CONSELHO REGIONAL DE CONTABILIDADE
DO ESTADO DO CEARÁ – CRC-CE
CURSO GESTÃO CONTÁBIL DE CONDOMÍNIOS
INSTRUTOR: JOSÉ MARTINS CASTELO NETO
PERÍODO: 02 a 04 de abril de 2008
Horário: 19h às 22h
LOCAL: Conselho Regional de Contabilidade do Estado do Ceará – CRC-CE – Av. da
Universidade, 3057 – Benfica – CEP 60020-181 – FORTALEZA-CE Telefax (85) 34552425 ou 3455-2913 – www.crc-ce.org.br
FORTALEZA-CE
ABRIL – 2008
1
CONTEÚDO PROGRAMÁTICO
1. Introdução.
4
2. Conceito e Natureza Jurídica do Condomínio.
5
3. Criação do Condomínio.
7
3.1. Cadastro no CNPJ.
9
3.2. Cadastro no INSS.
9
3.3. Cadastro no FGTS/PIS.
9
4. Convenção.
11
5. Regimento Interno.
22
6. Administração do Condomínio.
24
6.1. Assembléia Geral.
6.2. Síndico.
25
27
6.3. Conselho Fiscal / Conselho Consultivo.
7. Contador.
29
30
7.1. Ética Profissional do Contabilista.
8. Contabilidade.
31
32
8.1. Plano de Contas.
33
8.2. Balancete / Prestação de Contas.
34
8.3. Demonstrações Contábeis
8.4.
8.3. Documentação p/ Contabilidade.
36
9. Administração Financeira do Condomínio.
37
9.1. Taxa Fixa / Rateio.
37
9.2. Taxas Extras.
38
9.3. Controle do Recebimento de Taxas Condominiais.
38
9.4. Boleto Bancário / Recibo.
38
9.5. Protesto das Taxas de Condomínio.
39
9.6. SPC / SERASA de Inadimplentes.
44
9.7. Fundo de Reserva.
44
9.8. Juizado Especial.
44
10. Setor Pessoal do Condomínio.
10.1. Contrato de Trabalho.
46
46
10.1.1. Contrato de Experiência.
46
10.1.2. Folha de Pagamento.
47
2
10.1.3. Férias.
47
10.1.4. Cesta Básica.
50
10.1.5. Vale Transporte.
51
10.1.6. Adiantamentos.
51
10.1.7. Aviso Prévio.
51
10.1.8. Calendário de Obrigações.
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10.1.9. Encargos Sociais.
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10.1.10. 13º Salário.
54
10.1.11. FGTS.
54
10.1.12. Negociação Sindical.
10.1.13. Data Base.
57
57
10.2. Terceirização de Mão de Obra.
57
10.2.1. Responsabilidade do Condomínio.
10.3. Honorários do Síndico.
58
58
10.3.1. INSS.
58
10.3.2. ISSQN.
58
10.4. Conveção SECOVI
.
10.5. Escala de Trabalho de Portaria.
58
58
11. Informações Gerenciais
11.1. Energia
11.2. Contratação de Mão-de-obra
11.3. Materiais
11.4. Serviços de Manutenção
11.5. Água e Esgoto
3
1. INTRODUÇÃO.
O o bjet ivo dest e cur so é so cializar junt o a pro fissio nais e
est udant es int eressado s em t rabalhar co m gest ão co nt ábil p ara co ndo mín io s,
as d iver sas nuances que envo lvem est e tipo de ent idade, pr incipa lment e no
que
d iz
respe it o
à
escr it ur ação
co nt ábil
de
co ndo mín io s,
repassando
in fo r maçõ es acerca da ad min ist ração e da leg islação esp ecífica.
Est e t rabalho est á d iv id ido basicament e em t rês grandes grupo s.
O pr imeiro , falaremo s da nat ureza jur íd ica do co ndo mín io , sua fo r mação ,
co nceit o do Co ndo mín io . Disco rreremo s t ambém d a Co nvenção , do Reg iment o
Int erno e d a Ad min ist ração do Co ndo mín io , t er minando co m a figur a do
sínd ico e suas respo nsabilid ades.
Nu m seg u ndo mo ment o iremo s expo r a figura d e Co nt ado r,
falando so bre a Ét ica Pro fissio na l do Co nt abilist a. No mesmo t ó pico ,
abo rdaremo s
Co nt abilid ad e,
o nde
serão
apresent adas
as
demo nst raçõ es
co nt ábeis, balancet e/prest ação de co nt as mensal e da do cu ment ação para
co nt abilid ade. Iremo s t ambém falar acerca da ad min ist ração financeira do
co ndo mín io ,
falando
so bre
t axa
fixa/ rat eio ,
t axas
ext ras,
co nt ro le
do
recebiment o de t axas co ndo min ia is, bo let o bancár io /recibo , pro t esto das t axas
de co ndo mín io , SPC/SERAS A de inad imp lent es e fu ndo de reser va e,
finalment e, o ju izado especial. Ser ão d iscut ido s mét o do s de racio nalização d e
gast o s, increment o de receit as e min imização de inad imp lência.
O t erceiro e ú lt imo po nt o será a d iscussão acerca do Set o r
Pesso al do Co ndo mín io , o nde falaremo s acerca do co nt rat o de t rabalho , d a
t erceir ização de mão de o bra, do s ho no rár io s do sínd ico . Buscaremo s expo r,
o ut ro ssim, a real carga t r ibut ár ia que inc ide na co nt rat ação de mão de o bra, e
finalment e, a esca la de t raba lho de po rt aria e o ut ras o br ig açõ es so ciais.
4
2. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO.
É impo rt ant e t er mo s a co mpreensão do tipo de ent idad e em qu e
est amo s t rabalhamo s. Para t al, nest e t ó pico serão apresent ado s co nceit o s, be m
co mo
a
nat ureza
jur íd ica
e
o ut ras
esp ecific idad es
de
Co ndo mín io s
Res idenciais o u Co mer ciais.
2.1. Conceito
O pr imeiro co nce it o expo st o é o do dicio n ár io Aur élio , 1999:
CONDOMÍNI O: Dom í n i o exer ci d o jun t a m en t e com out r em ; copr opr i eda de. Con dom ín i o fe ch a do: c on jun t o r esi den ci a l com post o
de edi fí ci os e/ ou ca sa s, ger a l m en t e cer ca do, c om a ce ss o c on t r ol a do,
e cu j os m or a dor es di vi dem equi pa m en t os c om un it ár i os. (A URÉ LIO,
1999)
Po demo s afir mar pela defin ição acima expo st a que o Co ndo mín io
vem a ser o do mín io exercido po r duas o u mais pesso as em relação a u ma
co isa co mu m. Assim, t emo s que há u ma repart ição do do mín io de u ma co isa
para duas o u mais p esso as.
A do ut rina mais aceit a p ara o co ndo mín io ent ende qu e o mesmo
vem a ser u ma co mu nidade d e d ir eit o , de qu e são t it u lares vár ias p esso as,
inc id indo so br e o mesmo o bjet o . Po demo s afir mar, o ut ro ssim, co mo no s
repo rt a P lanio l et Rip ert , que no s ed ifício s d e and ares o u apart ament o s
pert encent es a pro pr iet ár io s d iver so s exist e sup erpo sição de pro pr ied ades
d ist int as e sep aradas, co mp licada p ela exist ência de co mu nhão relat iva a
det er minadas dependências d e uso co mu m do s diverso s pro pr iet ár io s.
Temo s assim, qu e em u m co ndo mín io exist e u ma pro pr ied ad e
co mu m, o u seja, de t o do s o s co ndô mino s e u ma pro pr iedad e part icu lar. Temo s
co mo part es pert encent es à pro pr iedade co mu m o so lo em que se co nst ró i o
ed ifíc io ,
suas
elevado res,
fu ndaçõ es,
asso alho ,
p ilast ras,
co rredo res,
t et o,
pát io s,
vest íbu lo s,
pó rt ico ,
aqueciment o
escad as,
cent ral,
ar
co nd icio nado cent ral, d epó sit o , mo rada d o zelado r, em su ma, t o do s o s efeit o s
5
e ut ilid ades dest inado s ao uso co mu m. Assim, t o do s o s pro priet ár io s po de m
d ispo r e u sar livrement e de t o das as p art es co mu ns, desde qu e respeit ando sua
dest inação , de mo do a não prejud icar a co let iv idad e.
Po r sua vez, a pro pr ied ade p art icu lar co nst it u i-se pelas u n idad es
o u apart ament o s autô no mo s, delimit ad o s pelas paredes d iv isó r ias. Cada
pro priet ár io
t em
do mín io
ú nico
e
exclu sivo
so br e
suas
p art es
ou
depend ências.
Temo s o d ispo st o no Có digo Civ il Brasileiro , que t rat a so bre o
t ema. Vejamo s:
Ar t . 1. 331. Pode h a ver , em edi fi ca ç ões, pa r t es que sã o pr opr i eda de
excl usi va , e pa r t es que sã o pr opr i eda de com um dos c on dôm i n os.
§ 1 o As pa r t es sus c et í vei s d e ut i l i z a çã o i n depen den t e, t a i s com o
a par t am en t os, es cr i t ór i os, sa l a s, l oja s, s obr el oj a s ou a br i gos pa r a
veí cul os, c om a s r e spe ct i va s fr a ções i dea i s n o s ol o e n a s out r a s
pa rt es c om un s, sujei t a m -se a pr opr i eda de ex cl usi va , pod en do s er
a l i ena da s e gr a va da s l i vr em ent e por seus pr opr i et ár i os.
§ 2 o O s ol o, a est r ut ur a do pr édi o, o t el h a do, a r ede ger a l de
di st r i bui çã o d e á gua , esg ot o, gá s e el et r i ci da de, a ca l e fa çã o e
r efr i ger a çã o c en t ra i s, e a s dem a i s pa r t es c om un s, i n cl usi ve o a c ess o
a o l ogr a dour o pú bl i c o, sã o ut i l i z a dos em c om um pel os c on dôm i n os,
n ã o poden do ser a l i en a dos sepa r a dam en t e, ou di vi di dos. ”
Out ro dispo sit ivo leg al q ue co nceit u a Co ndo mín io s é a Lei
Fed eral nº. 4.591/64, co nfo r me art igo s t ranscr it o s abaixo :
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos,
construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais
ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às
limitações desta Lei.
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de
passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva,
qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO)
edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas
edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade
exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por
instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que
corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
6
Nest e ú lt imo vemo s qu e a garagem é vincu lada à u nidade
habit ac io nal e não de uso co mu m, mesmo est ando no t erreno do préd io , no
mesmo amb ient e d as part es co mu ns.
2.2. Natureza Ju rídica
O
Co ndo mín io
é
u ma
espécie
de
ent idad e
bem
t íp ica,
co nsid erando sua nat ureza jur íd ica. Não po ssuem perso nalid ade jur íd ica, não
exerçam at ivid ade eco nô mica, co m o u sem fins lu crat ivo s, o s Co ndo mín io s
são equ iparado s a empresa no que t ange a o br ig at o ried ade de inscr ição no
Cadast ro Nacio nal d e Pesso a Jur íd ica – CNPJ.
Tal o br ig at o ried ade se mo st ra necessár ia, vist o que o co ndo mín io ,
apesar d e t er u ma nat ureza jur íd ica pró pria, não po de se co nfu nd ir co m seu s
pro priet ár io s, no caso , o s co ndô mino s. Assim, claro que ser ia necessár io a
ind iv idualização do co ndo mín io ju nt o a Receit a Federa l. Out ro po nto de su ma
impo rt ância é o fat o de que o Co ndo mín io vai co nt rat ar fu ncio nár io s, mo t ivo
pelo qual é necessár io seu reg ist ro no CNPJ.
3. CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO.
Os Co ndo mín io s são cr iado s a part ir d e u ma co nvenção , paut ada
no Có d igo Civ il Brasile iro , Lei Federal nº . 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e
pela Lei do s Co ndo mín io s, Lei Federal nº . 4.591, de 16 de d ezembro de 1 964.
Segu ndo est a ú lt ima le i, t emo s:
Ar t . 7º O c on dom í n i o por un i da des a ut ôn om a s i nst i t uir -se-á p or a t o
en tr e vi vos ou por t est a m en t o, com i n scr i çã o obr i ga t ór i a n o
Regi st r o de Im óvel , del e c on st a n do; a in di vi dua l i za çã o de ca da
un i da de, sua i den ti fi ca çã o e di scr i m in a çã o, bem c om o a fr a çã o
i dea l sobr e o t er r en o e pa rt es c om un s, atr i buí da a ca da un i da de,
di spen sa n do-se a descr i çã o i n t ern a da uni da de.
[. . . ]
Ar t . 9º Os pr opr i et ár i os, pr om i t en t es com pr a dor es, c es si on á r i os ou
pr om i t ent es c es si on á r i os dos di r ei t os p er t in en tes à a qui si çã o de
un i da des a ut ôn om a s, em edi fi ca ç ões a ser e m con st r uí da s, em
c on st r uçã o ou já c on st r uí da s, el a bor ar ã o, por es cr i t o, a Con ven çã o
de c on dom í n i o, e de ver ã o, t a m bém , por c on t r at o ou p or del i ber a çã o
7
em a ssem bl éi a , a pr ova r o Regi m en t o In t ern o da edi fi ca çã o ou
c on jun t o de edi fi ca ç ões.
§ 1º Fa r -se-á o r egi st r o da Con ven çã o n o Regi st r o de Im óvei s, bem
c om o a a ver ba çã o da s sua s e ven t ua i s al t era ções.
§ 2º Con si der a -se a pr ova da , e obr i ga t ór ia par a os pr opr i et á r i os de
un i da des, pr om i t en t es c om pr a dor es, c essi on á ri os e pr om i t en t es
ce ssi on ár i os, a t ua i s e fut ur os, c om o pa r a qua l quer ocupa n t e, a
Con ven çã o qu e r eún a a s a ssin a t ura s de t i t ul ares d e di r ei t os qu e
r epr esen t em , n o m í ni m o, 2/ 3 da s fr a ções i d ea i s que c om põem o
c on dom í n i o.
§ 3º Al ém de out r a s n or ma s a pr ova da s p el os i n t er essa dos, a
Con ven çã o de ver á con t er :
a ) a di scr i min a çã o da s par t es de pr opr i eda de excl usi va , e a s de
c on dom í n i o, com espe ci fi ca ç õe s da s di fer en t es á r ea s;
b) o dest i n o da s di fer en t es pa r t es;
c) o m od o d e usa r a s coi sa s e ser vi ç os c om un s;
d) en ca r gos, for m a e pr opor çã o da s c on t r i bui ções d os c on dôm i n os
pa ra a s despesa s de cust ei o e pa r a a s extr a or din ár ia s;
e) o m od o d e es c ol h er o sí n di co e o Con sel h o C on sul t i vo;
f) a s a t ri bui ç õe s do sí n di c o, a l ém da s l ega i s;
g) a defi n i çã o da n a t ur ez a gr a t ui t a ou r em un era da de sua s fun ções;
h ) o m odo e o pr a z o de c on voca çã o da s a sse m bl éi a s ger a i s dos
c on dôm i n os;
i ) o quorum pa ra os di ver s os t i pos de vot a ç õe s;
j) a for m a de con t r i bui çã o pa r a con st i t ui çã o de fun do de r eser va ;
l ) a for m a e o quorum pa r a a s al t er a ções de c on ven çã o;
m ) a for m a e o quorum pa r a a a pr ova r ã o d o Regi m en t o In t ern o
qua n do n ã o in cl uí dos n a pr ópri a Con ven çã o.
§ 4º No ca s o d e c on jun t o de edi fi ca ç õe s, a que s e r efer e o a r t . 8º, a
c on ven çã o de c on dom í n i o fi xa r á os di r ei t os e a s r el a ções d e
pr opr i eda de en tr e os c on dôm i n os da s vá r i a s edi fi ca ç õe s, pod en do
est i pul a r for m a s pel a s qua i s se p os sa m des m em br a r e a li en ar
por ç õe s do t er r en o, in cl usi ve a s edi fi ca da s. ”
Po r sua vez, o Có digo Civ il Brasile iro prevê:
Ar t . 1. 332. In st i t ui -se o c on dom í n i o edi l í ci o p or a t o en tr e vi vos ou
t est a m en t o, r egi st ra do n o Car t ór i o de Regi st r o de Im óvei s, deven d o
c on st ar da quel e a t o, al ém do di spost o em l ei esp eci a l :
I - a di scr i m in a çã o e i n di vi dua l i z a çã o da s un i dades d e pr opr i eda d e
excl usi va , est r em a da s um a da s outr a s e da s part es c om un s;
II - a det er m in a çã o da fr a çã o i d ea l a t ri buí da a ca da uni da de,
r el a t i va m en t e a o t err en o e par t es com un s;
III - o fi m a que a s un i da des se de st i n am .
Ar t . 1. 333. A c on ven çã o qu e c on st i t ui o c on dom ín i o edi l í ci o d e ve
ser su bs cr i t a pel os t i t ul ar es de, n o m í n im o, doi s t er ços da s fr a çõe s
i dea i s e t or na -se, desd e l og o, obr i ga t ór ia par a os t i t ul ar es de di r ei t o
sobr e a s un i da des, ou par a quan t os s obr e el a s t enh a m poss e ou
det en çã o.
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Pa r á gra fo ún i co. Pa r a ser op on í vel c on t r a t er cei ros, a c on ven çã o d o
c on dom í n i o de ver á ser r egi st r a da n o Ca r t ór io d e Regi st r o d e
Im óvei s.
Ar t . 1. 334. Al ém da s cl á usul a s r efer i da s n o ar t. 1. 332 e da s que os
i nt er essa dos h ouver em por bem est i pul a r , a con ven çã o det er m in ará :
I - a quot a pr opor ci on a l e o m od o d e pa ga m en to da s c on tr i bui ç õe s
dos c on dôm i n os pa r a a t en der
à s despe sa s or di nár i a s e
ext r a or din ári a s do con dom í n i o;
II - sua for m a de a dm in i str a çã o;
III - a c om pet ên ci a da s a ssem bl éi a s, for m a de sua c on voca çã o e
quor um exi gi do pa ra a s del i ber a ç õe s;
IV - a s san çõe s a que est ã o su j ei t os os c on dôm i nos, ou pos sui d or es;
V - o r egi m ent o i nt ern o.
§ 1 o A c on ven çã o p oder á ser fei t a por es cr i t ur a públ i ca ou p or
i n str um en t o par t i cul ar.
