MARKETBEAT
PORTUGAL
SPRING 2014
A Cushman & Wakefield Research Publication
ART’S BUSINESS & HOTEL CENTRE - LISBON
GDP GROWING
Economy
Forecasts for an economic upturn are based on a slight recovery
in domestic demand, fuelled by a combination of the positive
evolution of private consumption in 2014 and higher imports.
There will also be a general improvement in the balance of trade
over the next few years, with export growth forecast to continue.
The Winter projections incorporate the fiscal consolidation
measures provided for in the State Budget for 2014 with more
moderate risk forecasts in comparison to past issues of the
bulletin.
ECONOMIC INDICATORS
Annual rate of change - 2001/2015*
% Annual Growth
According to the Bank of Portugal’s December 2013 issue of
its Winter Economic Bulletin, 2014 is likely to see an inflection
in the Portuguese economy’s growth curve. After a 3 year period
of negative growth, domestic GDP is expected to grow 0.8% by
the end of this year, followed by further growth of around 1.3%
in 2015.
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
2001
2003
2004
2005
2006
2007
Public Consumption (1)
2008
2009
2010
GDP (1)
2011
2012 2013* 2014* 2015*
Unemployment Rate (2)
Inflation (2)
Source: INE; Bank of Portugal - Winter Bulletin (December 13); Organisation for Economic Co-operation and
Development (November 13)
* Forecast
A Cushman & Wakefield Research Publication
2002
Private Consumption (1)
(1) Annual Growth Rate
(2) Current Rate
SPRING 2014 1
SPRING 2014
A Cushman & Wakefield Research Publication
Private consumption, driven by a reduction in the household
savings rate, is likely to increase from 0.3%, in 2014 to 0.7%
in 2015. The evolution of public consumption is likely to remain
in negative territory, with projections of minus 2.3% downsizing
for 2014 and minus 0.5% for 2015. The evolution of inflation for
the next two years incorporates a risk of deflation and is
expected to have a nil value in 2014 and a marginally positive
value of 1.2% in 2015.
An improvement in conditions in the employment market is one
of the assumptions upon which the Bank of Portugal has based
its forecasts. According to the OECD, unemployment is likely
to come down from 16.7% in 2013 to 16.1% in 2014 and 15.8%
in 2015.
Although the Bank of Portugal’s moderately positive outlook on
domestic GDP growth is in line with the IMF and the European
Commission, the OECD has adopted a more conservative
approach, with a GDP growth estimate of no more than 0.4%
while the nil rate of inflation expected by the Bank of Portugal
PORTUGUESE ECONOMY’S FORECASTS
Annual rate of change - 2013/2014
2013
GDP (1) INFLATION (2)
2014
GDP (1)
INFLATION (2)
Bank of Portugal
-1.5%
0.5%
0.8%
0.0%
EC
-1.8%
0.6%
0.8%
1.0%
IMF
-1.8%
0.6%
0.8%
1.0%
OECD
-1.7%
0.5%
0.4%
0.6%
Source: Bank of Portugal (December 13); EC - European Comission (November 13); IMF - International Monetary
Fund (November 13); OECD - Organisation for Economic Co-operation and Development (November 13)
(1) Annual Growth Rate
(2) Current Rate
has not been repeated by the other institutions. European
Commission and IMF forecasts are for an inflation rate of 1% and
the OECD also expects a positive evolution of prices but at no
more than 0.6%.
SIGNS OF RECOVERY
Retail
This indicator’s evolution over the last few years provides a
perfect picture of the retail market situation in Portugal, with
successive falls, since January 2010, only offset by the effect of the
January/February sales. Although the index bottomed out again in
December 2013 (83 points), the average value of retail sales in
2013 were only 2% below the average in 2012, with an August
peak of 89 points.
The property sector kept pace with this evolution, evidencing a
certain level of confidence displayed by several of the main
operators in 2013. Most retailers appeared to move into a new
cycle last year, less geared to cost reductions and concentrating
more on reinventing concepts in light of the new circumstances
affecting the sector. Although, in most cases, not, as yet, having
resumed their expansion strategies, most operators appear to
have at least abandoned their options for shop closures and/or
downsizing solutions.
