CIRCULAR
N/ REFª: 70/2012
DATA: 10/09/12
Assunto: Novíssimo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU II) – Lei
31/2012, de 14/08.
Exmos. Senhores,
Em anexo apresenta-se informação, que visa salientar os aspectos mais
importantes do NRAU II e elucidar sobre as principais alterações introduzidas.
A nossa apreciação centra-se nas matérias respeitantes ao arrendamento não
habitacional.
Com os melhores cumprimentos,
Ana Vieira
Secretária-Geral
- Informação -
Novíssimo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU II) – Lei 31/2012, de
14/08 (arrendamento não habitacional)
1) Resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou
aluguer – art. 1048º, 1083º, 1084º e 1087º
O NRAU II marca bem a dualidade de regimes, consoante o direito a
resolução com fundamento na falta de pagamento da renda seja exercido
judicial ou extrajudicialmente.
No primeiro caso (exercício judicial do direito), o direito do senhorio
caduca logo que o arrendatário, até ao termo do prazo da contestação da
acção declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas
devidas. O locatário só pode fazer uso desta faculdade uma vez.
No caso da resolução extrajudicial com este fundamento, é inexigível ao
senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora no pagamento
da renda igual ou superior a dois meses; ou caso o arrendatário se
constitua em mora superior a oito dias por mais de quatro vezes num
período de 12 meses. A resolução do contrato pelo senhorio por falta de
pagamento de renda fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no
prazo de um mês; o arrendatário só pode fazer uso desta faculdade uma
única vez.
A desocupação do locado é exigível após o decurso de um mês a contar da
resolução.
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2) Duração dos contratos – art. 1110º
Fica reduzido, de 10 para 5 anos, o prazo supletivo do contrato de
arrendamento para fins não habitacionais.
3) Renovação automática – art. 1096º, 1097º e 1098º
Reformula-se a regra da renovação automática, no seu termo, dos
contratos celebrados com prazo certo, que passam a prorrogar-se por
períodos
sucessivos
de
igual
duração,
desaparecendo
a
regra
da
renovação por períodos mínimos de três anos.
O prazo para a oposição à renovação pelo senhorio, que até agora
obrigava a comunicação ao arrendatário com uma antecedência não
inferior a um ano, passa a variar entre 240 dias (nos contratos com prazo
de duração inicial ou da sua renovação igual ou superior a 6 anos) e 1/3
do prazo de duração inicial (nos contratos com prazo inferior a seis
meses).
Por seu lado, o arrendatário pode impedir a renovação automática do
contrato mediante comunicação ao senhorio com antecedência – até
agora de 120 dias – que passa a variar entre 120 dias (no contratos com
duração inicial ou da sua renovação igual ou superior a 6 anos) e 1/3 do
prazo de duração inicial (nos contratos com prazo inferior a 6 meses).
4)
Denúncia
pelo
arrendatário
nos
contratos
de
duração
indeterminada – art. 1100º
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O arrendatário pode, após seis meses de duração efectiva do contrato,
denunciá-lo, independentemente de justificação, mediante comunicação
ao senhorio com uma antecedência mínima que varia entre os 120 e 60
dias, dependendo da duração efectiva do contrato à data da denúncia.
Esta antecedência é reduzida para 30 dias, quando o arrendatário
pretenda denunciar o contrato na sequência de oposição do senhorio à
renovação automática do contrato.
5) Denúncia pelo senhorio – arts. 1101º a 1103º
O senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento de duração
indeterminada nos seguintes casos:
a) necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em
1º grau;
b) para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro
profundos que obriguem à desocupação do locado;
c) independentemente do motivo, mediante comunicação ao arrendatário
com antecedência não inferior a dois anos (eram, até hoje, cinco anos)
sobre a data em que pretenda a cessação.
A denúncia para habitação do senhorio depende do pagamento do
montante equivalente a um ano de renda e de:
i) ser o senhorio proprietário, usufrutuário, etc., do prédio há mais de dois
anos (eram cinco anos) ou, independentemente do prazo, se tiver
adquirido por sucessão;
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ii) não ter o senhorio, há mais de um ano, casa própria no concelho que
satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes
em 1º grau.
A denúncia para habitação própria ou para demolição ou reabilitação de
obra de remodelação ou restauro profundos deve ser feita mediante
comunicação ao arrendatário, de que conste o fundamento da denúncia,
com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida.
Em caso de denúncia para demolição ou realização de obra de
remodelação
ou
restauro
profundos,
a
comunicação
deve
ser
acompanhada de comprovativo de que foi iniciado procedimento de
controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado.
O senhorio deve depois dar ao locado a utilização invocada no prazo de
três meses e por um período mínimo de dois anos.
