CONSULTORIA, AVALIAÇÃO & PESQUISA
Carta de Opinião de Valor
ANÁLISE DE VALOR DE VENDA
13 PAVIMENTOS DO EDIFÍCIO CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER (EM CONSTRUÇÃO)
São Paulo - SP
Avenida Magalhães de Castro – Morumbi
ELABORADO PARA
VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DTVM LTDA.
Julho de 2010
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VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
ÍNDICE
I
CONSIDERAÇÕES GERAIS......................................................................................................... 1
II
III
I.1
METODOLOGIA
1
I.2
LIMITAÇÕES E SUPOSIÇÕES
1
ANÁLISE CRÍTICA DA PROPRIEDADE....................................................................................... 4
II.1
LOCALIZAÇÃO
4
II.2
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
5
II.2.1 O Empreendimento ................................................................................................ 5
II.2.2 Terreno................................................................................................................... 6
II.2.3 Construções ........................................................................................................... 7
II.3
DOCUMENTAÇÃO
8
II.4
CONDIÇÕES GERAIS DE MERCADO
9
ANÁLISE DE VALOR.................................................................................................................. 12
III.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO – LOCAÇÃO
12
III.2 FLUXO DE CAIXA DESCONTADO
16
III.2.1 Premissas ............................................................................................................ 17
III.2.2 Fluxo de caixa ...................................................................................................... 17
III.2.3 Análise de Sensibilidade ...................................................................................... 18
III.3 OPINIÃO DE VALOR
19
IV
ANÁLISES ADICIONAIS ............................................................................................................. 20
V
ENCERRAMENTO....................................................................................................................... 22
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13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
I
CONSIDERAÇÕES GERAIS
Conforme nossa proposta de prestação de serviços técnicos de consultoria imobiliária, a Jones Lang
LaSalle apresenta à Votorantim Asset Managment DTVM Ltda. as conclusões referentes à avaliação de
13 andares do imóvel localizado na Avenida Magalhães de Castro, no bairro do Morumbi, em São
Paulo - SP.
A presente avaliação considera o valor de venda com a premissa de que o edifício esteja pronto na
presente data.
Todas as análises foram baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, sendo que
este estudo teve como objetivo a emissão de opinião do Valor de Mercado para Venda da propriedade,
na data de sua conclusão, bem como o valor presente da venda com pagamento parcelado, durante o
período de obras.
I.1
METODOLOGIA
Para a avaliação da propriedade a Jones Lang LaSalle utilizou os métodos de avaliação conhecidos
como “Comparativo de Dados de Mercado” e “Fluxo de Caixa Descontado” para estimativa dos valores
de venda da propriedade.
I.2
LIMITAÇÕES E SUPOSIÇÕES
Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições
acompanha nossos laudos:
1. No caso de avaliação do valor de mercado para locação, o valor informado considera válida a
premissa de que todas as benfeitorias realizadas no imóvel por parte da locatária ficam
definitivamente incorporadas ao imóvel.
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2. No caso de avaliação do valor de venda, o valor informado representa o valor mais provável pelo
qual o ativo seria vendido, caso exposto ao mercado na data de avaliação, sob a melhor estratégia
de comercialização. Não temos como prever alterações súbitas no mercado e os valores devem
ser revistos sempre que as mesmas ocorrerem.
3. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações
profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de
propriedade.
4. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma
natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no
processo de comercialização. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser
identificado algo que afete o potencial de venda do imóvel.
5. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade.
6. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua
veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas
estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro ou engano
na informação cedida pelo cliente.
7. Não realizamos estudos de engenharia no solo, nas estruturas e nos equipamentos, que são
presumidas como boas, a não ser onde mencionado o contrário.
8. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.
9. Não foram realizados estudos ambientais no solo e nos materiais de construção, para averiguar ou
não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do imóvel ou ao meio ambiente. A
Jones Lang LaSalle não possui “know-how” sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou saúde,
e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso
venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imóvel.
10. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Jones Lang LaSalle não deve
responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este
relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte.
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11. Os avaliadores declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro, próprio ou de
familiares, nos imóveis sendo avaliados.
12. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são
opiniões na data da avaliação, e a Jones Lang LaSalle não assume responsabilidade por
mudanças de comportamento do mercado.
