UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI
ANTONIA ROSA CINELLI
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA ATIVIDADES
PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL
SÃO PAULO
2006
ANTONIA ROSA CINELLI
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA ATIVIDADES
PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL
Trabalho de Conclusão de Curso
apresentado como exigência parcial
para obtenção do título de Graduação
do curso de Engenharia Civil à
Universidade Anhembi Morumbi.
ORIENTADOR: PROFESSOR Dr. Wilson Shoji Iyomasa
SÃO PAULO
2006
ANTONIA ROSA CINELLI
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA ATIVIDADES
PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL
Trabalho de Conclusão de Curso
apresentado como exigência parcial
para obtenção do título de Graduação
do T curso de Engenharia Civil à
Universidade
Anhembi Morumbi.
r
Trabalho de conclusão de curso apresentado em 11 de novembro de 2006
________________________________________
Wilson Shoji Iyomasa
Orientador
___________________________________________
Célio Daroncho
Professor convidado da banca
Comentários:
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
_________________________________________________________
Dedico esta pesquisa a algumas pessoas que marcaram
minha vida para sempre, umas porque nos vão ajudando
na construção, outras porque nos apresentam projetos de
sonho e outras ainda porque nos desafiam a construí-los.
A todos os educadores desde o iniciar da minha infância
com suas ações e observações, ao meu orientador
Wilson Shoji Iyomasa que me deixou honrada em
dedicar parte do seu tempo no aprimoramento e a
reflexão sobre o papel de um técnico.
Obrigada por sua dedicação e incentivo.
AGRADECIMENTOS
A Deus em primeiro lugar por me dar à coragem de recomeçar e ter essa
oportunidade.
A todas as pessoas que direta ou indiretamente contribuíram para a realização deste
objetivo, pois toda a escolha tem seu preço e ser um aprendiz faz com que nos
distanciamos
dos
nossos
familiares
e
amigos.
Obrigada,
pela
paciência
especialmente àquelas que, de uma forma ou de outra, acreditam ser possível à
realização de um sonho através de um mundo melhor, mais justo e humano, com
mais igualdade para todos, contribuindo para o alcance e realização de muitos
sonhos.
Obrigada a Universidade Anhembi Morumbi que sempre atendeu com detalhes
todas as minhas necessidades através das Coordenadoras Jane e Gisleine.
Aos colegas pela realização de muitos projetos e momentos de confraternização.
Agradeço ainda o incentivo que recebi dos meus filhos: Jeniff, Edgar e Amanda, do
meu sogro Aristides, do meu grande amigo Léo e em especial do meu companheiro
e esposo TIDE.
Muito obrigada a todos
RESUMO
A Avaliação de Imóveis objetiva a aplicação de técnicas e procedimentos periciais
sobre a potencialidade de um imóvel sob o ponto de vista da sua valoração, e pode
ser solicitado pelo empreendedor, comprador, vendedor ou até mesmo pela justiça.
Constitui-se do conjunto do exame de suas características, que deverão ser
verificadas com procedimentos realizados tecnicamente. Deve ser dado destaque
aos aspectos que, por sua complexidade, exigem métodos, pesquisas sobre os
terrenos urbanos, avaliação de benfeitorias, depreciação do imóvel, e procedimentos
judiciais com normas de ordenamento territorial e ambiental, firmado entre pessoas
físicas e jurídicas de direito público, ou privado, ou pessoa jurídica de direito público.
Este processo é inexorável e atinge rapidamente novos setores econômicos, como o
da produção dos ambientes habitáveis urbanos, tanto por exigência dos
consumidores, como por estar incorporado ao pensamento e prática de alguns
compradores ou investidores. E até mesmo pela pessoa física que se acha lesada
nos seus interesses e que vê a possibilidade da real valorização do imóvel com
apelo à Justiça. A realização de uma na vistoria deve ser acima de tudo prudente,
obrigando-se a uma minuciosa análise das situações, ainda que complexas e
difíceis, e deve contribuir para melhor segurança nas decisões a serem tomadas,
objetivando alcançar os verdadeiros valores, da melhor forma justa e imparcialidade.
Palavras chave: avaliação de imóvel. Perícia. Procedimentos técnicos.
ABSTRACT
The Valuation of the Potential from a Building intends to use experts techniques and
procedures about a building potentiality and thinking over its valorization, and can be
ask by a enterprising, buyer, or even by the court. This demands the examination of
characteristics that ought to be checked with technical procedure. It is necessary to
get emphasis on complex aspects, which need method, research on urban or even
rural lots, improvement valuation, building undervaluation, judicial procedures about
rule of territorial and environment ordinance in three levels of public law, and the lot
deed. This procedure is inexorable and quickly attains new economics sectors, as the
production of urban environment to leave, as much by requirement of costumers, as
by the thinking and practice of some buyers and undertaker. Even by that who feels
was damages and intents the possibility of a building valorization having recourse to
the court. The realization of a inspection must be, over all, prudent, it is necessary a
detailed analysis of the conditions, even they are complexes and hard, and must
contributes to better security to take decisions intending to obtain real worth, by the
best way to get a fairness and impartial inspection.
Key Worlds . Valuation of a building potential . expertness . techniques procedures.
LISTA DE FIGURAS
Figura 5.3.1:Terreno com testada irregular.................................................................32
Figura 5.8:Percentual desvalorização.do terreno pela profundidade..........................43
Figura 5.8:1 Método matemático de Happer..............................................................44
Figura 5.8.2:Método matemático de Happer...............................................................45
Figura 5.8.3:Método matemático de Happer.............................................................46
Figura 8 :testada em declive do imóvel .....................................................................68
Figura 8.1:Fachada do edifício do imóvel a ser avaliado............................................70
Figura 8.1.1 Quadra poliesportiva................................................................................72
Figura 8.1.2 Vista parcial da sala de visitas................................................................73
Figura 10.1 Elemento comparativo numero um..........................................................79
Figura 10.2:Elemento comparativo numero dois........................................................81
Figura 10.3:Elemento comparativo numero três.........................................................82
Figura 10.4:Elemento comparativo numero quatro.....................................................84
Figura 10.5:Elemento comparativo numero cinco.......................................................85
LISTA DE TABELAS
Tabela 5.2 Custo unitário básico de edificações – SIDUSCON.................................25
Tabela 5 3 zona de Normas do IBAPE.......................................................................29
Tabela 5.3.2 Fatores máxima e mínima de ajuste de profundidade ..........................34
Tabela 8 medidas principais do terreno avaliado........................................................69
Tabela 8.1 medidas efetuadas das áreas do imóvel...................................................74
Tabela 9 Coeficiente de fator panorama.....................................................................78
Tabela 9.1 Coeficiente relativo ao fator altura..............................................................82
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT
Associação Brasileira de Normas Técnicas
AR
Aviso de Recebimento
ART
Avaliação de Bens - Procedimentos Gerais
CONFEA
Conselho regional de Arquitetura Engenharia e Agronomia
CUB
Custo Unitário Básico
EMBRAESP
Empresa Brasileira de Estudo do Patrimônio
FIPE
Fundação Instituto da Universidade de São Paulo
IBAPE – SP
Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de SP
IEL
Instituto de Engenharia Legal
RI
Registro de Imóveis
SGII
Sistema de Gestão Imobiliária Integrado
ZN
Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE
ZP
Lei Municipal de Zoneamento
LISTA DE SÍMBOLOS
COEFICIENTES E TAXAS
f
Taxa de inflação (por período ou mensal).
fi
Fração ideal em condomínios horizontais ou verticais
i
Taxa de juros (por período ou mensal).
Kp
Coeficiente de vantagem da coisa feita
Kr
Coeficiente do valor residual
r
Coeficiente de proporcionalidade(Atu/Att )
ESTATÍSTICAS
Li
Limite inferior de aceitação
Ls
Limite superior de aceitação
n
Numero de elementos da amostra
s
Desvio padrão da amostra
t
Abscissa da distribuição de student
xi
Elementos da amostra
Σ
Média aritmética
σ
Desvio-padrão da população
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO E CORREÇÃO
Fa
Fator de atualização monetária
Fac
Fator de acabamento
Fat
Fator de acidentação topográfica
Fc
Fator de condomínio
Fd
Fator de depreciação física e funcional ou idade
Ff
Fator de fonte
Fh
Fator de homogeneização ou corretivo total
Fk
Fator de comercialização
Flj
Fator de loja ou de valorização comercial
Fp
Fator de profundidade
Fpd
Fator de pedologia
Fpj
Fator de projeto
Frl
Fator de restrição legal
Ft
Fator de frente ou testada
Ftc
Fator devido ao tipo de construção
Ftm
Fator de frentes ou testada múltiplas
Ftr
Fator de transposição de local
Fx
Fator genérico a ser usado conforme a necessidade
IDADE
Iap
Idade aparente (ou estimada) do imóvel
ip
Vida útil provável (iap + ir)
ir
Idade remanescente
MEDIDAS
A
Área
Acp
Área de construção privativa da unidade imobiliária
Ar
Frente de referencia
Att
Área total do terreno
Mmin
Profundidade mínima
pe
Profundidade equivalente
N
Profundidade padrão (ou lote padrão).
Pmax
Profundidade máxima recomendada para a zona segundo sua categoria
Pmin
Profundidade mínima recomendada para a zona segundo sua categoria
qm
Valor unitário médio
S
Área do terreno
T
Frente ou testada real
Tef
Frente ou testada efetival
Tmin
Frente ou testada mínima recomendada para a zona segundo sua
categoria
Tmin
Frente ou testada mínima recomendada zona segundo sua categoria
Tr
Frente ou testada de referencia
VALORES E CUSTOS
Cr
Custo de reprodução
Cub
Custo Unitário Básico de Construção por m2
Dp
Despesas em percentual do pgv
Li
Lucro do incorporador
Lp
Lucro percentual em relação ao Pvg
Mgd
Global de despesas
Pa
Percentual de aproveitamento para lotear glebas urbanizava
Pgv
Produto geral de vendas
Rlef
Receita liquida efetiva
Rlo
Receita liquida operacional
Rlt
Receita liquida total
Vad
Valor adotado
Vb
Valor das benfeitorias
Vd
Valor declarado
Vg
Valor genérico unitário (por m2) do terreno para o trecho
Vl
Valor lucrativo
Vr
Valor residual
Vti
Valor total do imóvel
Vtt
Valor do terreno total
Yi
Índice de valor do trecho de logradouro do i móvel pesquisado
Yip
Índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão
SUMÁRIO
1
INTRODUÇÃO...................................................................................................15
2
OBJETIVOS.......................................................................................................17
2.1 Objetivo Geral ...................................................................................................... 17
2.2 Objetivo Específico ............................................................................................. 17
3
METODOLOGIA DA PESQUISA ......................................................................18
4
JUSTIFICATIVA ................................................................................................19
5
MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO DE TERRENO E LAUDOS PERICIAIS .........21
5.1 Procedimentos avaliatórios preliminares......................................................... 22
5.2 Método para avaliação de terrenos.................................................................. 24
5.3 Comparativo direto de dados do Mercado ...................................................... 27
5.3.1 Correção da elasticidade da informação pelo fator de fonte..................31
5.3.2 Cálculos de profundidade equivalente e do fator profundidade.............31
5.4 Método Involutivo ............................................................................................... .36
5.5 Método Evolutivo ................................................................................................. 37
5.6 Método de Avaliação de Servidão.................................................................... 38
5.7 Pesquisa de valores............................................................................................ 38
5.8. Avaliação de terrenos urbanos ........................................................................ 40
5.9 Aspectos que não serão avaliados .................................................................. 47
5.10 Avaliação expedita...................................................................................47
5.11 Avaliação de benfeitoria..........................................................................48
5.12 Depreciação de imóveis................................................................................... 48
5.13 Rigor de uma Avaliação ................................................................................... 49
6
PERÍCIA.............................................................................................................51
6.1. Atividades de um perito. ................................................................................... 52
6.1.1Procedimentos na fase das diligencias ......................................................... 55
6.1.2 Requisitos para perícias.........................................................................56
6.1.3 Perícias especiais...................................................................................59
7 LAUDOPERICIAL...................................................................................................62
7.1 Honorários.................................................................................................65
7.2 Audiência...................................................................................................65
8.ESTUDO DE CASO................................................................................................67
8.1 Descrição do imóvel...................................................................................69
8.1.1 descrição do acabamento das área comuns..........................................71
8.1.2 Descrição da unidade avaliada...............................................................73
9 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ................................................................................75
9.1 Avaliação do terreno..................................................................................75
10.CÁLCULO AVALIÁTORIO PELO MÉTODO COMPARATIVO ...........................79
ANALISE....................................................................................................................88
CONCLUSÃO.............................................................................................................90
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS...........................................................................92
APENDICE.................................................................................................................95
15
1 INTRODUÇÃO
Este trabalho apresenta diretrizes para servir de parâmetros na elaboração de um
processo para a engenharia de avaliações imobiliárias, mostrando os procedimentos
básicos para apreciar e estimar valores de imóveis urbanos, bem como o papel real
de um perito na sociedade. Contêm ainda informações relativas de cada um dos
segmentos da perícia imobiliária, como métodos de avaliação, legislação pertinente
valor de honorários praticados, e apresenta também a “quesitação” típica de um
laudo, bem como o exercício prático de um laudo pericial por meio do estudo de
caso.
A Engenharia de Avaliação e Perícias se tornou ao longo do tempo, uma atividade
bastante restrita, exigindo do profissional atualização constante, acompanhamento
da tecnologia e critérios metodológicos, elementos gráficos e cálculos. Exige ainda,
dedicação exclusiva que permite aprimorar e melhorar sempre o nível técnico e a
qualidade dos serviços nos diversos tipos de avaliação de bens imóveis urbanos,
que são prestados ao poder público e à coletividade.
Quanto às atividades e atribuições de um perito estão ligadas as ações de
desapropriação, revisionais e renovatórias de um determinado processo, vistorias,
inventários, partilhas, avaliações de imóveis industriais, de glebas, em fim inúmeras
quantidades de atividades correlatas, que serão abordadas no decorrer do presente
trabalho.
Quando solicitado pelo juiz para executar uma avaliação pericial, cabe ao perito
localizar os autos e analisar o trabalho a ser desenvolvido, e caso perceba a
necessidade em realizar audiências às partes envolvidas, como também recorrer
aos técnicos judiciais, deve manifestar-se por escrito.
As atividades de Engenharia Civil no apoio às questões judiciais, para que um juiz
possa fundamentar sua decisão, são necessárias, convívio harmonioso, de uma
sociedade, em especial, aberta e que busque continuamente a prática da
democracia.
16
Sob este contexto que foi desenvolvido o presente trabalho, na busca de um
entendimento técnico que priorize a justiça no que se refere aos trabalhos da
Engenharia Civil na avaliação imobiliária de terrenos e imóveis urbanos.
Por meio da aplicação dos conhecimentos teóricos adquiridos, em estudos práticos
de casos (terreno e imóvel urbano), pretende-se registrar os resultados alcançados
no presente estudo.
17
2 OBJETIVOS
O presente trabalho tem por finalidade descrever e discutir procedimentos que
conduzam a uma padronização na execução de atividades periciais de Engenharia
Civil.
2.1 Objetivo Geral
O objetivo geral desse trabalho é estudar os diferentes procedimentos técnicos
existente no campo da engenharia civil para avaliação pericial de imóveis.
Ainda como objetivo geral o trabalho visa identificar os procedimentos mais
adequados ou mais utilizados na avaliação de imóveis.
2.2 Objetivo Específico
Como objetivo específico o trabalho tem por finalidade aplicar um dos
procedimentos técnicos na avaliação pericial de um imóvel urbano,
constituindo-se em estudo de caso prático dessa pesquisa.
O estudo, objetiva ainda a apresentar as técnicas de avaliação pericial de um
terreno em área urbanizada, inspeção técnicas em edificações visando à
identificação de patologias existentes ou oriundas dos processos construtivos
utilizados, reformas, alterações de projetos, deterioração de materiais, e outros
procedimentos para a conclusão de um laudo pericial.
18
3 METODOLOGIA DA PESQUISA
Para alcançar os objetivos propostos nesse trabalho, adotou-se a seguinte
seqüência de atividade:
•
Pesquisa
bibliográfica:
levantamento
de
dissertações,
teses,
artigos
publicados em eventos técnicos e revistas científicas;
•
Internet: coleta de artigos disponíveis na rede Internet;
•
Organização e análise dos dados: armazenamento das informações coletadas
em banco digital;
•
Organização por assunto e análise das informações direcionadas aos
propósitos desse trabalho;
•
Análise dos procedimentos periciais: avaliação dos procedimentos técnicos
existentes no campo da Engenharia Civil;
•
Análise das informações: estudo e análise dos resultados obtidos decorrentes
da aplicação dos procedimentos técnicos no estudo de caso;
•
Elaboração do relatório técnico: elaboração do texto com todas as
informações obtidas no estudo para composição do TCC - Trabalho de
Conclusão do Curso.
19
4 JUSTIFICATIVA
A metodologia para avaliação de imóvel vai desde o cálculo do valor do bem imóvel
até a sua classificação, verificando-se em toda a área técnico-científica (Engenheira
Civil, Agronomia e Arquitetura), dando ao magistrado subsídios suficientes para
decidir judicialmente sobre as avaliações técnicas de ambientes habitáveis urbanos
provenientes de desapropriação, inventários etc.
A preferência do tema foi para buscar conhecimento numa das áreas da Engenharia
Civil, que pudesse vir a auxiliar nas decisões forenses referente às avaliações de
edificações e de terrenos urbanos efetuados por peritos judiciais.
Em função do destaque dado em eventos técnicos, devido à complexidade do tema
que exige procedimentos em consonância com as normas vigentes no país, além de
outras, como as judiciais e econômicas, despertou à aluna o interesse no
desenvolvimento da presente pesquisa.
Na perícia judicial o que se considera interessante é que o perito, escolhido pelo juiz,
tem que se colocar como destinador e agente determinante dos valores imobiliários
que estão em discussão (laudo), que deverá servir de parâmetro para que o juiz por
meio de um comparativo com o parecer de dois técnicos judiciais das partes
envolvidas, sentencie com justiça.
Nesse sentido, é fundamental que as avaliações do patrimônio imobiliário sejam
feitas criteriosamente, adotando-se normas e diretrizes, e ainda, de forma
quantitativa, motivo pelo qual foi desenvolvido esse trabalho. Com efeito, o perito
judicial tem como preocupação a realidade dos fatos, sem duplo sentido para que se
possa julgar a verdade ou a falsidade, evitando ambigüidade.
Avaliações imobiliárias são trabalhos essencialmente técnicos. Atualmente, essas
atividades estão normalizadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (IBAPE), cujos preceitos
só podem ser executados por profissionais que possuem formação acadêmica de
20
um curso de Engenharia Civil Agronomia ou Arquitetura. Em geral, o trabalho é
coordenado por uma Diretoria Técnica de Engenharia de Avaliações e Perícias,
abrigada no Comitê Brasileiro de Construção Civil da ABNT (IBAPE, 2002).
21
5 MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO DE TERRENO E LAUDOS
PERICIAIS
Os primeiros artigos publicados sobre a avaliação de imóveis no Brasil, datam de
1918 conforme consta no livro intitulado AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
(FIKER, 1993). Após essa data surgiram às primeiras investigações sobre novos
métodos de avaliação de terrenos, e já em 1923 foram introduzidos novos métodos
de avaliação de terrenos, que a partir de 1929 começaram a ser sistematicamente
aplicados.
Um dos grandes nomes da área, Luiz Carlos Berrini teve grande importância para o
desenvolvimento de técnicas de avaliação, desde 1928, atuando no Banco do
Estado de São Paulo. Autor de livros importantes, publicados em 1941 e 1953, este
profissional teve grande influência sobre as técnicas de avaliações (GONZALEZ,
2000).
A partir daí a engenharia de avaliação no Brasil recentemente, reformulados por
meio da ABNT (NBR 14653-1/2001) e Avaliação de Imóveis Urbanos que expressa,
em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do
bem avaliando e tratamento de fatores (NBR – 14653-2).
A partir de então, os estudos de Engenharia de Avaliação vêm evoluindo
significativamente, como podem ser certificados nos inúmeros cursos de extensão
de Engenharia Legal e de Avaliação, elaborados por universidades, como a
Universidade Federal Fluminense. Em geral, tais cursos visam formar Peritos
Judiciais e Assistentes Técnicos propondo na prática as abordagens de situações
cotidianas no âmbito da perícia forense, considerando as normas de Avaliações de
Bens oferecidos pelos órgãos competentes, como IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de
Avaliação Pericial do Estado de São Paulo, com filiais em outros estados seguindo
fatores que devem ser adaptados à realidade local.
22
Conforme glossário específico, avaliação de imóveis é a atividade que envolve a
determinação técnica do valor quantitativo, qualitativo, monetário de um bem, ou
ainda, a resultante de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros de um
empreendimento, para uma data e um lugar determinado (IBAPE, 2002).