EVOLUTION OF RETAIL TRADE INDEX
Seasonally adjusted and at constant prices - Base 2010
- 2010/2013
120
110
100
90
80
70
Jan
-1
0
Ap
r10
Ju
l-1
0
O
ct
-1
0
Jan
-1
1
Ap
r11
Ju
l-1
1
O
ct
-1
1
Jan
-1
2
Ap
r12
Ju
l-1
2
O
ct
-1
2
Jan
-1
3
Ap
r13
Ju
l-1
3
O
ct
-1
3
The first wisps of economic recovery were visible in 2013,
following a highly convoluted period of 4 years for the domestic
retail sector, as evidenced by one of the sector’s main indicators,
in the form of its aggregate sales volume in the retail sales index.
Global index excluding fuel
Food retail
Non-food retail
Source: INE
This new trend should, however, be viewed with a slightly
jaundiced eye, as the road to full market recovery is likely to be a
long one and the inflection of the growth curve far from risk-free.
The fact that projects in the pipeline are at a standstill confirms
that the main market players are well aware of the dangers lurking
2
MARKETBEAT
A Cushman & Wakefield Research Publication
In pipeline terms, the only project currently under construction
is the Alegro Setúbal. Developed by Immochan, this shopping
centre, with a total GLA of 42,500 sq.m comprises the
reconversion and expansion of Setúbal’s Jumbo hypermarket,
scheduled to open in the last quarter of the year. Other projects
in the pipeline for the next few years are not expected to see the
light of day before 2016.
The retail park market, as over the past few years, continues to be
the sick man of the sector and was particularly laid low by the
crisis, in which factory outlets came to the fore with an overall
increase in footfall, broadening their consumer base and even
recording greater demand from retailers. Owners of such formats,
however, were forced to meet the crisis head on, owing to the
extremely aggressive price cutting strategies of full price shops, in
many cases operating virtually as outlets.
4.0
300
3.5
3.0
250
2.5
200
2.0
150
1.5
100
1.0
50
0.5
0
0.0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
TOTAL GLA (sq.m)
2013
2014*
2015*
2016*
GLA GROWTH (sq,m)
Source: Cushman & Wakefield
* Forecast
CURRENT AND EXPECTED GLA BY REGION (sq.m) - 2013/2016
Thousands of sq.m
Data published by APCC (Portuguese Association of Shopping
Centres)1, indicate a recovery of shopping centre operations,
in 2013, both in footfall and sales.
350
Accumulated GLA (millions of sq.m)
RETAIL SCHEMES - TOTAL OFFER - 2007-2016*
GLA Growth (thousands of sq.m)
in the shadows. The 3.65 million sq.m of retail GLA in Portugal, at
the end of 2013, reflects flatlining growth rates since 2011, when
the last major retail projects came onto the market. The
expansion of AlgarveShopping was the only significant
development in the country, in 2013, a year in which not a single
retail space opened.
1,200
1,000
800
600
400
200
High street retail in Lisbon and Porto remained dynamic
throughout 2013, with a visible increase of retailers in prime high
street retail zones in both cities. 2013 once again saw the arrival of
several major international retailers in Portuguese streets, including
Cartier, Max Mara, Aristocrazy and Penhalta in Lisbon’s Avenida da
Liberdade and Hugo by Hugo Boss, Max&Co and Diesel in Porto’s
Passeio dos Clérigos. The outlook for this sector, in 2014, remains
upbeat. Demand has been driven by luxury retailers whose clear
favourite as the obvious choice for the expansion of their retail
networks continues to be Lisbon. A highly positive performance in
terms of tourism, in 2013, and its consolidation prospects, in 2014,
have greatly contributed to the consistency of the recovery of high
street retail in Lisbon and Porto city centres.
Market rents in 2013 provide a snapshot of the situation in the
sector and how owners have adapted to new market
circumstances. Prime rents in shopping centres were down for
the first time since 1997, to €70/sq.m/month in mid year.
Rents in retail parks and for high street retail operations in
Porto’s Santa Catarina zone also fell to €8.5/sq.m/month and
€35/sq.m/month, respectively. The prime rent for high street retail,
in Lisbon, was, in turn, up to €90/sq.m/month, at the
end of the year.
