REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE
Prof. Silvio Mendes Zancheti
Prof.a Norma Lacerda
Centro de Conservação Urbana e Territorial
Universidade Federal de Pernambuco
Recife - Brasil
Quito - 1998
ESTRATÉGIA E RESULTADOS
• Estratégia
– Indução da ação privada através da ação pública
– Gastos públicos concentrados nos espaços públicos e
sistema de gestão
– Estratégia incrementalista de médio e longo prazo
• Resultados
– Exemplo de revitalização para toda cidade
– Centro revitalizado
– Nova área de referência cultural e lazer da região
– Novo mercado imobiliário
REVITALIZAÇÃO NO CONTEXTO NACIONAL
• Fim do modelo centro periferia
– diminuição da pressão demográfica e imigração
• Economia de serviços
• Melhora do desempenho do investimento público
– infra-estrutura
• Busca de identificação da população com a cidade
– imagem e identidade
OUTRAS EXPERIÊNCIAS DOS ANOS 90
• Salvador
– Forte intervenção pública (+ de U$ 60 milhões)
– Mudança forçada de usos - expulsão de população
– Descaraterização do patrimônio
• São Luís
– Dependência do Governo Estadual
– Pequena adesão da iniciativa privada
• Recife
– Iniciativa municipal
– Investimento público em bens de uso coletivo
– Indução da aplicação privada
LOCALIZAÇÃO DO BAIRRO
STO. AMARO
BAIRRO DO RECIFE
BOA VISTA
STO ANTÔNIO
S. JOSÉ
ATLÂNTICO
B A C IA D O P IN A
BRASILIA
TEIMOSA
MAPA 1
SITUAÇÃO
GEOGRÁFICA
DO BAIRRO
DO RECIFE
BREVE HISTÓRICO DO BAIRRO
Bairro portuário primeira ocupação urbana do Recife
• Séc. XVII a início Séc. XX
– Bairro Portuário, industrial e comercial
• 1913 - 1922 Reforma urbanística, portuária e saneamento
básico
– Centro financeiro e de comércio exterior
• 1940 - 1960 Bairro boêmio com prostituição
• 1970 - 1990 Centro atacadista, serviços financeiros e
administração pública
CICLO VICIOSO DA OBSOLESCÊNCIA (1992)
•
•
•
•
•
•
•
•
Comércio atacadista
predominante
Restrições a mudança de usos
(legislação restritiva)
Imagem de área marginal
(bairro portuário, prostituição e
abandono)
Sem população +/- 500 hab.
(uma favela de serviços)
Fora do circuito de circulação
Valor baixo dos imóveis
Imagem negativa
Baixa valor agregado por m2
Bairro do Recife - Grau de conservação do
estoque construído (%) - 1992
Ruína
Péssimo
6%
17%
Regular
22%
Bom
Bom
55%
Regular
Péssimo
Ruína
PLANO REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE
• Antecedentes
– 1980 Legislação de proteção municipal
– 1986 Primeira formulação de uma política de
revitalização e criação do Escritório do Bairro
– 1988 Trabalho de ordenamento de ambulantes
• Plano
– 1991 Plano de revitalização encomendado pelo
Governo Estadual
– 1993 Prefeitura adota o plano
– 1993 - 96 Implantação do Pólo Bom Jesus
– 1998 ... Novos projetos (Polo Alfândega e Prodetur)
OBJETIVOS DO PLANO
• Objetivos
– Conservação da herança histórica e cultural
– Criar nova centralidade regional
– Centro de referência cultural e de lazer
– Centro de atração turística
ESTRUTURA DO PLANO
N
N
CENTRO EMPRESARIAL
PARQUE DO BRUM
ESTACIONAMENTO
AQUÁRIO
CENTRO COMERCIAL
DO PILAR
HABITAÇÃO COLETIVA
PERCURSO CULTURAL
POLO DO BOM JESUS
TERMINAL
MARÍTIMO
SETORES DE
INTERVENÇÃO
WATER FRONT
SHOPPING CULTURAL
Consolidação
Revitalização
Renovação
PROJETOS
ESTRUTURADORES
ESTRATÉGIA DE IMPLANTAÇÃO
• Melhoria do espaço público e infra-estrutura
• Projetos de impacto para mudança de imagem
– Melhoria do espaço urbano e nova avenida
• Promoção de eventos ao longo do ano
– Dançando na Rua, Semana da Seresta, Carnaval, etc.
