3. USOS E ATIVIDADES - TIPOLOGIA
Usos e Atividades - Tipologia
1. Usos e Ocupação do Solo
2. Categorias de Uso
3. Tratamento para as Industrias
4. Listagem de Usos não Residenciais
5. Centros Regionais
6. Listagem de Atividades Permitidas na ZCLz-I e ZCLz-II
1. Uso e Ocupação do Solo- Introdução
Macrozona de Proteção Ambiental
Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana
Zonas Especiais
A Disciplina do Uso e Ocupação do Solo detalhou as tipologias
de zonas do PDE conforme suas características básicas.
Tipologias de zonas: ZER, ZM, ZCP e ZCL.
Essas Categoria de Uso Residencial foram subdivididas em
tipos de zonas conforme o seu grau de adensamento e suas
características específicas.
Tipos de zonas:
ZER-1, ZER-2, ZM-1, ZM-3a, ZCPb e ZCLz-I.
1.1. Macrozona de Estruturação e Qualificação
Urbana
Na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana as
edificações, os usos e o desenvolvimento da atividade urbana
subordinam-se às exigências dos Elementos Estruturadores, às
características específicas das zonas de uso, à função e às
características físicas das vias e às disposições dos 31 PREs,
com as seguintes zonas de uso:
- ZER - Zona Exclusivamente Residencial
- ZPI - Zona Predominantemente Industrial
- ZM - Zona Mista
- ZCP - Zona Centralidade Polar
- ZCL - Zona Centralidade Linear
Zonas Exclusivamente Residenciais
- ZER - Zona Exclusivamente Residencial: porções do
território destinadas exclusivamente ao uso residencial,
classificadas como:
- ZER-1 - Zona Exclusivamente Residencial de
Densidade Demográfica Baixa;
- ZER-2 - Zona Exclusivamente Residencial de
Densidade Demográfica Média;
- ZER-3 - Zona Exclusivamente Residencial de
Densidade Demográfica Alta
Zona Predominantemente Industrial
- ZPI - Zona Predominantemente Industrial: porções do
território para implantação de usos diversificados onde a
preferência é dada aos usos industriais incômodos e
às atividades não residenciais incômodas.
Zona Mista
- ZM - Zona Mista: porções do território destinadas à
implantação de usos residenciais e não residenciais,
inclusive no mesmo lote ou edificação.
Critérios gerais de compatibilidade de incômodo e
qualidade ambiental, que têm como referência o uso
residencial, classificadas como:
- ZM-1 - Zona Mista de Densidades Demográfica e
Construtiva Baixas;
- ZM-2 - Zona Mista de Densidades Demográfica e
Construtiva Médias;
- ZM-3a - Zona Mista de Densidades Demográfica e
Construtiva Altas;
- ZM-3b - Zona Mista de Densidades Demográfica e
Construtiva Muito Altas.
Zonas de Centralidade Polar
- ZCP - Zona Centralidade Polar: porções do território
destinadas à localização de atividades típicas de
áreas centrais ou de subcentros regionais.
Caracterizadas pela coexistência entre os usos não
residenciais e a habitação, porém com predominância
de usos não residenciais, classificadas como:
- ZCPa - Zona Centralidade Polar;
- ZCPb - Zona Centralidade Polar.
Zonas de Centralidade Linear
- ZCL - Zona Centralidade Linear: lotes com frente para trechos
de vias, excluídas as ZER, destinados à localização de
atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros
regionais
Caracterizados pela coexistência entre os usos não residenciais e
a habitação, porém com predominância de usos não
residenciais, classificadas como:
- ZCLa - Zona Centralidade Linear: lotes com frente para
trechos de vias, em faixas de 40,0 m medidos a partir do
alinhamento da via;
- ZCLb - Zona Centralidade Linear: lotes com frente para
trechos de vias, em faixas de 50,0 m medidos a partir do
alinhamento da via.
- ZCLz - Zona Centralidade Linear Lindeira ou Interna a ZER:
lotes com frente para trechos de via, internos ou lindeiros
às zonas exclusivamente residenciais - ZER 1, 2 e 3,
em faixas de 40,0 m medidos a partir do alinhamento da via,
destinados à localização de algumas atividades não
residenciais não incômodas de baixa densidade:
- ZCLz-I - Zona Centralidade Linear I: trecho de via
destinado à localização das atividades de comércio e
serviços de baixa densidade;
- ZCLz-II - Zona Centralidade Linear II: trecho de via
destinado à localização das atividades de serviços de
baixa densidade.
Zona de Transição Linear
-ZTLz - Zona de Transição Linear da ZER: lotes nas faces
de quadra opostas às zonas exclusivamente residenciais
ZER-1, destinada a garantir a transição de uso e parâmetros
urbanísticos entre essas zonas e as demais no seu entorno,
classificadas como:
- ZTLz-l - Zona de Transição Linear I: possui as
mesmas características da ZER lindeira;
- ZTLz-ll - Zona de Transição Linear II: possui as
mesmas características da ZER lindeira, exceto o
gabarito de altura das edificações limitado a 15,0 m.
1.2. Macrozona de Proteção Ambiental
Na Macrozona de Proteção Ambiental o
desenvolvimento das atividades urbanas está
subordinado à necessidade de preservação,
conservação e recuperação do ambiente natural.
As áreas já urbanizadas, com edificações, usos e a
regularização de assentamentos inseridos nessa
Macrozona, estão subordinados à necessidade de
manter ou restaurar a qualidade do ambiente natural e
respeitar a fragilidade dos seus terrenos.