1
0
North (excludes Greater Porto
Greater Porto)
Centre
Greater Lisbon
CURRENT GLA
Setúbal
Península
South
Islands
EXPECTED GLA
Source: Cushman & Wakefield
APCC’s FOOTFALL AND SALES INDEX
Annual rate of change - 2010/2013
6%
4%
2%
0%
T4-10 T1-11 T2-11 T3-11 T4-11 T1-12 T2-12 T3-12 T4-12 T1-13 T2-13 T3-13 T4-13
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-12%
-14%
-16%
Footfall Index
Sales Index
Source: Portuguese Association of Shopping Centres
Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC)
3
SPRING 2014
A Cushman & Wakefield Research Publication
As regards the sector’s future evolution, the reduction of
consumption will continue to be a conditioning factor over the
next few years. Schemes will also have to meet the requirements
of an increasingly choosy, more fickle clientele with greater
curiosity in terms of new places, brands and sensations.
Convenience, ease of purchase and the overall shopping
experience will be the key variables in shoppers’ choices of a
place to spend their hard earned cash.
If the leeway for new development is clearly tight, rehabilitation,
renovation and repositioning are the buzzwords for the future
which leaves no time for standing still. The name of the game will
be an increasing focus on innovation, quality and differentiation. In
short, even subject to new paradigms, there will be no let-up in
activity and the dynamics of supply and demand will set the pace
for market performance.
PRIME RENTS - 2013
FORMAT
€/sq.m/month
Shopping Centre
70.0
Retail Parks
8.5
High Street - Lisbon (Chiado)
90.0
High Street - Porto (Rua de Santa Catarina)
35.0
Source: Cushman & Wakefield
VACANCY RATE CONTINUES TO ADJUST
Offices
With a 13% improvement over the preceding year, the Western
Corridor (zone 6) continued to take pride of place in terms
of being the most sought after zones, with take-up of 27,300 sq.m.
It was also the zone with the largest number of successful deal
completions at 58, translating into an average transaction area
of 470 sq.m. The main market deal in this zone was Novartis’s
occupancy of its own head offices in Taguspark with an area
6,700 sq.m.
Parque das Nações (zone 5) kept pace with last year’s volumes
and was, once more, runner up as the second most sought after
location with 32 contracts totalling 15,500 sq.m. This zone’s main
deal was the occupancy of 3,500 sq.m of the Explorer building
by EDP Soluções Comerciais.
Transacted Area (thousands of sq.m)
The Lisbon office market - in 2013 - saw 185 deals for an area
of 77,800 sq.m. This is the lowest value since information
on this indicator has been kept and is 24% down over 2012.
TAKE-UP BY SEMESTER - 2007/2013
250
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2011
2012
2013
2nd Semester
Source: Cushman & Wakefield / LPI
TAKE-UP BY ZONE - 2012/2013
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
Zone 1
Zone 2
Zone 3
2012
Source: Cushman & Wakefield / LPI
4
2010
1st Semester
Transacted Area (sq.m)
Lisbon’s office market, remained beset by a continued fall in
demand, in 2013, having posted its lowest ever take-up since
records began. The economic crisis has forced companies to
optimise their occupancy costs with a vengeance, with the trend
towards renegotiations and/or space reductions
as an area of permanent concern.
Zone 4
Zone 5
2013
Zone 6
Zone 7
MARKETBEAT
A Cushman & Wakefield Research Publication
The CBD (zone 2) set the stage for the market’s second largest
deal, with Sonaecom’s lease of 4,000 sq.m in the Picoas Plaza,
comprising a significant part of the total area occupied in this
zone, with 17 deals.
The total number of 185 deals comprised an average area per
deal of 423 sq.m, down 23% over the 551 sq.m posted in 2012.
This reflects the dominance of the number of small-to-medium
sized transactions for spaces of less than 500 sq.m, which
accounted for 79% of the market.
30,000
120
25,000
100
20,000
80
15,000
60
10,000
40
5,000
20
0
Nr. Deals
TRANSACTIONS BY DIMENSION - 2013
GLA (sq.m)
The Prime CBD (zone 1), although down 36% over the preceding
year, posted a take-up rate of 13% for a total area of 9,900 sq.m,
including 940 sq.m for PwC’s expansion in the Sotto Mayor
Palace.
0
0-100
101- 500
501- 1,000
GLA (sq.m)
1,001- 2,000
2,001- 5,000
+ 5,000
Nr. Deals
Source: Cushman & Wakefield / LPI
5
SPRING 2014
A Cushman & Wakefield Research Publication
Adjustments were made to year 2012 vacancy rates which ended
2013 up at 12.2%, in spite of the low levels of demand recorded
during the year.Vacancy rates were generally down in all but the
non-consolidated zones (zone 7). The explanation may partly lie in
the adjustments to the pipeline over the next few years. Only one
half of the total 21,500 sq.m of completed spaces coming onto
the market was actually available, with the remaining areas being
pre-lets.
