MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANO
NOÇÃO DE ARRENDAMENTO
Regina Santos Pereira
8 outubro 2014
LEGISLAÇÃO
•
RAU – Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de outubro
- vigência: 14 de novembro de 1990
•
NRAU – Lei nº 6/2006 de 27 de fevereiro e Código
Civil (arts 1022º a 1113º)
- vigência: 27 de junho de 2006
•
NOVA LEI:
– Lei nº31/2012 de 14 de agosto - vigência: 12 de
novembro de 2012
LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR
Decretos-Lei nºs
(todos de 8 de agosto)
•156/2006 - regime de determinação e verificação do
coeficiente de conservação (revogado pelo artigo 11º do
Decreto Lei n.º 266-B/2012 de 31 de Dezembro, mas ver
art.10º)
•157/2006 - regime jurídico das obras em prédios
arrendados ( alterado pela Lei nº 30/2012 de 14 de agosto)
•158/2006 - regimes de determinação do rendimento anual
bruto e de atribuição do subsídio de renda
LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR
•
159/2006 - definição do conceito fiscal de prédio
urbano ou fracção autónoma devolutos
•
160/2006 - Aprova os elementos do contrato de
arrendamento e os requisitos a que obedece a sua
celebração IMPORTANTE PARA O CURSO
•
161/2006 - Aprova e regula as comissões arbitrais
municipais (revogado pelo artigo 11º do Decreto Lei
n.º 266-B/2012 de 31 de Dezembro, mas ver art.10º)
LEGISLAÇÃO
•
DL nº 1/2013 de 7 de janeiro - Aprova a instalação e
as regras do funcionamento do BNA e do
procedimento especial de despejo
•
Portaria nº9/2013 de 10 de janeiro – regula vários
aspectos do Procedimento Especial de Despejo
•
Portaria nº226/2013 de 12 de julho – Aprova o
Modelo do pedido do RABC e Meios de Prova de
Microentidade
NOÇÃO DE ARRENDAMENTO
•
Artigo 1022º CC - Noção
•
Artigo 1023º CC -Arrendamento e aluguer
NOÇÃO DE ARRENDAMENTO
1.
2.
3.
4.
5.
Contrato
Concessão do gozo
Temporário
Prédio urbano
Retribuição
1) CONTRATO - Fontes
Contrato firmado entre as partes – fonte mais comum/mas
não única
Decisão judicial:
-artigo 1793º CC – casa de morada de família
-Artigo 830º CC - execução específica
Decisão camarária:
Artigo 20º do DL 157/2006 de 8 agosto (Legislação
complementar do NRAU - alterado pela Lei nº30/2012 de
14 de agosto – vigência no dia 12/11/2012) – existindo
fogos devolutos no prédio reabilitado, pode a entidade
promotora das obras coercivas arrendá-los, mediante
concurso público.
2) CONCESSÃO DO GOZO
É uma obrigação do senhorio – Artigo 1031º CC – que se
traduz nas seguintes obrigações:
A. Entrega do prédio
Discussão doutrinária: o direito do arrendatário de gozar
a coisa é um direito obrigacional ou real.
Referência bibliográfica:
Arrendamento Urbano, Prof. Meneses Leitão, Almedina
Revista de Legislação e Jurisprudência nº 119, 249
Conclusão: o direito do arrendatário é meramente
obrigacional – esse direito representa a contrapartida pela
retribuição – nada se transmite, nada se transfere, nada se
aliena. Concede-se o gozo, mas não se perde o domínio.
2) CONCESSÃO DO GOZO
B. Assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina Artigo 1031º CC – duas prestações:
1ª Prestação de conteúdo positivo – o senhorio tem a
obrigação de praticar atos que permitam assegurar o gozo da
coisa – obrigação esta diretamente relacionada com o regime
jurídico das obras pelo senhorio (tema de outra aula).
Ideia geral: prevalece a autonomia privada – as partes podem
convencionar,
livremente,
o
regime
das
obras
(responsabilidade/custos)
Discussão doutrinária: poderá o inquilino alegar a exceção do
não cumprimento (não pagar a renda) enquanto o senhorio não
execute as obras a que está obrigado ?
Conclusão: o inquilino só pode suspender o pagamento da
renda quando o não cumprimento do locador exclua totalmente
o gozo da coisa – quando a privação é parcial poderá haver
lugar à suspensão parcial da renda.
2) CONCESSÃO DO GOZO
2ª Prestação de conteúdo negativo – Artigo 1037º CC - o
senhorio deverá ter um comportamento omissivo de atos
que impeçam ou diminuam o gozo do prédio.
-Se o locatário for privado da coisa ou perturbado no
exercício dos seus direitos – pode usar os meios
facultados ao possuidor (art.1276º e ss)
-A privação ou diminuição do gozo da coisa – pode dar
lugar à redução da renda – Art.1040º CC
3) Gozo Temporário
•A concessão do gozo é temporária – não há
arrendamentos perpétuos
•O prazo máximo do arrendamento é de 30 anos
4) Prédio Urbano
Artigo 204º, nº 2 CC – entende-se por prédio urbano qualquer edifício
incorporado no solo, com os terrenos que lhe servem de logradouro
Artigos 202º a 204º CC – noção de coisa
Espaços não habitáveis - são verdadeiros arrendamentos os de
fachadas/telhados/terraços (no RAU tinham previsão especial – artigo
5º, nº2 - e))
Acórdão da Relação de Lisboa de 3/05/2011 – trata de saber se
“uma estrutura de natureza provisória e desmontável” instalada numa
parcela de terreno – constitui arrendamento.