Zonas de uso na Macrozona de Proteção Ambiental:
- ZERp - Zona Exclusivamente Residencial de Proteção
Ambiental: porções do território destinadas exclusivamente ao
uso residencial, de densidade demográfica e construtiva baixas.
- ZMp - Zona Mista de Proteção Ambiental: porções do território
destinadas à implantação de usos urbanos, de baixa densidade
de construção.
- ZCPp - Zona Centralidade Polar de Proteção Ambiental:
porções do território destinadas à localização de atividades
típicas de centros regionais, caracterizada pela coexistência entre
os usos não residenciais e a habitação, porém com
predominância de usos não residenciais compatíveis e toleráveis.
- ZLT - Zona de Lazer e Turismo: porções do território destinadas
aos usos de lazer, turismo e atividades correlatas, vinculados à
preservação da natureza, densidade demográfica construtiva
baixa.
- ZCLp - Zona Centralidade Linear de Proteção Ambiental:
lotes com frente para trechos de via internos ou lindeiros à
Macrozona de Proteção Ambiental numa faixa de 40,0m
medidos a partir do alinhamento.
Destinados à localização de atividades típicas de centros
regionais, caracterizados pela coexistência entre os usos
não residenciais e a habitação, porém com predominância
de usos não residenciais compatíveis e toleráveis.
- ZPDS - Zona de Proteção e Desenvolvimento Sustentável:
porções do território destinadas à conservação da natureza e
à implantação de atividades econômicas compatíveis com a
proteção dos ecossistemas locais, de densidades
demográfica e construtiva baixas.
1.3. Zonas Especiais
As Zonas Especiais são porções do território com diferentes
características ou com destinação específica e normas próprias
de uso e ocupação do solo e edilícias, compreendendo:
- ZEP – Zona Especial de Preservação
- ZOE – Zona de Ocupação Especial
- ZEPAM – Zona Especial de Preservação Ambiental
ZEPAG – Zona Especial de Produção Agrícola e Extração Mineral
- ZEPEC – Zona Especial de Preservação Cultural
- ZEIS – Zona Especial de Interesse Social
Zonas Especiais
As Zonas Especiais de uso podem ocorrer tanto na Macrozona
de Proteção Ambiental quanto na Macrozona de Estruturação e
Qualificação Urbana:
- ZEP - Zona Especial de Preservação: porções do território
destinadas à reservas florestais, parques estaduais e
municipais, reservas biológicas.
Unidades de Conservação que objetivem a preservação da
natureza e atividades temporárias voltadas à pesquisa, ao
ecoturismo e à educação ambiental, de densidades demográfica
e construtiva baixas.
Exemplo: Parque Estadual da Cantareira, Parque do Estado,
Parque Estadual do Jaraguá, Horto Florestal.
- ZOE - Zona de Ocupação Especial: porções do território
destinadas a abrigar atividades com características únicas:
- Aeroporto de Congonhas;
- Campo de Marte;
- Campi da Universidade de São Paulo - USP;
- Parque Anhembi;
- Sambódromo;
- Autódromo de Interlagos;
- Hipódromo Paulistano;
- Parque da Juventude e Complexo do Carandiru;
- Usina de Piratininga;
- FEBEM na Vila Maria
- ZEPAM - Zona Especial de Preservação Ambiental
porções do território destinadas a proteger as ocorrências
ambientais isoladas, remanescentes de vegetação
significativa, paisagens naturais notáveis, áreas de
reflorestamento e áreas de alto risco.
- ZEPAG - Zona Especial de Produção Agrícola e de
Extração Mineral: porções do território municipal
consideradas área rural, onde há interesse público em manter
e promover atividades agrícolas e de extração mineral,
delimitadas no PDE, nos PREs ou em lei específica.
Ao cessar a atividade rural nas propriedades cadastradas
pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma
Agrária), a ZEPAG ficará sujeita à aplicação dos instrumentos
do Estatuto da Cidade e à incidência do IPTU.
Ao cessar a atividade extrativista mineral, a área deverá
ser recuperada, a partir das diretrizes e exigências do Plano
de Recuperação de Áreas Degradadas - PRAD.
Zona Especial de Preservação Cultural
ZEPEC - Zona Especial de Preservação Cultural: áreas
do território destinadas a preservação, recuperação e
manutenção do patrimônio histórico, artístico,
arqueológico, como sítios, edifícios ou conjuntos urbanos.
Enquadram-se como ZEPEC os imóveis ou áreas tombadas
ou preservados por órgão municipal, estadual e federal, os
imóveis enquadrados pela legislação anterior como Z8-200 e
os imóveis do Quadro 06 da Lei, por Subprefeitura.
Todos os imóveis indicados como ZEPEC nos PREs, ainda
não tombados ou preservados, após a análise do órgão
competente de preservação do patrimônio, poderão ser
enquadrados como ZEPEC na revisão do PDE ou por lei
específica.
As ZEPEC classificam-se em:
BIR - Bens Imóveis Representativos: imóveis ou
conjuntos de imóveis de caráter histórico de
excepcional valor artístico, cultural ou paisagístico, ou de
valor referencial para a comunidade.
AUE - Áreas de Urbanização Especial: conjuntos urbanos
com características homogêneas de traçado viário, vegetação
e índices urbanísticos, que constituem formas de
urbanização de determinada época, que devem ser
preservados por suas qualidades ambientais.