VACANCY RATE - 2012/2013
25%
20%
15%
10%
The Western Corridor zone (zone 6) continues to post the
highest vacancy rate of 20.5%, as well as the largest figure of
188,500 sq.m for vacant areas. This area represents 34% of the
total 559,000 sq.m of vacant spaces in Greater Lisbon.
Six buildings, with an overall area of 21,500 sq.m, were completed
in 2013. The main completion was Novartis’s new head offices in
Taguspark, with 6,700 sq.m, developed by Taguspark itself and
accounting for 31% of the new stock. The other completions
were in the Prime CBD (zone 1) and CBD (zone 2) in the form
of 14,800 sq.m in urban developments.
Ongoing adjustments to the pipeline reflect developers’
wait-and-see approach. Of a total pipeline of 54,200 sq.m by 2016,
particular reference should be made to the CBD (zone 2),
with nearly half of the new scheduled area comprising
23,600 sq.m. Amoreiras Jardim is the largest project under
construction in this zone, with a planned area of 17,600 sq.m.
The second most relevant project is EDP’s future head office in
the secondary office zones (zone 4), which is expected to account
for 13,900 sq.m.
Market prices have once again been forced downwards, with
sharper adjustments in the case of average rents. The prime
market rent remained unchanged at €18.5/sq.m/month, with
average rents in zone 1 stabilising at €16/sq.m/month. Prime rents
in Parque das Nações (zone 5) remained unchanged at
€15/sq./m./month with a drop to €13.5/sq.m/month for average
rents. Both prime and average rents in the Western Corridor
(zone 6) were down to a €11/sq.m/month and €8/sq.m/month,
respectively.
Viewed against levels of demand, these prices are the result
of most owners’ preference to protect returns from their
properties. There has been greater rent flexibility, offset by give
and take on contract terms, with longer grace periods, rent
staging or contributions to relocation costs.
6
0%
Zone 1
Zone 2
Zone 3
Zone 4
2012
Zone 5
Zone 6
Zone 7
Zone 5
Zone 6
Zone 7
2013
Source: Cushman & Wakefield
PIPELINE - 2014/2016
sq.m
There was a downwards trend in vacancy levels in Parque das
Nações (zone 5) as a consolidated zone with a residual potential
increase in its pipeline, in 2013 and which is now the zone with
the third largest availability rate of 12.8%. Second to pole has
now been taken by the new office zones (zone 3).
5%
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
Zone 1
Zone 2
Zone 3
Zone 4
Source: Cushman & Wakefield
RENTS - 2013
ZONE
Average (€/sq.m/month)
Prime (€/sq.m/month)
Prime Central Business District
16.0
18.5
Parque das Nações
13.5
15.0
8.0
11.0
Out of Town
Source: Cushman & Wakefield
Domestic economic recovery - in 2014 - is expected to have a
gradual, positive impact on demand, sustained by greater market
dynamism. Rents are expected to experience more of the same
although occupancy costs are likely to increase in line with a
progressive decrease in inducements offered by owners.
MARKETBEAT
A Cushman & Wakefield Research Publication
CONTINUING GROWTH IN EXPORTS
Industrial
In line with global economic indicators, there was a slight, albeit
consistent recovery of output indicators in the industrial sector
over the year. The evolution of the Manufacturing Industry
Confidence Indicator - in the second half 2013 - remained positive
and although still in negative territory, at -10 points in December
2013, has displayed a consistent recovery path over the last 2 years.
MANUFACTURING INDUSTRY’S
CONFIDENCE INDICATOR - 2009/2013
0.0
-5.0
-10.0
-15.0
The evolution of the trade balance is also indicative of the
Portuguese economy’s recovery path, with the business sector
remaining committed to exports. Exports in 2013 were
€47 billion against a figure of €45 billion in the same period
of 2012.
Notwithstanding moderately encouraging industrial output
indicators, their effects on the property market had still to be felt
in 2013. There continued to be a highly modest evolution of
demand, with just a handful of deals taking place. Particular
reference should be made to the relocation of Bomi Lusitana, a
pharmaceutical sector company which vacated a space in Mem
Martins in order to occupy a 9,000 sq.m warehouse in Montijo.
