MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E
MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO
DIRETRIZES PARA ELABORAÇÃO
Eng.º Roberto Matozinhos
Consultor Técnico Sinduscon-MG
ESTRUTURA DA APRESENTAÇÃO
Diretrizes Normativas
Referências Legais
Experiência do Sinduscon-MG
Sensibilização do Construtor
Considerações finais
ABNT NBR 14037:2011
Diretrizes para elaboração de uso, operação e
manutenção das edificações – Requisitos para
elaboração e apresentação dos conteúdos
CONSIDERAÇÕES NBR 14037
Elevada é a importância das atividades de uso, operação e manutenção dos
edifícios como forma de assegurar a durabilidade e a preservação das condições
de utilização das edificações durante a sua vida útil de projeto.
A elaboração e a implementação do programa de manutenção corretiva e
preventiva, são essenciais, principalmente quanto se tornam mais complexas as
edificações, afastando-se de padrões convencionais conhecidos.
Direcionamento para esclarecer dúvidas relativas às etapas de conservação, uso e
manutenção, e da operação dos equipamentos, de forma sistematizada em forma
de manuais relativos à edificações, tem sido outro instrumento para melhorar a
comunicação .
ESCOPO NBR 14037
Estabelece os requisitos mínimos para a elaboração e apresentação dos conteúdos a serem
incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações elaborado e entregue
pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente, de forma a:
Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação
construída;
Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e
manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos.
Em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio com relação
às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e
de condições de utilização da edificação.
Prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado.
Contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
Conforme item 1.4 a incumbência pelas atividades de uso, operação dos equipamentos e
manutenção da edificação é do proprietário ou do condomínio.
TERMOS E DEFINIÇÕES
Manual de uso, operação e manutenção: documento que reúne todas as
informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso, inspeção
e manutenção da edificação e operação dos equipamentos.
Manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes
de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.
Prazo de garantia: período de tempo em que é elevada a probabilidade de que
eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se
manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho
inferior àquele previsto.
Vida útil de projeto (VPU): período estimado de tempo em que um sistema é
projetado para atender aos requisitos de desempenho estabelecido na norma
ABNT NBR 14037:2011, desde que cumprido o programa de manutenção
previsto no manual e equipamentos instalados na edificação.
FORMA DE ESTRUTURAÇÃO DO MANUAL
O manual deve ser escrito em linguagem didática, simples e direta,
utilizando vocabulário preciso e adequado aos seus leitores.
Recomenda-se a utilização de recursos como ilustrações, desenhos
esquemáticos, fotografias e tabelas.
O manual deve se manter neutro em relação a marcas comerciais.
O manual deve ser produzido em meio físico durável e acessível aos seus
leitores.
O uso de meios eletrônicos (CD, DVD e pen drive) é permitido, desde que
possuam a alternativa de fácil reprodução dos conteúdos em meios
impressos convencionais, sendo facultada ao usuário a solicitação de uma
via impressa, por ocasião da entrega da obra.
ESTRUTURA MÍNIMA DO MANUAL
Apresentação
Garantias de assistência
técnica
Memorial descritivo
Fornecedores
Índice
Introdução
Definições
Garantias e assistência técnica
Desenhos/Descrição dos
Sistemas/Cargas Máximas
Relação de fornecedores
Relação de projetistas
Serviços de utilidade pública
Operação, uso e limpeza
Manutenção
Informações complementares
Sistemas hidrossanitários
Sistemas eletroeletrônicos
Sistemas de proteção contra descargas
atmosféricas
Sistemas de ar-condicionado, ventilação e
calefação
Sistemas de automação
Sistemas de comunicação
Sistemas de incêndio
Fundação e estruturas
Vedações
Revestimentos internos e externos
Pisos
Coberturas
Jardins, paisagismo e áreas de lazer
Esquadrias e vidros
Pedidos de ligação pública
Programa de manutenção preventiva
Registro
Inspeções
Meio ambiente e sustentabilidade
Segurança
Operações equipamentos e suas ligações
Documentação técnica e legal
Elaboração e entrega do Manual
Atualização do manual
OPERAÇÃO, USO E LIMPEZA
Deve tratar dos procedimentos para operação, uso e limpeza dos componentes
ou equipamentos mais importantes da edificação, a fim de prevenir danos que
possam acarretar consequências graves.
