ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISÃO AMIGÁVEL COM ÊNFASE NO IMÓVEL RURAL
O estado de comunhão de um imóvel, seja ele urbano ou rural, caracteriza a propriedade
plúrima incidente sobre o mesmo. No entanto, a pluralidade de proprietários sobre um imóvel,
inegavelmente, constitui fonte de conflito entre eles e ninguém pode ser constrangido a viver em
estado de comunhão contra a sua vontade.
A divisão do imóvel tem como objetivo dirimir tais litígios. Duas são as formas de extinguir
o estado de comunhão sobre um imóvel: a DIVISÃO JUDICIAL, cujo rito processual está
disciplinado pelos artigos 967 a 981 do Código de Processo Civil e a DIVISÃO AMIGÁVEL,
sendo esta, objeto do presente estudo.
O artigo 1.320 do Código Civil dispõe:
“A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o
quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.
Considera-se divisão amigável, a que resulta de acordo expresso entre os condôminos,
desde que maiores e capazes, constem na matrícula do imóvel na qualidade de proprietários e
formaliza-se mediante escritura pública, por aplicação analógica do artigo 2.015 do Código Civil.
Vejamos o seguinte raciocínio: se a partilha dos bens da herança é possível ser feita por
escritura pública, também cabe aos condôminos de um imóvel, a qualquer tempo, formalizarem por
instrumento público a divisão “inter vivos”, extinguindo o estado de comunhão. Ademais, segundo
o disposto no art. 1.321 do Código Civil, aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as
regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
Certo é que com a divisão cessa o condomínio, fixando o direito de cada proprietário sobre
quinhões determinados, resultando a propriedade exclusiva.
Na escritura pública de divisão amigável de um imóvel, as partes devem consignar
expressamente, o critério adotado para se promover a divisão, se geodésico ou econômico, devendo
ser observados o valor, a natureza e qualidade do bem, a maior igualdade possível, com o objetivo
de evitar que algum dos comunheiros venha a contestá-la.
O aspecto geodésico consiste no ato pelo qual o tabelião, após a análise da certidão da
matrícula do imóvel, verifica a fração cabível a cada condômino, ou seja, a parte certa, delimitada e
precisamente descrita, separada do todo.
Lado outro, o aspecto econômico refere-se à igualdade do valor econômico dos quinhões
partilhados, assim, estes devem ter igual valor. Caso conste, por exemplo, na certidão da matrícula
do imóvel que duas pessoas são proprietárias de um mesmo imóvel, cada uma possui 50% do seu
valor. Neste prisma, o igual valor dos quinhões deve decorrer da natureza e qualidade dos mesmos,
incluindo as benfeitorias e outras particularidades que podem aumentar ou diminuir o quinhão
partilhado, impondo o aumento ou diminuição de sua área, cabendo este juízo de valor aos
condôminos.
Particularidades que o notário deve observar ao lavrar uma escritura pública de divisão
amigável:
* Os condôminos ou co-proprietários devem ser maiores e capazes;
* Se casados, orientar a anuência dos cônjuges no ato, eliminando dúvidas e
questionamentos futuros;
* Sem autorização judicial não é possível a divisão amigável de um imóvel, do qual um dos
condôminos é menor de idade;
* Se o imóvel rural comporta divisão cômoda, ou seja, verificar se os quinhões resultantes
da divisão não são inferiores à fração mínima de parcelamento constante no Certificado de
Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) emitido pelo INCRA. Se for inferior, o ato não pode ser lavrado
(artigo 65 da Lei 4.504/64 e artigo 8º. §3º, da Lei 5.878/72);
* Proceder à análise da certidão da matrícula do imóvel em condomínio, se constou de
forma expressa, a fração ou o percentual que tocaria a cada condômino;
* Deve ser mencionado o valor de cada unidade atribuída aos condôminos individualmente;
* Verificar se as partes que forem atribuídas aos condôminos, pela sua descrição
perimétrica, identificam-se com o todo partilhado;
* Proceder à análise dos mapas e memoriais descritivos.
De outra quadra, há algumas hipóteses em que será necessária a autorização do INCRA para
a divisão do imóvel rural:
1 – empreendimentos imobiliários rurais (desmembramento ou loteamento rural);
2 – desmembramento de parcela de imóvel rural sem que haja registro de alienação que
justifique o parcelamento;
3 – para desmembramento que resulte em área inferior à fração mínima de parcelamento
(hipóteses especiais permitidas pela lei, art. 2º, II, do Decreto nº. 62.504/68).
Quanto ao aspecto tributário a não incidência de imposto seria o mais lógico. No entanto,
dada à autonomia do Direito Tributário, cada município tem competência para disciplinar o ato de
divisão amigável de um imóvel situado nos seus limites territoriais. Dessa forma, o notário deve
proceder à análise da legislação municipal, referente à incidência ou não de tributo quando da
lavratura da escritura pública de divisão amigável. Tal intervenção do Fisco somente se justificaria
no caso de uma burla fiscal, pois através de uma divisão, pode ocorrer permuta de partes ideais em
coisas tidas como comuns.
A escritura pública de divisão amigável obrigatoriamente deve ser registrada na Serventia
de Registro de Imóveis por força do disposto no artigo 167, I, 23, da Lei nº. 6.015/73. O quinhão de
cada proprietário será matriculado, registrado e averbada tal ocorrência na matrícula originária. Na
nova matrícula de cada quinhão haverá menção ao número da matrícula originária, livro e folha.
Por fim, conclui-se que antes da divisão cada condômino exercia um direito limitado sobre a
totalidade do imóvel. Com a divisão, o seu objetivo é que cada condômino passa a ser considerado
proprietário exclusivo da sua parte, o que antes não ocorria.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 14ª edição revista e atualizada. São Paulo:
Saraiva, 2.009.
_____, Sistemas de Registros de Imóveis. 8ª edição. São Paulo: Saraiva, 2.009.
TOMASZEWSKI, Adauto de Almeida. Comentários à Lei de Registros Públicos.
Florianópolis: Conceito Editorial, 2010.
Joana Paula Araújo
Oficiala da Serventia de Registro Civil das Pessoas Naturais com Atribuições Notariais do
Município de Imbé de Minas – MG.
Pós – Graduada “Lato Sensu” em Direito Público Integrado para Concursos pela UNEC.