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uitos assuntos questionados junto ao
Departamento Jurídico do Secovi Rio estão ligados à regularidade da cobrança
de cotas condominiais, pois, muitas vezes, condôminos inconformados com as cobranças questionam eventuais irregularidades nas assembléias
que as aprovaram, visando ao não-pagamento
da despesa ou ao não-cumprimento da decisão.
Procurando reduzir esses conflitos, resolvemos tecer alguns comentários sobre os principais
procedimentos para a realização de assembléias.
Todas as ações do condomínio dependem de
decisão assemblear, salvo aquelas em que o síndico, por expressa previsão na Escritura de Convenção ou por deliberação assemblear anterior,
tem autonomia para decidir sozinho, bem como
aquelas que versem sobre despesas necessárias
e urgentes (art. 1.341, §1° e §2°, do Código Civil).
A assembléia ordinária é realizada
uma vez por ano para tratar da prestação de contas, previsão orçamentária e eventualmente eleição do síndico e demais membros da administração. Já a assembléia geral extraordinária deverá
ser realizada sempre que houver necessidade, convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos.
Sempre que for necessário decidir sobre algum tema de interesse geral, deverá ser convocada uma assembléia, cabendo ao convocante elaborar o Edital de Convocação, listando
todos os assuntos que serão discutidos, pois
somente sobre tais assuntos poderá haver deliberação. A razão para isso é lógica: todos os
interessados devem ter ciência de quais temas
serão discutidos em assembléia e decidir pela
conveniência de participarem ou não dela, pois
o condômino não está obrigado a participar da
assembléia, mas está obrigado a cumprir suas
deliberações, quando regularmente tomadas.
Ressalte-se que, em “Assuntos Gerais”,
as questões trazidas pelos condôminos poderão ser debatidas, mas sobre elas não poderá haver deliberação, tendo em vista a falta de publicidade, como acima apontado.
No Edital de Convocação devem constar o
local, o dia e a hora da realização da assembléia, em primeira e segunda convocação, os
assuntos a serem discutidos, aviso sobre o
uso de procurações, inclusive quanto ao reconhecimento de firma, e observação quanto à não-participação de inadimplentes.
Outro ponto importante é observar o prazo
entre a convocação e a realização da assembléia,
quando previsto em Convenção, e, na falta de
previsão legal, observar um prazo razoável – em
torno de cinco a oito dias. Esse prazo serve para
que o condômino organize seus compromissos,
outorgue procuração, reconheça a firma, se for
o caso, para que possa participar da assembléia.
Quanto ao envio do Edital de Convocação, o art. 1.354 do Código Civil determina que não poderá haver deliberação se todos
os condôminos não forem convocados. Assim,
cabe à pessoa que formaliza a convocação se
cercar de todos os cuidados para tornar regular a assembléia que será realizada, bastando
que obtenha provas de que encaminhou a convocação a todos os condôminos, o que poderá ser feito por meio de protocolo firmado pelo
condômino, carta via Correio com AR ou mesmo
telegrama fonado com aviso de recebimento.
Para o proprietário que more fora do condomínio, o síndico deverá encaminhar a correspondência para o endereço por ele indi-
COLETÂNEA DE ARTIGOS JURÍDICOS | 03
Assembléias Gerais
Procedimentos para realização
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cado ou, na sua falta, para a unidade de sua propriedade, posto que é o endereço conhecido.
O dever do convocante é comunicar
ao condômino ou a quem legalmente assuma essa
função. No caso de imóveis alugados, a convocação deve ser enviada ao locador (proprietário) e,
no caso de imóvel em inventário, ao inventariante.
Chegado o dia da assembléia, todos os
participantes precisam assinar a lista de presença, devendo ser verificado se a quantidade de presentes propicia a abertura dos trabalhos em primeira convocação, que exige
quórum especial. Não havendo, deverá ser
aguardado o horário da segunda convocação.
No início da assembléia deve ser eleito o
presidente dos trabalhos, que indicará o secretário, observando a forma prevista na Escritura
de Convenção, pois há Convenções que proíbem
o síndico de exercer funções nas assembléias,
restringindo essa participação somente a proprietários. Cabe ao presidente da assembléia dirigir os trabalhos e ao secretário elaborar a ata.
Escolhido o presidente, este deve
verificar a regularidade dos integrantes da assembléia – ou seja, se estão em dia com suas
contribuições – bem como a regularidade das
procurações apresentadas. Os condôminos
que desejarem poderão ver tais documentos.
Ato contínuo, deve ser feita a leitura da ordem
do dia, colocando-se em discussão e votação item
por item da pauta. Cabe ao secretário fazer constar
da ata todo o ocorrido, principalmente o resultado
das votações, de preferência vinculando às unidades o sentido do voto – favorável, contrário ou abstenção –, observando rigorosamente os quóruns
adequados para a aprovação dos diversos itens previstos na Escritura de Convenção e no Código Civil.
Salvo disposição expressa na Escritura de Convenção, a ata deve ser assinada pelo presidente e
pelo secretário.
Após a realização da assembléia, cabe ao síndico dar ciência a todos os condôminos sobre as
deliberações assembleares, observando o prazo,
se houver previsão na Escritura de Convenção.
Em caso de empate na votação, deverá
ser verificada a validade do voto de Minerva nas
deliberações assembleares, posto que não há legislação normatizando o assunto. Assim, o voto de
Minerva será válido se houver previsão na Escritura de Convenção ou, ainda, se for convencionado
no início da assembléia o critério de desempate.
Geralmente essa prerrogativa é delegada ao presidente da assembléia, porém qualquer integrante poderá receber o encargo, por escolha ou sorteio, se
convencionado antes do início da assembléia.
Com tais medidas, muitos questionamentos quanto à regularidade das decisões assembleares poderão ser evitados, facilitando
sobremaneira a administração do condomínio.
Ementas de jurisprudência
TJ/RJ - APELACAO CIVEL Nº 2006.001.15866 - NONA
CAMARA CIVEL
1. Ação anulatória de assembléias de condomínio e de
conseqüente taxa extra de água, cumulada com indenização por danos materiais e morais. Sentença de procedência. - 2. Água própria de nascente existente no local
Apesar da louvável preocupação com a economia do
líquido precioso, que os cientistas afirmam que futuramente ficará escasso, tem-se que as decisões tomadas
nas assembléias impugnadas não podem prevalecer. - 3.
Convocações irregulares, quorum insuficiente, decisão
sobre matéria não constante na ordem do dia e recusa
de procurações sob a alegação de defeitos inexistentes.
- 4. Nulidade das assembléias reconhecida. - 5. Não configurada a prática de ato ilícito, injustificável condenação
por danos materiais ou morais. - 6. Cobrança excessiva,
mas de boa fé, não dá lugar às sanções do artigo 1531
do Código Civil (Súmula 159 - STF). - 7. Pena de confesso
aplicada à autora, ausente à audiência, apesar de intimada para prestar depoimento pessoal, tornando incontroversa à matéria de fato discutida nos autos, inclusive
quanto aos danos morais. Banalização. - 8. Sentença que
se reforma para excluir os decretos indenizatórios. Provimento parcial do recurso.