Para um edifício ser prédio urbano importa que esteja incorporado no
solo, devendo encontrar-se fixado nele direta ou indiretamente pelos
alicerces ou colunas, estacas ou qualquer outro meio, não bastando
estar pousado no terreno, como acontece com as casas de madeira
desmontáveis.
5) Retribuição
• A retribuição do contrato de arrendamento denomina-se de RENDA
• A renda é a contrapartida da concessão do gozo da coisa
• Antes do RAU discutia-se se a renda podia ser fixada em géneros
ou se podia ser fixada apenas no momento do pagamento
• Artigo 19º do RAU – a renda tem de ser fixada em escudos/euros
• NRAU – Artigo 1075º CC - a renda corresponde a uma prestação
pecuniária periódica - não contém qualquer menção à fixação da
renda em euros, pelo que, a renda pode ser estipulada na moeda
que as partes escolherem
• Artigo 2º, alínea f) do DL 160/2006 de 8 de agosto (Legislação
Complementar do NRAU) – Aprova os elementos do contrato de
arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração – O
quantitativo da renda é um elemento do conteúdo necessário do
contrato
5) Retribuição
Jurisprudência:
Acórdão do STJ de 24/01/2002 – discussão a propósito da
qualificação de um contrato – arrendamento/trabalho/prestação de
serviços
Acórdão do STJ de 5/06/2001 - discussão a propósito da qualificação
de um contrato – arrendamento /comodato
Acórdão do STJ de 18/07/1985 – Antes do RAU – nos termos do
artigo 1089º CC a fixação da renda em escudos é elemento essencial
do contrato de arrendamento
Acórdão do STJ de 21/05/1998 – não pode ser qualificado como
arrendamento o contrato em que seja indeterminada a retribuição a
pagar pelo utilizador do imóvel.
CONCLUSÕES:
Contrato de arrendamento é um contrato:
•Sinalagmático
•Bilateral
•De execução continuada ou periódica
•Oneroso
•De natureza obrigacional
Elementos essenciais:
•O gozo de prédio urbano
•Pagamento de uma renda pelo gozo
QUALIFICAÇÃO DO CONTRATO
•
Regras de interpretação dos contratos – essenciais para
determinar qual o contrato e qual o regime jurídico aplicável
•
Qualificação feita pelas partes não é relevante (ex.comodato) –
releva sim a interpretação das cláusulas que constam do contrato
•
Há que apurar a vontade das partes – a qualificação é uma
questão de direito
EXERCÍCIOS PRÁTICOS
JURISPRUDÊNCIA
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24/04/2014 –
contrato-promessa de arrendamento:
- Na qualificação do contrato importa interpretar as suas cláusulas,
independentemente da denominação escolhida pelas partes; sendo o
clausulado típico do arrendamento, nele se acordando todos os seus
elementos caracterizadores, em nada importa que as partes o
tenham denominado como contrato de promessa de
arrendamento, sendo irrelevante a formalização posterior do mesmo
acordo sob a denominação de contrato de arrendamento.
JURISPRUDÊNCIA
Acórdão do STJ de 3/12/2009 – contrato-promessa de arrendamento:
-Para a caracterização de um contrato não importa o nome que lhe
deem os contraentes, o qual pode estar em desarmonia com o acordo
efetivamente estipulado: a real natureza desse acordo sobrepõe-se à
falsa denominação que lhe tenha sido atribuída, sendo a qualificação
jurídica de certa convenção uma questão de direito.
-Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede
à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte,
mediante retribuição, tendo como elementos constitutivos: a
concessão do gozo de um prédio urbano – na totalidade ou em parte –
por certo tempo – mediante retribuição.
JURISPRUDÊNCIA
Acórdão do STJ de 3/12/2009 – contrato-promessa de arrendamento:
-Tendo em atenção que, não obstante as partes terem denominado o
contrato de “contrato-promessa”, acordaram o prazo, as rendas
mensais, o regime dos aumentos, o das benfeitorias, resultando dos
factos provados que o imóvel foi entregue à ré logo após a assinatura
do contrato e que esta se instalou no imóvel evidencia-se que aquilo
que as partes quiseram celebrar, e celebraram, foi um efetivo contrato
de arrendamento para comércio, apenas faltando a sua formalização,
já que o mesmo deveria ter sido reduzido a escritura pública.
JURISPRUDÊNCIA
Acórdão do
arrendamento:
STJ
de
20/02/2001
–
contrato-promessa
de
- Ainda que as partes tenham denominado certo contrato como
promessa de arrendamento, se ocorreu desde logo ou vier a ocorrer a
ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação
deve definir-se como contrato de arrendamento
Obrigado
Regina Santos Pereira