CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - 2ª REGIÃO
CRECI - SÃO PAULO
DEFINE INEXISTÊNCIA DE ÓBICE PARA A ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO POR PARTE DE CORRETOR DE IMÓVEIS
Ilmo. Sr.
JOSÉ AUGUSTO VIANA NETO
M.D. Presidente do CRECI 2a. Região
Nesta
PARECER 018.P.2006
M. D. Sr. Presidente:
Pelo presente, em atendimento ao vosso pedido de análise e
parecer sobre os termos da missiva do SINDICOND (Sindicato dos
Condomínios de Prédios e Edifícios Comerciais, Industriais, Residenciais e
Mistos Intermunicipal do Estado de São Paulo), encaminhada ao Ministério
Público do Estado de São Paulo, com o objetivo de denunciar suposto
exercício ilegal de profissão de duas jurídicas administradoras de
condomínios, sendo uma delas regularmente inscrita neste Conselho, temos a
informar o quanto segue.
PROLEGÔMENOS
Em data de 14.março.2005, o SINDICON, representando o
sindicato patronal dos condomínios de determinada base territorial, - na qual
se inclui a Comarca de São José do Rio Preto -, encaminha ofício ao
Ministério Público do Estado de São Paulo, dando ciência de supostas
queixas trazidas por síndicos de condomínios, relacionadas à má qualidade da
assessoria prestada por administradoras da região, em razão da falta de mãode-obra qualificada e preparada.
Segundo seu entendimento e com base no que dispõe a Lei
4.769/65, tais empresas estariam descumprindo a obrigação de terem como
diretores pessoas graduadas em curso de administração de empresas,
usurpando assim atividade que lhes seria exclusiva e infringindo o artigo 47,
do Decreto-lei 3.688/41, pela prática do exercício ilegal de profissão, razão
pela qual requer como desfecho, a instauração de inquérito civil público
contra duas administradoras de condomínios daquele município (doc. 01).
01
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - 2ª REGIÃO
CRECI - SÃO PAULO
O Ministério Público acolhe o pedido e expede ofício ao Sr.
Delegado Seccional de São José do Rio Preto, determinando a instauração de
procedimento policial contra os representantes das empresas
METROPOLITAN
ADMINISTRAÇÃO
e
NADRUZ
ASSESSORIA
IMOBILIÁRIA S/C LTDA. para devida apuração do fato (doc. 02), objeto de
atendimento de parte do Sr. Delegado Titular do 1º Distrito Policial, através
de instauração do IP 158/06 (doc. 03).
O CONDOMÍNIO E A FIGURA DO SÍNDICO
Antes da análise do tema em debate, tornou-se imperioso
remontar ao passado, numa tentativa de colher elementos sobre a história do
condomínio. Nessa busca, nos foi permitido constatar ter ele surgido da
necessidade do ser humano de unir as questões de “residência, segurança,
comodidade e tranqüilidade”, as quais, aliadas ao desenvolvimento e a
valorização dos terrenos urbanos, gerou a “verticalização das residências” e
fez surgir a figura do apartamento em edifício coletivo.
No Brasil a primeira notícia que se tem sobre este tipo de
propriedade está nas Ordenações Filipinas, oriundas da legislação
portuguesa, com a seguinte referência: “E se uma casa for de dous senhores, de
maneira que de um dele seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquele,
cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sotam, ou logea,
nem outro edifício algum (Livro I, Tit. 68, § 34)”.
Com a crise das habitações surgida após o término da Primeira
Guerra Mundial, a modalidade especial de condomínio obteve favor geral e os
arranha-céus foram surgindo por toda a parte, exigindo uma intervenção
legislativa mais pronunciada, visto que o revogado Código Civil não
conseguiu prever o que viria a suceder e nada informava sobre a matéria,
razão pela qual, os primeiros prédios eram regidos pelos usos e costumes,
além das disposições análogas do condomínio tradicional.
Sob influência da legislação de outros países e sob pressão dos
fatos, foi editado em 1928 o Decreto 5.481 (25.julho.1928), que passou a
disciplinar - muito embora de forma tímida - sobre a alienação parcial de
edifícios de mais de cinco andares. A redação do texto legal inicial,
entretanto, não atendia a todo e qualquer caso, pois, se limitava apenas ao
02
número de pavimentos dos edifícios, ao tipo de construção, etc.