O manual deve apresentar informações sobre os procedimentos para a colocação
em uso da edificação, contendo:
a) Descrição clara dos procedimentos para solicitação de ligação dos serviços
públicos, informando endereços, telefones de contato, documentação necessária
etc.;
b) Instruções sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projetos para
serem fornecidos e instalados pelos usuários;
c) Instruções para a movimentação horizontal e vertical nas áreas comuns do edifício,
identificando as dimensões e cargas máximas de móveis e equipamentos dentro da
edificação construída;
ELABORAÇÃO E ENTREGA DO MANUAL
A elaboração do Manual, conforme descrito na NBR 14037, deve ser feita por
uma empresa ou responsável técnico. A entrega do manual deve ser feita pela
incorporadora ou construtora, conforme legislação vigente.
Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves:
•
Aos primeiros proprietários, um exemplar do manual com informações sobre
cada área de uso privativo, contendo também informações julgadas necessárias
sobre sistemas, elementos e componentes, instalações e equipamentos de uso
comuns;
• Ao primeiro representante legal do condomínio, um exemplar do manual
específico às áreas comuns e seus equipamentos, incluindo o conjunto completo
de projetos atualizados “como construídos” e especificações técnicas.
•
Caso o proprietário não seja ocupante efetivo da edificação, ele deverá entregar
cópia do manual para o usuário, de forma que este atenda às instruções e
prescrições contidas no manual.
MANUTENÇÃO
Programa de manutenção preventiva: O proprietário ou o condomínio deve elaborar o
programa de manutenção. A observação e o cumprimento do programa de manutenção
fornecem subsídios para o bom funcionamento da edificação, atendendo as condições
de saúde, segurança e salubridade do usuário.
O manual deve apresentar o modelo de programa de manutenção preventiva,
cuja elaboração e implementação atendam à ABNT NBR 5674.
Deve apresentar informações sobre procedimentos e roteiros recomendáveis para
a manutenção da edificação e descrever as condições de manutenibilidade previstas no
projeto. Recomenda-se que a manutenção seja efetuada por pessoal qualificado ou
empresa especializada.
Registros: O manual deve indicar a obrigatoriedade de se registrar a realização da
manutenção. Estes registros devem ser armazenados adequadamente conforme a ABNT
NBR 5674.
GARANTIAS E ASSISTÊNCIA TÉCNICA
O Manual deve conter informações sobre os prazos de garantia.
Eventuais contratos de garantia preexistentes, especialmente de equipamentos,
devem ser informados no manual.
Deve conter explicitamente as condições de perdas de garantias.
Assistência Técnica
O manual deve conter o procedimento da forma como o construtor e/ou incorporador
se obriga a prestar o serviço de atendimento ao cliente, para orientação e
esclarecimentos de dúvidas referentes à manutenção e assistência técnica.
Prazos – Conforme descrito no item D.3.2.1 da NBR 15575 a contagem dos prazos de
garantias indicados na tabela D.1 inicia-se a partir da expedição do “Auto de Conclusão”,
denominado “Habite-se”.
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
Meio ambiente e sustentabilidade:
o manual deve apresentar recomendações para o uso racional da água,
energia, gás e coleta seletiva de lixo, incluindo resíduos de construção e
demolição, a fim de utilizar os recursos de forma consciente e racionalizada.
O manual deve conter informações sobre termos de compensação
ambiental, quando houver, ou outras condicionantes ambientais
estabelecidas na fase de projeto e obtenção do “Auto de Conclusão do
móvel”, alertando para incidências de penalidades.
DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGAL DO
CONDOMÍNIO
Principais documentos que devem fazer parte da documentação do condomínio,
sendo que alguns deles são entregues pela construtora ou incorporadora e os demais
devem ser providenciados pelo condomínio , conforme a tabela A.1. da ABNT NBR
14037
Tabela A.1 –Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou
incorporadora – Incumbência pela renovação a cargo do proprietário ou condomínio e
periodicidades.
Documento
Incumbência pelo
fornecimento inicial
Incumbência pela
renovação
Periodicidade da
renovação
Manual do proprietário
Construtora ou
incorporadora
Proprietário
Pelo proprietário quando
houver alteração na fase de
uso
Manual das áreas comuns
Construtora ou
incorporadora
Condomínio
Pelo condomínio quando
houver alteração na fase de
uso ou legislação
Certificado de garantia dos
equipamentos instalados
Construtora ou
incorporadora
Condomínio
A cada nova
aquisição/manutenção
Notas fiscais dos
equipamentos
Construtora ou
incorporadora
Condomínio
A cada nova
aquisição/manutenção
Manuais técnicos de uso,
operação e manutenção dos
equipamentos instalados
Construtora ou
incorporadora
Condomínio
A cada nova
aquisição/manutenção
Auto de conclusão (habitese)
Construtora ou
incorporadora
Não há
Não há
Alvará de aprovação e
execução de edificação
Construtora ou
incorporadora
Não há, desde que
inalterada as condições do
edifício
Não há
Alvará de instalação de
elevadores
Construtora ou
incorporadora
Não há, desde que
inalterada as condições do
edifício
Não há
Alvará de funcionamento do
elevador
Construtora ou
incorporadora
Condomínio
Não há
ATUALIZAÇÃO DO MANUAL
O Manual deve conter uma advertência explícita e
grifada ao proprietário ou condômino a respeito de sua
responsabilidade pela atualização obrigatória do conteúdo
do manual quando da realização de modificações na
edificação em relação ao originalmente construído e
documentado no manual original.
