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Imagens Ilustrativas
Técnica
Raio-X das principais regiões
corporativas de São Paulo
E
scolher uma região em São Paulo
para instalar uma empresa não é tarefa fácil. Não depende apenas do
valor do m² ou das instalações do espaço
corporativo. A busca por um local engloba fatores muito mais complexos do que
esses. Nessa matéria vamos tratar dos seguintes blocos de regiões: (I) Chácara Santo Antônio e Berrini, (II) Faria Lima/Itaim
Bibi e Vila Olímpia, (III) Barra Funda e
Pinheiros/Perdizes, (IV) Centro e Paulista
e (V) Alphaville.
Entre os elementos selecionados
como principais para analisar essas regiões estão os seguintes: (I) acessibilidade
urbana, que engloba o transporte público
e o trânsito; (II) infraestrutura de serviços,
como restaurantes, shoppings centers, bancos, faculdades e escolas; (III) segurança,
como assaltos, furtos e roubos1 de veículos, e (IV) imagem corporativa, que trata
da imagem das ruas e avenidas largas, residências, e como a região é vista no geral.
Neste cenário, o potencial imobiliário de São Paulo está bastante limitado
devido ao crescimento rápido que deu à cidade o título de centro financeiro do Brasil
e de uma das maiores capitais do mundo.
Infelizmente para a cidade, esse crescimento se deu de forma desorganizada, o
que, atualmente, gera uma série de dificuldades, entre elas a questão da mobilidade
dentro da cidade.
É o que aponta o diretor da Urban
Systems, empresa especializada em análise
de dados demográficos em mapas digitais
para dimensionamento de tendências em
mercados e cidades, Thomaz Assumpção,
que declara que “os principais problemas
de mobilidade acontecem justamente em
função da falta de planejamento urbano,
somado a um crescimento desordenado
das cidades que têm como consequência
um transporte público deficiente, que não
acompanha as necessidades de uma população crescente. Isso acaba privilegiando o
transporte particular, o que só piora o trânsito e o acesso ao trabalho, estudo ou lazer”.
Mas não é apenas o investimento
direto em transporte que pode melhorar o
cenário da mobilidade urbana no Brasil.
Hoje é comum que os centros das grandes
cidades importem mão de obra da periferia,
forçando um cansativo deslocamento de
milhares de pessoas diariamente. Segundo
dados da Prefeitura, há na capital paulista
50 empregos para cada 100 habitantes, em
média. Em Itaquera, por exemplo, a média
cai para 16 vagas para cada 100 moradores. O restante da população passa em média mais de duas horas do trânsito por dia
para ir e voltar do trabalho. É como se toda
a população de Santos, 418 mil pessoas,
¹ Caracteriza-se roubo quando a vítima é abordada pelo meliante através de força física ou portando qualquer tipo de arma, já o furto é quando a vítima não percebe a subtração do bem ou
não está presente no momento.
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Divulgação/Urban Systems
Segundo Assumpção, o desenvolvimento de novas centralidades equilibradas e independentes pode ser uma solução
na redução da mobilidade urbana, aumento da segurança e qualidade de vida; pode
mudar, ainda, a imagem que os paulistanos
têm de uma cidade dividida em zonas comercial, residencial e industrial, pois aproxima postos de trabalho e opções de estudo
e de lazer às residências. Essa descentralização pode desafogar o trânsito e tornar
toda a cidade mais eficaz e agradável para
seus moradores e visitantes.
“O desenvolvimento de novas
centralidades equilibradas
e independentes pode ser
uma solução na redução da
mobilidade urbana, aumento da
segurança e qualidade de vida”.
Thomaz Assumpção
Presidente da Urban Systems
cruzasse São Paulo diariamente.
Segundo pesquisa divulgada recentemente pela rede Nossa São Paulo,
em parceria com o Ibope, o paulistano vê
o trânsito como o segundo maior problema
da cidade, atrás apenas da saúde. A pesquisa relata que as pessoas gastam, em média,
2:49h se locomovendo dentro de São Paulo.