§ 2 o Sã o equi pa r a dos a os pr opr i et á ri os, pa r a os fi n s dest e a r t i go,
sa l vo di sposi çã o em c on t rár i o, os pr om i t en t es com pr a dor es e os
ce ssi on ár i os de di r ei t os r el a t i vos à s un i da des a utôn om a s.
Vimo s assim, qu e o co ndo mín io deve ser co mpo st o at ravés de u m
do cu ment o público o u pr ivado , deno minado CONVENÇÃO. Out ro ssim, vimo s
que ele po de ser cr iado po r ato de vo nt ade int er vivo s o u po r t est ament o . O
est udo da co nvenção se dar á no pró ximo t ó pico .
3.1. Cadast ro no CNPJ
Ap esar de não t er a mesma nat ureza jur íd ica de o ut ras ent idades,
que exp lo ram at ividade eco nô mica, co m o u sem fins lucrat ivo s, co mo as
empresas em g eral, o Co ndo mín io é o br ig ado a fazer sua inscr ição no
Cadast ro Nacio nal da P esso a Jur íd ica do Min ist ér io da Fazenda (CNPJ/ MF),
t endo em vist a algu mas o br ig açõ es qu e o mesmo t em qu e cu mpr ir.
A Obr ig at o riedade d e inscr ição do Co ndo mín io do CNP J/ MF est á
regu lament ada p ela I nst rução No rmat iva SRF nº. 200/2 002, art . 12, assim
co mo pelo Decret o 3000/99.
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Tal o br ig at o ried ade se mo st ra necessár ia, vist o que o co ndo mín io ,
apesar d e t er u ma nat ureza jur íd ica pró pria, não po de se co nfu nd ir co m seu s
pro priet ár io s, no caso , o s co ndô mino s. Assim, claro que ser ia necessár io a
ind iv idualização do co ndo mín io ju nt o a Receit a Federa l. Out ro po nto de su ma
impo rt ância é o fat o de que o Co ndo mín io vai co nt rat ar fu ncio nár io s, mo t ivo
pelo qual é necessár io seu reg ist ro no CNPJ/MF.
3.2. Cadast ro no INSS
Pelo mesmo mo t ivo acima expo st o , o u seja, a co nt rat ação de
fu nc io nár io s, o Co ndo mín io deve cad ast rar-se no INSS, desde o mo ment o de
sua cr iação . No caso do INSS, o Co ndo mín io se igu ala às empr esas em g eral,
vez que t em o br ig ação de co nt r ibu ir, da mesma fo r ma par a o INSS co mo est as
ú lt imas.
3.3. Cadast ro no FG TS/PIS
Do mesmo mo do , o Co ndo mín io d everá se cad ast rar na Caix a
Eco nô mica Fed eral, co m o
int u it o de regu lar izar a sit uação de seu s
fu nc io nár io s no Fu ndo de Gar ant ia po r Tempo de Ser viço ( FGTS) e no
Pro grama de I nt egração So cial (PIS).
Para a inscr ição ju nt o ao FGTS, o Co ndo mín io deverá fazer seu
cert ificado elet rô nico , que será su a id ent idad e p erant e à Co nect iv idad e
So cial,
devendo
ser
assinado
pela
Auto rid ade
Cert ificado ra,
a
Caix a
Eco nô mica Fed eral ( CEF). A cert ificação é fe it a, pr ivat ivament e, pelo
represent ant e legal da ent idad e, mu nido de do cu ment ação legal co mpro bat ó ria
da co nst it u ição do empreend iment o , bem co mo de seu at o de no meação . Na
CEF est e deverá assinar, na presença d e empregado respo nsável pelo cad ast ro ,
o t ermo de adesão à Co nect iv idad e So cial.
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4. CONVENÇÃO
A convenção é a bíblia de qualquer condomínio, é o legal constitutivo, que em
consonância com a legislação vigente, disporá sobre todos os assuntos de interesse do
Condomínio.
CONVENÇÃO: Aco rdo , aju st e, co mbin ação , co nvên io .
Pact o ent re part ido s po lít ico s beligerant es. Reu n ião
nacio nal para mo d ificar as inst it u içõ es po lít icas. O qu e
est á geralment e ad mit ido e pr at icado , o u t acit ament e
co nvencio nado nas relaçõ es so ciais. (MICHAELIS, 1998)
Segu ndo Gabr iel Karpat , na sua o br a Co ndo mín io s Manu a l
Prát ico do Sínd ico , t em- se:
A co nvenção do co ndo mín io é qu e det er mina e
regu lament a a vid a co ndo min ial, evident ement e se m
in fr ing ir a leg is lação vigent e. A pró pr ia lei do co ndo mín io
det er mina que a co nvenção regu le algu ns it en s
impo rt ant es, t ais co mo : a) o mandat o do sínd ico , co nselho
e su bsínd ico , se ho uver: b) o prazo e as fo r mas d e
co nvo car as assemb lé ias o rd inár ias e ext rao rd inár ias; c) o
quo ru m das assemb lé ias, em pr imeira e seg u nd a
co nvo cação ; d) o quo ru m necessár io para vo t ação de
mat ér ias específicas, co mo : alt eração da co nvenção ;
dest it u ição do sínd ico ; o ut ro s; e) o mo do de usar as co isa s
e o s serviço s co mu ns.
Co mo d it o acima, o co ndo mín io é cr iado pela elabo ração de u m
do cu ment o ,
deno minado
de
CONVENÇÃO,
que
deve
ser
devid ament e
reg ist rada no Cart ó rio de Reg ist ro de I mó veis. Nest e mo ment o , deverá ser
eleit a a pr imeira ad min ist ração , at ravés de u ma Assemb lé ia Ger al Ord inár ia
(AGO), de aco rdo co m o dispo st o no s it ens abaixo , mo ment o em que va mo s
est udar a ad min ist ração do co ndo mín io .
A Co nvenção po derá ser alt er ada d e aco rdo co m a prev isão
co nt ida na mesma. No caso de o missão , necessár ia a ap licação do previst o no
art . 9º da Lei do s Co ndo mín io s, de aco rdo co m o exp lic it ado acima. No caso ,
será d ecid id a p ela Assemb lé ia, po r no mín imo do is t erço s do s vo to s do s
11
co ndô mino s, devendo , ainda ser reg ist rada t al alt eração no Cart ó rio de
Reg ist ro de Imó veis.
No ANEXO I, co nst a u m mo d elo de co nv enção para co nst it u ição
de u m co ndo mín io .
5. REGIMENTO INTERNO.
O
Reg iment o
int er no ,
mais
chamado
no s
d ias
at uais
de
regu lament o int er no , co mo o pró prio no me d iz, vem a ser as regras qu e devem
ser segu id as pelo s co ndô mino s e pelas pesso as qu e ut ilizam o co ndo mín io .
Assim co mo a co nvenção , o Reg iment o int erno deve ser elabo rado por escr it o
e apro vado em Assemb léia Geral p elo s pr o priet ár io s das u nidades aut ô no mas
do Co ndo mín io . Out ro ssim, deve ser reg ist rado no Cartó rio de Reg ist ro de
I mó veis, t al qua l a Co nvenção do Co ndo mín io . Valer r essalt ar que est e po de
ser part e int egrant e da Co nvenção .
Para a vo t ação de cr iação o u alt eração de Regu la ment o Int erno ,
far-se-á necessár io o quo ru m mín imo d e do is t erço s do s pro pr iet ár io s. Suas
alt eraçõ es so ment e po derão ser feit as at ravés de Assemb lé ia Geral.
Segue
mo delo
de reg iment o
int er no
no
ANEXO
II,
part e
int egrant e dest a apo st ila.
6. ADMINISTRAÇÃO DO CO NDOMÍNIO.
O Có d igo Civ il de 2002 no s fala acer ca d a ad min ist ração do
co ndo mín io , co nfo r me abaixo d ispo st o nos art igo s abaixo :
Ar t . 1. 347. A a ssem bl éi a es c ol h er á um sín di co, que p oder á n ã o ser
c on dôm i n o, par a a dmin i str ar o con dom í n i o, por pra z o nã o super i or
a doi s a n os, o qua l poder á r en ova r -se.
Ar t . 1. 348. Com pet e a o sí n di co:
I - con voca r a a ssem bl éi a dos c on dôm i n os;
12
II - r epr esen t ar , a t i va e pa ssi va m en t e, o c on dom í n i o, pr at i ca n do, em
juí z o ou for a del e, os a t os n ece ssá r i os à defesa dos i n t er ess e s
c om un s;
III - dar i m edi a t o con h eci m en t o à a ssem bl éi a da exi st ên ci a de
pr ocedi m en t o judi ci a l ou a dm i n i str at i vo, de i n t er esse d o
c on dom í n i o;
IV - cum pr ir e fa z er cum pr ir a con ven çã o, o r egi m en t o in t ern o e a s
det er m in a çõe s da a ssem bl éi a ;
V - di l i gen ci a r a con ser va çã o e a gua r da da s par t es com un s e z el a r
pel a pr est a çã o dos s er vi ç os que i n t er essem a os p os sui dor e s;
VI - el a bor ar o or ça m en t o da r ecei t a e da desp esa r el a t i va a ca da
a n o;
VII - c obr ar dos c on dôm i n os a s sua s c on tr i bui ções, bem com o
i m por e cobr a r a s m ul ta s devi da s;
VIII - pr est ar con t a s à a ssem bl éi a , an ua lm en t e e qua n do exi gi da s;
IX - r ea li z ar o segur o da edi fi ca çã o.
§ 1 o Pod er á a a ssem bl éi a i n vest i r out r a pess oa , e m l ugar do sí n di co,
em poder e s de r epr esen t a çã o.
§ 2 o O sí n di co p ode t r an sfer i r a out r em , t ot a l ou pa r ci a l m en t e, os
pod er es de r epr esen t a çã o ou a s fun ções a dm i n ist r a ti va s, m edi an t e
a pr ova çã o da a ssem bl éi a , sa l vo di sp osi çã o em c on t rár i o da
c on ven çã o.
Ar t . 1. 349. A a ssem bl éi a , esp e ci a l m en t e c on voca da pa r a o fi m
est a bel e ci d o n o § 2 o d o a r t i go a n t eced en t e, poder á , pel o vot o da
m a i or ia a bs ol ut a de s eus m em br os, d est i t ui r o s í n di co qu e pr a t i ca r
i rr egul ar i da des,
nã o
pr est a r
con t a s,
ou
nã o
a dm in i str ar
c on ven i en t em en t e o c on dom í n i o.
Ar t . 1. 350. Con voca r á o sí n di co, an ual m ent e, r eun iã o da a ssem bl éi a
dos c on dôm i n os, n a for m a pr evi st a n a con ven çã o, a fi m de a pr ova r
o or ça m en t o da s de spe sa s, a s c on t r i bui ções d os c on dôm i n os e a
pr est a çã o d e c on t a s, e e ven t ua l m ent e el eg er -l h e o su bst i t ut o e
a l t era r o r egi m en t o in t ern o.
§ 1 o Se o sí n di co n ã o c on voca r a a ssem bl é i a , um quar t o dos
c on dôm i n os pod er á fa z ê-l o.
§ 2 o Se a a ss em bl éi a n ã o se r eun ir , o jui z de ci di rá , a r equer i m en t o
de qua l quer con dôm i n o.
Ar t . 1. 351. Depen de da a pr ova çã o de 2/ 3 (d oi s t er ç os) d os vot os
dos c on dôm i n os a a l t er a çã o da c on ven çã o; a m uda n ça da dest in a çã o
do edi fí ci o, ou da un i da de i m obi l i á r ia , depen de da a pr ova çã o p el a
un ani m i da de dos c on dôm i n os.
Ar t . 1. 352. Sa l vo qua n do exi gi do qu or um espe c i a l , a s del i ber a çõe s
da a ssem bl éi a ser ã o t om a da s, em pr im ei ra con voca çã o, por m a i or ia
de vot os d os c on dôm i n os pr esen t es qu e r epr e sen t em pel o m en os
m et a de da s fr a ções i dea i s.
13
Pa r á gra fo ún i co. Os vot os s er ã o pr opor ci on a i s às fr a ções i dea i s n o
sol o e n a s out r a s part es c om un s per t en cen t es a ca da con dôm i n o,
sa l vo di sp osi çã o di ver sa da con ven çã o d e c on st i t ui çã o d o
c on dom í n i o.
Ar t . 1. 353. Em segun da con voca çã o, a a ssem bl é i a poder á del i ber a r
por m a i or ia dos vot os d os pr es en t es, sa l vo qua ndo exi gi d o qu or um
esp eci a l .
Ar t . 1. 354. A a ssem bl éi a n ã o pod er á del i ber ar
c on dôm i n os n ã o for em c on voca d os pa r a a r eun ião.
se
t od os
os
Ar t . 1. 355. Assem bl éi a s ext r a or din ár ia s pod er ã o s er c on voca da s
pel o sí n di co ou p or um quar t o dos c on dôm i n os.
Ar t . 1. 356. Poder á h a ver n o con dom í n i o um con sel h o fi s ca l ,
c om post o de t r ês m em br os, el ei t os p el a a ss em bl éi a , por pra z o n ã o
super i or a doi s a n os, a o qua l c om pet e da r par ecer s obr e a s c on t a s
do sí n di co.
Vimo s acima que a Ad min ist ração do condo mín io é exercid a po r
t rês fig uras, a Assemb léia, o S índ ico e o Co nselho Fiscal.
Para melho r ent end iment o , d ivid imo s o E st udo da Ad min ist ração
do Co ndo mín io no est udo dessas t rês fig uras.
6.1. Assemb léi a Gera l
Po demo s afir mar qu e a Assemb léia Geral é o Órgão Máximo na
Ad min ist ração de u m co ndo mín io . To do s devem o bedecer às d ecisõ es t o madas
pela Asse mb léia, desde qu e est a decisão não co nt rarie a lei.
ASSE MBLÉI A:
Reu n ião
de
nu mero sas
pesso as
para
d et er minado
fim,
especialment e de liberat ivo . (AURÉLIO, 1 999)
Nó s t emo s t rês t ipo s de Assemb lé ia, que são :
6.1.1. Assemb léia Gera l O rdiná ria
É realizada u ma vez po r ano . Sua pr inc ipal fina lidade é apro var
as
ver bas
d est inadas
a
co br ir
as
desp esas
no r mais
necessár ias
ao
14
fu nc io nament o do co ndo mín io p ara o próximo exercíc io . Exe mp lo : Desp esas
co m salár io s, águ a, lu z, elevado res, mat erial d e limp eza, et c.
Nessas assemb lé ias o s inqu ilino s po der ão part icipar, inclu siv e
co m o vo to , sem haver necessidad e de pr o curação e desde q ue o pro priet ár io
est eja au sent e.
Out ra finalid ade ser ia apresent ar a p rest ação de co nt as do
exercíc io que se encerro u e ainda eleger o sínd ico , su bsínd ico e co nselho ,
além de t rat ar de o ut ro s assu nt o s de int eresse geral do s co ndô mino s. Para
essas asse mb léias, o s inqu ilino s po derão vo t ar sem precisar em apresent ar
pro curação , caso o pro priet ár io não co mp areça (Lei nº 9.267, de 25 de março
de 1996).
6.1.2. Assemb léia Gera l Ext rao rdiná ria
Será realizad a sempre que ho uver necessidad e, co nvo cada p elo
sínd ico o u po r 1/4 (um qu art o) do s co ndô mino s qu e deverão ass inar o ed it a l
de co nvo cação da assemb lé ia. Deve- se sempre ado t ar o que est á est ipu lado na
Co nvenção .
Geralment e, as d eliberaçõ es d ever ão t er a maio r ia do s pr esent es
co m d ireit o ao vo to , salvo as mat ér ias q ue exija m quo ru m esp ecífico , co mo :
mo d ificação da Co nvenção , dest it u ição do sínd ico , vazament o s, ent up iment o s,
co mpra de int er fo ne, aut o mação do s po rtõ es, co mpr a de mó veis p ara o salão
de fest as, alt eração de fachad a, p int ura do préd io , et c.
Nas o bras que beneficiarão , exclu sivament e, ao s pro priet ár io s do
imó vel, o s inq u ilino s po derão part icip ar das assemb lé ias, desd e que po ssua m
pro curação lega lment e co nst it u íd a. O rateio dessas d esp esas será p ago pelo s
pro priet ár io s.
15
6.1.3. Assemb léia Gera l Especia l
Será realizada em caso s especia is d efin ido s em Lei, co mo est es:
A o co rrência de sin ist ro tot al o u que dest rua mais de 2/3 d a
ed ificação ;
Para que seja t o mada d ecisão so bre demo lição e reco nst rução da
ed ificação o u a alienação do imó vel, po r mo t ivo s ur baníst ico s, arq u it et ô nico s
o u em virt ude da co nd enação da ed ific ação em razão de insegurança o u
insalu br id ade.
6.2. Síndico
A fig ura do sínd ico est á mu it o bem d et erminada no Có d igo Civ i l
Brasile iro co nfo r me abaixo se demo nst ra.
Ar t . 1. 347. A a ssem bl éi a es c ol h er á um sín di co, que p oder á n ã o ser
c on dôm i n o, par a a dmin i str ar o con dom í n i o, por pra z o nã o super i or
a doi s a n os, o qua l poder á r en ova r -se.
Ar t . 1. 348. Com pet e a o sí n di co:
I - con voca r a a ssem bl éi a dos c on dôm i n os;
II - r epr esen t ar , a t i va e pa ssi va m en t e, o c on dom í n i o, pr at i ca n do, em
juí z o ou for a del e, os a t os n ece ssá r i os à defesa dos i n t er ess e s
c om un s;
III - dar i m edi a t o con h eci m en t o à a ssem bl éi a da exi st ên ci a de
pr ocedi m en t o judi ci a l ou a dm i n i str at i vo, de i n t er esse d o
c on dom í n i o;
IV - cum pr ir e fa z er cum pr ir a con ven çã o, o r egi m en t o in t ern o e a s
det er m in a çõe s da a ssem bl éi a ;
V - di l i gen ci a r a con ser va çã o e a gua r da da s par t es com un s e z el a r
pel a pr est a çã o dos s er vi ç os que i n t er essem a os p os sui dor e s;
VI - el a bor ar o or ça m en t o da r ecei t a e da desp esa r el a t i va a ca da
a n o;
VII - c obr ar dos c on dôm i n os a s sua s c on tr i bui ções, bem com o
i m por e cobr a r a s m ul ta s devi da s;
VIII - pr est ar con t a s à a ssem bl éi a , an ua lm en t e e qua n do exi gi da s;
16
IX - r ea li z ar o segur o da edi fi ca çã o.
