MEMORIAL DESCRITIVO DE INCORPORAÇÃO
CONDOMÍNIO PRIMOR DAS TORRES
I - DO PROPRIETÁRIO
PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA inscrita no Cadastro
Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) n° 10.980.077/0001-29, com sede à Av. Miguel
Sutil, número 8.061, Bairro Duque de Caxias II, nesta cidade de Cuiabá, Estado de
Mato Grosso, com seus atos constitutivos registrados na Junta Comercial de Mato
Grosso, conforme Contrato Social, registrado na JUCEMAT sob nº 512013857-3, no dia
13 de julho de 2012, neste ato representada pelo administrador JULIO CESAR DE
ALMEIDA BRAZ, brasileiro, casado, empresário, portador do CPF nº 374.858.811-91,
com endereço profissional no mesmo da pessoa jurídica já qualificada.
II - DO OBJETO DA INCORPORAÇÃO
O objeto do presente Memorial é um CONDOMÍNIO com finalidade
residencial denominado “CONDOMÍNIO PRIMOR DAS TORRES”, incorporado e
construído por PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA (“Construtora”;
“Incorporadora”), situado na área 02 com 292.185,03 m², localizada na Avenida das
Torres esquina com a Av. Doutor Meireles, Bairro São João Del Rey em Cuiabá/MT. O
condomínio foi feito em um lote de terras, atendendo a Lei nº 237 de 27/02/2012. Sendo
devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal de CUIABÁ pela Certidão de
Aprovação nº 0873/2014 e Autorização de Parcelamento do Solo n° 1029/2014,
estando registrado no Quinto Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Segunda
Circunscrição Imobiliária de Cuiabá, Estado de Mato Grosso sob o número da matrícula
a desdobrada da matrícula nº 84.171 no livro nº 2, conforme Autorização de
Parcelamento do Solo n° 1021/2014, sob o regime condominial, instituído pela Lei nº
4.591 de 16 de dezembro de 1964, para alienação das Unidades Autônomas em que o
mesmo se divide, vinculando estas unidades à fração de terreno e partes comuns.
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Toda a documentação referente ao empreendimento se acha arquivada
neste Quinto Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Segunda Circunscrição
Imobiliária de Cuiabá, com os projetos aprovados pelas repartições competentes e pela
Prefeitura Municipal de Cuiabá.
III – DA DESCRIÇÃO DO TERRENO
O INCORPORADOR é proprietário do imóvel, livre e desembaraçado de
qualquer ônus ou gravames, formado pela área de terras no lugar denominado área 02
com 292.185,03 m² ha, localizada na Avenida das Torres esquina com a Av. Doutor
Meireles, Bairro São João Del Rey, em Cuiabá/MT, matriculada no livro nº 02 de
Registro Geral, sob o número da matrícula a desdobrada da matrícula nº 84.171 no
livro nº 2, conforme Autorização de Parcelamento do Solo n° 1021/2014, Quinto
Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Segunda Circunscrição Imobiliária de
Cuiabá.