Porém, tratando-se de área técnico-científica específica, como é o caso da
Engenharia de Avaliações, por solicitação do magistrado cujo conhecimento técnico
a respeito não é suficiente, necessita-se de uma perícia apurada de todos os dados
que envolvem os autos para esclarecimento da verdade. É em função desses fatores
que existe a necessidade de se nomear um perito para tal evento, hoje normalizado
pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
De acordo com a normalização, a perícia só pode ser executada por aqueles que
possuem formação acadêmica de um curso de Engenharia Civil, Engenharia
Agrônoma ou Arquitetura (MOREIRA, 1994). Segundo o autor, os imóveis urbanos
devem ser avaliados por engenheiros civis e arquitetos, e imóveis rurais, por
engenheiros agrônomos, podendo ainda, sob a sua responsabilidade, solicitar o
parecer de outro profissional especializado para apurar melhor o laudo, como
exemplo engenheiro elétrico.
5.1 Procedimentos avaliatórios preliminares
Ao iniciar o trabalho de avaliação de imóvel (IBAPE, 2002) o avaliador deverá seguir,
para avaliação preliminar, os seguintes passos:
•
Coletar plantas e cortes do projeto arquitetônico do imóvel e ou planta do
terreno;
•
Reunir e estudar a documentação do imóvel, como títulos de transferência,
escritura, certidões do Registro de Imóveis (RI) e plantas;
•
coletar mapas da região ou cidade, com indicações dos principais pontos
residenciais, comerciais e industriais;
23
•
Buscar informações na prefeitura sobre os atuais serviços de melhoramento
públicos: água, luz, esgoto, escoamento de água pluvial, telefone,
pavimentação, iluminação pública etc.;
•
Observar as posturas municipais: código de obras da cidade, particularmente
quanto à taxa de ocupação, gabaritos, afastamentos, recuos, plantas de
Planejamento Arquitetônico e Ambiental (PAA), aerofotogramétricas etc.;
•
Realizar levantamento detalhado “in loco” da propriedade: deve-se fazer uma
vistoria no imóvel para constatar se a documentação está de acordo, fazendo
medições que julgarem necessárias, e em caso afirmativo, comunicar aos
setores competentes para as providências cabíveis;
•
Os laudos avaliatórios devem sempre ser ilustrado, em concordância ao caso
em estudo por diversas fotografias legendadas, plantas de localização dos
endereços dos elementos pesquisados e sob avaliação, pesquisas de valores
de mercados, guias de IPTU - Imposto Predial Territorial Urbano etc.;
•
As avaliações imobiliárias devem obedecer às diretrizes preceituadas na NBR
5.676/90 da ABNT e observância dos postulados do CONFEA – Conselho
Federal de Engenharia e Arquitetura, bem como do IEL – Instituto de
Engenharia Legal, IBAPE etc.;
•
O arbitramento é o ato de avaliar ou estimar valores de bens, feitas com o fim
de dirimir dúvidas, como mediadores a qual se manifesta contrariando um
princípio de lei ou uma regra pré-estabelecida. Também é o ato que se
pratica, não somente em atividade que envolve a tomada de decisão ou
posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de
aspectos subjetivos relativos a terrenos ou qualquer tipo de imóvel, na
elaboração de avaliações, ao menos, por duas metodologias avaliatórias. A
fixação do valor da avaliação, em função dos procedimentos adotados no
laudo, deve situar-se numa margem de erro de mais ou menos vinte por
cento, caso contrário, os resultados deverão sofrer revisão, preservando-se
os remanescentes de maior confiabilidade da pesquisa de mercado e de
estrutura.
24
5.2 Método para avaliação de terrenos
O valor do terreno decorre de seu potencial de uso conforme NBR 5676/89, no caso
de imóveis urbanos, sendo quase sempre determinado pelo que se pode construir.
As edificações têm valor pelas vantagens que oferece, e como não pode existir a
construção sem o terreno, o potencial deste também deve ser considerado nas
avaliações (FIKER, 1996).
O conjunto terreno e construção ou terreno e benfeitorias representa um novo
imóvel, e seu valor, na maioria dos casos, é a soma dos valores do terreno e da
construção acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamento do terreno
por um projeto arquitetônico ou por uma utilização adequada. Este é o conceito
citado pelo engenheiro Fiker, (1996).
A norma brasileira NBR 5676 (ABNT, 1989) trabalha com o conceito de que o valor é
aquele fornecido para um dado instante, único, não importando qual a finalidade da
avaliação. Esse valor corresponde ao preço que se definiria, para um determinado
imóvel, em um mercado de concorrência perfeito.
Na Engenharia de Avaliação se o terreno produz renda pelo seu aproveitamento,
sejam eles por meio de construção habitacional, comercial ou industrial, e se esse
aproveitamento está situado em locais adequados, conforme seu tipo de utilização
ou dando ênfase ao bairro, rua e quadra, distância do centro comercial, influências
geoeconômicas e das posturas municipais, deve-se considerar na avaliação do
imóvel.
Para a sua aplicação determinam-se os custos unitários por metro quadrado por
meio de dados obtidos por pesquisa do próprio avaliador ou fornecida por estudos e
trabalhos publicados em revistas técnicas custos unitários de edificações e
atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais publicam mensalmente os
Custos Unitários Básicos (CUB), tendo o Sinduscon-SP dado a público a seguinte
tabela:
25
Tabela 5.2 - Custo unitário básico de edificações – SIDUSCON – 08/2006
MÊS: AGOSTO/2006
PROJETO - PADRÃO HABITACIONAL
R$/m2
Nº QUARTOS
PADRÃO
2
3
BAIXO
NORMAL
ALTO
BAIXO
NORMAL
ALTO
H01
986,71
1.123,14
1.232,06
832,49
939,85
1.036,52
H04
733,82
851,63
1.044,80
648,07
746,7
897,43
H08
716,82
834,44
1.021,51
623,14
724,66
876,54
H12
698,82
820,8
1.004,42
612,88
715,61
866,69
H16
719,77
845,42
1.034,56
631,29
737,06
892,72
H20
740,75
870,02
1.064,72
649,68
758,52
918,72
PAVIMENTO
H08-2N
Nº ÍNDICE: 295,421 (Base Agosto/94=100)
VARIAÇÃO GLOBAL: 0,16%
VARIAÇÃO MATERIAL: 0,34%
PROJETO - PADRÃO COMERCIAL ANDARES LIVRES
R$/m2
Pavto.
4
8
Padrão
Baixo
Normal
Alto
Baixo
Normal
Alto
CL
522,1
595,7
738,82
570,03
643,58
789,09
Pavto.
12
Padrão
Baixo
Normal
Alto
Baixo
Normal
Alto
CL
519,79
589,96
725,64
499,78
571,06
697,27
16
PROJETO - PADRÃO COMERCIAL SALAS E LOJAS
R$/m2
Pavto.
4
8
Padrão
Baixo
Normal
Alto
Baixo
Normal
Alto
CS
565,43
638,06
795,45
607,23
677,68
835,33
Pavto.
12
Padrão
Baixo
Normal
Alto
Baixo
Normal
Alto
CS
558,67
624,88
774,99
539,34
604,21
748,69
16
PROJETO - PADRÃO GALPÃO INDUSTRIAL E CASA POPULAR
R$/m2
CG
CP1Q
348,31
592,56
Fonte Revista Pine Agosto de 2006 conforme site na Internet
26
O custo unitário desta tabela deve ser multiplicado pela área equivalente do edifício,
isto é, área dos diversos pavimentos ponderados segundo seu valor.
É de fundamental importância que a escolha de terreno seja a mais parecida
possível, com o terreno a ser avaliado. Não se devem comparar terrenos
residenciais com os comerciais, ou terrenos em zona de residências horizontais com
outros em zona de empreendimentos verticais (edifício), ou ainda, terrenos grandes
com terrenos pequenos, etc.
Área construída no caso de imóvel isolado:
A verificação do aproveitamento do terreno deverá ser observada dentre os
permitidos pela postura municipal.
Área construída física real do imóvel:
Obtida em planta, com pé-direito livre mínimo que atenda ao disposto no Código de
Edificações deverá se levar em conta eventuais áreas livres existentes dentro desse
perímetro, como sacadas cobertas ou descobertas, terraços, garagens, coberturas
de tanques.
No caso de unidades autônomas de prédios em condomínio: é a área resultante do
somatório da área privativa da unidade, acrescida da área de uso comum que lhe
couber, conforme estabelecido na ABNT 12721, e outras áreas, cobertas ou
descobertas de uso privativo daquela unidade, situada em outros pavimentos.
Área non aedificandi: área gravada por restrições legais ou contratuais do
loteamento, desde que devidamente averbadas junto ao Registro de Imóveis, onde
não é permitido construir.
Área total de construção: resultante do somatório da área real privativa e comum
atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme ABNT 12721.
27
Acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliação ou se superior ou
inferior do custo global da construção observando dependências à soma das áreas
cobertas padrão e equivalentes da construção estimada, ou fictícia.
Os terrenos podem ser divididos em:
•
Gleba urbanizável - Grande extensão de terreno, que, por sua
características físicas e de localização próxima à área urbana, ou a
loteamentos implantados, e destinação legal, permita aproveitamento
mais eficiente, com a sua transformação economicamente viável
através de loteamento, desmembramento ou implantação de conjunto
habitacional, desde que sua escala de implantação simultânea no
mercado local não resulte em inviabilização. Conforme definição da
NBR 5676/90;
•
Grande extensão de terreno, passível de receber obras de infraestrutura urbana, por sua localização, seus aspectos físicos, sua
destinação legal e existência de mercado comprador (NB-899).
•
Lote - Lote-padrão urbano – é aquele de forma retangular, com uma
só frente ou testada, com as medidas-padrão adotadas pela
municipalidade em que esteja localizada ou estabelecida, quando da
elaboração genérica de valores.
•
Lote urbano – é o terreno situado em zona urbana ou expansão
urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano,
passível de ser aceita com unidade autônoma conforme o disposto
da lei 6766 de 20/12/79, (citada no apêndice) especialmente nos
artigos 2º 4º e 6º na legislação local do uso do solo e cujo
aproveitamento eficiente não dependa de parcelamento.
5.3 Comparativo direto de dados do Mercado
Comparativo de mercado refere-se à pesquisa realizada de valores básicos vigentes
no mercado imobiliário, ou seja, confrontar os valores estabelecidos pelas
28
imobiliárias,
administradoras
de
imóveis,
corretoras,
empresa
construtoras,
comerciantes, peritos do setor de imóvel.
Existem duas formas de se comparar valores de imóveis: o comparativo indireto e o
direto. Em geral, é comum estabelecer comparativos entre valores de imóveis
equivalentes (indireto), que possuam as mesmas características. Segundo Fiker
(2005), no estudo comparativo de preços é necessário especificar a data da
transação, do anuncio ou oferta.
Recomendam-se utilizar, no mínimo, duas fontes de pesquisa, e sempre utilizar as
informações com prudência quanto à data de referência e à veracidade. Tal
prudência é decorrente, em alguns casos, do tempo que uma ação vem arrolando, e
nesse caso, é necessário buscar as informações na data de quando foi feita a
petição inicial.
Segundo Fiker (2005), por se tratarem de informações coletadas por meio de
transações ou compromissos comerciais, sugere-se identificar os tabelionatos, o
cartório ou registro de imóveis, o número de transcrição, da inscrição ou de registro,
número de livro e folhas e natureza do documento pesquisado.
Se as informações forem coletadas por meio de anúncio de jornais deve-se coletar a
data da publicação e o número da página. Em caso de oferta ou informação, o perito
necessita coletar o nome, o endereço e o telefone do informante.
Além dessas informações, é necessário anotar todos os dados dos imóveis
pesquisados para as possíveis comparações, observando distância da via mais
próxima, da esquina e verificando, também, as dimensões como a testada
profundidade e área.
A comparação direta entre valores de imóveis torna-se mais difícil, pois
freqüentemente os terrenos ou edificações não são idênticos com relações às suas
formas, às dimensões ou até mesmo com relação à topografia. Outro aspecto que
dificulta esse comparativo direto de valores é diferença no tempo da época da oferta
e da transação do imóvel (FIKER, 2005).
29
Na avaliação de imóveis pelo método comparativo (indireto ou direto) é necessário
homogeneizar todos os dados de pesquisa, principalmente, se as informações foram
coletadas em outras localidades e com fatores diferentes. Nesses casos, devem-se
aplicar os coeficientes corretivos do preço do imóvel que foi comparado para que os
dados possam ser transportados para o imóvel objeto da avaliação.
A avaliação pelo método comparativo deve levar em consideração, ainda, os fatores
de redução do preço à vista, segundo Fiker (2005), pratica-se a taxa de redução de
doze por cento ao ano.
Na avaliação de terrenos loteados, não-industriais, deverão ser levado em
consideração os seguintes elementos: área, profundidade, frente, topografia e
consistência do solo e são separados por zonas de norma do IBAPE –SP conforme
tabela abaixo
Tabela 5.3 Zonas de norma do IBAPE/SP
Grupo II zona comercial ou residência de padrão vertical
s/elevador
4ª Zn prédio de apto Diversas regiões
Infra-estrutura básica
Baixa
renda
padrão popular
5ª Zn prédio de apto Verificar a vocação
ou escritório p/médio
legal
6ª Zn prédio de apto
ou escrit.de p/ alto
Regiões de
alto padrão
Infra-estrutura
completa
Arquitetura
diferenciada
Media ou c/ elevador
alto renda
Alta renda c/ mais de
2 elevadores
Grupo III zona de uso comercial ou de serviços com ocupção preddominanate
horizontal
7ª Zn com ou serviço
de padrão popular
Periferia
Padrão popular
Baixa renda
8ª Zn com. ou
serviço
de padrão médio
Comercio com
muita
concentração
Serviço padrão
Média renda
9ª Zn comercio ou
Comercio em
bairros
de alto padrão
Arquitetura
diferenciada
Padrão elevado
serviço de alto
padrão
(fonte manual de avaliação de imóveis)
30
Para ilustrar o método de avaliação comparativa, apresentam-se os seguintes
exemplos:
Exemplo 1
Local: Avenida Euclides Pacheco
Setor de zoneamento 01 – Quadra 54
Área: 500 m2 Testada: 23 m
Preço: R$ 456.000,00 com 50% à vista e o restante em seis meses, sem juros.
Fonte: EMBRAESP (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio)
Informante A P Fonseca – fone 1420-5116
Cálculo, segundo Fiker (2005):
Vv =
⎡
Vt ⎧
⎛ FVA ⎞⎤ ⎫
× ⎨0,5 + ⎢0,5 × ⎜
⎟⎥ ⎬
A ⎩
⎝ n ⎠⎦ ⎭
⎣
...Eq. (1)
Onde
Vv = valor à vista por metro quadrado do terreno da amostra
Vt = preço total por metro quadrado do terreno da amostra.
A = área do terreno da amostra por metro quadrado (se a profundidade equivalente
for igual ou inferior usa-se a tabela 1)
FVA = fator de valor atual = 4,7665
0,5 = 50% e 50% em seis meses sem juros
n = números de prestações (meses) = 6
Substituindo os valores, têm-se:
Vv =
⎡
456000,00 ⎧
⎛ 4,7665 ⎞⎤ ⎫
× ⎨0,5 + ⎢0,5 × ⎜
⎟⎥ ⎬
500
⎝ 6 ⎠⎦ ⎭
⎣
⎩
Vt = 818.254,00
31
5.3.1 Correção da elasticidade da informação pelo fator de fonte
Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um desconto de no mínimo dez por
cento, admitindo-se todas super estimativas em função da elasticidade da
informação tendo em vista o fator da fonte.
Utilizando o exemplo acima multiplicando o valor encontrado por 0,9 temos:
Vt = Vv × 0,9
Vt = 818.254,00 × 0,9
Eq. (2)
Vt = R$ 736.428,60 / m2
5.3.2 Cálculos de profundidade equivalente e do fator profundidade
Cálculos de profundidade equivalente (Pe) é o resultado do fator profundidade que
resulta da divisão da área do terreno pela sua frente efetiva (Fe)
Frente efetiva é a projeção da frente real sobre a perpendicular a uma das divisas,
quando ambas são obliquas no mesmo sentido. É a corda no caso de frentes
curvas. É à frente prolongada no caso de esquinas chanfradas.
A figura 5.1 demonstra um terreno de frente perpendicular, cujo um dos lados é
maior que o outro sendo necessário para tanto a utilização da equação abaixo.
32
Fig. 5.3.2 Terreno perpendicular a uma das divisas
Pe =
S
Fe
PE =
187,5
8,15
Onde:
Pe = profundidade equivalente
S= área
Pe = 23 m
Mencionando o exemplo anterior a profundidade efetiva é:
Pe =
500
= 21,74
23
Pe = 21,74
Eq.(3)
33
As profundidades máxima e mínima recomendadas para cada região encontrar-se
na tabela denominada zona de norma. Tabela.(5.1)
As profundidades recomendadas para o local (região) são de trinta metros e quinze
metros No caso em exame essas profundidades são iguais a, vinte e um metros e
setenta e quatro centímetros, conforme esquema acima (Fig 5.1), respectivamente,
portanto não há o que se corrigir (FIKER, 2005).
Conforme a norma, não se recomendada utilizar índices maiores que o dobro ou
menores que a metade do índice do local da avaliação (FIKER, 2005).
Quando a investigação tem um amplo número de informações podem-se abandonar
os fatores esquina ou frentes de homogeneização duvidosa utilizando para o cálculo
a tabela (5.2)
Ainda deverá utilizar os cálculos do fator de transposição como:
•
Índices de plantas genéricas de valores
•
Valor de lançamento fiscal.
Segue tabela (5.2) de ajuste de profundidade máxima e mínima segundo norma do
IBAPE que refere ao uso residencial horizontal e vertical.
Observações gerais referentes à tabela:
2ª e 3ª Zona para terrenos com áreas fora do intervalo definido, deverá ser estudada
a influencia da área.
4ª 5ª e 6ª Observar as recomendações das Normas do IBAPE /SP. Para terrenos
com áreas fora do intervalo definido,
Estudar a influencia da área. Analisar a eventual influencia da esquina ou frentes
múltiplas p/ esse grupo
34
Tabela 5.3.2 - Fatores de ajuste de profundidade máxima e mínima
Frente e Profundidades
Características e Recomendações
Pmi
Pma
1ª Zona
Residencial
"p"
Ce
não se
não se
não se
aplica
5
15
30
aplica
aplica
10
25
40
0,2
0
Inter.caract.de áreas (m2)
2)
Área de ref. Do lote (m
Área
Múlt i .Frentes ou esquina.
Exp..de fator Prof.
Exp..de fator Frente.
"f"
"p"
0,2
125
100-400
250
200-500
600
400-1000
2000
-1
1,1
1500
800-2.500
1,05
2500
1.2004.000
Horizontal Popular
2ª Zona
Residencial
Horizontal Médio
0,5
3ª Zona
Residencial
15
30
60
16
-
-
-
-
-
-
0,15
0,5
não se aplica
Zonas de uso residencial horizontal
Grupo 1
Fr
Prof..máxima
Zona
Prof..Mínima
Frente de Referencia
Referencia
4ª Zona
1,1
5ª Zona
Incorporações
16
Padrão médio
mínimo
não se aplica
mínimo
não se aplica
Padrão Popular
Grupo II
Zona de ocupação vertical
Incorporações
não se aplica
Horizontal Alto
6ª Zona
Incorporações
Padrão alto
16
mínimo
Fonte Normas Manuall IBAPE
35
Exemplo 2: - Cálculos do fator de transposição
Local: Rua da Graça, 1025 entre Avenida Euclides Pacheco e Rua Pedro de Lima.
Setor 05- quadra – 26 - fator local 7875
Área 16m x 28m = 448 m2
Preço = R$ 328.500,00 à vista
Fonte: EMBRAESP
O que se pretende pelo cálculo de transposição é saber o valor do terreno se
estivesse localizado na avenida Rio Branco Setor 8 Quadra 81 – fator local 14579.
Vt =
Vt =
Vv ⎛⎜ Ftr ⎞⎟
× 0,9
×
A ⎜⎝ F f ⎟⎠
328.500,00 ⎛ 14576 ⎞
×⎜
⎟ × 0,9
448
⎝ 7857 ⎠
Eq.(4)
Vt = R$ 1.224,30/ m2
Exemplo: Cálculo do fator de atualização
A avaliação datada de agosto de 1981. Para se obter o valor nessa data basta dividir
o valor atual pelo índice de custo de vida FIPE (Fundação Instituto de Pesquisa
Econômicas da USP), e o resultado obtido deve ser multiplicado pelo índice
estimado em agosto outubro de 1981.
