Perguntas e Respostas
Resultados do 2T09
Even (EVEN3 BZ)
11 de agosto de 2009
Leonardo Zambolin, Goldman Sachs:
Boa tarde a todos. Primeiro eu queria dar os parabéns, porque a apresentação que
vocês fizeram ficou bem legal. Três, quatro slides ajudaram a entender bastante essa
questão das margens impactadas no trimestre.
São duas perguntas, na verdade. A primeira é em relação à diversificação geográfica:
além de São Paulo, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro e Minas Gerais, existe algum
outro mercado que vocês estejam olhando atualmente? A minha dúvida é a seguinte:
vale a pena diversificar geograficamente hoje, ou explorar mais os diferentes tipos de
produtos dentro de São Paulo, que é o maior mercado?
E a segunda pergunta tem a ver com os descontos. Eu queria entender qual é o
racional para conceder um desconto; ou seja, a partir de que momento e em quais
condições vocês decidem dar o desconto? É mais ligado a vender por um preço um
pouco menor, para reciclar o capital? Eu queria entender só quais são os assumptions
por trás da decisão de oferecer um desconto em uma determinada unidade. Obrigado.
Carlos Terepins:
Boa tarde, Leonardo. No tocante a sua primeira questão, da diversificação geográfica,
no começo do ano fizemos o novo planejamento estratégico da Empresa, e
estabelecemos que prioritariamente atuaríamos em quatro praças. A saber: São
Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte. Nós consideramos, e os dados
mostram isso, que essas praças respondem por mais de 70% do mercado imobiliário
em potencial do País.
Então, nós percebemos com clareza que, primeiro, este País tem dimensões
continentais e cada estado representa sozinho praticamente um país, com uma
cultura diferenciada, valores. E nós preferimos, realmente, de maneira estratégica e
focada, nos dirigirmos a essas quatro praças. Embora tivéssemos até alcançado
alguns acordos de parcerias em outros estados, abrimos mão neste momento dessas
parcerias para focar e concentrar nessas praças, de onde esperamos extrair o
máximo de rentabilidade na nossa operação.
Não dá para desconhecer que realmente São Paulo representa aproximadamente
metade do mercado brasileiro, é onde existem as melhores oportunidades, a melhor
rentabilidade e, provavelmente, a melhor precificação média dos imóveis. Desta
maneira, realmente vamos nos concentrar, até segunda ordem, nessas quatro praças.
Dany Muszkat:
Vou responder a segunda parte da pergunta, dos descontos. Basicamente, quando
vamos aceitar um desconto, olhamos algumas coisas. Primeiro, a gente olha a curva
de vendas, se está ou não de acordo com o nosso estudo de viabilidade; a
proximidade de entrega do empreendimento tem muito a ver com a administração do
caixa; e a concorrência direta deste produto.
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Em relação aos nossos empreendimentos, nós temos hoje 72 empreendimentos no
mercado, e deve ter algo entre quatro ou cinco empreendimentos em que, sim,
praticamos descontos. Conforme falamos, praticamos descontos e esses produtos
venderam bem, e são cada vez uma parcela menor do nosso estoque.
Leonardo Zambolin:
OK. Obrigado.
David Lawant, Banco Itaú:
Boa tarde. Eu tenho uma pergunta rápida: uma coisa que a gente notou é que os
lançamentos da Open se aceleraram bastante agora, no 2T. Tanto na parte de
lançamentos como na parte de venda, acho que o segmento acessível ganhou uma
participação importante. Eu queria saber se vocês podiam nos passar uma idéia de
quanto de participação vocês imaginam este segmento tendo no mix total de vocês,
em uma perspectiva de médio e longo prazo.
Carlos Terepins:
Nesse segmento Open, já lançamos sete empreendimentos, que totalizam 1.119
unidades, e o nosso VGV correspondente é R$131 milhões. Nós temos atualmente
um landbank de aproximadamente R$450 milhões para serem lançados dentro deste
segmento.
David, dizer exatamente qual será o percentual da Open nos nossos lançamentos é
difícil, embora seja um percentual crescente. Também no nosso marco estratégico,
nós delineamos que 80% dos nossos produtos a serem lançados até 2011 deverão
estar na faixa de produtos até R$500 mi, portanto, enquadráveis dentro da linha do
SFH. E a presença da Open, através de seus produtos, será realmente crescente.
O que eu quero deixar claro é que nós não deixaremos de atuar naqueles segmentos
de média, média-alta e alta, que são tradicionais, lucrativos e que, por exemplo, em
São Paulo, Belo Horizonte e agora em Porto Alegre, estamos nos blocos de liderança.
Então, resumindo, a nossa atuação será cada vez mais forte, mais criteriosa e mais
consistente, porque tem que analisar também a questão da financiabilidade, da
construtibilidade e da capacidade de entrega de um volume tão grande de unidades,
sem se descuidar daquilo que tem sido o carro-chefe do crescimento desta Empresa.
David Lawant:
Está ótimo. Obrigado. E vocês poderiam falar um pouco também mais
qualitativamente de como vocês estão enxergando sua tendência de cash burn para
os próximos trimestres? Porque eu imagino que vocês já estão chegando a uma fase
em que boa parte dos projetos, como vocês falaram aqui, já está com plano
empresário, e eu acho que também não tem mais muito pagamento de terreno para
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cair. Eu só queria entender, mais ou menos, como vocês estão enxergando a
tendência desse cash burn, se ele estabiliza por aí, ou como é que ele fica para
frente, mais qualitativamente mesmo.
Dany Muszkat:
Só lembrando, cash burn é a diferença de dívida líquida, portanto, estamos entrando
em uma fase mais avançada das nossas obras, e apesar de estarmos com 99% dos
produtos financiados, o cash burn é impactado porque é a diferença de dívida líquida.