O imóvel situa-se dentro dos seguintes limites e confrontações:
Inicia-se a descrição deste perímetro no, vértice 01, de coordenadas N
8.272.385,903 m. e E 607.172,019 m., situado no limite com Avenida das Torres,
deste, segue com azimute de 287°05'41" e distância de 26,24 m., confrontando neste
trecho com Avenida das Torres, até o vértice 2, de coordenadas N 8.272.393,616 m. e
E 607.146,939 m.; deste, segue com azimute de 292°57'10" e distância de 26,34 m., até
o vértice 3, de coordenadas N 8.272.403,888 m. e E 607.122,684 m.; deste, segue com
azimute de 294°05'24" e distância de 179,61 m., até o vértice 4, de coordenadas N
8.272.477,200 m. e E 606.958,717 m; deste, segue com azimute de 294°13'09" e
distância de 250,20 m., até o vértice 5, de coordenadas N 8.272.579,839 m. e E
606.730,539 m; deste, segue com azimute de 294°18'12" e distância de 206,25 m., até o
vértice 6, de coordenadas N 8.272.664,725 m. e E 606.542,567 m; deste, segue com
azimute de 295°36'00" e distância de 14,87 m., até o vértice 7, de coordenadas N
8.272.671,150 m. e E 606.529,157 m.; deste, segue com azimute de 297°26'00" e
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distância de 4,84 m., até o vértice 8, de coordenadas N 8.272.673,380 m. e E
606.524,861 m.; deste, segue com azimute de 300°03'44" e distância de 0,87 m., até o
vértice 9, de coordenadas N 8.272.673,817 m. e E 606.524,107 m.; deste, segue com
azimute de 100°18'07" e distância de 8,62 m., confrontando neste trecho com ÁREA
03, até o vértice 10, de coordenadas N 8.272.672,274 m. e E 606.532,591 m.; deste,
segue com azimute de 107°32'39" e distância de 5,04 m., até o vértice 11, de
coordenadas N 8.272.670,754 m. e E 606.537,399 m.; deste, segue com azimute de
114°47'11" e distância de 26,66 m., até o vértice 12, de coordenadas N 8.272.659,577
m. e E 606.561,605 m.; deste, segue com azimute de 96°34'04" e distância de 6,25 m.,
até o vértice 13, de coordenadas N 8.272.658,862 m. e E 606.567,817 m.; deste, segue
com azimute de 83°57'12" e distância de 18,51 m., até o vértice 14, de coordenadas N
8.272.660,812 m. e E 606.586,228 m.; deste, segue com azimute de 24°25'22" e
distância de 10,53 m., até o vértice 15, de coordenadas N 8.272.670,399 m. e E
606.590,582 m.; deste, segue com azimute de 24°25'22" e distância de 56,50 m., até o
vértice 16, de coordenadas N 8.272.721,843 m. e E 606.613,943 m.; deste, segue com
azimute de 24°25'22" e distância de 26,49 m., até o vértice 17, de coordenadas N
8.272.745,959 m. e E 606.624,893 m.; deste, segue com azimute de 294°25'22" e
distância de 11,64 m., até o vértice 18, de coordenadas N 8.272.750,772 m. e E
606.614,294 m.; deste, segue com azimute de 259°55'25" e distância de 147,23 m., até
o vértice 19, de coordenadas N 8.272.725,012 m. e E 606.469,333 m.; deste, segue com
azimute de 321°39'15" e distância de 8,05 m., confrontando neste trecho com Avenida
Doutor Meireles, até o vértice 20, de coordenadas N 8.272.731,323 m. e E
606.464,341 m.; deste, segue com azimute de 330°40'32" e distância de 18,05 m., até o
vértice 21, de coordenadas N 8.272.747,060 m. e E 606.455,501 m.; deste, segue com
azimute de 337°02'39" e distância de 19,33 m., confrontando neste trecho com Avenida
Doutor Meireles, até o vértice 22, de coordenadas N 8.272.764,859 m. e E
606.447,962 m.; deste, segue com azimute de 341°55'19" e distância de 18,63 m., até o
vértice 23, de coordenadas N 8.272.782,569 m. e E 606.442,181 m.; deste, segue com
azimute de 344°54'24" e distância de 0,40 m., até o vértice 24, de coordenadas N
8.272.782,959 m. e E 606.442,076 m.; deste, segue com azimute de 349°55'25" e
distância de 248,18 m., confrontando neste trecho com Área 01, até o vértice 25 , de
coordenadas N 8.273.027,309 m. e E 606.398,654 m.; deste, segue com azimute de
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79°55'25" e distância de 189,73 m., confrontando neste trecho com Área 01, até o
vértice 26, de coordenadas N 8.273.060,503 m. e E 606.585,453 m., deste, segue com
azimute de 127°05'20" e distância de 41,52 m., confrontando neste trecho com Rua 21
(Bairro São João Del Rey), até o vértice 27, de coordenadas N 8.273.035,463 m. e E
606.618,576 m. deste, segue com azimute de 114°25'22" e distância de 597,55 m., até o
vértice 28, de coordenadas N 8.272.788,396 m. e E 607.162,657 m. deste, segue com
azimute de 164°31'10" e distância de 79,41 m., confrontando neste trecho com Área
05A, até o vértice 29, de coordenadas N 8.272.711,868 m. e E 607.183,852 m.; deste,
segue com azimute de 204°25'22" e distância de 107,86 m., até o vértice 30, de
coordenadas N 8.272.613,655 m. e E 607.139,254 m.; deste, segue com azimute de
114°19'15" e distância de 90,06 m., até o vértice 31, de coordenadas N 8.272.576,562
m. e E 607.221,326 m.; deste, segue com azimute de 164°31'10" e distância de 52,90
m., até o vértice 32, de coordenadas N 8.272.525,581 m. e E 607.235,446 m.; deste,
segue com azimute de 204°25'22" e distância de 153,40 m., confrontando neste trecho
com Área 04, até o vértice 1.; de coordenadas N 8.272.385,903 m. e E 607.172,019 m.