36
Fator de atualização:
Em agosto de 1981 o índice de custo de vida era de 3.480.000,00
Em outubro de 1981 o índice de custo de vida era de 3.092.191,00
⎛
⎞
⎜
⎟
⎜ 3.480.000,00 ⎟
Vt = 1.225,40 × ⎜
3.092.191,00 ⎟
⎜
⎟
⎜
⎟
⎝
⎠
E q (5)
Vt = R$ 1.379,08/ m2
O cálculo do fator de zona se dá quando as pesquisas de valores abranger
elementos da mesma região geoeconômicas deverão ser evitadas elementos de
zonas de uso (previsto nas leis de zoneamento) diferentes das do imóvel em
avaliação e de setores fiscais diferentes do terreno considerado, porém, se não for
possível deverá realizar media de preços de elementos de zonas diferentes, mas
que possua os mesmo elementos, justificar e proceder à adequação, demonstrando
eventual valorização ou desvalorização de todos elementos pesquisados (FIKER,
2005).
5.4 Método Involutivo
Pelo método involutivo é utilizado somente para glebas urbanas.
Obtém-se a quantia mais provável pela qual se negociaria, voluntariamente e
conscientemente, um bem, numa data de referência, dentro das condições do
mercado vigente (NBR 14653-1).
37
O Método involutivo é definido pelo Engenheiro Fiker (2005) como valor de mercado
do bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo
de viabilidade técnico-economica, mediante hipotético empreendimento compatível
com as características do bem e com as condições do mercado no qual está
inserido,
considerando-se,
ainda,
cenários
variáveis
para
execução
e
comercialização do produto.
Geralmente o método é utilizado para a avaliação da gleba bruta adicionando todas
as despesas, determinação e apuração da receita total mensurada na venda de
todas as unidades de projeto (hipotético ou não), cujo aproveitamento máximo,
deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos, ou seja, as benfeitorias, bem como
os respectivos lucros.
Exemplificando o método involutivo seguem citações abaixo:
•
Lotes urbanos vazios quando na região não possui mais terrenos nas
condições citadas torna o valor de mercado alto;
•
Local com predominância de edifícios, mas existe apenas uma casa, essa
perde o valor de mercado, pois seu aproveitamento é inadequado e a
comercialização será deficitária;
•
Gleba localizada em zonas urbanas ainda não loteadas o valor de mercado é
alto;
5.5 Método Evolutivo
É o método que identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes
do mesmo. Caso a finalidade seja a identificação de mercado, deve ser considerada
o Fator de Comercialização, preferencialmente medido por comparação no mercado.
(FIKER, 2005).
Obtém-se o valor do terreno a partir da diferença entre o valor total do imóvel e o
valor da benfeitoria, levando-se em conta o fator de comercialização (FIKER, 1997).
38
5.6 Método de Avaliação de Servidão
Avaliação de servidão é a passagem, para uso do público, por um terreno que é de
propriedade particular também se pode ser encargos específicos que se impõe a
uma propriedade em proveito coletivo ou outrem conforme glossário IBAPE. Podem
ser classificados em: encargo imposto a um prédio ou terreno que fica sujeito a dar
ou permitir passagem livre, ar, luz ou qualquer outro tipo de proveito a outro prédio
ou terreno. Limitando o domínio pleno da propriedade em benefício de outrem.
Podem ser classificadas:
•
Servidão acessória: aquela necessária para que a principal possa surtir efeito:
•
Servidão administrativa: aquela em que o titular é o poder publico;
•
Servidão aparente: aquela que se manifesta concretamente por intervenção
física;
•
Servidão múltipla: aquela que, embora instituída sobre a mesma parte de um
imóvel destina-se a usos de naturezas diversas;
•
Servidão não aparente: aquela que não se manifesta por intervenção física;
•
Servidão perpétua ou permanente: aquela instituída por prazo indeterminado;
•
Servidão predial: restrição imposta a um prédio para uso e utilidade de outro
prédio pertencente a proprietário diverso;
•
Servidão temporária: aquela instituída por prazo determinado;
•
Servidão voluntária: a aquela que decorre de ato espontâneo de vontade.
5.7 Pesquisa de valores
Trata-se do conjunto de dados relativos a imóveis assemelhados ao avaliado, para
fornecer estrutura técnica do laudo, obtido com procedimentos estatísticos de sua
identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação,
conforme definido no glossário Ibape (2002).
39
O valor a ser determinado corresponde sempre a que, num dado instante, é único,
qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao
preço que se definiria em mercado sendo o método comparativo mais utilizado,
podendo, entretanto, em casos em que não haja na região terrenos sem
benfeitorias, ser utilizado o método residual.(SILVA, 2002).
Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária
de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro pela qual uma determinada mercadoria
pode ser vendida. Portando, mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado
diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preço, o que irá determinar essa
desigualdade
será
localização,
tipo
de
zoneamento,
fator
testada,
fator
profundidade, fator esquina, etc.(MOREIRA, 1994).
Coletar dados dos órgãos tributários sobre valores venais cobrança de impostos
territoriais, prediais urbanos e desapropriação.
A pesquisa de valores incorpora conceitos matemáticos estatísticos acessíveis a
quem possuía a formação adequada e técnicas avaliatórias que dispõe o
engenheiro, no sentido de determinar com exatidão quais são os parâmetros
significativos na formação do valor e como estes se comportam.
Toda metodologia se baseia no uso da estatística inferêncial, uma técnica eficaz na
busca da fundamentação do objetivo do trabalho avaliatório, que permite conclusões
sociais (HOCHHEIM, 2002).
Somente assim será possível eliminar dúvidas surgidas em processos de
desapropriação, fusão, cisão e incorporação de empresas reavaliações de ativos,
privatização de estatais, garantias reais, arbitramentos de aluguéis, cálculo de
imobiliários, regulação de sinistros, perícias judiciais dentre outros, onde muitas
vezes nos deparamos com avaliações intuitivas baseadas no "bom censo", na
experiência ou ainda no "conhecimento do mercado" (HOCHHEIM, 2002).
Poderão ser efetuadas pesquisas a revistas especializadas, sindicatos do mercado
imobiliário e órgãos governamentais, como IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e
40
Estatística, IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de
São Paulo, SECOVI - Sindicato da Habitação, FIPE - Fundação Instituto de Pesquisa
da Universidade de São Paulo, CEF - Caixa Econômica Federal etc.
5.8. Avaliação de terrenos urbanos
Processo com o qual um perito determina o valor do bem levando em consideração
os seguintes elementos: área, profundidade, frente, topografia e consistência do
solo, que devem subsidiar o magistrado numa ação judicial.
Para avaliar terrenos urbanos é necessário utilizar a Zona de Norma (ZN) do IBAPE,
que não deve ser confundida com a Lei de Zoneamento (ZP), número 7.805 de
01/11/72 e número 8.001 de 24/12/73. As zonas urbanas caracterizam-se pelo
aspecto geográfico e infra-estrutura, como por exemplo, sistema viário, rede de
água, esgoto, transportes coletivos, escolas, comércio, tais que permitam
estabelecer um valor de referência para um lote (FIKER, 1997).
No roteiro a ser seguido, sobre avaliação de terrenos, leva-se em conta o critério da
Avaliação Expedita, ou seja, sem o rigor da avaliação de imóveis feito por técnico
credenciado, que leva em consideração os critérios estabelecidos na norma ABNT
12.721 que se refere ao acabamento padrão. Portanto, a avaliação expedita deve
ser entendida como uma referência de valores, sujeita a diversas flutuações,
provocadas essencialmente pelas informações apresentadas ao sistema (FIKER,
1997).
O critério básico é o da comparação. Para cada item apresentado o sistema atribui
um “peso” (fator) que servirá para homogeneizar as amostra de valores. Uma vez
homogeneizadas, é obtido o valor médio do metro quadrado do terreno, bem como o
desvio padrão produzido pela discrepância das mesmas (FIKER, 2005).
41
Em terrenos suscetíveis de incorporação por permissão legal e vocação econômica,
o preço da área média (Pma) pode ir até três vezes a testada principal (ZN).
Em terrenos suscetíveis de construção de conjuntos residenciais por permissão legal
e vocação econômica esse preço médio (Pma ) pode atingir até duas vezes a testada
principal (ZN).
Os valores máximo e mínimo são obtidos a partir da aplicação matemática do desvio
padrão sobre o valor médio obtido.
Para esses cálculos levam-se em conta alguns dados obrigatórios como:
Área, testada padrão (frente real ou efetiva que se define como projeção horizontal
da linha divisória do imóvel com a via de acesso), testada verificada (parte da rua ou
da estrada que fica à frente de um terreno), profundidade mínima, profundidade
máxima e valor que deverão estar no limite recomendado pela zona de norma (ZN)
inferior a mínima ou superior a máxima atua como um fator desvalorizante.
A frente vai atuar como fator valorizante se for maior que a de referência e
desvalorizante se for menor que à frente padrão (FIKER, 2005).
Segue abaixo uma descrição de cada um dos itens para a tomada de decisão sobre
a avaliação de um imóvel:
•
Na pesquisa de valores: se um terreno com a mesma profundidade e testada não
for encontrado, deve-se avaliar um lote e identificar aspectos positivos ou
negativos, de maneira que permita a remoção ou acréscimo de valores para que
seja possível obter um valor, como se o terreno fosse normal.
1
⎛ Pe ⎞ 2
V = A × vl × ⎜
⎟
⎝ P min ⎠
Eq.(6)
42
Onde Vt = valor total
A = área
Pe = profundidade equivalente
Vl = valor residual
Pmin = profundidade mínima
Exemplo
Seja um terreno situado em uma rua de residências horizontais padrão médio, com
frente efetiva de 10,00, área de 200,a m2 Com valor unitária de E$ 1.200,00/ m2
Pe =
200 , 00
10 , 00
Eq. (7)
Pe = 20,00m ZN2
Assim
25,00
≤ Pe ≤ 25,00m
2
⎛ 20,00 ⎞
VT = 200 × 1.200,00 × ⎜
⎟
⎝ 25,00 ⎠
1
2
Eq.(8)
Vt= R$ 214.660,00
•
Endereço: informar os endereços de cada imóvel. Eles serão apresentados no
relatório, Tabela 1, porém não é obrigatório no Laudo Técnico;
43
•
Área: informar a área (metros quadrados) do terreno necessário para em caso
de terrenos irregulares a área não ser igual à testada pela profundidade;
•
Testada Padrão: é à frente do imóvel padrão estabelecida pelo município,
necessita-se verificar o Plano Diretor do Município para obter essa
informação. Outra forma de fazer isso é verificar a testada da maioria dos
lotes na região;
•
Testada Verificada: é a testada (frente real) do imóvel muitas vezes diferente
do padrão estabelecido pelo município. A testada verificada tem que estar
entre a metade da testada padrão e o dobro da mesma. Por exemplo, se a
testada padrão for de doze metros, a testada verificada na amostra deve estar
entre seis e vinte e quatro metros. Fora desse intervalo, o sistema não irá
considerar esse item de avaliação;
•
Profundidade mínima: (da mesma forma que a Testada Padrão, esse é um
dado fornecido no Plano Diretor) é a metragem mínima de “fundo” que um
terreno pode ter em determinada zona;
•
Profundidade máxima, metragem máxima de “fundo” que um terreno pode ter
em determinada zona;
•
Profundidade verificada: metragem de “fundo” real do terreno. A profundidade
verificada tem que ser maior do que a metade da profundidade mínima e
menor do que 3 vezes a profundidade máxima. Por exemplo, se a
profundidade mínima for de 10 m e a máxima de 20 m, a profundidade
verificada na amostra tem que ter entre 5 m e 60 m. Fora desse intervalo, o
sistema não irá considerar esse item de avaliação;
13%
16%
21%
50%
Figura 5.8 Percentual de desvalorização de Terreno em função do fator profundidade
44
O método de Haper é o utilizado para dimensionar a desvalorização do terreno por
meio do percentual de profundidade (quanto mais no fundo maior a desvalorização).
Se a profundidade equivalente for menor do que a metade da profundidade mínima
só se desvaloriza até a metade da mínima, isto é, o valor de Pe não pode ser inferior
a
M1
. Se a profundidade equivalente for superior à máxima, só se desvaloriza até
2
três vezes a máxima, isto é o valor de Pe não pode ser maior que três Ma. Neste
último caso, a desvalorização só atinge a área que supera as profundidades
máximas, utilizadas.
Onde:
ar = frente de referencia
m1 = profundidade mínima(sempre desvalorizante)
ma = profundidade máxima
qm = valor unitário médio (qm = R$ 100,00/m2 / 20m a 40m)
S = área do terreno
qm =
R$100,00 / m2
(origem de pesquisa valor)
20m ⎯
⎯→ a 40m
Terreno de número 1
Figura.5.8 1 Método matemático de Haper
M1
≤ Pe < M
2
Eq. (9)
45
1
⎛ Pe ⎞ 2
⎟⎟
V1 = q m × S × ⎜⎜
⎝ M1 ⎠
Eq. (10)
1
⎛ 15 ⎞ 2
V1 = 100 × 100 × ⎜ ⎟
⎝ 20 ⎠
V1 = R$ 12.990,00
qf =
12.990,00
= 86,60 / m2
150
Terreno dois
Figura 5.8.2 Método matemático de Haper
V2 = qm
xS
V2 = 100 x 300
V2 = R$ 30.000,00
⎛ 30.000 ⎞
⎜
⎟
⎝ 300 ⎠
eq(11)
46
qf = R$ 100.000,00/m2
Terreno três
Figura 5. 8.3. Método matemático de Haper
M a < Pe < 3M a
⎧⎪⎛ P
v 3 = q m × S × ⎨⎜⎜ ma
⎪⎩⎝ Pe
⎞ ⎡⎛ Pma ⎞⎤ ⎛ Pma
⎟⎟ + ⎢⎜⎜1 −
⎟⎥ × ⎜
Pe ⎟⎠⎦ ⎜⎝ Pe
⎠ ⎣⎝
⎞
⎟⎟
⎠
p
⎧⎪⎛ 40 ⎞ ⎡ 40 ⎤ ⎛ 40 ⎞ 0,50 ⎫⎪
V3 = 100 × 500 × ⎨⎜ ⎟ + ⎢1 − ⎥ × ⎜ ⎟ ⎬
⎪⎩⎝ 50 ⎠ ⎣ 50 ⎦ ⎝ 50 ⎠ ⎪⎭
⎫⎪
⎬
⎪⎭
Eq (12)
⎛ 48.944,00 ⎞
qm = ⎜
⎟
⎝ 500 ⎠
qf = R$ 97,88
O Método para fins de cálculo matemático acima elucida a influência da
profundidade.
47
5.9 Aspectos que não serão avaliados
Avaliar o imóvel tem algumas limitações que deve ser considerado para não obter
resultados irreais (Ibape 2002), como:
•
Documentação: o sistema não considera o fato de os imóveis estarem
devidamente regularizados ou não. E esse é um aspecto importante na
definição de preço de um imóvel. Sugere-se que os imóveis a serem
avaliados apresentem a mesma situação cadastral junto ao Cartório de
Registro de Imóveis (com ou sem registro) e, posteriormente, fazer a
avaliação dos valores a serem adicionados ou subtraídos, decorrentes dessa
condição (Ibape, 2002).
•
Pólo de Influência: também é um aspecto importante que o sistema não leva
em consideração. Um pólo de Influência é uma condição que impacta no valor
final dos imóveis, exemplo: estar próximo do mar, ou de um shopping, sãos
pólos de influência positivos; e se localizado próximo de uma favela, é pólo de
influência negativa. Devem-se escolher amostras que estejam em condições
equivalentes em relação a esses pólos de influência (seja positivo ou
negativo) ou fazer um ajuste ao final da avaliação.
•
Glebas: o sistema não faz avaliação de glebas, embora possa apoiar essa
tarefa. Para avaliar glebas é necessário considerar o ganho que se terá com o
desmembramento da mesma (transformar a gleba em vários lotes), e,
portanto, um método completamente diferente.
.5.10 Avaliação Expedita.
Avaliação expedita é aquela obtida sem a utilização de qualquer instrumento
matemático, sem metodologia definida nas normas técnicas, ou sem comprovação
expressa dos elementos ou critérios que levaram à convicção de valor (NBR
5676/89). Determinando que o valor seja atribuído arbitrariamente.
48
.5.11 Avaliação de Benfeitorias.
Benfeitorias são obras ou serviços que se realizam num bem com o intuito de
aproveitá-lo,
conservá-lo,
melhorá-lo
ou
embelezá-lo,
nele
incorporados
permanentemente pelo homem, que não podem ser retirados, sem destruição,
fratura ou dano. (IBAPE, 2002).
As
benfeitorias
podem
ser
classificadas
como
necessárias
quando
são
indispensáveis para conservar o bem ou evitar a sua deterioração; úteis são as
melhorias que aumentam o valor do bem ou facilita o seu uso, embora dispensáveis;
e as voluptuárias são as que têm exclusividade especifica para quem as fez, com a
finalidade de mero recreio ou deleite, sem aumentar o uso normal do bem.
5.12 Depreciação de imóveis
Depreciação é a perda de valor sofrida por um bem. E pode ser de ordem física ou
funcional (FIKER, 1997).
A depreciação de ordem física é decorrente do desgaste nas partes constitutivas
desse bem. Esses desgastes podem ser resultado de avarias bruscas acidentais
como, um vendaval, uma colisão de um automóvel, ou ainda o uso constante
durante anos provocando envelhecimento do material construtivo ou sua
decrepitude.(FIKER, 2005).
A depreciação de ordem funcional são aquelas provocadas, no caso de bens
imóveis, por uma inadequação, superação ou anulação. Dá-se a inequação por falha
do projeto, ou na execução em imóveis populares que por não serem projetados,
adequadamente, falta corredor fazendo com que para ir a sala passar pro dentro de
outros cômodos. (FIKER, 1997).
A superação é atribuída ao imóvel antigo que por conseqüência surgem novas
técnicas ficando assim superado como exemplo o surgimento de novos azulejos,
revestimentos modernos, esquadrias etc.
49
A anulação é a conseqüência do imóvel ter sido projetado e executado para uma
finalidade, e em função da lei de zoneamento ser restringido o seu funcionamento,
como exemplo, um imóvel comercial sendo construído num zoneamento
restritamente residencial.
Algumas medidas de proteção, conservação ou adaptação podem determinar o
retardamento ou diminuição dos efeitos de depreciação, nunca, porém, eliminá-lo
(FIKER, 1997).
A depreciação é um fator relevante quando da avaliação de um imóvel, levando-se
em conta a época em que foi construída.
Uma residência construída a cinqüenta anos, de características sofisticadas, ou seja,
o revestimento de luxo para época, até mesmo importado, ou com detalhamentos
artesanais cujos preços hoje seriam proibitivos, não pode ter o mesmo valor de
mercado de uma residência recém construída, com características sofisticadas com
sistema central de ar condicionado ou modernos sistemas eletrônicos de controle
remoto. Sistemas de aquecimento central, sistemas de aspiração central, instalações
de som, etc torna a residência antiga depreciada em relação à moderna.
Tudo isso deve ser medido e ponderado e a depreciação determinará os preços
finais, levando em conta o obsoletismo funcional e o desgaste físico.
5.13 Rigor de uma Avaliação
Constatação de um fato em imóvel, mediante exame por meio de perito, sobre
pessoa, coisas móveis e semoventes, para verificação de fatos ou circunstâncias
que interessem à causa. Quando o exame é feito em imóvel, denomina-se vistoria
circunstanciada, e contempla uma descrição minuciosa dos elementos que o
constituem, objetivando sua avaliação ou parecer sobre o mesmo (IBAPE, 2002).
Os níveis de rigor de uma avaliação estão condicionados à qualidade e à
confiabilidade, bem como ao tratamento dos dados pesquisados (NBR 5676/89). O
50
numero (n) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento
inferêncial, ou seja, a técnicas analítica utilizada para se identificar e caracterizar
relações a partir de amostras (NBR 14653-1).
Avaliação rigorosa é um trabalho avaliatório desenvolvido por meio de metodologia
adequada, com grande isenção e subjetividade, para atender com convicção o
conjunto de dados coletados aleatoriamente, quanto possível, usando toda as
evidências disponíveis (IBAPE, 2003).
A idoneidade e identificação das fontes de informação dos dados coletados têm que
ser recentes e bem detalhados com o máximo de descrição das características.
A convicção do valor deve ser baseada em processo de inferência estatística para
que a base de cálculo não seja tendenciosa considerando a desvalorização real do
imóvel inferida e justificada por equação de regressão.
51
6 PERÍCIA
A perícia é a atividade concernente a exame realizado por profissional especialista,
legalmente habilitado, destinada a verificar ou esclarecer determinados fatos físicos
reais que envolvem um imóvel. Inclui, ainda, a apuração das causas motivadoras da
valorização ou desvalorização do mesmo, verificar as alegações de direitos ou a
estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo, para dar subsídio ao
magistrado.
A resolução de diversos problemas relacionados à engenharia seja no campo
judicial ou fora dele, é alcançada mediante a emissão de um parecer por
profissionais habilitados e capazes, que elabora um laudo pericial relativo a uma
situação encontrada, permitindo ao juiz, ou às partes em litígio, buscarem uma
solução para as divergências utilizando-se das conclusões colocadas no parecer.