A denúncia para demolição ou realização de obra de remodelação ou
restauro profundos obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa:
i) ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda
(até agora, o senhorio estava obrigado ao pagamento de todas as
despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo
arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior a 2 anos
de renda);
ii) a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas
(quanto ao local e valor da renda) às que este já detinha.
6) Despejo – arts. 14º e 15º e, aditados, arts. 14º A e 15º A a 15º S Lei 6/2006
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O contrato de arrendamento, quando acompanhado de comprovativo de
comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo
para a execução de pagamento de quantia correspondente às rendas, aos
encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.
É criado, junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão
Nacional do Arrendamento (BNA) que se destina a assegurar a tramitação
do procedimento especial de despejo.
Procedimento:
a) o requerimento de despejo, em modelo próprio, é apresentado no BNA
(a lei especifica o conteúdo do requerimento e os fundamentos,
excepcionais, que admitem a sua recusa);
b) após recebimento do requerimento, o BNA notifica imediatamente o
arrendatário requerido para que este, em 15 dias, desocupe o locado,
deduza oposição à pretensão de despejo ou requeira o deferimento da
desocupação:
i) o requerido pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 15 dias; a
oposição, que não carece de forma articulada, deve ser apresentada no
BNA, acompanhada de documento comprovativo do pagamento da taxa de
justiça e, quando o despejo seja devido a mora no pagamento da renda,
do pagamento de caução no valor das rendas, encargos ou despesas em
atraso – a falta destes pagamentos faz considerar a oposição como não
deduzida; deduzida a oposição, o BNA distribui os autos; recebidos os
autos, o juiz, se não entender convidar as partes a aperfeiçoar as peças
processuais e se entender não conhecer excepção dilatória ou nulidade,
ordena a notificação da data da audiência de julgamento que se realiza no
prazo de 20 dias;
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ii) no caso de imóvel arrendado para habitação, o arrendatário pode
também requerer o diferimento da desocupação por razões sociais
imperiosas (circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de
outra habitação, somada à comprovada carência de meios para pagar as
rendas ou ao facto de o arrendatário ser portador de deficiência com grau
comprovado de incapacidade superior a 60%) [visto tratar-se de
procedimento restrito ao arrendamento para habitação, dispensamo-nos
de enunciar toda a sua tramitação].
c) havendo título ou decisão judicial para desocupação do locado, o
agente de execução, o notário ou, sendo o caso, o oficial de justiça
desloca-se imediatamente ao locado para tomar posse do imóvel;
d) o título para desocupação do locado, quando tenha sido efectuado o
pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, e a
decisão judicial que condene o requerido no pagamento daqueles
constituem título executivo para pagamento sem lugar a oposição à
execução (a nova lei prevê regras minuciosas quanto o “destino dos bens
encontrados no locado”, “autorização judicial para entrada imediata no
domicílio”, “suspensão da desocupação do locado”).
7) Actualização de rendas – arts. 50º a 54º - Lei 6/2006
Nos arrendamentos para fins não habitacionais, de que aqui cuidamos,
celebrados antes do Decreto-Lei nº 257/95, de 30/09, a transição
para o NRAU e a actualização da renda dependem da iniciativa do
senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando o
valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, bem como o
valor do locado (avaliado nos termos do CIMI, constante da caderneta
predial urbana).
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O arrendatário dispõe de 30 dias para responder.
Na resposta o arrendatário pode, além de se pronunciar quanto ao tipo ou
à duração do contrato proposto pelo senhorio:
a) aceitar o valor proposto pelo senhorio;
b) opor-se ao valor proposto, propondo um novo valor;
c) denunciar o contrato de arrendamento.
Na resposta, o arrendatário, sendo caso disso, deve ainda invocar uma
das seguintes circunstâncias:
a) que, no locado, existe um estabelecimento comercial aberto ao público
e que é uma microentidade1;
b) que, no locado, tem sede uma associação privada sem fins lucrativos
que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não
profissional e que foi declarada de interesse público ou de interesse
nacional ou municipal;
c) que, no locado, funciona uma casa fruída por república de estudantes.
Caso o arrendatário, na sua resposta, invoque e comprove uma das
circunstâncias antes descritas, o contrato só fica submetido às regras
sobre actualização de rendas do NRAU mediante acordo entre senhorio e
locatário ou, na falta deste, no prazo de 5 anos a contar da recepção da
resposta do arrendatário. Neste intervalo de 5 anos, o valor actualizado da
renda tem como limite máximo o valor correspondente a 1/15 do valor do
locado, correspondendo o valor deste ao valor da avaliação realizada nos
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Considera-se “microentidade” a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data
do balanço, dois dos três limites seguintes: a) total do balanço: €500 mil; b) volume de negócios líquido: €500
mil; c) número médio de empregados: 5.