13. Esta avaliação é elaborada de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas
Técnicas – ABNT – NBR14653 – Avaliação de Bens – Parte 1 Procedimentos gerais; Parte 2
Imóveis Urbanos e Parte 4 Empreendimentos, assim como as recomendações do Instituto
Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP
14. Apesar de refletirmos nosso entendimento das condições dos ocupantes nas avaliações, não
efetuamos pesquisa em relação à situação financeira dos atuais ocupantes. Quando as
propriedades avaliadas envolvem atividades de locação, presumimos que os locatários estão aptos
a cumprirem com as obrigações financeiras em relação à locação bem como que não existem
atrasos de pagamentos ou descumprimento contratual.
15. Informações de planejamento urbano são obtidas, quando possível, verbalmente através das
autoridades locais responsáveis, porém quando houver necessidade de comprovação,
recomendamos que tal confirmação seja obtida através de advogados especializados,
notadamente:
(a) que a posição do imóvel está devidamente descrita no relatório;
(b) que a propriedade está livre de ônus de qualquer natureza;
(c) que não existe qualquer outra questão regulamentar relevante.
Nossa avaliação é elaborada tendo por base que o empreendimento (e qualquer trabalho em
andamento) está em conformidade com todas as leis e regulamentos aplicáveis, seja de natureza
municipal, estadual ou federal ou outros regulamentos relevantes, normas relacionados ao corpo
de bombeiros, acessibilidade e uso por deficientes físicos e medidas de controle de saúde e
segurança nas áreas de trabalho.
16. Devido à natureza deste trabalho, o mesmo deve ser considerado como uma opinião de valor de
uso restrito, ou parecer técnico.
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II
II.1
ANÁLISE CRÍTICA DA PROPRIEDADE
LOCALIZAÇÃO
O imóvel está localizado na Avenida Magalhães de Castro, sendo o terreno contornado pela Rua
Armando Petrella, na região Sudoeste da cidade de São Paulo, SP.
Via de acesso (sentido Ponte Ary Torres)
Via de acesso (sentido Ponte Morumbi)
A região pode ser acessada pela Avenida Magalhães de Castro (Marginal Pinheiros) no sentido sul,
estando a propriedade situada entre as pontes Ary Torres e Morumbi. O acesso para quem segue no
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sentido norte da Marginal Pinheiros deve ser feito através da transposição da ponte Cidade Jardim,
para então seguir no sentido sul da Marginal.
Como referências, podemos mencionar as seguintes distâncias aproximadas:
600 m da estação de trem Berrini (devendo atravessar o rio Pinheiros para acessar);
1,3 km da Ponte Morumbi;
1,5 km da Ponte Cidade Jardim;
5 km do Aeroporto de Congonhas (linha reta);
30 km do Aeroporto Internacional de Guarulhos (linha reta).
No entorno imediato da propriedade o uso é predominantemente residencial, com residenciais de luxo
dividindo espaço com casas de baixo padrão (favela), e pouca disponibilidade de serviços em geral,
como lojas, restaurantes, bancos, etc., sendo o Shopping Cidade Jardim a única opção na região.
A região possui déficit em termos de transporte urbano, sendo servida apenas por linhas de ônibus que
interligam o local a outros pontos da cidade, principalmente na Zona Sul. Duas estações de trem da
CPTM estão localizadas a menos de 1,5 km da propriedade, no entanto, para acessá-las é necessário
atravessar o rio Pinheiros a partir de alguma das pontes próximas à propriedade, tornando esse tipo de
locomoção bastante difícil.
O local é dotado de todos os melhoramentos básicos, tais como: pavimentação (em asfalto) com
sistemas de guias e sarjetas, redes de água e gás, captação de esgoto, energia elétrica e telefonia,
iluminação pública, arborização e serviço de coleta de lixo.
II.2
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
II.2.1
O Empreendimento
O edifício em análise será parte integrante do Parque Cidade Jardim, um luxuoso empreendimento que
será formado por um total de 9 torres residenciais (em construção), Shopping Cidade Jardim (em
funcionamento), Cidade Jardim Spa e 3 torres comerciais.
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Ao todo, o complexo comercial será composto por 3 torres comerciais: Capital Tower, a ser entregue
em março de 2011, Park Tower, a ser entregue em dezembro de 2011, e Continental Tower, a ser
entregue em abril de 2012 e objeto de análise.
O croqui abaixo ilustra a segmentação do empreendimento e destaca o edifício avaliado:
Cidade Jardim Continental Tower
Corporate Center
Shopping Cidade Jardim
Edifícios Residenciais
II.2.2
Terreno
O terreno possui topografia bastante acidentada e formato irregular, possuindo frente principal voltada
para a Avenida Magalhães de Castro (Marginal Pinheiros) e totalizando área de 21.321,46 m².