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
Mesmo assim, teve certa importância porque buscou traçar um
rumo ao instituto da propriedade vertical e representou um grande passo na
busca de uma solução técnica para problema de tão alta relevância,
consignando-se pela primeira vez a diferença entre partes comuns e
exclusivas, bem como sobre a administração do imóvel e a participação nas
despesas.
No seu artigo 8º, estabelecia o mencionado Decreto que, “A
administração do imóvel no que respeita aos serviços que interessam a todos os
moradores, como sejam os de esgoto, água, iluminação, telefone, elevador, asseio,
desinfecções, vigilância interna e portaria, caberá a um dos proprietários de
apartamento ou a terceiro, eleito bienalmente, ou antes, em caso de vaga, por
maioria de votos dos condôminos”.
Por outro lado, estabelecia o seu parágrafo único que, “Tais
funções podem ser delegadas a pessoa de sua confiança e sob sua
responsabilidade” (destaques nossos em ambos).
O eminente e saudoso PONTES DE MIRANDA, comentando a
administração do edifício de apartamentos e a de seu administrador ainda na
vigência do mencionado Decreto, nos ensina que “
!
"!
(in Tratado de Direito Predial, José Konfino Editor, 1947, v. 2,
p. 234)
#
$
%
& #
#
)
'
*
%
+
&
(
!
!
(
03
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
,
#
+$
#
-
"!
!
.
/
$
+
%
/
$
"
-
"
0
"!
& (
!
"
)
"
1
!
+%
(idem
#
p. 235/236)2
3
!
$
"
"
"+
+
"+ .
!
"
)
4
" +
"
$
#
5
" + .
.
!
!
"
4
6
$
4
8 9:;
3
2 !
"
3
2
& (
:<
,
$
#
& ( ,
. = & (
& (2
"
!
!
>$
7
3,
#
(idem, p. 238)
04
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
4
#
)
3
"
+%
)
.
?
"
2
%
%
&
.
"! (
4
#
& ( (idem, p.
245/246)” (todos os destaques e grifos são nossos).
Insta esclarecer que apenas em 1964, - quando foi editada a Lei
4.591 -, é que a propriedade vertical passou a ser adequadamente
disciplinada, ressaltando-se no seu texto, - assunto que interessa diretamente
à questão em debate, o capítulo VI, que se reporta especificamente à
administração do condomínio.
E através do artigo 22, desse capítulo, com seus parágrafos e
incisos, se verifica a obrigatoriedade do condomínio eleger um síndico, não só
para representá-lo, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele e praticar os
atos de defesa dos interesses comuns, mas também para exercer a
administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que diz
respeito à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que
interessam a todos os moradores (parágrafo 1º, alínea “b”); praticar os atos
que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno (idem, alínea
“c”); impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento
Interno (idem, alínea “d”); cumprir e fazer cumprir a Convenção e o
Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da
assembléia (idem, alínea “e”); prestar contas à assembléia dos condôminos
(idem, alínea “f”) e manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para
eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa
ao condomínio (idem, alínea “g”).
Cumpre ainda ressaltar que, através do parágrafo 2º, do mesmo
artigo e diploma legal, restou confirmada a faculdade do síndico delegar a
terceiros de sua confiança, todas as funções administrativas a ele atribuídas
05
pela lei.
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
E, mesmo com a entrada em vigor do Novo Código, que alterou
em parte a referida lei, todas as atribuições que competiam ao síndico do
condomínio permaneceram íntegras, cabendo mencionar a expressa menção
de seu artigo 1.347, estabelecendo que “A assembléia escolherá um síndico, que
poderá ou não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”, bem como o disposto no
parágrafo 2º, do artigo 1.348, informando que “O síndico poderá transferir a
outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em
contrário” (destaques nossos).
Por fim, esclarece ainda o artigo 1.349, do mesmo diploma
legal, que “A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no
parágrafo 2º, do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio”.
ADOLPHO SCHERMANN, comentando a figura do Síndico e a
função de administração do condomínio, assim se manifesta: “
!
$
,
/
!
& ( >
!
1
!
! +
(in CONDOMÍNIOS - ORIENTADOR DOS
SÍNDICOS - Freitas Bastos, 1981, p. 141)”.
31
,
$
"
=
& (
"
7
? "
“@
$
"
(idem, p. 142)”.
,
+ +$
$
!
,"
.