APP - Áreas de Proteção Paisagística: sítios e
logradouros com características ambientais, naturais ou
antrópicas, tais como: parques, jardins, praças,
monumentos, viadutos, pontes, passarelas e formações
naturais significativas.
Zona Especial de Interesse Social
ZEIS - Zona Especial de Interesse Social: porções do
território destinadas, prioritariamente, à recuperação
urbanística, à regularização fundiária, à produção
de Habitações de Interesse Social - HIS ou do
Mercado Popular – HMP.
Incluem a recuperação de imóveis degradados, a
provisão de equipamentos sociais e culturais,
espaços públicos, serviço e comércio de caráter local,
compreendendo:
ZEIS-1 - áreas ocupadas por população de baixa
renda, abrangendo favelas, loteamentos precários e
empreendimentos habitacionais de interesse social ou
do mercado popular.
ZEIS-2 - áreas com predominância de glebas ou
terrenos não edificados ou subutilizados, adequados
à urbanização para a promoção de Habitação de
Interesse Social - HIS ou do Mercado Popular - HMP.
ZEIS-3 - áreas com predominância de terrenos ou
edificações subutilizados situados em áreas dotadas
de infra-estrutura, serviços urbanos e oferta de
empregos, ou que estejam recebendo investimentos
desta natureza, para promover ou ampliar o uso por HIS
ou HMP, e melhorar as condições habitacionais da
população moradora.
ZEIS-4 - glebas ou terrenos não edificados e adequados à
urbanização, localizados em áreas de proteção de
mananciais ou de proteção ambiental, localizados na
Macroárea de Conservação e Recuperação, destinados a
projetos de Habitação de Interesse Social - HIS promovidos
pelo Poder Público, com controle ambiental:
• para o atendimento habitacional de famílias removidas
de áreas de risco e de preservação permanente,
• para o desadensamento de assentamentos
populares definidos como ZEIS 1, situados em sub-bacia
hidrográfica objeto de Lei de Proteção e Recuperação
dos Mananciais.
Imóveis inseridos nos perímetros das ZEIS
a) Imóveis sujeitos à destinação de área construída
computável para HIS e HMP, compreendendo:
- lotes e glebas não edificados;
- terrenos ocupados por favela;
- imóveis utilizados como cortiço;
- habitações coletivas precárias;
- conjuntos habitacionais irregulares ocupados por
moradores de baixa renda;
- edificações deterioradas;
- lotes e glebas com área superior a 250 m² nos quais o
coeficiente de aproveitamento não atingiu o mínimo definido para
a zona onde se situam (excetuados os terrenos utilizados por
postos de abastecimento e por equipamentos urbanos de infraestrutura que não exijam edificações);
- edificações em lotes ou glebas com área superior a
500m² e que tenham, no mínimo, 80% de sua área
construída desocupada há mais de cinco anos,
(excetuados os casos em que ações judiciais incidentes
sobre o imóvel impeçam a ocupação);
- parcelamentos do solo e loteamentos irregulares
ocupados por moradores de baixa renda.
b) Imóveis edificados anteriormente ao PDE, não sujeitos à
destinação de área construída computável para HIS e HMP.
ZEIS 1 e ZEIS 2
- na ZEIS 1, a destinação de no mínimo, 80% do total de
área construída computável para HIS e HMP sendo
50% para HIS e os demais 30% para HIS ou HMP;
- na ZEIS 2, a destinação de no mínimo, 80% do total de
área construída computável para HIS e HMP, sendo
40% para HIS e os demais 40% para HIS ou HMP;
- a demolição de edificação em lote com área superior
a 250m² submeterá o imóvel a estas exigências;
- as exigências poderão ser atendidas por lotes não
contíguos localizados na mesma ZEIS.
Exceção:
- os lotes regulares não edificados que já apresentavam na
data da aprovação do PDE área de até 250m², desde que não
sejam remembrados a ultrapassarem essa metragem;
- os terrenos públicos edificados ou não edificados
destinados à áreas verdes e equipamentos sociais;
- os terrenos particulares edificados ou não edificados,
destinados a equipamentos sociais;
- os terrenos com até 500m² destinados a templos religiosos;
Nos lotes localizados na Macroárea de Urbanização
Consolidada não será exigido o percentual mínimo de
área construída para HIS.
ZEIS 3
- destinação de no mínimo, 80% do total de área
construída computável para HIS e HMP, sendo 40%
para HIS e os demais 40% para HIS ou HMP;
- a demolição de edificação situada em lote com área
superior a 500m² submeterá o imóvel às exigências.
No caso de demolição de cortiço, as HIS produzidas deverão
ser destinadas prioritariamente aos moradores do local;
- as exigências poderão ser atendidas por lotes não
contíguos, localizados na mesma ZEIS.
Exceção:
- os lotes regulares não edificados que já apresentavam
área de até 500m² na data da aprovação do PDE, desde
que não sejam remembrados a ultrapassar essa metragem;
- os terrenos públicos edificados e não edificados
destinados à áreas verdes e equipamentos sociais;
- os terrenos particulares edificados ou não edificados,
destinados à áreas verdes e equipamentos sociais;
Nos lotes localizados na Macroárea de Urbanização
Consolidada não será exigido o percentual mínimo de
área construída para HIS.
ZEIS 4
- a destinação de no mínimo, 70% do total de área
construída computável para HIS;
- a demolição de edificação situada em lote com área
superior a 250m² submeterá o imóvel a estas exigências;
- as exigências poderão ser atendidas por lotes não
contíguos, desde que localizados na mesma ZEIS.