A porção de terreno referente à construção das torres comerciais, destacada em azul na foto abaixo,
também possui frente principal voltada para a Avenida Magalhães de Castro e é contornada pela Rua
Armando Petrella:
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Nossas análises consideram como verdadeira a premissa de que o terreno não possui passivo
ambiental, ou que o mesmo já tenha sido remediado.
II.2.3
Construções
O edifício encontra-se em construção e tem data de conclusão prevista para abril de 2012, conforme
informações contidas no material promocional do empreendimento enviado, somando uma área
privativa total de 45.690,21 m². Os 13 andares do edifico, objeto dessa análise, somam uma área
privativa total de 22.737,59 m².
Vistas do Empreendimento
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Vistas do Empreendimento
Vistas do Empreendimento
Segundo informações do atual proprietário e embasadas por materiais descritivos enviados, o
empreendimento contará com modernas especificações, sendo considerado um edifício AA pelos
padrões de classificação da Jones Lang LaSalle.
II.3 DOCUMENTAÇÃO
Para essa avaliação recebemos cópias das matriculas e IPTU referentes a 2010, plantas, quadro de
áreas, memorial descritivo e material promocional, os quais apontam como proprietária do
empreendimento JHS F Incorporações S/A.
Após análise do material enviado, resumimos as áreas privativas dos andares analisados conforme o
seguinte quadro:
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Descrição
Andar
Área Privativa
Cjto. 1A
1º andar
910,18
Cjto. 1B
1º andar
910,18
Cjto. 2A
2º andar
910,18
Cjto. 2B
2º andar
910,18
Cjto. 3A
3º andar
912,05
Cjto. 3B
3º andar
912,05
Cjto. 4A
4º andar
912,05
Cjto. 4B
4º andar
912,05
Cjto. 5A
5º andar
912,05
Cjto. 5B
5º andar
912,05
Cjto. 6A
6º andar
912,05
Cjto. 6B
6º andar
912,05
Cjto. 7A
7º andar
912,05
Cjto. 7B
7º andar
912,05
Cjto. 8A
8º andar
831,15
Cjto. 8B
8º andar
831,15
Cjto. 9A
9º andar
831,15
Cjto. 9B
9º andar
831,15
Cjto. 10A
10º andar
831,15
Cjto. 10B
10º andar
831,15
Cjto. 11A
11º andar
831,15
Cjto. 11B
11º andar
831,15
12º andar
12º andar
1.664,87
Cjto. 13A
13º andar
831,15
Cjto. 13B
13º andar
831,15
Área Privativa Total
22.737,59
Nossas análises estão baseadas no fato de que não haja restrições impeditivas à comercialização da
propriedade, ou seja, a inexistência de dívidas, matrículas sem contestações judiciais, irregularidades
construtivas, passivos ambientais, entre outros.
II.4
CONDIÇÕES GERAIS DE MERCADO
Por estar localizado numa porção da Marginal Pinheiros próxima às regiões Berrini e Vila Olímpia, o
imóvel acaba sofrendo influência das mesmas em termos de mercado. Por essa razão,
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Opinião de Valor
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São Paulo - SP
apresentaremos a seguir um breve resumo das condições mercadológicas dessas regiões, incluindo
Marginal.
Nos últimos anos a Marginal recebeu alguns novos empreendimentos que foram rapidamente
absorvidos, como é o caso da Torre São Paulo, comprada e ocupada pelo Grupo Santander, e o
empreendimento WT Nações Torres 1 e 2, que tiveram grande parte dos seus espaços locados e
ocupados num curto período de tempo. A região tem registrado bom desempenho em termos de
absorção no segmento de altíssimo padrão (Classe AA), e atualmente registra uma taxa de vacância
de apenas 7,4%.
A região Berrini possui estoque disponível de altíssimo padrão bastante limitado, uma vez que nenhum
novo empreendimento especulativo foi entregue desde 2009, quando as torres A e B do complexo
Rochaverá Corporate Towers ficaram prontas. Após esse período foi registrada apenas a entrega da
Torre D desse mesmo complexo, no entanto, a mesma já entrou no mercado 100% ocupada. A baixa
disponibilidade de espaços Classe AA na região é refletida no volume de espaços vagos, que hoje está
em torno de 19 mil m², sendo que o estoque total para essa classe é de 296 mil m².