• Criação de Pólos irradiadores
– Bom Jesus, Alfândega e Pilar
• Criação de uma agência de negócios
• Acordos de promoção com iniciativa privada
• Manutenção das expectativas de investimento
– Projetos de grande porte Produtur e Monumenta
INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAIS
Bairro do Recife
Investimentos realizado pela Prefeitura da Cidade do Recife (R$1,00 de 1996)
1993 - 1996
ITEM
Valor
1. Desapropriação de imóveis
214.237
2. Elaboração de projetos
534.674
Restauração de imóveis (4 unidades)
67.500
Teatro Hermilo Borba Filho RS
47.807
Terminal Marítimo Passageiros RS
61.685
Mobiliário Urbano
41.808
Sinalização Urbana
12.000
Consultoria no Gerenciamento do Plano de Revitalização 303.874
3. Obras realizadas
1.916.496
Recuperação de praças
97.000
Complementação da Av. Alfredo Lisboa
580.000
Restauração ponte Maurício de Nassau
512.000
Urbanização da Rua do Bom Jesus
105.800
Projeto Cores da Cidade (Restauração de Fachadas)
44.345
Restauração de imóveis (4 unidades)
557.601
Implantação de Eletrocalha da Rua do Bom Jesus
19.749
TOTAL
2.665.407
Fonte: Escritório do Bairro do Recife e EMLUB
%
8,04%
20,06%
2,54%
1,79%
2,31%
1,57%
0,45%
11,40%
71,90%
3,64%
21,76%
19,21%
3,97%
1,66%
20,91%
0,74%
100,00%
O PÓLO DO BOM JESUS
•
Centro na rua mais antiga da
cidade
•
Área de concentração de
atividades de diversão e lazer
Pólo B. Jesus
•
Atividades de comércio e
serviço
•
Exemplo de reutilização de
imóveis antigos
BID- Monumenta
FASES DO PROCESSO (1)
• Mostrar compromisso (1º Sem1993)
– Recuperação de de espaços públicos (calçadas, vias,
praças,...)
– Reabertura de antiga avenida - separação cidade/porto
– Recuperação de ponte
• Busca de parcerias (2º Sem 1993)
– Adoção de praças por grandes empresas locais
– Projeto Cores da Cidade com Fund. Roberto Marinho
FASES DO PROCESSO (2)
• Persuasão dos proprietários (1994 e 1º Sem 1995)
– Criação de uma agência de negócios imobiliários
– Desapropriação e recuperação de 4 imóveis
– Extensão da área do projeto Cores da Cidade
– Melhoria do espaço da rua do Bom Jesus
• novas calçadas, ordenação da fiação elétrica
• Consolidação (2º Sem 1995 e 1996)
– Aluguel dos imóveis para novos investidores
– Feira de antigüidades e eventos culturais na rua do
Bom Jesus
ÁREA RECUPERADA
Pólo do Bom Jesus Áreas
Recuperadas (m2) - 1996
Reversão do processo de degradação
Área não
recuperada
34%
1992 - 66% da área estava degradada
Área
recuperada
66%
1996 - 66% da área estava recuperada
Polo do Bom Jesus - Área recuperada
(m2) - 1996
60000
40000
20000
0
Pólo do Bom Jesus Áreas recuperadas por
andares (m2) 1996
5º/+ and.