"
+
#
"
(idem, p. 145)”.
06
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
3A $ ,
"
.
$"
(idem p. 146)”.
3B
,
0
"
!
*
"
$
"
"
+$
=
+
.
.
>
0
$
& (
"
& ( 1
& (
C
$
& (=
D & ( & (
"
=
,
E " $
$
"
!
E
F
(idem, p. 168)”.
,
%
%
$
#
3
2
+
,
$
"
3
%
2
& (
07
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
"+
"$
0
&
(
(idem p. 169)” (os destaques são nossos).
Destarte, já naqueles tempos idos (1981), manifestava o autor
sua preocupação no sentido de se encontrar a pessoa certa para ocupar o
encargo de síndico de um condomínio, ressaltando a necessidade de ser
contratada uma administradora à altura da dinâmica dos tempos e as
dificuldades de seleção entre aquelas que se apresentavam como tal, pois, a
atividade de administração de condomínios era praticada por qualquer
pessoa que se julgasse capacitada, gerando uma desenfreada concorrência,
recomendando com ênfase a contratação de empresa com objetivo
empresarial básico de administração de condomínios.
A mesma recomendação é dada por SIDNEY ALVES PACHECO
!
ao esclarecer que: “
#
& (
%
& (
& (
& ( (in Manual do
Condômino, Forense, 2000, p. 50)”.
3
!
$
$
!
%
$
%
#
&
(.
!
6
%
E
6 >E
& (
"
+%
(idem p. 51)” (destaques nossos).
08
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
O eminente jurista J. NASCIMENTO FRANCO, em sua obra
“Condomínio (Editora RT, 1999)”, assevera que, “
#
$
$
)
)
+
%
" $
G
& (
)
)
=& (
!
)
"
'
%
#
& H9
$
$
(
!
)
)
$
0
% +
"
.
0
%
(p. 47)” (destaques nossos).
#
Por fim, como desfecho, não poderíamos prescindir da abalizada
opinião do professor CAIO MARIO, para esclarecer que “5
$"
!
"
+
"
)
" )
#
(in Condomínio e Incorporações, Forense,
1981, p. 206)” (destacamos).
DA QUESTÃO EM DEBATE
Assim, com amparo na doutrina colacionada e com base na
legislação que um dia regeu e que agora rege o assunto dos condomínios e da
figura do síndico, já poderíamos estabelecer uma síntese do essencial, de
09
modo a permitir uma análise sobre a questão em debate.
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
Desde já, pedimos escusas pela extensão das transcrições, mas
se fez ela necessária para estabelecer determinados contornos capazes de
permitir uma avaliação segura do significado e do verdadeiro alcance dos
atos que envolvem a administração de condomínio.
Nessa esteira, restou demonstrado que a expressão “síndico”
passou a ser oficialmente incluída como encargo atribuído ao administrador
de um condomínio, tão somente a partir da edição da Lei 4.591/64, visto que
até sua promulgação, a denominação legal era a de administrador do imóvel,
muito embora pudesse aquela ter sido usada anteriormente em razão do
costume, por analogia ao próprio significado jurídico do vocábulo, que o
designa como sendo “
!
(in DE PLÁCIDO E SILVA, Dicionário Jurídico,
Forense, 1973, v. IV, p. 1.456)”, de nada valendo os protestos do saudoso
PONTES DE MIRANDA, que a considerava um nome italianíssimo, sem
corresponder à figura do administrador de acordo com a lei brasileira.
.
Induvidoso restou também, a unanimidade da opinião de ser
imprescindível na época atual, a delegação dos poderes conferidos ao síndico
a uma administradora - aqueles permitidos em lei -, apta a cuidar da gerência
do condomínio, tendo em vista, não só a falta de tempo e de conhecimento de
muitos síndicos da rotina da vida condominial, mas também, pela ampla
cobertura proporcionada por essas empresas na solução dos mais variados
problemas que costumam ocorrer nos condomínios, principalmente naqueles
que reúnem grande número de propriedades.
Chama a atenção de pronto que, enquanto alguns autores
recomendem delegação desses poderes a empresas especializadas no ramo de
atividade de administração de condomínios, outros mencionam de forma
expressa, que essas empresas devam ter por objetivo empresarial básico a
administração de imóveis, o que denota a inexistência de um consenso quanto
a esse tipo de atividade ser específico (administração de condomínios), ou
estar diretamente ligado ao ramo imobiliário (administração de imóveis).