A perícia judicial é embasada em cálculos e pesquisa em ações de desapropriação;
apuração de saldo residual em ações de desapropriação, liquidadas ou não,
decorrentes de expurgos inflacionários dos diversos planos econômicos; ações
indenizatórias por atos ilícitos, incluídos os danos materiais e morais; ações de
despejo por falta de pagamento; execuções; e embargos do devedor.
A Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966 é a que regula o exercício das profissões
de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo, (ver anexo).
Em função do direito que têm as pessoas físicas ou jurídicas de demandar ou
pleitear em juízo, perante os tribunais, o que lhes pertence ou o que lhes é devido,
faz-se necessário o exame ou vistoria, que tem por finalidade apurar os fatos e
estados de bens “in loco”, e a avaliação para determinar tecnicamente o valor
desses bens.
52
Da mesma forma, tratando-se de ações de desapropriação, ou de outra natureza,
que envolvam imóveis, cabe a atuação do perito judicial para esclarecer os fatos.
Nesse caso o requerente (autor) expõe os fundamentos jurídicos do pedido
expressando sua pretensão (petição inicial) por meio de procuração outorgada a seu
advogado contra a parte requerida (réu) assistida por seu advogado de defesa.
Quando existem fatos controversos há necessidade de provas, e o juiz pode decidir
pela realização de exame pericial, nomeando um perito e facultando as partes a
indicação de seus assistentes técnicos. Posteriormente, o juiz designará a audiência
de instrução e julgamento, deferindo as provas que serão produzidas.
O objetivo da perícia é trazer aos autos provas materiais ou científicos, obtidos por
meio
de
procedimentos
como:
exame
vistoria,
indagação,
investigação,
arbitramento, mensuração, avaliação e certificação.
6.1 Atividades de um perito
Os peritos são profissionais legalmente habilitados, idôneos e especialistas, que são
convocados para realizar uma perícia. Esta convocação poderá se dar por meio de
Termo de Audiência de Conciliação, onde não se havendo atingido acordo entre as
partes.é solicitada por elas, a realização de uma perícia judicial.
O Juízo defere o pedido, entendendo ser necessária a presença de um “expert” no
tema da controvérsia, objetivando o esclarecimento. Assim, nomeará um perito de
sua confiança cujo despacho se dará nos seguintes termos:..."Defiro a prova pericial
requerida... nomeio perito deste Juízo dos autos... e aceitando apresentará a
proposta de honorários, faculto às partes a indicação de seus assistentes técnicos e
apresentação de quesitos em 05 dias”.
53
As intimações, inclusive da nomeação se dará através do "Mandato de Intimação"
por via postal - AR – Aviso de Recebimento ou também por via telefone devidamente
certificado pela Diretora de Secretaria, junto aos autos. A falta de intimação do
despacho de nomeação do perito pode ser suprida pelo Juiz com ampliação do
prazo estipulado no Código de Processo Civil, artigo 421, § 1º "Incumbe às partes
dentro em (5) dias, contados da intimação do despacho de nomeação do perito".
Cabe ao perito:
•
Inteirar-se dos autos: (Designa todas as peças pertencentes ao processo
judicial ou administrativo, constituindo-se da petição, documentos, laudos,
articulados, termos de diligências, de audiências, certidões, sentença, etc.)
justificando-a, sem prejuízo de posterior petição nesse sentido ao MM
(Meritíssimo) Juiz; verificar se não há incompatibilidade e se realmente
encontra-se em condições de assumir o compromisso e de realizar o trabalho.
•
No caso de impedimento: o perito ao ser nomeado deverá manifestar o seu
impedimento para execução da perícia contábil, nos termos do item 2.4.1, e
ou ainda escusar-se dos serviços sempre que reconhecer não estar
capacitado à altura do encargo confiado, conforme o item 2.2.3 da Resolução
nº 857; 2.4.1.(anexo)
•
Quando o Perito Judicial, submeter petição ao Juiz sobre seus honorários, por
meio de petição adotar a Tabela de Honorários (item 2.5.1 da Resolução nº
857 NBC P2), considerando dentre outros os fatores da relevância, do vulto,
do risco, da complexidade interprofissional inerentes à elaboração do
trabalho; que terá que ser realizado, dentro do prazo estabelecido,
geralmente de cinco dias, recomendando-se a apresentação de um plano de
trabalho detalhado, estimando o número de horas previstas para a execução
do trabalho, mediante avaliação de todas as atividades da vistoria, perícia,
avaliação
e
arbitramento
que
deverá
ser
objeto
de
Anotação
de
Responsabilidade Técnica – ART.
•
Quando atuando como Perito ou Assistente Técnico submeter Proposta por
escrito à parte que o indicou, igualmente adotando Tabela de Honorários e
54
informando o valor por hora e o tempo previsto para elaboração da perícia,
através de orçamento prévio com os vencimentos respectivos, prevendo
eventual complementação de honorários, se necessário, e obtendo da parte
que o indicou seu "de acordo".
•
Quando atuando como Perito Assistente Técnico comunicar à parte que o
indicou, de preferência por escrito, o mais breve possível, a escusa
justificando-a sem prejuízo de posterior petição nesse sentido ao MM Juiz.
•
Aceita a nomeação ou indicação, respectivamente, devem o Perito Judicial e
o Perito Assistente Técnico compromissar-se no prazo determinado,
qualificando-se no Termo de Compromisso informando de sua profissão
regulamentada, com número de registro, de sua categoria profissional o órgão
que fiscaliza e o exercício.
•
Pedido de redução ou parcelamento ou Arbitramento pelo Juízo - havendo
solicitação de redução ou parcelamento da verba honorária pela parte
interessada, o Juízo submeterá ao Perito que manifestará, por meio de
petição se aceita a contraproposta. Não havendo acordo sobre o valor, o juiz,
considerando a necessidade da perícia, poderá arbitrar o valor ou então
poderá nomear outro perito, se assim o desejar;
•
Havendo o acordo após depósito dos Honorários e Início dos Trabalhos depósito total ou da parcela inicial dos honorários, o perito será intimado a
comparecer à instalação da perícia ou simplesmente ser intimado e retirar
(com carga de responsabilidade) o processo do Cartório para o início dos
trabalhos;
•
Retirada dos autos: dar-se-á após cumprimento do prazo estipulado pelo
Juízo, para indicação dos Assistentes e apresentação dos quesitos, o Perito
será notificado via intimação AR ou via telefone para conhecimento e
comparecer à Secretaria para retirar o processo.
55
6.1.1 Procedimentos na fase das diligências
A partir do momento em que o Perito Judicial estiver com a atividade, é
necessário familiarizar-se com o processo, obtendo os autos e examinando-os,
colhendo os dados e demais elementos que julgarem necessários, incluindo os
quesitos, e estudando a matéria.
No caso de ter sido fixada pelo juiz diligência em Cartório para a prestação de
compromisso pelo Perito Judicial e pelos Peritos Assistentes Técnicos, com eventual
retirada dos autos pelo primeiro, deve este aproveitar a oportunidade para manter
contato com aqueles, planejando em conjunto o trabalho e de modo especial,
combinando a utilização dos autos e a próxima diligência (IBAPE, 2002).
Não tendo sido fixada pelo juiz diligência em Cartório, deve o Perito Judicial, após a
retirada e o exame dos autos, entrar em contato com os Peritos Assistentes
Técnicos, facultando-lhes o acesso aos autos em seu escritório ou em outro local
que combinarem e deve ele, fixar, sempre que possível, de comum acordo com os
Peritos Assistentes Técnicos, dia, hora e local para o início efetivo das diligências,
comunicando-lhes tais dados com a necessária antecedência (IBAPE, 2002).
Para melhor garantir a veracidade das investigações, deve-se conservar todos os
documentos de interesse do objeto da perícia, no mínimo pelo prazo de três anos,
contados da data da apresentação do laudo respectivo. Exceto se o processo
encerrar-se antes deste prazo, (IBAPE, 2002).
No início das diligências, devem o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos
relacionar os documentos, livros e dados de que necessitem, solicitando-os por
escrito por meio de Termo de Diligência, retendo cópia de solicitação, com o visto do
representante da parte ou do responsável pela área sob exame.
56
A recusa da exibição ou qualquer dificuldade para o bom andamento do trabalho
pericial deve ser anotada, e sempre comunicar ao juiz mediante petição.
O trabalho pericial deve ser planejado e organizado, mantendo controle do tempo
despendido registrando as horas trabalhadas, locais e datas das diligências, nome
das pessoas que os atenderam, documentos examinados, dados e particularidades
de interesse para a perícia, rubricando eventualmente, e quando julgar necessário,
os documentos examinados.
Admite-se assessoramento no trabalho pericial, desde que sob controle, revisão e
responsabilidade do Perito Judicial ou dos Peritos Assistentes Técnicos, sendo
indispensável sua participação em diligências e na preparação das respostas aos
quesitos.
O Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos inserem no seu laudo os fatos e
atos examinados e estudados, não fundados em simples suposições ou
probabilidades, devendo apresentar suas conclusões com toda a objetividade,
mantendo sempre a isenção e a imparcialidade.
6.1.2 Requisitos para perícias
O requisito exigido em uma perícia está ligado diretamente, com as informações a
qual se pretende atingir. É necessário indicar o nível de detalhamento e
profundidade da análise, ou, no caso da especificação das avaliações, os
respectivos graus de fundamentação e precisão (Ibape, 2002).
O desempenho do perito quando da elaboração do laudo pericial será função desses
requisitos e do nível de aprofundamento pretendido no parecer, sem, contudo
garantir os graus de fundamentação e precisão final, em se tratando de avaliações,
que independem da vontade do mesmo ou do requerente.
57
Conforme consta no manual (Ibape, 2002) os requisitos de uma perícia serão
condicionados à abrangência das investigações à confiabilidade e adequação das
informações obtidas, à qualidade das análises técnicas efetuadas e ao menor grau
de subjetividade empregado pelo perito, sendo esses aspectos definidos pelos
seguintes pontos:
•
Quanto à metodologia empregada;
•
Quanto aos dados, informados e documentos levantados.
•
Quanto ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo ou
parecer.
A metodologia empregada inicia-se pela identificação do solicitante, sejam pessoas
físicas, jurídicas ou autoridade judicial; passa-se para a fase da indicação do
tribunal: vara, número dos autos e respectivo ano; objeto da perícia, sendo esta
identificada pelo cadastro físico; vistoria; exame e avaliação ou arbitramento.
Deverá ser observada a data da diligência em função do prazo judicial, verificando
nos autos se há parecer técnico com data divergente, e se for o caso, explicitá-la
claramente, observar o valor ou o respectivo fato de ocorrência.
A identificação do objeto da perícia se faz necessário para estabelecer o grau de
detalhamento das atividades a serem desenvolvidas no trabalho.
Descrever sumariamente, todos os dados disponíveis para fundamentar a convicção
e conclusão (dimensões, áreas, utilidades, materiais construtivos, detalhamentos
técnicos) devendo constar:
•
Descrição da situação do bem a ser avaliado se há danos ou eventos, e se
necessário croqui, plantas, fotografias, etc.;
•
Se necessário, o parecer de outro profissional especializado. É recomendável
utilizar etapas com datas e assinatura onde conste vistoria ou exame do objeto
58
da perícia, diagnóstico dos itens objeto da perícia, coletas de informações,
análise das ocorrências e elementos periciais, condições de estabilidade imóvel,
prognóstico de evoluções patológicas quando possível solução propostas e
considerações finais;
•
Requisitos envolvendo o imóvel, como aspecto físico, condições topográficas e
relevo, natureza predominante do solo e subsolo, condições ambientais e clima,
ocupação existente e tendências de modificação em curto e médio prazo,
aspectos ligados a melhoramentos públicos, vias de acesso, urbanização e infraestrutura urbana, equipamentos e serviços comunitários e indicação de níveis de
atividades existente e aspecto ligados à possibilidade de desenvolvimento local;
•
Requisitos sobre a característica do imóvel e de elementos: localização e
identificação do bairro, logradouro, número, acesso e elementos de cadastro
legais e fiscais, equipamentos, serviços e melhoramento públicos que atendem
ao imóvel, ocupação ou utilização legais e reais, previstas e atuais, adequação à
região, condições de segurança, viabilidade econômica de aproveitamento, em
relação aos usos recomendáveis para a região e à preservação do meio
ambiente, fotografias, croqui da situação;
•
Benfeitorias referentes à construção informando detalhadamente, os aspectos
físicos construtivos, qualitativos e quantitativos, tecnológicos, enfatizando as
fundações, estruturas, vedações, cobertura, acabamento, número de pavimento
ou dependências, dimensões, áreas, idade real ou aparente, estada geral de
conservação, instalações mecânicas, eletromecânicas, eletrônicas de ar
condicionado, elétricas, hidráulicas, de gás, de lixo, equipamentos de
comunicação interna e externa, de sonorização, tratamento acústico, etc.
•
Constatação de danos classificando e quantificando a extensão dos mesmos,
observando e apontando as causas se forem conhecidas, com nível de
detalhamento adequado às finalidades do parecer, cujas próprias dimensões
definirão a natureza das avarias, qualquer que seja a nomenclatura (fissura
trinca, rachadura, brecha, fenda, se há estabilidade no imóvel, etc.).
Dependendo da natureza da perícia poderão ser anexados outros documentos como
plantas, cópias de escrituras, esquema e diagrama de esclarecimentos gráficos e
59
croqui de avarias progressivas, resultado de sondagens do terreno, gráficos de
recalques, memória de cálculo, resultado de ensaios não destrutivos, etc.
6.1.3 Perícias especiais
A perícia é a atividade que envolve a apuração das causas que originaram
determinado evento, podem versar sobre os seguintes assuntos:
• Arbitramento: – A atividade que envolve a tomada de decisão ou posição
entre alternativas tecnicamente controvertidas, é a estimativa, parecer, exame
ou avaliação, feita por peritos para determinar os valores pecuniários,
quantitativos, qualitativos, ou monetário de um bem, ou de seus rendimentos,
gravames
que
representa
frutos
e
direitos
seguros
ou
de
um
empreendimento, para uma data e um lugar determinado (FIKER, 1997).
• Verificação do estado de conservação: tem como característica classificar
quantificar as alterações das características originais e reforma, com
observação do estado de conservação.
•
Vistoria: atividade que envolve constatação de um feito, mediante exame
circunstanciado, e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem
indagação das causas que o motivaram. É a constatação do objeto em
verificação, solicitado pelo processo judicial, e sua classificação referente ao
local dos fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos
elementos e condições que o constituem, ou o influenciam (NBR 14653-1).
•
Perícia em ações de medidas Cautelares (é um procedimento judicial para
prevenir direito), apresenta acréscimo ou variação em função do objetivo da
medida e dos quesitos formulados. Quando a medida cautelar quer preservar
a prova do dia do fato deverá ser incluída fotografia, Os negativos destas
fotografias devem ser guardados para eventuais perícias de verificação de
sua autenticidade, matéria de jornal do dia. A foto deve ser revelada no
60
mesmo dia, com declaração no verso de que ela representa a efetiva situação
do fato naquele dia, reconhecendo a assinatura do profissional responsável
em tabelionato da cidade, podendo ainda ser arquivada em Registro de
Títulos e Documentos.
•
Perícia
em
ações
possessórias
de
reintegração
de
posse,
de
Manutenção de Posse, de Interdito Proibitivo e Usucapião, Nas ações de
manutenção, de posse e nas de interdito proibitivo deverão ser conclusivas,
constando quem está na posse, a que título, por quanto tempo e as
evidencias da ameaça noticiada. Em toda as ações possessórias deverão
constar quando cabíveis
•
Apresentação sintética das alegações da inicial das contestações;
•
Características da área objeto do pedido através de levantamento topográfico
elaborado por topógrafo ou especialista;
•
Descrição da área, seu perímetro e sua superfície, indicando ainda os sinais
(ou vestígio) que revelem atos possessórios, cuja cronologia deverá ser
comprovada, quando possível, através de aerofotogrametrias ou outros meios
probatórios;
•
Análise de títulos juntados nos autos;
•
Reportagem fotográfica com comentários dos principais pontos de enfoque ou
formalizadores de conclusões;
•
As perícias, quando possível, deverão ser conclusivas, incluindo quem estaria
na posse anterior, por quanto tempo, e quais atos praticados pelo requerido e
sua datas,
•
Quais prejuízos sofridos com a invasão;
•
Nas ações de usucapião a posse deve ser investigada, visando.
•
Situar os confrontantes;
•
Procurar identificar o detentor do domínio;
•
Analisar títulos de propriedade, caso seja argüida a
exceção do domínio em posição;
•
Investigar sobre o modulo de área em face da lei:
•
Apresentar memorial descritivo;
61
•
Ações dominiais são as ações reivindicatórias, demarcatórias, divisórias,
extinção de condomínio, retificação de registro e desapropriação. O perito
deverá levar em conta:
•
Análise
de
títulos
aquisitivos,
indicado,
ainda
os
respectivos encadeamentos dominiais;
•
Confronto dos títulos apresentados com a área objeto do
pedido;
•
Análise da posse, se questionada;
•
Descrição da área reivindicada, assim como das
benfeitorias
(reprodutivas
ou
não)
eventualmente
existentes em seu interior;
•
Descrição das divisas por levantamento topográfico, nas
ações divisórias demarcatórias e retificatórias de registro;
Em todas as perícias acima são necessários subsídios esclarecedores que poderão
ser anexados ao laudo pericial para informar a natureza da perícia, tais como cópias
de ordem de serviço, cópias de documentos, cópias dos manuais do proprietário e
de manutenção, desenhos, gráficos, resultados de teste e ensaios, memorial de
cálculos, e cópias de convocação para reparação.
Sempre que necessário podem ser solicitados ensaios laboratoriais especializados
para confirmar ou esclarecer falhas. Pode-se, ainda, solicitar serviço técnico
especializado com o qual o perito não tem inteira familiaridade, como perícias que
requer conhecimento profundo de eletricidade em função de ações que envolvem
transformadores de energia primaria, ou turbinas, geradores, subestação elevatórias,
etc.
Os requisitos que envolvem a topografia deverão ser adotados os procedimentos da
NBR 13133/94 – Norma para Execução de Levantamento Topográfico.
Os levantamentos planimétricos em imóveis para fins judiciais recomendam-se a
adoção de poligonais planimétricas ou arquivamento junto aos registros Imobiliários.
62
Após verificação em conformidade com as prescrições das normas pertinentes e
pela inspeção visual e de testes e ensaios se necessário.
7 LAUDO PERICIAL
Laudo Pericial é a peça concisa restrita somente ao assunto da perícia que se insere
nos autos na qual o seu planejamento, execução e redação são de responsabilidade
exclusiva do Perito do Juízo. O Laudo Pericial é o produto final da perícia que tem
por objetivo auxiliar as partes no entendimento e propiciar ao juiz a possibilidade de
fazer justiça que observou como prova dos fatos que dependa de conhecimento
técnico ou científico e dá suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos,
fundamentados.
O Perito judicial e os Peritos Assistentes Técnicos devem evitar interferência que
possa constrangê-los no seu trabalho, não admitindo em nenhuma hipótese,
suborno na sua apreciação a qualquer fato ou situação que possa comprometer sua
independência intelectual e profissional, cônscio de sua responsabilidade deve
cumprir os prazos processuais legais. Alem disso, devem zelar pelas suas
prerrogativas, observando o sigilo necessário do que apurar ou souber.
A pontualidade na entrega do Laudo Pericial propiciará o andamento normal do
processo, não ensejado interesse em reter, retardar procrastinar o andamento.
Concluídas as diligências, o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos
conferenciarão, reservadamente, nos termos do artigo 430, do CPC (código de
Processo Civil), e havendo acordo, lavrarão laudo unânime ou, se houver
divergência, cada qual escreverá o laudo separadamente, dando as razões em que
se fundamentar.
63
O parecer de padrão simplificado aplica-se aos casos em que há necessidade ou
conveniência econômica de procedimentos rápidos que resulta em trabalho sumário
subjetivo, destinado a informações preliminares, mas quantitativas do que
qualitativas, sem maiores detalhamento (IBAPE, 2002).
Os pareceres deverão estar escritos de forma simples evitando linguajar
excessivamente sintético ou técnico, de fácil compreensão, e havendo necessidade
de termos técnicos ou fórmulas matemáticas, explicar com esclarecimento o
significado, a função e a finalidade devendo-se evitar repetição dos quesitos
alegações e contestações (IBAPE, 2002).
Na folha inicial do parecer é recomendado iniciar com o cabeçalho, identificação do
juiz e da Vara responsável pelo processo, número do processo e tipificação da ação
e nome das partes, metodologia aplicada na execução dos trabalhos.
Quando o laudo for destinado a processo judicial, deixar um espaço de pelo menos
dez centímetros de altura, onde eventualmente o destinatário possa consignar seu
despacho.
Dele deverá constar o nome do seu autor, nome dos interessados, tipo da ação ou
perícia, número dos autos, com todas as folhas rubricadas e seguidamente
numeradas, sendo a última datada e assinada.
Deverá, deverá constar o número de inscrição no CREA (Conselho regional de
engenharia e Arquitetura) e no IBAPE/SP e qualificação profissional, além do
respectivo número da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) quando
necessário.