Development activity in the pipeline, except for occasional, small
own occupancy deals, remains at a standstill. Only the Port of
Leixões Logistics Platform out of the major logistics platforms
long planned for the country, has shown any signs of life.
A contributory factor was the highly satisfactory performance
of this port infrastructure, which, according to the most recent
data, was ranked 123rd out of the top 125 world ports, in 2012,
overtaking the Port of Sines which was unable to secure a world
ranking. As regards logistics projects for the Greater Lisbon zone
under the much heralded Portugal Logistics Programme, the
Castanheira do Ribatejo Logistics Programme failed to make any
progress in construction, over 2013 with the only development
being an informal partnership with Gazeley as an important world
player in the sector but which, to-date has failed to produce any
construction. The Poceirão, Log Z Logistics Platform, is at a
standstill, with no short term prospects of moving forward,
owing to lack of finance.
-25.0
-30.0
Jan
-0
Ap 9
r09
Ju
l-0
9
O
ct
-0
9
Jan
-1
Ap 0
r10
Ju
l-1
0
O
ct
-1
0
Jan
-1
Ap 1
r11
Ju
l-1
1
O
ct
-1
1
Jan
-1
Ap 2
r12
Ju
l-1
2
O
ct
-1
2
Jan
-1
Ap 3
r13
Ju
l-1
3
O
ct
-1
3
-35.0
* Seasonally adjusted - 3 months moving average
Source: INE
BALANCE OF TRADE* - 2007/2013
Million €
Positive export evolution was accompanied by a minor increase
of imports, making an increasingly important contribution to
narrowing the trade gap. At year end the deficit stood at
€9.3 billion, which, when compared to the deficit of around
€21.6 billion in 2007, clearly indicates the recovery of Portugal’s
trade balance since the onset of crisis.
-20.0
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
-10,000
-20,000
-30,000
2007
2008
Exports
Source: INE
2009
2010
Imports
2011
2012
2013
Trade Balance
* Excludes services
Expectations for the evolution of the sector in 2014 are
moderately positive, based on industrial output indicators and
exports, as well as prospects for the positive growth of private
consumption in 2014, which are likely to drive logistics activity in
the domestic market. However, the very low levels of demand
recorded over the last few years have fuelled considerably higher
vacancies and only a portion of the units already completed are
likely to be occupied in 2014, mainly in Greater Lisbon. The
shortage of quality spaces in Greater Porto may bring some
pressure to bear on demand and eventually supply and market
prices. Another trend making its presence felt and which may
drive the market is the positive evolution of online commerce
which may create the need, in the near future, for warehousing in
major consumption centres. In short, this year is expected to
witness a recovery in activity in the industrial property sector,
even if very slight.
7
SPRING 2014
A Cushman & Wakefield Research Publication
HIGHS IN ALL CATEGORIES
Hotels
The main domestic hotel indicators show an improvement of the
tourism sector in 2013, with most annual data during the period
in question, peaking in all categories.
EVOLUTION OF DOMESTIC TOURISM INDICATORS
- 2009/2013
INDICATORS
2009
2010
2011
2012
Guests (million)
12.9
13.5
14.0
13.8
14.4 4.2% -1.1%
Bednights (million)
36.5
37.4
39.4
39.7
41.7 5.2% 0.6%
Hotel revenues
(million €)
2013
Var. %
Var. %
2012/13 2011/12
1,764.01,807.5 1,906.01,856.51,957.5 5.4% -2.6%
With growth of 10.4% in the number of bed nights over 2012, the
Azores posted the most positive evolution. This was followed by
Madeira and the North, up 8.5% and 8.1% respectively. Lisbon and
the Algarve also posted a positive evolution, as opposed to
Central Portugal and the Alentejo as the only regions with a
negative evolution in comparison to 2012.
BEDNIGHTS BY NON-RESIDENT IN HOTELS
- 2013
OTHERS
25%
UK
24%
Revenues per
bednight (million €) 48.38 48.34 48.33 46.78 46.91 0.3% -3.2%
BRAZIL
4%
Source: INE, ANA and ANAM; Cushman & Wakefield analysis
Bed nights were up 5% over the preceding year to 41.7 million.