§ 1 o Pod er á a a ssem bl éi a i n vest i r out r a pess oa , e m l ugar do sí n di co,
em poder e s de r epr esen t a çã o.
§ 2 o O sí n di co p ode t r an sfer i r a out r em , t ot a l ou pa r ci a l m en t e, os
pod er es de r epr esen t a çã o ou a s fun ções a dm i n ist r a ti va s, m edi an t e
a pr ova çã o da a ssem bl éi a , sa l vo di sp osi çã o em c on t rár i o da
c on ven çã o.
[. . . ]
Ar t . 1. 350. Con voca r á o sí n di co, an ual m ent e, r eun iã o da a ssem bl éi a
dos c on dôm i n os, n a for m a pr evi st a n a con ven çã o, a fi m de a pr ova r
o or ça m en t o da s de spe sa s, a s c on t r i bui ções d os c on dôm i n os e a
pr est a çã o d e c on t a s, e e ven t ua l m ent e el eg er -l h e o su bst i t ut o e
a l t era r o r egi m en t o in t ern o.
§ 1 o Se o sí n di co n ã o c on voca r a a ssem bl é i a , um quar t o dos
c on dôm i n os pod er á fa z ê-l o.
§ 2 o Se a a ss em bl éi a n ã o se r eun ir , o jui z de ci di rá , a r equer i m en t o
de qua l quer con dôm i n o.
Vimo s qu e o sínd ico é esco lhido pela Assemb léia e q ue o mesmo
não o br igat o r iament e será u m do s co ndô mino s, co m mandat o de no máximo
do is ano s, co m d ire it o à reeleição . Suas o br ig açõ es são mu it o bem defin id as
no Có d igo Civ il Brasileiro em seu art . 1348, co nfo r me acima expo st o.
O S índ ico t em a represent ação at iva e passiva do co ndo mín io ,
jud ic ial e ext rajud ic ial. Ent ret ant o , devemo s relat ar que no caso de u ma
demand a jud ic ial em que envo lva int eresses pr ivado s do s co ndô mino s, co mo
po r exemp lo , desapro pr iação de u n idad es aut ô no mas o u de p art es co mu ns,
será o br ig at ó ria a cit ação de to do s o s co -pro priet ár io s int eressado s.
Alg u mas o bser vaçõ es devem ser levad as em co nsider ação a
respeit o da figura do sínd ico . A assemb l éia po derá invest ir o ut ra pesso a no
lug ar do sínd ico , dando a ela o s po deres de represent ação .
As fu nçõ es ad min ist rat ivas po dem ser delegadas a pesso as d e
co nfiança do
sínd ico , e so b a su a int eir a respo nsabilid ade,
med iant e
apro vação da assemb léia geral do s co ndô mino s, salvo se a co nvenção d ispo r
de maneira co nt rár ia ( Ad min ist rado r).
17
Po de o Sínd ico receber remu neração pelo seu t rabalho . Nest e
part icu lar, no t ó p ico que t rat aremo s acerca do s Recurso s Hu mano s do
Co ndo mín io ,
iremo s
d iscut ir
acer ca
das
incidências
exist ent es
pela
remu neração , co mo a co brança do INSS, IR e do ISS.
O S índ ico que pr at icar irregu lar idad es, não prest ar co nt as, o u não
ad min ist rar co nvenient ement e o co ndo mín io , po derá ser dest it u ído , pela
fo r ma e so b as co nd içõ es prev ist as na co nvenção , o u, no silêncio dest a, pelo
vo t o da maio r ia abso lut a do s co ndô min o s, present es, em assemb lé ia geral
especialment e co nvo cada (CC, art . 1349).
Temo s que é o br igat ó rio ao sínd ico , co nfo rme d ispo st o no art igo
1350 do Có digo Civ il Brasileiro , co nvo car, anualment e, u ma assemb léia
o rdinár ia co m o fim de apro var o rçament o, as co nt r ibu içõ es do s co ndô mino s e
as co nt as. Não sendo co nvo cada est a assemb lé ia, u m quart o do s co ndo mín io s
po derá co nvo cá- la e, se a assemb lé ia não se reu nir, caberá a decisão ao ju iz, a
requer iment o de qualqu er co ndô mino .
6.3. Conselho Fi sca l/Con selho Con su ltiv o
Temo s qu e o Có d igo Civ il P át rio prevê, em seu art igo 1356 que o
Co ndo mín io po derá cr iar u m co nselho fiscal, qu e t erá co mo fu nção dar
parecer so bre as co nt as do sínd ico , que será eleit o pelo pr azo de do is ano s,
sendo fo r mado po r t rês co ndô mino s.
Devemo s t er em ment e que, a part ir do mo ment o que o co nselho
fiscal apro va as co nt as do sínd ico , aquele passa a ser respo nsável ju nt ament e
co m o sínd ico pelas co nt as apr esent adas p o r est e últ imo .
No caso do Co nselho Co nsu lt ivo , est e é co mpo st o de t rês
membro s efet ivo s e de t rês sup lent es. O mandat o não é irrevo gável, po dendo
ser dest it u ído s a qu alqu er t empo pelas assemb lé ias gerais. At ualment e vár ias
Co nvençõ es d iv id em o co nselho em do is g rupo s, o co nsu lt ivo e fiscal.
18
Resu midament e, po derão t er as segu int es t arefas:
Co nfer ir per io d icament e as co nt as do co ndo mín io , co mp arando -as co m o s
co mpro vant es o r ig ina is;
Analisar as co nt as apresent adas pelo sínd ico ;
E mit ir parecer so bre as co nt as e apresent á- lo em assemb léia geral;
Aut o r izar o sínd ico a efet uar despesas ext rao rdinár ias não previst as no
o rçament o ;
E labo rar u m r egu la ment o e as alt eraçõ es que fo rem necessár ias par a o u so
das p art es recreat ivas do co ndo mín io , sem qu e haja d ispo siçõ es co nt rár ias
ao est abelecido na Co nvenção ;
Au x iliar o sínd ico em suas at ividades.
7. CONTADOR
CONT ADOR:
Qu e
co nt a.
Aq uele
q ue
co nt a.
Pro fissio nal
de
níve l
universit ár io , gera lment e bacharel em Ciências Co nt ábeis, q ue exerce fu nçõ es
co nt ábeis. (MICHAELIS, 1998).
O Co ndo mín io , assim co mo qualqu er empresa, precisa do s
ser viço s pro fissio nais de u m co nt abilist a, devidament e reg ist rado no Co nse lho
Reg io nal de Co nt abilid ade (CRC) na reg iã o o nde se enco nt ra o Co ndo mín io .
Tal exig ência é de o rdem legal, vez qu e o s Co ndo mín io s est ão
o br ig ado s a prest arem in fo r maçõ es qu e devem, pela su a nat ureza, ser
assinado s po r co nt abilist as.
A Reso lução CFC nº 560/83, d iz:
Ar t . 1º O exer cí ci o da s a t i vi da des c om pr een di da s n a Con ta bi l i da de, con si der a da est a na
sua pl en a a m pl it ude e c on di çã o d e Ci ên ci a Apl i ca da , c on st i t ui pr err oga t i va , sem ex c eçã o,
dos c on t a dor es e d os t é cn i cos em c on t a bi l i da de l ega l m en t e h a bi l i ta dos, r essa l va da s a s
a tr i bui ç õe s pr i va t i va s dos c on t a dor es. ”
19
Nesse
t ó pico ,
alert amo s
às
empresas
de
Ad min ist ração
de
Co ndo mín io s q ue não po ssuem em seus q uadro s co nt ado res para assinat ura do
livro caixa o u da prest ação de co nt as do co ndo mín io . Os co ndo mín io s que não
t êm seus livro s ca ixa assinado s po r co nt ado res est ão irregu lares p erant e a
Leg is lação Pát ria.
7.1. ÉTICA PRO FISSIONAL DO CONTABILISTA.
Co mo to do e qualqu er pro fissio nal, o co nt ado r deve exercer su a
pro fissão t endo co mo met a o respeit o ao Có d igo de Ét ica pro fiss io nal, qu e
prega:
Ar t . 2º. E xer cer a pr ofi ssã o c om z el o, di l i gênci a e h on est i da de,
obs er va da a l egi sl a çã o vi gen t e e r esgua r da dos os i n t er esses d e s eu s
cl i en t es e/ ou em pr ega dor es, s em pr ejuí z o da di gn i da de e
i n depen dên ci a pr ofi ssi on a i s.
Co mo
no sso
curso
t rat a de co ndo mínio s, para est e tó p ico
necessár io afir mar que o co nt ado r não d eve abr ir mão d e su a ind ependência
pro fissio nal e se cur var ao ent end iment o da ad min ist ração do s co ndo mín io s,
que não avaliam a necessid ade de escr it u ração devid a do s seu s mo viment o s,
da impo rt ância d a apresent ação da prest ação de co nt as para o s o ut ro s
co ndô mino s,
ou
ainda,
ao
respeit o
necessár io
à
do cu ment ação
a
ser
co nt abilizad a.
Vale ressalt ar qu e a part ir do Có d igo Civil d e 2002 o co nt ado r
passar a t er respo nsabilid ad e so lidár ia ao s fat o s a que se reg ist ram. Devendo
ver ificar a fid ed ig nid ade do s fat o s a serem reg ist rado s.
20
8. Contabilidade
A Co nt abilidade t em p apel crucia l em u ma ent id ade. Nela est ão
co nt ido s t o do s o s reg ist ro s financeiro s e pat r imo nia is, fo nt e d e co nt ro le e
avaliação de receit as e desp esas. Capaz de gerar info r maçõ es út eis para
to mada de dec isão . Fac ilit ando a t ransp arência da gest ão e a co nseqüent e
fiscalização pelas part es int er essad as.
A co nt abilid ade est á d iret ament e lig ad a ao co nt ro le de at o s e
fat o s que d izem respeit o à gest ão do co ndo mín io .
Co mo d it o acima, é necessár io a presença de u m Co nt ado r o u
Técnico em Co nt abilidade, dev idament e r eg ist rado no CRC para que o mesmo
faça o s reg ist ro s co nt ábeis necessár io s ao Co ndo mín io .
As pr incip ais o br ig açõ es do Co nt ado r para o Co ndo mín io são as
segu int es:
Escr it uração do s livro s co nt ábeis;
Escr it uração do livro caixa;
Prest ação de Co nt as ( mensal) ;
Prest ação de Co nt as Anual (Demo nst raçõ es Co nt ábeis) ;
E labo ração de Orçament o s;
Ap urar e emit ir Gu ias de Reco lhiment o de INSS, FGTS, ISS, DARF do
IRRF, DARF do PIS s/ Fo lha de Pagament o ;
Bo let o s Bancár io s das Taxas Co ndo min iais No r mais e Ext ras;
Reg ist ro de E mpregado em Livro Pró pr io (Ad missão e Demissão ), bem
co mo at ualizaçõ es;
Rescisão de Co nt rato de Trabalho ;
At ualização da Cart eir a de Trabalho e Previd ência So cial – CTPS ;
CAGED. Cad ast ro Geral de E mpregado s e Desempr egado s, Rais, Gfip, et c.
Out ro ssim, exist em algu ns do cu ment o s básico s qu e o Co ndo mín io
deve mant er em seu s arqu ivo s. Os pr inc ip ais são :
21
Cart ão do CNPJ;
Ap uração das co nt as da ad min ist ração ant er io r;
Past as co m as despesas e receit as refer ent es ao s ú lt imo s cinco ano s;
Past as co m as prest açõ es d e co nt as do s ú lt imo s cinco ano s;
Past as co m o s t ribut o s pago s pelo Co ndo mín io ;
Past as co m as co nt as a pagar ;
Relação de Inad imp lent es at ualizada;
Livro de Reg ist ro de Invent ár io ;
Livro de Reg ist ro de Empregado s;
Do cu ment ação co mpro bat ó ria referent e à Pesso al.
Ressa lt a-se a impo rt ância d a bo a guarda e co nser vação da
do cu ment ação co mpro bat ó ria. Devendo ser aco nd icio nad a em past as pró prias
e ident ificad as mês a mês. Os do cu ment o s devem ser co lado s em papel jo r na l
para facilit ar o manu se io e co nser vação .
No que t ange à do cu ment ação relat iva ao pesso al deve- se
aco nd io ná- la
em
p ast a
pró pr ia
para
facilit ar
a
id ent ificação
e
aco mpanhament o de fiscalizaçõ es. Co lo cando có p ias na past a de desp esas.
Vale salient ar que a bo a guarda e co nservação do s do cument o s
facilit a o t rabalho do co nt abilist a, u ma vez que a deso rganização prejud ica a
mensur ação do s fat o s co nt ábeis.
8.1. Demon st raçõ es Contáb eis
Co ndo mín io s são d isp ensado s da escr it ur ação co nt áb il co mp let a,
co nfo r me d it a a leg is lação do Impo st o de Rend a.
O reg ime co nt ábil a ser ado t ado po de ser o de caixa, o nd e
so ment e se reco nhece o fat o no mo ment o em qu e o co rre o efet ivo pag ament o
o u recebiment o , o u o reg ime de co mp et ência, qu e reco nhece o fat o no
mo ment o em q ue ele o co rre, indep endent e d e t er sido p ago o u recebido .
22
Co nt udo , deve- se o bser var a u nifo r midad e de reg ime ado t ado no exercíc io , a
fim de não preju d icar o resu lt ado e a int egr id ade das demo nst raçõ es co nt ábeis
apresent as.
Ent ret ant o , o reg ime d e co mp et ência é o que melho r se ad equa as
prát icas co nt ábeis, est ando de aco rdo com o pr inc íp io d a co mpet ência. Uma
vez qu e est ão sendo co nt abilizad as t o das as pro v isõ es, a ad min ist ração po de
se prep arar para o s event o s que serão pag o s no fut uro, sendo impo rt ant e fo nt e
de info r maçõ es, co mo po r exemp lo , 13º salár io , fér ias, o br ig açõ es so ciais,
sent enças jud ic iais, et c.
E m ANEXO III segu e mo d elo s de demo nst raçõ es co nt ábeis. É
imp er io so cit ar q ue o resu lt ado apurado no fina l do exer cício é de sup erávit
o u défic it . Co nsiderando que est e t ipo de ent idad e não visa o lucro e to das as
receit as a au fer id as d evem ser revert idas em pro veit o do Co ndo mín io .
8.2. BALANCETE/ PRES TAÇÃO DE CO NTAS.
Vimo s acima, que é o br ig ação do sínd ico , perant e a Assemb lé ia
Geral do co ndo mín io , prest ar co nt as de su a gest ão , refer ent e ao ano ant er io r.
Independ ent e d isso é necessár io qu e o sín d ico mant enha as co nt as
do co ndo mín io devid ament e at ualizadas, de so rt e a t er sempre e m mão s as
in fo r maçõ es requ is it ad as pelo s co ndô mino s. Assim, a prest ação de co nt as
deve ser feit a mensalment e e repassadas para o s co ndô mino s, para qu e o s
mesmo s t enham maio r co nt ro le so bre o que pagam e co m o que é gast o o seu
d inheiro , devendo t ais info r maçõ es serem de fácil co mpreensão .
Abaixo , u m exemp lo de prest ação de co ntas:
23
CONDOMÍNIO EDIFICIO FULANO DE TAL
CNPJ/MF n° 00.000.000/0000-00
Av. das Alamedas, s/n, Bacanga, Fortaleza, Ceará.
BALANCETE MÊS DE MAIO/2007
MARÇO/2006
1. SALDO TRANSPORTADO PERÍODO ANTERIOR
1.1. SALDO EM BANCO
1.1.1. BANCO DO BRASIL S/A
1.1.2. BANCO DO BRASIL S/A (VALOR BLOQUEADO)
1.2. SALDO EM CAIXA
2. RECEITAS
2.1. COTAS CONDOMINIAIS
2.1.1. COTAS RECEBIDAS - COBRANÇA BB
2.1.2. COTAS RECEBIDAS – CARTEIRA
2.1.3. (–) DEVOL. DE COTAS (CH. DEVOLVIDOS)
2.2. RECEITAS NÃO OPERACIONAIS
3. DESPESAS
3.1.DESPESAS OPERACIONAIS
8.502,33
8.502,33
8.502,33
0,00
0,00
51.562,24
52.261,23
20.784,10
31.477,07
( – ) 698,99
0,00
50.227,02
15.897,81
3.1.1. DESPESAS TRABALHISTAS
15.897,81
3.1.1.1. FOLHA DE PAGAMENTO
7.352,00
3.1.1.2. HONORÁRIOS SÍNDICO
855,00
3.1.1.3. INSS.
2.811,02
3.1.1.4. FGTS.
735,52
3.1.1.5 RETENÇÃO ISS SÍNDICA
3.1.1.6. PIS S/ FOLHA PAGAMENTO
45,59
73,75
3.1.1.7. VALE TRANSPORTE
1.354,30
3.1.1.8. REFEIÇÕES FORNECIDAS
1.554,15
3.1.1.9. PENSÃO ALIMENTÍCIA
86,57
3.1.1.10. FÉRIAS CONCEDIDAS
967,01
3.1.1.11. SERVIÇOS EXTRAORDINÁRIOS
3.2. DESPESAS ADMINISTRATIVAS
3.2.1. LUZ, AGUA, ESGOTO E TELEFONE
62,90
33.916,86
13.603,81
3.2.1.1. COELCE
6.997,36
3.2.1.2. CAGECE
6.170,70
3.2.1.3. TELEMAR
211,09
3.2.1.4. CLARO
224,66
3.2.2. MATERIAL
3.2.2.1. MATERIAL DE LIMPEZA
8.754,41
496,90
24
3.2.2.2. MATERIAL ELÉTRICO E HIDRO/SANITARIO
2.365,84
3.2.2.3. MATERIAL DE PINTURA E REFORMA
1.292,64
3.2.2.4. MATERIAL EXPEDIENTE/CONSUMO
3.2.2.5. MATERIAL IMOBILIZADO
3.2.2.6. MATERIAL PARA COPA
3.2.3. SERVIÇOS CONTRATADOS
344,61
3.875,10
379,32
4.377,82
3.2.3.1. ELEVADORES
1.597,50
3.2.3.3. SERVIÇOS ELETRICOS/HIDROSANITÁRIOS
1.200,00
3.2.3.4. SERVIÇOS DE SEGURANÇA
3.2.3.5. SERVIÇOS CDL
210,00
43,32
3.2.3.6. SERVIÇOS CONDOMINIO 21
127,00
3.2.3.7. SERVIÇO MANUT. DE BOMBAS
300,00
3.2.3.8. SERVIÇOS CONTÁBEIS E JURÍDICOS
900,00
3.2.4. SERVIÇOS EVENTUAIS
6.959,10
3.2.4.1. SERVIÇOS ELÉTRICOS
477,50
3.2.4.2. SERVIÇOS DE PINTURA
535,00
3.2.4.3. SERVIÇOS DE DEDETIZAÇÃO
725,00
3.2.4.4. SERV. DE MANUT. PORT. CORTA FOGO
3.2.4.5. SERVIÇOS DIVERSOS
3.2.5. OUTRAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS
5.000,00
221,60
221,72
3.2.5.1. CÓPIAS, CARIMBOS ETC.
109,05
3.2.5.2. TAXAS E EMOLUMENTOS
18,05
3.2.5.3. SEGUROS
94,62
3.3. DESPESAS FINANCEIRAS
413,35
3.3.1. DESPESAS BANCÁRIAS
413,35
3.3.1.1. TARIFA MANUTENÇÃO DE CONTA
30,00
3.3.1.2. CPMF
98,85
3.3.1.3. TARIFA DE BLOQUETOS
3.3.1.4. TARIFAS DIVERSAS
4. SALDO FINAL DO PERÍODO (1 + 2 – 3)
4.1. SALDO EM BANCO
4.1.1. BANCO DO BRASIL S/A
4.1.2. BANCO DO BRASIL S/A (VALOR BLOQUEADO)
4.2. SALDO EM CAIXA
202,86
81,64
9.837,55
9.716,81
9.143,85
572,96
120,74
8.3. DOCUMENTAÇÃO P/ CONTABILIDADE.
A lei nº 4.591 d e 19 64, em seu art . 22, § 1º, alínea ‘g ’, exige qu e
o sínd ico mant enha gu ardad a durant e o prazo de cinco ano s para event uais
25
necess idad e de ver ificação
co nt ábil,
to da a do cu ment ação
relat iva ao
co ndo mín io .