2. Categorias de Uso Permitidos e Listas de
Atividades
Com base na compatibilidade entre estabelecimentos e
moradias, o zoneamento definiu categorias de uso
residenciais e
não residenciais.
Listas de atividades de impacto semelhante servem de
referência para determinar se um tipo de empreendimento
pode ser instalado em um imóvel.
2.1. Categoria de Uso Residencial - R
A Categoria de Uso Residencial - R está classificada
segundo o número de unidades residenciais por lote e a
distinção entre edificações horizontais e verticais:
- R1: uma unidade habitacional por lote;
- R2h: conjunto de duas ou mais unidades habitacionais,
agrupadas horizontalmente e/ou superpostas, com
entradas independentes de frente para via oficial de
acesso ou em condomínio (casas geminadas, casas
superpostas e conjunto residencial vila);
- R2v: conjunto com mais de duas unidades habitacionais,
agrupadas verticalmente em edifícios de apartamentos ou
conjuntos residenciais verticais em condomínio.
Zonas onde são permitidas as subcategorias de uso residencial:
- R1 - ZER-1, ZER-2, ZER-3, ZERp, ZM-1, ZM-2, ZM-3a, ZM3b, ZMp, ZPI, ZEIS (l, 2, 3,4), ZCLz-I, ZCLz-II, ZCPa, ZCPb,
ZCPp, ZCLa, ZCLb, ZCLp, ZEPAM, ZEPAG, ZPDS, ZLT.
- R2h - ZER-2, ZER-3, ZM-1, ZM-2, ZM-3a, ZM-3b, ZMp,
ZPI, ZEIS (l, 2, 3,4), ZCLz-I, ZCLz-II, ZCPa, ZCPb, ZCPp,
ZCLa, ZCLb, ZCLp, ZPDS, ZLT.
- R2v - ZER-3, ZM-1, ZM-2, ZM-3a, ZM-3b, ZMp, ZEIS (l,
2, 3,4), ZCLz-I, ZCLz-II, ZCPa, ZCPb, ZCPp, ZCLa, ZCLb,
ZCLp.
- sítios e chácaras - ZEP, ZPDS, ZLT
- conjunto residencial vila - ZER-1, ZERp
Equivalência entre as subcategorias de uso da nova
legislação e da legislação anterior:
R2h - R2.01 (habitações agrupadas horizontalmente)
R2.03 (casas superpostas)
R3.03 (conjunto residencial vila)
R2v - R2.02 (habitações agrupadas verticalmente)
R3.01 (conjunto residencial)
R3.02 (conjunto residencial)
2.2. Categorias de Uso Não Residencial – nR
A Categoria de Uso Não Residencial - nR compreende atividades
de comércio e serviços, industriais e institucionais, tendo como
referência sua natureza e os parâmetros de incomodidade:
- nR1 - usos não residenciais compatíveis:
atividades compatíveis com a vizinhança residencial;
- nR2 - usos não residenciais toleráveis:
atividades que não causam impacto nocivo à vizinhança residencial;
- nR3 - usos não residenciais especiais ou incômodos:
atividades potencialmente geradoras de impacto urbanístico ou
ambiental;
- nR4- - usos não residenciais ambientalmente compatíveis
com o desenvolvimento sustentável:
atividades que podem ser implantadas em áreas de preservação,
conservação e recuperação ambiental.
Condições para Instalação de Usos e Atividades
O proprietário deve atestar o cumprimento das exigências de lei
para obter autorização para instalação e funcionamento de
um estabelecimento em determinado local: alvará de
aprovação, auto de conclusão e/ou licença de funcionamento.
As condições compreendem: a largura da via, a área
construída, o horário de funcionamento, o número de
funcionários, a lotação máxima do local, a previsão de vagas
para estacionamento, área de embarque e desembarque e
pátio de carga e descarga.
Um restaurante ou bar deve ter estrutura adequada para atender
seus clientes, sem prejudicar a vizinhança.
Uma loja não deve ocupar as calçadas com os carros dos clientes
e um fornecedor não deve entregar mercadorias a qualquer hora,
prejudicando moradores e a circulação de veículos pela via.
Uso Misto
A disciplina do uso misto, existente na maior parte das zonas
de uso, tem como base os grupos de atividades não
residenciais nR.
Foram estabelecidos parâmetros de incomodidade e
condições de instalação, aplicados no momento da
instalação e funcionamento desses usos.
Essa característica da legislação possibilita que o uso não
residencial seja implantado na maior parte da cidade, sem
prejudicar o uso residencial.
A Lei permite o uso misto no mesmo lote ou edificação,
desde que se trate de usos permitidos na zona.
Usos Não Residenciais – nR1 e nR2
Classificam-se como nR1 as atividades de pequeno
comércio varejista, de prestação de serviços, institucionais
e industriais.
Enquadrados nessa subcategoria de uso não residencial:
os sapateiros, as padarias, as mercearias,...
Classificam-se como nR2 as atividades de comércio
varejista ou atacadista, de prestação de serviços,
institucionais e industriais.
Enquadradas nessa subcategoria de uso não residencial:
as escolas, as academias com alto e constante número
de freqüentadores.
Usos Não Residencial – nR3
Classificam-se na subcategoria de uso nR3 os aterros
sanitários, centro de reintegração de menores, presídios,
base aérea, com tratamento especial e análise cuidadosa.