ABNT NBR 5674:2012
Aguardando Publicação
Manutenção de edificações – Requisitos para o
Sistema de Gestão de Manutenção.
CONSIDERAÇÕES NBR 5674
A manutenção de edificações é um tema cuja importância, superando,
gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o
momento quando a edificação é entregue e entra em uso.
As edificações são construídas para atender seus usuários durante muitos
anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas
ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram
suas propriedades técnicas iniciais.
É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista
ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da
simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho
atingem níveis inferiores àqueles exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1
a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações, tão logo
colocadas em uso.
A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e
preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade
de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho
ao longo da vida útil.
ORGANIZAÇÃO
A organização da gestão do sistema de manutenção deve
considerar levar em consideração as características das
edificações, tais como:
tipologia das edificações;
uso efetivo da edificação;
tamanho e complexidade da edificação;
localização e implicações do entorno da edificação.
SISTEMA DE MANUTENÇÃO: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar
os serviços de manutenção.
INDICADORES DE EFICIÊNCIA GESTÃO DO
SISTEMA DE MANUTENÇÃO
Atendimento ao desempenho mínimo das edificações e seus
sistemas conforme descritos mencionado nas ABNT NBR155751 a ABNT NBR 15575-6.
Prazo acordado entre a observação da não-conformidade e a
conclusão de serviço de manutenção;
Tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e
intervenções de emergência;
Periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção
estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção.
Registros das inspeções.
INCUMBÊNCIAS OU ENCARGOS
O proprietário de uma edificação, síndico ou empresa terceirizada responsável
pela gestão da manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas
aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação.
O proprietário de uma edificação ou o condomínio, deve fazer cumprir e prover
os recursos para o Programa de manutenção preventiva das áreas comuns.
O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o manual
de operação, uso e manutenção da edificação que atende à ABNT NBR 14037.
No caso de propriedade condominial, os condôminos, respondem pela
manutenção das partes autônomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto
da edificação, de forma a atender ao manual de operação, uso e manutenção de sua
edificação.
O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à
empresa ou profissional contratado.
Edificações existentes antes da vigência da NBR 5674 devem se adequar ou criar os
seus programas de manutenção.
Modelo para a elaboração
programa de manutenção preventiva (Anexo A 5674:2012)
A.1 Sugestão das inspeções ou verificações para um edifício
hipotético
A cada 15 dias
A cada semana
Periodicidade
Sistema
Equipamentos
industrializados
Sistemas Hidro
Sanitários
Sistemas Hidro
Sanitários
Elemento/
Componente
Atividade
Responsável
Sauna Úmida
Fazer a drenagem de água no
equipamento
Equipe de Manutenção
Local
Grupo Gerador
Verificar após o uso do equipamento o
nível de óleo combustível e se há
obstrução nas entradas e saídas de
ventilação
Equipe de Manutenção
Local
Reservatórios de água potável
Verificar nível dos reservatórios e
funcionamento das bóias
Equipe de Manutenção
Local
Sistema de Irrigação
Verificar funcionamento dos
dispositivos
Equipe de Manutenção
Local
Verificar funcionamento e alternar a
Bombas de água potável, água
chave no painel elétrico para utilizá-las
servida e piscinas
em sistema rodízio, quando aplicável
Equipe de Manutenção
Local
Iluminação de emergência
Efetuar teste de funcionamento dos
sistemas conforme instruções do
fornecedor
Equipe de Manutenção
Local
Grupo Gerador
Efetuar teste de funcionamento do
sistema de ventilaç conforme
instruções do fornecedor
Equipe de Manutenção
Local
Equipamentos
industrializados
Periodicidade
Sistema
Elemento/
Componente
A cada mês
Jardim
Equipamentos
industrializados
Pressurização de escada
Banheira de Hidromassagem
/ Spa
Atividade
Responsável
Manutenção geral
Empresa
Especializada/Equipe
Manutenção local
Fazer teste de funcionamento do
sistema de ventilação conforme
instruções do fornecedor e projeto
Equipe de Manutenção
Local
Manutenção Geral dos sistemas,
conforme instruções do fornecedor.