Assim, est á claro que, nesse part icu lar, o co ndo mín io deve ser
t rat ado co m o mesmo ze lo qu e u ma empresa co mer cial. Devem ser respeit ado s
o s pr incíp io s co nt ábe is, assim co mo escr it urado o livro caixa do co ndo mín io
para u ma fut ura ver ificação .
Há o ut ras necessid ades nessa o rdem, vez que no caso de haver
u ma fiscalização po r part e do s Órgão s Público s, po dem ser so lic it ado s t ais
do cu ment o s para aver igu ação .
8.4. Obrigações Fi scai s
Co ndo mín io s
recebem
t rat ament o
diferenciado
das
o ut ras
ent idad es inscr it as no CNP J. Abaixo segu e elenco de o br ig açõ es fiscais a qu e
o s Co ndo mín io s est ão su jeit o s:
I mpo st o /Co nt ribu ição
I mpo st o de Rend a na
Per ío do de
Ap uração
Mensal
Prazo de Reco lhiment o o u
Alíq uo t a
t abela
ent rega at é
At é o ú lt imo d ia út il do
Fo nt e – Salár io s/P F
Có d igo
DARF:
pr imeiro decênd io do mês 0561
segu int e ao pagament o do
rend iment o
PIS/PASEP
Mensal
1% s/ fo lha
At é o ú lt imo d ia út il do
DARF:
segu ndo
8301
decênd io
su bseqü ent e
ao
mês
fat o
gerado r
Ret enção na fo nt e das
co nt r ibu içõ es
Qu inzenal
(PIS,
Co fins e CSLL)
4,65%
o u At é o últ imo d ia út il da DARF:
alíq uo t a
qu inzena
segu int e
ao
específica
pagament o do rend iment o
do 5952
Fon t e: Ada pt a do AZE VE DO E SE NNE , 2007, p. 496.
Quadro 1 – Obr igaçõ es Fiscais
26
Para d ir imir qu aisquer d ú vidas acerca d as o br ig açõ es acessó r ias
que o s Co ndo mín io s est ão
o br igado s
a prest ar,
segu e abaixo
qu adro
in fo r mat ivo :
It ens
Caract er íst icas
Incid ência I RPJ
Isent o IRPJ
DIPJ – anual
Dispensado da ent rega
DIRF - anu al
Obr ig at ó rio sua ent rega, anualment e
DCTF – mensal o u
Dispensado da ent rega
semest ral
Daco n – t r imest ral Dispensado da ent rega
o u semest ral
Fon t e: Ada pt a do AZE VE DO E SE NNE , 2007, p. 496.
Quadro 2 – Obr igaçõ es Acessó r ias
9. INFORMAÇÕES GERENCIAIS
Neste tópico apresentaremos algumas medidas que podem ser implementadas
para otimizar a arrecadação de receitas e racionalizar o gasto. Algumas medidas são simples,
porém trazem resultado satisfatório.
9.1. Medidas para Otimização da Arrecadação de Receitas
Após o novo Código Civil de 10 de janeiro de 2002 a cobrança de multas
ficaram limitadas a 2% do valor cobrado. Essa medida trouxe conseqüências ruins para as
administrações de condomínios, pois teve um acréscimo na inadimplência em 20%. Fato que
prejudicou a manutenção das atividades dos Condomínios.
Então como não se pode penalizar quem paga em atraso, podemos encontrar
medidas para beneficiar os condôminos que pagam em dia. Isso pode incentivar a redução da
inadimplência, já que passará a obter vantagem que pagar em dia.
27
Logo, pode-se propor, conforme o cenário de cada Condomínio, o
estabelecimento de cotas com desconto para quem pagar em dia. Essa medida trouxe uma
redução nas taxa condominiais em atraso.
Outras medidas cabíveis são as cobranças através dos diversos mecanismos,
seja extrajudicial ou judicial. Conforme será exposto no item 10 desta.
9.2. Racionalização do Gasto
Nesta seção seram apresentadas medidas para racionalização do gasto no que
tange, consumo de energia, água e esgoto, telefonia, materiais e serviços. Vale salientar que as
medidas para racionalização de gasto não se restringem a essas, devendo-se analisar cada
caso.
9.2.1. Consumo de Energia
Energia elétrica é uma das despesas mais significativas em um condomínio.
Pequenas medidas podem significar uma redução satisfatória no consumo, como:
•
Desligar elevadores em horários de pouco movimento, evitando que
sejam acionados desnecessariamente;
•
Troca as lâmpadas por outras que consomem menos;
•
Diminuir a quantidade de lâmpadas acesas em horários de pouco
movimento;
•
Instalar dispositivos de censores para que luzes de corredores e escadas
sejam acionadas por sensibilidade.
Essas são algumas medidas que surtiram efeito em outras experiências. Vale
ressaltar que o custo com energia em horários de pico é cerca de 20% maior.
9.2.2. Água e Esgoto
28
Os condomínios, principalmente os mais antigos, podem ter um gasto
desnecessário com água e esgoto, lembrando que é praticamente pago duas vezes pela mesma
água, pois é cobrado pela água que entra no condomínio e pela água que sai, no esgoto.
Logo, deve-se fazer um levantamento em todos os apartamento e em partes
comuns se existem vazamentos, que causam muito um consumo excessivo.
Lembrando também que devem orientar aos condôminos que em feriados
desliguem a chave geral, para evitar que torneiras, chuveiros, etc. fiquem desperdiçando água.
9.2.3. Telefonia
Alguns condomínios possuem telefone em portarias e escritórios. Logo, devese restringir os tipos de chamdas a serem feitas por estes telefones, como ligações
interurbanas, para celular, quando é desnecessário o consumo desse tipo de ligações, já que
não é necessário o contato com pessoas fora da cidade.
9.2.4. Materiais Diversos
Materiais de limpeza, higiene, expediente, construção, elétrico e hidraúlico são
outros custos relevantes para o condomínio. Logo, deve-se fazer análise do consumo para
estimar quantidades mínimas a serem adquiridas, buscar fazer compras após pesquisas de
preços e dependendo do caso adquirir quantidades para períodos maiores, caso o valor do
desconto seja considerável.
9.2.5. Serviços
Verificar o montante gasto com serviços diversos, como de manutenção,
conservação, vigilância, segurança, etc. para se mensurar o impacto destes sobre as finanças
do condomínio e a partir desta análise concluir se é melhor fazer contratos fixos, com ou sem
peças de reposição, se é melhor manter serviços eventuais ou fazer um único serviço para
todo o prédio, como pequenos reparos elétricos, hidraúlicos e estruturais.
29
Com essas medidas pode-se ter maior poder de barganha frente ao prestador e
fazer uma programação de pagamento, evitando despesas eventuais que poderiam ser
previstas.
10. ADMINIS TRAÇÃO FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO.
Est e é u m do s t ó pico s mais impo rt ant es para o s co ndo mín io s. A
realidad e no s mo st ra qu e o s co ndô mino s não est ão preo cupado s co m a saúd e
financeira do co ndo mín io , sempr e enco nt rando descu lpas para não pagar as
t axas de co ndo mín io e sempre t endo reclamaçõ es acer ca da ad min ist ração do s
mesmo s.
Nesse po nt o , t ent aremo s repassar alg u mas id éias para melho r ar a
sit uação
financeir a do s co ndo mín io s e mino rar o s efeit o s no civo s da
inad imp lência.
10.1. Taxa Fi xa/ Rateio
Alg u ns co ndo mín io s ado t am o va lo r fixo para a co brança d e sua s
t axas, enqu ant o o ut ro s ado t am o rat eio , ond e são calcu ladas as d esp esas e e m
cima d isso é co brado o valo r do co ndo mín io .
Pela exp er iência que t emo s viv ido , é mais vant ajo so para o
co ndo mín io fazer u ma previsão o rçament ár ia no iníc io do ano co m o int u it o
de est imar quant o ser ia gast o no ano segu int e e assim est abelecer u m valo r
fixo p ara su a t axa d e co ndo mín io . Ist o o co rre po rque assim, o co ndo mín io t e m
co nd içõ es de est abelecer d et er minado valo r para fo r mação d e u m fu ndo de
reser va qu e co br ir ia alg u ma despesa ext rao rdinár ia.
Essa previsão o rçament ár ia d eve co nt emp lar o maio r nú mero de
desp esas po ssíveis d e calcu lar. Deve co nst ar to das as despesas co rrent es,
co mo salár io , encargo s so ciais, mat er iais d iver so s, energ ia, águ a e esgo to ,
assim co mo t ambém, pela exper iência da ad min ist ração , despesas que
30
inco rrerão no cur so do ano , co mo recarga de ext int o res, manut enção de
elevado res, et c.
Po r sua vez, o rat eio t raz u ma sér ie de desvant agens, se
co nt rapo ndo ao que fo i expo st o acima. No mo ment o que surg ir u ma despesa
ext rao rdinár ia e r epent ina, o co ndo mín io po de não d ispo r de d inhe iro e m
caixa par a so lu cio nar o pro blema.
10.2. Taxa s Ext ras
Est e é u m do s po nt o s mais nevr álg ico s para a ad min ist ração do
co ndo mín io . A co brança de t axa ext ra, na visão do s co ndô mino s, geralment e
aparent a deso rganização o u inco mpet ência do sínd ico , para não falar mo s e m
lo cup let ament o .
Realment e, se pensar mo s bem, é u m inco nvenient e eno r me par a
o s co ndô mino s serem surpreend ido s co m a co brança de u ma t axa ext ra,
pr incipalment e quando a dest inação é o pagament o de algu ma d espesa
prev isíve l. No no sso ent end iment o , co m o est abeleciment o de u m fu ndo de
reser va, mu it as vezes po der ia ser evit ado a co brança de t axas ext ras.
Na verdad e a co brança de t axas ext ras d ever ia exist ir ap enas no
caso de u ma d espesa que não pudesse ser previst a, co mo po r exemp lo p ara
pagament o de u ma o bra necessár ia, o u ainda qu ando ficasse d ecid ido pela
Assemb lé ia a necessid ade de o bra p ara melho r ia do co ndo mín io .
10.3. Contro le do Recebi mento de Ta xa s Condominiai s
Est e t ó pico ser ve ap enas co mo lembr et e para o s ad min ist rado res
que a manut enção do co nt ro le do recebiment o das t axas co ndo min iais é u ma
necess idad e prement e. Pr imeirament e, pelo fat o de que não deve haver
co brança indevid a nas t axas co ndo min iais. E m segu ndo lug ar, co m u m
co nt ro le
efet ivo ,
será
po ssíve l
à
ad min ist ração
ver ificar,
sempr e
qu e
31
necessár io , o nível d e inad imp lência do co ndo mín io e t o mar as pro vidências
necessár ias.
10.4. Boleto Bancá rio/Recibo
Do mesmo mo do , ser ve o present e ap enas co mo d ica para a
ad min ist ração do co ndo mín io . A abert ura de u ma co nt a co rrent e per mit e ao
sínd ico t er u m maio r co nt ro le das co nt as do co ndo mín io , assim co mo o rganiza
melho r a co nt abilid ade do co ndo mín io , co m as despesas t endo o pagament o
co m chequ es, et c.
Alé m d isso , a não exist ência d e u ma co nt a co rrent e sempre t raz a
dúv ida p ara o s o ut ro s co ndô mino s se o sínd ico não mist ura seu d inhe iro
part icu lar co m o d inheiro do co ndo mín io .
10.5. Protesto da s Ta xas de Condo mínio
E m no ssa exper iência, u ma d as maio r es d ificu ldad es enfrent adas
pelo s co ndo mín io s é em relação à inad imp lência que, po r mu it as vezes
inv iab iliza o andament o do s mesmo s.
Ent ão , nesse part icu lar sempr e é co lo cado . O que fazer ?
Assim, t er íamo s no prot esto das t axas de co ndo mín io , u ma
so lução t ent ado ra para o s ad min ist rado res.
O pro t esto , na su a at ual co nfo r mação , não se prest a, t ão -so ment e,
para o s t ít u lo s camb iár io s o u a eles equ iparado s, alargando o leg is lado r,
so bremaneira, o ro l de t ít u lo s qu e po dem ser pro t est ado s. Est a mudança vem
ao enco nt ro da necessidad e imper io sa e impo st ergável d e d iminu ir o nú mero
de pro ced iment o s jud ic iais e d e valo r izar o créd it o . A Lei n° 949 2/97, po r sua
vez, deixa claro no art igo 1 °, que n ão só TITULOS COMO OUTROS
DOCUMENTOS DE DÍVIDA po dem ser pro t est ado s. A mencio nad a lei faz
refer ência a “o ut ro s do cu ment o s de d ívid a” em d iver so s o utro s art igo s (1 °, 3 °,
7º, 8°, 9°, 10 °, 11º, 17°).
32
Os o perado res do d ireit o , ent ret ant o, não perceberam, de in íc io , a
pro fu nd a mud ança int ro duzida, de so rt e que, a d esp eit o da refer ência expr essa
da lei, co nt inuaram o s do ut rinado res a me ncio nar so ment e o prot esto cambia l,
esqu ecendo -se do s do cu ment o s de d ív ida. A ino vação não t ardo u a ser
percebid a p elo s do ut rinado res e pelo s t ribu nais, mas co nt inuava a haver
dúv ida qu ant o ao alcance da expressão “do cu ment o de dív ida”. Alg u ns,
equ ivo cadament e, co ns ideram que do cument o s de d ív ida ser iam o s t ít u lo s
execut ivo s jud ic iais e ext rajud icia is enu mer ado s no s art igo s 584 e 5 85 do
Có d igo de Pro cesso Civ il. Reg ist re- se que o co rreto é co nsid erar que a
expressão “t ít u lo s” empreg ada no art igo 1° d a Lei n° 9 492/97 eng lo bar ia não
só o s t ít u lo s d e créd it o , co mo t ambém o s t ít u lo s execut ivo s ext rajud ic iais, não
sendo est es ú lt imo s, po rt ant o , encarad o s no co nceit o de “do cu ment o de
d ívid a”. Seja co mo fo r, não haver ia qu alq uer rest r ição para que fo sse efet uado
o prot esto do encargo co ndo min ia l. Desde que co mpro vado po r co nt rato
escr it o , u ma vez qu e, nest as circu nst âncias, é co nsid erado t ít u lo execut ivo
ext rajud ic ial, na fo r ma do inciso IV do artigo 585 do CPC.
Ent ão , deve mo s indagar. Ser ia po ssíve l o prot esto das t axas
co ndo min ia is? A respo st a afir mat iva se impõ e co mo se passará a d emo nst rar.
A exeqü ib ilid ade do t ít u lo o u do do cu mento não é co nd ição necessár ia para se
lavr ar o prot esto . Nunca se nego u a po ssibilid ade d e haver pro t esto de t ít u lo
que, po rvent ura, não mais o st ent assem o at ribut o da exeqü ib ilid ad e. Não cabe
ao int érpret e, po r seu t urno , criar rest r içõ es o nde a lei não rest r ing e, máx ime
se não há qualq uer pr inc íp io d e d ireit o . Ao revés, o prot est o na hipó t ese
avent ada é ext remament e eficaz, t endo inegável alcance so cial.
E m t er mo s genér ico s, do cu ment o de d ívida ser ia t o do o escr it o
que represent e u ma d ív id a, em d inhe iro , de algué m para co m o ut rem. Vê- se,
po is,
que
o
caract er izado r
leg is lado r
do
não
do cument o
er ige
de
a
d ívida,
exeqü ib ilid ad e
de
so rt e
co mo
que
element o
abso lut ament e
in ju st ificável e co nt rár ia ao esp ír it o da lei n° 9492/9 7 qualq uer rest rição ao
alcance da no r ma qu e est abelece a po ssib ilid ade de pro t est ar-se do cu ment o de
d ívid a. Ent ret ant o , é preciso esclar ecer qu e est es do cu ment o s de d ív id a devem
33
se su je it ar a det er minado s p arâmet ro s para qu e po ssam ser pro t est ado s,
embo ra não expressament e enu nciado s. São eles o s segu int es: cert eza,
liqu id ez e exig ib ilid ad e. A cert eza d a co t a co ndo min ial é inequ ívo ca, u ma vez
que bast a ao sínd ico apr esent ar cert idão d e mat r ícu la da u n idad e co ndo min ia l,
demo nst rando a co nd ição de co ndô min o para que est e est eja o br ig ado a
co nt r ibu ir co m as despesas d e rat eio . E mbo r a ex ist am o p in iõ es d ivergent es,
predo mina, t ant o na do ut rina, quant o na jur isprud ência, o ent end iment o de
que a o br igação de pagar as despesas de co nser vação da co isa co mu m po ssu i
nat ureza p ropter rem. E q ue o art igo 1 336, inc. I, do No vo Có d igo Civ il,
est abelece qu e t al o br igação incu mbe ao co ndô mino , o ner ando , po rt ant o,
aquele qu e o st ent a essa qualid ade no mo ment o da co nst it u ição da o br ig ação .