ponto inicial da descrição deste perímetro.
IV – DA DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO
O Empreendimento possui uma área total de 292.185,03 m² de área interna do
Condomínio, que é constituído de 682 (Seiscentos e oitenta e dois) unidades autônomas
residenciais com área de 180.282,00 m², e ainda 30.189,21 m² destinados às áreas
comuns, 3.046,52m² de espaços livres, 77.600,64 m² sistema viário interno e 1.072,86
m² Área Não Ocupável (APP).
1 - UNIDADES AUTÔNOMAS
O empreendimento será realizado numa região que apresenta os mais variados
tipos de solo e subsolo, condição comum às grandes extensões de terra. Na sua
implantação serão executados serviços de terraplanagem dividindo o terreno em partes
de utilização comum, (áreas comuns e vias internas), e partes privativas compostas por
682 (Seiscentos e oitenta e dois) lotes, denominados de unidades autônomas, com
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formações e características próprias. Dessa forma, as unidades autônomas serão
entregues em seu estado atual, não sendo aceitas, pela Incorporadora, reclamações
posteriores em relação à sua topografia.
2 - MARCOS
As unidades autônomas serão entregues demarcadas com marcos de concreto.
Estes serviços serão executados por ocasião do término das obras de urbanização,
quando então a CONSTRUTORA dará por cumprida a sua parte.
IMPORTANTE: após a entrega do empreendimento, o
adquirente deverá constatar a exatidão da demarcação da unidade
autônoma, conferindo a posição de todos os marcos.
Na ocasião em que o adquirente, for utilizar a unidade autônoma para fins
construtivos, deverá ser realizada uma nova conferência dos marcos, por um
profissional qualificado, tendo em vista que os mesmos estarão expostos a diversas
situações (escavações próximas, limpeza das unidades autônomas, etc.), as quais,
eventualmente, poderão provocar o seu deslocamento físico, ocorrências estas
impossíveis de serem fiscalizadas.
3 - TERRAPLANAGEM
Os serviços de terraplanagem serão executados de maneira que a intervenção,
seja a mais adequada possível, visando à preservação do terreno natural ou a sua
correção topográfica. Dessa forma, as unidades autônomas poderão ser implantadas
sobre cortes, aterros ou no próprio terreno natural que possui características geológicas
específicas. Na ocasião da utilização da unidade autônoma para construção, deverá o
adquirente, a seu critério, realizar uma sondagem para compatibilizar o projeto de
fundações, de forma a evitar prejuízos às construções em seu imóvel ou em imóveis de
terceiros.
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4 – MEIO-FIO E SARJETAS
As vias internas (ruas e avenidas) do condomínio, bem como em áreas
confrontantes com espaços públicos e praças, serão entregues com meio-fio e sarjetas
para escoamento das águas pluviais.
5 – PAVIMENTAÇÃO
As ruas e avenidas serão pavimentadas empregando-se TSD (Tratamento
Superficial Duplo), de acordo com o dimensionamento do tráfego previsto.
6 – GALERIAS DE ÁGUAS PLUVIAIS
As ruas e avenidas serão dotadas de galerias subterrâneas de águas pluviais,
devidamente calculadas em função das áreas de drenagem e da declividade do terreno. A
coleta dessas águas será feita por intermédio de bocas-de-lobo em número e dimensões
conforme o projeto de drenagem.