A mobilidade urbana já é uma das questões
mais importantes para o paulistano, já que
hoje as pessoas gastam, em média, 30% do
seu tempo útil presas no engarrafamento.
Chácara Santo Antônio
e Berrini
A Chácara Santo Antônio concentra 70 edifícios corporativos, com um estoque total de mais de 360 mil m², com valores de locação variando entre R$ 45,00/m²
e R$ 75,00/m² por mês. A região apresenta
uma das menores taxas de vacância da cidade, 0,94%, e para atender essa demanda
por escritórios na região, estão sendo construídos mais de 54 mil m².
A Chácara Santo Antônio conta
com cerca de 15 restaurantes2, 18 agências
bancárias3 e 4 faculdades/escolas4.
A Rua Alexandre Dumas, principal via da região, apresentou um volume de
1.200 veículos por hora no horário de pico
da manhã e 700 veículos no pico da tarde5.
Para melhorar a circulação das
pessoas na Chácara Santo Antônio, a região conta com a estação Granja Julieta de
Trem da CPTM.
Em dezembro de 2011, o 11º Dis-
trito Policial de Santo Amaro, pelo qual a
região é atendida, foram registradas quase
600 ocorrências de assaltos e 90 veículos
roubados ou furtados.
Já a região da Berrini conta com
117 edifícios, que totalizam mais de 970
mil m², com valores de locação variando
entre R$ 55,00/m² e R$120,00/m² por mês.
A região também possui uma alta procura
por espaços corporativos, com uma taxa de
vacância de apenas 1,71%. Para atender
essa alta demanda, estão sendo construídos
quase 390 mil m² na região.
A Berrini concentra mais de 70
restaurantes, 37 bancos e quatro faculdades/escolas, além de contar com o Morumbi Shopping, Market Place e Nações Unidas na região, que possuem mais de 110
mil m² de lojas e serviços.
A Avenida Luis Carlos Berrini,
principal via da região, não apontou lentidão no horário de pico da manhã e 32%
no pico da tarde, nos 3,9 Km de extensão
monitorados pela CET (Companhia de Engenharia de Tráfego)7.
Para facilitar a mobilidade na
região, há as estações de Trem da CPTM
Berrini e Morumbi.
O 96º Distrito Policial de Monções, que atende a região da Berrini, registrou quase 390 ocorrências de assaltos e 74
veículos roubados ou furtados, no mês de
dezembro do ano passado.
Para o arquiteto Lourenço Gimenes,
essas regiões são vistas com excelência para
o mercado corporativo, exclusivamente em
função da disponibilidade de edifícios com
tipologia adequada às empresas.
2
Apenas Restaurantes classificados pelo Guia Quatro Rodas (bom padrão operacional) e Fast Foods Bob’s, China in Box, Habib’s, Lig Lig, McDonald’s, Pizza Hut, Casa do Pão de Queijo, Giraffas,
Burger King, Jin Jin, Spoleto, Baked Potato, Subway, Black Dog, Bon Grillê, Gendai, Rei do Mate, Vivenda do Camarão, Griletto, Roasted Potato, Divino Fogão, China House e pequenas redes.
3
4
Informações levantadas junto ao Banco Central do Brasil.
Dados fornecidos pelo INEP (Instituto Nacional de Estudos e Pesquisas Educacionais).
5
Dados fornecidos pela CET (Companhia de Engenharia de Tráfego) de São Paulo. - Pico Manhã: das 7 às 10 horas. - Pico Tarde: das 17 às 20 horas.
6
Estatísticas levantadas junto a Secretaria de Segurança Pública de São Paulo. - Mês de referência: Dezembro de 2011 - Total de assaltos (roubos e furtos): 24.890 ocorrências - Total de veículos
roubados ou furtados: 6.188 ocorrências.
7
Levantamento realizado pela CET de 6 a 10 de fevereiro de 2012. - A extensão de lentidão obtida é a média das máximas lentidões no período. - Para o cálculo da lentidão foram agrupados os
sentidos e pistas de cada via. - Porcentagem do trecho monitorado do corredor que se manteve lenta durante o período pesquisado.