A região Vila Olímpia tem apresentado ótimo desempenho nos últimos anos, principalmente após
diversas intervenções urbanas, como a ligação direta com a região Berrini, o prolongamento da
Avenida Brigadeiro Faria Lima e a reestruturação da linha de trens metropolitanos. Atualmente o
volume vago de edifícios Classe AA na Vila Olímpia representa apenas 0,5% do total do estoque desse
segmento, que é de cerca de 141 mil m².
Com relação ao novo estoque, para os próximos anos é esperada a entrega de uma quantidade
significativa de novos edifícios nas regiões Marginal, Berrini e Vila Olímpia, e que concorrerão
diretamente com o Cidade Jardim Continental Tower:
Edifício
Região
Área prevista
Entrega prevista
Jatobá Green Building (ex-Surubim)
Berrini
12.197
Jul-2010
Eco Berrini (Prospéritas Nestlé)
Berrini
48.430
Mar-2011
Torre São Paulo JK - Bloco ll
Vila Olímpia
51.750
Ago-2011
WT Nações Unidas - Torre III
Marginal
24.085
Dez-2011
Cidade Jardim Continental Tower
Marginal
45.597
Abr-2012
Cidade Jardim Capital Building
Marginal
14.813
Jun-2012
Rochaverá Corporate Towers - Torre C
Berrini
50.400
Jun-2012
Capital Corporate Office
Berrini
42.896
Nov-2012
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São Paulo - SP
Company Business Towers - Torre Alfa
Marginal
Não informado
Mai-2013
Company Business Towers - Torre Sigma
Marginal
Não informado
Nov-2013
Os empreendimentos destacados em azul serão entregues antes da data prevista para a entrega do
Continental Tower, ou seja, quando o empreendimento for lançado cerca de 136 mil m² já estarão
concorrendo diretamente com ele, e cerca de 154 entrarão no mercado na segunda metade de 2012 e
durante todo o ano de 2013. Vale destacar que os 23 mil m² aproximados referentes aos demais
andares do Continental Tower também se configuram como concorrentes.
A concorrência, como pode ser observada, vai ser grande, e apesar de todos os empreendimentos
listados serem classificados como AA, ou seja, apresentarão modernas especificações técnicas e alto
padrão nos acabamentos, os edifícios localizados na parte leste da Marginal provavelmente terão um
diferencial quanto à localização. Vale ressaltar que, historicamente, as empresas tem preferências por
regiões que oferecem maior gama de serviços, transportes e que tenham maior facilidade de acesso.
Em contrapartida o Cidade Jardim Continental Tower terá um forte apelo promocional, uma vez que
estará linkado ao complexo de alto padrão Parque Cidade Jardim, além de possuir ótima visibilidade,
podendo ser avistado a partir de diversos pontos da Marginal e da cidade. Sendo assim, sua absorção
dependerá muito do critério do locatário nas definições das prioridades de ocupação no momento da
escolha de uma nova sede.
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Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
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III
ANÁLISE DE VALOR
Para aferir o valor de mercado do imóvel, a Jones Lang LaSalle utilizou os métodos de avaliação
conhecidos como “Método Comparativo de Dados de Mercado” e “Fluxo de Caixa Descontado”.
III.1
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO – LOCAÇÃO
Uma forma de aferir o valor de locação aplicável ao imóvel é a comparação das características do
mesmo com unidades em oferta na região. Estes elementos formam uma amostra mais homogênea em
termos de padrão construtivo, idade, localização e preços pedidos. Foram analisados 11 elementos
comparáveis à propriedade em estudo:
#
Edifício
Localização
Região
Classe
Fim da
Construção
1
Torre Nações Unidas
Av. das Nações Unidas, 12495
Berrini
AA
1989
2
Igarassú
Av. Surubim, 577
Berrini
A
2009
3
World Trade Center
Av. das Nações Unidas, 12551
Berrini
AA
1995
4
CENU - Torre Oeste
Av. das Nações Unidas, 12901
Berrini
AA
1999
5
Rochaverá Corporate Towres A
Av. das Nações Unidas, 14171
Berrini
AA
2008
6
Rochaverá Corporate Towres B
Av. das Nações Unidas, 14171
Berrini
AA
2008
7
Rochaverá Corporate Towres B
Av. das Nações Unidas, 14171
Berrini
AA
2008
8
Riverside
Rua Hungria, 1240
Marginal
A
2010
9
Quadra Hungria
Rua Hungria, 1400
Marginal
AA
2005
Rua Chedid Jafet, 222
Vila Olímpia
A
2004
Eldorado Business Tower
Av. das Nações Unidas, 8501
Marginal
AA
2007
#
Edifício
Disponibilidade
Área
(m²)
1
Torre Nações Unidas
11º ao 18º andar
9.248,00
675.104,00
73,00
Oferta
2
Igarassú
544,00
48.960,00
90,00
Oferta
3
World Trade Center
886,32
66.474,00
75,00
Oferta
4
CENU - Torre Oeste
Vários andares
Cjtos. 1211, 1212, 1801 ao
1807, 1909, 1910, 2407 ao 2409
19º andar
899,00
71.920,00
80,00
Oferta
5
Rochaverá Corporate Towres A
Não informada
374,95
29.996,00
86,40
1-abr-10
10 Millennium Office Park - Bloco C
11
abc
Preço Pedido Valor Unit.