Relato das observações de detalhes, experiências, pesquisas e operações
realizadas incluindo avaliações, mencionado os meios métodos e critérios utilizados,
com justificativa da escolha e as respectivas fontes de informações.
64
Deverá seguir etapas mencionadas anteriormente começando pela vistoria, em caso
de discrepância de dimensionamento e controvérsia de direitos o perito poderá
efetuar duas ou mais avaliações considerando varias hipóteses e deixando o
julgamento a cargo do magistrado, porém essa alternativa somente deverá ser
empregada em último caso, pois o juiz não acolhe com simpatia um laudo confuso.
Não concorda também que o perito penetre em questões judiciais que não seja
correlata as suas atribuições (IBAPE, 2002).
Ao descrever patologias em edificações, apresentar um croqui com nomenclatura
utilizada dos cômodos, estabelecendo e utilizando um critério único de identificação
das respectivas paredes, principalmente em obras de vários andares respectivos.
Sugere-se a identificação das paredes pelos pontos cardeais, com numeração em
cada cômodo no sentido horário. A descrição das paredes internas deve ser feita
para quem de dentro do cômodo vê a parede, a das paredes, externas para quem
de fora olha as paredes.
Explicar sempre a origem do documento ou frase citada, mencionando a fonte (folha
dos autos, página de livro etc.). Se o documento for fundamental, juntar cópias
autenticadas aos autos.
Em caso de Apelação o perito deverá efetuar consultas aos laudos anteriores
informando ao juiz quais são os pontos favoráveis e desfavoráveis.
O laudo deverá ser revisado antes de ser subscrito, se necessário anexar no final,
plantas documentos, fotografias memórias de cálculos claros expondo as equações
matemáticas concisamente demonstrando assim como se chegou ao valor da
avaliação, lembrando que juiz é leigo e se atenta mais a exposições verbais
didáticas.
Após rubricar todas as folhas e anexos, datar e assinar, indicando o número do
CREA.
65
O Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos deverão especificar em qualquer
parte do seu laudo ou parecer os quesitos essenciais ou complementares previstos
na norma, devendo apresentar justificativa fundamentada do seu enquadramento no
padrão atingido, explicando as eventuais hipótese que não permitiriam atingir o nível
de rigor inicialmente pretendido.
Respeitar-se-ão o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos mutuamente, no
exercício de suas atribuições, sabendo-lhe o dever de colaborar entre si para os
exercícios profissionais legítimo.
.
O encaminhamento do laudo ao juiz deve ser feito através de petição, solicitando a
juntada do mesmo aos autos do processo (IBAPE 2002).
Após o Laudo estar autuado, o Juiz despachará por meio de sentença “digam as partes
sobre o Laudo Pericial”, e estas poderão solicitar esclarecimentos ou a impugnação do
Laudo Pericial com base nos pareceres de seus assistentes técnicos. Os
esclarecimentos deverão ser na mesma ordem do Laudo.
7.1 Honorários
Após a entrega do laudo, deve o Perito Judicial requerer o arbitramento de sua
remuneração, fundamentando-o por meio de petição ao juiz indicando o tempo
despendido, quilometragem utilizada e outras informações relativas às despesas diretas
e deverá receber seus honorários exclusivamente em juízo, sendo-lhe vetado auferir
honorários das partes, quaisquer que sejam e a qualquer título.
7.2 Audiência
66
Está previsto no artigo 435 do Código Processo Civil que os esclarecimentos a
serem prestados em audiência, antes deverá ser deferida pelo juiz a pedido da parte
interessada que formulará as perguntas sob forma de quesitos. A Lei não permite
que sejam quesitos genéricos, devem ser elucidativos, destinados a esclarecer as
respostas dadas no laudo e não quesitos novos sobre matéria não suscitada
anteriormente.
Os esclarecimentos não podem ser prestados por meio de precatória, mas se o
perito não residir na sede do Juízo, nada impede que o julgador remeta pedido de
esclarecimento ao mesmo, que os prestará por escrito.
Para
o
Perito
e
Assistentes
Técnicos
a
obrigatoriedade
de
prestar
os
esclarecimentos, unicamente quando forem notificados pelo menos com cinco dias
de antecedência à audiência.
67
8. ESTUDO DE CASO
Avaliação de Imóveis para atividades periciais de engenharia civil
O objetivo do presente estudo foi determinar o valor de mercado de um apartamento,
localizado em zona urbana desta capital, situado em uma rua sem saída cujo o
nome é Rua André Vidal, de número 85, em São Paulo, no quarteirão formado pela
Rua Felipe Camarão, Bairro do Tatuapé, delimitada pelos seguintes logradouros:
Avenida Celso Garcia, Avenida Salim Farad Maluf e. Avenida Alcântara Machado.
Na ocasião da vistoria o imóvel encontrava-se ocupado pelo proprietário, Sr João
Pedro Machado que deu como valor de mercado R$147.000,00 (cento e quarenta e
sete mil reais em julho de 2006 )
O estudo foi elaborado de acordo com inspeção efetuada no local e elementos
fornecidos pelo proprietário, tais como:
•
Matrícula do imóvel, plantas arquitetônicas e dados cadastrais (IPTU).
•
Livre de qualquer ônus, posse, domínio, hipoteca ou desapropriações para a
finalidade específica para a qual foi destinada.
•
•
A região apresenta características de uso residencial e comercial.
A ocupação residencial é caracterizada por residências térreas, assobradadas
e, edifícios de padrão construtivo regular e médio.
•
A ocupação comercial é de âmbito Local, observando-se a proximidade da
Sub Prefeitura do Belém localizada no interior de um Shooping Center e
demais serviços, como supermercados, feira livre, escolas, metro, bancos e
lojas localizados ao longo dos logradouros circunvizinhos.
•
A região é dotada de fácil acesso, representada por linhas regulares de
ônibus, que trafegam pela Avenida Celso Garcia e Avenida Alcântara
Machado interligando o metrô Tatuapé e demais bairros da região com linha
68
direta para o centro de São Paulo.
Figura 8.Testada em declive do imóvel
Zoneamento: De acordo com a lei de zoneamento, tabela (1) que define o uso e
ocupação do solo, o imóvel situa-se na zona Z-3, de uso predominante residencial e
comercial com densidade demográfica alta. Permite a construção de edifícios
habitacionais, comerciais e serviços locais.
A taxa de ocupação é de 0,50, ou seja, as construções podem ocupar, no máximo,
50% da área do terreno e o coeficiente máximo de aproveitamento é de 2,5 a
referida área.
Mapa
Fiscal:
Cadastramento
segundo
Planta
Genérica
de
valores
da
Municipalidade de São Paulo, o imóvel está localizado na quadra 0,16 , setor 0,54 e
índice fiscal 358,87
Acessibilidade: As vias onde se encontra instalado o imóvel, possui boas
69
dimensões, mãos duplas, proporcionando facilidade de acesso ao imóvel, sendo que
a via de maior fluxo é a Avenida Celso Garcia que dá acesso a Avenida Salin Farad
Maluf, Avenida Alcântara Machado (Radial Leste) e Marginal do Rio Tiête, sentido
bairro centro.,
Melhoramentos Públicos: O local é servido pelos melhoramentos públicos como
mostra figura.(1) como rede de água, rede de esgoto, rede de energia elétrica,
telefonia, canalização pluvial, calçamento, guias e sarjetas, correio coleta de lixo
entre outros.
Fator desvalorizante: Próximos ao edifício estão localizados dois albergues, um na
Avenida Celso Garcia que faz fundos para o apartamento avaliado e outro em uma
travessa da mesma avenida no sentindo oposto ao imóvel na Rua Ivaí .
O comercio da Avenida Celso Garcia neste trecho próximo ao imóvel está bastante
degradado com muitos imóveis desocupados
Foi observado que em períodos de chuva, há alagamentos neste quarteirão,
localizados na Avenida Celso Garcia, em função de faltas de Bocas de Lobo,
embora neste trecho a avenida seja em declive.
8.1 Descrição do imóvel
Terreno: O terreno possui formato retangular e topografia plana. O solo apresentase aparentemente bom e seco, próprio para construção civil.
Tabela 8.1 Medidas principais do terreno do imóvel avaliado
Frente para a Rua André Vidal.- Frente
26,67m
Lateral para a rua Felipe Camarão - Profundidade equivalente...
54,03m
Área total
1.441,00m2
70
Sobre o terreno acima descrito, encontra-se uma obra de um edifício vertical
residencial multi familiar com três torres, quinze pavimentos tipo (primeiro ao décimo
quinto andar) por torre e quatro apartamentos por pavimento, barrilete, térreo e dois
pavimentos garagem em concreto desempenado.
Figura 8.1 fachada do edifício do imóvel avaliado
Benfeitorias: Os pilares, vigas e lajes são em concreto armado. As paredes são
em blocos de concreto. Casa de máquinas na cobertura
A fachada é revestida com uma demão de reboco e sobre este aplicado
revestimento tipo "grafiato".
Os compartimentos verticais têm extintores (portáteis) sendo um para cada
pavimento classe A e classe A e B localizados na garagem
71
Possui ainda sistema de iluminação de emergência, sistema de hidrantes, sistemas
de interfone em substituição ao alarme de incêndio, tubulação para sistema de rede
banda larga e televisão por assinatura, escada de segurança, porta corta fogo,
escada e poço de elevador em concreto, chuveiro aspersor na garagem e piso
térreo, sistema de interfone com uma central de atendimento shafts protegidos em
compartimento, dois elevadores, sendo, um de serviço e um social, com piso de
granito (Otis / Schindler).
O Empreendimento dispõe de áreas calçadas, gramadas e arborizadas.
8.1.1 Descrição de acabamentos das áreas comuns:
Hall social do andar tipo: Piso em granito e pintura em látex na paredes e teto
Sala de estar no piso térreo: Piso em granito pintura em látex e grafiato nas
paredes e no teto pintura látex sobre acabamento em gesso.
Salão de festas: piso cerâmico esmaltado, pintura látex nas paredes e no teto:
pintura látex sobre forro.
Churrasqueira externa: piso cerâmico, paredes e churrasqueira em alvenaria
revestida em tijolo a vista, forno para pizza e telhado tipo cerâmico na cobertura,
Salão de jogos: piso: cerâmica esmaltada pintura látex nas paredes e no teto:
pintura látex sobre forro.
Quadra poliesportiva iluminada: piso em cimentado acabado, alambrado em tela
de arame revestido
Áreas externas: Play Ground, paisagismo casa do Zelador, Guarita com controle
em vídeo, portões automáticos com controle remoto, antena coletiva (um ponto por
72
unidade) interfone com chamada direta ao apartamento. Fiação para duas linhas de
telefone por unidade.
Tubulação para sistema de monitoramento de entrada de pessoal na portaria.
Cerca elétrica.
Lixeira externa ao edifício
Uma Vaga de carro por apartamento
Figura 8.1.1 quadra poliesportiva ao fundo.
Visão da sacada do apartamento no segundo pavimento voltada para a quadra poliesportiva
73
8.1.2 DESCRIÇÃO DA UNIDADE AVALIADA
Eletrodutos: são embutidos, o quadro força
é em chapa de aço localizada na
cozinha, os interruptores e tomadas são da linha Pial com soquetes nos tetos dos
dormitórios e banheiros cozinha e área de serviço.
Dormitório: Piso em carpete de madeira, sobre as paredes pintura látex,
acabamento em gesso no teto e pintura látex.
Sala: Piso em carpete de madeira, em uma das paredes grafiato e nas demais
pintura látex, no teto da sala a pintura é em látex sobre acabamento em gesso com
sanca e rebaixamento aberto, iluminação indireta, com lâmpadas de croica e vitral
na área da entrada e na área da sala de televisão.
Figura 8.1.2 vista parcial da sala de visitas
Banheiro social e suíte: Piso cerâmico esmaltado, paredes revestida em azulejo
até o teto, acabamento em gesso no teto e pintura látex sobre forro, as torneiras,
misturadores e chuveiros são com acabamento cromado do tipo exportação, as
74
louças são da marca Ideal Standard e as bancadas são em granito com cuba em
PVC, chuveiros e torneiras dos banheiros com aquecedor de passagem
Cozinha e área de serviços: Dispõe de gás encanado para fogão com forno de
até seis bocas, o aquecedor de passagem está instalado na área de serviço com
chaminé para conduzir os gases de combustão ao ar livre,.o mesmo piso para os
dois ambientes em cerâmica esmaltada, paredes revestida em azulejo até o teto e
pintura látex sobre acabamento em gesso no teto.
Varandas: piso em cerâmica esmaltada, paredes com revestimento tipo "grafiato,
no teto o acabamento em madeira, mureta de trina centímetros de altura com
acabamento em mármore branco, sobreposto a este engradado de proteção em
ferro fundido
Vidros: são do tipo fantasia para as janelas dos banheiros, vidro temperado fumê
para o banho Box e liso para os demais vãos.
Tabela 8. medição efetuada das áreas do imóvel
Possui área construída total de
171,96m2
Sendo que:
Área útil
83,90 m2
Área comum
88,06 m2
75
9 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
9.1 Avaliação do terreno
O terreno foi avaliado de acordo com as Normas para avaliação de imóveis urbanos
e Normas para Avaliação de Imóveis do IBAPE. Pelo método comparativo direto
obtido mediante dados do mercado relativos a outros de caracteristicas similares por
tratamento técnico de seus atributos a fim
de homogeneizá-los e torna-los
comparativos .
Segundo as referida Normas, consideram-se os seguintes fatores no cálculo do valor
do imóvel.
Fator Fonte – Condições de pagamento à vista ou a prazo admitindo que todas as
ofertas estejam superestimadas, deve-se proceder a um deságio de 10%
(elasticidade dos negócios), caso sejam transacionadas, o referido desconto não
será considerado.
Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver
semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos:
•
Localização
•
Tipo de Imóvel
•
Dimensões
•
Padrão Construtivo
•
Idade
•
Data da Oferta
Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à
realidade dos preços vigentes na região estudada.
76
Para
a
aplicação
do
Método
Comparativo,
foi
adotado
o
processo
de
homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir
delas, se ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel
avaliando.
Para tanto, foram aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo aos
seguintes fatores:
Fator oferta: Dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de eventual
super estimativa.
Fator elasticidade de valor da oferta (fator fonte)
Fator Localização: fator de transposição
Fator padrão construtivo: A determinação do valor das benfeitorias, que incide
sobre o valor do imóvel, foi calculado através dos parâmetros recomendados no
Estudo de Edificações Valores de Venda, aplicando fatores de homogeneização, em
função do padrão construtivo.
As áreas de garagem foram avaliadas à razão de 50% do valor unitário adotado para
a classificação da construção principal.
Depreciação pela idade da construção: para o cálculo da depreciação da
construção, serão utilizados os métodos matemáticos conjugados de RossHeidecke, que ajusta as considerações da idade da edificação com o estado de
conservação, através das seguintes fórmulas:
ROSS:
HEIDECKE
2
⎛1− r ⎞ ⎛ x ⎞ ⎛ x
D = 1− ⎜
⎟ × ⎜ ⎟ + ⎜⎜ 2
⎝ 2 ⎠ ⎝n⎠ ⎝n
D = A + (1 − A) × C
⎞
⎟⎟
⎠
Eq. (13)
Eq. (14)
77
Onde:
D = depreciação
x = idade aparente
n = vida útil (anos)
r = valor residual
A= Coeficiente de depreciação
Logo, para o cálculo da depreciação física, utilizaremos a Tabela de Ross-Heidecke,
porque ajusta o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual de
vida útil provável, ou seja:
K=
X
N
Eq. (15)
Onde:
K = fator de depreciação
x = idade cronológica
n = vida útil estimada
Com a obtenção do fator K por meio deste método, o percentual da depreciação
física resulta na seguinte fórmula:
⎛ 100 − K ⎞
D=⎜
⎟
⎝ 100 ⎠
Eq. (16)
Os Cálculos são conduzidos pelo valor de metro quadrado médio de área útil da
unidade
78
Fator de transposição: Tendo em vista que os imóveis que serviram de amostras
possuem a mesma força de vendas e estão localizados próximos do avaliando, não
foi considerado o valor de transposição.
Fator panorama: aplicação dos coeficientes recomendados pelo Engenheiro Fiker
no Estudo apresentado no “Curso de Engenharia de Avaliações – Câmara dos
Arquitetos – 2006”
tabela 9 Coeficiente do fator panorama
Frente a edifícios residenciais
1,00
Frente para praças
1,20
Frente para parques
1,30
Frente para edifícios industriais
0,80
Frente para vistas desvalorizante:
0,60
Obs: Não foi adotado este fator na homogeneização dos elementos
Fator altura: Aplicação dos coeficientes recomendados pelo Engenheiro Fiker
Tabela 9.1 coeficiente relativo ao fator altura
Planta baixa
0,85
1º e 2º andares
0,90
3º e 4º andares
0,95
5º e 6º andares
1,00
7º e 8º andares
1,10
9º andar até o último andar
1,15
Obs: Não foi adotado o fator altura na homogeneização dos elementos
79
10 CÁLCULO AVALIATÓRIO PELO MÉTODO COMPARATIVO
Valor unitário Para obtenção do valor de imóveis no local, procedeu-se a uma
pesquisa de mercado, abrangendo elementos localizados na região do edifício
avaliando.
Figura 10.1 elemento comparativo de numero um
Localização: Rua Vilela Nº 875, 3° andar.
Característica do imóvel:
•
Três dormitórios, sendo uma suíte, com duas vagas de garagem;
•
Padrão construtivo; Apartamento padrão superior, com elevador - Índice =
2,00;
•
Área útil do apto. = 97,00 m2;
•
Idade cronológica: cinco anos;
•
Vida útil estimada para apartamentos: sessenta anos;
•
Estado de conservação: Regular: 0,946;
•
Valor ofertado: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais);
80
•
Informação: Céleris imóveis, Tel – 6198-3388, Contato: Senhor Éberson; em
07/06
Fatores de homogeneização: Fator oferta = 0,90
Padrão construtivo
1,90
= 0,95
2,00
Depreciação:
0,917
= 0,969
0,946
Eq(18)
Fator altura:
1,00
= 1,00
1,00
Eq(19)
Fator Panorama:
1,00
= 1,00
1,00
Eq(20)
Eq(17)
Valor do M2 homogeneizado
⎛ 200.000,00 ⎞
q1 = ⎜
⎟ × 0,90 × 0,95 × 0,969 × 1,00 × 1,00
⎝ 97,00 ⎠
q1 = R$ 1.708,23/m2 ( julho / 2.006 )
Eq. (21)
81
Figura 10.2 do elemento comparativo de número dois
Localização: Rua Itapura, nº 1283 3° andar – Tatuapé.
Característica do imóvel:
•
Três dormitórios, sendo uma suíte, com duas vagas de garagem.
•
Padrão construtivo: Apto Padrão superior, com elevador –índice 2,00
•
Área útil do apto. = 95,00 m2.
•
Idade cronológica: dois anos;
•
Vida útil estimada para apartamentos: 60 anos;
•
Estado de conservação: Entre Novo e Regular: 0,980;
•
Valor ofertado: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais);
•
Informação: Céleris imóveis, Tel – 6198-3388;
•
Contato: Senhor Jorge
•
Data: 07/2006
Fatores de homogeneização: Fator oferta = 0,90
Padrão construtivo, fator altura e fator panorama chegou-se ao mesmo resultado do
elemento anterior.
82
0,917
= 0,935
0,9810
Depreciação:
Eq(18)
Valor do M2 homogeneizado
⎛ 200.000,00 ⎞
q2 = ⎜
⎟ × 0,90 × 0,95 × 0,969 × 1,00 × 1,00
⎝ 95,00 ⎠
q2 = R$ 1.683,00/m2 ( maio de 2.006. )
Figura 10.3 do elemento comparativo de numero três
Eq. (21)
83
Localização: Local: Rua Cantagalo, nº 298, 6.º andar.
Característica do imóvel:
•
Características: Três dormitórios, sendo uma suíte, com duas vagas de
garagem.
•
Padrão construtivo: Apto. Padrão Superior, com elevador - Índice = 2,00
•
Área útil do apto. = 85,00 m2.
•
Idade cronológica: 2 anos
•
Vida útil estimada para apartamentos: 60 anos
•
Estado de conservação: Entre Novo e Regular: 0,980
•
Valor ofertado: R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais)
•
Informação: Céleris imóveis, Tel – 6198-2088
•
Contato: Sr. Oswaldo
•
Data: 08/2004
Fatores de homogeneização: Fator oferta = 0,90
Os fatores
aplicados de padrão construtivo, depreciação, fator altura e fator
panorama foram iguais ao elemento dois.
Valor do M2 homogeneizado
⎛ 180.000,00 ⎞
q3 = ⎜
⎟ × 0,90 × 0,95 × 0,969 × 1,00 × 1,00
⎝ 95,00 ⎠
q3 = R$ 1.692,90/m2 ( maio de 2.003.)