Empresa especializada
Fazer teste de funcionamento
conforme instruções do fornecedor
Equipe de Manutenção
Local
ABNT NBR 15575-1
Em consulta Pública na ABNT
Edificações habitacionais – desempenho
Parte 1 – Requisitos gerais
TERMOS E DEFINIÇÕES
Manual de operação, uso e manutenção: documento que reúne
apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades
de operação, uso e manutenção da edificação.
Nota: também conhecido como manual do proprietário, quando aplicado para
as unidades autônomas, e manual das áreas comuns ou manual do síndico,
quando aplicada para as áreas de uso comum.
Vida útil (VU): período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se
prestam as atividades para as quais foram projetados e construídos
considerando a periodicidade e
correta execução dos processos de
manutenção especificados no respectivo Manual de Operação, Uso e
Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e
certificado).
Nota: interferem na vida útil, além da vida útil projetada, as características dos
materiais e da qualidade da construção como um todo, o correto uso e operação da
edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e
manutenção, alterações climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no
entorno da obra ao longo do tempo (trânsito de veículos, obras de infra estrutura,
expansão urbana) etc. O valor legal do tempo de vida útil será influenciado pelas
ações de manutenção, da utilização, da natureza e de sua vizinhança. As negligências
no cumprimento integral dos programas definidos no manual de operação, uso e
manutenção da edificação, bem como ações normais do meio ambiente, irão reduzir
o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como
Vida Útil Projetada.
Vida útil de projeto (VUP): Período estimado de tempo para qual um sistema é
projetado afim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na norma
15575, considerando os atendimentos aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio
do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade
e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual
de operação, Uso e Manutenção ( a VUP não deve ser confundida com o tempo de
vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal e certificado.).
CONSTRUTOR E INCORPORADOR
Ao construtor e incorporador cabe elaborar o Manual de Operação, Uso e
Manutenção, ou documento similar, conforme 3.18, da norma 15575-1, atendendo a
ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 5674, que devem ser entregue ao proprietário da
unidade quando da disponibilização da edificação para uso, cabendo também elabora
o manual das áreas comuns, que deve ser entregue ao condomínio.
O Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação deve atender ao
disposto na ABNT NBR 14037, com explicitação pelo menos dos prazos de garantias
aplicáveis ao caso, previstos pelo construtor ou incorporador, e citado no Anexo D da
norma ABNT NBR 15575-1.
Nota: recomenda-se o uso de garantia estabelecidas no manual de operação, uso e
manutenção, ou documento similar, sejam iguais ou maiores que os apresentados no
Anexo D da norma ABNT NBR 15575-1.
Usuário: ao usuário ou ao seu preposto cabe realizar a manutenção, de acordo com
que estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operação, uso e manutenção, ou
documento similar.
DESEMPENHO ESTRUTURAL
Generalidades: de acordo com a ABNR NBR 8681, os estadoslimites de uma estrutura estabelecem as condições a partir das
quais a estrutura apresenta desempenho inadequado às
finalidades da construção.
O manual do proprietário, ou documento similar, deve conter
as informações relativas às sobrecargas limitantes no uso das
edificações.
MÉTODO DE AVALIAÇÃO DA VUP
Decorrido 50% dos prazos de Vida Útil de Projeto (VUP) , conforme tabela 14.1
da ABNT NBR 15575-1, contados a partir do auto de conclusão da obra, sem a
necessidade de intervenções com custo de manutenção e reposições iguais ou
superiores a categoria D conforme a tabela C3 da ABNT NBR 15575-1, desde que não
prevista no Manual de Gestão de Manutenção, considerando-se atendido o requisito
de Vida Útil de Projeto (VUP), salvo prova objetiva em contrário.
Para se atingir a VUP, os usuários devem desenvolver os programas de manutenção
segundo a ABNT NBR 5674. Os usuários devem seguir as instruções do manual de
operação, uso e manutenção, as instruções dos fabricantes de equipamentos e
recomendações técnicas das inspeções prediais.
REFERÊNCIA LEGAL
Código do Consumidor: lei 8.078/90, que institui o
Código de Proteção e Defesa do Consumidor, melhor
definindo os direitos e obrigações de consumidores e
fornecedores, como empresas construtoras e/ou
incorporadoras.
REFERÊNCIA LEGAL
SEÇÃO III - Da Responsabilidade por Vício do Produto e
do Serviço
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil
constatação caduca em:
I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e
de produtos não duráveis;
II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço
e de produtos duráveis.