(R$)
(R$/m²)
Tipo
12
VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
6
Rochaverá Corporate Towres B
Não informada
378,86
32.969,00
93,98
5-mar-10
7
Rochaverá Corporate Towres B
Não informada
225,11
18.686,00
89,65
1-mar-10
8
Riverside
1º, 2º, 7º e 9º andares
2.876,00
287.600,00
100,00
Oferta
9
Quadra Hungria
1º andar
1.400,00
154.000,00
110,00
Oferta
10
Millennium Office Park - Bloco C
3º andar
1.045,00
94.050,00
90,00
Oferta
11
Eldorado Business Tower
1/2 9º andar
945,00
107.730,00
114,00
1-jul-10
1. Torre Nações Unidas
2. Igarassú
3. World Trade Center
4. CENU - Torre Oeste
5, 6 e 7. Rochaverá
8. Riverside
9. Quadra Hungria
10. Millennium Office Park - Bloco C
11. Eldorado Business Tower
abc
13
VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
abc
Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
14
Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
VOTORANTIM ASSET
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Fatores de Ajuste
Valor
Homog.
(R$/m²)
Valor
Ajustado
(R$/m²)
1,46
106,70
106,70
1,00
0,96
86,57
86,57
1,19
1,22
1,17
87,71
87,71
0,90
1,06
1,13
0,96
76,97
76,97
1,00
0,90
1,00
1,02
0,92
79,12
79,12
Rochaverá Corporate Towres B
1,00
0,90
1,00
1,02
0,92
86,07
86,07
7
Rochaverá Corporate Towres B
1,00
0,90
1,00
1,02
0,92
82,10
82,10
8
Riverside
0,90
0,90
1,19
1,00
0,96
96,50
96,50
9
Quadra Hungria
0,90
0,90
1,12
1,05
0,95
104,62
104,62
10 Millennium Office Park - Bloco C
0,90
0,95
1,06
1,06
0,96
86,23
86,23
11
1,00
0,90
1,00
1,03
0,92
105,37
105,37
Média =
90,72
90,72
Total
Idade / Fatores
Oferta Localização Padrão
Conserv.
#
Edifício
1
Torre Nações Unidas
0,90
0,90
1,27
1,42
2
Igarassú
0,90
0,90
1,19
3
World Trade Center
0,90
0,90
4
CENU - Torre Oeste
0,90
5
Rochaverá Corporate Towres A
6
Eldorado Business Tower
Valor Homogeneizado
-20%
R$ 72,58
+20%
R$ 108,87
Valor Ajustado
-10%
R$ 81,65
+10%
R$ 99,79
A análise resultou numa faixa de valores para a propriedade entre R$81,65 e R$99,79/m², com média
saneada de R$90,72/m². Para efeito de avaliação, utilizaremos a média arredondada de R$91,00/m².
Aplicando-se o resultado acima à área privativa referente aos 13 andares do empreendimento de
22.737,59 m², obtém-se o valor de locação total de R$2.100.000,00 por mês.
O valor de locação de R$91,00/m², segundo informações da pesquisa da Jones Lang LaSalle, não é
praticado em nenhum empreendimento localizado na porção Sudoeste da Marginal Pinheiros, o que já
nos indica um diferencial da propriedade.