Esse dever jur íd ico não deco rre da man ifest ação de vo nt ade do devedo r, o que
é u m t raço pecu liar da o br igação propt er rem, mas do simp les fat o de o
su jeit o passivo d a o br igação apresent ar a qualidade de t it u lar de u m d ireit o
real. Vê- se, po is, qu e a o br ig ação de pag ar co t a co ndo min ia l deco rre da le i,
não sendo necessár ia a manifest ação do condô mino aut o rizando a co brança.
Reg ist re-se que, a r igo r, não é preciso sequer co mpro var o
reg ist ro de co nvenção co ndo min ial, u ma vez que o parágrafo ú n ico do art igo
1333 do No vo Có d igo Civil est abelece qu e t al reg ist ro so ment e t em efeit o de
to rná- lo o po nível a t erceiro s, sig n ificando que ent re o co ndô mino e o
co ndo mín io a o br ig ação exist e, independent ement e do reg ist ro . Não t eria
sent ido ad mit ir- se o pro t esto de u m t ít u lo co nsensual, mas que po de t er sido
o bt ido po r meio s su asó r io s ileg ít imo s o u em fu nção de negó cio s jur íd ico s
inex ist ent es e neg ar pro t esto a u m t ít u lo q ue co nsu bst ancia d ív ida que deco rre
da lei. Veja- se qu e é bast ant e co mu m a pro po sit ura de açõ es anu lat ó r ias de
t ít u lo s camb ia is pela inexist ência de relação jur íd ica ent re as part es, co mo
co st uma aco nt ecer na emissão de d up licat as fr ias. Rar as são , ent ret ant o , as
açõ es, ao meno s aju izad as co m ser iedad e de pro pó sit o , em qu e se põ e em
dúv ida a leg it imid ad e da co brança de co t as co ndo min iais.
Desd e qu e regu la ment e apro vad as pelas assemb lé ias co ndo min ia is
são devidas as despesas de rat eio . A pro va dest e fat o será min ist rada
facilment e pelo apresent ant e do do cument o de d ívid a, bast ando que ex iba
34
có p ia d a at a da assemb lé ia qu e aut o r izo u a despesa. Po r sua vez, o fat o de não
haver, event ualment e, ass inat ura do devedo r na co nvenção o u na assemb lé ia
que delibero u so bre a rea lização da desp esa, seja o rd inár ia o u ext rao rd inár ia,
não lhe r et ira a cert eza. Nesse sent ido , veja-se o p inião do Ju iz Ricardo
Albert o Pereir a, afir mando que “q ualqu er do cu ment o que demo nst re que seja
u ma d ív ida po de ser pro t est ado . Uma d ív ida não precisa necessar iament e est ar
assinad a”. É que a co nvenção , u ma vez apro vad a, o br iga o s pro pr iet ár io s
present es, assim co mo o s fut uro s adqu irent es das u nidades. Po r o utro lado , a
co t a co ndo min ia l t ambém é líqu id a, bast ando que o apresent ant e demo nst re
que a ver ba fo i aut o rizad a em assemb lé ia, na fo r ma do s art igo s 134 1 e 135 0
do No vo Có digo Civ il.
O
fat o
de
ser
necessár ia
apresent ação
de
u ma
p lan ilh a
d iscr iminando o s débit o s, co rrig indo a d ívid a e inclu indo juro s mo rat ório s
não
descar act er izam
sua
liqu id ez,
segu ndo
po sição
do ut rinár ia
e
jur isprudencial já há mu it o sed iment ad a. Po r fim, a co t a co ndo min ia l é
exig ível a p art ir do mo ment o em que não paga na d at a est abelec ida par a o seu
venciment o , sendo cert o que a p art ir de ent ão passam a incid ir juro s
mo rat ó rio s, na fo r ma do parágrafo pr ime iro do art igo 1336 do No vo Có d igo
Civ il. Ver ifica- se, po is, que co t a co ndomin ia l at end e a t o do s o s requ isit o s
para sua co brança, que são o s mesmo s ao s quais est ão su jeit o s u m t ít u lo
execut ivo ext rajud icia l, embo ra não seja expressament e at ribu ída a ela t a l
co nd ição pela lei pro cessu al civ il. Pelas razõ es já exp licit adas. a co t a
co ndo min ia l, a d esp eit o de não se co nst it uir t ít u lo execut ivo (art igo 585 do
CPC), é, inequ ivo cament e, u m do cu ment o de d ív ida, est ando su jeit a, po rt ant o ,
a prot esto , na fo r ma do art igo 10 da Lei 9 492/97.
Os pro ced iment o s a serem ado t ado s são o s segu int es:
•
Dir ig ir- se
à
CENTRAL
DE
DISTRIBUIÇÃO
DE
PROTESTOS, sit uada à Rua Dr. Jo sé Lo urenço , 870, sala
609 – Fo rt aleza- CE, fo ne: (85) 3261.88.29 .
•
Fo r mu lár io (ANEXO IV)
•
P lan ilha do s cálcu lo s que est ão sendo co brado s
35
•
At a de E leição de S índ ico (Có p ia Aut ent icada)
•
At a que est abeleceu o valo r qu e est á sendo pro t est ado
(Có p ia Aut ent icada)
OBS:
Além
d esses
do cu ment o s,
suger imo s
que
seja
co nvo cado
u ma
Assemb lé ia para decid ir so br e o prot est o das t axas em at raso .
10.6. SPC / SERASA de Inadi mp lentes
Ut ilizado s pelas empresas em geral, est es do is ó rgão s, o SPC e
SERAS A, são respo nsáveis pela in fo r mação de inad imp lent es. Fr ise-se, t ais
ó rgão s não po ssuem o co ndão de co brar, o u exig ir o pagament o de q ualqu er
pesso a, mas apenas in fo r mam u ma sit uação , que vem a ser a exist ência de u m
débit o .
Ent ão , cabe o quest io nament o , po dem o s co ndo mín io s in fo r mar a
exist ência d e débit o s de seu s co ndô mino s?
No caso do SERAS A, est e ó rgão não d ispo nib iliza est e ser viço ,
ficando rest r it o apenas a empresas em g eral, banco s, so ciedades de créd it o ,
et c. Já o SPC, est e sim d ispo nib iliza seu s ser viço s ao s co ndo mín io s, d e so rt e
que po de ser mais u ma ar ma para a co brança do s inad imp lent es.
10.7. Fundo de Reserva
Out ro po nt o crucial na ad min ist ração financeir a do co ndo mín io
vem a ser a fo r mação de u m fu ndo de reser va. Co mbinando co m o que fico u
d it o no s it ens 9.1. e 9.2. a fo r mação de u m fu ndo de reser va t em co mo
o bjet ivo a eco no mia d e det er minado s valo res qu e po derão ser ut ilizado s no
caso do apareciment o de u ma d espesa inesperada e assim, evit ar- se a co brança
de algu ma t axa ext ra.
36
Há vár ias fo r mas de se canalizarem recu rso s para a manut enção
de u m Fu ndo de Reserva, devendo -se o bser var o que est á est ipu lado em
Co nvenção . As pr incipais fo r mas são :
10% so bre o valo r mensal p ago de co ndo mín io para co br ir as despesas
o rdinár ias;
Os juro s mo rat ór io s e as mu lt as co bradas do s co ndô mino s;
20% do saldo ver ificado no o rçament o de cada exercício ;
Receit as au fer idas co m a ut ilização do salão de fest as.
10.8. Juizado Especia l
Para fina lizar o present e tó p ico , t emo s que falar acer ca do
Ju izado Especial, previst o na lei 9.099, de 26 de set embro de 1995.
Co m ist o , o s co ndo mín io s po dem p le it ear a co brança d as t axas e m
at raso , at ravés dest es ó rgão , que, por maneira t raz mu it as facilid ades, ent re
elas
a
br evidad e
do
pro cesso ,
assim
co mo
a
não
necessid ade
de
ad min ist ração
do
aco mpanhament o de advo gado .
11. RECURSOS HUMANOS DO CONDOMÍNIO
Out ro
po nto
de
su ma
impo rt ância
na
Co ndo mín io , assim co mo em qualq uer empresa, vem a ser o Recuro s
Hu mano s, co m a co nt rat ação , demissão /d ispensa, pagament o de salár io s,
fér ias e t o das as suas o br igaçõ es acessó r ias.
Nesse sent ido , é que decid imo s ded icar u m tó p ico apenas par a
est e assu nt o .
11.1. Contrato de Traba lho
CONTRAT O: at o o u efeit o de co nt rat ar. Aco rdo o u co nvenção ent re du as o u
mais p esso as, par a a execução de algu ma co isa, so b det er minadas co nd içõ es.
37
Do cu ment o em qu e se reg ist ra esse aco rdo o u co nvenção . Aco rdo , aju st e,
co mbinação , pro messa aceit a. (MICHAE LIS, 1998)
Assim, co mo to da e qualqu er empresa, o Co ndo mín io , na relação
co m seus fu ncio nár io s, deve fir mar co m o s mes mo s o devido co nt rato de
t rabalho .
Para car act er ização do co nt rat o de trabalho , são necessár io s
quat ro
pressupo st o s.
Tais
pressupo st o s
são
a
su bo rd inação ,
a
não
event ualidad e, a pesso alid ade e o pag ament o de salár io . A exclu são de ap enas
u m dest es, desco nfigur a a relação de empr ego .
No caso da su bo rd inação , o empr egado segue as o rdens e
o rient açõ es do empr egado r. A não event ualidad e, co mo a pró pr ia expressão
no s d iz, o t rabalho não po de ser prest ado de maneir a event ual e sim reg u lar.
A pesso alid ade vem a ser o t erceiro pressu po st o, vez que o empregado não
po de se fazer su bst it u ir po r o ut ro , no desempenho de suas fu nçõ es. Po r
ú lt imo ,
pela
prest ação
do
seu
t rabalho
o
empreg ado
é
devidament e
remu nerado co m salár io .
11.2. Contrato de Exp eri ência
O Co nt rato de exper iência é pr evist o na CLT em seu art . 445,
parágrafo ú nico , não po dendo exceder a no vent a d ias. No caso , o co nt rato de
exper iência po de ser reno vado u ma ú nica vez, não po dendo u lt rapassar o
prazo acima.
11.3. Folh a de Paga mento
Fo lha d e p agament o ser ia o do cu ment o ond e são apo st o s t o das as
in fo r maçõ es do empr egado no cur so de u m mês. Assim, saberemo s, p ela
análise d a fo lha de p agament o o salár io , ho ras ext ras, a exist ência de
ad icio nal no t urno , falt as, d esco nt o s e t udo o mais que ho u ver o co rrido co m o
fu nc io nár io durant e o mês.
38
11.4. Féria s
As fér ias do s fu ncio nár io s são regu lamen t adas pela CLT em seu s
art . 129 a 141. Ond e são det er minado s o s prazo s para aqu is ição , prazo s p ara
co ncessão , mu lt as pela não co ncessão no prazo co rreto , sit uaçõ es qu e
suspend em o d ir eit o , ent re o ut ras.
O prazo para aq u isição do d ireit o de go zar fér ias é de u m ano a
part ir do mo ment o é assinado o co nt rato de t rabalho , sendo adqu ir ido mais u m
per ío do a cada ano co mp let ado .
O per ío do para co ncessão das fér ias é d e u m ano , in iciado apó s
adqu ir ido o direit o de go zo . Co nt udo, a co ncessão t em qu e ser feit a d ent ro
dest e per ío do , po is caso ent re no no vo per ío do aqu isit o , as fér ias vencidas
serão pagas em do bro .
Exist em caso s específicas par a co ncessão de fér ias, co mo par a
meno res, que as fér ias d evem co inc id ir co m as fér ias esco lar es, mesmo sendo
o empr egado r o respo nsáve l p ela co mu nicação do perío do .
E m caso do fu ncio nár io t iver at é cinco falt as durant e o ano , est e
t erá d ireit o a t r int a d ias de fér ias, co nsecut ivo s. Caso t enha de seis a quat o rze
falt as t erá d ireit o a vint e e qu at ro dias, se t iver d e qu inze a vint e e t rês falt as
go zará dezo it o d ias e se t iver de v int e e quat ro a t rint a e du as falt as go zará
do ze d ias apenas.
11.5. Cesta Básica
No caso da cest a básica, est a po ssu i nat ureza salar ial, salvo se
deco rrer de no r ma co let iva qu e d ispo nha d iferent ement e o u se fo r inclu íd a
pelo E mpregado r no P lano de Aliment ação ao Trabalhado r (PAT).
39
Vejamo s: O vale refeição , fo r necido po r fo rça do co nt rat o de
t rabalho , t em carát er salar ia l, int egrando a remu neração do empregado , para
to do s o s efeit o s legais (TST – sú mu la 24)
De aco rdo co m o art . 81 da CLT, part e do salár io po derá t er su a
part e paga co m o fo rneciment o de aliment o s.
No caso da aliment ação , est a vem regu la ment ada pela co nvenção
co let iva de t rabalho , o nde o s empreg ado res são o br igado s a fo rnecer refeição
a seu s empr egado s zelado res e po rt eiro s, o u fo rnecer vale aliment ação no
valo r de R$ 4,25 (qu at ro reais e vint e e cinco cent avo s), sendo desco nt ado R$
1,50 do salár io do s fu ncio nár io s.
10.6. Vale Tran spo rte
O vale t ranspo rt e fo i cr iado pela Lei nº 7. 418, de 16 d e dezembro
de 1985, e regu lament ado pelo Decret o nº 95.247, de 17 de no vembro de
1987, não t endo est e nat ureza salar ial, nem se inco rpo rando à remu ner ação
para quaisquer efeit o s.
11.7. Adiantamento s
Ad iant ament o é o valo r pago pelo E mp regado r ao Empr egado ,
geralment e at é o d ia 15 do mês e co rrespo nde a 50% do salár io base do
fu nc io nár io .
11.8. Aviso Prévio
O aviso prévio est á devid ament e regu lament ado pela CLT no s
art igo s 487 e segu int es da CLT. Ond e são det er minado s o prazo para
co mu nicação que deve ser de in iciat iva de quem so licit ar a d ispensa o u
demissão , co m ant ecedência mín ima de 30 d ias. Caso o empreg ado r não
co mu niqu e o aviso o empreg ado t erá d ir eit o ao aviso ind enizado . O mesmo
40
o corre se o empregado não co mu nicar no prazo devido , será d esco nt ado de
suas ver bas rescisó r ias o valo r da indeniz ação devida.
Se fo r feit a a rescisão no mês que ant eced e a dat a base p ara
reajust e, mesmo que seja fe it o aviso ind enizado o empreg ado t erá d ireit o a
mais u m salár io co mo inden ização , pelo fat o da d ispensa o co rrer no mês do
reajust e.
11.9. Calendá rio de Ob riga ções
Nest e t ó pico expo remo s as dat as de p agament o do s pr incip ais
encargo s so ciais que são exig ido s do co nd o mín io .
Documento /
Dia
Obrigação
Histórico
Código
Formulário
Até o
quinto dia
útil
Até o
sétimo dia
útil
Até o dia
10
Até o
último dia
do
segundo
decêncido
Salário de
mar/08
Pagamento dos Salários Mensais
Recibo
Caged
Cadastro Geral de Empregados e Desempregados ref. À comp. anterior
FGTS
Pagamento do FGTS referente à comp. Encerrada mês anterior.
IRRF
Recolhimento do Imposto de Renda Retido na Fonte correspondente a fatos
geradores ocorridos no mês anterior.
Darf
ISS
Pagamento do ISS referente aos serviços tomados (no caso dos
contribuintes substitutos) no mês anterior.
DAM
Previdência
Social
(INSS)
Recolhimento das contribuições
competência anterior.
GPS
PIS-Pasep
Pagamento do PIS cujos fatos geradores ocorreram no mês de Março de
2008.
previdenciárias
(INSS)
GFIP/SEFIP
relativas
à
0561,
1708 e
0588
8109
Darf
6912
11.10. TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO DE OBRA.
Um po nt o de su ma impo rt ância na ad min ist ração de co ndo mín io s
é exat ament e a t erceir ização de mão de o bra no s ser viço s d e po rt aria e
zelado r ia.
Pro ced iment o bast ant e ut ilizado pelo s co ndo mín io s, t al fat o
requer u m ext remo cu id ado po r part e da ad min ist ração do co ndo mín io . No
41
caso do co ndo mín io co nt rat ar u ma empr esa de t erceir ização de mão de o bra,
deve est ar sempr e at ent o em r elação ao respeit o , po r part e da empresa, d as
o br ig açõ es fiscais e t rabalh ist as incid ent es na prest ação do s serviço s.
11.10.1. Responsabi lidade do Condo mín io
De aco rdo co m o s d iver so s ent end imen to s jur isprud encia is, o s
to mado res de ser viço s das empr esas de t erceir ização de mão de o bra, são
so lidar ia ment e respo nsáveis pelo p agament o das o br igaçõ es t rabalh ist as
iner ent es ao ser viço . Deve-se co brar da co nt rat ada as Gfip s, GPS e fo lha d e
pagament o ind iv idu alizadas, referent es ao mês imed iat ament e ant er io r ao
pagament o .
11.11. Honorá rio s do Síndico
De aco rdo co m o § 4º do art igo 22 da Le i 4.591, de 1 6 d e
dezembro de 1964, prevê que o sínd ico po de receber u ma remu neração de
aco rdo co m o est abelecido pela Assemb léia Gera l. E nt ret ant o , devemo s t er
cu idado co m t al fat o , vez que a remu neração do sínd ico acarret a algu mas
co nseqüências.
11.11.1. INSS
É devido o reco lhiment o do INSS à remu n eração paga ao sínd ico .
11.11.2. ISSQN
Do mesmo mo do do INSS é devido o pag ament o do ISSQN so bre
a remu neração paga ao sínd ico do co ndo mín io .