§ 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial
inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
REFERÊNCIA LEGAL
SEÇÃO III - Da Responsabilidade por Vício do Produto e do
Serviço
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras
práticas abusivas (Redação dada pela Lei nº. 8.884, de 11/6/1994):
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço
em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais
competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo
Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial
(Conmetro).
REFERÊNCIA LEGAL
Código Civil Brasileiro: Lei 10.406/02 que regulamenta a legislação aplicável
às relações civis.
Principais pontos:
Art. 618 – Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções
consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o
prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim
em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que
não propuser a ação contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao
aparecimento do vício ou defeito.
Art. 1.348. Compete ao síndico: V - diligenciar a conservação e a guarda das
partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores.
Sinduscon-MG – O alicerce seguro da Construção Civil
Fundado em 14 de dezembro de 1936, o Sindicato da
Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais
(Sinduscon-MG) representa um dos mais importantes
setores produtivos da economia mineira, a Indústria da
Construção Civil.
A sua base territorial congrega 545 municípios do Estado.
Possui mais de 300 empresas associadas e quase 7.000
empresas sindicalizadas.
Em 2011 o Sinduscon-MG completou 75 anos de atuação.
AÇÕES PARA O DESENVOLVIMENTO DA
INSPEÇÃO/MANUTENÇÃO PREDIAL
PROJETO GARANTIAS
BENEFÍCIOS ALMEJADOS
• Atendimento às exigências do Código de
Defesa do Consumidor
• Fixar
as
condições
de
manutenções
preventivas de forma a atender os requisitos
estabelecidos na NBR 5674 (manutenção de
edificações)
• Divulgar as responsabilidades do consumidor
quanto
as
manutenções
preventivas
recomendadas
BENEFÍCIOS ALMEJADOS
• Estabelecer regras de assistência técnica para
o setor da construção civil
• Padronizar os prazos de garantia oferecidos
pelo mercado da construção civil
• Obter o aval das entidades que congregam as
indústrias e os fornecedores de insumos,
matérias primas e produtos aplicados nas
edificações, quanto as manutenções e garantias
PROPOSTA
Que o Manual, reconhecido e aprovado pelo
setor da construção, torne-se uma ferramenta
indispensável e fonte essencial de consulta
para as construtoras, elaborarem seus
manuais.
RESPONSABILIDADES – PROJETO GARANTIAS
2.3.1 A Construtora e/ou incorporadora deverão se comprometer a:
Fornecer o MANUAL DO PROPRIETÁRIO, desenvolvido em
conformidade com a NBR 14037:2011, bem como o esclarecimento para
o uso correto da edificação, objetivando atender às expectativas previstas
de durabilidade e desempenho durante sua vida útil
Fornecer o termo de garantia (MANUAL GARANTIAS), constando os
prazos de garantia e manutenções preventivas a serem feitas na unidade,
visando a minimização de custos com a manutenção corretiva
Prestar serviço de assistência técnica, desde que dentro dos prazos de
garantia e realizadas todas as inspeções/manutenções previstas no
MANUAL GARANTIAS, reparando, sem ônus, os vícios ocultos e
aparentes dos serviços, respeitados os prazos legais para reclamação
Prestar o Serviço de Atendimento ao Cliente para orientações e
esclarecimentos de dúvidas, referentes às revisões e manutenções
preventivas e garantia
RESPONSABILIDADES
2.3.2 O Proprietário deverá se comprometer a:
Cumprir as instruções de uso constantes no MANUAL DO PROPRIETÁRIO
Garantir a manutenção preventiva do imóvel conforme as orientações constantes
no MANUAL GARANTIAS
Respeitar os cuidados de uso e a realização das manutenções rotineiras
descritas no capítulo 3, do MANUAL GARANTIAS
Ser o responsável pela realização da manutenção preventiva de sua unidade, e
co-responsável pela Manutenção Preventiva do conjunto da edificação, conforme
estabelecido na NBR 5674:99 – Manutenção de edificações – Procedimento
(ABNT)
Contratar empresa ou profissional legalmente habilitado para execução dos
serviços de manutenção preventiva e inspeções
Permitir o acesso do profissional credenciado pela construtora e/ou
incorporadora, para proceder às vistorias técnicas necessárias
RESPONSABILIDADES
2.3.2 O Proprietário deverá se comprometer a:
No caso de revenda, o proprietário se obriga a transmitir as orientações sobre o
adequado uso, manutenção preventiva, inspeções e garantia do seu imóvel ao
novo condômino, entregando os documentos e manuais correspondentes