- atividades especiais por serem de interesse público e
essenciais ao funcionamento da cidade;
- atividades que pela suas características possam
provocar um dano significativo ou transformações
consideráveis na vizinhança ou na cidade.
Os nR3 não poderão ser instalados nas zonas de uso:
- ZEP, ZPDS, ZLT, ZEPAM, ZEPAG, ZEPEC, ZEIS-4, ZCLz-I,
ZCLz-II;
- ZER e ZERp, e nas faces de quadra a elas lindeiras;
- nas vias locais da ZM e ZMp;
- nas vias com largura inferior a 12 metros.
Usos Não Residenciais – nR3
Os nR3 só podem ser instalados em zonas que atendam ao
coeficiente de aproveitamento, às taxas de ocupação do solo, à
permeabilidade, aos parâmetros de incomodidade estabelecidos
para o local e às condições específicas de funcionamento
que possam absorver o incômodo criado.
Usos Não Residenciais – nR4
Atividades compatíveis com desenvolvimento sustentável
como áreas de proteção ambiental, de pesquisa e
educação ambiental, manejo florestal, ecoturismo, clubes,
pousadas, agroindústria, clínicas de recuperação,...
Os nR4 são permitidos nas zonas de uso
- ZERp, ZEPAM, ZPDS, ZLT;
- ZEPAG (pesquisa e educação ambiental, e manejo
sustentável)
O Condomínio Comercial e de Serviços é constituído por
duas ou mais atividades não residenciais, que ocupem o
mesmo lote, gleba ou edificação e disponham de espaços e
instalações de utilização comum, caracterizados como bens
de condomínio, privativos e exclusivos.
Os espaços de utilização comum são os destinados a
passagens e comunicações internas, áreas livres, serviços
de infra-estrutura e instalações para fins de controle
ambiental, não sendo possível a sua divisão, alienação
destacada ou utilização exclusiva de condômino.
As subcategorias de uso não residencial nR, subdivididas em
grupos de atividades (comércio de abastecimento de âmbito
local, comércio diversificado, serviços profissionais, serviços
de educação, serviços de saúde, etc.) estão no Quadro 05 da
Lei, ou serão listados por decreto.
3. Tratamento para as Indústrias
O zoneamento ao tratar do uso industrial Ind, reconhece as
alterações ocorridas nos processos industriais na cidade,
desde a última regulamentação.
O tamanho da edificação não é mais considerada na
classificação do uso.
A legislação preocupa-se mais com o processo produtivo
para classificar do ponto de vista ambiental se as atividades são
compatíveis, toleráveis ou incômodas em relação à
convivência com outros usos.
Quando da instalação de indústrias na Zona Mista ZM, o
número de funcionários e a área construída são considerados
em função da categoria da via de acesso ao imóvel.
Uso Industrial
O uso não residencial - industrial compreende atividades que
envolvam processos de transformação, de beneficiamento,
de montagem ou de acondicionamento na produção de bens
intermediários, de capital ou de consumo.
Na definição das subcategorias do uso industrial foram
considerados a natureza das atividades, os aspectos
ambientais decorrentes do processo produtivo utilizado e
sua relação com os demais usos, listados por decreto.
Uso Industrial
- Ind-1a - atividades industriais compatíveis, que podem se
adequar aos mesmos padrões do nR1.
Caracterizam-se por baixo potencial de poluição ambiental,
não gerar efluentes líquidos industriais, emissões
atmosféricas, emanações odoríferas e resíduos sólidos.
- Ind-1b - atividades industriais toleráveis, que podem se
adequar aos mesmos padrões do nR2.
Caracterizam-se pelo baixo potencial de poluição ambiental,
não gerar efluentes líquidos industriais, emissões atmosféricas
e resíduos sólidos.
A incomodidade está vinculada aos processos de operações
utilizados e à possível geração de ruídos e emanações
odoríferas passíveis de tratamento e medidas mitigadoras.
- Ind-2 - atividades industriais incômodas, que envolvam
processo produtivo que implica na fixação de padrões
específicos em termos de localização, grau de
incomodidade e de poluição ambiental.
Caracterizam-se pelo alto potencial poluidor do meio ambiente
pela emissão de ruídos, gases, vapores, material particulado,
odores, efluentes líquidos e resíduos sólidos.
Os incômodos possuem soluções tecnológicas economicamente
viáveis para seu tratamento e/ou implantação de medidas
mitigadoras.
- Ind-3 - atividades industriais especiais, cujo desenvolvimento
possa causar prejuízo à saúde, à segurança, ao bem-estar
público e à integridade da flora e fauna regionais.
Caracterizam-se pelo alto potencial poluidor das águas, da terra,
do ar ou pela alta periculosidade, riscos de incêndio e explosões.
Exigem soluções tecnológicas complexas e onerosas para
seu tratamento e/ou implantação de medidas mitigadoras.
Uso Industrial
As subcategorias Ind-1a e Ind-1b são as “indústrias limpas”, que
podem ser instaladas nas zonas mistas ZM e zonas centralidade
(exceto lindeiras ou internas às ZER ), desde que respeitados os
parâmetros de incomodidade e as condições de instalação
fixadas para o local.
Classificam-se como Ind-1a, oficina de costura ou fábrica de
produtos de papelão para escritório, compatíveis com imóveis
residenciais, admitidas até em vias locais.
Classifica-se como Ind-1b uma indústria de calçados de
pequeno porte, que causa apenas incômodo tolerável pelo uso
residencial.
As indústrias muito incômodas, como tecelagens e gráficas,
estão enquadradas no uso Ind-2 e são permitidas apenas na
Zona Predominantemente Industrial ZPI.