Equally positive was the figure for guest numbers, up 4%, with
domestic tourism establishments welcoming a total number of
14.4 million visitors. A lower tourist headcount is indicative of
longer average stays and is positive to the extent that it suggests
a greater source of indirect revenues from tourism, such as
restaurants, retail and/or leisure.
The evolution of total hotel sector income of €1,958 million,
in 2013, was also positive, as well as this variable’s unit indicator,
that reversed negative evolution of previous years, standing at
€46.9 million.
BEDNIGHTS IN HOTELS
Annual rate of change - 2011/2013
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
NORTH
CENTER
LISBON
2011
Source: INE; Cushman & Wakefield analysis
8
ALENTEJO
2012
ALGARVE
AZORES
2013
MADEIRA
TOTAL
SPAIN
10%
IRELAND
4%
ITALY
3%
FRANCE
9%
NETHERLANDS
7%
GERMANY
14%
Source: INE; Cushman & Wakefield analysis
In terms of foreign demand, there was virtually no change in the
distribution of tourists by nationality in comparison to the
preceding year. The United Kingdom retained pride of place as
Portugal’s main feeder market with 24% of total bed nights
followed by Germany and Spain with 14% and 10% of foreign
demand. Special reference should be made to Brazil whose
market share has been increasing in Portugal and which
accounted for 4% of the total number of foreign tourists visiting
the country in 2013.
The outlook for 2014 is likely to be more of the same in terms of
recovery trends in 2013. The continued increase in the number of
guests in domestic hotels and trend towards longer average stays,
suggest that Portugal has increased its appeal in the tourism
market although one area of concern continues to be lower
returns from hotel operations, assessed on revenues per room
night which are below levels of previous year. However, higher
demand, whenever associated with a certain stagnation of supply,
is likely to enable charges to continuously increase over the short
term, adjusting operators’ smaller profit margins.
MARKETBEAT
A Cushman & Wakefield Research Publication
DEMAND STARTING TO INCREASE
Residential
Portugal’s residential market showed some recovery, in 2013, in
line with the evolution of the economy. SIR1 data suggests a slight
upturn in demand for residential assets in 2013 in spite of the
significant cuts in household disposable income and the fact that
bank loans are still expensive and hard to come by.
The area analysed by this entity shows that the first 9 months of
last year saw a 40% increase over 2012 to sales of more than
3,200 homes in the Lisbon Metropolitan Area. The increase in
demand in the Porto Metropolitan Area was not so marked with
820 homes having been sold in Porto from January to September
2013, up 18% year-on-year.
UNITARY VALUES OF MORTAGE HOUSING VALUATION
(€/sq.m) - 2009/2013
€1,500
€1,400
€1,300
€1,200
€1,100
€1,000
€900
ar
-0
Ju 9
n09
Se
p0
D 9
ec
-0
M 9
ar
-1
Ju 0
n10
Se
p1
D 0
ec
-1
M 0
ar
-1
Ju 1
n11
Se
p1
D 1
ec
-1
M 1
ar
-1
Ju 2
n12
Se
p1
D 2
ec
-1
M 2
ar
-1
Ju 3
n13
Se
p1
D 3
ec
-1
3
€800
M
Global Average - Porto MA
5,000
€2,000
4,500
€1,800
€1,600
4,000
€1,400
3,500
€1,200
3,000
House Sales per sq.m
Nr. of Houses Sold
RESIDENCIAL MARKET - LISBON AND PORTO
METROPOLITAN AREAS - 2007/2013*
€1,000
2,500
€800
2,000
€600
1,500
Global Average - Lisbon MA
Source: INE; Cushman & Wakefield analysis
Although the first effects of price adjustments in Portugal’s
residential market, since 2007, appear to have been produced in
2013, the volume of product still available in the market is not
indicative of the sector’s sustained recovery but merely an
inflection of the trend to be confirmed by a similar level of
performance, in 2014.
€400
1,000
€200
€0
500
2007
2008
2009
Lisbon MA - Nr. house sales
Lisbon MA - house sales/sq.m
2010
2011
2012
2013*
Porto MA - Nr. house sales
Porto MA - house sales/sq.m
Source: SIR; Cushman & Wakefield analysis
* January to September
This positive evolution of demand is partially explained by
owners’ price adjustments over the last few years. Average unit
prices, in 2007, were €1,570/sq.m in Lisbon and €1,380 sq.m in
Porto. Reference prices in September 2013 were €1,280 /sq.m in
Lisbon and €820/sq.m in Porto, with cumulative drops of 18.5%
and 40% respectively over the last four years.