Cumprir os prazos previstos no CDC para a comunicação de vícios construtivos
Solicitar o serviço de assistência técnica da construtora, desde que dentro dos
prazos de garantia e realizadas todas as manutenções e inspeções previstas no
MANUAL GARANTIAS, quando verificada a existência de vícios ocultos ou
aparentes dos serviços, respeitados os prazos legais para reclamação já citados
anteriormente
Manter atualizado o MANUAL DO PROPRIETÁRIO, quando da realização de
modificações na edificação
Registrar as manutenções e inspeções, constando data e responsável
PERDA DE GARANTIA
Ocorre:
Se durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispõe o
MANUAL GARANTIAS, o MANUAL DO PROPRIETÁRIO e a NBR 5674:2012 –
Manutenção da Edificação, no que diz respeito à manutenção preventiva correta,
para imóveis habitados ou não e condomínios
Se durante o prazo de vigência da garantia não forem tomados os cuidados de
uso e realizadas as inspeções/manutenções rotineiras, por profissional/empresa
habilitados, descritas neste MANUAL GARANTIAS
Se, nos termos do artigo 1058, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior,
que impossibilite a manutenção da garantia concedida
Se for executada reforma no imóvel ou descaracterizações dos sistemas
construtivos, com fornecimento de materiais e serviços pelo próprio usuário
PERDA DE GARANTIA
Ocorre:
Se houver danos por mau uso, ou não se respeitar os limites
admissíveis de sobrecarga nas instalações e estruturas
Se o proprietário não permitir o acesso do profissional destacado
pela construtora e/ou incorporadora, às dependências de sua
unidade, para proceder à vistoria técnica
Se forem identificadas irregularidades na vistoria técnica e as
devidas providências sugeridas não forem tomadas por parte do
proprietário ou condomínio
Se não forem observados os prazos legais para a comunicação
do vício ao construtor
PUBLICAÇÕES
Objetivo: Destina-se a orientar
as empresas construtoras na
criação e produção de manuais
de orientação ao consumidor
sobre
a
utilização
e
manutenção do imóvel, seus
acessórios,
equipamentos,
peças e materiais, bem como
as precauções e diligências
que os usuários deverão tomar
para a correta conservação do
imóvel.
1994
Objetivo: Destina-se a orientar as
empresas construtoras na criação e
produção
de
manuais
de
orientação ao consumidor sobre a
formação
e
instalação
do
condomínio, e sobre a utilização e
manutenção
das
áreas
condominiais do edifício, seus
acessórios, equipamentos, peças e
materiais,
bem
como
as
precauções e diligências que os
usuários deverão tomar para a sua
correta utilização e conservação.
Manual do Condomínio – Guia de
utilização,
conservação
e
manutenção
das
áreas
condominiais,
e
de
funcionamento do condomínio -
1995
Objetivo:
Esclarecer
as
empresas construtoras a
respeito da criação e produção
de instrumentos de orientação
ao consumidor, relativos à
garantia e manutenção nas
edificações.
2000
Manual Garantias –
Versão 2005
Manual Garantias –
Versão 2006
Manual Garantias
3ª Edição - 2007
Manual Garantias
4ª Edição - 2009
SISTEMAS DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E INSPEÇÃO - PROCEDIMENTOS
• Alvenaria estrutural com bloco de concreto ou
cerâmico
• Alvenaria de vedação com bloco de concreto
ou cerâmico
• Antena coletiva
• Automação de portões
• Cabeamento estruturado
• Esquadrias de alumínio
• Esquadrias de madeira
• Esquadrias e peças metálicas
• Estrutura de concreto
• Estrutura metálica
• Ferragem das esquadrias
• Forro de gesso
• Iluminação automática
• Iluminação de emergência
• Impermeabilização
• Instalações de combate a incêndio
• Instalações elétricas (fios e disjuntores)
Instalações de gás / central de gás
• Instalações hidrossanitárias
• Louças sanitárias
Caixas de descarga e válvulas
• Instalações de interfonia
• Instalações de telefonia
• Juntas de dilatação da fachada
• Metais sanitários
• Motobomba
• Pintura externa / interna
• Piscina
• Pisos de madeira
• Revestimento em argamassa decorativa
• Revestimentos cerâmicos (interno e
externo)
• Revestimentos em pedras (mármore e
granito)
• Sistema de aquecimento central de água
• Sistema de cobertura – estrutura, calhas e
rufos
• Sistema de proteção para descargas
atmosféricas
• Sistema de segurança
• Vidros
ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO
IDENTIFICAÇÕES
Descrição do sistema
Sistema que compreende todos os componentes construtivos (caixilho)
empregados na execução de portas, janelas, basculantes etc., fabricados em
alumínio. São os caixilhos responsáveis por promover a estanqueidade das
aberturas de ventilação e iluminação dos edifícios, estando sujeitas a
movimentações para sua abertura e fechamento.