As “indústrias extrativistas" também são classificadas como Ind-2
e podem ser instaladas na ZEPAG.
As subcategorias Ind-1b e Ind-2 não podem ser instaladas no
mesmo lote ou edificação com os usos residenciais R.
A subcategoria Ind-3 refere-se às indústrias proibidas na
cidade como as usinas, de açúcar, fabricação de celulose, etc
listadas no Quadro 03 da Lei.
Nos imóveis contidos na Área de Proteção aos Mananciais
somente será permitida a instalação de indústrias classificadas
como Ind-1a.
O Condomínio Industrial é constituído por duas ou mais
indústrias autônomas que ocupam o mesmo lote, gleba ou
edificação, disponham de espaços e instalações de utilização
comum, caracterizados como bens de condomínio.
Constituem partes integrantes da indústria, quando
implantadas no mesmo lote, além do setor produtivo, as
partes que abrigam atividades complementares exclusivas,
necessárias ao funcionamento da atividade industrial.
Compreendem: escritório, atividades sócio-culturais e
esportivas para funcionários, depósito e estocagem de
matéria-prima e de produto fabricado, restaurante,
creche, "show-room", cooperativa de consumo, posto
bancário, ambulatório, espaço para comercialização de
produtos fabricados no próprio estabelecimento
industrial, capela e atividades similares.
4. Listagem de Usos não Residenciais
1. Usos não residenciais Compatíveis – nR1:
Comércio de Abastecimento de Âmbito Local
Adega;
Armazém, empório, mercearia;
Casa de carnes (açougue, avícola, peixaria);
Confeitaria, doceria, sorveteria, bomboniére e rotisseria;
Confecção de lanches e salgados (“feito em casa”);
Padaria, panificadora sem forno a lenha; Quitutes, doces e bombons;
Quitanda, frutaria.
Comércio Diversificado
Farmácia, drogaria, perfumaria e cosméticos;
Floricultura, plantas naturais e artificiais;
Jornais e revistas;Livraria, papelaria e material de informática;
Comércio de mercadorias em geral, sem predominância de produtos alimentícios, em
edificações com área construída máxima de 250 m²;
Comércio de máquinas e equipamentos, máxima área construída 250m²;
Show room.
Serviços Pessoais
Cabelereiros e tratamentos de beleza;
Lavanderias e tinturarias (não industriais) ;
Locação de vídeo, games, livros e discos;
Atividades de serviços pessoais diversos.
Serviços Profissionais
Escritórios e consultórios de Profissionais Liberais, técnicos ou universitários.
Manutenção predial (eletricista, encanador, pedreiro, chaveiro, vidraceiro);
Alfaiate, costureiro, bordadeira, camiseiro e similares;
Agências de prestação de serviços e negócios em geral.
Serviços Técnicos de Confecção ou Manutenção
Reparação e manutenção de máquinas e de aparelhos eletrodomésticos;
Reparação de objetos pessoais e domésticos; Reparação de calçados;
Confecção de carimbos, maquetes;
Laboratório de Prótese Dentária;
Lapidação;Oficinas de jóias, gravação, ouriversaria, relógios.
Serviços de Educação
Bibliotécas; Educação Pré-escolar
Serviços Sociais
Abrigo de medidas protetivas para crianças e adolescentes:
Albergue; Associações beneficientes; Creche;
Associações científicas, políticas, culturais, profissionais, locais com até 100 lugares;
Orfanato;
Parque Infantil.
Serviços de Hospedagem ou Moradia
Agências de correios e telégrafos;
Agências telefônicas;
Consulados e representações diplomáticas;
Delegacias de ensino;
Orgãos da Administação pública. Diréta ou indireta;
Posto policial;
Velórios e atividades funerárias e conexas.
2. Usos não residenciais Toleráveis – nR2:
Comércio de Alimentação ou Associado a Diversões
Casas de massas;
Confecção e comercialização de alimentos congelados;
Fornecimento de comida preparada;
“Delivery” (entrega de alimentação)
Padaria, panificadora com utilização de forno a lenha;
Cantinas (serviços de alimentação privativos);
Bar, Lanchonetes e similares;
Casas de música, boate;
Discoteca e Danceteria;
Estabelecimentos de serviços de alimentação (pastelaria, churrascaria, pizzaria);
Restaurantes;
Estabelecimentos de bebidas, serviço completo (café, chá, choperia, “drinks”;
Salão de festas, bailes; “Buffet”;
Outros serviços de alimentação.
Comércio Especializado
Comércio de veículos automotores e motocicletas;
Comércio de peças e acessórios para veículos automotores e motocicletas;
Comércio de produtos agro-pecuários;
Comércio de produtos minerais (borracha natural, chifres e ossos, couros crus, peles,
etc)
Comércio de produtos químicos, resinas e gomas;
Supermercados;
Sacolão;
Shopping Center;
Mercados de abastecimento;
Cooperativas de consumo.
Oficinas
Manutenção e reparação de veículos automotores;
Manutenção e reparação de motocicletas;
Manutenção e reparação de máquinas e equipamentos em geral;
Serralherias; Artefatos de metal – armeiros – ferreiros;
Carpintarias, marcenarias;Confecção de placas e cartazes
Copiadora, fotocópia, plastificação;
Embalagem, rotulagem e encaixotamento
Encadernação e restauração de livros;Entalhadores;
Estúdio de restauração de obras e objetos de arte;
Ferro velho, sucata, reciclagem de latas de alumínio;
Laboratório de controle tecnológico e análise química;
Lavanderia hospitalar;
Oficina de taxidermia;
Posto de abastecimento de veículos.
