UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI
CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS
CURSO DE DIREITO
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
RICARDO ANTÔNIO PEREIRA
Itajaí (SC), outubro de 2009
2
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI
CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS
CURSO DE DIREITO
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
RICARDO ANTÔNIO PEREIRA
Monografia submetida à
Universidade do Vale do Itajaí –
UNIVALI, como requisito parcial à
obtenção do grau de Bacharel em
Direito.
Orientador: Professor MSc. Jefferson Custódio Próspero
Itajaí (SC), outubro de 2009
3
AGRADECIMENTO
Agradeço a Deus, por estar sempre comigo,
principalmente nas horas mais difíceis; Aos
meus pais, Júlio e Zilma, pelo incentivo nesta
trajetória
amizade,
de
minha
vida,
compreensão
e
pela
educação,
exemplos
de
perseverança e honestidade. Aos meus irmãos
Carolina e Vinícius pela confiança, carinho e
colaboração nos momentos necessários; A meu
grande amigo Carlos Vinicius que sempre me
deu força para a realização deste trabalho, de
certa forma foi meu segundo orientador, Aos
amigos que conquistei nesses cinco anos de
academia. Ao meu orientador, Prof. Jefferson
Custódio Próspero, pela orientação precisa e por
dividir seu conhecimento.
4
DEDICATÓRIA
A duas pessoas, lutadoras, guerreiras e determinadas!
Pessoas estas que acordam todos os dias com a vontade
e responsabilidade de cuidar de sua família!
Pessoas estas que procuro me espelhar, pois sua força,
sua dedicação e sua bênção me motivam!
Deram-me a vida com sua excelência e amor, carinho e
dedicação;
Pessoas estas que esbanjam esforço e compreensão!
Pessoas por quem serei eternamente grato, e que ainda
que eu nasça muitas outras vezes, e me dedique exclusivamente à elas, jamais
conseguiria retribuir todo esse amor, carinho e dedicação!
Por quem peço a DEUS que, por naturalidade, aqueçalhes os corações, fortaleça-lhes o corpo e lhes agracie com eterna saúde;
Dedico este trabalho, reflexo de muito esforço, à Meus
Pais.
AMO VOCÊS!
5
TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo
aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do
Vale do Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o
Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.
Itajaí (SC), outubro de 2009.
Ricardo Antônio Pereira
Graduando
6
PÁGINA DE APROVAÇÃO
A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade do
Vale do Itajaí – UNIVALI, elaborada pelo graduando Ricardo Antônio Pereira,
sob o título RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS, foi
submetida em ___ de outubro de 2009 à banca examinadora composta pelos
seguintes professores: MSc. Jefferson Custódio Próspero (Orientador e
Presidente da Banca) e Eduardo Campos (examinador) aprovada com a nota
[_____] (______________________).
Itajaí (SC), __ de outubro de 2009
Prof. MSc Jefferson Custódio Próspero
Orientador e Presidente da Banca
Prof. MSc Antônio Augusto Lapa
Coordenação da Monografia
7
ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS
CC/1916
Código Civil Brasileiro de 1916
CC/2002
Código Civil Brasileiro de 2002
CDC
Código de Defesa do Consumidor
CND
Certidão Negativa de Débitos
COFECI
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
CRECI
Conselho Regional de Corretores de Imóveis
CRFB/88
Constituição da República Federativa do Brasil de 1988
INCRA
Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
IPTU
Imposto Predial Territorial Urbano
ITU
Imposto Territorial Urbano
TTI
Técnico em Transações Imobiliárias
UNIVALI
Universidade do Vale do Itajaí
CEJURPS
Centro de Ciências Jurídicas, Políticas e Sociais
8
SUMARIO
SUMARIO .............................................................................................. 8
RESUMO ............................................................................................. 10
CAPÍTULO 1 ........................................................................................ 13
RESPONSABILIDADE CIVIL ............................................................. 13
1.1 HISTÓRICO ................................................................................................... 13
1.2 CONCEITO .................................................................................................... 17
1.2.1 PRESSUPOSTOS............................................................................................. 19
1.2.2 CONDUTA DO AGENTE .................................................................................... 19
1.2.3 AÇÃO OU OMISSÃO DO AGENTE ...................................................................... 19
1.2.4 DANO CAUSADO ............................................................................................ 21
1.2.5 NEXO DE CAUSALIDADE .................................................................................. 24
1.3 TEORIA DA RESPONSABILIDADE .............................................................. 25
1.3.1 RESPONSABILIDADE SUBJETIVA...................................................................... 25
1.3.2 RESPONSABILIDADE OBJETIVA ....................................................................... 27
1.3.3 RESPONSABILIDADE CONTRATUAL .................................................................. 29
1.3.4 RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL ........................................................ 31
CAPÍTULO 2 ........................................................................................ 33
DO CORRETOR DE IMÓVEIS ............................................................ 33
2.1 CONCEITO .................................................................................................... 33
2.2 EVOLUÇÃO DA CORRETAGEM NO BRASIL ............................................. 34
2.3 A REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO NO BRASIL ............................... 36
2.4 O CORRETOR DE ÍMOVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL ........................... 44
2.4.1 O CÓDIGO DE ÉTICA ....................................................................................... 45
2.4.2 OS REGULAMENTOS ....................................................................................... 55
2.5 EXIGÊNCIAS DA PROFISSÃO ..................................................................... 58
CAPÍTULO 3 ........................................................................................ 60
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS ........... 60
3.1 CONCEITO DE RESPONSABILIDADE ......................................................... 60
3.2 CARACTERIZAÇÃO DA RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE
IMÓVEIS .............................................................................................................. 61
3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO
CIVIL .................................................................................................................... 66
3.4 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR......................................................................... 67
9
3.5 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À INFORMAÇÃO, A
DOCUMENTAÇÃO E A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA ........................................ 70
3.6 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À PROPAGANDA DO IMÓVEL ... 77
CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................ 82
REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS ............................................ 85
10
RESUMO
A presente monografia tem como objetivo analisar a responsabilidade do
Corretor de Imóveis nos aspectos doutrinários e legais. Para tanto inicia-se
com um breve estudo sobre o instituto da responsabilidade civil, através de
suas origens históricas, conceitos, modos de classificação e seus
pressupostos, logo após analisa-se o profissional corretor de imóveis, como
seu conceito, suas atribuições, seus regulamentos. Por conseguinte, será
explanado sobre o conceito e surgimento da profissão de Corretor de Imóveis
no Brasil, abordado o nascimento da mesma desde o tempo do Brasil colonial e
a formação de suas cidades e a regulamentação profissional. Em seqüência,
analisa-se a ética, o profissional, os regulamentos e as exigências
profissionais. Por fim, enfatizar-se-á a responsabilidade do Corretor de Imóveis
frente ao Código Civil e o Código Consumerista, bem como a responsabilidade
deste profissional com relação à informação, a documentação, a transação
imobiliária e a propaganda do imóvel.
11
INTRODUÇÃO
A presente Monografia tem como objeto de estudo, demonstrar “a
responsabilidade civil do Corretor de Imóveis” e, como objetivo: institucional,
produzir uma monografia para obtenção do grau de bacharel em Direito, pela
Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI; geral, pesquisar, juridicamente e
reiterado o entendimento doutrinário em face da Responsabilidade Civil do
Corretor de Imóveis; especifico, analisar as teorias da responsabilidade civil
bem como caracterizar o Corretor de Imóveis, suas atribuições e obrigações,
por fim a responsabilidade civil do Corretor de Imóveis perante o novo Código
Civil brasileiro,
Com relação a problematização da pesquisa, são elas: 1) A profissão
do corretor de imóveis necessita de autorização do respectivo órgão de classe
para o seu efetivo exercício. 2) A teoria adotada da responsabilidade civil do
corretor de imóveis frente à informação, a documentação e a transação
imobiliária é subjetiva. 3) A teoria adotada da responsabilidade civil do corretor
de imóveis, frente à propaganda do imóvel é objetiva.
Atendendo essas hipóteses, a pesquisa foi dividida em 3 capítulos:
Primeiro
Capítulo
-
Responsabilidade
Civil:
Trata
sobre
a
Responsabilidade Civil geral, onde é apresentada sua evolução histórica,
conceitos,
teoria
objetiva
e
subjetiva,
responsabilidade
contratual
e
extracontratual.
Segundo Capítulo – Neste capítulo falá-se-á especificamente sobre o
Corretor de Imóveis, seu histórico, suas atribuições, ética profissional, seus
regulamentos regidos pelo código.
Terceiro Capítulo – Aqui se aborda a Responsabilidade Civil do
Corretor de Imóveis perante o Código Civil Brasileiro, além das informações
que devem ser prestadas pelo profissional na transação imobiliária.
12
O presente Relatório de Pesquisa encerra-se com as Considerações
Finais, onde serão apresentados os pontos conclusivos destacados em uma
breve análise.
Quanto à Metodologia empregada, registra-se que, na Fase de
Investigação foi utilizado o Método Indutivo, na Fase de Tratamento de Dados
o Método Cartesiano, e, o Relatório dos Resultados expresso na presente
Monografia é composto na base lógica Indutiva.
Nas diversas fases da Pesquisa, acionar-se-a as Técnicas, do
Referente, da Categoria, do Conceito Operacional e da Pesquisa Bibliográfica.
Por fim com relação às categorias básicas e seus conceitos
operacionais, optou-se por incluí-las no desenvolvimento desta pesquisa para e
melhor compreensão.
13
CAPÍTULO 1
RESPONSABILIDADE CIVIL
1.1 HISTÓRICO
Nem sempre os meios de solucionar conflitos passavam
pela jurisdição, como ocorre nos dias atuais. O desforço imediato baseado na
autotutela imperava não se discutia a responsabilidade e nem tampouco se era
caso de culpa ou dolo (responsabilidade objetiva), o que importava era
satisfazer suas necessidades de vingança.
Carlos Roberto Gonçalves1 nos ensina que: “(...) nos
primórdios da humanidade, entretanto, não se cogitava do fator culpa”. O dano
provocava a reação imediata, instintiva e brutal do ofendido. Não havia regras,
nem limitações. Não imperava ainda o direito da autotutela.
Nessa época a responsabilidade era somente objetiva
devido à solidariedade do grupo, fundada na concepção de vingança privada, o
homem somente contava com sua força física como instrumento de defesa,
onde sendo coletiva a vingança do grupo por ofensa a qualquer um de seus
participantes contra o agressor habitual”.
Gagliano2 explica que:
Para a nossa cultura ocidental, toda reflexão, por mais breve
que seja, sobre raízes históricas de um instituto, acaba
encontrando seu ponto de partida no Direito Romano, não
sendo diferente com a responsabilidade Civil. De fato, nas
primeiras formas organizadas de sociedade, bem como nas
civilizações pré-romanas, a origem do instituto está calçada na
1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p.
04.
2 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. São
Paulo: Saraiva, 2006. V.3. p. 10.
14
concepção de vingança privada, forma por certo rudimentar,
mas compreensível do ponto de vista humano como lídima
reação pessoal contra o mal sofrido. É dessa visão do delito
que parte o próprio Direito Romano, que toma tal manifestação
natural e espontânea como premissa para, regulando-a, intervir
na sociedade para permiti-la ou excluí-la quando sem
justificativa.
Portanto a Responsabilidade Civil tem seu ponto de
origem no Direito Romano, eis que o povo romano tinha a concepção da
vingança privada, ou seja, uma reação pessoal contra o mal sofrido.
Gagliano3 define que:
Trata-se da Pena de Talião, da qual se encontram traços na Lei
das XII Tábuas. Ressalta-se, contudo, como se sabe, que o
Direito Romano não manifestava uma preocupação teórica de
sistematização de institutos, pois sua elaboração se deu muito
mais pelo louvável trabalho dos romanistas, numa construção
dogmática baseada no desenvolvimento das decisões dos
juízes e dos pretores, pronunciamentos dos jurisconsultos e
constituições imperiais. Há porem, ainda na própria lei
mencionada, perspectivas da evolução do instituto, ao
conceber a possibilidade de composição entre a vítima e o
ofensor, evitando-se a aplicação da pena de Talião. Assim, em
vez de impor que o autor de um dano a um membro do corpo
sofra a mesma quebra, por força de uma solução transacional,
a vítima receberia, a seu critério e a título de poema, uma
importância em dinheiro ou outros bens.
Conforme se verifica a mitigação da autotutela, verificada
na própria lei, estabeleceu um abrandamento na resposta do ofendido, a fim de
evitar que a possibilidade de vingança levasse a morte do ofensor ou alguém
de sua família como forma de satisfazer o ofendido em seu direito. Seguindo o
mesmo contexto Gagliano4 afirma que:
3 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg. 10.
4 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg. 10.
15
Um marco na evolução histórica da responsabilidade civil se
dá, porém, com a edição de Lex Aquilia, cuja importância foi
tão grande que deu nome à nova designação da
responsabilidade civil delitual ou extracontratual. Constituída de
três partes, sem haver revogado totalmente a legislação
anterior, sua grande virtude era propugnar pela substituição
das multas fixas por uma pena proporcional ao dano causado.
Se seu primeiro capítulo regulava o caso da morte dos
escravos ou dos quadrúpedes que pastam em rebanhos; e o
segundo o dano causado por um credor acessório ao principal,
que abate a dívida com prejuízo do primeiro; sua terceira parte
se tornou a mais importante para a compreensão da evolução
da responsabilidade civil. Com efeito, regulava ela o damnum
injuria datum, consiste na destruição ou deterioração da coisa
alheia por fato ativo que tivesse atingido coisa corpórea ou
incorpórea, sem justificativa legal. Embora sua finalidade
original fosse limitada ao proprietário de coisa lesada, a
influencia da jurisprudência e as extensões concedidas pelo
pretor fizeram com que se construísse uma efetiva doutrina
romana da responsabilidade extracontratual.
Após esse período, houve a possibilidade de composição
entre a vítima e o ofensor, evitando a aplicação da pena de Talião.
A base foi à observância de que seria mais fácil entrar em
acordo com o autor da ofensa, para que ele reparasse o dano, mediante o
pagamento de certa quantia em dinheiro, onde era adequado conforme o delito
praticado, se fosse público à critério da autoridade pública, e do lesado se
tratasse de delito privado.