11.12. Esca la de Traba lh o de Po rta ria
42
Est e po nto t em co mo o bjet ivo fazer mo s u ma co mparação do que é
mais vant ajo so . Mant er t rês o u quat ro fu ncio nár io s na escala de po rt aria.
Serão necessár io s t rês po rt eiro s, sempre que o reg ime de escala
fo r de 12 X24 ho ras de t rabalho . Já no esque ma 12X3 6 ser ão necessár io s
quat ro fu ncio nár io s.
Co nt udo , a part ir de no vembro de 2007 não mais é ad mit ida a
escala d e 12 x24 par a po rt arias, caso algu m co ndo mín io deso beça essa
d ispo sição emanad a de Aco rdo Co let ivo ent re o s S ind icat o s deverá inden izar
o empr egado em p arcelas não infer io res a 90 (no vent a) reais.
A jo r nada mensal de t raba lho para empregado s que t rabalham e m
escala d e 12 x36 é de 180 ho ras. Ser vindo de base para cálcu lo de ho ras
ext ras, ad icio nais no t urno s, et c.
11.13. Salário Mínino
A Convenção Coletiva da categoria estabelece seis faixas salariais, onde
zeladores enquadram-se na 1ª faixa, com piso salarial de R$ 391,00 (trezentos e noventa e um
reais) e porteiros enquadram-se na 3ª faixa, com piso de R$ 420,00 (quatrocentos e vinte
reais).
O Secovi-CE disponibilizou em seu site www.secovi-ce.com.br, a seguinte
informação:
Em virtude da Medida Provisória N.º 421/08 – que dispõe sobre o reajuste e o
aumento real do salário mínimo de R$ 380,00 para R$ 415,00, vigente a partir do dia
1º de março – só haver sido publicada em edição extraordinária do Diário Oficial da
União no dia 29/02/2008, vimos hoje, dia 03/03/2008, esclarecer que:
1. Os pisos salariais da 1ª faixa (R$ 391,00) e da 2ª faixa (R$ 393,00), estabelecidos
na Convenção Coletiva de Trabalho 2007, firmada entre esta entidade e o
SEEACONCE (sindicato laboral), por força do inciso IV do artigo 7º da
Constituição Federal, passam a ter como valor de referência o salário mínimo
nacional – R$ 415,00 (quatrocentos e quinze reais).
2. Os valores correspondentes às demais faixas (3ª, 4ª, 5ª e 6ª) permanecem os
mesmos, sem qualquer alteração, até que esteja vigente a Convenção Coletiva de
Trabalho 2008.
43
Essa disposição é apenas um ajuste para que nenhum empregado ganhe menos
que o salário mínimo vigente, considerando que a data base para a categoria é 1º de maio,
onde será estabelecido novo piso salarial para as categorias.
11.14. Valores de Itens Remuneratórios
Conforme convenção coletiva firmada entre o sindicato representante dos
empregadores, Secovi, e o sindicato dos empregados, SEEACONCE, estabele que o valor
para hora extra é acrescido de 60% à hora normal. Já o adicional noturno é de 21%, acrescido
à hora normal.
Poderá ser descontado do empregado o valor de 4% do salário base da
categoria referente a concessão de vales-transporte.
Deverá ser indenizado o dependente de empregados falecidos no valor de três
vezes o salário base da categoria, sendo pago imediatamente após o óbito, conforme
comprovação.
44
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COAD, I nfo r mat ivo Semanal 16/2 002.
CÓDIGO CIVIL (NOVO) - Lei nº 10.406, de 10.01.2002. São Pau lo : At las,
2002.
45
CONSOLIDAÇÃO DAS LEIS DO TRABALHO. Decret o-lei nº 5.452, de
01.05.1943 - Atualiza do e acom panhado de notas à Legi slaçã o Co rrelata, de
Legislação Tra balhista Esp ecial, d e Regi m ento Intern o do TST (excerto), de
Súm ulas do STF, STJ, TFR (em m atéria trabalhi sta) e do TST (Enunciados
1 a 363), de Orienta ção Juri sp ruden cia l da SDI e da SDC e Precedentes
Norm ativo s do TST, e de índ ices si stem ático d a CLT, num érico da
legisla ção, crono lógico s da legisl ação m eram ente alterado ra e alfab éticorem issi vo da CLT, da legi slação com plem entar e das súm ulas. 30. ed. at ual.
e au m. São Pau lo : Saraiva, 200 3.
DUTRA, Art u mira. Lei condom inial: novas reg ras a pa rti r de hoje. Jo rnal O
Po vo . Fo rt aleza, 11.01.2003. Eco no mia.
FERRAZ, Durval. Condom ínio em luta pelo fim da bitributação da taxa d e
ilum inação pública. Fo rt aleza: Ago 2000.
FRAGA, T helma Ar aú jo Est eves, ME LLO, Cleyso n de Mo raes. Cond om ínio.
Rio de Janeiro : Freit as Bast o s, 2003.
FRANÇA, R. Limo ng i. Ju risprud ência do condom ínio. 2. ed. at ual. au m. S ão
Pau lo : Rev ist a do s Tribu nais, 1988.
LOPES, Jo ão Bat ist a. Condom ínio. 5. ed. at ual. amp. São Pau lo : Revist a do s
Tr ibu nais, 1996.
MICHAE LIS.
Moderno
dicioná rio
da
língua
portuguesa.
São
Paulo :
Melho r ament o s, 1998.
SALGADO, Jo nas E lias. Cond om ínio à luz do novo código civil. 1. ed.
Camp inas: Ser vanda Ed it o ra, 2004
PLANIOL ET RIPERT, Trait é Prat ique de Dro it Civil, vo l. 3º, nº. 319
46
ANE XOS:
ANE XO
ANE XO
ANE XO
ANE XO
I – MOD ELO D E CO NV ENÇÃ O
II – MOD E LO D E R E G IM EN TO IN TE RN O
III - D EM ONS TRAÇ Õ ES CO N TÁ B E IS
IV – FORM ULÁR IO D E PRO TE S TO
47
ANEXO I
MODELO DE CONVENÇÃO
CONVE NÇÃO PA RA CON DOMÍNI O
Os a ba i x o a ssi n a dos, t i t ul ar es de di r ei t o e a çã o s obr e CO NDOMÍ NIO D O E DIFÍCIO . . .
fi r m a m a pr esen t e C on ven çã o, pa r a a a dmin i st ra çã o, c on ser va çã o e or dem i n t ern a do
E di fí ci o, que se r eger á pel a Lei n º 4. 591, de 16 de dez em br o d e 1964, pel a l egi sl a çã o
post er i or com pl em en t a r, pel a s di sposi ç ões ge r ai s dest a Con ven çã o, pel o Regi m en t o
In t ern o e d em a i s Regul a m en t os a pr ova dos por A ssem bl éi a G er a l , den tr o da s for m a li da des
l ega i s
e
do
qu or um
l ega l
ou
c on ven ci on a lm en t e
pr evi st o.
E st a
Con ven çã o
s er á
de vi da m en t e r egi st r a da em Car t ór i o do Regi st r o de Im óvei s, é obr i ga t ór ia para t odos os
c on dôm i n os e s ó p od er á ser m odi fi ca da pel o vot o d e 2/ 3 (d oi s t er ços) da s fr a ç õe s i dea i s
c om pon en t es do C on dom í n i o. O Regi m en t o In ter n o e dem a i s Regul a m en t os p oder ã o s er
m odi fi ca dos, em As sem bl éi a G er a l especi fi ca m en t e c on voca da , por m a i or i a a bs ol ut a da s
un i da des c om pon en t es do C on dom í n i o.
Ca pí t ul o I
Da Pr opr i eda de
Ar t. 1º - O C on dom í n i o do E di fí ci o . . . . . .. .. . .. .. . é c on st i t uí do de pa r t es c om un s a t odos os
c on dôm i n os e de un i da des a ut ôn om a s de pr opr i eda de excl usi va de ca da c om unh ei r o.
Ar t. 2º - O E di fí ci o . . . .. . .. .. . .. . é con st i t uí do d e su bs ol o, pa vi m en t o t ér r eo, . . .. . .. .
pa vi m en t os-t i po e c ober t ura , com . . . (. . .. ) a par t am en t os sen do qua t r o em ca da pa vi m en t ot i po, e um a l oja , l oca l i z a da n o pa vi m en t o t érr eo, que t om ou o n úm er o de . . ., ca ben do a
ca da um a da s un i da des a ut ôn om a s a fr a çã o de . .. .. . .. . a vos do t er r en o e da s coi sa s c om un s.
Ar t. 3º - Sã o c on si der a da s part es em c om um do C on dom í n i o e de s er vi ç o d e E di fí ci o,
r essa l va da s a s h i pót ese s r egul a da s em Lei , i n al i ená vei s e i n di vi sí vei s, t oda s a quel a s
pr evi st a s n o ar t . 3º, da Lei n º 4. 591, de 16 de dez em br o de 1964, esp eci a l m en t e:
a ) o t err en o sobr e o qua l foi c on st r uí do o E di fí ci o, c om . . .. .. . m 2;
b) o pa r quea m en t o par a a ut om óvei s, l oca l i z a do no su bs ol o, c om . . .. . . m 2;
c) á r ea l oca l i z a da n o pa vi m en t o t érr eo, na part e dos fun dos, c om . . . .. . m 2;
48
d) o a pa rt a m en t o dest i n a do a o z el a dor , com . . .. . .. m 2;
e) a en tr a da soci a l do edi fí ci o, c om . .. . .. .. m 2;
f) a en tr a da de ser vi ç o e de a c es s o a o pa r quea m en t o subt er r ân eo, com . . . .. .. . m 2;
g) o dep ósi t o de l i xo, c om . . .. .. . m 2;
h ) a ár ea de r ecr ea çã o l oca l i z a da n a cober t ura com .. .. . .. m 2;
i ) a s ár ea s de ci r cul a çã o, em ca da um dos pa vi m en t os-t i pos, ca da qua l com . .. .. . . m 2;
j) a s ca i xa s d' á gua;
l ) os doi s el e va d or es, c om a r espect i va ca i xa de m á quin a s e seus a ces s ór i os;
m ) os poç os de ven t i l a çã o;
n ) a s in st a l a ções d e ven t i l a çã o e a s de á gua s, es got os sa n i t ár i os, pl uvi a i s, in cên di os, l uz ,
gá s e t el e fon es, a t é os p on t os d e i n t er secçã o c om a s l i ga ções d e pr opr i eda de excl usi va d e
ca da con dôm i n o;
o) o t ubo c ol et or de l i xo;
p) a s fun da çõe s, est r ut ur a s, l a jes, par edes que l i m i ta m a s un i da des a ut ôn om a s, esca da s,
pa t a mar es e t udo o m a i s que por sua n a t ur ez a, se dest i n e a o uso d os c on dôm i n os.
Ar t. 4º - Sã o c on si der a da s coi sa s de pr opr ieda de ex cl usi va de ca da c on dôm i n o a s
r espect i va s un i da des a ut ôn om a s, r esp ect i va m en te n um er a da s de . . . a . .. , .. ., a . .. , . .. , a .. .,
. . ., a .. ., e Loja . .. com t oda s a s sua s in st a l a çõe s i nt ern a s, en can am en t os, r a l os, r egi st r os,
el et r odut os, a t é a s r esp ect i va s l i nh a s-tr on co, c on for m e a s pl a nt a s e esp e ci fi ca ç õe s
t écn i ca s, bem c om o os a pa r el h os e equi pa m ent os i n t egr an t es da s r espe ct i va s un i da des
a ut ôn om a s.
Ar t. 5º - Re ssa l va da s a s h i pót e se s pr e vi st a s em Lei , o a spe ct o a r qui t et ôn i co d o E di fí ci o s ó
pod er á ser m odi fi ca do p el a un an i mi da de dos vot os c om p on en t es do C on dom í n i o e a s
a l t era ções em c oi sa s d e pr opr i eda de c om um dep en der ã o da a pr ova çã o d e 2/ 3 (d oi s t er ç os)
dos c on dôm i n os.
Ca pí t ul o II
49
Dos Di r ei t os e De ver es d os C on dôm i n os
Ar t. 6º - Sã o di r ei t os dos c on dôm i n os:
a ) usa r, goz a r, fr uir e di spor da s r espe ct i va s un i da des a ut ôn om a s, c om o m el h or lh es
a pr ouver , desde qu e r espei t a da s a s di sposi ç ões dest a Con ven çã o, do Regi m en t o In t ern o e
dem a i s r egul a m en t os da m esm a , dec or r en t es da Lei n º 4. 591, de 16/ 12/ 1964, da s dem a i s
l ei s a pl i cá vei s, e à s n or m a s da m or a l ;
b) c om pa r ecer ou fa z er -se r epr esen t a r na s Asse m bl éi a s G er a i s do Con dom í n i o, poden d o
n el a s pr opor , di scut i r , vot a r e s er vot a d o, a pr ova r , im pugn ar , r ejei t a r qua l quer pr oposi çã o,
desd e que qui t es c om o pa ga m en t o da s cot a s c on dom i n i ai s or din ár ia s ou ext r a s;
c) exa m i n ar l i vr os, a r qui vos, c on t a s e d ocum e n t os out r os, p od en do, a qua l quer t em po,
sol i ci t a r in for m a ções a o Sí n di co ou a Adm i ni st r a dora , sobr e a s quest ões a t i n en t es à
a dm in i str a çã o do Con dom í n i o;
d) fa z er con si gn ar n o l i vr o de a t a s da s Assem bl é i a s ou n o l i vr o de sug est ões e r ecl a m a ç õe s
do C on dom í n i o, even t ua i s cr í ti ca s, sugest õe s, desa c or dos ou pr ot e st os c on t r a a t os qu e
c on si der em pr ejudi ci a i s à boa a dm in i str a çã o do Con dom í n i o, sol i ci t a n do a o Sí n di co, se for
o ca s o, a a doçã o de m edi da s c or r et i va s a dequa das;
e) fa z er uso da s pa r t es c om un s do C on dom í n i o, sobr e el a s ex er cen do t od os os di r ei t os qu e
l h es sã o l ega l m en t e c on fer i dos, bem c om o p el os que l h es c on fer em est a C on ven çã o e o
Regi m en t o In t ern o, desde que n ã o i m peça uso i g ua l a os dem a i s com unh ei r os.
Ar t. 7º - Sã o dever es d os c on dôm i n os:
a ) cum pr ir e fa z er cum pr ir , por si , seus h er dei r os, fa m i l i ar es, l oca t á r i os, ser vi ça i s,
vi si t a n t es e su ce ss or es a qua l quer t í t ul o, o di spost o n est a C on ven çã o e n o Regi m en t o
In t ern o; na Lei n º 4. 591, de 16/ 12/ 1964;
b) c on cor r er par a a s desp esa s c om un s, n a prop or çã o fi xa da pel o Ca pí t ul o III d est a
Con ven çã o, de a c or do c om o or ça m en t o a n ua l m en t e fi xa do p or Ass em bl éi a G er a l , ou sua s
a l t era ções su bs eqüen t es, t a m bém a pr ova da s p or Ass em bl éi a s G er a i s, r ec ol h en do a s quot a s
n os pr az os est a bel eci d os;
c) r esp on der pel a s m ul t a s a pl i ca da s pel o S í n di co, p or i n fra çã o c om pr ova da de st a
Con ven çã o, do Regi m en t o In t ern o ou da Lei n º 4.591, de 16-12-1964;
50
d) r espei t a r a Lei do Si l ên ci o, e spe ci a l m en t e a pós à s 22 h or a s;
e) z el a r pel o a s sei o e s egur an ça do pr édi o, l a n ça n do o l i x o, r est os e det r i t os p el o t u bo
c ol et or pr ópri o, devi da m en t e en vol vi d os em pe quen os pa c ot e s ou sa c os pl á st i c os, n a da
pod en do ser l an ça do pa r a a s par t es com un s e m ui t o m en os par a a r ua, pel a s jan el a s,
pr oi bi çã o est a que i n cl ui especi fi ca m en t e, cin z a de ci ga rr os;
f) c om un i car a o Sí n di co qua l quer ca so d e m ol ést i a c on t a gi osa , in fe cci osa ou en dêm i ca ,
pa ra a s pr ovi dên ci a s ca bí vei s jun t o à s a ut or i da des sa n it ár i a s;
g) fa ci l i t a r a o Sí n di co, ou s eu pr epost o, o a c es s o à s un i da des a ut ôn om a s, pa ra vi st or i a s em
ca s os de i n fi l t r a ções, va z a m en t os ou d em a i s ca usa s;
h ) m ant er em per fei t o est a d o d e c on ser va çã o t oda s a s i n st a l a ções i n t ern a s da s r espect i va s
un i da des a ut ôn om a s, de for m a a evi t ar pr ejuí z os a o E di fí ci o, ou a out r os c on dôm i n os, por
i n fi l tr a ções, va z a m ent os ou pr obl em a s da í dec or ren t es;
i ) c om un i car a o Sí n di co qua l quer a va r i a ou m au fun ci on a m en t o da s i n st a la ções i n t ern a s
dos a pa r t am en t os que, p or m ot i vo d e for ça m a i or , nã o p ossa m s er i m edi a t a m ent e
r epar a da s;
j) ca ber á a ca da con dôm i n o a in i ci a ti va e o ôn us pel a c on ser va çã o e r epa r a çã o da s
i n st al a çõe s i n t ern a s dos a par t am en t os r espect i vos, bem c om o da s t ubul a ç õe s de l uz , gá s,
á gua , esgot os, t el e fon es et c. , a t é o en ca n am en t o-T r on co;
l ) ca da con dom í n i o ser á obr i ga do a r epar ar , por sua con t a , t odos e qua i squer dan os que n a s
pa rt es c om un s ou a qua l quer dos dem a i s a par ta m en t os do E di fí ci o for em ca usa dos p or
de fei t os n a s i n sta l a ções da sua pr opr i eda de, nã o r epar a da s a t em po pod en do o Sí n di c o ou
os c on dôm i n os pr ejudi ca d os exi gi r do r esp on sá vel o r essa r ci m en t o do cu st ei o da r epa r a çã o
i nt egr a l dos da n os da í der i va dos;
m ) o c on dôm i n o em cu ja un i da de a ut ôn om a for e m r ea li z a da s obr a s, ser á r espon sá vel p el a
l i m pez a dos cor r edor es e out r os l oca i s on de tr an si t ar em m at er i ai s de con st r uçã o ou
en t ulh os, os qua i s n ã o p od er ã o s er dep osi t a dos em qua l quer e spa ç o d e u s o c om um ,
c or r en do por sua con t a e r i sco, os ôn us e pr ejuí z os que r esul t a r em n a s par t es com un s do
E di fí ci o, pr oi bi çã o est a que se est en de à c ol oca çã o d os m esm os n o i n t er i or da s un i da des
de m od o que s eja vi sí vel da r ua ;
51
n ) m esm o n a s ár ea s de fun dos é veda da a col oca çã o ext er na de seca d or es que d ei xa m
got e ja r ;
o) é pr oi bi da a col oca çã o de va s os, ga rr a fa s et c. , na s ja n el a s do edi fí ci o;
p) é pr oi bi d o m a n t er ou gua r dar n a s uni da des ou n a s par t es c om un s su bst â n ci a s per i gosa s
à segur an ça do E di fí ci o ou de seu s ocupa n t es, t a is c om o i n fl a m á vei s, expl osi vos et c. ;
q) é pr oi bi d o r ea l i z ar obr a s que p ossa m a fet a r a segur an ça da s est r ut ur a s, ou l h es a pl i car
pes o ex c essi vo p or depósi t os, pi sci n a s et c. ;
r ) os pi sos da s un i da des nã o de ver ã o ser l a va dos d e m od o a i n un dar a s part es c om un s e
un i da des pr óxi m a s, n em a s m esm a s pr oduz ir in fi lt ra ções;
s) é pr oi bi d o a l uga r ou tr an sfer i r a qua l quer t í tul o a un i da de a ut ôn om a a pessoa s d e vi da
duvi d osa ou de m a us c ost um es, ou a c on ver t er em pon t os de en c on t r o, di scot e ca s,
a gr em ia ções p ol í t i ca ou a s sem el h a dos, que se a fa st em da dest i n a çã o r esi d en ci a l e fa m i l i ar
do pr édi o;
t ) é pr oi bi do t r an spor t ar n os el e va dor e s ci ga r r os ou si m i l ar es a ce s os, bem c om o é pr oi bi d o
t ran spor t ar n os m esm os qua i squer a ni m ai s;
u) é veda do dei xa r a ber t a s ou en tr ea ber t a s a s port a s da s un i da des a ut ôn om a s;
v) os c on dôm i n os e d em a i s m or a dor es s e obr i gam a m ant er fe ch a da s à ch a ve a s en t r a da s
do pr édi o, n o h or ár i o r egul a m en t ar de 22 à s 7 hor a s, e a a ssi st i r seus vi si t a n t es, m édi cos
et c. , que d e va m en tr ar os sa i r dur an t e ess e per í odo, e vi t a n do ch a m a m en t o em a l t a s voz es,
a ssovi os et c. , en tr e a r ua e a r espe ct i va un i da de a ut ôn om a , bem c om o qua l quer out r a
per t ur ba çã o d o si l ên ci o e s oss eg o d o pr édi o;
w) sã o pr oi bi da s a gl om er a ç õe s n a s par t es c om uns a pr esen ça n a s m esm a s de ven ded or es e
pr opa gan di st a s, e os j og os ou br in ca dei r a s de qua l quer ti po, exc et o, n est e úl t i m o ca s o, n o
t err a ço de r ecr ea çã o em h or a s a ut or i za da s pel o Sí n di co, e desd e que a s cr i an ça s est e ja m
a com pa n ha da s pel os r espon sá vei s;
x) r essa l va da s a s oca si ões de obr a s é pr oi bi d o ba t er ou pr oduz i r i m pa ct os que a fet em a s
dem a i s uni da des.
