Fernando Rosolia Dabdab
Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO
Ação:
Procedimento Ordinário
Processo:
nº 4000.309 -75.2013.8.26.0008/01
Requerente:
Condomínio Residencial Pinheiros
Requerido:
Roberto de Morais Sousa
Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos
autos
em
referência,
tendo
realizado
pesquisas
necessárias
vem,
mui
respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no
seguinte
LAUDO DE AVALIAÇÃO
1
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
FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP
Fernando Rosolia Dabdab
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1. INTRODUÇÃO
Em atendimento ao r. despacho de fls. 02, o signatário apresenta à Vossa Excelência o
presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de
número Apto 163 (16º andar) do Bloco C4, Condomínio Residencial Pinheiros, com
endereço à Rua Manguari, 401
Vila Maria
S. Paulo
SP.
O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento
de crédito. O Autor informa que o executado não cumpriu com sua obrigação de
2. VISTORIA
2.1. Localização:
A Vistoria foi realizada no dia 26 de setembro de 2014.
A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.
O imóvel está em uso como residência dos Requeridos.
2.2. Características da região:
O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão simples,
destinadas principalmente para residências.
Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.
2.3. Melhoramentos Públicos
Trata-se de local com ocupação predominante de sobrados e edifícios residenciais
com 15 pavimentos, de padrão médio, servido dos principais melhoramentos públicos:
pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia elétrica,
iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas proximidades
verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de primeiras
necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus).
2
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pagamento.
Fernando Rosolia Dabdab
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2.4. O Imóvel Avaliando
O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a Rua
Manguari.
O Condomínio Residencial Pinheiros é formado por quatro blocos de
edifício, com quatro apartamentos em cada um dos 19 andares tipo.
A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.
área construída total, sendo:
-
área útil:
48,4828 m²
-
Área comum:
12,3200 m²
O apartamento possui uma sala de estar e uma sala de jantar conjugada, dois
dormitórios, um banheiro, uma cozinha e uma área de serviços. Possui uma vaga
para automóvel.
O apartamento apresenta piso cerâmico nas áreas molhadas e piso em carpete de
madeira em todos os outros ambientes. Paredes com massa e pintadas com tinta
látex, laje com massa e pintada com tinta látex e caixilhos de alumínio. No banheiro,
na cozinha e na área de serviços, paredes com azulejos decorados até o teto.
Padrão do imóvel é simples com elevador.
De acordo com Matrícula nº 31.650 do 17º Cartório de Registro de Imóveis de
São Paulo, o imóvel avaliando possui Inscrição Cadastral
sob nº 063.077.0033-5 (maior área).
3. INFRA-ESTRUTURA
Salão de jogos, um playground, uma quadra poliesportiva, quatro salões de festas e
uma churrasqueira.
3
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O apartamento avaliando tem uma idade aparente de 20 anos; possui 60,8028m² de
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4. CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
4.1.
Método Adotado
A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços
pesquisados
de
diversos
apartamentos
colocados
a
venda
e
vendidos,
homogeneizando-se as variáveis das unidades encontradas na mesma região.
4.2. Normas
Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de
IBAPE/SP - 2011
5. AVALIAÇÃO
Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a
finalidade de se determinar o valor médio do preço de venda de apartamentos, coletamos
os elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação
paradigma de um apartamento de padrão médio, com todos os melhoramentos, com 15
anos de idade aparente. Estado de conservação necessitando de reparos simples.
O item 5.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores
calculados.
Depreciação pela Idade e Conservação
Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à
idade e conservação (Foc):
Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida
referencial e valor residual para idade estimada = 20 anos e vida referencial =
60 anos. Portanto, 20/60 = 0,33. Com esse valor, usa-se 34% na tabela 2 de
e
0,632
e
conservação necessitando de reparos simples.
Foc = 0,2 + 0,632 x (1-0,2) = 0,2 + 0,632 x 0,8 = 0,2 + 0,506= 0,706
Foc = 0,706
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela
de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos
IBAPE/ SP.
K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação.
Fator para Apartamento Padrão Médio com elevador: 1,470
4
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Avaliações de
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
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5.1.
Fernando Rosolia Dabdab
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6


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5.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS
APARTAMENTOS
Todas as amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento avaliando em edifícios
residenciais do mesmo Condomínio. São características do elemento avaliando:
Localização: Rua Manguari, 401
Empreendimento: Condomínio Residencial Pinheiros
Cidade: São Paulo SP
Área útil: 48,4828 m²
01 vaga de automóvel
ELEMENTO Nº 01
Imóvel: Apartamento 151 Bloco C2
Empreendimento: Condomínio Residencial Pinheiros
Localização: Rua Manguari, 401 - Vila Maria
S. Paulo
SP
Contato: Porteiro Sr. Misael tel: 2207.0443
Área útil: 48,4828 m²
01 vaga de automóvel
Idade aparente: 20 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Venda: R$ 240.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: agosto de 2014
- Fator de Fonte: 1,0
Valor unitário homogeneizado: R$ 4.950,21/ m²
7