Entretanto, essa suposta incerteza em nada altera o desfecho da
questão em debate, pois, sem medo de errar, podemos assegurar que, tanto
numa como noutra, a presença do profissional graduado em administração é
absolutamente prescindível.
10
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
Com efeito, pressupondo-se que a gerência condominial fosse
atividade afeta ao administrador de imóveis, a confirmação da assertiva nos
seria dada por uma decisão encontrada nos arquivos do Egrégio Conselho
Superior da Magistratura, prolatada nos autos da Apelação Cível nº 18.740-0,
há mais de uma década, isto é, dezembro de 1993 (doc. 04).
O mencionado recurso foi interposto em razão de sentença
proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Cartório de Registro
Civil de Pessoas Jurídicas, anexo do Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de São Vicente, negando o registro de uma administradora de bens
imóveis, por inexistir em seus quadros um técnico em administração, com a
seguinte ementa:
,4 E1> > 1 ECE7
"
?!
>
#
#
!
%
G
"
G
Pela importância do tema, nos permitimos reproduzir aqui parte
dos fundamentos do voto do E. Relator, Des. José Alberto Weiss de Andrade,
deixando pacificado desde então o entendimento de que: 3& (
7 <
9 I:J
;JK8
#
"
#
"
3
2
#
#
%
"
!
.
#
7
!
+
$
3
2
!
0
#
#
!
%
2 (destacamos/grifamos) (doc. 4.(2)).
"
Como os fundamentos do voto do E. Desembargador foram
lastreados no parecer de lavra do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr.
Francisco Eduardo Loureiro, conveniente trazer a lume sua manifestação, nos
seguintes termos: “F
"
%$
"
)
# .
1#
!
#
+
"
11
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
1#
" )
"
!
"
"
"
"
%
!
.
!
"
#
%
"
#
” (destacamos) (doc. 4.(4)/4.(5)).
Insta esclarecer, que na época dos fatos, os artigos 17 e 18, das
Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, haviam sido
recentemente alterados pelo Provimento nº 01/91 da E. Corregedoria Geral
da Justiça e se encontravam assim redigidos:
17. É necessária a comprovação do pedido de inscrição nos
Conselhos Regionais respectivos, para o registro de atos
constitutivos ou de alteração de sociedade, cujo objetivo envolva
atividades próprias das profissões de: economista; técnico de
administração; corretor de imóveis; medicina ou que preste serviços
hospitalares a terceiros; contabilidade; enfermagem; psicologia;
odontologia; fonoaudiologia; relações públicas.
18. Será, ainda, obrigatória a comprovação da existência de um
responsável técnico da empresa, quando a lei ou ato do conselho
respectivo assim o dispuser.
E mesmo em se tratando de uma imobiliária, entendeu o MM.
Juiz Corregedor que a responsabilidade técnica deveria caber a um
profissional da área de administração, requisito que a imobiliária não
preenchia, razão pela qual o registro de seus atos constitutivos foi por ele
negado, dando origem ao apelo que resultou na decisão colacionada,
definindo a partir de então, no Estado de São Paulo, os exatos contornos que
abrangem as atividades na área da administração de imóveis.
Esse mesmo entendimento foi sufragado em várias
oportunidades e em outros Tribunais pátrios, acostando-se a título de
referência algumas decisões, simples gotas de um oceano, como segue:
12
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
“ > B E/E,?G ?EC4
1B G1,
G1M E4 / 7 > 4 , ?F /E 4 , > 1
> 1,/1 1,,E> > 1 71E 9 IJ8PK8
;
EB 4 6E7ELGE
> B E/E,?G N O4
4 /,17A 4
G1M E,?G4
"
" $
H
H<
G
!
< 9 IKJPK8
?!
7
"
" $
"+
#
J;SQSSHSIKH
Q
& ?GR
Q G
+ S9 SQ ;JJK( (doc. 05)”
B,
<
“ > B E/E,?G ?EC4
4 /,17A 4 G1M E4 / 7 > 1 > B E/E,?G N O4
> B E/E,?G > 4 G , > 1 EB T C1E, G1M E,?G4
E >
" #
G1 E
"!
G
>
+
%
EE
$ "
G
?!
7 < 9 IKJ
!
SJ SJ K8
H<
;8 G
" #
>
<
K; JQ9
HH
% "
;JKI
;H
$
EEE
!