Para análise do valor de venda da propriedade selecionamos 12 edifícios e/ou unidades localizadas
nas regiões Berrini, Vila Olímpia, Marginal e Faria Lima, sendo 5 transações e 7 ofertas. Embora
algumas das amostras apresentem características diferentes em termos de padrão, as mesmas podem
ser mencionadas como referência da variação de valores registradas nas regiões:
abc
15
Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
Valor
Unitário
(R$/m²)
Tipo
2.764.500
9.500,00
Oferta
1.105
9.000.000
8.144,80
Oferta
2006
226
2.260.000
10.000,00
Oferta
Vila Olímpia
2006
509
4.700.106
9.234,00
Transação
AT 134 - Alpha Tower
Vila Olímpia
2011
535
6.420.000
12.000,00
Oferta
Bueno Business Tower
Vila Olímpia
2011
607
6.373.500
10.500,00
Oferta
Ed. Sulamérica
Marginal
1998
16.650
97.469.100
5.854,00
Transação
Torre Z
Marginal
2013
38.070
456.840.000
12.000,00
Transação
Icon Faria Lima
Faria Lima
2007
770
8.470.000
11.000,00
Transação
Internacional Plaza II
Faria Lima
2010
19.768
350.000.000
17.705,38
Oferta
Toledo Ferrari
Faria Lima
2013
8.690
135.000.000
15.535,10
Oferta
Pátio Brookfield
Faria Lima
2012
34.021
600.640.428
17.655,07
Transação
Fim da
Disponibilidade
Preço
Construção
(m²)
Pedido (R$)
Edifício
Região
Plaza I Nações Unidas
Berrini
2004
291
Morumbi Office Tower
Berrini
1993
Vila Olímpia Corporate
Vila Olímpia
Vila Olímpia Corporate
Média
11.594,03
As ofertas e transações relativas ao Plaza I Nações Unidas e Morumbi Office Tower, ambos na
região Berrini, referem-se a andares individualizados, onde os valores tendem a ser maiores
devido à menor área envolvida na negociação;
Os edifícios localizados na Vila Olímpia possuem áreas menores, e assim como dito
anteriormente, os valores tendem a ser maiores devido à menor área envolvida na negociação;
O edifício Sulamérica é o elemento que mais se aproxima em termos de localização e área.
Neste caso o valor transacionado é mais baixo, pois ele é mais antigo e suas especificações são
mais defasadas;
Na Faria Lima, em geral, temos os maiores preços pedidos e transacionados, e outras regiões
dificilmente concorrem diretamente com ela, servindo nesse caso apenas como referência;
Fazendo-se uma nova média excluindo os elementos localizados na Faria Lima, o valor cai 20%,
de R$11.594,03/m² para R$9.654,10/m².
III.2
FLUXO DE CAIXA DESCONTADO
Elaboramos um fluxo de caixa que simula sua performance por um período de 10 anos, levando em
conta premissas de mercado em relação a período de absorção, taxas de vacância, custos de
condomínio e IPTU e fundo de reposição de ativo.
abc
16
Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
Não recebemos informações sobre contratos de pré-locação e estamos admitindo, conforme orientação
do cliente, que o edifício será entregue vazio.
III.2.1 Premissas
ÁREAS
Área Útil
22.737,59
INVESTIMENTOS
5% sobre o custo de condomínio (iniciando 5 anos após o término da obra ou
Fundo de Reposição de Ativo entrega do edifício)
RECEITAS
Dados de Mercado
Valor Total Locação
Valor Locação
Vacância Remanescente
Velocidade de Absorção
Prazo Médio de Contrato
Carência
Crescimento Real
R$ 2.069.121
R$ 91,00/ m² útil (base Comparativo Direto)
4,7% (média dos edifícios classe AA nas regiões Marginal, Berrini e Vila Olímpia)
14 meses
5 anos
3 meses
0,00% ao mês
DESPESAS
(R$ 2,70) / m² privativo pago em 10 parcelas mensais (média dos edifícios classe
IPTU
AA na região Marginal)
Condomínio
(R$ 13,20) por m² útil / mês (média dos edifícios classe AA na região Marginal)