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Técnica
“Todo plano para novos
empreendimentos deve levar
em conta a análise histórica dos
problemas na região, ou seja,
condições de criminalidade,
além das habituais
preocupações com trânsito,
facilidade de acesso aos
usuários, serviços existentes,
como também análises de
prospecção de tendências”.
Coronel José Vicente Silva
Faria Lima, Itaim Bibi e
Vila Olímpia
A Faria Lima/Itaim Bibi é uma
das regiões que concentra o maior número de edifícios corporativos na cidade; só
lá existem mais de 330 prédios, com um
estoque total de mais de 1,75 milhões de
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m², que alcançam o valor de R$ 220,00/m²
por mês, o mais alto da cidade. Apesar dos
elevados preços, a procura é alta, pois a região tem uma taxa de vacância de 1,47%.
Para absorver essa forte demanda na Faria
Lima/Itaim Bibi, estão sendo construídos
mais de 280 mil m².
A região possui uma ampla opção
de infraestrutura de serviços, com cerca de
280 restaurantes, 168 agências bancárias, sete
faculdades/escolas, além dos Shoppings Iguatemi e Eldorado, com mais de 110 mil m².
A Avenida Faria Lima, principal
via da região, apresentou 13% de lentidão no
pico da manhã e 27% no pico da tarde, nos
7,8 km de extensão monitorados pela CET.
Para facilitar a mobilidade das
pessoas na região, há a estação de metrô
Faria Lima da Linha Amarela, as estações
de Trem da CPTM Cidade Jardim e Hebraica-Rebouças, e o Terminal de Ônibus
do Largo da Batata.
O 15º Distrito Policial do Jardim Paulista, que atente a região da Faria
Lima/Itaim Bibi, registrou 318 assaltos
e 38 veículos roubados ou furtados, em
dezembro de 2011.
Para Lourenço, como essa região cresceu de forma mais orgânica, é
mais equilibrada do ponto de vista de
mistura de usos; os serviços e comércio
estão mais adequadamente distribuídos e
a infraestrutura de transporte sempre foi
mais estruturada pelo fato de ser definida por dois dos principais eixos radiais
da cidade (Rebouças e Nove de Julho),
reforçado agora pela nova linha amarela
e as novas estações da CPTM na Marginal. “No entanto, ainda é uma região que
sofre impacto do trânsito, como toda centralidade paulistana. Nesses bairros, há
uma paisagem urbana mais atraente, com
bairros arborizados, algumas avenidas
com boas calçadas e comércio de rua. Os
melhores restaurantes e alguns dos melho-
res shoppings da cidade estão na região,
de forma que se torna muito atraente para
executivos”, ressalta o arquiteto.
Já a Vila Olímpia possui 103 edifícios corporativos, que somam mais de
580 mil m², e chegam a custar R$ 120,00/
m² por mês. A região também possui uma
baixa taxa de vacância, 2,63%, e para atender essa demanda estão sendo construídos
mais de 63 mil m².
Na região, existem mais de 70
restaurantes, 33 bancos, três faculdades/
escolas, além de contar com as lojas e serviços do Shopping Vila Olímpia, que possui mais de 28 mil m².
A Avenida Presidente Juscelino
Kubitschek, uma das principais vias que
cortam a região, teve 5% de índice de lentidão no pico da manhã e 51% no pico da
tarde, nos 4,9 km monitorados pela CET.
Para melhorar o fluxo de pessoas,
a região conta com a estação de Trem Vila
Olímpia da CPTM.
A Vila Olímpia é atendida pelo
mesmo Distrito Policial da região da Berrini.
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Barra Funda, Pinheiros
e Perdizes
A Barra Funda concentra hoje 75
edifícios corporativos, com um estoque total de mais de 410 mil m², com edifícios
que chegam a atingir o valor de R$ 65,00/
m² por mês. A taxa de vacância na região
é um pouco mais alta, 5,2%, e estão em
construção mais de 38 mil m².