7 – REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA
O Abastecimento de água para o Condomínio será por meio de poço
artesiano e a rede de água será executada de acordo com os projetos elaborados, sendo
executada com tubos e conexões em PVC ou PEAD, atendendo às exigências
normativas. A rede poderá ser interligada ao sistema público de abastecimento, operado
pela Concessionária responsável, designada pelo poder público, à qual caberá a
manutenção e medições de consumo.
8 - REDE DE COLETA E SISTEMA DE TRATAMENTO DE ESGOTOS
A rede de coleta e o sistema de tratamento de esgoto sanitário serão executados
de acordo com os projetos elaborados aprovados, com tubos e conexões em PVC ou
PEAD, atendendo às exigências normativas. Quando concluídas, as instalações serão
doadas ao poder público e, portanto, passará a ser interligada ao sistema público de
tratamento, operado Concessionária responsável, designada pelo ente público
competente.
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9 – ENERGIA ELÉTRICA
As redes de energia elétrica interna ao Condomínio, tanto de alta como
de baixa tensão, serão constituídos pelo sistema de cabeamento aéreo, com os projetos
devidamente aprovados pela Concessionária de Energia Elétrica responsável. Quando
concluídas, as instalações serão doadas ao poder público, devendo ser operadas pela
Concessionária designada, que se responsabilizará pelo fornecimento da energia e pela
manutenção das redes e das medições de consumo.
10 – PAISAGISMO
As áreas comuns e espaços livres do condomínio receberão plantio de grama,
árvores e/ou arbustos, Conforme projeto de urbanismo e paisagismo.
11 – FECHAMENTO DO PERÍMETRO DO CONDOMÍNIO
O condomínio será fechado com muros de alvenaria ou placas de concreto,
com 3,00m de altura em média. Na entrada principal do condomínio e em áreas
específicas será realizado o fechamento com grades metálicas e com alturas variáveis,
não sendo inferiores a 2,20m.
12 – PORTARIA
O complexo da portaria será composto por portaria social, de serviço e
administração.
A ADMINISTRAÇÃO contém: Recepção, 01 lavatório com duas instalações
sanitárias, 02 W.C. de P.N.E, Administrativo/sala de projetos, hall do bunker, bunker
(Sala da vigilância com os monitores das câmeras a serem instaladas no condomínio)
com um sanitário, Copa, Depósito de Material de Limpeza e Hall externo.
A GUARITA SOCIAL contém: local para vigilância e controle de entrada e
saída de moradores e visitantes, hall para entrada, um lavabo em área de projeção
coberta e um pulmão para controle de entrada de pedestres.
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A GUARITA DE SERVIÇOS contém: local para vigilância e controle de
entrada e saída de prestadores de serviços e veículos pesados, com lavabo em área de
projeção coberta.
NOTA: Todos os móveis e equipamentos necessários para o
funcionamento das Portarias e Guaritas serão adquiridos pelo
Condomínio, depois de realizada a entrega do empreendimento.
13 – ÁREAS COMUNS
O condomínio será contemplado com 07 (sete) áreas comuns e 22 (vinte e dois)
espaços livres, que receberão tratamento paisagístico, equipamentos de lazer em
algumas áreas específicas e pista de Cooper, a saber:
A. COMUM–01 (Área Comum 01) – com área de 1.154,63 m², possui apenas
o paisagismo especificado em projeto;
A. COMUM-02 (Área Comum 02) - com área de 1.232,65 m², possui 01
(uma) GUARITA de Serviços: local para vigilância e controle de entrada e saída de
prestadores de serviços e veículos pesados, com lavabo em área de projeção coberta.