5%
52.020
34.409
17.611
0
Área total
Área não
recuperada
Área
recuperada
4º andar
10%
1º andar
35%
3º andar
21%
2º andar
29%
INVESTIMENTOS PRIVADOS NA RECUPERAÇÃO
Polo do Bom Jesus - Inversão Privada 1993/96
•
Inversões Pólo
– Privada = R$ 2,85 milhões
– Pública = R$ 2,66 milhões
•
Privado-Pólo / Público-Bairro
1:1
Privado Bairro / Público-Bairro
>1
R$ 1.000
2.850
993
821
612
284
Total 1º andar 2º andar 3º andar 4º andar
141
5º/+
and.
•
PREÇO E ALUGUEIS DOS IMÓVEIS
Bairro do Recife
Evolução dos preços de venda por metro quadrado dos imóveis
1993-1996
Em cruzeiros de dezembro de 1996
Pólos
1993
1996
Var. 93/96
Bom Jesus
R$ 124
R$ 208
68%
Alfândega
R$ 168
R$ 146
-13%
Pilar
R$ 110
R$ 105
- 5%
Fontes: Pesquisa PBLM e entrevistas com corretores de imóveis do bairro.
Recife
Preços dos aluguéis médios de imóveis
comerciais em zonas da cidade
1997
2
Bairro
Aluguel médio (R$ 1/m )
Pólo do Bom Jesus
6,90
São José
11,63
Boa Vista
9,72
Espinheiro/Rosa e
Silva/Parnamirim
13,20
Boa Viagem
15,85
Fonte: Jornal do Commércio e Diário de Pernambuco. Janeiro de 1997
MANUTENÇÃO DOS ESPAÇOS PÚBLICOS
Bairro do Recife
Gastos com manutenção do espaço público (R$ 1,00 de 1996)
1993 - 199
Serviços
1993
1996 Var. 1993/96
Conserv. De passeios, pavimentação,
90.000
203.000
126%
pontes e drenagem
Manutenção de praças
21.000
21.000
0%
Recuperação de iluminação pública
50.000
50.000
0%
Coleta domiciliar de lixo
102.853
133.164
29%
Varrição de ruas e praças
922.094
1.193.835
29%
TOTAL
1.185.947
1.600.999
35%
RECEITAS MUNICIPAIS E RENÚNCIA FISCAL
Pólo do Bom Jesus
Arrecadação de impostos municipais (R$ de 1996)
1993/96
Anos
IPTU Var.
ISS
Var.
1993
59.288
66.830
0%
6%
1994
59.139
70.715
88%
1995
50.734 -14%
132.626
2%
-11%
1996
51.523
117.998
ITBI Var.
1.825
4.484 146%
24.271 441%
13.366 -45%
Fonte: Secretaria das Finanças, PCR
500%
400%
300%
IPTU
200%
ISS
100%
ITBI
0%
-100%
93/94
94/95
95/96
A decisão de investir
não esteve associada
ao benefício da
renuncia fiscal
PRINCIPAIS PROBLEMAS (PROPRIETÁRIOS)
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Abastecimento d’água
Segurança
Estacionamento
Esgotamento sanitário
Energia
Ambulantes
Calçamento deteriorado
Sanitários públicos
Organização de eventos
75%
75%
75%
50%
25%
25%
25%
25%
25%
OUTROS IMPACTOS
• Transformação de usos em outras partes do Bairro
• Investimento privado em áreas sem projeto público
• Propagação de proposta de revitalização para outras
partes da cidade e outros municípios
• Processo com dinâmica própria da iniciativa privada
• Modelo para outros projetos
CONCLUSÕES
• Outra centralidade - a cidade se transforma
• O centro tem um carga simbólica forte
• Existem oportunidades econômicas (novas atividades)
para a reutilização dos centros
• Existe um significativo potencial de investimento privado
• O mercado imobiliário responde rapidamente à
revitalização
• Os incentivos fiscais são importantes mas não
determinantes na decisão de investimento