Alvino Lima citado por Gagliano5 sintetiza essa visão da
Responsabilidade Civil no Direito da Antiguidade ao afirmar que:
Partimos, como diz Ilhering, do período em que o sentimento
de paixão predomina no direito; a reação violenta perde de
vista a culpabilidade, para alcançar tão somente a satisfação
do dano e infligir um castigo ao autor do ato lesivo. Pena e
reparação se confundem; responsabilidade penal e civil não se
5 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. citando
Alvino Lima pg. 11-12.
16
distinguem. A evolução operou-se, consequentemente, no
sentido de se introduzir o elemento subjetivo da culpa e
diferenciar a responsabilidade civil da penal. E muito embora
não tivesse conseguido o direito romano libertar-se
inteiramente da idéia da pena, no fixar a responsabilidade
aquiliana, a verdade é que a idéia de direito privado,
engendrando uma ação penal, viu o domínio da sua apreciação
diminuir, à vista da admissão, cada vez mais crescente, de
obrigações delituais, criando uma ação mista ou simplesmente
reipersecutória. A função da pena transformou-se, tendo por
fim indenizar, como nas ações reipersecutórias, embora o
modo de calcular a pena ainda fosse inspirado na função
primitiva da vingança; o caráter penal da ação da Lei Aquília,
no direito clássico, não passa de uma sobrevivência.
“Observa-se que a inserção da culpa como elemento básico da
responsabilidade civil aquiliana – contra o objetivismo
excessivo do direito primitivo, abstraindo a concepção de pena
para substituí-la, paulatinamente, pela idéia de reparação do
dano sofrido – foi incorporado no grande monumento legislativo
da idade moderna, a saber, o Código Civil de Napoleão, que
influenciou diversas legislações do mundo, inclusive o Código
Civil brasileiro de 1916”6.
Por sua vez leciona MARIA HELENA DINIZ 7:
Sob a égide da Lei do Talião, ou seja, da reparação do mal
pelo mal, sintetizada nas fórmulas “olho por olho, dente por
dente”, “quem com ferro fere, com fero será ferido”. Para coibir
abusos, o poder público intervinha apenas para declarar
quando e como a vítima poderia ter o direito de retaliação,
produzindo na pessoa do lesante dano idêntico ao que se
experimentou. Na lei das XII Tábuas, aparece significativa
expressão desse critério na tábua VII, lei 11ª: “si membrum
rupsit, nicum eo pacit, talio esto” (se alguém fere a outrem, que
sofra a pena de Talião, salvo se existiu acordo). A
responsabilidade era objetiva, não dependia da Culpa,
6 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg. 12.
7 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: responsabilidade civil. 17 ed. São
Paulo: Saraiva, 2004. v. 7. p.10/11.
17
apresentando-se apenas como uma reação do lesado contra a
causa aparente do dano.
A responsabilidade civil divide-se em duas teorias,
segundo alguns autores, ou seja, responsabilidade objetiva e responsabilidade
subjetiva. Para melhor entendimento analisaremos independentemente cada
teoria. Trataremos abaixo sobre seu conceito de Responsabilidade Civil.
1.2 CONCEITO
Por ser uma matéria de ampla extensão e inúmeras
opiniões, faz-se uma difícil tarefa conceituar a responsabilidade civil,
entendendo-se em resumo que a responsabilidade civil é o instituto que
constitui regras que regulam a obrigação de reparar o prejuízo causado a
outrem, assumindo para si as conseqüências jurídicas de uma ação ou
omissão.
“O termo Responsabilidade, pode ser utilizado para definir
varias situações no campo jurídico. A responsabilidade, em
sentido amplo, encerra a noção em virtude da qual se atribui a
um sujeito o dever de assumir as conseqüências de um evento
ou de uma ação”. 8
“O que se avalia na realidade em matéria de responsabilidade
segundo Sílvio de Salvo Venosa “(...) é uma conduta do
agente, qual seja, um encadeamento ou série de atos ou fatos,
o que não impede que um único ato gere por si o dever de
indenizar”. 9
Analisando este entendimento pode-se dizer que o termo
“Responsabilidade”, tem um amplo sentido na qual atribui obrigações e
conseqüências às ações de determinada pessoa, podendo esta ser
responsabilizada a indenizar.
8 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003. p.12
9 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003. p.12
18
Maria Helena Diniz10, explica que responsabilidade civil:
(...) é a aplicação de medidas que obriguem uma pessoa a
reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros, em
razão de ato por ela mesma praticado, por pessoa por quem
ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de
simples imposição legal.
Sobre a mesma matéria entende Gagliano:
(...)11 a noção jurídica de responsabilidade civil pressupõe a
atividade danosa de alguém que, atuando a priori ilicitamente,
viola uma norma jurídica preexistente (legal ou contratual),
subordinando-se, dessa forma, às conseqüências do seu ato
(obrigação de reparar).
Poder-se-á dizer então que a responsabilidade civil é a
aplicação de meios para coagir uma pessoa a reparar o dano moral ou
patrimonial causado a terceiros, em razão da prática do ato ter partido dela
mesma, ou de outra pessoa a quem ela responda por algo que à pertence ou,
ainda, a partir de simples imposição legal.
A teoria da responsabilidade civil esta prevista no art. 186
12
do Código Civi . Ai se diz:
Art. 186 - aquele que, por ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. (...)
No sub-capitulo seguinte serão apontados os objetos da
regra do artigo referido acima
10 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. 20. ed. v 7.
São Paulo: Saraiva, 2006 p.40
11 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg. 9.
12 Lei N 10.406, de 10 de janeiro de 2002 Brasil, Código Civil; Comercial; Processo Civil;
Constituição Federal./ obra coletiva da autoria da Editora Saraiva com a colaboração de
Antonio Luiz de Toledo Pinto, Márcia Cristina Vaz dos Santos Windt e Lívia Céspedes. 3 ed.
São Paulo: Saraiva. 2007. p.278
19
1.2.1 Pressupostos
Para que seja aplicada a teoria da responsabilidade civil,
faz-se necessário a existência de pressupostos de validade, quais seja a
conduta do agente, a imputabilidade, o dano causado e o nexo de causalidade.
1.2.2 Conduta do Agente
Conduta do Agente nada mais é que um ato humano, seja
cometido por ação ou omissão, lícito ou ilícito.
Maria Helena Diniz13 explica que:
Para que haja dever de ressarcir prejuízo, será preciso que o
fato gerador possa ser imputável ao seu autor, isto é, que seja
oriundo de sua atividade consciente. Desta forma entende-se
que para que se caracterize a conduta deve haver a vontade
do homem.
Sendo assim, para que se caracterize a conduta do
agente deve existir a vontade do mesmo, diante disto, trataremos acerca da
ação ou omissão do agente.
1.2.3 Ação ou Omissão do Agente
A ação ou omissão do agente se dá por si só, ou por
pessoas jurídicas de forma que poderão ser responsabilizadas; logo a ação ou
omissão humana voluntária são pressupostos necessários para configurar a
responsabilidade civil.
Ensina Silvio Rodrigues14 que:
A responsabilidade do agente pode defluir de ato próprio (fato
próprio) como a calúnia e a injúria; de ato de terceiro que esteja
sob a responsabilidade do agente (fato de terceiro), e ainda de
danos causados por coisas que estejam sob a guarde deste
13 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro.p.41.
14 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.15
20
(fato de coisa), como animais ou simples imposição legal
(Responsabilidade Objetiva).
No entendimento de Silvio Rodrigues15: “O ato do agente
causador do dano impõe-lhe o dever de reparar o dano não só quando há de
sua parte, infringência a um dever legal, portanto ato praticado contra lei como
também quando seu ato, embora sem infringir a lei, foge da finalidade social a
que ela se destina”.
Existem atos que não colidem diretamente com a norma
jurídica, mas sim, com o fim social por ela almejado. São atos praticados com
abuso de direto, e, se o comportamento abusivo do agente causa dano a
outrem, a obrigação de reparar, imposta àquele, apresenta-se inescusável.
Em relação ao fato de terceiro exemplifica Silvio
Rodrigues:
16
”(...) o pai responde pelos atos dos filhos menores que estiverem
em seu poder ou em sua companhia, bem como, o patrão responde pelos atos
de seus empregados”.
Assim pode-se observar que a responsabilidade do
agente, pode dar-se por ato próprio ou de terceiro. Podendo, todavia,
igualmente, ser ele obrigado a reparar o dano causado por coisa ou animal que
estava sob sua guarda, ou por dano de coisas que caia de sua moradia.
Maria Helena Diniz entende pela forma positiva que17:
A ação, elemento constitutivo da responsabilidade vem a ser o
ato humano, comissivo ou omissivo, ilícito ou licito voluntário e
objetivamente imputável, do próprio agente ou de terceiro, ou o
fato de animal ou coisa inanimada, que cause dano a outrem,
gerando o dever de satisfazer os direitos do lesado.
Gagliano18 explica a respeito da forma negativa (omissiva)
que:
15 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.15.
16 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.15.
17 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil, p.43.
21
Trata-se de atuação omissiva ou negativa, geradora de dano.
Se, no plano físico, a omissão pode ser interpretada como um
“nada”, um “não fazer”, uma “simples abstenção”, no plano
jurídico, este tipo de comportamento pode gerar dano atribuível
ao omitente, que será responsabilizado pelo mesmo.
Em análise ao artigo 186 do Código Civil19 veremos que
impõe a obrigação de indenizar aquele que (...) “por ação ou omissão
voluntária causar prejuízo a outrem”.
Entretanto, podemos destacar também que na ação
omissiva a voluntariedade da conduta se faz presente. Isso porque, se faltar
este requisito, haverá ausência de conduta na omissão, inviabilizando, por
conseguinte, o reconhecimento da responsabilidade civil.
1.2.4 Dano Causado
Dano é a violação a um dever jurídico, seja ele cometido
por ato voluntário culposo ou doloso do agente que seja passível de
ressarcimento quando causa prejuízo a outrem. Assim configurando um outro
pressuposto necessário para configurar a responsabilidade civil.
Fortalecendo esta afirmação, ensina MARIA HELENA
DINIZ20:
O dano é um dos pressupostos da responsabilidade civil,
contratual ou extracontratual, visto que não poderá haver ação de indenização
sem a existência de prejuízo.
Ainda Maria Helena Diz21;
(...) Não pode haver responsabilidade civil sem a existência de
um dano a um bem jurídico, sendo imprescindível à prova real
18 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume III: Responsabilidade civil,
P.9
19 LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 BRASIL, Código Civil
20 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 58.
21 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil, p.66.
22
e concreta dessa lesão. Deveras, para que haja pagamento da
indenização pleiteada é necessário comprovar a ocorrência de
um dano patrimonial ou moral, fundados não na índole dos
direitos subjetivos afetado, mas nos efeitos da lesão jurídica.
Sendo o dano um pressuposto da responsabilidade civil,
não pode se falar em obrigação de indenizar sem que haja comprovação de
que o ato do agente causou dano á vítima, sendo que, só haverá
responsabilidade civil se houver um dano.
Caio Mário da Silva Pereira22 observa:
(...) É claro, então, que, se a ação se fundar em mero dano
hipotético, não cabe reparação, Mas esta será devida se
considerar, dentro na idéia de perda de uma oportunidade e
puder situar-se na certeza do dano.
Por ser um pressuposto da responsabilidade civil, não
pode se falar na obrigação de indenizar sem que se comprove o dano causado
pelo ato do agente á vítima.
Assim dispõe Silvio de Salvo Venosa23:
Somente haverá a possibilidade de indenização se o ato ilícito
ocasionar o dano. Cuida-se, portanto do dano injusto. Em
concepção mais moderna, pode-se entender que a expressão
dano injusto traduz a mesma noção de lesão a um interesse
(...) O dano ou interesse deve ser atual e certo; não sendo
indenizáveis a princípio, danos hipotéticos. Sem dano ou
interesse violado, patrimonial ou moral, não se corporifica a
indenização. A materialização do dano ocorre com a definição
do efetivo prejuízo suportado pela vítima.
O dano pode ser patrimonial, extrapatrimonial, ou moral.
22 PEREIRA, Caio Mário da Silva, Responsabilidade Civil. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense,
1994. p.28.
23 VENOSA. Sílvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil, p.33/34 ed.2004.
23
O dano patrimonial é aquele que provoca a diminuição do
patrimônio da vítima. Maria Helena Diniz24 assim o define:
O dano patrimonial vem a ser a lesão concreta, que afeta um
interesse relativo ao patrimônio da vítima, consistente na perda
ou deterioração, total ou parcial, dos bens materiais que lhe
pertencem, sendo suscetível de avaliação pecuniária e de
indenização pelo responsável. Constituem danos patrimoniais a
privação do uso da coisa, os estragos nela, a incapacitará do
lesado para o trabalho, a ofensa a sua reputação, quando tiver
repercussão na sua vida profissional ou em seus negócios.
Já o dano extrapatrimonial ou moral, é o que provoca
prejuízos ou lesões a direitos da personalidade.
Neste sentido entende Wilson de melo da silva25:
Danos morais são lesões sofridas pelo sujeito físico ou pessoal
natural de direito em seu patrimônio ideal, entendendo-se por
patrimônio ideal, em contraposição ao patrimônio material, o
conjunto de tudo aquilo que não seja suscetível de valor
econômico. (...) Seu elemento característico é a dor, tomando o
termo em seu sentido amplo, abrangendo tanto os sofrimentos
meramente físicos, quanto os morais propriamente ditos.
Conclui-se o elemento dano, conforme nos ensina
Roberto Senise Lisboa26 onde diz que o dano pode ser:
Patrimonial, se a vítima deixou de ganhar ou perdeu bens por
causa do dano; ou extrapatrimonial, se a vítima teve ofendidos
valores não econômicos, como os direitos de personalidade.
24 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: responsabilidade civil. 17 ed.
São Paulo: Saraiva, 2003. v. 7. p.64.
25 SILVA, Wilson de Melo da. O dano moral e sua reparação. 3. ed. Rev. e a ampl. Rio de
Janeiro: Forense, 1999. p. 1-2.
26 LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil: obrigações e responsabilidade civil. 3.
ed. Rev. Atual e ampl. São Paulo: revista dos Tribunais, 2002. 2 v.p. 199.