Serviços de Saúde
Ambulatórios;
Centro de Diagnósticos, laboratório de análises clínicas;
Consultórios, clínicas dentárias e médicas;
Consultórios, clínicas veterinárias e hospital veterinário;
Hospitais;
Posto de Saúde e vacinação;
Pronto-socorro.
Estabelecimentos de Ensino Seriado
Ensino fundamental;
Ensino médio de formação geral;
Ensino médio de formação técnica e profissional;
Faculdades, Universidades.
Estabelecimentos de Ensino Não Seriado
Ensino em auto-escolas e cursos de pilotagem;
Ensino supletivo;
Educação continuada ou permanente e aprendizagem profissional;
Ensino a distância;
Educação especial;
Ensino preparatório para escolas superiores;
Escolas de línguas, informática e similares.
Serviços de Lazer, Cultura e Esportes
Academias de ginástica;
Bilhares e Bingos;
Boliche;
Clubes associativos, recreativos, esportivos;
Quadras e salões de esporte para locação;
Pista de skate, “kart in door”, “paintball” ou “war game”;
Pesqueiros;
Parque de animais selvagens, ornamentais e de lazer.
Locais de Reunião ou Eventos
Auditório para convenções, congressos e conferências;
Cinema;
Teatro;
Espaços e edificações para exposições;
Igreja;
Templos;
Terreiros e demais locais de culto;
Pinacoteca, Galerias;
Museu;
Parque de exposições;
Parque ou Conjunto de exposições;
Circo;
Campo, parque e pista de esportes;
Autódromo;
Estádio;
Ginásio;
Hípica;
Hipódromo;
Velódromo;
Parque de diversões.
Serviços de Armazenamento e Guarde de Bens Móveis
Depósitos de mercadoria em geral;
Estacionamento de veículos;
Guarda de animais (sistema horizontal e vertical);
Guarda-móveis.
Madeireira;
Ranário;
Sistema de garagens subterrâneas.
3. Usos Especiais ou Incômodos - nR3:
Empreendimentos Geradores de Impacto Ambiental
Aproveitamento de produtos florestais não madeireiros;
Área para depósito ou de transbordo de resíduos sólidos;
Aterros;
Aterros de inertes;
Beneficiamento de madeira;
Depósitos ou postos de revenda de explosivos e inflamáveis;
Depósitos ou postos de revenda de gás;
Estação de controle e depósito de gás;
Estações de controle de depósito de petróleo;
Mineração;
Postos de abastecimento;
Reflorestamento;
Usina de gás;
Usina de incineração;
Usina de transbordo de inertes;
Usina de tratamento de resíduos;
Usinas de asfalto.
Usos Especiais
Base aérea militar;
Base de treinamento militar;
Campo ou pista para treinamento de combate contra incêndios;
Central de controle de zoonoses;
Central de correio,
Correio de centro regional;
Central de polícia;
Central telefônica;
Centro de reintegração social e unidade de internação de adolescentes (Febem);
Comando de batalhão de policiamento de trânsito;
Corpo de bombeiros;
Delegacia de polícia;
Ferrovias;
Fórum;
Institutos correcionais;
Juizado de menores;
Porto-seco;
Penitenciária;
Quartéis;
Tribunais.
Empreendimentos Geradores de Impacto de Vizinhança
Aeródromos (Aeroportos, Heliportos);
Cemitérios (inclusive verticais);
Cemitérios de animais domésticos;
Estação e/ou estúdio de difusão por Rádio e TV;
Garagens de ônibus;
Hangares;
Helipontos;
Terminal rodoviário interurbano;
Terminal de ônibus urbano
4. Usos Não Residenciais Compatíveis com o Desenvolvimento Sustentável –
nR4
Pesquisa e Educação Ambiental
Atividades de manejo agroflorestal sustentável, devidamente licenciadas pelos
órgãos competentes;
Educação Ambiental;
Manejo sustentável de espécies nativas;
Pesquisa científica sobre biodiversidade.
Manejo Sustentável
Agroindústria;
Aproveitamento de produtos florestais não madeireiros;
Agropecuária;
Atividades agroflorestais;
Beneficiamento de madeira de reflorestamento;
Piscicultura;
Silvicultura.
Ecoturismo
Clubes;
Ecoturismo;
Excursionismo, excetuado o associado a “camping”;
Lazer comtemplativo;
Pesca esportiva nos lagos, lagoas, represas e cursos d’água existentes.
Uso Institucional
Cooperativas de produtores;
Parques temáticos em análise caso a caso.
Serviços de Saúde
Clínicas de emagrecimento;
Clínicas de recuperação.
Comércio de Alimentação Associado a Diversões
Restaurantes.
Hospedagem e Moradia
Casas de repouso ou geriatria;
Conventos e mosteiros;
Hotéis;
Pousadas;
Flats.
5. Centros Regionais
Zonas de Centralidade Polar ZCP ou Centralidade Linear
ZCL para dinamizar e estruturar polos de desenvolvimento
urbano com o enquadramento de centros regionais e de bairros,
e dos corredores comerciais.
Nessas áreas procura-se estimular a implantação dos
usos não residenciais, de comércio e serviços, bem
como de indústrias leves e limpas.
