍVEL).
Em resumo, a ausência da juntada da convenção
condominial encontra-se perfeitamente suprida pelo documento da
receita federal e, assim, não exime o condômino da responsabilidade
de participar do rateio das despesas com a coisa comum, pois não se
afiguraria justo que apenas um suporte todas as despesas, enquanto
estas aproveitam a todos os co-proprietários.
Da mesma forma, não há que se falar em inexistência
de assembléia-geral para eleger o síndico em razão do documento de
fs. 05 - Ata da Assembléia Geral Ordinária de 17 de janeiro de 2009 – que
comprova a eleição do Sr. Artir Nunes Zambrano, para o cargo.
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Por outro lado, vê-se no documento de fs. 06 a
inscrição cadastral do autor recorrido, o que afasta, de uma vez por
todas, a alegação de irregularidade na constituição do condomínio.
Por último, também não tem respaldo a afirmação de
ausência de ata que comprove a aprovação de lançamento das cotas
condominiais e despesas cobradas, já que, consoante jurisprudência
dominante, é dispensável, para o efeito do ajuizamento da demanda
de cobrança de cotas condominiais, a juntada aos autos da ata da
assembléia geral que aprova o orçamento anual das despesas do
condomínio e as contribuições dos condôminos..., incumbindo à parte
ré, demonstrar o excesso. “Réu que não comprovou o pagamento dos
valores cobrados...”
Ex positis, NEGO SEGUIMENTO ao recurso na forma
prevista no art. 557, caput, do CPC, diante da sua manifesta
improcedência.
Rio de Janeiro, 05 de julho de 2011
Desembargador MARCELO LIMA BUHATEM
Relator
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A cópia impressa deste documento poderá ser conferida com o original eletrônico no endereço www.tjrj.jus.br.
Data: 07/07/2011 13:57:48Local: Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro - Processo: 0011447-29.2009.8.19.0207 - Tot. Pag.: 11