Ca pí t ul o III
52
Da s Desp esa s At r i buí da s a os Con dôm i n os
Ar t. 8º - Sã o c on fer i da s despe sa s c om un s que de vem s er sup or t a da s por t odos os
c on dôm i n os, n a pr opor çã o d et er m in a da pel o pa rá gr a fo 1º d est e a r t i go, t oda s a quel a s
c on st an t es do or ça m en t o a ser a n ual m en t e a pr ova do em As s em bl éi a G er a l Or din ár ia , com o
se ja m , os sa l á r i os dos em pr ega dos, a s c on t r i bui ções pr e vi den ci á r ia s, a s despesa s c om l uz ,
for ça e gá s r el a ti va s à s par t es com un s, t a xa s e esg ot os, ser vi ç o e m a t er ia l par a
desi n fe c çã o, d edet i z a çã o, d esr a t i z a çã o e l i m pez a da s pa r t es com un s, m an ut en çã o, r em oçã o
ou su bst i t ui çã o d e pe ça s d os el e va d or es, da s bom ba s de el e va çã o e su cçã o d e á gua , do
equi pa m en t o de pr even çã o c on tr a in cên di o e dem a i s equi pa m en t os, a l ém dos i m post os,
t a xa s, pr êm i os de s egur o e c on t r i bui ções d e qua l quer n at ur ez a que i n ci dam sobr e o
E di fí ci o, a r em un er a çã o do Sí n di co e da a dm in i str a dor a de i m óvei s c on t r at a da e a s
desp esa s c om a con ser va çã o d os el e va d or es.
§ 1º - Ca da uma da s uni da des . .. a . .. , . .. a .. ., .. . a .. . e . .. a . .. . con t r i buir ã o par a a s
desp esa s c om un s n a pr opor çã o d e . . . a vos p or c a da un i da de; o a par ta m ent o . . ., l oca l i z a do
n a cober t ur a do E di fí ci o, c on tr i bui rá com . . . a vos.
§ 2º - A l oja . . . fi ca i sen t a do pa ga m en t o da s desp esa s c om un s, pa gan do, por ém o s egur o
da edi fi ca çã o, n a pr opor çã o de . . . a vos e os s er vi ç os que, e fet i va m en t e, ut i l iz ar .
Ar t. 9º - As d e spe sa s r e fer en t es a c on ser t os e obr a s de qua l quer n a t ur ez a na s pa rt es
c om un s do E di fí ci o, a t é o va l or de . . . .. .. .. . .. .. .. . .. .. . .. .. . .. .. ., poder ã o s er efet ua da s pel o
sí n di co, ou vi d o o C on sel h o C on sul t i vo, i n depen den t em en t e da con voca çã o da Ass em bl éi a ,
o qua l pr ovi d en ci a r á i m edi a ta m ent e o r a t ei o c or r espon den t e, ca so o sa l do exi st en t e n a
c on t a cor r ent e do C on dom í n i o s eja i n su fi ci en t e. Pa r a ca da despesa equi va l en t e à pr evi st a
n est e a r t i go de ver á h a ver post er i or ra t i fi ca çã o da Ass em bl éi a qu e, um a vez c on fi r m a da,
r eva l i da rá a a ut ori z a çã o a ci m a . Par a a r ea l i za çã o d e obr a s que exc eda m o va l or a ci m a
pr evi st o, dever á ser con voca da um a Assem bl éi a Ger a l que a a ut or iz e.
Ar t. 10 - Ha ver á um Fun do de Re ser va pa r a a r ea l i za çã o de d esp esa s n ã o pr e vi st a s n o
or ça m en t o, T er á est e o va l or c or r espon den t e a . . .. . % (.. . .. . por cen t o) d o va l or da s
c on tr i bui ç õe s c on dom i n ia i s or din ári a s, poden do s er m ovi m en t a do pel o Sí n di co, c om a
a qui esc ên ci a do Con sel h o Con sul t i vo.
Ar t.
11
-
As
c ot a s
c on dom i n i a i s
or din ária s
pod er ã o
s er
c obr a da s,
m en sa l
ou
t r im est r al m ent e, a cr i t ér i o da Assem bl éi a Ger a l . E m ca so de c obr an ça m en sal , o
ven ci m en t o r eca i rá n o di a .. . .. (.. . .. .. ) do m ês a que s e r efer i r. Se for t ri m est ra l a cobr a n ça ,
r eca i rá o ven ci m en t o n o di a . .. . .. (. . .. .. .. ) do pri mei r o m ês do t r i m est r e a que se r efer i r .
53
Pa r á gra fo ún i co - A c obr an ça da s c ot a s ext r a or di nár i a s poder á ser e fet ua da em da t a s
di ver sa s.
Ar t. 12 - T odo e qua l quer dan o ca usa do a o E d i fí ci o em sua s pa r t es c om un s dever á ser
i n den i za do por quem o ca usa r . No ca s o de m or a dor, l oca t á ri o, depen den t e ou vi si t a n t e,
r espon der á o pr opri et ár i o pel a s despe sa s.
Ca pí t ul o IV
Da Dest i n a çã o, Us o e Fr ui çã o
Ar t. 13 - Os a pa r ta m ent os t êm de st i n a çã o e xcl usi va m en t e r esi den ci a l , sen do veda da
qua l quer out ra dest i na çã o, i n cl usi ve a subl oca ç ã o ou ce ssã o gr a t ui ta ou on er osa pa r ci a l
da s uni da des.
Ar t. 14 - A l oja . .. l oca l i z a da n o pa vi m en to t ér r eo, t em dest i na çã o ex cl usi va m en t e
c om er ci a l , fi ca n do p or ém ex cl uí dos os r a m os de ba r , l an ch on et e, r est a uran t e, boa t e,
di sc ot e ca , a ç ougue, ofi ci n a m ecâ n i ca , bor r a ch eir o e qua l quer out r o qu e p ossa p er t ur bar a
t ran qüi l i da de e o s oss eg o d os m or a dor es.
Ar t. 15 - Aos pr opr i et á ri os, seu s dep en den t es, l oca t á r i os, ser vi ça i s ou m or a dor es a
qua l quer t í t ul o, é veda do o us o da s pa r t es c om un s do Con dom í n i o pa r a depósi t os d e
qua l quer n a t ur ez a, esp eci a l m en t e en t ulh os, m óvei s et c. , bem c om o é expr essa m en t e
pr oi bi d o o a jun t a m ent o ou r eun i ã o de pess oa s, e xcet o n a s r eun i ões do C on dom í n i o.
Ar t. 16 - Fi ca expr es sa m en t e pr oi bi da a m a n uten çã o d e a n i m a i s na s un i da des a ut ôn om a s
ou em pa r t es com un s do Con dom í n i o.
Ca pí t ul o V
Da Adm in i str a çã o do Con dom í n i o
Ar t. 17 - A a dm ini st ra çã o d o Con dom í n i o s er á exer ci da por um Sín di co, pr efer en ci a l m en t e
c on dôm i n o ou m or a dor n o pr édi o, el ei t o em As sem bl éi a Ger a l , com m a n da t o r em un era do
de um an o, poden do ser r eel ei t o.
Ar t. 18 - C om pet e a o Sí n di co, a l ém da s a t r i bui ç õe s esp ecí fi ca s e c on st a nt es d o § 1º, d o
a rt . 22, da Lei n º 4. 591, de 16/ 12/ 1964:
54
a ) or gan i zar
o qua dr o dos em pr ega dos pa r a os s er vi ç os c om un s, desi gn an do-l h es
a tr i bui ç õe s, dever es e obr i ga ções;
b) a dm i t i r, dem i t ir e pun i r, os em pr ega dos d o E di fí ci o, bem c om o fi xa r seus r esp e ct i vos
sa l ár i os, den tr o do est a bel eci d o n o or ça m en t o c on tra t ua l;
c) c on tr a t ar en genh ei r os, a dvoga dos, per i t os, c on t a dor es et c. , qua n do n ece ssá r i o, pa r a a
de fe sa dos i n t er esse s do C on dom í n i o;
d) t er sob sua gua r da e t ran sfer i r a o seu su ce s sor t od os os va l or es, l i vr os, docum en t os,
pl an t a s, r egi st r os et c. , e t udo o m a i s de pr opr i eda de do Con dom í n i o;
e) c obr a r in cl usi ve judi ci a l m en t e, a s quot a s c on dom i n i ai s or di nár i a s ou ext r a s, a pr ova da s
por Assem bl éi a , e que est eja m em a tr a so, bem c om o c obr a r a s m ul ta s est a bel e ci da s;
f) r ec e ber e da r qui t a çã o em n om e do C on dom í n i o, m ovi m en t ar con t a s ba n cá ri a s,
r epr esen t ar o Con dom í n i o per an t e r epar t i çõe s públ i ca s e en t i da des pri va da s e pr at i car
t od os os dem a i s a t os n ec essá r i os à a dm in i stra çã o, in cl usi ve fi n an cei r a do Con dom í n i o;
g) n ot i fi ca r , por escr i t o, o c on dôm i n o i n fr a t or de qua l quer di sposi t i vo de st a Con ven çã o,
do Regi m en t o In t ern o ou da Lei n º 4. 591, de 16/12/ 1964;
h ) r em et er , m en sa l ou t ri m est ra l m en t e a os c on dôm in os, um r esum o da s r ecei t a s e d esp esa s
do C on dom í n i o, a pr esen t an do, quan do sol i ci t a d o, os d ocum en t os c om pr oba t ór i os;
i ) el a bor a r , com a a ssi st ên ci a do Con sel h o Con sul t i vo, o or ça m en t o an ua l ;
j) c on voca r Ass em bl éi a s G er a i s Or din ár ia s n o pr i m eir o t r im est r e de ca da a n o, e
Ass em bl éi a s Ger a i s E xtra or din ár ia s, sem pr e que se fi z er n ece ssá r i o.
§ 1º - As fun çõe s a dm in i str at i va s poder ã o s er del ega da s a pess oa s jur í di ca s da con fi a n ça
do Sí n di co, e s ob a sua in t eir a r espon sa bi l i da de, m edi a nt e a pr ova çã o da Ass em bl éi a Ger a l .
§ 2º - O Sí n di co n ã o é pes s oa l m en t e r espon sá vel pel a s obr i ga ções qu e a ssum i r em n om e do
Con dom í n i o. Resp on der á , por ém, se for o ca s o, pel o exc es s o de r epr esen t a çã o.
§ 3º - Da s deci s õe s d o Sí n di co ca ber á r ecur so pa ra a Assem bl éi a G er a l , que poder á ser
c on voca da por sol i ci t a çã o e scr i t a do i nt er essa do, que a r ca rá com t oda s a s desp esa s da
c on voca çã o, sa l vo s e o r ecur s o for pr ovi d o.
55
Ar t. 19 - Ser á el ei t o n a m esm a Assem bl éi a que el eg er o Sí n di co, e pel o m e sm o p er í odo,
per m i ti da a r eel ei çã o, um Con sel h o C on sul t i vo c om p ost o d e t r ês m em br os, t od os
c on dôm i n os.
Pa r á gra fo ún i c o - Pod er ã o s er el ei t os a t é d oi s con dôm i n os pa r a Supl ent es do C on sel h o
Con sul t i vo, que subst i t ui rã o os e fet i vos em seu s i m pedi m en t os even t ua i s ou defi n i t i vos.
Ar t. 20 - Ao Con sel h o Con sul t i vo c om p et e, a l ém do est a bel eci d o n o pa r á gr a fo ún i co, d o
a rt . 23, da Lei n º 4. 591, de 16/ 12/ 1964:
a ) a gir col et i va m en t e e or i en tar o Sí n di co, qua ndo s ol i ci t a d o, s obr e a ssun t os de i n t er ess e
do C on dom í n i o;
b) en ca m i nh ar e dar par ecer sobr e a s c on t a s do Sí n di co;
c) a ut or i z ar a m ovi m en t a çã o do Fun do d e Res er va ;
d) a ut or i zar ou n ã o a r ea l iz a çã o de obr a s a t é o va l or de dez sa l á r i os-r efer ên ci a , vi gen t es
n est e E st a do.
§ 1º - Den t r e os m em br os d o C on sel h o Con sul t i vo s er á es c ol h i do um Pr esi den t e, a quem
c om pet i r á subst i t uir o Sí n di co em seu s i m pedi m en t os even t ua i s.
§ 2º - As deci sõe s do C on sel h o Con sul t i vo ser ã o sem pr e t om a da s por ma i or ia de vot os.
Ar t. 21 - O Sí n di co, ou qua l quer dos m em br os d o C on sel h o C on sul t i vo p od er ã o s er
dest i t uí dos pel o vot o d e 2/ 3 (d oi s t er ç os) dos c on dôm in os pr es en t es em A ss em bl éi a Ger a l
esp eci a l m en t e con voca da pa ra est e fi m .
Ca pí t ul o VI
Da s Ass em bl éi a s G er a i s
Ar t. 22 - A As sem bl éi a G er a l é o ór gã o s ober a n o do C on dom í n i o, r eun in do-se em l oca l ,
da t a e h or a in di ca dos n o edi t a l de con voca çã o.
Ar t. 23 - A Assem bl éi a r eun ir -se-á :
56
a ) Or din ar i am ent e, n o pr im ei r o tr i m estr e de ca da an o, par a di scut i r , a pr ova r ou r ejei t a r , n o
t od o ou em pa r t e, a s con t a s do exer cí ci o a n ter i or , a pr ova r o or ça m en t o par a o n ovo
exer cí ci o, el eg er o Sí n di co e o C on sel h o Con sul t i vo e t r a tar de a ssunt os de i n t er esse ger a l ;
b) E xt r a or din ar ia m ent e, sem pr e que se fi z er n eces sá r i o, pod en do ser c on voca da p el o
Sí n di co, por c on dôm i n os que r epr es en t em 1/ 4 (um quar t o) da s un i da des a ut ôn om a s
c om pet en t es d o C on dom í n i o, ou pel o C on sel h o Con sul t i vo, e spe ci fi ca m en t e n o ca s o
pr evi st o pel o § 3º, do ar t i go 18, dest a Con ven çã o.
§ 1º - As con ven ç õe s pa r a a s Assem bl éi a s Ger a i s ser ã o fei t a s a t r a vés de ca r t a s ci r cul ar es
en vi a da s par a t odos os c on dôm i n os, com a n t ece dên ci a m íni m a de oi t o di a s da dat a fi xa da
pa ra a sua r ea l iz a çã o e por publ i ca çã o n a i m pr en sa , deven do c on st a r do edi t a l os a ssun t os
a ser em tr at a dos, a l ém da h or a e l oca l par a a sua r ea l iz a çã o.
§ 2º - A s A ss em bl éi a s s er ã o r ea l i z a da s em pr im ei ra con voca çã o c om a pr es en ça de m a i or i a
a bs ol ut a dos c on dôm i n os, ou em s egun da e úl t i m a con voca çã o, c om qua l quer n úm er o de
pr esen t es, t rin t a m in ut os a pós o h or ár i o desi gn a do par a a sua r ea l iz a çã o em pr im ei ra
c on voca çã o.