24
Entretanto, somente se viabiliza a obrigação de reparar o dano
se o prejuízo for ressarcivel.
Nos ensinamentos citados, podemos conceituar o dano
ou prejuízo como sendo a lesão a um interesse jurídico tutelado – patrimonial
ou não, causado por ação ou omissão do sujeito infrator, devendo este
indenizar a vítima no que lhe couber.
1.2.5 Nexo de causalidade
Não pode haver a responsabilidade civil sem que haja um
vínculo entre o dano e a conduta do agente
Portanto, tem-se que o nexo de causalidade é elemento
indispensável para a caracterização da responsabilidade.
Segundo entendimento de Silvio Rodrigues27: “Seria
nesse passo o estudo das excludentes da responsabilidade se o acidente
ocorreu não por culpa do agente causador do dano, mas por culpa da vítima, é
manifesto que faltou o liame de causalidade entre o ato daquele e o dano por
este experimentado”.
Afirma Maria Helena Diniz28 que:
O vínculo entre o prejuízo e a ação designa-se “nexo causal”,
de modo que o fato lesivo deverá ser oriundo da ação,
diretamente ou como sua conseqüência previsível. Tal nexo
representa, portanto, uma relação necessária entre o evento
danoso e a ação que o produziu, de tal sorte que este é
considerada como sua causa.
Entende-se assim que a relação do nexo de causalidade
é o pressuposto da Responsabilidade Civil capaz de efetuar a junção da ação
ou omissão do agente como o dano causado a vítima. Podendo-se afirmar que
27 RODRIGUES, Silvio. Direito civil p.09.
28 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 100.
25
a relação de causalidade terá capacidade para determinar o grau de
responsabilidade do agente.
A seguir, apresentar-se-á a Teoria da Responsabilidade e
suas várias correntes.
1.3 TEORIA DA RESPONSABILIDADE
Segundo alguns autores a responsabilidade civil divide-se
em duas teorias, que são a responsabilidade objetiva e a responsabilidade
subjetiva.
1.3.1 Responsabilidade Subjetiva
A teoria da responsabilidade subjetiva é fundada na culpa,
no qual devera existir a culpa do agente para que haja direito a indenização.
Para Silvio Rodrigues29 “(...) a prova da culpa do agente
causador do dano é indispensável para que surja o dever de indenizar. A
responsabilidade, no caso, é subjetiva, pois depende do comportamento do
sujeito”.
Carlos Roberto Gonçalves ensina: 30 .
Diz-se, pois, ser “subjetiva” a responsabilidade quando se
esteia na idéia de culpa. A prova da culpa do agente passa a
ser pressuposto necessário do dano indenizável. Dentro desta
concepção, a responsabilidade do causador do dano somente
se configura com dolo ou culpa.
Conforme Gagliano 31:
29 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 11.
30 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil: doutrina e jurisprudência, p.
18/19.
31 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil:
responsabilidade civil. p. 13.
26
Esta culpa, por ter natureza civil, se caracterizará quando o
agente causador do dano atuar com negligencia ou
imprudência, conforme cediço doutrinariamente... art. 186 do
Código Civil de 2002 (“Art. 186. Aquele que, por ação ou
omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e
causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral,
comete ato ilícito”).
Portanto, para que seja configurada a teoria subjetiva,
deverá existir um elemento de cunho subjetivo, que poderá decorrer do dolo,
ou seja, da ação ou omissão voluntária do agente causador ou decorrer da
culpa, negligência, imprudência ou imperícia do agente.
Para maior entendimento dispõe Silvio Rodrigues32:
Realmente se diz ser subjetiva a responsabilidade quando se
inspira na idéia de culpa (...) dentro da concepção tradicional a
responsabilidade do agente causador do dano só se configura
se agiu culposa ou dolosamente. De modo que a prova da
culpa do agente causador do dano é indispensável para que
surja o dever de indenizar. A responsabilidade, no caso, é
subjetiva, pois depende do comportamento do sujeito.
Entende-se assim ser indispensável à culpa do agente,
cabendo ao autor provar a culpa do réu, já que se trata de fato constitutivo do
direito à vontade de reparação. O ônus da prova poderá se inverter na hipótese
de culpa presumida.
Caio Mário da Silva Pereira33 coloca que:
(...) na tese da presunção de culpa subsiste o conceito
genérico de culpa como fundamento da responsabilidade civil.
Onde se distância da concepção subjetiva tradicional é no que
concerne ao ônus da prova. Dentro da teoria clássica da culpa,
a vítima tem de demonstrar a existência dos elementos
fundamentais
de
sua
pretensão,
sobressaindo
o
comportamento culposo do demandado. Ao se encaminhar
32 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 10.
33 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Responsabilidade civil. p. 265-266.
27
para a especialização da culpa presumida, ocorre uma
inversão do onus probandi. Em certas circunstâncias, presumese o comportamento culposo do dano, sem demonstrar a
ausência de culpa, para se eximir do dever de indenizar. Foi
um modo de afirmar a responsabilidade civil, sem a
necessidade de provar o lesado a conduta culposa do agente,
mas sem repelir o pressuposto subjetivo da doutrina tradicional.
Ainda sobre culpa presumida trata o mesmo autor34:
Em determinadas circunstâncias é a lei que enuncia a
presunção. Em outras, é a elaboração jurisprudencial que,
partindo de uma idéia tipicamente assentada na culpa, inverte
a situação impondo o dever ressarcitório, a não ser que o
acusado
demonstre
que
o
dano
foi
causado
pelo
comportamento da própria vítima.
Então para que possa surgir o direto reparatório, a
responsabilidade civil subjetiva deve ter uma ligação direta com a culpa.
1.3.2 Responsabilidade Objetiva
Diferentemente
da
responsabilidade
subjetiva,
esta
responsabilidade funda-se na teoria do risco e não da culpa, ou seja, o
elemento culpa é prescindível, bastando apenas comprovar o nexo de
causalidade entre o dano experimentado pela vítima e a conduta do réu sem
que haja assim a necessidade da prova da culpa.
Sobre o assunto entende Silvio Rodrigues35:
Na responsabilidade objetiva a atitude culposa ou dolosa do
agente causador do dano é de menor relevância, pois, desde
que exista relação de causalidade entre o dano experimentado
pela vítima e o ato do agente, surge o dever de indenizar, quer
tenha este agido ou não culposamente.
34 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Responsabilidade civil. p. 265-266.
35 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.11.
28
Carlos Roberto Gonçalves36 entende a teoria do risco
como sendo justificativa para a responsabilidade objetiva:
Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria
um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigada a reparálo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa. A
responsabilidade civil desloca-se da noção de culpa para a
idéia de risco, ora encarada como “risco-proveito”, que se
funda no principio segundo o qual é reparável o dano causado
a outrem em conseqüência de uma atividade realizada em
beneficio do responsável (...).
Portanto, a teoria do risco é a da responsabilidade
objetiva. Segundo essa teoria, aquele que, através de sua atividade, cria um
risco de dano para terceiros deve ser obrigado a repará-lo, ainda que sua
atividade e o seu comportamento sejam isentos de culpa, para tanto, examinase a situação, e, se for verificada, objetivamente, a relação causa e efeito entre
o comportamento do agente e o dano experimentado pela vítima, esta tem
direito de ser indenizada por aquele.
O Código civil37 traz em seu artigo 927 parágrafo único
que:
Art 927 - Haverá obrigação de reparar o dano,
independentemente de culpa, nos casos especificados em lei,
ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do
dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de
outrem.
Entende-se por essa teoria que, aquele que por meio de
sua atividade, cria um risco de dano para terceiros deverá ser obrigado a
repará-lo, mesmo que sua atividade e o sua conduta estejam isentos de culpa.
Sobre
a
teoria
objetiva
ensina
Gonçalves38:
36 GONÇALVES, Carlos Roberto, Responsabilidade civil, p.18.
37 LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 BRASIL, Código Civil
Carlos
Roberto
29
Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria
um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigada a reparálo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa. A
responsabilidade civil desloca-se da noção de culpa para a
idéia de risco, ora encarada como “risco proveito”, que se funda
no princípio segundo o qual é reparável o dano causado a
outrem em conseqüência de uma atividade realizada em
benefício do responsável (ubi emolumentum, ibi ônus); ora
mais genericamente como “risco criado”, a que se subordina
todo aquele que, sem indagação de culpa, expuser alguém a
suportá-lo.
As atividades consideradas de risco estão previstas no
parágrafo único do art 927 do Código Civil39 anteriormente citado, além de
vários outros artigos do citado código, ou seja, quando houver previsão legal,
ou se a própria natureza da atividade implicar risco para os direitos de outrem.
Por fim, diante de todas as considerações vistas, entendese que não se discute culpa nessa teoria, baseando-se apenas no nexo causal
entre o prejuízo e o comportamento do responsável.
1.3.3 Responsabilidade Contratual
Trata-se sobre o inadimplemento de uma obrigação
ajustada entre as partes contratantes, onde estas devem desempenhar o que
foi ajustado. Sendo que o descumprimento de uma obrigação contratualmente
assumida resulta no ilícito contratual.
Roberto Senise Lisboa40 classifica a responsabilidade
contratual como: “(...) aquela que decorre da violação de obrigação disposta
em um negócio jurídico”.
Para Maria Helena Diniz41, “(...) a responsabilidade
contratual é o resultado da violação de uma obrigação anterior, logo, para que
exista, é imprescindível a preexistência de uma obrigação”.
38 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência, p. 18.
39 LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 BRASIL, Código Civil
30
Já Silvio Rodrigues42 entende que “(...) na hipótese
de responsabilidade contratual, antes de a obrigação de indenizar
emergir, existe, entre o inadimplente e seu co-contratante, um vínculo
jurídico derivado da convenção”.
Assim vemos que a responsabilidade civil contratual,
nasce do descumprimento de uma cláusula contratual que acarretará um dano.
Tratando-se o contrato de obrigação de resultado, a
culpa se presume, ou em alguns casos objetiva, já na responsabilidade
de meio, a responsabilidade será subjetiva.
Nesse entendimento Sergio Cavalieri Filho explica que43:
(...) essa presunção de culpa não resulta do simples fato de
estarmos em sede de responsabilidade contratual. O que é
decisivo é o tipo de obrigação assumida no contrato. Se o
contratante assumiu a obrigação de alcançar um determinado
resultado e não conseguiu, haverá culpa presumida, ou, em
alguns casos, até responsabilidade objetiva; se a obrigação
assumida no contrato foi de meio, a responsabilidade, embora
contratual, será fundada na culpa provada.
Caberá então exclusivamente ao devedor o ônus da
prova, onde poderá provar sua exclusão de culpa como em decorrência
de caso fortuito ou força maior.
Em
relação
ao
ônus
da
prova
menciona
Silvio
Rodrigues44que:
40 LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil: obrigações e responsabilidade civil. 3.
ed. Rev. Atual e ampl. São Paulo: revista dos Tribunais, 2002. 2 v.p. 194.
41 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 239.
42 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 9.
43 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. p. 198.
44 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 10.
31
(...) demonstrado pelo credor que a prestação foi descumprida,
o onus probandi se transfere para o devedor inadimplente, que
terá que evidenciar a inexistência de culpa de sua parte, ou a
presença de força maior, ou outra excludente da
responsabilidade capaz de eximi-lo do dever de indenizar.
Por fim verificamos que cabe ao credor o ônus da prova
do descumprimento de uma obrigação, e ao devedor provar por fatos alheios
sua isenção de culpa.
1.3.4 Responsabilidade Extracontratual
Responsabilidade extracontratual ou também chamada de
responsabilidade aquiliana, ampara-se numa obrigação legal. Está fundada em
lei onde qualquer pessoa poderá ser responsabilizada pela violação de um
dever constituído de um princípio do direito.
Silvio Rodrigues45 entende que: “(...) nenhum liame
jurídico existe entre o agente causador do dano e a vítima até que o ato
daquele ponha em ação os princípios geradores de sua obrigação de
indenizar”.
Não há qualquer ligamento jurídico entre o agente
causador do dano e a vítima na responsabilidade extracontratual.
Para Sergio Cavalieri Filho46:
Responsabilidade extracontratual, também chamada de
aquiliana, é o resultado da violação de um dever geral de
abstenção, imposto a toda e qualquer pessoa, cujo enfoque se
dá no respeito dos direitos de terceiros. Isto é, não há uma
ligação anterior entre as partes através de um contrato, ela é
resultante da prática de um ato ilícito por pessoa capaz ou
incapaz.
45 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 10.
46 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. p. 199.
32
Canotilho47 entende que: “(...) na responsabilidade
extracontratual, a obrigação de indenizar surge como conteúdo imediato de
obrigação imposta pela Lei. É nesse momento que se forma a relação jurídica
entre o autor e a vítima de dano”.
Maria Helena Diniz48 explica que:
(...) o lesado deverá demonstrar, para obter reparação do dano
sofrido, que o lesante agiu com imprudência, imperícia ou
negligência. Mas poderá abranger ainda a responsabilidade
sem culpa, baseada na idéia de risco (CC. Art.927, parágrafo
único). Duas são as modalidades de responsabilidade civil
extracontratual quanto ao fundamento: a subjetiva, se funda na
culpa, e a objetiva, se ligada ao risco.
Conclui-se então que, a responsabilidade extracontratual
resulta de uma violação legal de um dever jurídico, onde não haja vínculo entre
o lesante e o lesado.
Demonstrando as teorias básicas da responsabilidade
civil, cumpre proceder-se, no capítulo seguinte, ao estudo e pesquisa sobre o
corretor de imóveis, sua origem, conceito, ética e demais regulamentos e
exigências da profissão.
47 CANOTILHO, J. J. Gomes. Direito constitucional e teoria da constituição. 1998.
48 Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 21
33
CAPÍTULO 2
DO CORRETOR DE IMÓVEIS
2.1 CONCEITO
Corretor é toda pessoa física ou jurídica que serve de
intermédio entre vendedor e comprador. São pessoas mediadoras, com a
finalidade precípua de aproximar vendedor e comprador, numa operação
comercial. Finda a operação, cessa a atuação do corretor, que deverá receber
pelo seu trabalho uma comissão denominada corretagem49.