"
"
%
)
"$
%
7 < K :QJ
QS ;S :S
;< EC
,
& ?GR
; G
B, <
:JS;SSJ9J: + ;H SJ ;JJ9( (doc. 06)”.
“ > B E/E,?G ?EC4
B @ 7?
;
1B 6 GM 4 , U 1V1 @ N O4
> B E/E,?G > 4 G , > 1 EB T C1E,
#
)
G? PG,
-
K8QSPI:
%
" $
!
G
%
Q
G14 < J8S9;S99QK
& ?GR
+ ;; ;; ;JJI (doc. 07)”.
9
13
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
“B /> > 4 > 1 ,1M @ G /N
> B E/E,?G ?EC4
1/?E> > 1
> 1 RE, 7EW N O4 G4 RE,,E4 / 7 & 4 /,17A 4 G1M E4 / 7 > 1
> B E/E,?G N O4 (
> B E/E,?G > 4 G1, > 1 EB T C1E,
?4 > 4
> EG1?4 G M 1G 7 > 4 > 1 G? B 1/?4 > 1 > B E/E,?G N O4 > 4
B E/E,?FGE4 > 4 E/?1GE4 G
E >
" #
G1 E
"!
G
>
+
%
EE
$ "
G
?!
!
7 < 9 IKJ
SJ SJ K8
H<
;8 G
" #
>
< K; JQ9
HHP;HPKI
8 ;H
$
&
< :J S; SSJ9J JPM 4 G
X % XEG EG G B B 1M @ 1GE /( EEE /
& ?GR
; G
B , < :JS;;KS9S9
+ H9 ;; ;JJ:(
(doc. 08)”.
“> EG1E?4
> B E/E,?G ?EC4
B /> > 4 > 1 ,1M @ G /N
> B E/E,?G > 4 G > 1 EB T C1E,
4 /,17A 4 G1M E4 / 7 > 1
> B E/E,?G N O4 > 1,/1 1,,E> > 1 > 1 G1M E,?G4
E ,
;<
7 K :QJP:S
"$
EE ,
" $
#
"$
+
# .
G
#
EC
$
& ?GR
H
G
B , < J;SHSSQ;J:
+ H8 SK HSSQ( (doc. 09)”
(todos os destaques e grifos são nossos).
Por oportuno, nos detemos na leitura das razões do voto
proferido pelo Juiz Jirair Aram Meguerian, do TRF da 1a. Região, nos autos
da AMS nº 8901009498 (doc. 06), quando assevera com ênfase que “
%
"
!
%
+
X
?
#
$ (doc. 6.(5))”.
14
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
Examinando-se agora a segunda hipótese, ou seja, de que a
gerência condominial fosse atividade específica de um administrador de
condomínios, melhor sorte não teriam os profissionais de administração, pois,
em recente decisão, o TRF da 4a. Região solidificou o entendimento de que a
administração de condomínios não é prerrogativa sua e está afeta aos
corretores de imóveis em razão da afinidade profissional, conforme ementa
que segue:
“?GE6@
?GE6@ ?LGE4 1B 6 GM 4 , U 1V1 @ N O4 RE, 7
4 /,17A 4
G1M E4 / 7 > 1 > B E/E,?G N O4
/@ E> > 1, 4 6G > , > 1
1B G1, > 4 G B 4 EB 4 6E7ELGE4 G1M E,?G4 ?ECE> > 1 6L,E
4 6X1?4 > 1 RE, 7EW N O4 C4 7@ /? GE1> > 1 > 4 G1M E,?G4 1
R 7? > 1 1> E> 4 > 1 / 17 B 1/?4 > E/, GEN O4
!
$
%
#
&7
< K :QJP:S
;<( ,
" )
" $
& (
& ?GR
9 G
< HSS; I; SI SS999; 9 +
;K ;H HSSQ( (doc. 10.(6))”.
Vale ressaltar que o E. Desembargador, nos fundamentos de seu
voto, deixou perfeitamente claro que: 3& (
)
G
#
+
)
"
"
"
$
%
K :QJP:S
#
;<(
&7
<
#
(doc. 11.(3))” (destaques nossos).
