[ ENTREVISTA |||||||||||||||||||||||||
por Julia Ramos Moreira Leite
“O AQUI E AGORA É O
DIVULGAÇÃO
BRASIL”
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THOMAS
MCDONALD,
DA EQUITY
INTERNATIONAL
– QUE TEM
METADE
DOS SEUS
INVESTIMENTOS
DE US$ 1,5
BILHÃO
ALOCADA
NO BRASIL –
EXPLICA POR
QUE O MERCADO
IMOBILIÁRIO
DO PAÍS AINDA
TEM POTENCIAL
E DEVE
RECEBER MAIS
INVESTIMENTOS
DA EI EM BREVE
“O AQUI E AGORA É O BRASIL”. A FRASE REsume o interesse da Equity International, empresa privada de investimentos fundada pelo
bilionário norte-americano Sam Zell, no País.
A companhia é focada em emergentes e investe no setor imobiliário, com negócios em
construção civil, shopping centers e logística
– cinco delas brasileiras. Thomas J. McDonald, Chief Strategic Officer da EI, fala sobre
as perspectivas para o mercado imobiliário
brasileiro, apontando gargalos e oportunidades – e diz que é preciso paciência para não
fechar negócios a qualquer preço.
Esse último tem um efeito nos preços e na
cabeça das pessoas, que pensam que os
preços atuais refletem a realidade de longo
prazo, e não o curto prazo imaterial.
Ouvimos muito isso: “o Brasil está muito
caro?”, “O case do Brasil já acabou?” – não
pensamos assim, de modo algum. Vemos
fundamentos macro muito sólidos, especialmente para crescimento da classe média, consumo e residências. Mas sabemos
que é preciso ter paciência e fazer as coisas
na hora certa e no preço certo, sem pressão
para fechar negócios.
O Sr. poderia quantificar os retornos que
a Equity International obteve no mercado
imobiliário brasileiro até hoje?
Nossas expectativas são altas. Elas foram
atendidas e, em muitos casos, superadas,
nos investimentos no Brasil. Acho que isso é
resultado de termos escolhido as empresas
certas, nos setores certos e na hora certa,
e então ajudar a construir grandes companhias, aproveitando as oportunidades.
O Sr. vê uma bolha se formando nos
mercados imobiliários de Brasil ou China?
Não. No caso do Brasil, eu vejo muito dinheiro novo entrando, mas uma bolha sugere
uma questão de maior escala, e acho que
isso está limitado a alguns lugares. Não acho
que é um risco geral para o mercado.
Na China, o governo controla o financia-
“OUVIMOS MUITO:
‘O BRASIL ESTÁ MUITO
CARO?’, ‘O CASE DO
BRASIL JÁ ACABOU?’
– NÃO PENSAMOS ISSO
DE MODO ALGUM”
Como é feita a escolha dos investimentos?
Nosso negócio é fazer parcerias. Procuramos setores interessantes e, dentro deles,
empresas que tenham uma reputação excelente, histórico comprovado e que queiram
crescer. Quando encontramos alguém assim, que tenha a mesma visão das coisas
que nós e que esteja aberto a dividir o guidance estratégico conosco, há interesse.
Há negócios atraentes da perspectiva financeira. Contudo, se eles forem gerenciados
por pessoas que não compartilham de nossas noções em termos como governança
corporativa e transparência, não participamos. Não só no Brasil, mas em todo o mundo, nós desistiremos de diversas oportunidades, como já o fizemos, porque o perfil do
parceiro não está correto.
mento e as terras, que são dois componentes fundamentais do setor. Eles não vão
permitir a existência de uma bolha. Mas é
preciso entender que, com esses controles,
o Estado tem um braço forte na indústria de
construção civil. A pergunta então é: você
quer entrar em um mercado em que o governo tem um braço forte?
O Brasil é hoje a melhor
opção no setor imobiliário?
Acho que é uma das melhores oportunidades. Entretanto, como o Brasil está na mira
de todo o mundo, está atraindo muito capital – algum capital inteligente e outro que
está sendo alocado de forma descuidada.
Quais são outras oportunidades
no mercado imobiliário global?
Nós estamos olhando para o Oriente Médio e
a Ásia – Indonésia, Vietnã - e já estamos na
China. Na América Latina, estamos atentos
à Colômbia - ainda é muito cedo por lá, mas
acreditamos que é um mercado interes2011 |
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sante. Mantemos os olhos abertos, mas também nos focamos no aqui e no agora, e para
nós isso é o Brasil. Não só empresas em que
já investimos, mas também novas opções.
Podemos esperar novos
investimentos da EI no País em breve?
Continuamos acreditando nos setores nos
quais investimos e também em outros segmentos, e continuamos a encontrar bons parceiros no País. E, sim, esperamos fazer mais
investimentos no curto e médio prazos.
Quais são os gargalos e catalisadores
do mercado imobiliário brasileiro?
Em termos de moradia, o financiamento é
um potencial gargalo. Melhoras podem e
devem ser feitas em questões de execução
de hipotecas, especialmente na baixa renda. Se a Caixa conseguir gerenciar o crescimento do setor, será positivo – mas se a
instituição não conseguir acompanhar esse
“AS OLIMPÍADAS
E A COPA DO MUNDO
TRAZEM O ÍMPETO
PARA QUE AS
COISAS SEJAM FEITAS
RAPIDAMENTE”
avanço, será um problema.