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termos do CIMI. Findo o referido período de 5 anos, o senhorio pode
promover a transição para o NRAU, segundo o regime acima descrito, com
as seguintes especificidades; i) o arrendatário não pode voltar a invocar
qualquer das circunstâncias acima referidas que adiaram a aplicação do
NRAU; ii) no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou
duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo por dois
anos.
Sem prejuízo da oposição com os fundamentos e efeitos que acabamos de
descrever, o arrendatário pode opor-se ao valor da renda ou ao tipo ou
duração do contrato propostos pelo senhorio nos termos gerais para o
arrendamento habitacional, contrapropondo outro valor, sob pena de se
considerar que a sua oposição vale como proposta de manutenção do
valor da renda.
A falta de resposta do senhorio ou a aceitação por este da proposta do
arrendatário vale como aceitação da renda, tipo e duração do contrato
propostos pelo arrendatário, ficando o contrato submetido ao NRAU num
prazo curto. Se o senhorio não aceitar o valor proposto pelo arrendatário,
pode: i) denunciar o contrato, pagando ao arrendatário uma indemnização
equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas
formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário; ii) actualizar a renda de
acordo com os critérios acima descritos para a actualização intercalar,
quando o arrendatário tenha invocado aquelas circunstâncias que lhe
permitiram beneficiar de um regime de actualização diferida de 5 anos,
considerando-se o contrato celebrado com prazo certo por cinco anos a
contar da comunicação.
A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem
como do tipo e da duração do contrato, ficando o contrato submetido ao
NRAU num prazo curto.
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Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o
contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao
da recepção da resposta.
8) Contratos não habitacionais celebrados na vigência do DecretoLei nº 257/95, de 30/09 – art. 26º Lei 6/2006
Os contratos para fins não habitacionais referidos em epígrafe, que
tenham duração limitada, quando não sejam denunciados por qualquer
das partes, renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram
celebrados, pelo período de 2 anos, se não estiver previsto outro superior.
Os mesmos contratos, quando não tenham duração limitada, regem-se
pelas regras (acima descritas) aplicáveis aos contratos de duração
indeterminada
com,
entre
outras
de
menor
vulto,
a
seguinte
especificidade: não pode o senhorio denunciar o contrato mediante
(mera) comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois
anos (novo regime geral acima descrito), quando “o arrendatário tiver
idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de
incapacidade superior a 60%” (norma que, não obstante a lei não
distinguir, se afigura de aplicação questionável aos arrendamentos para
fins não habitacionais em que o arrendatário é, muitas vezes, pessoa
colectiva). Por outro lado, é revogada a norma que afastava a aplicação
da regra antes enunciada quando: i) tivesse ocorrido trespasse ou locação
do estabelecimento após a entrada em vigor da Lei 6/2006; ou ii) sendo o
arrendatário uma sociedade, tivesse ocorrido transmissão de posição ou
posições sociais que determinassem a alteração de titularidade em mais
de 50%; em consequência, é hoje claro que pode o senhorio denunciar o
contrato, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não
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inferior a 2 anos, independentemente de ter ocorrido trespasse ou
transmissão de participações sociais, excepto (nova regra geral) se o
arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou a deficiência
referida.
9) Contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei
257/95, de 30/09 - art. 28º Lei 6/2006 (outros aspectos para além da
actualização de rendas)
Aplica-se a estes contratos o regime especial, que acabámos de
descrever, para os contratos celebrados na vigência do D.L. 257/95, com
as seguintes especificidades.
Em primeiro lugar, aplicam-se-lhe as regras que acima enunciámos sobre
actualizações de rendas (arts. 50º a 54º Lei 6/2006 – NRAU II).
Em segundo lugar, não se aplica a estes contratos a regra que consente a
denúncia do contrato pelo senhorio mediante comunicação ao arrendatário
com pelo menos dois anos de antecedência (novo art. 1101º - c) Código
Civil).
Por outro lado, nos arrendamentos para fins não habitacionais, é admitida
a denúncia pelo senhorio com antecedência não inferior a cinco anos
quando: a) ocorra trespasse, locação do estabelecimento ou cessação do
arrendamento
para
o
exercício
de
profissão
liberal;
b)
sendo
o
arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão em vida de participações
sociais que altere a titularidade em mais de 50%. No entanto, este regime
só é aplicável quando os factos descritos em a) ou b) ocorram já após a
entrada em vigor da nova lei.
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Mais, a denúncia pelo senhorio para demolição ou realização de obra de
remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do
locado obriga-o, se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos
ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, na
falta de acordo, a garantir o realojamento do arrendatário em condições
análogas às que este já detinha (quanto ao local, valor da renda e
encargos).
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