São mais de 90 restaurantes, 83
agências bancárias, 12 faculdades/escolas,
além de três shoppings (Lapa, Bourbon e
West Plaza), que somam mais de 90 mil m²
para atender as necessidades de trabalhadores e moradores da região.
As principais vias que cruzam a
região, as avenidas Marquês de São Vicen-
te, Ermano Marchetti e Francisco Matarazzo, não apresentaram índices de lentidão
no período pesquisado pela CET.
A Barra Funda ainda conta com
cinco estações de Trem (Imperatriz Leopoldina, Domingos de Morais, Lapa, Água
Branca e Palmeiras-Barra Funda) uma estação de metrô (Palmeiras-Barra Funda) e
um Terminal de Ônibus, para melhorar o
fluxo na região.
Além disso, uma nova Operação
Urbana está em gestação na prefeitura, o
que incrementará o potencial construtivo
e deve reverter investimentos públicos na
infraestrutura do bairro.
De acordo com o Coronel José
Vicente da Silva, ex-Secretário Nacional
de Segurança Pública, a Barra Funda é um
bairro que está saindo a um bom tempo de
região problemática para grande oportunidade para investidores, desde a instalação
dos fóruns trabalhista e criminal e das torres comerciais, nas proximidades dos shoppings da região.
Para Lourenço, a Barra Funda é
uma grande aposta para os próximos anos,
graças à disponibilidade de farto transporte público e posição estratégica (próxima
ao Centro, Marginal e outras avenidas), o
bairro poderá receber um grande adensamento sobre os terrenos ocupados pelas
antigas indústrias.
Já Pinheiros/Perdizes é uma região que concentra menos empreendimentos corporativos, pois se trata de um bairro
mais residencial. São 47 edifícios, que totalizam mais de 170 mil m², e chegam ao
valor de R$ 80,00/m² por mês. A demanda
por escritórios é menor, e, devido a novos
lançamentos na região, a taxa de vacância
é das mais altas, 18,13%, e não são construídos muitos prédios: hoje há quase 17
mil m² apenas em construção.
A região conta com mais de 70
restaurantes, 85 bancos, cinco faculda-
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des/escolas, além do Shopping Villa-Lobos, que possui mais de 27 mil m² com
lojas e serviços.
As avenidas Rebouças e Eusébio
Matoso, principais vias de Pinheiros, apontaram 9% de lentidão no pico da manhã e
37% no pico da tarde, nos 15 km monitorados pela CET. Já a Avenida Sumaré e o
Viaduto Antártica, que cruzam a região de
Perdizes não apresentaram índices de lentidão no período pesquisado.
Para facilitar a mobilidade das
pessoas na região, existem três estações
de metrô (Pinheiros, Vila Madalena e Sumaré) e duas estações de Trem (Ceasa e
Villa-Lobos-Jaguaré).
Essas regiões são atendidas pelo
14º Distrito Policial de Pinheiros, que registrou 384 assaltos e 115 veículos roubados
ou furtados, e pelo 23º Distrito Policial de
Perdizes, com 669 ocorrências de assaltos
e 93 veículos roubados ou furtados, todos
registrados em dezembro do ano passado.
De acordo com Lourenço, o crescimento da Vila Madalena como pólo de
serviços criativos faz com que Pinheiros
se torne um meio-termo entre a Vila Madalena e a Faria Lima, como se pode ver
por empreendimentos que surgem na rua
dos Pinheiros e Pedroso de Moraes. Porém, Perdizes já possui um perfil residencial consolidado e dificilmente será um
pólo corporativo.
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Técnica
“A Paulista abriga boas
empresas e muitos bancos, o
que mantém a atratividade e
o reconhecimento da avenida
como um grande pólo terciário”.
