Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro
Secretaria Municipal de Fazenda
Gerência de Avaliações e Análises Técnicas
Sistema de Avaliação Imobiliária
Objetivo do Projeto
Apoiar a elaboração da Planta Genérica de Valores com o valor do
m² para cada trecho de logradouro da cidade, e dos fatores de
ajustes, para permitir a determinação do valor venal, para fins de
lançamento do IPTU anual.
O Cálculo do IPTU
O Modelo Residencial hoje
Valor Venal = Área x Vunitario x Fator Idade x Fator Posição x Fator Tipologia
Para lançar o IPTU anual é necessário definir todos os Vu e fatores de ajuste
Para cada trecho da cidade é calculado o Vu (valor unitário para 1m²)
O valor de cada venda é dividido pela área do imóvel para calcular o valor de 1m²
O valor obtido para 1m² é ajustado para o imóvel padrão através de fatores de ajuste
Os fatores de ajuste, se bem definidos, permitirão identificar um bom Vu
Valor Unitário = Média ( Valor de Venda /
(Área x Vunitário x Fator Idade x Fator Posição x Fator Tipologia))
O Cálculo do IPTU
O Modelo Residencial hoje
É necessário acompanhar a evolução do mercado imobiliário a cada ano
O RJ é exprimido entre o maciço da Tijuca e a orla da praia
A vista do mar e da comunidade têm forte impacto na (des)valorização
A valorização é função espacial e demanda visualização
Há 14 anos a PGV (planta de valores com os Vu) não é reavaliada
A cidade cresceu em direção à Barra, sofreu intervenções, consolidou bairros
A forma de construção evoluiu: hoje são imóveis pequenos com infraestrutura
A questão da segurança: muros e condomínios fechados valorizam fortemente
O Cálculo do IPTU
O Modelo Residencial hoje
Método Comparativo, mas as variáveis não explicam todo o preço dos imóveis
Variáveis não contempladas: padrão, andar, garagem, elevador, equipamentos
75% das residências do RJ não sofrem cobrança de IPTU
1,4 milhão de imóveis residenciais cadastrados e 0,5 milhão fora do cadastro
Falta de ajuste de área (maiores x menores), altamente significativo
Valor Venal residencial está cerca de 15% do valor de mercado
Foco tem sido na questão geográfica, se imóveis fosse iguais, seria perfeito!
Imóvel térreo sem elevador e sem garagem vale 30% do normal
Padrão construtivo e estado de conservação não entram no modelo
Diagnóstico
Um primeiro olhar crítico
Descolamento valor venal X valor de mercado após 14 anos sem PGV
Faltam outras variáveis explicativas no modelo
Não basta focar no realinhamento dos fatores tipologia
Componente geográfica é fundamental, mas não explica 100% do valor
O Modelo
Questões conceituais do projeto
Integração e parceria: com IPP e com desenvolvedores
Explorar funcionalidades do ambiente GIS ou desenvolver um aplicativo?
Como aproveitar a expertise da empresa desenvolvedora e dos gestores da SMF
Encapsulamento: inteligência de cálculo em funções de usuário no SQLserver
Método de Solução
Estatística Descritiva
Seleção de dados avaliatórios de mercado (Perfil de amostra)
Homogenização dos dados avaliatórios (Perfil de Fatores)
Simulação dos valores de base de cálculo e imposto (Perfil de Fatores)
Cálculo automático de Valor Unitário para cada trecho de logradouro
Análise estatística e exclusão de outliers (alfanumérica)
Análise espacial e visual dos valores calculados
Definição dos valores unitários: Planta Genérica de Valores
Parte II
A Evolução
Análise geoestatística: kriging
Modelos de estatística inferencial
Hiperlink para planilhas, fotos, etc a partir do imóvel no mapa
Extensão total do Bairro
Input de Pesquisa de Mercado
Dados de Pesquisa de Mercado
Perfil de Amostra para seleção de
Dados Avaliatórios
Detalhes do Perfil de Amostra
Seleção de Imóveis pela Área
Perfil de Fatores
Atributos dos Perfis de Fatores
Alíquotas Progressivas
Fatores Tipologia
Fator de Ajuste de Área
Fator Posição
Fator Idade
Demais Fatores dependentes do Bairro
Cadastro das Avaliações
Atributos da Avaliação
Atributos da Planta Genérica de Valores
Atributos dos Trechos de Logradouro da PGV
Análise de Resultados: o disparo dos relatórios
Relatórios por Bairro, Trecho, Número ou Imóvel
Legendas Interativas para Tematização
Tematização de Trechos
Tematização de Trechos
Agradecimento
Obrigado !
Sergio Rotenberg
Pierre Pelajo
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