O termo corretor vem do verbo correr, significando o que
anda, procura ou agencia. O Corretor de Imóveis é, pois, a pessoa que procura
negócio imobiliário, quer vendendo, trocando ou locando, servindo de
intermediário entre as partes (...).50
Pode-se conceituar Corretor de Imóveis como aquele
profissional que cria situações, vende informações, buscando agenciamentos e
negócios imobiliários para intermediar imóveis entre outras pessoas com a
finalidade de realizar um negócio.
No entendimento de Raimundo e Almeida51:
O corretor de imóveis é o profissional que atua no
mercado imobiliário na intermediação da compra, venda, administração,
49 JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Manual prático do corretor de imóveis. São Paulo: Ícone,
1989. p.15.
50 JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Manual prático do corretor de imóveis. São Paulo: Ícone,
1989. p.15.
51 RAIMUNDO, Celso Pereira; ALMEIDA, Wilson Carvalho de. Dicionário Imobiliário.
Florianópolis: Editora Imobiliária, 2002. p. 32.
34
permuta, locações e avaliações imobiliárias mediante recebimento de
honorários.
O corretor de imóveis, portanto, é o profissional
especializado e habilitado que, com honestidade e lealdade aos padrões de
ética, devendo atuar como mediador na transação imobiliária, aproximando as
partes interessadas para a concretização do negocio. Ele é o elo entre aqueles
que querem transacionar determinados imóveis.
Segundo Alexandre Raposo52:
O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele que
aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o
imóvel (...) Conforme estabelece a lei 6.530, é de competência
legal do Corretor de imóveis servir de intermediário, na compra,
venda, locação e permuta, podendo ainda, opinar quanto a
comercialização imobiliária.
A intermediação realizada pelo corretor será bem
sucedida ou não à medida que o corretor usa de sua capacidade profissional
aliada a ética, honestidade e disposição para encontrar o imóvel certo para
pessoa certa53.
A realidade da corretagem no Brasil nem sempre foi como
nos dias de hoje, teve um início e uma evolução não tão fácil como veremos a
seguir.
2.2 EVOLUÇÃO DA CORRETAGEM NO BRASIL
A profissão de Corretor de Imóveis no Brasil é bem antiga.
Podemos dizer que ela teve seu início na época da colonização portuguesa no
país. Naquele tempo, algumas pessoas já ganhavam o seu sustento
52 RAPOSO, Alexandre. Situações jurídicas da profissão de Corretor de Imóveis. São
Paulo: Imobiliária, 1995. p.36-37.
53 BORTOLEZE, Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no
Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária] p.4
35
intermediando casas para servirem de pousadas aos desbravadores que
chegavam de Portugal54:
A vinda família real portuguesa deslocou definitivamente o eixo
da vida administrativa da colônia para o Rio de Janeiro,
mudando também a fisionomia da cidade. Basta dizer que,
durante o período de permanência de Dom João VI no Brasil, o
número de habitantes da capital dobrou de cerca de 50 mil a
100 mil pessoas. A presença da corte implicava uma alteração
do acanhado cenário urbano da Colônia .As cidades
começaram a tomar uma forma mais urbana, com infraestrutura. Com o seu crescimento, começou a nascer uma
nova profissão, a de agente de negócios imobiliários. No início
eram comerciantes locais que passaram a ter seus
rendimentos aumentados com a intermediação imobiliária, ou
então leiloeiros, que se especializaram neste ramo com o
potencial do mercado imobiliário55.
Portanto,
com
o
crescimento
e
desenvolvimento
urbanístico das cidades brasileiras, nasce uma nova profissão, o agente de
negócios imobiliários, que nada mais é que comerciantes nas quais
intermediavam transações imobiliárias, com o intuito de aumentar seus
rendimentos.
Os agentes imobiliários eram pessoas que, com um
caderno de apontamentos na mão, muita disposição e um sonho de vencer na
vida, passaram a intermediar negócios imobiliários utilizando os anúncios nos
jornais para divulgar suas ofertas, e a sola dos sapatos para identificar os
vendedores e deles adquirir a autorização para a venda56.
A ocupação da terra no Brasil teve início com a criação do
regime de capitanias hereditárias, com o objetivo de efetivar a colonização do
litoral brasileiro, por intermédio da iniciativa dos donatários e sesmeiros
(latifundiários), Somente em 1548, com a instituição do governo geral, é que as
54 BORTOLEZE, Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no
Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária] p.7
55 http://www.cofeci.gov.br/paginternas/profissao/inicio.phP?secao=03
56 http://www.cofeci.gov.br/paginternas/profissao/inicio.phP?secao=03.
36
primeiras vilas foram formadas ao redor de igrejas erguidas para a
catequização dos indígenas e dos depósitos onde era guardado o pau-brasil
extraído57.
(...) O Corretor de imóveis nessa época era conhecido
como agente imobiliário. Como não existiam cursos de formação relativos a
área, a escola da vida acabou formando os primeiros profissionais, que
passaram a viver exclusivamente da intermediação imobiliária58.
2.3 A REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO NO BRASIL
Foram as primeiras leis trabalhistas surgidas durante o
governo do presidente Getúlio Vargas, na década de 30, que deram origem a
uma nova forma de organização do trabalho, sendo institucionalizada a
estrutura sindical brasileira59.
Nos anos 40 os Corretores de Imóveis faziam parte de uma
categoria organizada e reconhecida por toda a sociedade. Os
sindicatos tinham uma estreita ligação com as associações
comerciais, conseguindo estender aos seus associados todas
as garantias conquistadas pelos trabalhadores brasileiros. Uma
prova é o Decreto n.º 5.493 de 9 de abril de 1940, pelo qual os
Corretores de Imóveis eram segurados no Instituto de
Aposentadoria e Pensões dos Comerciários, pagando seguro
anual obrigatório. Outra conquista importante foi o
reconhecimento da capacidade técnica desses profissionais
por parte do poder público, que passou a considerar como
avaliação oficial a que era feita pelo Sindicato de Corretores de
Imóveis, repartição arrecadadora ou por via judicial. Graças a
este convênio, os Corretores sindicalizados passaram a utilizar
nos seus anúncios, depois do nome do escritório, a expressão
57 BORTOLEZE, Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no
Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária] p.11.
58 SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da
lei n. 10.406 de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p.13.
59 SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da
lei n. 10.406 de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p.13.
37
"do Sindicato dos Corretores de Imóveis", ou "filiado ao
Sindicato dos Corretores de Imóveis60.
Portanto, a profissão de agentes imobiliários também
sofreu a aplicação de leis, com o objetivo de organizar a profissão criando
assim direitos e deveres, fazendo com que a profissão se fortaleça e se
emancipe para sua oficialização.
Foram vários anos de grande trabalho e mobilização, até
que em 27/08/1962, foi publicada a Lei n. 4.116, que criou, oficialmente, a
profissão de corretor de imóveis em todo território nacional. Esta data é
celebrada até hoje como sendo o Dia Nacional do Corretor de Imóveis. O autor
da lei é o Deputado Ulysses Guimarães, por isso considerado patrono da
classe dos corretores de imóveis. 61
Quando tudo parecia resolvido com a publicação da lei n.
4.116/62, e a profissão devidamente regulamentada, outras categorias
profissionais uniram-se e conseguiram a anulação legal da lei n, 4116, que
ficou sob júdice. Talvez, sem a união dos corretores de imóveis daquela época,
hoje não teríamos uma profissão reconhecida oficialmente62.
Pois foi com essa união que os corretores conseguiram
após muito esforço a revalidação da profissão, sendo então publicada a lei n.
6530/78, lei esta que ainda vigora em todo Brasil nos dias atuais, que será
abordada abaixo.
Mister se faz demonstrar que a Lei n. 6530/7863 veio
regulamentar a profissão do Corretor de Imóveis, bem como suas atribuições,
responsabilidades e seus órgãos fiscalizadores.
60 http://www.cofeci.gov.br/paginternas/profissao/inicio.phP?secao=06
61 SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da
lei n. 10.406 de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p.15
62 SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da
lei n. 10.406 de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p.16
63 http://www.imobiliariasflorianopolis.com.br/documentos/legislacao/lei_6530.htm
38
Dispõe a mesma lei em seus principais artigos, algumas
peculiaridades do corretor de imóvel tal como64:
Art 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no
Território Nacional, é regido pelo disposto na presente Lei.
Art 2º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será
permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações
Imobiliárias.
Art 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a
intermediação na compra, venda, permuta e locação de
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto a comercialização
imobiliária. Parágrafo Único - As atribuições constantes deste
artigo poderão ser exercidas, também, por pessoas jurídicas
inscritas nos termos da lei.
Dispõe o primeiro artigo que o exercício da profissão
de corretor de imóveis no território brasileiro é regido pela presente lei
sob o numero 6530/78. O segundo artigo informa que o corretor de
imóveis deverá possuir o titulo de técnico em transações imobiliária. Já o
terceiro artigo dispõe sobre o qual exercício compete ao correto de
imóveis, como por exemplo: intermediação na compra, venda, permuta e
locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto a comercialização
imobiliária.
Art 4º - A Inscrição do Corretor de Imóveis e de pessoa jurídica
será objeto de Resolução do Conselho Federal de Corretores
de Imóveis.
Art 5º - O Conselho federal e os Conselhos Regionais são
órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de
Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada de
personalidade jurídica de direito público, vinculada ao
64 Lei N 6530 de maio de 1978 - Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis,
disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências
39
Ministério do Trabalho,
operacional e financeira.
com
autonomia
administrativa,
Art 6º - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de
Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm
os
mesmos
direitos
das
pessoas
físicas
nele
inscritas.Parágrafo Único - As pessoas Jurídicas a que se
refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um
Corretor de Imóveis individualmente inscrito.
O quarto artigo trata sobre a inscrição de pessoa
jurídica, sendo a mesma objeto de Resolução do Conselho Federal de
Corretores. Conselho este disposto no quinto artigo como sendo o órgão
responsável de disciplina e fiscalização do exercício da profissão. O
sexto artigo informa que as pessoas jurídicas inscritas no Conselho
regional de corretor estão sujeitas aos mesmos deveres e têm os mesmo
direito das pessoas físicas nele inscritas.
Art 7º - Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos
Regionais representar em juízo ou fora dele, os legítimos
interesses da categoria profissional, respeitas as respectivas
áreas de competência.
Preconiza o artigo sétimo que compete ao Conselho
Federal e aos Conselhos regionais representar em juízo ou ora dele os
interesses da categoria profissional
Art
16
Compete
ao
Conselho
Federal:
Ieleger
sua
diretoria;
IIelaborar
e
alterar
seu
regimento;
III- Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua
diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício
seguinte.;
IV- criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões,
fixando-lhes
a
sede
e
jurisdição;
Vbaixar
normas
de
ética
profissional;
VI- elaborar contratos padrão para os serviços de corretagem
40
de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos;
VII- fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos
Conselhos
Regionais;
VIII- decidir dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;
IX- julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;
X- elaborar o regimento padrão dos Conselho Regionais;
XI- homologar o regimento dos Conselho Regionais;
XII- aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos
Conselhos
Regionais;
XIII- credenciar representante junto aos Conselhos Regionais,
para verificação de irregularidades e pendências acaso
existentes;
XIV - Intervir temporariamente nos Conselhos Regionais,
nomeando diretoria provisória, até que seja regularizada a
situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:a)
se comprovada irregularidade na administração;b) se tiver
havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição;
XV - destituir diretor de Conselho Regional, por ato de
improbidade
no
exercício
de
suas
funções;
XVI - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o
funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas
para
sua
eficiência
e
regularidade;
XVII - baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.
O artigo décimo sexto trata de todas as competências
do Conselho federal, sendo as principais: eleger sua diretoria; elaborar e
alterar seu regimento; Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de
sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício
seguinte; criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixandolhes a sede e jurisdição; contratos padrão para os serviços de
corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos; fixar
as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos; baixar
resoluções e deliberar sobre os casos omissos.
Art.
17
Compete
aos
Conselhos
Regionais:
Ieleger
sua
diretoria;
II- aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua
diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício
seguinte, submetendo essa matéria à consideração do
41
Conselho
Federal;
III- propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que
tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis inscritos,
fixado
pelo
Conselho
Federal;
IV- homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de
preços de serviços de corretagem para uso dos isncristos,
elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos;
V- decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de
Imóveis
e
de
pessoas
jurídicas;
VI- organizar e manter o registro profissional das pessoas
físicas
e
jurídicas
inscritas;
VII- expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição;
VIIIimpor
as
sanções
previstas
nesta
lei;
IX- baixar resoluções, no âmbito de sua competência.
O
artigo
décimo
sétimo
trata
de
todas
as
competências dos Conselhos Regionais, sendo elas: eleger sua diretoria;
aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem
como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo
essa matéria à consideração do Conselho Federal; propor a criação de
Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de
Corretores
de
Imóveis
inscritos,
fixado
pelo
Conselho Federal;
homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de
serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas
pelos sindicatos respectivos; decidir sobre os pedidos de inscrição de
Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas; organizar e manter o
registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; expedir
carteiras profissionais e certificados de inscrição; impor as sanções
previstas nesta lei; baixar resoluções, no âmbito de sua competência.
Art 18 - Constituem receitas do Conselho Federal:
I- a percentagem de vinte por cento sobre as anuidades e
emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais;
IIa
renda
patrimonial;
IIIas
contribuições
voluntárias;
IV- as subvenções e dotações orçamentárias.