E, em reforço a essa tese, necessário destacar que já no ano de
1998, o STJ havia solidificado o entendimento de que a administração de
condomínios não é atividade privativa dos técnicos de administração, por não
corresponder àquelas que a lei estabelece, conforme ementa que segue:
6E7ELG
LGE
> B E/E,?G ?EC4 G1M EE,,?G4 > 1 EB 4 6E7E
LGE /4 4 /,17A 4
G1M E4 / 7 > 1 > B E/E,?G N O4 > 4 GE4 M G /> 1 > 4 ,@ 7 /O4
4 6GEM ?4 GE1> > 1 E/?17EM Y/ E > 4
G? ;< >
71E
K :QJP:S
15
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
;
!
H
;<
& (
"
7
E
K :QJP:S
" $
-
Q<
%
>
"
$
"$
K; JQ9PKI
%
#
?!
Q
G
J:PSS9J8QI ;
& ,?X G1
+ HH SJ ;JJ: (doc. 11)
< ;:;S:JPG,
Tendo em vista que a decisão colacionada é do STJ, transcrição
de jurisprudência similar de outros Tribunais seria simples redundância,
bastando ressaltar ser mansa e remansosa no mesmo sentido.
Assim, seja a gerência condominial considerada uma atividade
específica, ou uma atividade relacionada à administração de imóveis, restou
demonstrado em clarividência solar que a figura do profissional de
administração é absolutamente prescindível.
Mesmo que todo o asseverado pudesse ser tido como mero
sofisma - o que aqui se admite apenas ad argumentadum - ainda assim a
pretensão do SINDICOND estaria fadada ao insucesso.
Isso porque, não encontramos em nenhum dispositivo legal, a
obrigatoriedade de que o síndico de um condomínio seja versado nas ciências
da administração, deixando a lei em aberto, inclusive, a faculdade de ser
nomeado para esse encargo uma pessoa estranha ao condomínio. Por outro
lado, faculta também a lei, a possibilidade do síndico transferir a terceiros de forma parcial ou total - as funções de administração.
Ora, partindo-se do pressuposto de que o síndico ou um terceiro
- mesmo sendo leigos - possam gerenciar um condomínio e, levando-se em
conta que a nomeação (ou escolha) de um terceiro para essa tarefa se
constitui de simples desdobramento de atribuições, conforme bem ressaltado
pelo Ilustre CAIO MARIO (fls. 09), não encontramos nenhuma razão plausível
para que esse terceiro seja, obrigatoriamente, uma pessoa graduada em curso
de administração - no caso de pessoa física - ou venha a ter em seus quadros
um sócio formado em administração, no caso de pessoa jurídica.
16
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI - SÃO PAULO
CRECI - 2ª REGIÃO
Se assim fosse, o próprio síndico só poderia assumir esse
encargo, caso viesse a comprovar ser possuidor de diploma de bacharel em
administração.
Como a devida vênia, conforme muito bem colocado pelo Ilustre
Desembargador Federal Valdemar Capeletti, do TRF da 4a. Região, nos
fundamentos do voto em que se decidiu ser a atividade de administração de
condomínios afeta aos corretores de imóveis em razão da afinidade do
exercício profissional (AMS nº 2002.72.00.008706 - doc. 12), 3& (
#
"
"
0
"
"
%
%
”.
Assim, diante do exposto, induvidoso que o SINDICON incorre
em erro crasso, a partir do momento em que pretende enquadrar como
contravenção penal a prática de gerência de condomínios por pessoas não
graduadas em cursos de administração, pois, enquanto não houver alteração
em nossa legislação, não só os corretores de imóveis, mas, também, qualquer
outro profissional de áreas afins - contadores, advogados, economistas,
administradores, etc. - inclusive empresas cuja atividade tenha como objeto
a administração de bens imóveis e condomínios, regularmente inscritas no
Conselho competente, poderão praticar todos os atos tendentes ao
gerenciamento de um condomínio.
O fato de alguns administradores/administradoras estarem
cometendo “erros grosseiros”, - muito embora como conseqüência de possível
falta de preparo -, deve ser perseguida no campo da reparação civil, por
culpa ou dolo, omissivo ou comissivo, jamais podendo descambar para a área
da contravenção penal, em face de um suposto e inexistente exercício ilegal de
profissão.
É o nosso parecer.
São Paulo, 26.junho.2006
Dr. Paulo Hugo Scherer
CRECI 2ª Região
Procurador Geral
RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 - SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3886.4900
FAX 011 - 3884.8961