A ZCP é definida como uma porção de território que possa
concentrar o comércio e os serviços de uma região, como
o Largo 13 de Maio, na Subprefeitura de Santo Amaro.
A ZCL caracteriza-se também pela predominância de usos
não residenciais, porém ao longo de vias, constituindo-se
em eixos de comércio e serviços, como as avenidas
Brigadeiro Faria Lima, Angélica e Brigadeiro Luís Antônio.
Na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, Zona
Centralidade Polar ou Linear temos: novas centralidades
(ZCPa e ZCLa) e centralidades já existentes (ZCPb e
ZCLb), diferindo entre si quanto aos coeficientes de
aproveitamento básico e máximo que podem ser utilizados.
Os PREs delimitaram as Zonas Centralidade em locais com
potencial para abrigar os tipos de uso citados, ou onde já
existiam concentrações de empreendimentos comerciais
como shopping ou supermercado, equipamentos públicos
de grande movimento como hospital, ou locais de encontro.
Comércio e Serviço Local - vizinhança de ZER
Nos trechos de vias que atravessem ou circundem as Zonas
Exclusivamente Residenciais ZER, a Zona Centralidade
Linear é classificada em: ZCLz-I e ZCLz-II, diferindo apenas
quanto às atividades permitidas nos lotes e imóveis com
frente para essas vias.
Nestas zonas os usos não-residenciais de incomodidade e
densidade baixas, são passíveis de conviver com uso de
forma especializada e seletiva.
Nesse caso, são permitidos alguns tipos de comércio,
serviços ou usos institucionais cuja listagem faz parte da lei.
Exemplos de centralidades: a Alameda Gabriel Monteiro
da Silva (Subprefeitura de Pinheiros) e a Avenida
Pacaembu (Subprefeituras da Sé e da Lapa).
Na Macrozona de Proteção Ambiental as áreas já
ocupadas pelas atividades de comércio, serviços e
institucionais foram definidas também como Zonas
Centralidade Polar e Linear de Proteção Ambiental –
ZCPp e ZCLp respectivamente, com o limite de 15 m de
altura para as edificações.
Esse foi o instrumento adotado para preservar e proteger
a qualidade de vida e o meio ambiente natural nessas
áreas, reconhecendo os centros de bairro existentes.
Na Subprefeitura de Campo Limpo os considerados
corredores de penetração, foram enquadradas como ZCLp.
6. Listagem de Atividades Permitidas na ZCLz-I e ZCLz-II
1. Atividades Permitidas na Zona Centralidade Linear ZCLz-I:
Comércio de Alimentação sem Consumo no Local
Adega;
Padaria, panificadora sem utilização de forno a lenha;
Quitanda, frutaria;
Quitutes, doces e bombons.
Comércio Diversificado
Antiquários;
Farmácia, drogaria, perfumaria e cosméticos;
Jornais e revistas;
Móveis, tecidos e objetos de decoração e presentes;
Show room, exceto show room de motocicletas.
Serviços Pessoais
Cabeleireiros e outros tratamentos de beleza (inclusive para animais domésticos).
Serviços de Educação
Bibliotecas;
Educação pré-escolar;
Escola de línguas e informática.
Serviços Sociais
Creche, Orfanato,
Parque Infantil
Serviços Profissionais
Agências Bancárias, de câmbio e de turismo;
Escritórios administrativos, sem operação de venda de mercadorias de: firmas, empresas,
representação, publicidade e propaganda;
Escritórios de Profissionais Liberais, técnicos ou universitários;
Escritórios de: financeiras, imobiliárias e departamentos imobiliários de empresas
construtoras, corretoras de imóveis, corretora de seguros, administradoras de bens e
incorporadoras;
Escritórios de: projetos, auditoria, consultoria e assessoria, consulados e representações
diplomáticas;
Estacionamento de veículos;
Estúdios fotográficos.
Serviços de Saúde
Centro de Diagnósticos, laboratório de análises clínicas;
Consultórios, clínicas dentárias e médicas sem internação;
Consultórios, clínicas veterinárias sem internação.
Serviços de Hospedagem ou Moradia
Asilo;
Casas de repouso ou geriatria;
Conventos / Mosteiros / Seminários com locais de reunião até 100 lugares;
Pensionatos;
Pensões.
Serviços da Administração e Serviço Público
Agência de correios e telégrafos;
Agência telefônica;
Delegacia de polícia.
Locais para Exposições
Espaços e edificações para exposições;
Museus, Pinacotecas, Galerias de artes plásticas.
2. Atividades Permitidas na Zona Centralidade ZCLz-2:
Serviços Profissionais
Agências bancárias, de câmbio e de turismo;
Escritórios administrativos, sem operação de venda de mercadorias de: firmas, empresas,
representação, publicidade e propaganda.
Escritórios de: financeiras, imobiliárias e departamentos imobiliários de empresas
construtoras, corretoras de imóveis, corretora de seguros, administradora de bens e
incorporadoras;
Escritórios de: projetos, auditoria, consultoria e assessoria, consulados e representações
diplomáticas;
Estacionamento de veículos;
Estúdios fotográficos.
Serviços de Hospedagem ou Moradia
Asilo, Casas de repouso ou geriatria;
Conventos / Mosteiros / Seminários com locais de reunião até 100 lugares;
Pensionatos / Pensões.
Serviços de Saúde
Centro de Diagnósticos, laboratório de análises clínicas;
Consultórios, clínicas dentária e médicas sem internação.
Locais para Exposições
Espaços e edificações para exposições;
Museu, Pinacoteca, Galerias.