Essa área será urbanizada conforme projeto de paisagismo;
A. COMUM–03 (Área Comum 03) – com área de 4.878,67m², a
Administração: Recepção, 01 lavatório com duas instalações sanitárias, 02 W.C. de
P.N.E, Administrativo/sala de projetos, hall do bunker, bunker (Sala da vigilância com
os monitores das câmeras a serem instaladas no condomínio) com um sanitário, Copa,
Depósito de Material de Limpeza e Hall externo e o Espaço Gourmet: salão de festas
adulto e infantil, espaço externo, duas cozinhas, 04 instalações sanitárias sendo destas
duas para PNE, área de apoio, Depósito Geral, Depósito de Material de Limpeza, área
de serviço e instalações sanitárias de apoio com vestiário. Essa área será urbanizada
conforme projeto de paisagismo;
A. COMUM–04 (Área Comum 04) – com área de 17.003,86m², um campo de
futebol, uma quadra poliesportiva, uma quadra de tênis, 03 churrasqueiras: área coberta
com churrasqueira, forno de pizza, Hall interno, Depósito de Material de Limpeza e
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duas instalações sanitárias adaptadas para uso de PNE, um playgroud, uma piscina, 04
áreas de estacionamentos, Espaço Fitness/Vestiário: salão de ginastica, pátio coberto,
vestiário masculino e feminino, instalação sanitária para PNE e Depósito de Material de
Limpeza, 02 Estares contemplativos com banco e paisagismo, 02 estações de ginástica.
Essa área será urbanizada conforme projeto de paisagismo;
A. COMUM-05 (Área Comum 05) – com área de 2.526,50m². possui 06
Estares contemplativos com banco e paisagismo. Essa área será urbanizada conforme
projeto de paisagismo;
A. COMUM-06 (Área Comum 06) – com área de 2.852,46m², possui 09
Estares contemplativos com banco e paisagismo. Essa área será urbanizada conforme
projeto de paisagismo;
LOTE DE SERVIÇO – com área de 540,44m², possui depósito de lixo com
área para separação do lixo comum do lixo reciclável. Essa área será urbanizada
conforme projeto de paisagismo.
ESPAÇOS LIVRES – Essas áreas receberão tratamento paisagístico com o
plantio de plantas e gramas, além de passagens de pedestre, conforme projeto de
paisagismo.
PISTA DE COOPER – será construída em concreto desempenado ou
pavimento asfáltico com 1,50m de largura, nas áreas comuns.
OBSERVAÇÃO:
Obs. 1: Todas as quadras serão delimitadas e equipadas
com acessórios para os esportes a que se destinam (redes, cestas,
traves, etc).
Obs. 2 : O calçamento das áreas comuns deverá ser
executado em concreto desempenado, sendo responsabilidade do
condomínio.
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Obs.3: Todos os móveis, equipamentos e acessórios
necessários para o funcionamento do Espaço Gourmet, Fitness,
Estar e Vestiários, serão adquiridos pelo Condomínio após a entrega
do empreendimento.
14 – SEGURANÇA
O empreendimento será equipado com 01 (um) veículo Standard 1000cc
(Gol, Uno, etc) e três motos 125cc para servirem de apoio ao serviço de segurança
móvel, sendo que estes veículos serão fornecidos pela EMPREENDEDORA ao
Condomínio quando da conclusão do empreendimento.
V.1 – DAS COISAS DE PROPRIEDADE COMUM
Constituem PROPRIEDADE COMUM a todos os Condôminos todas as
instalações executadas sobre as áreas comuns de acordo com a Descrição do
Condomínio, mais os Espaços Livres, pista de cooper, meio fio e sarjetas, pavimentação
do sistema viário, galeria de águas pluviais, rede de distribuição de água, sistema de
coleta e tratamento de esgoto, rede de energia elétrica, fechamento do perímetro do
condomínio, portaria e paisagismo das vias internas.
V.2 – DAS COISAS DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA
Constituem propriedades autônomas e exclusivas, alienáveis de cada
condômino, a sua Unidade Autônoma, identificado e definido por denominação
alfanumérica de acordo com a quadra em que se encontra e número do lote dentro da
mesma.
Quadra “xx” Unidade Autônoma “yy”
A cada unidade caberá uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa
sob a forma decimal e calculada conforme NBR 12.721(ver discriminação mais
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adiante). Ou seja, as áreas de uso comum estão vinculadas às unidades autônomas, na
proporção de área privativa de cada Unidade Autônoma. São também de uso exclusivo
das unidades as instalações d’água, esgoto, energia, telefone tudo mais, situado dentro
da mesma, bem como as vagas de garagem de uso privativo, estimando-se 02 (duas)
vagas por residência.
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