Lourenço Gimenes
Arquiteto Titular
da Forte, Gimenes & Marcondes Ferraz Arquitetos
O Centro da cidade possui 298
edifícios corporativos, com um total de
mais de 1,5 milhões de m², com valores
de locação variando entre R$ 25,00/m² e
R$ 60,00/m² por mês. A região apresenta
uma taxa de vacância de 4,23%, porém a
falta de terrenos não permite a construção
de novos edifícios, assim estão sendo construídos apenas 15 mil m².
São mais de 150 restaurantes, 198
agências bancárias, 35 faculdades/escolas e o
Shopping Light, com mais de 14 mil m² para
atender a demanda por serviços da região.
As principais vias que cruzam a
região, as avenidas Prestes Maia, Tiradentes e Santos Dumont, apresentaram 54% de
lentidão no pico da manhã e 69% no pico da
tarde, nos 7,2 km monitorados pela CET.
O Centro é onde se concentra
a maior quantidade de estações de metrô
e terminais de ônibus. São nove estações
(Luz, São Bento, Sé, Liberdade, São Joaquim, Vergueiro, República, Anhangabaú e
Pedro II) e dois terminais de ônibus (Bandeira e Parque D. Pedro II).
O 1º Distrito Policial da Sé é um
dos principais que atendem a região do
Centro. No último mês de 2011, foram re-
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Centro e Paulista
gistrados quase 1.300 assaltos e 21 veículos roubados ou furtados.
A Paulista ainda é a região com o
maior número de empreendimentos corporativos, são 468 edifícios, que somam quase
2,4 milhões de m², com valores de locação
variando entre R$ 50,00/m² e R$ 130,00/
m². A taxa de vacância também é baixa,
2,47%, e para absorver essa demanda estão
em construção cerca de 145 mil m².
A região é a que oferece a maior
quantidade de serviços e infraestrutura da
cidade. Há mais de 380 restaurantes, 254
bancos, 39 faculdades/escolas e mais quatro shoppings (Pátio Higienópolis, Frei
Caneca, Center 3 e Pátio Paulista), que somam mais de 75 mil m².
A Avenida Paulista apontou um
índice de 21% de lentidão no pico da ma-
nhã e 81% no pico da tarde, na extensão de
5,4 km monitorada pela CET.
A Paulista também oferece cinco
estações de metrô (Brigadeiro, Trianon-Masp, Consolação, Paulista e Clínicas),
para melhorar o fluxo das pessoas na região.
O 78º Distrito Policial da Paulista, que atende a região, contabilizou 292
assaltos e 20 carros furtados ou roubados,
em dezembro do ano passado.
Para Lourenço, a Paulista e o
Centro são dois dos mais importantes
pólos de negócios da cidade, têm características distintas e sofreram com o crescimento das novas centralidades a sudoeste.
No entanto, são imbatíveis no que toca a
macroacessibilidade (metrôs, corredores
de ônibus, grandes avenidas). “A Paulista tem vantagem pelo fato de haver po-
pulação residente consolidada e opções
de cultura e lazer, de forma que permite
um uso do espaço público e uma diversidade na oferta de comércio e serviços.
Abriga boas empresas e muitos bancos, o
que mantém a atratividade e o reconhecimento da avenida como um grande pólo
terciário”, destaca o arquiteto.
Alphaville
Alphaville é uma região que cresceu bastante nos últimos anos. Hoje são 39
edifícios corporativos em Alphaville, somando mais de 450 mil m², com valores de
locação que variam de R$ 45,00/m² a R$
90,00/m² por mês. A taxa de vacância é a
mais alta, 29%, e mesmo com esse elevado
índice, ainda estão sendo construídos mais
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Para o Coronel José Vicente Silva,
todo plano para novos empreendimentos
deve levar em conta a análise histórica dos
problemas na região, ou seja, condições de
criminalidade, além das habituais preocupações com trânsito, facilidade de acesso
aos usuários, serviços existentes, como
também análises de prospecção de tendências. “Para isso seria melhor contratar
consultorias que fizessem esse estudo para
qualificar melhor os projetos, com possibilidade de analisar cada rua, seu entorno
imediato e as condições da região em que
se situa e que podem afetar os moradores/
usuários, como acessos perigosos (proximidade de favelas, locais abandonados e
mal iluminados). Não bastam os dados estatísticos, cada local deve merecer análise
do contexto geográfico, da evolução passada e futura, das relações com a dinâmica
sócio-econômico do local”, finaliza o ex-Secretário Nacional de Segurança Pública.