Eq. (21)
84
Figura 10.4 elementos comparativo numero quatro
Localização: Local: Rua Serra do Japi, nº 106, 13.º andar, Tatuapé.
Características do imóvel
•
Características: Três dormitórios, sendo uma suíte, com duas vagas de
garagem.
•
Padrão construtivo: Apto. Padrão Superior, com elevador - Índice = 2,00
•
Área útil do apto. = 85,00 m2
•
Idade cronológica : 4 anos
•
Vida útil estimada para apartamentos: 60 anos
•
Estado de conservação: Entre Novo e Regular: 0,972
•
Valor ofertado: R$ 200.000,00 – (Duzentos mil reais)
•
Informação: Senhor Gilbermar
•
Contato: tel: 294-43 10
•
Data: 05/2.004.
Fatores de homogeneização: Fator oferta = 0,90
85
Os fatores construtivos, fator altura e fator panorama obtiveram os mesmos
resultados que nos demais elementos comparativos
0,917
= 0,943
0,972
Depreciação:
Eq(18)
Valor de homogeneização
q4
⎛ 200.000,00 ⎞
⎟ × 0,90 × 0,95 × 0,943 × 1,00 × 1,00
⎜
⎝ 92,00 ⎠
q4 = R$ 1.752,75/m2 ( junho de 2.006.)
Figura 10.5 Elemento comparativo de número cinco
Eq.(21)
86
Localização: Local: Rua Serra do Japi, nº 106, 4.º andar, Tatuapé
Características do imóvel:
•
Características: Três dormitórios, sendo uma suíte, com duas vagas de
garagem.
•
Padrão construtivo: Apto. Padrão Superior, com elevador - Índice = 2,10
•
Área útil do apto. = 92,00 m2
•
Idade cronológica : 4 anos
•
Vida útil estimada para apartamentos: 60 anos
•
Estado de conservação: Entre Novo e Regular: 0,972
•
Valor ofertado: R$ 220.000,00 – (Duzentos e vinte mil reais)
•
Informação: Senhor Pereira
•
Contato: tel: não consta
•
Data: 09/2004.
Fatores de homogeneização: Fator oferta: = 0,90
Aplicando os fatores padrão construtivo, depreciação, fator altura: e fator Panorama,
chegou-se nos mesmo valores que no elemento de numero dois.
q5 = q 4
⎛ 200.000,00 ⎞
⎜
⎟ × 0,90 × 0,95 × 0,943 × 1,00 × 1,00
⎝ 92,00 ⎠
q5 = R$ 1.834,66/m2 ( maio de 2.006. )
87
Valor de homogeneização
q1 = R$ 1.708,23 /m2
q2 = R$ 1.683,00/m2
q3 = R$ 1.692,90 /m2
q4 = R$ 1.752,75/m2
q5 = R$ 1.834,66/m2
Σ= R$
8671,54
5
Ma = R$ 1.734,30/ m2
+ 30% = R$ 2.254,60/m2
- 30% = R$ 1.214,01/m2
qmf = R$ 1.734,30/m2
qmf = R$ 1.734,00 / m2
julho de 2.006
Com o valor unitário supra e, obedecendo aos critérios apontados, o valor do imóvel,
pelo método comparativo direto, resulta em:
Valor do apartamento objeto do estudo de caso :R$ 147.000,00
Área útil do apto. avaliando...............................................................................83,90m2
Valor Unitário pelo método comparativo...............................................R$ 1.734,00/m2
Valor do imóvel..................................................................................... R$ 145.508,44
88
ANÁLISE
O estudo de caso para avaliação de imóveis urbanos foi efetuado pelo método
comparativo direto, ou seja, a elaboração de pesquisa realizada de valores básicos
do mercado imobiliário onde se tentou buscar dados de imóveis localizados na
mesma região, porém com características diferentes para estabelecer um
comparativo.
Nesta pesquisa não foram identificados os terrenos, topografia e formas, embora o
conjunto terreno/construção e terreno/benfeitoria devam se sobrepor às vantagens
do imóvel.
Foram utilizadas cinco fontes de referencia todas localizadas na mesma região, onde
as vias de acesso são as mesmas, porém com características de padrão diferentes.
Assim sendo, foram aplicados fatores corretivos, como fator elasticidade que trata do
desconto mínimo de dez por cento, admitindo-se super estimativa valorizante em
função da comercialização e localização.
O que foi observado no estudo de caso é que foi necessário todo levantamento do
imóvel a ser analisado, iniciando por um levantamento da Região, documentação e
estado em que se encontrava o imóvel, e o levantamento da planta genérica que
deveria ser utilizada na avaliação dos outros imóveis.
O imóvel avaliado sofreu uma desvalorização em relação a rua, que é sem saída, e
em declive, embora o apartamento esteja em boas condições e com benfeitorias.
Foi desvalorizante também os albergues que constam na Avenida Celso Garcia e
uma transversal a ela, Rua Ivai, a existência destes albergues trazem para as
proximidades moradoras de rua, tornando relevante para a desvalorização do
imóvel.
89
Outro fator encontrado foram os imóveis comerciais sendo que muitos estão
desocupados.
O fator panorama também contribuiu para a desvalorização do imóvel. Tendo em
vista a sacada ser de frente da quadra poliesportiva.
Embora o valor dos imóveis comparados esteja bem acima do imóvel avaliado, foi
levado em conta que o mercado procura estar ajustado à realidade de preço, local,
buscando uma homogeneização dedutiva.
Uma vaga na garagem é um fator desfavorável em relação ao outros imóveis em
função dos mesmos possuírem uma ou mais garagem
O primeiro imóvel, avaliado no valor de duzentos mil reais, fica localizado próximo ao
shopping, tornando-se favorável a venda e valorizando o imóvel . Houve uma
supervalorização aplicada ao fator de homogeneização, fator altura e fator
panorama.
O segundo imóvel, cujo valor informado é de duzentos mil reais, alto padrão . A área
útil bem acima do imóvel avaliado com idade cronológica bem abaixo do estudado.
O terceiro imóvel situa-se numa rua onde o comércio é ativo, e de bom padrão alem
de possuir duas vagas na garagem e área útil de oitenta e oito metros quadrados
com idade cronológica de dois anos, portanto um imóvel novo e cuja vida útil é de
sessenta anos.
O quarto imóvel situado na Rua Serra de Japi com duas vagas na garagem, com
quatro anos de construção e vida útil de sessenta anos.
O quinto imóvel, no mesmo edifício do imóvel anterior, porem o fator altura do
pavimento foram fatores valorizante. Pois o estado de conservação esta precário
embora tenha os mesmos padrões construtivos.
90
16 CONCLUSÕES
Em função de todas as análises efetuadas para avaliação de imóveis urbanos,
chegou-se a um valor de cento e quarenta e cinco mil reais, valor que em uma
perícia judicial estaria coerente em função de todos os dados apresentados que
comprova a desvalorização do imóvel em estudo.
Sendo assim, o trabalho de perícia é necessário para dar o justo valor ao bem em
analise. Identificação de toda a metodologia utilizada num trabalho avaliatório que
permita conclusões coerentes.
Buscando fatores quantos forem necessários para eliminar dúvidas que surjam nos
processos de desapropriação, garantias reais, arbitramento de alugueis e
regulamentação de sinistros em perícias judiciais etc.
O laudo pericial deve ser claro, objetivo, fundamentado e conclusivo. Todos os
dados e elementos que o perito julgar importantes e que possam contribuir
efetivamente para o convencimento do juiz devem ser levantados.
Portanto, o parecer técnico pericial, dentre outros, deve ser precedido de dados de
medições corretos e dentro das técnicas de avaliação, da análise do dos dados
como da análise das medidas de proteção adotadas e sua eficiência. Com todos
esses dados, o perito irá fundamentar seu parecer.
O perito deve mencionar em que se baseou para a elaboração da prova pericial
(critério qualitativo, quantitativo).
É de suma importância os quesitos formulados pelas partes. O perito deve estudálos cuidadosamente antes de realizar a prova pericial e procurar respondê-los de
maneira objetiva e fundamentada.
91
A partir desses levantamentos, cabe-nos salientar, ainda, que os juízes decidem
com base no laudo técnico; por esse motivo, o laudo deverá ser bastante claro,
objetivo e fundamentado, no sentido de facilitar seu julgamento e decisão.
92
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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apresentação de citações em documentos: procedimento. Rio de
Janeiro, 1988.
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construção para incorporação de edifício em condomínio. Rio de
Janeiro, 1992. NB 140/1965 (Norma Brasileira N° 140 de 1965) e,
embora passando por revisões e complementações - que deram à
NB 140 a atual designação de NBR 12.721-,
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CÓDIGO de Processo Civil, artigo 421, § 1º "Incumbe às partes dentro em (5)
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IBAPE 2001 Glossário de Terminologia Básica Aplicável À Engenharia de
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do IBAPE/SP em 12/11/2002
93
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MEDEIROS J, Joaquim da Rocha; FIKER, Jose. A perícia judicial: como redigir
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NB-900/84
Avaliação de Unidades Padronizadas.- 1984
NB-901/84 Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações e Complexos
Industriais. - 1984
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NBR 14653-1 - Avaliação de Bens - Procedimentos Gerais - 2001
NBR 14653-2 - Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos- 2004
NBR 14653-3 - Avaliação de Bens -Imóveis rurais – 2004
NBR 14653-4 - Avaliação de Bens – Empreendimento- 2004
PORTARIA 02/86 MM Juízes das Varas da Fazenda Municipal
RESOLUÇÃO nº 345 do Confea, de 27 de julho de 1990,
SEVERINO, Antonio Joaquim Metodologia do trabalho cientifico.
94
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SINDUSCON - SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL NO
ESTADO DE SÃO PAULO. Pesquisa de custos unitários de
edificações residenciais de Agosto de 2006. São Paulo, agosto.
2006.
95
APÊNDICE
96
Art. 421 - O juiz nomeará o perito, fixando de imediato o prazo para a entrega do laudo.
(Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.3: Art. 145, Perito - Auxiliares da justiça - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
§ 1º - Incumbe às partes, dentro em 5 (cinco) dias, contados da intimação do despacho de
nomeação do perito:
I - indicar o assistente técnico;
II - apresentar quesitos.
obs.dji.grau.4: Litisconsorte; Prova Pericial; Quesitos
§ 2º - Quando a natureza do fato o permitir, a perícia poderá consistir apenas na inquirição
pelo juiz do perito e dos assistentes, por ocasião da audiência de instrução e julgamento a
respeito das coisas que houverem informalmente examinado ou avaliado. (Alterado pela L008.455-1992)
Art. 422 - O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido,
independentemente de termo de compromisso. Os assistentes técnicos são de confiança da
parte, não sujeitos a impedimento ou suspeição. (Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Art. 423 - O perito pode escusar-se (Art. 146), ou ser recusado por impedimento ou
suspeição (Art. 138, III); ao aceitar a escusa ou julgar procedente a impugnação, o juiz
nomeará novo perito. (Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.1: Art. 138, III, Impedimentos e suspeição - Juiz - CPC; Art. 146 e Art. 146,
Parágrafo único, Perito - Auxiliares da justiça - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Art. 424 - O perito pode ser substituído quando: (Alterado pela L-008.455-1992)
I - carecer de conhecimento técnico ou científico;
II - sem motivo legítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi assinado.
obs.dji.grau.3: Art. 35, Despesas e multas - Deveres das partes e procuradores - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Parágrafo único - No caso previsto no inciso II, o juiz comunicará a ocorrência à corporação
profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada tendo em vista o valor
da causa e o possível prejuízo decorrente do atraso no processo. (Alterado pela L-008.4551992)
Art. 425 - Poderão as partes apresentar, durante a diligência, quesitos suplementares. Da
juntada dos quesitos aos autos dará o escrivão ciência à parte contrária.
obs.dji.grau.4: Perícia; Prova Pericial; Quesitos
97
Art. 426 - Compete ao juiz:
I - indeferir quesitos impertinentes;.
II - formular os que entender necessários ao esclarecimento da causa.
obs.dji.grau.4: Prova Pericial; Prova Testemunhal
Art. 427 - O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na
contestação, apresentarem sobre as questões de fato pareceres técnicos ou documentos
elucidativos que considerar suficientes. (Alterado pela L-008.455-1992)
Art. 428 - Quando a prova tiver de realizar-se por carta, poderá proceder-se à nomeação de
perito e indicação de assistentes técnicos no juízo, ao qual se requisitar a perícia.
obs.dji.grau.3: Art. 202, § 2º, Cartas - Comunicações dos atos processuais - CPC
obs.dji.grau.4: Carta Precatória
Art. 429 - Para o desempenho de sua função, podem o perito e os assistentes técnicos
utilizar-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações,
solicitando documentos que estejam em poder de parte ou em repartições públicas, bem
como instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras quaisquer peças.
Art. 431-A. As partes terão ciência da data e local designados pelo juiz ou indicados pelo
perito para ter início a produção da prova. (Acrescentado pela L-010.358-2001)
Art. 431-B. Tratando-se de perícia complexa, que abranja mais de uma área de
conhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais de um perito e a parte indicar mais
de um assistente técnico. (Acrescentado pela L-010.358-2001)
Art. 432 - Se o perito, por motivo justificado, não puder apresentar o laudo dentro do prazo, o
juiz conceder-lhe-á, por uma vez, prorrogação, segundo o seu prudente arbítrio.
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Art. 433 - O perito apresentará o laudo em cartório, no prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20
(vinte) dias antes da audiência de instrução e julgamento. (Alterado pela L-008.455-1992)
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
Parágrafo único - Os assistentes técnicos oferecerão seus pareceres no prazo comum de 10
(dez) dias, após intimadas as partes da apresentação do laudo. (Alterado pela L-010.3582001)
obs.dji.grau.3: Art. 280, II, Procedimento sumário - CPC
obs.dji.grau.4: Prova Pericial
98
Art. 434 - Quando o exame tiver por objeto a autenticidade ou a falsidade de documento, ou
for de natureza médico-legal, o perito será escolhido, de preferência, entre os técnicos dos
estabelecimentos oficiais especializados. O juiz autorizará a remessa dos autos, bem como
do material sujeito a exame, ao diretor do estabelecimento. (Alterado pela L-008.952-1994)
obs.dji.grau.3: Art. 392, Argüição de falsidade - Prova documental - CPC
obs.dji.grau.4: Documento; Exame; Perito
Parágrafo único - Quando o exame tiver por objeto a autenticidade da letra e firma, o perito
poderá requisitar, para efeito de comparação, documentos existentes em repartições
públicas; na falta destes, poderá requerer ao juiz que a pessoa, a quem se atribuir a autoria
do documento, lance em folha de papel, por cópia, ou sob ditado, dizeres diferentes, para fins
de comparação.
obs.dji.grau.4: Documento; Perito; Prova Pericial
Art. 435 - A parte, que desejar esclarecimento do perito e do assistente técnico, requererá ao
juiz que mande intimá-lo a comparecer à audiência, formulando desde logo as perguntas, sob
forma de quesitos.
obs.dji.grau.2: Art. 452, I, Instrução e julgamento - Audiência - CPC
obs.dji.grau.4: Audiência; Audiência de instrução e julgamento; Prova Pericial; Provas;
Quesitos
Parágrafo único - O perito e o assistente técnico só estarão obrigados a prestar os
esclarecimentos a que se refere este artigo, quando intimados 5 (cinco) dias antes da
audiência.
obs.dji.grau.4: Audiência; Perícia; Prova Pericial
Art. 436 - O juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com
outros elementos ou fatos provados nos autos.
obs.dji.grau.4: Juiz; Prova Pericial; Quesitos
Art. 437 - O juiz poderá determinar, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de
nova perícia, quando a matéria não lhe parecer suficientemente esclarecida.
obs.dji.grau.3: Art. 439 e Art. 439, parágrafo único, Prova Pericial - CPC
obs.dji.grau.4: Juiz; Prova Pericial; Quesitos
obs.dji.grau.5: Execução - Avaliação - Repetição - Determinação ex officio
Art. 438 - A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira e
destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu.
obs.dji.grau.4: Prova Pericial; Quesitos
Art. 439 - A segunda perícia rege-se pelas disposições estabelecidas para a primeira.
99
obs.dji.grau.2: Art. 850, Produção antecipada de provas - Procedimentos cautelares
específicos - CPC
obs.dji.grau.3: Art. 33, Despesas e multas - Deveres das partes e procuradores - CPC; Art.
95, Trapicheiros e administradores de armazéns de depósitos - Agentes auxiliares do
comércio - Código comercial - L-000.556-1850; Art. 212, V e Art. 229, I, Prova - Fatos
Jurídicos - Código Civil - CC - L-010.406-2002; Art. 437, Prova Pericial - CPC
obs.dji.grau.4: Perícia; Prova Pericial; Provas
Parágrafo único - A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar
livremente o valor de uma e outra.
obs.dji.grau.3: Art. 437, Prova Pericial - CPC
obs.dji.grau.4: Juiz; Prova Pericial
Superior Tribunal de Justiça
(E) PROCESSUAL CIVIL - INDICAÇÃO DE ASSISTENTE-TÉCNICO - ARTIGO 421, 1º DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - PRECLUSÃO O prazo consignado no artigo 421, 1º, incisos I e II, do Código de Processo Civil, em que se
estabelece o termo inicial de sua fruição, de modo a estabelecer claramente a obrigação das
partes, é preclusivo, não podendo, os intervenientes no processo, a seu talante, escolher a
oportunidade para a indicação do assistente-técnico. O processo é constituído de atos do juiz
e das partes, observadas as dilações e a forma, além da seqüência (lógica) e cronológica,
evitando o tumulto. Recurso conhecido unânime
(STJ - 1ª T.; Rec. Esp. nº 29.605-5-MS; rel. Min. Demócrito Reinaldo; j. 09.12.1992; v.u.; DJU,
Seção I, 01.02.1993, p. 452, ementa.)
BAASP, 1792/172-e de 28.05.1993.
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo
784 - (1) MGP 735 PRECLUSÃO - PROVA - PERÍCIA - APRESENTAÇÃO DE QUESITOS POSSIBILIDADE ENQUANTO NÃO REALIZADA A PERÍCIA - INTERPRETAÇÃO DO § 1º
DO ARTIGO 421 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Está consolidado o entendimento pretoriano de que o prazo estabelecido no artigo 421,
parágrafo 1°, do Código de Processo Civil não é preclusivo, mercê do que, não há qualquer
impedimento da indicação de assistente técnico ou formulação de quesitos, além do
qüinqüídio legal, desde que não iniciados os trabalhos periciais. AI 481.419 - 5ª Câm. - Rel.
juiz PEREIRA CALÇAS - J. 4.3.97 ANOTAÇÃO No mesmo sentido: AI 443.111 - 3ª Câm. Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 17.10.95.
100
Resolução 857 itens e 2.2.3 e 2.4.1
2.2.3 – A nomeação, a escolha ou a contratação para o exercício do encargo de perito deve
ser considerada como distinção e reconhecimento da capacidade e honorabilidade, devendo
este se escusar dos serviços, por motivo legítimo ou foro íntimo, ou sempre que reconhecer
não estar capacitado a desenvolve-os, contemplada a utilização do serviço de especialistas
de outras áreas, quando parte do objeto da perícia assim o requerer.
2.4.1 O perito estar impedido de executar perícia, devendo assim declarar-se, ao ser
nomeado, escolhido ou contratado para o encargo, quando:
•
a) for parte do processo;
•
b) houver atuado como perito assistente ou prestado depoimento como testemunha no
processo;
•
c) o seu cônjuge ou qualquer parente seu, consangüíneo ou afim, em linha reta, ou em linha
colateral até o segundo grau, estiver postulando no processo;
•
d) tiver interesse, direto ou indireto, imediato ou mediato, por si ou qualquer de seus parentes,
consangüíneos ou afins, em linha reta ou em linha colateral até o segundo grau, no resultado
do trabalho pericial;
•
e) exercer função ou cargo incompatíveis com a atividade de perito-contador; e.
•
f) a matéria em litígio não for de sua especialidade.
•
RESOLUÇÃO 857 2.5 – HONORÁRIOS
•
2.5.1 – O perito-contador e o perito-contador assistente devem estabelecer previamente seus
honorários, mediante avaliação dos serviços, considerando-se entre outros os seguintes
fatores:
•
a) a relevância, o vulto, o risco e a complexidade dos serviços a executar;
•
b) as horas estimadas para realização de cada fase do trabalho;
•
c) a qualificação do pessoal técnico que irá participar da execução dos serviços;
•
d) o prazo fixado, quando indicado ou escolhido, e o prazo médio habitual de liquidação, se
nomeado pelo juiz;
•
e) a forma de reajuste e de parcelamento, se houver;
•
f) os laudos inter profissionais e outros inerentes ao trabalho; e
•
g) no caso do perito-contador assistente, o resultado que, para o contratante, advirá com o
serviço prestado, se houver.
101
•
Art.2 - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e
municipais pertinentes.
•
§ 1 - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes.