Comissão de Locação
1º aluguel
Comissão de Venda
2% sobre valor de venda
III.2.2 Fluxo de caixa
Nossas análises foram realizadas com base mensal. A seguir, apresentamos o resumo anual:
Receitas
Contrato de Locação
Carência
Total
2010
R$
2.112.720
(105.636)
2.007.084
2011
R$
18.591.936
(929.597)
17.662.339
2012
R$
23.662.464
(1.183.123)
22.479.341
2013
R$
23.662.464
(1.183.123)
22.479.341
2014
R$
23.662.464
(1.183.123)
22.479.341
Despesas
IPTU
Condomínio
Comissão de Locação
Total
(20.378)
(838.162)
(35.212)
(893.751)
(14.587)
(800.518)
(309.866)
(1.124.970)
(2.885)
(169.277)
(394.374)
(566.537)
(2.885)
(169.277)
(394.374)
(566.537)
(2.885)
(169.277)
(394.374)
(566.537)
Receita Líquida Operacional
1.113.333
16.537.369
21.912.804
21.912.804
21.912.804
Fluxo de Caixa
1.113.333
16.537.369
21.912.804
21.912.804
21.912.804
abc
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Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
2015
R$
23.662.464
(1.183.123)
22.479.341
2016
R$
23.662.464
(1.183.123)
22.479.341
2017
R$
23.662.464
(1.183.123)
22.479.341
2018
R$
23.662.464
(1.183.123)
22.479.341
2019
R$
23.662.464
(1.183.123)
22.479.341
(2.885)
(169.277)
(394.374)
(566.537)
(2.885)
(169.277)
(394.374)
(566.537)
(2.885)
(169.277)
(394.374)
(566.537)
(2.885)
(169.277)
(394.374)
(566.537)
(2.885)
(169.277)
(394.374)
(566.537)
Receita Líquida Operacional
21.912.804
21.912.804
21.912.804
21.912.804
21.912.804
Fluxo de Caixa
21.912.804
21.912.804
21.912.804
21.912.804
21.912.804
Receitas
Contrato de Locação
Carência
Total
Despesas
IPTU
Condomínio
Comissão de Locação
Total
Com base nas premissas acima e partindo-se de uma taxa de desconto da ordem de 10,5% ao ano e
terminal cap rate de 9% ao ano, obtivemos como resultado para o empreendimento o valor de
R$ 213.100.000,00, ou seja, R$ 9.372/m².
III.2.3 Análise de Sensibilidade
Realizamos uma análise de sensibilidade, considerando variações nos valores de locação, que resultou
Valor de Locação
nos seguintes valores para o empreendimento:
Fator
Redutor
Valor de Locação
(R$/m²)
Valor de Mercado
(R$)
Valor Unitário
(R$/m²)
-10%
-5%
R$ 82
R$ 86
R$ 191.700.000
R$ 201.200.000
R$ 8.431
R$ 8.849
0%
R$ 91
R$ 213.100.000
R$ 9.372
5%
10%
15%
25%
35%
45%
55%
65%
R$ 96
R$ 100
R$ 105
R$ 114
R$ 123
R$ 132
R$ 141
R$ 150
R$ 225.000.000
R$ 234.500.000
R$ 246.400.000
R$ 267.800.000
R$ 289.100.000
R$ 310.500.000
R$ 331.900.000
R$ 353.300.000
R$ 9.895
R$ 10.313
R$ 10.835
R$ 11.776
R$ 12.716
R$ 13.657
R$ 14.567
R$ 15.538
Notamos que a variação de apenas 5% nos valores de locação representa um acréscimo ou
decréscimo de aproximadamente R$ 12 milhões no valor final do imóvel.
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Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
Também analisamos variação nas taxas de desconto e cap rate utilizados, que dependem do perfil
Terminal Cap Rate
mais ou menos agressivo do investidor:
Taxa de Desconto do Fluxo (Anual)
9,5%
10,5%
11,5%
R$ 11.187
R$ 10.477
R$ 9.826
R$ 10.507
R$ 9.855
R$ 9.258
7,0%
8,0%
8,5%
R$ 11.964
R$ 11.218
12,5%
R$ 9.229
R$ 8.709
9,0%
R$ 10.638
R$ 9.978
R$ 9.372
R$ 8.816
R$ 8.306
10,0%
11,0%
R$ 10.174
R$ 9.794
R$ 9.554
R$ 9.208
R$ 8.985
R$ 8.669
R$ 8.463
R$ 8.174
R$ 7.982
R$ 7.718
Vale enfatizar que as faixas de valores apresentadas não consideram contratos de pré-locação, assim
como possíveis rendas extras a serem adquiridas com estacionamento, por exemplo, valores
significativos que podem alavancar sensivelmente o valor final do imóvel.