42
Dispõe o artigo décimo oitavo sobre as receitas do
Conselho Federal, sendo elas: a percentagem de vinte por cento sobre as
anuidade e emolumentos arrecadados pelos Conselhos regionais, a renda
patrimonial,
as
contribuições voluntárias, as
subvenções
e
dotações
orçamentárias
Art 19 - Constituem receitas de cada Conselho Regional:
Ias
anuidades,
emolumentos
e
multas;
IIa
renda
patrimonial;
IIIas
contribuições
voluntárias;
IV- as subvenções e dotações orçamentárias;
Elucida o artigo décimo nono sobre as receitas dos
Conselhos Regionais, sendo elas: as anuidades, emolumentos e multas;
a renda patrimonial; as contribuições voluntárias; as subvenções e
dotações orçamentárias;
Art 20 - Ao Corretor de imóveis e à pessoa jurídica inscritos
nos òrgãos de que trata a presente lei é vedado:
I- prejudicar. Por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem
confiados;
II- auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da
profissão
aos
não
inscritos;
III- anunciar publicamente proposta de transação a que não
esteja
autorizado
através
de
documento
inscrito;
IV- fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional
sem
mencionar
o
número
da
inscrição;
V- anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o
número do registro do loteamento ou da incorporação no
Registro
de
Imóveis;
VIviolar
o
sigilo
profissional;
VII- negar aos interessados prestação de contas ou recibo de
quantias ou documentos que lhe tenha, sido entregues a
qualquer
título;
VIII- violar obrigação legal concernente ao exercício da
profissão;
IX- praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei
defina
como
crime
ou
contravenção;
X- deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
43
O artigo vigésimo dispõe sobre o que é vedado ao
corretor de imóveis e a pessoa jurídica devidamente inscrita, sendo estas
vedações: prejudicar. Por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem
confiados; auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão
aos não inscritos; anunciar publicamente proposta de transação a que
não esteja autorizado através de documento inscrito; fazer anúncio ou
impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número da
inscrição; anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o
número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de
Imóveis; violar o sigilo profissional; negar aos interessados prestação de
contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenha, sido
entregues a qualquer título;
violar obrigação legal concernente ao
exercício da profissão; praticar, no exercício da atividade profissional, ato
que a lei defina como crime ou contravenção; deixar de pagar
contribuição ao Conselho Regional.
Art 21 - Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores
de Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções
disciplinares:
Iadvertência
verbal;
IIcensura;
IIImulta;
IVsuspensão
da
inscrição,
até
noventa
dias;
V- cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira
profissional.
§ 1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o
Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a
considerar
leve
ou
grave
a
falta.
§ 2º - A reincidência na mesma falta determinará a agravação
da
penalidade.
§ 3º- A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e,
na hipótese de reincidência na mesma falta, aplicar-se-à em
dobro.
§ 4º - A pena de suspensão será anotada na carteira
profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa
jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a
44
penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em
cancelamento da inscrição.
Por fim o vigésimo primeiro artigo demonstra que
compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e
pessoas jurídicas sanções disciplinares, são elas as principais:
advertência verbal; censura; multa; suspensão da inscrição, até noventa
dias; cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.
Mencionamos sobre a Regulamentação da Profissão no
Brasil, logo, trataremos no próximo sub-capitulo sobre o corretor de imóvel e a
ética profissional, visto que os mesmo são regidos por normas de condutas no
exercício da profissão.
2.4 O CORRETOR DE ÍMOVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL
Muitos autores definem a ética profissional como sendo
um conjunto de normas de conduta que deverão ser postas em prática no
exercício de qualquer profissão.
Dispõe Alexandre T. Raposo65:
A palavra ética tem origem grega (ethos) e significa morada, ou
seja, é a morada do caráter humano. É um conjunto de regras
que está na base do relacionamento humano.
Ética profissional são os deveres, a norma de conduta do
profissional no exercício de suas atividades e em suas relações com os clientes
de demais pessoas com quem tratar66.
Portanto, a ética é a pratica da moral, ou seja, é a morada
do caráter humano.
65 RAPOSO, Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de Imóveis. 7 ed.
Rio de Janeiro: Imã Produções artísticas, 2004. p.143.
66 RAPOSO, Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de Imóveis.
p.143.
45
2.4.1 O Código de ética
Em relação ao Código de ética cumpre esclarecer que os
corretores de imóveis, são regidos pela resolução 326 de 25 de junho de 1992,
do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI67.
Dispõe Lopes de Sá68, que uma espécie de contrato de
classe gera o Código de Ética Profissional e os órgãos de fiscalização do
exercício passam a controlar a execução de tal peça magna.
A resolução 326 de 25 de junho de 1992, ao aprovar o
Código de Ética, teve como objetivo básico estabelecer a conduta correta dos
profissionais inscritos no Creci69.
O Código de Ética do corretor de imóveis70 dividi-se em
10 artigos, senão vejamos:
Art 1° Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a
forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis,
quando no exercício profissional.
Art 2° Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além
da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio
de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações
imobiliárias.
Os dois primeiros artigos tratam de forma genérica a
obrigação dos corretores.
Art 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao
exercício da profissão, à classe e aos colegas:
67 COFECI: Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
68 SÁ, Antônio Lopes de. Ética Profissional. p.99.
69 RAPOSO, Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de Imóveis. p.
143.
70 http://www.creci-mg.com.br/edital/RES_326_1992.pdf acessado em 28 de agosto de 2009.
46
I - considerar a profissão como alto título de honra e não
praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua
dignidade;
O inciso primeiro dispõe que o profissional deverá
considerar sua profissão como alto titulo de honra, agindo sempre com
ética, praticando todos os atos de acordo com as normas evitando assim
de comprometer sua dignidade.
II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que
solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da
profissão, dos profissionais e da coletividade;
Dispõe o inciso segundo que o profissional deverá
prestigiar as entidade de classe, contribuindo sempre que solicitado,
colaborando e incentivando o sucesso de suas iniciativas em proveito da
profissão, dos profissionais e da coletividade.
III - manter constante contato com o Conselho Regional
respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;
O inciso terceiro demonstra que é necessário manter
o constante contato com o Conselho Regional, colaborando assim para o
aprimoramento do trabalho desse órgão.
IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos
Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes
forem confiados e cooperar com os que forem investidos em
tais mandatos e encargos;
Preconiza o inciso quarto que o corretor de imóveis
deverá sempre zelar pela existência, fins e prestígio do Conselho Federal
e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados.
47
V - observar os postulados impostos por este Código,
exercendo seu mister com dignidade;
O inciso quinto alerta que o corretor de imóveis
deverá observar os postulados impostos por este Código de Ética,
exercendo sua atividade com dignidade.
VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e
probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;
O inciso sexto dispõe que o profissional deverá
exercer a profissão de corretor de imóveis com zelo, discrição, lealdade e
probidade, sempre observando as prescrições legais e regulamentares.
VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a
reputação da classe;
VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício
profissional;
Os incisos sétimo e oitavo informam que o Corretor
de imóveis deverá defender os direitos e prerrogativas profissionais e a
reputação de sua classe, bem como zelar pela própria reputação mesmo
fora do exercício profissional.
IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do
cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e
fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de
que tiver ciência;
X - não se referir desairosamente sobre seus colegas;
Os incisos nono e décimo demonstram que o Corretor de
imóveis deverá auxiliar a fiscalização do exercício profissional, comunicando,
48
com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes qualquer tipo de
infração que tiver conhecimento, e ainda não se referir desairosamente sobre
seus colegas
XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de
consideração, respeito e solidariedade, em consonância com
os preceitos de harmonia da classe;
XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la
a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da
profissão.
Por fim os incisos décimo primeiro e décimo segundo
preconizam que o profissional deve relacionar-se com os colegas, dentro
dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, conforme os
preceitos de harmonia da classe, bem como colocar-se a par da
legislação vigente e procurar difundi-la.
O artigo terceiro, por sua vez, aborda a relação
profissional entre o corretor, a classe e seus colegas. Dentre os quais pode-se
citar: não praticar atos que comprometem a dignidade de profissão (I); exercêla com zelo (VI); auxiliar a fiscalização do exercício profissional (IX);
Art 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos
clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de
oferecê-lo;
O artigo quarto em seu inciso primeiro dispõe que o
Corretor de Imóveis deverá inteirar-se de todas as circunstâncias do
negocio ora almejado, antes de oferecê-lo.
49
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente
certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o
cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam
comprometer o negócio;
O inciso segundo demonstra que o Corretor de
Imóveis
deverá
apresentar,
ao
oferecer
um
negócio,
dados
rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, sempre
informando o cliente dos riscos e demais circunstancias que possam vir a
comprometer o negócio.
III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
O inciso terceiro dispõe que o Corretor de imóveis
deverá recusar qualquer tipo de transação que saiba ilegal, injusta ou
imoral.
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de
valores ou documentos a ele destinados;
V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que
concluído o negócio, contas pormenorizadas;
O inciso quarto e inciso quinto informam que o
Corretor de Imóveis deverá comunicar, imediatamente, ao cliente o
recebimento de valores ou documentos a ele destinados, e ainda deverá
prestar ao cliente, quando solicite ou logo que concluído o negocio,
contas.
VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica
do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe
interessar pessoalmente;
VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
50
Preconiza o inciso sexto e o inciso sétimo que o
Corretor de Imóveis deverá zelar pela sua competência exclusiva na
orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que
lhe interessar pessoalmente, bem como restituir ao cliente os papes de
que não mais necessite.
VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou
entregue a qualquer título;
IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos
serviços profissionais;
X - receber, somente de uma única parte, comissões ou
compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo
diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe
usual na jurisdição.
O artigo quarto elucida a obrigação do corretor em relação
aos clientes. Trata-se de alguns dos deveres como o de estar a par da situação
do imóvel antes de oferecê-lo (I); não omitir detalhes, dados e/ou riscos que
possam comprometer o negócio (II); recusar transação que saiba ser ilegal,
injusta ou imoral (III); prestar contas ao cliente (IV).
Art 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por
atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa
por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
O
artigo
quinto
refere-se
à
responsabilidade
do
profissional.
Art 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:
I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que
não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam
prestar-se a fraude;
51
II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos
estabelecidos em lei e em Resoluções;
O inciso primeiro e inciso segundo do artigo sexto
dispõe que é vedado ao Corretor de imóveis aceitar tarefas para as quais
não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou
ainda que possam ser fraude, e ainda diz que é vedado manter
sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei
e em Resoluções.
III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”;
IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
O inciso terceiro e o inciso quarto preconizam que é
vedado promover a intermediação de cobrança de “over-price”, ou seja,
comprar do cliente um valor acima do preço, bem como locupletar-se, por
qualquer forma a custa do cliente.
V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada
ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e
licitamente prestados;
VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer
natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para
outro profissional ou para a classe;
Dispõe os incisos quinto e sexto que é vedado ao
Correto de Imóveis receber comissões em desacordo com a Tabela
aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e
licitamente prestados, e ainda, angariar, direta ou indiretamente, serviços
de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestigio
para outro profissional ou para a classe.
52
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de
Imóveis;
VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à
fiscalização ou intimações para instrução de processos;
O inciso sétimo e o inciso oitavo informam que é
vedado ao Corretor de Imóveis desviarem cliente de outro Corretor de
Imóveis,
bem
como
deixar
de
atender
às
notificações
para
esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos.
IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem
ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos
colegas;
Dispõem os incisos nono e décimo que é vedado ao
Corretor de Imóveis acumpliciarem-se, por qualquer forma, com os que
exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias, e ainda é
vedado praticar quaisquer atos de concorrência desleal ao colega de
profissão.
XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal
da lei;
XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem
motivo justo e prévia ciência do cliente;
Já os incisos décimo primeiro e décimo segundo
preconizam que é vedado ao Corretor de Imóveis promover transações
imobiliárias contra disposição literal da lei, bem como abandonar os
53
negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência
do cliente,
XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de
concessões ilícitas;
XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação
emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria
de competência destes;
E ainda, os incisos décimo terceiro e décimo quarto
dispõe que é vedado ao Corretor de Imóveis solicitar ou receber do
cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas, e ainda, deixar de
cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou
autoridade dos Conselhos.
XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a
outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento,
por escrito;
XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o
Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
Dispõe os incisos décimo quinto e décimo sexto que
é vedado ao Corretor de Imóveis aceitar incumbência de transação que
esteja entre a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio
conhecimento por escrito, bem como aceitar incumbência de transação
sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou
substituir.
XVII - anunciar capciosamente;
54
XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver
probabilidade de realizá-lo;
XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens
pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou
entidades de classe;
XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso
não esteja expressamente autorizado para tanto.
O sexto artigo dispõe das vedações feitas aos corretores
de imóveis, tais como manter sociedade profissional fora das normas (II);
realização do over-price71; locupletar-se a custa do cliente (III); receber
comissão em desacordo com a tabela (V); desviar clientes de outro corretor
(VII); praticar atos desleais aos colegas (X), abandonar os negócios a ele
confiados sem motivo de justo e prévia ciência do cliente (XII); anunciar
capciosamente (XVII).
Art 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar
inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que
cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades
previstas na legislação em vigor
O artigo sétimo menciona sobre a competência para
aplicação do referido código, dando ao CRECI, em cuja jurisdição o corretor de
imóveis esta inscrito, o poder de apurar as faltas e puni-lo.
Art 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis
que desatender os preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II,
III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI,
XII, XIII, XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que
desatender os demais preceitos deste Código.
71 Over-price: Conhecido como sobrepreço. O sobrepreço se caracteriza quando o Corretor
de Imóveis fecha uma negociação por um preço maior do que o informado ao proprietário do
bem transacionado. In. RAPOSO. Alexandre T, e Heine, Claudio B. Manual do corretor de
Imóveis. p. 151.
55
O artigo oitavo, trata da graduação das transgressões ao
código, dividindo-as em natureza grave e leve.
Art 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais
inscritos nos Conselhos Regionais.
Art 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais
promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética.
Por fim, os dois últimos artigos, nono e décimo tratam,
genericamente, sobre as regras do Código de Ética. Assim, pode-se afirmar
que conhecer o Código de Ética profissional é uma responsabilidade; segui-lo,
uma obrigação.
2.4.2 Os regulamentos
Elucida o dicionário Michaelis72 que, “regulamento é o
conjunto de regras que orientam a vida de uma instituição; estatuto; é a
disposição oficial que indica a maneira de pôr em execução uma leio ou
decreto; regulamentação”.
Para os corretores de imóveis os regulamentos, como em
qualquer outra profissão, são vitais para direcionar a vida profissional.
A regulamentação da profissão do corretor de imóveis
deu-se inicialmente pela lei n° 4.116 de 27 de agosto de 1962. Devido à
importância da conquista, a data da publicação desta lei, apesar de ter sido
revogada, é a considerada e comemorada como o dia nacional do corretor de
imóveis73.