Outro gargalo é a infraestrutura, que já limita o crescimento do País, e que tem tido progressos lentos. A inflação sob controle também é importante, e isso ainda não está claro.
Do lado positivo, continuamos a ver uma
baixa penetração de hipotecas no País. Se
o governo souber gerenciar o seu papel, os
bancos seguirão interessados em fornecer
hipotecas e aumentar os empréstimos ao
consumidor, ainda nascente em termos globais – e isso representa potencial.
Além disso, temos milhões de pessoas entrando no mercado de trabalho formal no
Brasil no ano, que estão recebendo o 13º
salário pela primeira vez. A maior parte disso se traduzirá em consumo.
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As Olimpíadas e a Copa do Mundo
receberam críticas de que investimentos
serão desperdiçados em estruturas
necessárias apenas para esses eventos.
Qual a sua visão sobre isso?
A modernização dos aeroportos, a melhora
das estradas e a criação de hotéis são coisas
altamente necessárias no Brasil. Esqueça os
eventos – qualquer um que viaje pelo interior
do País pode dizer que não há hotéis de padrão
internacional e que a maioria dos grandes aeroportos precisa de reparos. Esses eventos
são uma bênção porque trazem o ímpeto para
que as coisas sejam feitas rapidamente.
E o futebol é o esporte nacional do Brasil,
então acho que reformar os estádios é apropriado, não me parece abusivo. Quanto às
Olimpíadas, elas foram feitas com sucesso
em outros locais, e espera-se que o País
aprenda com eles e não tente recriar a roda.
As condições de crédito no País são
suficientes para atender a demanda?
Há áreas nas quais melhoras já foram feitas, e outras em que há muito a evoluir – e
vemos oportunidades nessas ineficiências.
O crédito ao consumidor está começando;
já empréstimos para o mercado imobiliário
– para construção de edifícios comerciais e
armazéns, por exemplo – ainda estão na era
das trevas, e para hotéis também.
Nessas áreas, por que
o Brasil está tão atrasado?
Parte é devido ao fato de que os bancos não
eram motivados a inovar até pouco tempo
atrás, já que podiam investir em títulos públicos e obter bons resultados. Nos últimos
anos, com as exigências da poupança, os
bancos devem ter 65% da poupança no mercado imobiliário, e a maior parte disso vai
para hipotecas – é uma evolução natural os
bancos passarem a se focar em hipotecas e
em crédito ao consumidor.
Acreditamos que as instituições que concedem empréstimos entenderão que há valor
além do crédito do inquilino; há um valor intrínseco no imóvel. E quando os bancos chegarem lá, isso vai acontecer no Brasil. Queremos ser catalisadores dessa mudança, que
está sendo mais lenta do que gostaríamos.
A EI vendeu parte de suas fatias
na Gafisa e BrMalls em 2010. Por quê?
Nosso negócio é gerenciar capital. Fizemos investimentos nessas companhias
quando ambas eram empresas privadas
– então, geramos valor significativo vis-à-vis nosso custo de entrada. E nosso
capital não é permanente. Nós monetizamos nossos investimentos, e idealmente
deixamos as empresas bem posicionadas para continuar evoluindo – esse será
o caso da Gafisa e BrMalls quando sairmos delas.
EQUITY INTERNATIONAL
Fundada pelo bilionário norte-americano
Sam Zell e por Gary Garrabrant em 1999, a
EI tem atualmente cerca de US$ 1,5 bilhão
sob sua gestão – mais da metade desse
montante no mercado brasileiro, dividido
entre cinco empresas:
AGV LOGÍSTICA
BRACOR
BRAZILIAN FINANCE & REAL ESTATE
BR MALLS
GAFISA
O Brasil se tornou
o “lugar para se estar”.
Isso é sustentável no longo
prazo ou é uma “moda”?
Eu acho que o risco para o Brasil é que
esse processo não seja conduzido de forma correta. O risco, para todos os mercados, é que o capital é global, e vai onde
acredita que pode obter um retorno apropriado para o risco. Hoje, o Brasil é atraente devido ao cenário macro, que o coloca
em uma posição melhor do que outros países. Apostamos que o País continuará no
rumo certo, mas não ficaríamos surpresos
com momentos turbulentos. O Brasil ainda
é um mercado emergente, e se você não
prevê volatilidade, não devia investir em
emergentes.
FOTOS: DIVULGAÇÃO
Como o Sr. avalia os controles
de capital implementados
na China para investimento
estrangeiro no mercado
imobiliário?
É negativo, sem dúvida, assim como os
controles de capital no Brasil. Os impactos
são sentidos rapidamente – há agora um
imposto de 6% sobre o capital que entra no
País, e isso conta na avaliação dos investidores globais.
No caso brasileiro, o impacto pode ser
positivo no câmbio, mas é negativo – e é
visto como negativo – para os estrangeiros. Como investidores, acreditamos que
o mercado determinará os movimentos
cambiais, e colocar taxas para combatê-los não é a solução ideal.
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