Podem ser confeccionadas em escala industrial ou sob encomenda, com perfis
estruturados, sólidos ou abertos ou mesmo pela associação dos perfis com
laminados de alumínio e chapas. Neste trabalho o foco está em: janelas e portas
de correr e janelas máximo-ar.
Tipo de uso: Separação entre ambientes contíguos de forma permanente no
caso das esquadria fixas,...protege o interior das intempéries...
Normas Técnicas: NBR 10.820, NBR 10.821, NBR 10.830 e NBR 10.831.
Vida útil prevista: Período aproximado de 8 a 12 anos.
ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO
SISTEMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E INSPEÇÃO
Cuidados de uso e manutenção rotineira
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Travar as janelas contra rajadas de vento
As janelas devem correr suavemente não devendo ser forçadas
Os trincos não devem ser forçados
As janelas e portas de correr exigem que seus trilhos inferiores
sejam constantemente limpos, para evitar o acúmulo de poeira
• Não usar em hipótese alguma detergentes ácidos, esponjas de aço
ou qualquer outro produto abrasivo: sua aplicação poderá manchar
a esquadria
• Não utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na
limpeza de “cantinhos” de difícil acesso: esta operação poderá ser
feita com o auxilio de um pincel de cerdas macias embebido em
uma solução de água e detergente neutro
ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO
SISTEMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E
INSPEÇÃO
Cuidados de uso e manutenção rotineira – continuação
• Não utilizar produtos derivados do petróleo (vaselina, removedor etc.). Na
fórmula desses produtos existem componentes que vão atrair partículas de
poeira, as quais agirão como abrasivo, reduzindo, em muito, a vida do
acabamento superficial do alumínio. Esses derivados também podem ressecar
plásticos e borrachas, fazendo com que percam a sua ação vedadora
• Não lubrificar as articulações e roldanas
• Limpar a esquadria com pano umedecido em solução de água e detergente
neutro a 5%, em seguida com pano seco
• Não pintar as esquadrias de alumínio
ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO
CONDIÇÕES DE GARANTIA
INSPEÇÃO PREVISTA
Inspecionar a integridade física – a cada ano.
Verificar ocorrência de vazamentos – a cada ano.
Revisar os orifícios dos trilhos inferiores – a cada ano.
Revisar a persiana de enrolar (quando houver) – a cada ano.
Apertar parafusos aparentes dos fechos – a cada ano.
Regular o freio (quando houver) – a cada ano.
GARANTIA DECLARADA
Borrachas, escovas, roldanas, fechos e articulações (itens sujeitos ao desgaste
natural):
Desempenho do material (falhas de fabricação) – 2 anos.
Problemas com a instalação – 2 anos.
Perfis de alumínio, fixadores:
Amassados, riscados ou manchados – no ato da entrega.
Problemas de integridade do material – 5 anos.
Partes móveis (inclusive recolhedores de palhetas, motores e conjuntos elétricos de
acionamento).
Problemas de vedação e funcionamento – 2 anos.
ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO
CONDIÇÕES DE GARANTIA
Perda da garantia
• Caso ocorra aplicação de abrasivos
• Se forem instaladas cortinas, persianas ou quaisquer aparelhos
tais como ar condicionado etc., diretamente na estrutura das
esquadrias ou que nelas possam interferir
• Se for feita qualquer mudança na esquadria, na sua forma de
instalação ou na modificação de seu acabamento, alterando
suas características originais
• Se não forem tomados os cuidados de uso ou não forem feitas
as manutenções previstas por profissional ou empresa habilitada
PERIODICIDADE DAS MANUTENÇÕES PREVENTIVAS E INSPEÇÕES
ENTIDADES QUE APOIARAM
SINDUSCON/JF
SINDUSCON/TAP
SINDUSCON VALE DO PIRANGA
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DE TUBOS E ACESSÓRIOS DE METAL - ABITAM
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DA CONSTURÇÃO METÁLICA - ABCEM
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE CONSULTORIA E ENGENHARIA ESTRUTURAL - ABECE Regional Belo Horizonte
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE CIMENTO PORTLAND - ABCP - Regional Minas Gerais
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE SISTEMAS PREDIAIS - ABRASIP -MG
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DOS FABRICANTES DE CHAPAS DE GESSO - ABRAGESSO
INSTITUTO MINEIRO DE AVALIAÇÃO E PERÍCIAS DE MINAS GERAIS - IBAPE -MG
MANIFESTAÇÕES SOBRE O MANUAL
“Modernizar significa, em suma, satisfazer plenamente o consumidor final,
atendendo-o em todos os seus diretos. ... a proposta do SINDUSCON-MG é de
sempre acompanhar a evolução do setor, este manual é entregue à sociedade
como uma obra aberta, que acata sugestões e críticas para nortear o
desenvolvimento de projetos semelhantes. Tanto é que foi democraticamente
produzido, concentrando experiências diversas de construtoras e fabricantes,
através de suas entidades representativas...”