§ 3º - As As sem bl éi a s s er ã o pr esi di da s por qua l quer con dôm i n o, excet o o Sí n di c o, que
es c ol h er á den tr e os pr e sen t es, o S ecr et á r i o i n cum bi do d e l a vr a r a at a em l i vr o pr ópr i o, que
ser á a ssin a do pel os m em br os da Mesa e pel os c on dôm in os que a ssi m o des e ja r em .
§ 4º - Os con dôm i n os pod er ã o se fa z er r epr esen t ar por pr ocur a dor es de vi da m en t e
h a bi l i ta dos, m un i dos de i n str um en t os r eve st i dos da s for m a li da des l ega i s.
§ 5º - Na s As sem bl éi a s ca da un i da de t er á di r ei t o a um vot o. Ca s o, por qua l quer
m ot i vo, um a un i da de vi er a per t en cer a dua s ou m a i s pe ss oa s, d en tr e el e s um a ser á
es c ol h i da par a r epr esen t á -l a.
§ 6º - Os Con dôm i n os que e st i ver em em débi t o pa ra com o C on dom í n i o, seja est e or i un do
do a t r a so n o pa ga m ent o de qu ot a s c on dom i n ia i s or din ár ia s ou ext r a s, ou de m ul t a s
a pl i ca da s pel o Sí n di co, nã o t er ã o dir ei t o a vot o n a s Assem bl éi a s.
§ 7º - As de ci s ões da s As sem bl éi a s, r essa l va dos os ca s os d o qu or um espe ci a l pr evi st os em
Lei ou n est a Con ven çã o, ser ã o s em pr e t om a das por m a i ori a de vot os d os pr esen t es o
obr i ga m a t odos os c on dôm i n os, m esm o os a usen t es.
§ 8º - As deci s õe s da s Ass em bl éi a s Ger a i s ser ã o l eva da s a o c on h eci m en t o dos c on dôm i n os,
n os oi t o di a s su bs eqüen t es à sua r ea li z a çã o.
57
Ca pí t ul o VII
Dos Segur os e da Dest i n a çã o em Ca so de Si n i st ro
Ar t. 24 - Fa z em par t e in t egr an t e dest a Con ven çã o os a r t i gos 13 a 18 e s eus pa r á gra fos, da
Lei n º 4. 591, de 16 de dez em br o de 1964.
Ca pí t ul o VIII
Da Gar a gem
Ar t. 25 - O E di fí ci o p os sui , n o su bs ol o, á r ea de st i n a da a o pa r quea m ent o de veí cul os, cu ja
ut i l i za çã o ser á obj et o d o r egul a m en t o pr ópr i o, vez que n ã o exi st em va ga s vi n cul a da s a
qua l quer da s un i da des.
Ca pí t ul o IX
Da s Pen a l i da des
Ar t. 26 - Pel o n ã o cum pr i m en t o à s di sposi ç õe s dest a Con ven çã o, d o Regi m en t o In t er n o,
dos Regul a m en t os, ou da L ei n º 4. 591, de 16/ 12/ 1964, fi ca r ã o os c on dôm i n os, seu s
depen den t es, l oca t á r i os, ser vi ça i s ou su c ess or e s suj ei t os à s segui n t es pen a l i da des:
a ) por in fr a çã o com pr ova da a o a r ti go 5 dest a Con ven çã o: m ul t a de .. .. . .. .. .. . .. .. .. . .. por
oca si ã o d o r espe ct i vo pa ga m en t o, al ém da obr i ga çã o de r epor a s coi sa s em seu est a d o
pr im i t i vo, n o pra z o de t r in ta di a s, a con t ar da da t a da com un i ca çã o e scr i t a do Sí n di co ou
de quem sua s vez es fi z er ;
b) per da do di r ei t o de vot o e de r epr es en t a çã o n a s Assem bl éi a s, se n ã o est i ver em qui t es
c om o pa ga m en t o da s c on t r i bui ções c on dom i ni a i s or din ár ia s ou ext r a s, ou de m ul t a s
a pl i ca da s pel o Sí n di co, por in fr a çã o com pr ova da da Con ven çã o ou da Lei d o Con dom í n i o;
c) o pa ga m en t o da s quot a s con dom i n i a i s ordi nár i a s ou ext ra s em da ta post er i or à
est a bel e ci da s er á a cr esci d o d os jur os m or a t ór i os de 1% (um p or c en t o) a o m ê s, a l ém da
m ul t a de .. . .. . % (. .. . .. . por cen t o), sen do que, pa ssa dos c en t o e oi t en t a di a s sem que o
dé bi t o t en ha si do qui t a do, ser á est e a t ua l i z a do com ba se n os í n di ces fi xa d os p el o G over n o
Fed er a l ;
58
d) n o ca s o d e c obr an ça judi ci a l do d é bi t o r el a t i vo a quot a s c on dom i n i ai s or di nár i a s ou
ext r a s, ou de m ult a s a pl i ca da s judi ci a i s e h on orár i os a dvoca t í ci os;
e) qua n do oc or r er em est r a gos ou da n os à pr opr i eda de c om um , por cul pa ou n egl i gên ci a do
c on dôm i n o, seu i n qui l in o, depen den t es, ser vi ça i s ou su ce ss or es, ou p or for ça de de fei t os
n a s in st al a çõe s da s r esp ect i va s un i da des a ut ôn om a s, o r espon sá vel r esp on der á pel o cust o
dos r epa r os qu e ser ã o m a n da dos exe cut a r pel o S í n di co que, a n t es, p or es cr i t o, c om un i ca r á
o r esp on sá vel . Ao cu st o dos r epa r os, se n ã o r ea l iz a dos pel o r esp on sá vel , n o pr a z o de t r int a
di a s a con t ar da da t a do r ece bi m en t o da com un i ca çã o d o Sí n di co, ser ã o a cr es ci d os 10%
(dez por cen t o), que r ever t er ã o em fa vor do Con dom í n i o, sem pr ejuí z o da s out r a s
pen a l i da des pr evi st a s em Lei ou n est a Con ven çã o;
f) o c on dôm i n o que der ca usa a despesa s supor t a r á soz i nh o o ex ce ss o c or r espon den t e;
g) pel o n ã o cum pr i m en t o de qua l quer di sposi çã o d est a Con ven çã o d o Regi m en t o In t er n o,
dos Regul a m en t os ou da L ei d o C on dom í n i o, exc et o n os ca s os em que h ou ver si do pr e vi st a
out r a pen a li da de, fi ca r á o i n fr a t or sujei t o a o pa ga m ent o da m ul t a equi va l en t e a doi s
sa l ár i os-r efer ên ci a vi gen t es n o E st a d o de . . . .. , que s er á cobr a da em dobr o, em ca s o d e
r ein ci dên ci a .
Ar t. 27 - In depen den t em en t e de quem t enh a si do o i n fr a t or , a s m ul ta s ser ã o sem pr e
a pl i ca da s a o pr opri et ár i o da un i dade, que poder á a ci on ar r egr essi va m en t e o ca usa d or do
da n o, a pós pa ga r a m ul ta .
Pa r á gra fo ún i c o - A s m ul t a s por i n fra çã o a e st a Con ven çã o, a o Regi m en t o In t ern o, a os
Regul a m en t os, ou à L ei n úm er o 4. 591, de 16/ 12/1964, ser ã o a pl i ca da s pel o Sí n di c o, del a s
ca ben do r ecur so pa r a a Assem bl éi a Ger a l .
Ca pí t ul o X
Da s Di sposi ç ões G er a i s
Ar t.
28
-
Os
pr opr i et ári os,
pr om i t en t es
c om pr a dor es,
ces si on á r i os,
pr om i t en t es
ce ssi on ár i os, usu fr ut uár i os ou a dqui r en t es a q ua l quer t í t ul o, se obr i ga m por si , seus
h er deir os, l oca t á r i os, ser vi ça i s, vi si t a n t es e suc ess or e s a qua l quer t í t ul o, pel o fi el
cum pr i m en t o dest a C on ven çã o, d o Regi m en t o In t ern o e d os Regul a m en t os d o C on dom í n i o
do E di fí ci o . . . sen do obr i ga t ór i o, em ca so d e ven da , doa çã o, c es sã o, l ega d o, usu fr ut o,
l oca çã o ou a l i en a çã o da un i da de a ut ôn om a , a qua l quer t í t ul o fa z er c on st a r dos r espe ct i vos
t í t ul os a obr i ga çã o de r esp ei t a r a pr esen t e Con ven çã o, o Regi m en t o In t ern o e os d em a i s
Regul a m en t os do E di fí ci o.
59
Ar t. 29 - Os ca s os om i ss os s er ã o r es ol vi d os p el o Sí n di co, c om a ssi st ên ci a do C on sel h o
Con sul t i vo, à vi st a da s l ei s que r egem os c on dom í n i os ou da jur i spr udên ci a fir m a da em
t or n o do a ssun t o a m i gá vel ou judi ci a l m en t e.
Ar t. 30 - Fi ca el ei t o o for o da Ci da de d e . . . ... . .. .. c om r en ún ci a expr essa d e qua l quer
out r o, por m a i s pri vi l egi a do que s eja , pa r a dir imi r qua l quer a çã o ou dúvi da que, di r et a ou
i n di r et am en t e, dec or ra da pr esen t e Con ven çã o.
60
ANEXO II
MODELO DE REGIMENTO INTERNO
REG IM ENTO INTERNO DO EDIFÍC IO . . .. .. . ... . .. .. . .. .
Art i go 1º - O pr esen t e Regi m en t o In t ern o r eger -se-á pel a s di sp osi ç ões da L ei n º 4. 591, de
16-12-1964 e a l t era ções p ost er i or es, n ã o poden do c on fl i t a r com a Con ven çã o Con dom i n i a l,
da qua l é com pl em en t o, e a seu est r i t o cum pr im en t o obr i ga m -se t odos os m or a dor es d o
E di fí ci o, seja m pr opr i et ár i os, l oca t á r i os, em pr ega dos, depen den t es, ser vi ça i s e vi si t a n t es.
Art i go 2º - Os pr opr i et á r i os, l oca t á ri os e d em a i s m or a dor es n ã o p oder ã o en t r egar a os
em pr ega dos d om ést i c os ch a ves da s en t r a da s do E di fí ci o, a ut or i z a m a Adm ini st ra çã o a
a pr een de-l a s quan do h ouver tr an sgr essã o a est e di sposi t i vo.
Art i go 3º - Nos a pa r ta m ent os e sua s dep en dên ci a s nã o pod er ã o ser guar da dos ou
dep osi t a dos expl osi vos i n fl a m á vei s.
Art i go 4º - É veda do, a l ém dos ca s os pr e vi st os em Lei , a i n sta l a çã o e fun ci on a m en t o, em
qua l quer
depen dên ci a
da s
un i da des,
de
es c r i t óri os
c om er ci a i s,
c on sul t ór i os,
a ul a s
i n str um en t ai s e de ca n t o, a t el i er de cost ur a , cur sos e e sc ol a s de qua l quer n a t ur ez a, bem
c om o qua l quer out r o t i po d e c om ér ci o ou i n dúst r i a, vi st o t er o E di fí ci o de st i n a çã o
excl usi va m en t e r esi den ci a l .
Art i go 5º - Da s 22: 00 à s 07: 00 h or a s, cum pr e a os m or a dor es gua r dar si l ên ci o, a fi m de n ã o
per t ur ba r , de n enh um m odo, o s os seg o a l h ei o.
Art i go 6º - Os m or a dor es de ver ã o m a n t er fec h a da s a s por t a s s oci a l e de s er vi ç o da s
r espect i va s un i da des.
Art i go 7º - As depen dên ci a s n ã o poder ã o ser obst r uí da s ou ut il i z a da s par a qua l quer out r o
pr opósi t o qu e n ã o se ja o de en t r a da e sa í da , sen do veda da a ut i l i za çã o de t a i s
depen dên ci a s pa ra depósi t o, m esm o m om en t ân eo, de objet os.
Art i go 8º - Nã o é per m i t i do o t r a n spor t e de ca r ga ou ba ga gem n o el e va d or soci a l , sa l vo em
c on di ções ex c epci on a i s, a cr it ér i o do sí n di co.
Art i go 9º - É pr oi bi d o a t i rar pa péi s, pon t a s de ci garr os, ou qua l quer obj et o, pel a s ja n el a s
ou n a s á r ea s com un s. Assi m c om o n ã o é p er m i t i do est en der r oupa s, t a pet es, et c, n a s
ja n el a s ou va r an da s ext ern a s do E di fí ci o.
61
Art i go 10º - O l i xo, d et r i t os e va r r edur a s de ver ã o ser r ec ol h i dos a d equa da m en t e,
c ol oca n do-s e em sa c os pl á st i cos pa r a con duz i dos a l oca l a pr opr ia do, pel o fa xi n ei r o que
r ecol h er á diar i am en t e de ca da a par t am en t o, em hor á ri o c on ven i en t e.
Art i go 11º - Os m or a dor es nã o pod er ã o se ut i l i za r dos em pr ega dos d o E di fí ci o, em h or ár i o
de t r a ba lh o, par a ser vi ç os pa r t i cul ar es.
Art i go 12º - Em ca so de m ol é st i a con t a gi osa , in fec ci osa ou en dêm i ca , fi ca m os m or a dor es
obr i ga dos a com un i ca r i m edi a ta m en t e a o sí n di co.
Art i go 13º - É pr oi bi da a subl oca çã o, t ot a l ou pa r ci a l da s un i da des.
Art i go 14º - A en t ra da e sa í da de m óvei s ou gr a n des vol um e s s ó ser á per m i t i da n o h or ár i o
da s 07: 00 à s 12: 00 h or a s.
Art i go 15º - Os pr opr i et ári os e s eus i n qui l in os fi ca m obr i ga dos a z el a r pel a or dem e boa
r eput a çã o do E di fí ci o.
Art i go 16º - É pr oi bi d o m a n t er an im a i s ou a ve s n a s un i da des ou n a s pa rt es c om un s do
E di fí ci o.
Art i go 17º - Nos ca s os de i n fr a çã o c om pr ova da do pr esen t e Regi m en t o In t ern o, o Sí n di co
a pl i car á a o i n fr a t or a m ul ta equi va l en t e a m e t a de do sa l á r i o-r efer ên ci a vi g en t e n est e
E st a do, sem pr ejuí z o da s dem a i s sa n ções pr e vi st a s n a Con ven çã o C on dom i n ia l ou em L ei ,
a qua l, em ca so de r ei n ci dên ci a, ser á a pli ca da em dobr o.
Art i go 18º - Da s m ul t a s a pl i ca da s pel o sí n di co, ca be r ecur so pa r a a Assem bl éi a Ger a l ,
c on voca da pel o Con sel h o Con sul t i vo a pedi do d o in t er essa do.
Art i go 19º - Fi ca el ei t o o for o da Ci da de de . . .. .. . .. .. . . par a dir im ir a ções ou dú vi da s
or i un da s do cum pr i m en t o do pr esen t e Regul a m en t o In t ern o.
62
ANEXO III
Condomínio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00
BALANÇO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE 20X2
(Em Reais)
ATIVO
20X2
20X1
Circulante
25.920,69
19.783,73
Disponível
10.920,69
9.783,73
6.420,69
4.500,00
5.283,73
4.500,00
15.000,00
10.000,00
6.300,00
5.520,00
6.300,00
2.000,00
500,00
3.000,00
800,00
5.520,00
2.000,00
520,00
2.500,00
500,00
32.220,69
25.303,73
Bancos conta movimento
Aplicações financeiras
Contas a receber
Permanente
Imobilizado
Computadores
Ferramentas
Máquinas e equipamentos
Móveis e utensilios
Total do ativo
63
Condomínio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00
BALANÇO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE 20X2
(Em Reais)
PASSIVO
20X2
Circulante
Fornecedores
Obrigações trabalhistas e sociais a recolher
Provisões de férias e encargos
Patrimonio Líquido
Superávit do exercício anterior
Déficit do exercício
Superávit/Déficit acumulados
Total do passivo
20X1
4.250,00
20.303,73
1.250,00
1.200,00
1.800,00
10.220,00
3.110,00
6.973,73
27.970,69
5.000,00
14.970,69
13.000,00
5.000,00
-
32.220,69
25.303,73
64
Condomínio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00
DEMONSTRAÇÃO DE SUPERÁVIT OU DÉFICIT EM 31 DE DEZEMBRO DE 20X2
(Em Reais)
20X2
20X1
Receita Bruta
Taxa de condomínio - apartamentos
Receitas diversas
35.904,70
35.000,00
904,70
31.489,30
31.000,00
489,30
Receita Operacional Líquida
35.904,70
31.489,30
(-) Despesas operacionais
Despesas c/ pessoal
Despesas administrativas
Despesas de manutenção
Outras despesas operacionais
Despesas financeiras
20.933,74
15.000,00
800,00
2.500,00
2.383,74
250,00
26.489,30
17.009,30
1.200,00
5.200,00
2.800,00
280,00
Resultado Operacional Líquido
14.970,96
5.000,00
Superávit ou Déficit do exercício
14.970,96
5.000,00
65
ANEXO IV
FORMULÁRIO
Sr. Dist r ibu ido r,
So lic it amo s d ist r ibu ir o present e do cument o para P ROTESTO POR
INDICAÇÃO, co nfo r me preceit u a o ARTIGO 21, P ARÁGRAFO 3º DA LEI Nº
9.492, DE 10 DE SETEMBRO DE 1997.
Sacado : ________ ______ _______ ______ _ _________ ______ _____
CPF/CNP J: _____ ______ ______ ____ FONE: ___________ _____
End: ____ ______ ______ _______ ______ Co mp l.: ____ ______ ____
Bairro : ____________ ______ ___ CEP: __ _________ ______ _____
Cidad e: _______ ______ ______ ______ ___ ____UF:___ ______ ____
Nº Do cu ment o : _______________ ______ _ Venc.: _______ _____
Valo r do Do cument o : R$____________ __ _________ ______ ____
Praça de Pag ament o : _______________ __ _________ ______ ____
At encio sament e,
66
_________ ______ ______ ______ ______ __ ____
Apr esent ant e
Carimbo e Assinatura
Declaro so b as penas d a Lei, que a do cu ment ação co mpro bat ó ria,
refer ent e ao do cu ment o acima caract er izado , enco nt ra-se em no sso po der para
to do s o s fins de d ireit o .
67