•
§ 2 - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinada a edificação,
com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas
vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
•
Art.4 - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
•
I - as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e
comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de
ocupação prevista para a gleba, ressalvado o disposto no § 1 deste artigo;
•
II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente
mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar
maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou
edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos
órgãos públicos competentes;
•
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias,
ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze)
metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
•
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou
projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
•
Art.6 - Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o
uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas
para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta
do imóvel contendo, pelo menos:
•
I - as divisas da gleba a ser loteada;
•
II - as curvas de nível a distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
•
III - a localização dos cursos d'água, bosques e construções existentes;
•
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de
comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários, existentes no local
ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
•
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
•
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
102
LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.
Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA: Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono
a seguinte Lei:
Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.
Parágrafo único. Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas
complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às
peculiaridades regionais e locais.
CAPÍTULO
Disposições Preliminares
I
Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais
pertinentes.
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.
§ 2º - considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,
com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou amplicação dos já existentes.
§ 3º (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos
índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.(Incluído
pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 5º Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas
pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia
elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.(Incluído pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
§ 6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por
lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
CAPÍTULO
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento
II
Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e
comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de
ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente
mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores
103
exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos
habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetad
(as, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se dívida o território do Município,
os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão,
obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de
aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer
e similares.
§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito
do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança
da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas
pertinentes. (Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004)
Art. 5º - O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a
reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água,
serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
CAPÍTULO
Do Projeto de Loteamento
III
Art. 6º - Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do
solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para
equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel
contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nível a distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localização dos cursos d'água, bosques e construções existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de
comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários, existentes no local ou em
suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Art. 7º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas
apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e
municipal:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do
Município relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
104
II - o traçado básico do sistema viário principal;
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e
das áreas livres de uso público;
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas
não edificáveis;
V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos. (Redação
dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 8º Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor
contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar,
por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6º e 7º desta Lei. (Redação dada pela Lei nº
9.785, 29.1.99)
Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos,
memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será
apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de
certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente,
de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o
disposto no § 4º do art. 18. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos:
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;
II - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, ponto de tangência
e ângulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais, e transversais de todas as vias de circulação e praças;
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e
vias projetadas;
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.
§ 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas
de uso predominante;
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas
construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do Município no ato de registro do
loteamento;
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de
utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.
105
§ 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual
não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua
apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as
diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes. (Incluído pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
CAPÍTULO
Do Projeto de Desmembramento
IV
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará
requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de
certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente,
ressalvado o disposto no § 4º do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado
contendo:(Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;
II - a indicação do tipo de uso predominante no local;
III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área.
Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas vigentes
para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para os
loteamentos. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Parágrafo único. O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os requisitos
exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação
da área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1º do art. 4º desta Lei.
CAPÍTULO
Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento
V
Art. 12 - O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das
diretrizes a que aludem os artigos 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.
Parágrafo único. O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma
de execução, sob pena de caducidade da aprovação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e
desmembramentos nas seguintes condições: (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais
ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação
estadual ou federal;
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do Município, ou
que pertença a mais de um Município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas,
definidas em lei estadual ou federal;
III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m2 (um milhão de metros
quadrados).
106
Parágrafo único. No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de Município
integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à
autoridade metropolitana.
Art. 14 - Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no inciso I
do artigo anterior.
Art. 15 - Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os
projetos de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art. 13, observadas as disposições
desta Lei.
Parágrafo único. Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o Estado procurará
atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal.
Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja
aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas.(Redação dada
pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 1º Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado
rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da
omissão. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 2º Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prezes serão de noventa dias para a
aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de
urbanização." (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 17 - Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios
públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não
poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as
hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as
exigências do art. 23 desta Lei.
CAPÍTULO
Do Registro do Loteamento e Desmembramento
VI
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetêlo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação,
acompanhado dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º;
(NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos,
acompanhado dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública;
IV - certidões:
107
a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela
Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação
municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação
dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da, aprovação de
um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento
de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de
cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomarão por base a data do pedido
de registro do loteamento, devendo todas elas ser extraídas em nome daqueles que, nos
mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a
crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o
requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos
lotes. Se o oficial do registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida
perante o juiz competente.
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do
declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles
relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.
§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular,
destinado as classes de menor renda, em imóvel declaração de utilidade pública, com processo de
desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União,
Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar
projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 5º No caso de que trata o § 4º, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos
mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que
tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de
sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e
de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 19 - Examinada a documentação e encontrada em ordem, o oficial do registro de imóveis
encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de
localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser
impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.
§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver
impugnação de terceiros, o oficial do registro de imóveis intimará o requerente e a Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5
108
(cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será
enviado ao juiz competente para decisão.
§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após
instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior
indagação.
§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais
de circulação diária. Nos demais Municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se
houver, ou, não havendo, em jornal da região.
§ 4º - O oficial do registro de imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências
desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para
o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo
das sanções penais e administrativas cabíveis.
§ 5º - Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicará, por certidão, o seu registro à
Prefeitura.
Art. 20 - O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.
Parágrafo único. No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação
para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a
espaços livres ou a equipamentos urbanos.
Art. 21 - Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o
registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área
loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o
registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado
na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado o registro em qualquer das
circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo oficial do registro de imóveis, às demais para
efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo.
§ 1º - Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.
§ 2º - É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições,
pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta
norma.
§ 3º - Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o
loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei.
§ 4º - O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o
cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se estender
à área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do
registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a
Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22 - Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as
vias e praças, os espaços, livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
Art. 23 - O registro do loteamento só poderá ser cancelado:
I - por decisão judicial;
109
II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o
caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da
Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar
inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer
melhoramento na área loteada ou adjacências.
§ 2º - Nas hipóteses dos incisos II e III, o oficial do registro de imóveis fará publicar, em resumo,
edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados
da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido
ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.
§ 3º - A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial
destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada.
Art. 24 - O processo de loteamento e os contratos depositados em cartório poderão ser
examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou
emolumentos, ainda que a título de busca.
CAPÍTULO
Dos Contratos
VII
Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de
cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito
real oponível a terceiros.
Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão
ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na
forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e
residência dos contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e
outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não
pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível
nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote
compromissado;
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da
legislação pertinente.
110
§ 1º - O contrato deverá ser firmado em três vias ou extraído em três traslados, sendo um para
cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.
§ 2º - Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será
obrigatório o arquivamento da procuração no Registro Imobiliário.
§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem
provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o
que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter
de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil. (Incluído
pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 4º A cessão da posse referida no § 3º, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui
crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos
habitacionais. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da
indenização, a posse referida no § 3º converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em
compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam
elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na
matrícula relativa ao lote. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como
título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de
quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 27 - Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não
cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de
impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré contrato,
passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.
§ 1º - Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a
proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a manifestação
da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de
contratar.
§ 2º - O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não
comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não
exigível.
§ 3º - Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-á o
disposto nos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil.
Art. 28 - Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de
acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação
pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no
Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação.
Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão
causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a
respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas
cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário
de renunciar à herança ou ao legado.
111
Art. 30 - A sentença declaratória de falência ou da insolvência de qualquer das partes não
rescindirá os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que tenham
por objeto a área loteada ou lotes da mesma. Se a falência ou insolvência for do proprietário da área
loteada ou do titular de direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao administrador dar cumprimento
aos referidos contratos; se do adquirente do lote, seus direitos serão levados à praça.
Art. 31 - O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das
vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do
loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.
§ 1º - A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se
produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.
§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o oficial do registro dar-lhe-á
ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.
Art. 32 - Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias
depois de constituído em mora o devedor.
§ 1º - Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor,
pelo oficial do registro de imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a
data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.
§ 2º - Purgada a mora, convalescerá o contrato.
§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao
oficial do registro o cancelamento da averbação.
Art. 33 - Se o credor das prestações se recusar a recebê-las ou furtar se ao seu recebimento,
será constituído em mora mediante notificação do oficial do registro de imóveis para vir receber as
importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias
após o recebimento da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor
impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os fins
do disposto no art. 32 desta Lei.
Art. 34 - Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias
necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum
efeito qualquer disposição contratual em contrário.
Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o
contrato ou com a lei.
Art. 35 - Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o
pagamento de mais de um terço do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará este
fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao
mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro
cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.
§ 1º - Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o oficial do registro de imóveis intimará o
interessado para vir recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante.
§ 2º - No caso de não ser encontrado o interessado, o oficial do registro de imóveis depositará a
quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código
de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária.
112
Art. 36 - O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá ser cancelado:
I - por decisão judicial;
II - a requerimento conjunto das partes contratantes;
III - quando houver rescisão comprovada do contrato.
CAPÍTULO
Disposições Gerais
VIII
Art. 37 - É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não
registrado.
Art. 38 - Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou
regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o
caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o
loteador para suprir a falta.
§ 1º - Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput deste
artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis
competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I
do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja
movimentação dependerá de prévia autorização judicial.
§ 2º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério Público,
poderá promover a notificação ao loteador prevista no caput deste artigo.
§ 3º - Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para
levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo
necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo
judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.
§ 4º - Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os
adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar
diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação.
§ 5º - No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo
contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal,
ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40 desta Lei, o loteador não poderá, a
qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas.
Art. 39 - Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do
adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.
Art. 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo
loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou
executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos
seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
§ 1º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a
regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações
depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do
art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos
ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
113
§ 2º - As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for
o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente
ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador,
aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
§ 3º - No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura
Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até
o valor devido.
§ 4º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a
regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de
importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos
cautelares necessários aos fins colimados.
§ 5º A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando
for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3º e 4º desta Lei, ressalvado o disposto no § 1º
desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo
Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as
prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo
para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.
Art. 42 - Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou loteáveis, para fins de
indenização, os terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou
desmembramento não registrado.
Art. 43 - Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado, a destinação de áreas públicas
exigidas no inciso I do art. 4º desta Lei não se poderá alterar sem prejuízo da aplicação das sanções
administrativas, civis e criminais previstas.
Parágrafo único. Neste caso, o loteador ressarcirá a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal
quando for o caso, em pecúnia ou em área equivalente, no dobro da diferença entre o total das áreas
públicas exigidas e as efetivamente destinadas. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 44 - O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou de
expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a
preferência dos expropriados para a aquisição de novas unidades.
Art. 45 - O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, são partes
legítimas para promover ação destinada a impedir construção em desacordo com restrições legais ou
contratuais.
Art. 46 - O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem
apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.
Art. 47 - Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica
desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será
solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder
Público.
Art. 48 - O foro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei será sempre o da
comarca da situação do lote.
114
Art. 49 - As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao
intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser
promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do
imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.
§ 1º - Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for
desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao
oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade.
§ 2º - Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou
notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a
última publicação.
CAPÍTULO
Disposições Penais
IX
Art. 50 - Constitui crime contra a Administração Pública:
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta
Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a
interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para
fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior
salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que
manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro
de Imóveis competente;
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado,
ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele
relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior
salário mínimo vigente no País.
Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo
anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados
na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Parágrafo único. (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes,
registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar
registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.
115
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior
salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.
CAPÍTULO
Disposições Finais
X
Art. 53 - Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia
audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano,
se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura Municipal, ou do Distrito
Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.
Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou
programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades
autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de assentamentos. (Incluído
pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não será exigível
documentação que não seja a mínima necessária e indispensável aos registros no cartório
competente, inclusive sob a forma de certidões, vedadas as exigências e as sanções pertinentes aos
particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realização de obras e serviços, ou que
visem prevenir questões de domínio de glebas, que se presumirão asseguradas pelo Poder Público
respectivo." (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 54 - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 55 - Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, 19 de dezembro de 1979; 158º da Independência e 91º da República.
JOÃO BAPTISTA DE OLIVEIRA FIGUEIREDO
Petrônio Portella
Mário David Andreazza
Angelo Amaury Stábile
* Nota: Texto redigitado e sujeito a correções.
Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 20.12.1979
LEI Nº 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966.
Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras
providências.
TÍTULO I
Do Exercício Profissional da Engenharia, da Arquitetura e da Agronomia
CAPÍTULO I
116
Das Atividades Profissionais
SEçãO I
Caracterização e Exercício das Profissões
Art . 1º As profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo são caracterizadas pelas
realizações de interêsse social e humano que importem na realização dos seguintes
empreendimentos:
a) aproveitamento e utilização de recursos naturais;
b) meios de locomoção e comunicações;
c) edificações, serviços e equipamentos urbanos, rurais e regionais, nos seus aspectos técnicos
e artísticos;
d) instalações e meios de acesso a costas, cursos e massas de água e extensões terrestres;
e) desenvolvimento industrial e agropecuário.
Art . 2º O exercício, no País, da profissão de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrônomo,
observadas as condições de capacidade e demais exigências legais, é assegurado:
a) aos que possuam, devidamente registrado, diploma de faculdade ou escola superior de
engenharia, arquitetura ou agronomia, oficiais ou reconhecidas, existentes no País;
b) aos que possuam, devidamente revalidado e registrado no País, diploma de faculdade ou
escola estrangeira de ensino superior de engenharia, arquitetura ou agronomia, bem como os que
tenham êsse exercício amparado por convênios internacionais de intercâmbio;
c) aos estrangeiros contratados que, a critério dos Conselhos Federal e Regionais de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia, considerados a escassez de profissionais de determinada
especialidade e o interêsse nacional, tenham seus títulos registrados temporàriamente.
Parágrafo único. O exercício das atividades de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo é
garantido, obedecidos os limites das respectivas licenças e excluídas as expedidas, a título precário,
até a publicação desta Lei, aos que, nesta data, estejam registrados nos Conselhos Regionais.
SEçãO II
Do uso do Título Profissional
Art . 3º São reservadas exclusivamente aos profissionais referidos nesta Lei as denominações
de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrônomo, acrescidas obrigatoriamente, das características
de sua formação básica.
Parágrafo único. As qualificações de que trata este artigo poderão ser acompanhadas de
designações outras referentes a cursos de especialização, aperfeiçoamento e pós-graduação.
Art . 4º As qualificações de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrônomo só podem ser
acrescidas à denominação de pessoa jurídica composta exclusivamente de profissionais que
possuam tais títulos.
117
Art . 5º Só poderá ter em sua denominação as palavras engenharia, arquitetura ou agronomia a
firma comercial ou industrial cuja diretoria fôr composta, em sua maioria, de profissionais registrados
nos Conselhos Regionais.
SEçãO III
Do exercício ilegal da profissão
Art . 6º Exerce ilegalmente a profissão de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrônomo:
a) a pessoa física ou jurídica que realizar atos ou prestar serviços público ou privado reservados
aos profissionais de que trata esta lei e que não possua registro nos Conselhos Regionais;
b) o profissional que se incumbir de atividades estranhas às atribuições discriminadas em seu
registro;
c) o profissional que emprestar seu nome a pessoas, firmas, organizações ou emprêsas
executoras de obras e serviços sem sua real participação nos trabalhos delas;
d) o profissional que, suspenso de seu exercício, continue em atividade;
e) a firma, organização ou sociedade que, na qualidade de pessoa jurídica, exercer atribuições
reservadas aos profissionais da engenharia, da arquitetura e da agronomia, com infringência do
disposto no parágrafo único do art. 8º desta lei.
SEçãO IV
Atribuições profissionais e coordenação de suas atividades
Art . 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiroagrônomo consistem em:
a) desempenho de cargos, funções e comissões em entidades estatais, paraestatais,
autárquicas, de economia mista e privada;
b) planejamento ou projeto, em geral, de regiões, zonas, cidades, obras, estruturas, transportes,
explorações de recursos naturais e desenvolvimento da produção industrial e agropecuária;
c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;
d) ensino, pesquisas, experimentação e ensaios;
e) fiscalização de obras e serviços técnicos;
f) direção de obras e serviços técnicos;
g) execução de obras e serviços técnicos;
h) produção técnica especializada, industrial ou agro-pecuária.
Parágrafo único. Os engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrônomos poderão exercer
qualquer outra atividade que, por sua natureza, se inclua no âmbito de suas profissões.
118
Art . 8º As atividades e atribuições enunciadas nas alíneas a , b , c , d , e e f do artigo anterior
são da competência de pessoas físicas, para tanto legalmente habilitadas.
Parágrafo único. As pessoas jurídicas e organizações estatais só poderão exercer as atividades
discriminadas nos art. 7º, com excessão das contidas na alínea " a ", com a participação efetiva e
autoria declarada de profissional legalmente habilitado e registrado pelo Conselho Regional,
assegurados os direitos que esta lei Ihe confere.
Art . 9º As atividades enunciadas nas alíneas g e h do art. 7º, observados os preceitos desta lei,
poderão ser exercidas, indistintamente, por profissionais ou por pessoas jurídicas.
Art . 10. Cabe às Congregações das escolas e faculdades de engenharia, arquitetura e
agronomia indicar, ao Conselho Federal, em função dos títulos apreciados através da formação
profissional, em têrmos genéricos, as características dos profissionais por ela diplomados.
Art . 11. O Conselho Federal organizará e manterá atualizada a relação dos títulos concedidos
pelas escolas e faculdades, bem como seus cursos e currículos, com a indicação das suas
características.
Art . 12. Na União, nos Estados e nos Municípios, nas entidades autárquicas, paraestatais e de
economia mista, os cargos e funções que exijam conhecimentos de engenharia, arquitetura e
agronomia, relacionados conforme o disposto na alínea " g " do art. 27, sòmente poderão ser
exercidos por profissionais habilitados de acôrdo com esta lei.
Art . 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de
arquitetura e de agronomia, quer público, quer particular, sòmente poderão ser submetidos ao
julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem
profissionais habilitados de acôrdo com esta lei.
Art . 14. Nos trabalhos gráficos, especificações, orçamentos, pareceres, laudos e atos judiciais
ou administrativos, é obrigatória além da assinatura, precedida do nome da emprêsa, sociedade,
instituição ou firma a que interessarem, a menção explícita do título do profissional que os subscrever
e do número da carteira referida no art. 56.
Art . 15. São nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer ramo da engenharia,
arquitetura ou da agronomia, inclusive a elaboração de projeto, direção ou execução de obras,
quando firmados por entidade pública ou particular com pessoa física ou jurídica não legalmente
habilitada a praticar a atividade nos têrmos desta lei.
Art . 16. Enquanto durar a execução de obras, instalações e serviços de qualquer natureza, é
obrigatória a colocação e manutenção de placas visíveis e legíveis ao público, contendo o nome do
autor e co-autores do projeto, em todos os seus aspectos técnicos e artísticos, assim como os dos
responsáveis pela execução dos trabalhos.
CAPíTULO II
Da responsabilidade e autoria
Art . 17. Os direitos de autoria de um plano ou projeto de engenharia, arquitetura ou agronomia,
respeitadas as relações contratuais expressas entre o autor e outros interessados, são do profissional
que os elaborar.
Parágrafo único. Cabem ao profissional que os tenha elaborado os prêmios ou distinções
honoríficas concedidas a projetos, planos, obras ou serviços técnicos.
119
Art . 18. As alterações do projeto ou plano original só poderão ser feitas pelo profissional que o
tenha elaborado.
Parágrafo único. Estando impedido ou recusando-se o autor do projeto ou plano original a
prestar sua colaboração profissional, comprovada a solicitação, as alterações ou modificações dêles
poderão ser feitas por outro profissional habilitado, a quem caberá a responsabilidade pelo projeto ou
plano modificado.
Art . 19. Quando a concepção geral que caracteriza um plano ou, projeto fôr elaborada em
conjunto por profissionais legalmente habilitados, todos serão considerados co-autores do projeto,
com os direitos e deveres correspondentes.
Art . 20. Os profissionais ou organizações de técnicos especializados que colaborarem numa
parte do projeto, deverão ser mencionados explicitamente como autores da parte que lhes tiver sido
confiada, tornando-se mister que todos os documentos, como plantas, desenhos, cálculos, pareceres,
relatórios, análises, normas, especificações e outros documentos relativos ao projeto, sejam por êles
assinados.
Parágrafo único. A responsabilidade técnica pela ampliação, prosseguimento ou conclusão de
qualquer empreendimento de engenharia, arquitetura ou agronomia caberá ao profissional ou
entidade registrada que aceitar êsse encargo, sendo-lhe, também, atribuída a responsabilidade das
obras, devendo o Conselho Federal dotar resolução quanto às responsabilidades das partes já
executadas ou concluídas por outros profissionais.
Art . 21. Sempre que o autor do projeto convocar, para o desempenho do seu encargo, o
concurso de profissionais da organização de profissionais, especializados e legalmente habilitados,
serão êstes havidos como co-responsáveis na parte que lhes diga respeito.
Art . 22. Ao autor do projeto ou a seus prepostos é assegurado o direito de acompanhar a
execução da obra, de modo a garantir a sua realização de acôrdo com as condições, especificações
e demais pormenores técnicos nêle estabelecidos.