A lei 6.530 de 12 de maio de 1978 preencheu a lacuna
deixada pela revogação da lei n° 4.116 de 27 de agosto de 1962, dando nova
regulamentação
à
profissão
do
Corretor
de
Imóveis,
disciplinado
o
72
http://michaelis.uol.com.br/moderno/portugues/index.php?lingua-portuguesportugues&palavra-regulamento acessado em 31 de maio de 2009
73 RAPOSA, Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de Imóveis. p.
123.
56
funcionamento de seus órgãos de fiscalização entre outras providencias, tendo
sido regulamentada pelo Decreto n° 81.871, de 29 de junho de 1978.
Com o advento dessa lei, os corretores de imóveis
passaram a contar com sua entidade de classe, organização que visa
disciplinar, orientar e fiscalizar o exercício da profissão em todo o país. Esses
órgãos são o conselho federal e conselhos regionais de corretores de imóveis.
Ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI
atribui-se as norma gerais em relação à profissão, tais como normas éticas,
elaboração de contrato padrão para os serviços de corretagem, criação e
extinção de conselhos regionais e, ainda, fixação de multas, anuidades e
emolumentos devidos aos conselhos regionais entre outras.
Profissionalmente coube ao COFECI, na qualidade de
órgão máximo de categoria, alicerçar a categoria profissional não somente pela
disposição de Lei 6.530/78 e o Decreto 81.871/78, mas também, de
Resoluções, portarias e circulares, capazes de oferecer à categoria meios e
mecanismos necessários em coibir uma atividade profissional perniciosa,
danosa e causadora de um complexo efeito, capaz de denegrir toda à
categoria74.
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis –
CRECI, por sua vez, têm uma atuação em nível regional, normalmente em
relação a uma unidade da federação, no sentido de deliberar sobre pedidos de
inscrições, organizarem o registro de profissionais, expedirem carteiras
profissionais e certificados de inscrições.
Importante ressaltar que devido ao extenso número de
normas regulamentadoras da profissão, optou-se por expor, neste tópico da
pesquisa, somente os regulamentos atinentes as matérias abordadas no
terceiro capitulo, que são referentes a documentação, a transação e a
propaganda do imóvel. São elas:
74 RAPOSA, Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de Imóveis. p.
123.
57
RESOLUÇÃO-COFECI N.°005/78 – Estabelece normas para o
Contrato Padrão, previsto no artigo 16, inciso 6°, da Lei n. °
6.530/78.
RESOLUÇÃO-COFECI N.° 146/82 – Aprova o Código de
Processo Disciplinar.
RESOLUÇÃO-COFECI N.° 199/85 – Instrui os Conselhos
Regionais de Corretores de Imóveis no sentido de manter
fiscalização permanente junto às pessoas jurídicas de que trata
o Artigo 6° e seu parágrafo único da Lei n.° 6.530/78 que
incluem na sua atividade a administração imobiliária.
RESOLUÇÃO-COFECI N.° 326/93 – Aprova o Código de Ética
Profissional dos Corretores de Imóveis.
RESOLUÇÃO-COFECI N.°334/92 – Regulamenta a cobrança
da “Taxa de Intermediação” na locação de imóveis e dá outras
providências.
RESOLUÇÃO-COFECI N.°458/95 – Dispõe sobre a
obrigatoriedade do destaque do registro profissional em
documentos e anúncios publicitários, e também sobre o
número do registro ou da incorporação imobiliária.
RESOLUÇÃO-COFECI N.° 492/96 – Estabelece multa
aplicável às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem
publicamente sem possuírem autorização com exclusividade.
RESOLUCÃO N.° 1058/07 – permite a aceitação de Certidão
de Conclusão de Curso para inicio de processos de inscrição
de pessoas físicas.
O corretor deve exercer a profissão conforme os
regulamentos aprovados por seu órgão de classe, bem como estar
devidamente habilitado para exercer a profissão. As exigências para a devida
habilitação como corretor de imóveis são analisadas a seguir.
58
2.5 EXIGÊNCIAS DA PROFISSÃO
A obrigação do corretor de imóveis nasce antes dele
iniciar suas atividades, pois para que isso seja permitido é preciso primeiro que
ele obtenha o titulo de técnico em transações imobiliárias75.
Portanto, principia-se a obrigação do corretor de imóveis
no momento em que o mesmo obtêm o titulo de técnico em transações de
imóveis.
Essa obrigação esta disposta no artigo 2.° da Lei N.°
6530/78, senão vejamos: “O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será
permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias”.
Obtendo o título de Técnico de transações Imobiliárias –
TTI, através de cursos especializados, o pretendente está apto a buscar o seu
registro junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) de sua
região, condição indispensável para que possa atuar na intermediação
imobiliária76.
Além dos possuidores de titulo de Técnico de Transações
Imobiliárias, os detentores de diplomas conferidos a concluintes de Curso de
Graduação de Bacharel em Ciências Imobiliárias e de Cursos Superiores
Seqüências de Ciências Imobiliárias ou Tecnólogos em Gestão de Negócios
Imobiliários, expedidos por Instituições de Ensino Superior devidamente
autorizadas e reconhecidas pelas autoridades competentes podem requerer
sua inscrição junto ao CRECI77.
É importante frisar que o registro do CRECI não é
facultativo, mas, sim, obrigatório, pois aqueles que pretendem trabalhar como
Corretores de imóveis deverão fazer sua inscrição.
75 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p.123
76 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p.124
77 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p.125
59
A legislação especifica, conforme se verificou acima, é
apresentada como aquela necessária e eficaz no âmbito administrativo, a qual
receberá influencia dos artigos do Código Civil, quando da verificação de sua
responsabilidade profissional, a ser analisada no próximo capitulo de forma
mais detalhada.
60
CAPÍTULO 3
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
3.1 CONCEITO DE RESPONSABILIDADE
Ao discorrermos sobre a responsabilidade do profissional,
nada mais justo que recordar o que é responsabilidade. Buscamos na obra
Plácido e Silva78, como sendo:
Forma-se o vocábulo de responsável, de responder, do latim
respondere, tomado na significação de responsabilizar-se, vir
garantindo, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou
ou do ato que praticou. Em sentido geral, responsabilidade
exprime a obrigação de responder por alguma coisa. Significa a
obrigação de satisfazer ou executar o ato jurídico, que se tenha
convencionado, ou a obrigação de satisfazer a prestação ou de
cumprir o fato atribuído ou imputado à pessoa por
determinação legal.
Portanto, a responsabilidade tem amplo significado, revela
o dever jurídico, em que se coloca a pessoa, seja em virtude de contrato, seja
em face de fato ou omissão, que lhe seja imputado, para satisfazer a prestação
convencionada ou para suportar as sanções legais, que lhe são impostas.
(...) Onde quer, portanto, que haja a obrigação de fazer, dar ou
não fazer alguma coisa, de ressarcir danos, de suportar
sanções legais ou penalidades, há a responsabilidade, em
virtude da qual se exige a satisfação ou o cumprimento da
obrigação ou da sanção.A responsabilidade, desta maneira,
tanto decorre da convenção como da norma ou regra jurídica,
em face das quais a obrigação se exige ou o dever se impõe.
Na linguagem comercial, é comum o emprego do vocábulo na
significação de encargos, ônus, o que, em verdade, não se
afasta do sentido originário de obrigação a cumprir. E nesta
78 Plácido e Silva Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – p. 765.
61
acepção entendem-se as expressões: O sócio Fulano tem a
responsabilidade do escritório; o sócio Beltrano tem as
responsabilidades da gerência; as responsabilidades são
divididas entre os sócios.
Sendo
assim,
responsabilidade,
exprime
etimologicamente a qualidade de ser responsável, a condição de responder,
pode ser empregado em todo pensamento ou idéia, onde se queira determinar
a obrigação, o encargo, o dever, a imposição de ser feita ou cumprida alguma
coisa.
(...) Na linguagem jurídica, há espécies de responsabilidades,
que
se
apresentam
devidamente
determinadas:
responsabilidade
civil,
responsabilidade
penal,
responsabilidade contratual, responsabilidade administrativa ou
funcional etc.Todas elas, porém, não fogem ao sentido geral de
obrigação, encargo, dever, compromisso, sanção, imposição.
Assim, podemos dizer que responsabilidade exprime a
obrigação de responder por alguma coisa, ou seja, é o dever jurídico, em que
se coloca a pessoa em virtude de contrato.
Ao reforçamos o tema responsabilidade, é necessário
tratá-lo de forma mais exclusiva, ou seja, abordaremos no próximo subtítulo
sobre a responsabilidade do corretor de imóveis.
3.2 CARACTERIZAÇÃO DA RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE
IMÓVEIS
Antes de ser feita a caracterização da responsabilidade
do corretor de imóveis, é necessário compor um breve comentário sobre a
corretagem.
62
O Código Civil79 qualifica a corretagem em sentido lato,
senão vejamos:
Art 722 Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à
outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas.
Observa-se que o artigo supra mencionado inicia,
justificando que a corretagem se dará sempre por um contrato de prestação de
serviço.
E ainda, o contrato de corretagem vem assumir um prazo
determinado ou não. Explica-se, quando o Corretor de Imóveis é contratado
para realizar mais de um negócio, muitas das vezes as partes não estipularam
prazo certo determinado, a não ser ao término/conclusão dos negócios
encomendados.80
O contrato de corretagem pode ser conceituado como
sendo:
O negócio jurídico pelo qual uma parte, denominada corretor,
se compromete com a outra a captar interessados e obter a
conclusão de negócios, sem qualquer vínculo de subordinação,
recebendo em contraprestação remuneração. 81
E ainda82:
Também conhecido como de mediação, é a convenção pela
qual uma pessoa, sem qualquer relação de dependência, se
79 Lei N° 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
80 http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 19 de agosto
de 2009
81 BARROS, Ana Lucia Porto de. O novo código civil comentado. Rio de Janeiro: Freitas
Bastos, 2002. v.2. p. 578
82 http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 19 de agosto
de 2009
63
obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou
mais negócios, consoante as instruções recebidas, ou a
fornecer-lhe as informações necessárias visando a celebração
do contrato. (...) Obtendo êxito na aproximação, após a
formalização entre comprador e vendedor, o Corretor de
Imóveis fará jus à compensação adicional (comissão), pelo
serviço prestado.
Uma vez assegurado o contrato de corretagem, verificase que deverá o profissional executar a sua mediação com diligência e
prudência conforme dispõe o artigo 723 do Código Civil83:
Art 723 O corretor é obrigado a executar a mediação com a
diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao
cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o
andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder
por perdas e danos, prestar ao cliente todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da
segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do
mais que possa influir nos resultados da incumbência.
Por diligência entende-se como sendo o cuidado, o
interesse em realizar serviço com rapidez e correção84.
E ainda, entende-se o significado de diligência como
85
sendo :
(...): “Derivado do latim diligentia (cuidado, empenho, exatidão),
quer, pois, significar toda atenção ou cuidado que deve ser
aplicado pelo agente, ou pessoa que executa um ato ou
procede num negócio, para que tudo se cumpra com a
necessária regularidade”.
83 Lei N° 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
84 GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico jurídico. São Paulo: Rideel 1995.
p. 254
85 http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 19 de agosto
de 2009
64
A diligência exprime, assim, a própria prudência adotada na
execução de todos os atos e negócios jurídicos. (Vocabulário
Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva).
A prudência, por sua vez é a virtude que faz conhecer e
praticar o que é conveniente, reflexão, cautela86. E ainda, dispondo sobre
prudência:
(...) “Do latim prudentia, de prudens, síncope de providens
(providente, acautelado), exprime a cautela ou o cuidado, com
que se devem fazer as coisas, para que bons sejam os
resultados obtidos”. A prudência, por isso, revela-se na exata
compreensão do método ou do sistema posto em prática para
realização de qualquer empreendimento. É a atenção que de
deva dar à execução das coisas, para que nada de mal possa
acontecer. A prudência opõe-se à imprudência, imprevidência,
ou, mesmo, à negligência. Indica a boa ordem seguida na
execução das coisas ou o tino na direção, do que se executa.
(Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 –
Plácido e Silva).
Sobre o assunto ensina Orlando Gomes87:
O corretor é obrigado a se conduzir com toda diligência, de
sorte a satisfazer, juridicamente, os futuros contraentes, não
devendo propiciar a realização de contratos nulos ou anuláveis.
Indiferente, porém, que sejam, ou não, proveitosos. Cumprelhe ministrar às partes os dados e informes interessantes à
realização do negócio. Incumbe-lhe, principalmente, informar
toda circunstância influente na apreciação da conveniência da
realização do contrato, como, dentre outras, a situação
econômica e financeira do outro contraente e a alteração no
valor dos bens que serão objeto do contrato a se realizar. Se a
ocultar, ou simplesmente se omitir, responde por seu
comportamento.
Conforme o exposto, após admitir a incumbência, o
corretor de imóveis tem o encargo para com o seu cliente e poderá responder
86 GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico jurídico. p 254
87 GOMES, Orlando. Contratos. 26 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p 427
65
por perdas e danos (Art. 402/405 do CC), advindo necessariamente do contrato
de corretagem firmado, bastando perquirir se sua responsabilidade é objetiva
ou subjetiva, devendo-se tecer algumas considerações a respeito.
Inicialmente o Código Civil, embora seja lei posterior ao
Código de Defesa do Consumidor, é norma geral, enquanto aquele é norma
específica e versa, em texto próprio, sobre a responsabilidade dos profissionais
liberais, afirmando em seu artigo 14, § 4 que esta será apurada mediante a
verificação de culpa
Levando-se em consideração o § 2º do art. 2º da Lei de
Introdução ao Código Civil88 este prevê que a lei nova que estabeleça
disposições gerais ou específicas a par das já existentes, não revoga nem
modifica a lei anterior.
Por ser o corretor de imóveis um profissional liberal89, sua
responsabilidade é considerada subjetiva, uma exceção à regra do CDC.
Necessária, portanto, a comprovação da culpa, remetendo tal profissional a
responder perante o Código Civil em atenção aos artigos 186 e 927, caput,
porém, aplica-se, no que couberem, os demais artigos do Código de defesa do
Consumidor, como por exemplo, a inversão do ônus da prova90.