Portanto, nós tivemos um aumento do cash burn mas uma manutenção do caixa.
É normal, a gente espera uma subida do cash burn com este aumento da velocidade
das obras, e depois a gente entra em uma fase de repagamento desses
financiamentos e, ao mesmo tempo, contratação de novos financiamentos. Então, ao
longo do final de 2009, mas mais para o começo de 2010, devemos atingir um pico, e
depois, dependendo do volume que se estabilizar de lançamentos e construção, deve
ter uma queda ou uma estabilidade.
Se você comparar o cash burn desse trimestre, que foi de R$114 milhões, e expurgar
R$14 milhões, que foi um efeito não-recorrente nos trimestres mas recorrente nos
anos, que foi o pagamento de dividendo de R$14 milhões, nós tivemos R$99 milhões
de cash burn comparado aos últimos dois trimestres de 2008, de R$108 milhões e
R$105 milhões. O 1T08, que foi R$86 milhões, que foi atípico, porque foi um trimestre
onde tivemos somente R$50 milhões de lançamento.
David Lawant:
Está ótimo. E só para esclarecer, o cash burn para vocês é variação da dívida líquida
corporativa mais o SFH?
Dany Muszkat:
Sim, exatamente. E só lembrando que dívida corporativa não teve nenhuma alteração,
a gente só teve financiamento de terrenos e SFH, que estão ligados à produção.
David Lawant:
Está ótimo. Obrigado.
Pedro Pessoa, GTI:
Boa tarde a todos. Parabéns pelos resultados. Eu queria saber se vocês têm alguma
previsão de lançamento até o final do ano. Vocês acabaram de comentar sobre esse
trimestre, mas dado que as vendas melhoraram muito, até na prévia operacional você
mencionaram sobre um incremento grande no mês de junho nas vendas. Então, na
verdade, são duas perguntas: além desse guidance até o final do ano, se as vendas
de julho continuam indo muito bem.
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Even:
Boa tarde, Pedro. Respondendo sua pergunta de trás para frente, as vendas de julho
foram muito bem, foram basicamente na mesma linha que junho, que foi um mês
muito bom, até por uma surpresa, porque julho é um mês que, devido às férias, na
segunda quinzena é normalmente mais fraco, o que não aconteceu, felizmente.
Nós também abrimos hoje na apresentação que nossas vendas até o presente
momento no trimestre já chegaram a R$130 milhões, praticamente sem nenhum
lançamento. Nós tivemos uma segunda fase pequena, de R$18 milhões somente.
A retomada do consumidor, bastante focada, sentimos, no média e média-alta, nos
deu uma confiança de darmos um guidance entre R$250 milhões e R$300 milhões
para esse 3T, porém ainda não estamos dando guidance até o final do ano. O que,
sim, podemos falar, é que temos financiamentos contratados para R$706 milhões de
VGV de produtos, e portanto, na medida em que o mercado continuar absorvendo e
dando sinais de retomada, até sinais mais fortes agora, nos últimos meses, nós, sim,
responderemos de acordo.
Pedro Pessoa:
OK. Se vocês me permitem mais uma pergunta, na verdade, uma curiosidade: vocês
comentaram no release sobre antecipação de pagamento por parte dos clientes, do
pagamento dos imóveis. Vocês têm alguma opinião sobre o porquê disso? E dada
essa antecipação, vocês estão sentindo uma mudança no fluxo de caixa padrão de
vocês? Por exemplo, hoje, o recebimento de um empreendimento é maior do que era
antes, ou continua de 5% a 10% de caixa no lançamento?
Even:
Na verdade, nós temos dentro de várias ações que nós fazemos com o cliente
durante e ao longo da obra, as principais, que talvez impactam no aumento da
antecipação, são as visitas à obra. Conforme as obras vão andando, e novamente,
nossas obras estão entrando em estágios cada vez mais avançados, o cliente se
sente confortável em antecipar parcelas. Normalmente, essas parcelas são abatidas
daquela parcela que seria, ou parcela de chaves, ou inclusive da parcela de
financiamento.
De uma maneira geral, o que percebemos é que uma tabela padrão, onde o cliente
pagaria 20% até as chaves, ao longo da obra, e 80% entre chaves e financiamento,
olhando de trás para frente, percebemos que o cliente acaba pagando alguma coisa
como 30%, 35%. Então, está totalmente em linha. O que aumentou foi justamente
porque cada vez mais nós temos mais obras, os andares vão subindo, e aí o cliente
fica confortável.
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Pedro Pessoa:
Claro que nessa antecipação existe um desconto. Esse desconto é dado na curva de
juros, ou existe um desconto maior? Vocês estão fazendo uma política especialmente
para trazer o cliente a antecipar o pagamento?
Even:
O desconto é só na curva, não tem nenhum tipo de desconto maior, e ainda é um
efeito contábil, porque o valor nominal obviamente desce.
Pedro Pessoa:
OK. Obrigado.
Leonardo Zambolin, Goldman Sachs:
Só para confirmar: eu não escutei o call em inglês, mas parece que o guidance que
vocês deram foi de R$250 milhões a R$300 milhões, e eu ouvi no meio da
apresentação R$200 milhões a R$350 milhões, e agora R$250 milhões a R$350
milhões. Qual é o guidance oficial, correto para o 3T de lançamentos?
Dany Muszkat:
Leonardo, o guidance é R$250 milhões a R$350 milhões.
Leonardo Zambolin:
OK. Obrigado.
“Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e
completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da
qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais
danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão
desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ.
Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito
pela MZ. Por favor, consulte o website de relações com investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para
mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição.”
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