O valor acima não considera o risco inerente à absorção do edifício, uma vez que a velocidade de
absorção de 14 meses foi calculada a partir da premissa do edifício ser entregue hoje. Fazendo-se
esse mesmo cálculo considerando o edifício entregue na data prevista, ou seja, abril de 2012, a
velocidade seria de 37 meses, uma vez que novos empreendimentos serão entregues no período e se
configurarão como concorrentes diretos do Cidade Jardim Continental Tower, e o valor de venda
nessas circunstâncias cairia cerca de 10%, totalizando R$192.500.000,00.
III.3
OPINIÃO DE VALOR
Entendemos que o valor de mercado para venda da propriedade, em Julho de 2010, esteja em torno
de:
VALOR DE MERCADO PARA VENDA:
R$ 213.100.000,00
(DUZENTOS E TREZE MILHÕES E CEM MIL REAIS)
Este valor está baseado no fato de que não haja restrições impeditivas à comercialização da propriedade, ou seja, a
inexistência de dívidas, matrículas sem contestações judiciais, irregularidades construtivas, passivos ambientais, entre
outros.
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VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
IV
ANÁLISES ADICIONAIS
Conforme solicitação do cliente, realizamos análises adicionais para entender qual seria o impacto do
recebimento de uma renda garantida que começaria durante o período de obras e se estenderia por até
18 meses após o término das obras.
Como premissa comum foi considerada uma garantia de rentabilidade de 0,56% sobre o valor do
imóvel avaliado anteriormente e nas mesmas bases de fluxo, ou seja:
R$ 213.100.000,00
x 0,56%
=
R$1.193.360,00 / mês
Além disso, foi considerada uma rentabilidade de 0,81% sobre o valor do imóvel no pós chaves,
durante um período de 18 meses, sendo o valor decrescente conforme tabela a seguir:
1-6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Prazo
meses
mês
mês
mês
mês
mês
mês
mês
mês
mês
mês
mês
mês
Garantia Percentual
100,0%
92,3%
84,6%
76,9%
69,2%
61,5%
53,8%
46,2%
38,5%
30,8%
23,1%
15,4%
7,7%
Receita
R$ 1.726.110
R$ 1.593.200
R$ 1.460.289
R$ 1.327.379
R$ 1.194.468
R$ 1.061.558
R$ 928.647
R$ 797.463
R$ 664.552
R$ 531.642
R$ 398.731
R$ 265.821
R$ 132.910
A receita a receber durante esse período de 18 meses será sempre o maior valor entre a receita de
locação mensal e a receita proveniente da renda garantida, descrita acima.
Dentro desse novo cenário foi feita uma análise de sensibilidade de acordo com 2 premissas:
abc
20
Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
Cenário otimista: 14 meses (*)
Velocidade de
Absorção
Cenário pessimista: 37 meses (**)
Cenário otimista: iniciando na
entrega do edifício (abr-2012)
Início da Absorção
Cenário pessimista: iniciando
após período de Renda Garantida
(*)
Absorção do edifício em 14 meses: premissa adota na avaliação do imóvel pronto hoje e que traduz a
velocidade de absorção atual do mercado;
(**)
Absorção do edifício em 37 meses: considerando que essa será a velocidade de absorção do
edifício na data prevista para sua entrega (abril-2012) levando em consideração o market share
projetado para aquele momento.
As demais premissas adotadas no fluxo, tais como valor de locação, carência, vacância e taxas, foram
mantidas nas mesmas bases das adotadas na avaliação do empreendimento na situação de pronto
hoje.
Apresentamos a seguir o resumo dos valores:
Período de Absorção
Início da Absorção
Na entrega do edifício (abr-2012)
Após período de Renda Garantida
14 meses
R$ 285.800.000
R$ 274.400.000,00
37 meses
R$ 272.900.000
R$ 259.400.000,00
Os valores de venda para a propriedade considerando os cenários acima variam de R$285.800.000,00
a R$259.400.000,00.
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VOTORANTIM ASSET
MANAGEMENT DTVM LTDA.
Opinião de Valor
13 Pavimentos do Edifício Cidade Jardim Continental Tower
São Paulo - SP
V
ENCERRAMENTO
As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo
ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Jones Lang
LaSalle, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação competente.
Foram impressas 2 (duas) cópias de igual teor e volume deste relatório, sendo 1 (uma) cópia fornecida
ao cliente e 1 (uma) cópia ficando em poder da Jones Lang LaSalle para dirimir quaisquer eventuais
dúvidas.
Atenciosamente,
Silvia Ogoshi
CREA nº 5060840669
Jones Lang LaSalle
Camila de Castro
CREA nº 5062458588/D
Jones Lang LaSalle
São Paulo, Julho de 2010.
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