Eduardo Kuperman
Presidente do SINDUSCON-MG Gestão / 2003 - 2005
“A fixação de uma data-limite que atue como um marco indiciário do término da
vida útil de qualquer produto ou serviço e, ao mesmo tempo, tenha eficácia
liberatória da responsabilidade por vícios ou danos, sempre foi um objetivo
docemente acalentado pelos empresários da construção civil. Dessa tarefa se
encarregou o SINDUSCON-MG, elaborando o presente documento que
estabelece prazos de garantia abrangentes dos diversos itens dos produtos e
serviços utilizados na construção civil...”
Zelmo Denari
Bacharel em Direito pela Universidade de São Paulo...
Redator do Código de Defesa do Consumidor
MANIFESTAÇÕES SOBRE O MANUAL
“Estamos diante de uma obra essencialmente técnica no plano da Engenharia
de Construções que, todavia, tem real importância no plano jurídico...”
Humberto Theodoro Júnior
Desembargador Aposentado do TJMG...
“Aos preceitos estabelecidos na NBR 5674/99, junta-se o “Projeto Garantias”
do Sinduscon-MG, buscando colaborar de forma inteligente e objetiva na
divulgação da importância de planos de manutenção preventiva como
elemento fundamental para o prolongamento da vida útil das edificações,
certamente em menor custo que o trabalho corretivo, enfatizando, assim, os
cuidados e obrigações de ambas as partes...”
Elcio AvelarMaia
Presidente IBAPE-MG
“Em geral, as estruturas ou componentes a elas associados emitem sinais
indicativos de eventuais anomalias que podem não ser percebidos pelos
usuários ou mesmo por profissionais engenheiros não especializados. Faz-se
necessária, portanto, a adoção de um programa sistemático e profissional de
inspeção das estruturas de concreto armado, assim como das construídas
com qualquer outro material...”
Paulo Bedê
Delegado Regional - ABECE - Belo Horizonte
PRINCIPAIS REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT
NBR 15575-1:2010:Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos
– Desempenho. Rio de Janeiro, 12 de dezembro de 2010.
BRASIL, Ministério da Justiça, Secretaria de Direito Econômico,
Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor. Decreto nº.
2.181, de 20 de março de 1997.
IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo Inspeção Predial – Check-up predial:
Guia da Boa Manutenção.
GOMIDE, Tito; PUJADAS,Flávia; NETO, Gerônimo. Técnicas de
Inspeção e Manutenção Predial. São Paulo, Pini - 2006.
SENSIBILIZAÇÃO DO CONSTRUTOR
A edificação não pode ser considerada como produto descartável - “São
construídas para atender seus usuários durante muitos anos” - cultura
de durabilidade - “Isto exige a manutenção das edificações... Mesmo as
novas edificações”
Sob a ação do tempo e mal uso os sistemas/materiais alteram suas
propriedades
Ações de Assistência Técnica/manutenções preventivas
indispensáveis para a edificação atingir a vida útil prevista
são
O construtor não é responsável eternamente pela manutenção da
Edificação – A garantia é limitada
Os proprietários/usuários são responsáveis pela manutenção, e
deverão observar e cumprir as NBR’s, assim como o manual de
operação, uso e manutenção de sua edificação
Nível de desempenho desejável – Critério de compra
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O Manual desenvolvido em conformidade com as normas e
legislações é um importante instrumento da incorporadora ou
construtora instruir os usuários e demais responsáveis pela gestão do
edifício na forma correta e uso e manutenção, considerando as
particularidades de sua concepção.
A existência do Manual e, principalmente, do Manual bem elaborado,
de acordo com a prescrição das normas, pode resguardar o
Construtor, em caso de demandas, principalmente quando pode ser
identificado que a origem de eventuais manifestações patológicas é
decorrente de deficiência de manutenção, configurando falha. Neste
caso a responsabilidade recai sobre o Usuário ou Síndico, podendo
eximir o Construtor.
Fonte: Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial – PINI 2006
Autores: Membros do IBAPE
Eng.º Roberto Matozinhos
Consultor Técnico do Sinduscon-MG
e-mail: [email protected]
www.sinduscon-mg.org.br
Telefone: ( 31) 3253-2666