De acordo com os dados levantados, a Faria Lima é a região mais segura,
apresentando os menores índices de assaltos e roubos. Além disso, é a região mais
cobiçada pelas empresas, com uma taxa de
vacância baixa e o maior valor de locação
por m² da cidade, e a tendência é que siga
assim pelos próximos anos.
Alphaville, Barra Funda e Chácara Santo Antônio são regiões bastante promissoras, pois apresentam soluções com
valores de locação mais acessíveis, principalmente para as empresas de serviços.
A região do Centro e da Paulista são as regiões com mais infraestrutura tanto de serviços como de transporte
público, porém a escassez de terrenos
impede a ampliação. Graças a isso, muitas incorporadoras estão investindo em
retrofits na Paulista, como acontece também na região central do Rio de Janeiro.
Já no Centro de São Paulo isso não tem
ocorrido devido a diversos fatores, entre eles o fato de que a maior parte dos
imóveis pertencem a muitos proprietários dificultando a tomada de decisão de
uma venda, por exemplo. Outro motivo
é que o sentimento de insegurança no
Centro ainda é elevado, com um perfil
de ocupação muito baixo para as grandes corporações. A Paulista, apesar de
ter excelente infraestrutura de serviços
e muitas opções de transporte público,
é a região que apresenta maior índice de
trânsito em São Paulo.
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de 165 mil m², demonstrando que a região
promete crescer ainda mais.
A região oferece cerca de 40
restaurantes, 16 agências bancárias e os
shoppings centers Tamboré, Iguatemi e
AlphaShopping para atender a demanda de
serviços nos arredores.
A cidade de Barueri, onde está localizada a região de Alphaville, tem uma
frota de 236 mil veículos diariamente. Dessa frota, 90 mil são veículos que entram de
outras cidades na região todos os dias, e 70
mil se concentram em Alphaville e Tamboré. Os horários de pico de trânsito na
região são, na parte da manhã, das 8:15 às
8:30h, e à tarde, das 18:45 às 19 horas.
De acordo com o Coronel Edson
Orrin, coordenador de trânsito de Barueri,
o horário de pico da tarde foi reduzido em
1:30h graças à restrição da circulação de
caminhões das 17 às 20 horas, em ambos
os sentidos das alamedas Mamoré, Purus,
Rio Negro e Araguaia e das avenidas Aruanã e Piracema, que passou a vigorar em
janeiro. “Com essa restrição, melhorou em
40% a fluidez do trânsito em Alphaville
e Tamboré. Em alguns pontos a melhora
foi até maior, como no trecho da Alameda
Araguaia, entre a Rio Negro e a Piracema,
que diminui pela metade o tempo de viagem. O trajeto que era percorrido em 14
minutos agora leva, em média, sete minutos”, acrescenta o coronel.
O 2º Distrito Policial de Barueri, que atende a região empresarial e
comercial de Alphaville, registrou 106
assaltos e 19 carros roubados ou furtados
em dezembro de 2011.
Lourenço destaca o fato de Alphaville estar localizada próximo ao Rodoanel, o que facilita bastante a conexão
rodoviária com outras regiões do interior
que formam a macrometrópole (Sorocaba,
Campinas e São José dos Campos). “O
crescimento industrial do interior pode re-
“A fluidez do trânsito
em Alphaville e Tamboré
melhorou em 40% com a
restrição da circulação
dos caminhões. Em alguns
trechos, o tempo de viagem
até diminuiu pela metade”.
Coronel Edson Orrin
forçar a vocação de Alphaville como um
pólo de serviços ligado à indústria (gestão
e suporte)”, acrescenta o arquiteto.