Parágrafo único. Terão o direito assegurado neste artigo, ao autor do projeto, na parte que lhes
diga respeito, os profissionais especializados que participarem, como co-responsáveis, na sua
elaboração.
Art . 23. Os Conselhos Regionais criarão registros de autoria de planos e projetos, para
salvaguarda dos direitos autorais dos profissionais que o desejarem.
TíTULO II
Da fiscalização do exercício das profissões
CAPíTULO I
Dos órgãos fiscalizadores
Art . 24. A aplicação do que dispõe esta lei, a verificação e fiscalização do exercício e atividades
das profissões nela reguladas serão exercidas por um Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia (CONFEA) e Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA),
organizados de forma a assegurarem unidade de ação.
Art . 25. Mantidos os já existentes, o Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
promoverá a instalação, nos Estados, Distrito Federal e Territórios Federais, dos Conselhos
120
Regionais necessários à execução desta lei, podendo, a ação de qualquer dêles, estender-se a mais
de um Estado.
§ 1º A proposta de criação de novos Conselhos Regionais será feita pela maioria das entidades
de classe e escolas ou faculdades com sede na nova Região, cabendo aos Conselhos atingidos pela
iniciativa opinar e encaminhar a proposta à aprovação do Conselho Federal.
§ 2º Cada unidade da Federação só poderá ficar na jurisdição de um Conselho Regional.
§ 3º A sede dos Conselhos Regionais será no Distrito Federal, em capital de Estado ou de
Território Federal.
Das penalidades
Art . 71. As penalidades aplicáveis por infração da presente lei são as seguintes, de acôrdo com
a gravidade da falta:
a) advertência reservada;
b) censura pública;
c) multa;
d) suspensão temporária do exercício profissional;
e) cancelamento definitivo do registro.
Parágrafo único. As penalidades para cada grupo profissional serão impostas pelas respectivas
Câmaras Especializadas ou, na falta destas, pelos Conselhos Regionais.
Art . 72. As penas de advertência reservada e de censura pública são aplicáveis aos
profissionais que deixarem de cumprir disposições do Código de Ética, tendo em vista a gravidade da
falta e os casos de reincidência, a critério das respectivas Câmaras Especializas.
Art . 73. As multas são estabelecidas em função do maior salário-mínimo vigente no País e terão
os seguintes valôres, desprezadas as frações de mil cruzeiros:
a) multas de um a três décimos do salárío-mímino, aos infratores dos artigos 17 e 58 e das
disposições para as quais não haja indicação expressa de penalidade;
b) multas de três a seis décimos do salário-mínimo às pessoas físicas, por infração da alínea " b
" do artigo 6º, dos artigos 13, 14 e 55 ou do parágrafo único do artigo 64;
c) multas de meio a um salário-mínimo às pessoas jurídicas, por infração dos artigos 13, 14,
59/60 e parágrafo único do artigo 64;
d) multa de meio a um salário-mínimo às pessoa físicas por infração das alíneas " a ", " c " e " d "
do artigo 6º;
e) multas de meio a três salários-mínimos às pessoas jurídicas, por infração do artigo 6º.
Parágrafo único. As multas referidas neste artigo serão aplicadas em dôbro nos casos de
reincidência.
121
Art . 74. Nos casos de nova reincidência das infrações previstas no artigo anterior, alíneas "c",
"d" e " e" , será imposta, a critério das Câmaras Especializadas, suspensão temporária do exercício
profissional, por prazos variáveis de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos e, pelos Conselhos Regionais em
pleno, de 2 (dois) a 5 (cinco) anos.
Art . 75. O cancelamento do registro será efetuado por má conduta pública e escândalos
praticados pelo profissional ou sua condenação definitiva por crime considerado infamante.
Art . 76. As pessoas não habilitadas que exercerem as profissões reguladas nesta lei,
independentemente da multa estabelecida, estão sujeitas às penalidades previstas na Lei de
Contravenções Penais.
Art . 77. São competentes para lavrar autos de infração das disposições a que se refere a
presente lei, os funcionários designados para êsse fim pelos Conselhos Regionais de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia nas respectivas Regiões.
Art . 78. Das penalidades impostas pelas Câmaras especializadas, poderá o interessado, dentro
do prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data da notificação, interpor recurso que terá efeito
suspensivo, para o Conselho Regional e, no mesmo prazo, dêste para o Conselho Federal.
§ 1º Não se efetuando o pagamento das multas, amigàvelmente, estas serão cobradas por via
executiva.
§ 2º Os autros de infração, depois de julgados definitivamente contra o infrator, constituem títulos
de dívida líquida e certa.
Art . 79. O profissional punido por falta de registro não poderá obter a carteira profissional, sem
antes efetuar o pagamento das multas em que houver incorrido.
TíTULO V
Das disposições gerais
Art . 80. Os Conselhos Federal e Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, autarquias
dotadas de personalidade jurídica de direito público, constituem serviço público federal, gozando os
seus bens, rendas e serviços de imunidade tributária total (art. 31, inciso V, alínea a da Constituição
Federal) e franquia postal e telegráfica.
Art . 81. Nenhum profissional poderá exercer funções eletivas em Conselhos por mais de dois
períodos sucessivos.
Art . 82. VETADO
Art . 84. O graduado por estabelecimento de ensino agrícola, ou industrial de grau médio, oficial
ou reconhecido, cujo diploma ou certificado esteja registrado nas repartições competentes, só poderá
exercer suas funções ou atividades após registro nos Conselhos Regionais.
Parágrafo único. As atribuições do graduado referido neste artigo serão regulamentadas pelo
Conselho Federal, tendo em vista seus currículos e graus de escolaridade.
Art . 85. As entidades que contratarem profissionais nos têrmos da alínea " c " do artigo 2º são
obrigadas a manter, junto a êles, um assistente brasileiro do ramo profissional respectivo.
TÍTULO VI
122
Das disposições transitórias
Art . 86. São assegurados aos atuais profissionais de engenharia, arquitetura e agronomia e aos
que se encontrem matriculados nas escolas respectivas, na data da publicação desta lei, os direitos
até então usufruídos e que venham de qualquer forma a ser atingidos por suas disposições.
Parágrafo único. Fica estabelecidos o prazo de 12 (doze) meses, a contar da publicação desta
lei, para os interessados promoverem a devida anotação nos registros dos Conselhos Regionais.
Art . 87. Os membros atuais dos Conselhos Federal e Regionais completarão os mandatos para
os quais foram eleitos.
Parágrafo único. Os atuais presidentes dos Conselhos Federal e Regionais completarão seus
mandatos, ficando o presidente do primeiro dêsses Conselhos com o caráter de membro do mesmo.
Art . 88. O Conselho Federal baixará resoluções, dentro de 60 (sessenta) dias a partir da data da
presente lei, destinadas a completar a composição dos Conselhos Federal e Regionais.
Art . 89. Na constituição do primeiro Conselho Federal após a publicação desta lei serão
escolhidos por meio de sorteio as Regiões e os grupos profissionais que as representarão.
Art . 90. Os Conselhos Federal e Regionais, completados na forma desta lei, terão o prazo de
180 (cento e oitenta) dias, após a posse, para elaborar seus regimentos internos, vigorando, até a
expiração dêste prazo, os regulamentos e resoluções vigentes no que não colidam com os
dispositivos da presente lei.
Art . 91. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art . 92. Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, 24 de dezembro de 1966; 145º da Independência e 78º da República.
H. CASTELLO BRANCO L. G. do Nascimento e Silva
Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 27.12.1946
LEI Nº 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966
Partes mantidas pelo Congresso Nacional, após veto presidencial, do projeto que se transformou
na Lei nº 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que regula o exercício das profissões de Engenheiro,
Arquiteto e Engenheiro-Agronômo e dá outras providências.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , faço saber que o CONGRESSO NACIONAL manteve e eu
promulgo, nos têrmos da parte final do § 3º do artigo 62, da Constituição Federal os seguintes
dispositivos da Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966:
§ 2º Será considerado como serviço público efetivo, para efeito de aposentadoria e
disponibilidade, o tempo de serviço como Presidente ou Conselheiro, vedada, porém, a contagem
comutativa com tempo exercido em cargo público.
Art. 82. As remunerações iniciais dos engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrônomos,
qualquer que seja a fonte pagadora, não poderão ser inferiores a 6 (seis) vêzes o salário-mínimo da
respectiva região.
123
Brasília, 20 de abril de 1967; 146º da Independência e 79º da República.
A. COSTA E SILVA
Em 1971 foi aprovado por lei o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI), dele decorrendo
a Lei de Zoneamento (Lei no 7805 complementada no ano seguinte pela Lei no 8001). Os usos do
solo foram classificados em classes com características pré-determinadas de aproveitamento e
ocupação, a serem permitidas nas 8 categorias de zonas de uso em que foi então classificado o
território do Município. Além das zonas delimitadas por perímetros foram criados os “corredores de
zoneamento”, principalmente ao longo de vias com trânsito mais intenso que as tornava inadequadas
para o uso estritamente residencial.
As zonas mais densas e abertas aos usos comerciais e de serviços seriam as servidas por transporte
público coletivo (ônibus e metrô) e as menos densas (predominantemente residenciais) foram
definidas junto às faixas pelas quais passavam as diretrizes dos sistemas de vias expressas e
arteriais a servirem a metrópole. Embora o sistema de vias expressas nunca tivesse sido implantado
conforme os planos elaborados na época, o zoneamento estabelecido em função do mesmo
permaneceu vigindo por várias décadas.
Novas leis foram aos poucos modificando a lei de 1972 nos aspectos referentes ao zoneamento,
aumentando o número de zonas prescritas pelo PDDI, reformulando os perímetros e as
características das zonas e dos usos. A legislação referente às edificações foi objeto de um novo
código, aprovado posteriormente (“Código de Edificações”).
Convém observar que, paralelamente às leis municipais, continuaram surgindo leis oriundas de outros
níveis de governo (em princípio baseadas na distribuição de competências estabelecida na
Constituição). Normas referentes a loteamentos foram aprovadas no nível federal pela lei 6766/79. Os
projetos de loteamento, depois de aprovados pelos órgãos públicos teriam um prazo de 180 dias para
serem submetidos ao Registro Imobiliário, sob pena de caducidade da aprovação.
Somente seria admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas de expansão
urbana definidas pelo Município. Foram fixadas dimensões mínimas para os lotes urbanos – área de
125 m2 e frente de 5m, as quais, entretanto, poderiam ser ultrapassadas no caso de habitações de
interesse social. Foi proibido parcelamento do solo em terrenos inadequados para edificação por
razões geológicas, e também em terrenos alagadiços, sujeitos a inundações, aterrados com materiais
nocivos à saúde pública, e também em locais com declividades iguais ou superiores a 30%, ou
situados em áreas de preservação ecológica ou onde a poluição criasse problemas sanitários. O
aproveitamento desses terrenos foi condicionado a uma prévia correção de tais condições. As áreas
públicas, destinadas ao sistema de circulação, à implantação de equipamentos públicos e
comunitários (destinados a educação, cultura, saúde, lazer e similares), bem como a espaços livres
de uso público, passaram a ser proporcionais à densidade de ocupação prevista, e a sua
percentagem em relação ao total da gleba não poderia ser inferior a 35%, salvo nos loteamentos
destinados ao uso industrial com lotes superiores a 15.000m2.
124
Posteriormente a lei 9785/99 introduziu diversas modificações no texto original da lei 6766/79, dando
ênfase às diretrizes a serem estabelecidas pelos Planos Diretores dos Municípios. Passou a ser
considerado lote só o terreno servido de infra-estrutura básica (equipamentos urbanos de
escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sani tário e abastecimento de
água potável, de energia elétrica pública e domiciliar, e as vias de circulação, pavimentadas ou não)
atendendo aos índices urbanísticos definidos pelo Plano Diretor ou outra lei municipal para essa área.
Para as áreas de proteção aos mananciais na Região Metropolitana de São Paulo, o Governo
Estadual criou uma legislação própria para aprovação de usos do solo, a ser obedecida em
sobreposição à legislação municipal. Para atender a aspectos específicos surgiram normas paralelas
(como normas de segurança contra incêndios, e outras). Desta forma, os processos de aprovação
dos parcelamentos, dos usos e da ocupação do solo, e das edificações a serem construídas, se
tornavam cada vez mais complexos e morosos, causando
problemas tanto aos proprietários e
empreendedores imobiliários como aos órgãos públicos incumbidos do controle da evolução urbana.
Os arruamentos e loteamentos foram também objeto de uma nova lei municipal (Lei de Parcelamento
do Solo – No 9413 / 1981), em parte vigente até hoje. Esta lei extinguiu, em função do crescimento
alcançado pela cidade dentro do território do Município, a idéia de “zona de expansão urbana”, até
então adotada, e dividiu o território municipal apenas em zona urbana e zona rural. Nos loteamentos,
a área destinada às ruas deve se restringir a 20% da área do loteamento, os mínimos para as áreas
verdes (15%) e para os equipamentos urbanos – áreas institucionais - (5%) completando o total de
40% estabelecido para as áreas públicas.
Várias das disposições destas leis foram modificadas ultimamente. Entre os novos regulamentos,
muitos foram criados com base nas disposições estabelecidas pela Lei Federal número 10.257/2001,
denominada “Estatuto da Cidade”, contendo diretrizes e normas para a política do desenvolvimento
das funções sociais da cidade e da propriedade urbana.
Uma nova Lei Municipal de Zoneamento foi aprovada em 2004 em função do novo Plano Diretor que
foi elaborado para a cidade (Lei 13885).
O território municipal foi dividido em duas Macro-Zonas: Macro-Zona de Proteção Ambiental e Macro Zona de Estruturação e Qualificação Urbana.
A primeira se subdivide em 7 classes de zonas de uso (Zona Mista de Proteção Ambiental – ZMp,
Zona de Proteção e Desenvolvimento Sustentável – ZPDS, Zona de Lazer e Turismo – ZLT, Zona
Exclusivamente Residencial de Proteção Ambiental – ZERp, Zona Especial de Preservação – ZEP,
Zona Centralidade Polar de Proteção Ambiental – ZCPp, e Zona Centralidade Linear de Proteção
Ambiental – ZCLp). Nessa macro-zona não é permitido ultrapassar o potencial construtivo básico, não
se aplicando para os imóveis contidos na mesma a outorga onerosa ou a recepção de potencial
construtivo virtua .
A segunda – Macro-zona de Estruturação e Qualificação Urbana - se subdivide em 8 classes básicas
de zonas (Zonas Exclusivamente Residenciais, de densidade demográfica baixa, média e alta – ZER1, ZER-2 e ZER-3; Zona Predominantemente Industrial – ZPI; Zonas Mistas, de densidade
demográfica e construtiva baixa, média e alta – ZM-1, ZM-2 e ZM-3, esta última subdividida ainda
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em ZM-3a e ZM-3b; Zona Centralidade Polar – ZCP, subdividida em ZCPa e ZCPb; Zona
Centralidade Linear – ZCL, subdividida em ZCLa e ZCLb; Zonas Centralidade Linear lindeira ou
interna a ZER – ZCLz, subdividida em ZCLz-I e ZCLz-II; Zona de Transição Linear da ZER, ZER–
ZTLz, subdividida em ZER-ZTLz- I e ZER-ZTLz-2; e Zona de Ocupação Especial – ZOE.
Há, ainda, as Zonas Especiais - ZE, porções do território com diferentes características ou com
destinação específica, possuindo normas próprias de uso e ocupação do solo e edilícias, situadas em
qualquer macro-zona do Município, compreendendo as seguintes classes: Zona Especial de
Preservação Ambiental – ZEPAM; Zona Especial de Preservação Cultural – ZEPAC; Zona Especial
de Produção Agrícola e de extração mineral – ZEPAG; Zona Especial de Interesse Social – ZEIS;
Zona Especial de Preservação – ZEP; e Zona de Ocupação Especial – ZOE.
Ao todo, a lei atual tem 275 artigos, cuja compreensão não é fácil para a população em geral.
Observe-se que, em função principalmente das enormes diferenças de renda entre as várias classes
sociais, a maior parte da população não tem condições de contratar profissionais especializados na
construção civil para implantar as edificações. Na auto-construção, uma legislação complexa
dificilmente será verificada e obedecida. Assim, a situação atual, com mais de 70% dos imóveis
sendo considerados irregulares em relação à legislação existente, tem poucas possibilidades de ser
revertida nas áreas urbanas em expansão.
As construções irregulares da periferia e a adaptação a curto prazo de espaços através da construção
rápida de barracos, contrastam com os edifícios de escritórios ou apartamentos e residências de luxo.
Mas constituem apenas as formas extremas de aproveitamento de recursos disponíveis, de acordo
com as possibilidades monetárias e organizacionais dos usuários.
OS MERCADOS INFORMAIS
Populações de baixa renda, para solucionar os seus problemas de moradia ocupam espaços criados
informalmente através de construções clandestinas em loteamentos novos; ou em prédios já
existentes, aproveitando edificações obsoletas, de baixo valor no mercado, na forma de cortiços; ou
nas favelas, em terrenos que não lhes pertencem.
Paralelamente aos mercados formais, legalme nte reconhecidos e documentados, surgem assim
mercados informais. Terrenos, particulares ou públicos, e edificações, deterioradas ou em últimas
fases de construção, são invadidos e ocupados, e eventualmente repassados a terceiros mediante
pagamento de valores estipulados pelos ocupantes clandestinos que controlam os espaços. São
ignorados os impostos imobiliários e os correspondentes a repassagem de propriedade. Serviços e
infra-estruturas deixam de ser pagas, reduzindo ainda mais os gastos com os imóveis utilizados.
As construções clandestinas são executadas sem auxílio de profissionais especializados, sem
pagamento de taxas e impostos exigidos pelo governo, não obedecem a restrições existentes em
normas legais. Isto tudo torna as construções mais baratas, mais próximas das possibilidades de
investimento das camadas populacionais de baixa renda, solucionando alguns dos problemas
enfrentados pela pobreza, mas criando situações de risco, por vezes graves, para os próprios
moradores e para as suas vizinhanças. Tais formas de utilização do solo urbano são resultado de
estruturações
ou
re-estruturações
sócio-econômicas
que
refletem
graves
distorções
no
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desenvolvimento das nações. Porém criam problemas para as administrações públicas, e para a
cidade como um todo, constituindo áreas extensas, impondo, pela sua informalidade, novas
necessidades em termos de serviços e controles, com riscos crescentes de desorganização,
insegurança, ações ilegais, corrupção, impunidade e abusos de poder.
O CUB é a sigla de custo unitário básico da construção, que reflete a variação mensal dos custos de
materiais e mão-de-obra, através de metodologia própria estabelecida em norma brasileira editada
pela ABNT –Associação Brasileira de Normas Técnicas.
A lei 4.591/64, que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, autorizou o então BNH – Banco
Nacional da Habitação a firmar um convênio com a ABNT, no sentido de ser elaborada uma norma
que estabelecesse critérios para definir, quantificar e precificar as unidades habitacionais.
No ano seguinte, 1965, surgiu a NB-140, norma que estabelecia os critérios para “avaliação de custos
unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio”, que
ditou os critérios de cálculo do CUB.
Á partir de então, cada Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON), em sua região de
abrangência, passou a calcular e divulgar este índice, até o dia 5 de cada mês, como determina a
legislação em vigor.
Este custo originalmente contemplava apenas as unidades habitacionais, de 2 e 3 dormitórios,
divididos em projetos-padrão de um, quatro, oito e doze pavimentos, denominados, respectivamente,
H1, H4, H8 e H12.
Quanto ao padrão de acabamento, este se encontra dividido em baixo, normal e alto, assim, o índice
referente ao projeto-padrão H82N, que é considerado por alguns como o CUB padrão, indica que
trata-se de uma unidade habitacional com oito pavimentos, dois dormitórios e padrão normal.
No ano de 2000 foi publicada pela ABNT a Emenda nº 1 da NBR – 12.721, que substituiu a primitiva
NB-140 em 1993, ampliando a abrangência dos projetos-padrão, que, além das unidades
habitacionais já citadas, passou também a adotar as comerciais salas (CS), comerciais andares livres
(CL), galpão industrial (CG) e casa popular (CP1Q).
A metodologia de cálculo do CUB parte dos projetos completos para cada tipo de edificação, onde
mensalmente os SINDUSCON’s elaboram criteriosa pesquisa, cujos dados recebem tratamento
estatístico através de programa específico, desenvolvido com base na NBR – 12.721 da ABNT, sendo
então publicado no mês corrente o CUB do mês anterior.
Cabe apenas uma ressalva quanto aos valores apurados, que representam um custo parcial da obra,
haja vista não estarem incluídos encargos adicionais de uma obra, tais como elevadores, fundações
especiais, instalações prediais, honorários, dentre outros.
Planejamento imobiliário e em qualquer outra atividade relacionada ao mercado imobiliário e De todo
o exposto, fica claro a importância deste índice como o parâmetro mais confiável para determinação
dos custos da construção, apresentando um largo campo de aplicações, seja na elaboração de
orçamento, engenharia de avaliações, planejamento na construção civil.