Pode-se dizer que o corretor não tem responsabilidade
pela execução do negócio intermediado, pois a sua atividade é restrita a
facilitar as negociações, a aproximar os interessados, não assumindo, por isso
a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que as partes
intermediadas assumirem no contrato. Mas, nas situações em que o
inadimplemento do contrato intermediado decorrer da conduta negligente do
88 Decreto-Lei 4.657/42
89 Profissional Liberal é aquele legalmente habilitado a prestar serviços de natureza técnicocientífica de cunho profissional com a liberdade de execução que lhe é assegurada pelos
princípios normativos de sua profissão, independentemente do vinculo da prestação de
serviço, mas sempre regulamentado por organismos fiscalizadores do exercício profissional.
http://www.fenaci.org.br/liberais.htm, acesso em 08 de abril de 2008.
90 Em regra geral o ônus da prova cabe a quem afirma, porém, o consumidor tem o direito de
que essa obrigação seja invertida caso haja a hipossuficiência, devendo o juiz declarar a
inversão.
66
corretor, incide sua responsabilidade como corolário do seu dever legal de ser
diligente.
3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO
CIVIL
Para os casos em que a corretagem não configure
consumo e que não haja disciplina em lei especial, aplica-se exclusivamente o
Código Civil.
O Código Civil, no artigo 72391, comina ao corretor o
dever de reparar os danos que vier a causar. Contudo, ao que parece, o regime
de responsabilização adotado pela lei é o subjetivo, o que quer significar que o
corretor só ressarcirá os prejuízos causados se o comitente provar que o dano
decorreu da conduta negligente ou imprudente do corretor.
Alerta-se para o artigo 723 que traz uma condicionante
para emergir o dever reparatório:
Art 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a
diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao
cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o
andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder
por perdas e danos, prestar ao cliente todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da
segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do
mais que possa influir nos resultados da incumbência. (sem
grifo no original).
Observando inicialmente a afirmação: prestar todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance funciona como causa
excludente do dever indenizatório. Mas, como a lei não diz o que se deva
entender por “prestar esclarecimentos que estiverem ao seu alcance” entende91 Em regra geral o ônus da prova cabe a quem afirma, porém, o consumidor tem o direito de
que essa obrigação seja invertida caso haja a hipossuficiência, devendo o juiz declarar a
inversão.
67
se, assim que se o corretor prestar informações, dados e esclarecimentos no
âmbito de seus conhecimentos, e, ainda assim, propiciar situações lesivas,
ficará isento de indenizar92.
É certo que pelas regras gerais do Código Civil aplicáveis
nessa matéria, àquele que agir com imperícia fica obrigado a indenizar. Mas,
como a lei não exige do corretor habilitação especial ou conhecimentos
técnicos, deferindo a corretagem a qualquer pessoa que apresente a titulação
em Ensino Técnico, parece-nos que o objetivo do legislador foi o de impor ao
corretor o dever de informar os aspectos pragmáticos e não técnicos ou
jurídicos do negócio a ser realizado93.
Sobre a abrangência da indenização, entende-se que o
corretor deva assumir o pagamento do dano direto e imediato (dano
emergente), das despesas havidas com a contratação da corretagem, e com o
contrato intermediado. Pode responder ainda com os lucros cessantes e com a
perda da chance, caso o comitente demonstre que poderia ter firmado outros
negócios. 94
3.4 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
A corretagem pode configurar relação de consumo, e,
nesse compasso, o diploma regente será o Código de Defesa do Consumidor.
Os reflexos são relevantes em razão do caráter protetivo
desse diploma, basta considerar que, em regra, a responsabilidade do corretor
92
SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa
do Consumidor e no novel Código CivilDisponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_ artigos_leitura&artigo_id=1623., Acesso em 05 de maio de 2008
93
SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa
do Consumidor e no novel Código CivilDisponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_ artigos_leitura&artigo_id=1623., Acesso em 05 de maio de 2008
94
SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa
do Consumidor e no novel Código Civil. Disponível em
http://www.ambito-
68
está sob o regime objetivo, o que significa afirmar que será irrelevante
considerar sua conduta na produção da lesão. Tudo o que importa considerar é
o fato do dano.
Art
14.
O
fornecedor
de
serviços
responde,
independentemente da existência de culpa, pela reparação
dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à
prestação do serviço, bem como por informações insuficientes
ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. (sem grifo no
original).
Mas, excepcionando a regra, o Código de Defesa do
95
Consumidor
incorporou o regime subjetivo para a hipótese de o prestador de
serviços atuar como profissional liberal. Portanto, se o corretor - pessoa natural
- for contratado diretamente pelo comitente e exercer a corretagem contratada
sem qualquer vínculo de subordinação com uma empresa especializada no
ramo da corretagem, atuando, portanto, como profissional liberal, ficará
submetido ao regime subjetivo. É a norma preconizada pelo parágrafo 4º, do
artigo 14:
Art 14 [...]
§ 4º A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais
será apurada mediante a verificação de culpa.
Diante da exceção trazida pelo Código de Defesa do
Consumidor, poder-se-ia indagar qual a vantagem ou diferença em se aplicar o
sistema consumerista se o Código Civil também adota o regime subjetivo?
A resposta reside no ônus da prova, no sistema de
nulidades contratuais e na solidariedade. Com efeito, no sistema protetivo do
Código de Defesa do Consumidor é o corretor quem tem o ônus de provar que
o serviço prestado não padece de defeito, ou seja, que prestou os
juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_
Acesso em 05 de setembro de 2009
95 Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.
artigos_leitura&artigo_id=1623.,
69
esclarecimentos e informações que estavam em seu alcance. Disso resulta que
se não conseguir demonstrar tal circunstância, terá de indenizar96.
Essa circunstância traz nítida vantagem ao consumidor, já
que pelas regras do Código Civil, no regime subjetivo, o ônus da prova é do
comitente. E, diga-se a propósito, que nem sempre é fácil produzir essa prova,
ante seu caráter subjetivo.
Como se nota, a aplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor
na
seara
da
responsabilidade
civil
tem
importantes
desdobramentos práticos, alcançando até situações em que sequer foi
celebrado o contrato de corretagem.
Com efeito, como é cediço, perante o Código do
Consumidor a oferta é vinculante, o que significa dizer que o corretor terá de
cumprir aquilo que ofertou, tenha firmado ou não o contrato de corretagem.
O corretor responde ainda pelos vícios do serviço, seja de
qualidade, seja de quantidade:
Art. 20 O fornecedor de serviços responde pelos vícios de
qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes
diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da
disparidade com as indicações constantes da oferta ou
mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir [...].
Pelo teor do dispositivo legal, o serviço será considerado
viciado quando houver disparidade entre o que foi anunciado e o que foi
efetivamente prestado, pois a oferta é vinculante para o fornecedor. Entretanto,
a lei não ter tratado expressamente de vício de quantidade dos serviços, há
que subsumi-los à normação consumerista, conferindo-se ao caput do artigo 20
uma interpretação extensiva, máxime porque as hipóteses arroladas pelo
96 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de
Defesa do Consumidor. Disponível em
http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_ artigos_leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008
70
legislador são sempre exemplificativas, como medida de garantir e ampliar a
proteção do consumidor97.
Assim exposto, analisar-se-á a responsabilidade do
corretor de imóveis em duas frentes: uma relacionada à informação, à
documentação e a transação imobiliária e a segunda sobre a propaganda do
imóvel.
3.5 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À INFORMAÇÃO, A
DOCUMENTAÇÃO E A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA
Os limites da responsabilidade do corretor de imóveis com
relação à informação, a documentação e a transação imobiliária são muito
tênues e de difícil dissociação, pois a informação somente é possível, de forma
segura, após o conhecimento da documentação. A transação, por sua vez, só é
possível depois do recolhimento de toda a documentação pertinente ao bem
negociado. Por este motivo serão analisados no mesmo item.
De início, é importante lembrar que o corretor somente
poderá repassar as informações de forma segura se ele mesmo as detiver.
Assim, conforme determina o Código de Ética profissional em seu artigo 4º, I,
“(...) é necessário que o corretor esteja inteirado do negócio antes de oferecêlo”.
O corretor deve conhecer as peculiaridades do imóvel que
irá negociar, como por exemplo, suas características básicas, dimensões,
estado de conservação e eventuais vícios construtivos de fácil constatação.
Necessita saber se naquela rua ocorrem enchentes, se há boa incidência de
luz solar, se há ocorrências de perturbações sonoras entre outros. 98
97 NUNES,Luiz Antonio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor.
p.274.
98 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis.
p.147.
71
Deve, também, saber da segurança e do risco do negócio,
das alterações de valores e de outros assuntos que tenham relação com o
negócio enfim, ir a fundo nas condições e características do imóvel. 99
A responsabilidade civil é mais fácil ser identificada
quando diz respeito ao dever de verificar as situações de caráter legal do bem
negociado. É importante o corretor certificar-se sobre a qualificação completa
do proprietário, a descrição detalhada do imóvel e as declarações de
inexistências de débitos em vários setores, pois “sérios são os riscos no
negócio imobiliário e graves podem ser as conseqüências pelo descuido na
verificação da higidez”100 do bem.
Entre os cuidados a serem tomados, todos igualmente
importantes, temos em primeiro as certidões:
Das certidões referentes ao imóvel:
Certidão expedida pelo cartório de Registro de imóveis onde o
mesmo encontra-se matriculado (para fazer prova de quem é o
legítimo proprietário);
Certidão negativa de ônus (verifica se existe algum gravame
judicial ou extra judicial, como arresto, penhora, hipoteca, etc.);
Certidão vintenária (verifica todos os atos a que esteve
submetido nos últimos vinte anos bem como todas as pessoas
que direta ou indiretamente tiveram algum interesse no bem);
Cumpre informar que as certidões acima citadas
(matricula do imóvel, certidão negativa de ônus e a certidão vintenária)
99 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p.127
e 147.
100 WASSER ADVOCACIA. Direito Imobiliário: Compra e Venda de Imóveis. Disponível em
http://www.advocaciaassociada.com.br/informacoes.asp?IdSiteAdv=2803&action=exibir&idinf
o=1437&session=GIQObDUASnVXjnTYCOtLh, acessado em 08 de abril de 2008.
72
são
documentos
públicos,
podendo
ser
retiradas
por
qualquer
interessado no registro de imóveis representante da comarca.
Certidão negativa de tributos municipais (quitação de ITU ou
IPTU relativo aos últimos 5 anos);
Regularidade junto ao INCRA (tratando-se de imóvel rural);
IPLAN (liberdade e limitação ao uso do solo);
A Certidão negativa de tributos municipais é um
documento elaborado pela prefeitura, que pode ser retirada mediante taxa e
pedido por qualquer interessado, e ainda, sobre os demais citados poderão ser
requeridos junto aos seus respectivos órgãos.
Patrimônio histórico (imóvel sujeito a tombamento);
Certidão do registro da incorporação (para condomínios em
construção)
Certidão do registro de loteamento (para lotes a prestação).
Considerando a multiplicidade de situações que requerem
certidões, tanto do titular como do imóvel, enumera-se aquelas que, com mais
freqüência, o corretor de imóveis tem de providenciar quando responsável pela
intermediação do negócio101:
Das certidões quanto ao titular:
101 BRASÍLIA. CRECI Responsabilidade com contratos. Disponível em_CRECI_Site_DF/
_contratos/a_responsabilidade.aspx acessado em 03 de abril de 2008
73
Cumpre esclarecer que o titular acima mencionado é
o responsável pelo imóvel, e os documentos abaixo demonstrado são de
extrema importância para segurança da negociação.
Cartório Distribuidor do Cível (certidão negativa de ações reais
e pessoais reipersecutórias);
Justiça Federal (ações e execuções federais em contencioso
da União);
Procuradoria da Fazenda Nacional
contribuições devidos à União);
(qualquer
tributo
e
Ressalta-se que os documentos acima mencionados,
demonstraram a idoneidade do titular, eis que a certidão só será negativa
se o titular não tiver pendências seja na Justiça Estadual ou Justiça
Federal.
Receita Federal (impostos e tributos administrados pelo órgão);
Secretaria da Fazenda (tributos estaduais);
Secretaria das Finanças (tributos municipais);
Cartórios de protestos (inexistência de protestos de títulos de
crédito nos últimos cinco anos e que possam caracterizar a
insolvência do vendedor);
As Certidões tem por finalidade verificar as situações de
caráter legal do titular, como por exemplo: dividas municipais, ações
trabalhistas, dividas protestadas, bem como dividas estaduais e federais, entre
outras.
74
Justiça do Trabalho (inexistência de ações trabalhistas mesmo
tratando-se de pessoas físicas, já que o imóvel residencial
pode responder por dívidas para com o trabalhador doméstico);
Cartório de Notas (quando uma das partes for representada por
procuração e a mesma for antiga ou suscitar alguma dúvida,
deve-se pedir a certidão de sua validade);
CND/INSS – certidão negativa de débitos pra com a
previdência social (exigido de todas as pessoas, para a
obtenção do temo de habite-se, e para as pessoas jurídicas
sempre que estiverem alienando um imóvel pertencente ao seu
ativo imobilizado);
Certidão de regularidade de situação junto ao INSS (para
pessoas jurídicas que exerçam a atividade de construtor,
renovável a cada seis meses).
Paralelamente
às
certidões,
existem
ainda
alguns
documentos que se tornam necessários em virtude do modo com que é feita a
transação imobiliária. Alguns casos102:
Manifestação escrita da desistência firmada pelo locatário
quanto ao direito de preferência que lhe é assegurado pelo
artigo 27 da Lei nº. 8245/91 (Lei do Inquilinato);
Autorização judicial (para venda de bens de menores,
incapazes, no curso de inventário, etc.);
Carta de arrematação (para bens adquiridos em leilão ou
praça);
Termo de Habite-se (para imóvel novo);
102 BRASÍLIA. CRECI Responsabilidade com contratos. Disponível em_CRECI_Site_DF/
_contratos/a_responsabilidade.aspx acessado em 03 de abril de 2008
75
Certidão do Cartório de Registro de imóveis onde conste a
averbação de: construção; demolição; acréscimo de
construção; desmembramento; remembramento; alteração de
nome ou estado civil do alienante;
Declaração de inexistência de débito condominial (fornecido
pelo síndico, quando se tratar de imóvel de condomínio).