Bairro: Vila Maria
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ELEMENTO Nº 02
Imóvel: Apartamento 4º andar Bloco C3
Empreendimento: Condomínio Residencial Pinheiros
Localização: Rua Manguari, 401 - Vila Maria
Contato: Corretor Sr. José Roberto
S. Paulo
SP
Lovo Lar - tel: 2632.4000
Área útil: 48,4828 m²
Idade aparente: 20 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Oferta: R$ 225.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: setembro de 2014
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 4.176,74/ m²
ELEMENTO Nº 03
Imóvel: Apartamento 7º andar Bloco C2
Empreendimento: Condomínio Residencial Pinheiros
Localização: Rua Manguari, 401 - Vila Maria
Contato: Corretor Sr. José Roberto
S. Paulo
SP
Lovo Lar - tel: 2632.4000
Área útil: 48,4828 m²
01 vaga de automóvel
Idade aparente: 20 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Oferta: R$ 235.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: setembro de 2014
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 4.362,37/ m²
8


01 vaga de automóvel
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
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ELEMENTO Nº 04
Imóvel: Apartamento 16º andar Bloco C4
Empreendimento: Condomínio Residencial Pinheiros
Localização: Rua Manguari, 401 - Vila Maria
Contato: Corretor Sr. José Roberto
S. Paulo
SP
Lovo Lar - tel: 2632.4000
Área útil: 48,4828 m²
01 vaga de automóvel
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Oferta: R$ 230.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: setembro de 2014
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 4.269,56/ m²
ELEMENTO Nº 05
Imóvel: Apartamento 7º andar Bloco C1
Empreendimento: Condomínio Residencial Pinheiros
Localização: Rua Manguari, 401 - Vila Maria
Contato: Corretor Sr. José Roberto
S. Paulo
SP
Lovo Lar - tel: 2632.4000
Área útil: 48,4828 m²
01 vaga de automóvel
Idade aparente: 20 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Venda: R$ 235.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: agosto de 2014
- Fator de Fonte: 1,0
Valor unitário homogeneizado: R$ 4.847,08/ m²
9


Idade aparente: 20 anos
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
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5.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL
Com os valores apresentados na planilha no item 5.1, tem-se que o valor
unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com
pagamento a vista em setembro de 2014, é de R$ 4.521,19/ m².
A área útil do apartamento é 48,4828m²
VI = Aapto x Vu
VI = 48,4828 x 4.521,19
VI = R$ 219.200,00 ou R$ 219.000,00 (arredondados)
6. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO
Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço apresentado, tem-se
que o valor da unidade autônoma ou apartamento de número Apto 163 (16º andar) do
Bloco C4, Condomínio Residencial Pinheiros, com endereço à Rua Manguari, 401
Maria
S. Paulo
Vila
SP, para pagamento a vista em setembro de 2014 é:
V = R$ 219.000,00
Setembro /2014
(duzentos e dezenove mil reais)
10


O valor do imóvel, portanto, será:
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
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7. ENCERRAMENTO
Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11
8. ANEXOS:
I
II
Mapa de localização
01 fl.
Fotos do imóvel avaliando e dos elementos comparativos - 07 fls.
São Paulo, 29 de setembro de 2014.
______________________________________
Fernando Rosolia Dabdab
perito judicial
11


(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos.
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
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ANEXO I
MAPA DE LOCALIZAÇÃO
12


09
Fernando Rosolia Dabdab
Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125

IBAPE SP
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13


MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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
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ANEXO II
FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS
14


09
Fernando Rosolia Dabdab
Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5
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
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Foto 01
Vista do imóvel avaliando, Rua Manguari, 401
Foto 02
Vista da sala de estar
15
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Fernando Rosolia Dabdab
Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125
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IBAPE SP
Foto 03
Foto 04
Vista da sala de jantar
Vista do banheiro
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Fernando Rosolia Dabdab
Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125
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IBAPE SP
Foto 05
Vista do dormitório 01
Foto 06
Vista do dormitório 02
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Fernando Rosolia Dabdab
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
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IBAPE SP
Foto 07
Vista da cozinha e área de serviços
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Fernando Rosolia Dabdab
Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
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IBAPE SP
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Foto 08
Foto 09
Vista do playground
Vista da quadra poliesportiva
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Infra-estrutura:
Fernando Rosolia Dabdab
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IBAPE SP
Foto 10
Foto 11
Vista do estacionamento
Vista da churrasqueira
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Fernando Rosolia Dabdab
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Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
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IBAPE SP
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Foto 12
Vista da Rua Manguari
Foto 13
Vista da Rua Manguari
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Entorno:
Fernando Rosolia Dabdab
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IBAPE SP
Foto 14
Vista dos elementos comparativos
todos no mesmo condomínio
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