Com todas as informações em mãos, estas ”(...) devem
ser repassadas integralmente ao cliente, mesmo que elas possam desvalorizar
o imóvel ou colocar em risco o negócio”103, deixando ao alvedrio do cliente a
opção que melhor lhe convier. Agindo assim, não lhe poderá ser imputada
responsabilidade.
Porém, se assim não fizer o corretor, poderá ser
responsabilizado como determina a legislação.
Primeiramente temos o discriminado no Código Civil, nos
artigos 186 e 927, eis que neles estão estabelecidas as regras gerais em caso
de ocorrência de dano:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar
dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Em um segundo momento, teremos as normas expostas
no Código de Defesa do Consumidor104. Não é objetivo do presente estudo o
aprofundamento no Código Consumerista, porém se faz necessária algumas
ponderações a respeito para melhor caracterização da responsabilidade civil do
corretor de imóveis.
103 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p.
127 e 148
104 Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.
76
Apesar do Código de Defesa do Consumidor adotar a
responsabilidade objetiva, este excepcionando a regra, incorporou o regime
subjetivo para a hipótese de o prestador de serviços atuar como profissional
liberal. Portanto, se o corretor – pessoa natural ou pessoa juridica105 – for
contratado diretamente pelo comitente e exercer a corretagem contratada sem
qualquer vínculo de subordinação, atuando, portanto, como profissional liberal,
ficará submetido ao regime subjetivo. É a norma preconizada pelo parágrafo 4º,
do artigo 14, in verbis do Código de Defesa do Consumidor:
Art 14 (...)
§ “4º A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será
apurada mediante a verificação de culpa.”
Explica-se
a
diversidade
de
tratamento
das
responsabilidades (objetiva e subjetiva) em razão da natureza intuitu
personae106 dos serviços prestados por profissionais liberais.
Diz-se que é a confiança que inspira nos clientes a base da
relação que se estabelece. A postura, a apresentação e o
renome do profissional liberal geram no cliente esse elemento
chamado confiança, que é absolutamente subjetivo e que por
causa disso não depende, nem precisa de justificativa. 107
Assim sendo, somente responderá civilmente108 o corretor
de imóveis que praticar atos danosos aos seus clientes, quer por imperícia,
imprudência, negligência ou por infrações éticas. 109
105 É o ser humano considerado como sujeito de direitos e obrigações. In DINIZ, Maria
Helena. Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2001. p. 103.
106 Em consideração à pessoa. Motivo que determina a vontade ou o consentimento de certa
pessoa para com outra, a quem quer favorecer ou com quem contrata, pelo apreço que ela
lhe merece. In GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico jurídico. São Paulo:
Rideel 1995. p. 364.
107 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor:
direito material (arts. 1º a 54). São Paulo: Saraiva, 2000. p. 199
108 Poderá o corretor responder também na esfera criminal, dependendo de cada caso, porém
tal matéria não é de interesse da presente pesquisa.
77
Contudo, não é mais possível afirmar que toda e qualquer
relação estabelecida com o profissional liberal é, de fato, intuitu personae. Há
as que são e as que não são. As primeiras permanecem com as características
clássicas110, as outras se caracterizam de forma similar ou idêntica à dos
outros tipos de prestações de serviços oferecidas em massa aos consumidores
em geral. 111
Essa é a situação da publicidade a qual será analisada a
seguir.
3.6 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À PROPAGANDA112 DO IMÓVEL
A responsabilidade do corretor de imóveis também se
aplica à oferta e a publicidade realizada, sejam por meios de anúncios nos
classificados, folders, banners ou propagandas na mídia impressa ou televisiva.
A publicidade é um assunto relevante, tanto que a
Constituição Federal – CRFB/88, no seu artigo 37, quanto no capítulo da
comunicação social protegem a ética e para fins de publicidade o valor ético
fundamental é a verdade. 113
O anúncio publicitário não pode faltar com a verdade daquilo
que anuncia, de forma alguma, quer seja por afirmação quer
por omissão. Nem mesmo manipulando frases, sons e imagens
109 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis.
p.150
110
111 NUNES,Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor.
p.200
112 Apesar dos termos publicidade e propaganda serem distintos, os dois vocábulos podem
ser usados como sinônimos, conforme ensina Luiz Antônio Rizzatto Nunes em sua obra
Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 57 e assim serão utilizados na
presente monografia.
113 NUNES,Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p.58.
78
para, de maneira confusa ou ambígua iludir o destinatário do
anúncio. 114
O agente imobiliário é responsável por toda propaganda
relativa ao imóvel oferecido, devendo estar atento a ela, pois esta faz parte
integrante do contrato e é um meio muito eficaz de se alcançar o consumidor.
As informações publicadas devem ser corretas, claras,
precisas, pois é importante assinalar que a publicidade integra
o contrato (CDC art. 30), ou seja, tudo que foi anunciado e
prometido terá de corresponder à verdade e ser cumprido, sob
pena do consumidor obter, na justiça, o cumprimento de tudo
ofertado, troca do produto ou serviço ou até mesmo rescisão
do contrato, com restituição monetária atualizada e perdas e
danos (art. 35). 115
Assim, a publicidade deve ser bem elaborada, evitando-se
frases dúbias, que sejam inteiras ou parcialmente falsas, ou ainda, que induza
o consumidor, mesmo por omissão, a imaginar um produto ou serviço diferente
daquele
oferecido
(propaganda
enganosa116.Recomenda-se
evitar,
no
particular, omissões e afirmativas que posam induzir o consumidor em erro ou
as chamadas letras miúdas (vide art. 46 CDC). 117
Cita-se como exemplo, a apresentação de uma foto de
um loteamento, mostrando nela uma completa infra-estrutura e, na verdade, a
venda tem como objeto outro loteamento.
Por esses motivos e a fim de caracterização das
responsabilidades pertinentes sobre os anúncios publicitários, a legislação,
conjuntamente com a doutrina dominante, impõe aos profissionais liberais com
profissão definida em lei, que os anúncios terão de conter o nome do
114 NUNES,Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p.58
115 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis.
p.169
116 Propaganda enganosa: é quando induz o consumidor ao erro, ou seja, quando apresenta
um produto ou serviço com qualidades que não possui. É uma propaganda falsa.
117 PINTO, Cláudio Augusto Sampaio. Responsabilidade civil dos corretores de imóveis à
luz do Código de Defesa do Consumidor. Disponível em http://www.sampaiopinto .adv.br/
responsabilidade _corretores.htm, acesso em 30 de abril de 2008
79
anunciante, seu título profissional, sua especialidade e o número de seu
registro na respectiva ordem ou Conselho. 118
Há de se salientar, também, que somente poderá
anunciar publicamente o corretor de imóveis que tiver, com exclusividade,
contrato escrito de intermediação imobiliária e, nesta deverá conter,
obrigatoriamente, o número de inscrição junto ao CRECI, conforme Resolução
– COFECI nº 458/95, in verbis:
Art 1º Somente poderá anunciar publicamente o corretor de
imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade,
contrato escrito de intermediação imobiliária.
Art 2º Dos anúncios e impressos constará o número da
inscrição de que fala o art. 4º119 da lei 6.530/78, precedido da
sigla CRECI, acrescido da letra “J” quando se tratar de pessoa
jurídica.
Art 3º Nos anúncios de loteamentos e imóveis em condomínios
colocar-se-á em destaque, também, o número do registro ou da
incorporação no respectivo cartório imobiliário.
Recorda-se que a responsabilidade, no item anterior,
referente a informação, a documentação e a transação do imóvel eram
subjetivas, visto que a atividade do profissional liberal é diversa daqueles com
atividades de prestação de serviços que são empreendidas como típicas da
sociedade de massas, planejadas e executados com base na análise de
mercado, produção em série, cálculo de custo, de preço e exame de risco, na
perspectiva do binômio custo/benefício. 120
118 NUNES,Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor.
p.431
119 A inscrição do corretor de imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução do
Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
120 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor.
p.202
80
Porém,
diferentemente
do
que
ocorreu
acima,
a
responsabilidade dos profissionais, mesmo os liberais, referente à publicidade
e propaganda é objetiva, pois assim afirma o Código de Defesa do
Consumidor:
Art. 38 O ônus da prova da veracidade e correção da
informação ou comunicação publicitária cabe a quem as
patrocina.
Nesse sentido já julgou o Tribunal de Justiça de São
Paulo-TJSP121:
Propaganda enganosa. Ônus da prova da veracidade e
correção do informe publicitário que cabe a quem patrocina.
Fato que independe de declaração do juiz antes do início da
fase instrutória. Inteligência do art. 38 do CDC. Ementa: "A
incidência do art. 38 do Código de Defesa do Consumidor, que
estatui recair o ônus da prova da veracidade e correção do
informe publicitário sobre quem o patrocina, não depende de
que o juiz assim declare antes do inicio da fase instrutória".
Sobre a matéria, interessante e oportuno comentário de
122
Nunes
:
Chame-se atenção para um aspecto importante da
característica típica da exploração do mercado de consumo
onde se lança o empreendimento. Não só o empreendedor se
utiliza dos métodos típicos de investimento e operação,
apoiando-se na técnica do cálculo do risco/custo/benefício,
como pode – e se utiliza – das técnicas de marketing próprias
para oferta e divulgação de seu negócio, especialmente como
a exploração da publicidade.
121 TJSP, 9ª C. Civil, AC n.º 255.461-2/6, j. em 6.4.95, rel. des. Aldo Magalhães, v.u., RT
716/182-184
122
NUNES,Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p.
203
81
Esta é uma arma conhecida para o desenvolvimento do
negócio, cujo o antigo jargão não se deteriorou: “(...)a publicidade é a alma do
negócio”.123
Assim, entende-se que o profissional liberal atualmente
desenvolve tanto atividades típicas de natureza intuitu personae com base na
confiança, quanto atividade de prestação de serviço profissional que não tem
mais essa característica 124, passando a ser de responsabilidade civil objetiva
123
NUNES,Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p.
203
124
NUNES,Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p.
200
82
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente trabalho teve como objetivo investigar, à
luz da legislação e da doutrina, a responsabilidade civil do corretor de
imóveis.
O interesse pelo tema abordado deu-se em razão de
o acadêmico ser corretor de imóveis.
Com a realização da presente pesquisa, chega-se a
algumas considerações acerca do tema proposto. Destaca-se, todavia,
que a presente investigação bibliográfica é apenas o início de um estudo
que, decisivamente, merece maior aprofundamento, em face da notória
relevância da responsabilidade civil dos profissionais liberais, no caso o
corretor de imóveis.
A
primeira
responsabilidade
do
profissional
é
referente a sua qualificação, devendo possuir o título de Técnico em
Transações Imobiliárias ou curso superior na área, requisito estabelecido
pela lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis.
Satisfeita tal exigência, a inscrição deve ser feita
junto ao CRECI da região onde o corretor for atuar, devendo honrar as
normas regulamentadoras da profissão, o Código de Ética e agir dentro
dos princípios da boa-fé.
Assim,
estará
o
profissional
atuando
em
conformidade com os princípios que regem a profissão, confirmando a
primeira hipótese da pesquisa.
83
Analisando o CDC, a figura do profissional liberal é
citada apenas uma vez no seu artigo 14, § 4º, quando trata da
responsabilização de tais profissionais pelos danos causados em
decorrência dos serviços prestados, estabelecendo que, nesse caso, a
responsabilidade será subjetiva.
Esta espécie de responsabilidade é a prevista no
código civil (art. 186 CC) a qual sempre esteve ligada à conduta culposa,
o que significa dizer que, no plano processual, a vítima deverá comprovar
se o agente agiu com dolo ou culpa, ou seja, incidente da negligência, da
imprudência e da imperícia, além, é claro, do fato danoso, o dano e o
nexo causal entre o fato e o dano.
Com esta inovação, o CDC introduziu como regra
geral, o critério objetivo para aferição da responsabilidade civil.
Responder o fornecedor pelo fato do serviço, independentemente da
verificação da culpa em qualquer de suas modalidades, representa uma
evolução e benefício em favor do consumidor, todavia, o parágrafo 4º do
art. 14, que determina a apuração da responsabilidade pessoal dos
profissionais liberais, mediante a verificação de culpa.
Constitui-se em uma exceção ao critério objetivo
consagrado pelo CDC. O dispositivo afasta dos profissionais liberais a
responsabilidade independente de culpa, pelo fato ou vício do serviço.
Assim,
a
responsabilidade
civil
pelos
danos
decorrentes dos serviços do profissional liberal dependerá da existência
e comprovação da culpa, mantendo-o na vala da tradicional teoria
subjetivista, ou seja, cabe ao consumidor, que sofreu uma lesão em
razão da prestação de serviços, a demonstração da culpa, por parte do
profissional, configurada esta, na negligência, imprudência ou imperícia.
84
Percebe-se, portanto, que a teoria adotada, a fim de
determinar a responsabilidade do corretor de imóveis é subjetiva,
percebendo-se a confirmação da segunda hipótese enumerada na
presente pesquisa.
Tal regime – objetivo ou subjetivo, poderá variar
dependendo do caso concreto. Ao analisar a responsabilidade frente a
informação, a documentação e a transação imobiliária, por ser de
natureza intuitu personae, constatou-se que a teoria adotada, em regra
geral, é a subjetiva, conforme disciplinada pelo Código Civil. Em
contrapartida, a propaganda do imóvel, por sua vez, é considerada, em
regra, como de responsabilidade objetiva, visto que tendo serem
atividades típicas da sociedade de massa, razões pelas quais confirmam
a terceira e última hipótese elencada.
As espécies de responsabilidade surgem de acordo
com o dano ocasionado e, por vezes, aliados as normas transgredidas
pois, só assim, analisando-se as circunstancias do fato, tornar-se-á
possível uma definição mais aproximada de seu estrito significado e
conseqüente reparação do dano
Por fim, retomam-se as três hipóteses básicas da
presente pesquisa: 1ª) A profissão do corretor de imóveis necessita de
autorização do respectivo órgão de classe para o seu efetivo exercício
2ª) A teoria adotada da responsabilidade civil do corretor de imóveis
frente à informação, a documentação e a transação imobiliária é
subjetiva; 3ª) A teoria adotada da responsabilidade civil do corretor de
imóveis, frente à propaganda do imóvel é objetiva, para registrar que
todas foram integralmente confirmadas.
85
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Identificação
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Necessidades
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