The outlook for the residential market, this year, is clouded in
doubt. The recent occurrence of an increase of home purchases
without a bank loan – essentially private investors and partly
justified by the Golden Visa effect – is likely to be repeated over
the course of 2014. However the demand fuelled by this type of
deal is still not sufficient to fuel an across-the-market upturn.
Home purchases based on bank mortgage loans still drive demand
in the urban residential market and a sustained upturn will only
occur when Portuguese households once again have access
to finance.
INE data on average bank valuations also reflect negative price
evolution, albeit less markedly so. The cumulative drops in the unit
amount of bank valuations in the period 2009 - 2013, were 13.4%
in the Lisbon and 13.1% in the Porto Metropolitan Areas, with
unit amounts of €1,219/sq.m and €935/sq.m respectively, at the
end of the year.
1
Residential Information System
9
SPRING 2014
A Cushman & Wakefield Research Publication
RETURN OF INSTITUTIONAL INVESTORS
Investment
There were two very different property investment scenarios, in
2013. The market in the first nine months was at a standstill, with
an almost total dearth of deals and demand from institutional
investors virtually non-existent. Although domestic economic
indicators and Portugal’s public debt market performance began
to fan the flames of economic recovery, the political crisis, in the
Summer, raised questions over the government’s stability, affecting
the country’s credibility in the eyes of institutional investors.
The last quarter of the year, however, showed signs of what may
be considered an upturn of property investment activity in
Portugal. The successful outcome of the political crisis, continued
improvement of economic indicators, greater public debt market
stability and Portugal’s good performance in terms of the
adjustment programme, made important contributions to market
recovery alongside renewed cross border demand and risk taking
by international investors generally. Several property investment
deals were made in the last quarter of the year, confirming
institutional investors’ renewed interest in Portugal and an
inflection of the negative evolution since 2008. Investors, however,
are still taking a wait-and-see approach, based on rent
sustainability and yield requirements to offset greater than
average risk-taking for Europe and the almost complete dearth of
bank financing for the property business.
Million €
COMMERCIAL INVESTMENT BY SEMESTER - 2009/2013
COMMERCIAL INVESTMENT BY SECTOR - 2013
OFFICES
38%
RETAIL
60%
INDUSTRIAL
2%
Source: Cushman & Wakefield
1,400
1,200
1,000
900
800
400
600
400
200
0
2007
2008
2009
1st Semester
2010
2011
2012
2013
The year’s largest deal was Sonae Sierra’s purchase of the
remaining 50% of the CascaiShopping shopping centre from
British company Rockspring, fuelling the retail sector’s pole
position, in 2013, with 60% of total commercial investment. Office
space, accounting for the second largest share, recorded the
following large deals in the year - Mota-Engil’s sale of the Báltico
Office Center to German property investment fund Deka for
€43 million and the Swiss investor AFFIA’S purchase of the
Espace and Explorer buildings in Parque das Nações for around
€30 million.
2nd Semester
Source: Cushman & Wakefield
January to December saw total transactions of €322 million in
commercial property assets, triple the volume of 2012 and the
double over the year 2011 figure of €167 million. These volumes,
however, are still below the last ten year average of around
€600 million.
10
In spite of the fact that foreign investment is still down in
comparison to the past, at 29% of total investment, the year was
characterised by the return to the market of German property
funds which are considered to be among the most risk averse.
As regards the type of domestic investors in the market,
Portuguese investment funds were the most active in terms
of the number of deals, accounting for 30% of total investment.
The €11 million average volume of commercial investment per
deal confirms a more dynamic market, but still below the average
for the last ten years.
As regards market values, yields on prime products in the retail
and industrial sectors remained stable although office sector
yields, much more in demand by foreign investors, were down for
the first time since 2007, by 25 basis points. End of year prime
yields were 7.50% for offices, 7.75% for shopping centres and
9.75% for the industrial sector.
MARKETBEAT
A Cushman & Wakefield Research Publication
The return of institutional investors is still to be confirmed, as is
the continued - possibly more dynamic - interest of private
investors, or family-offices, not only foreign (Spanish and Dutch)
but also national. European Central Bank pressure on bank
property portfolios should trigger an increase in property
transactions however. Demand for this product is expected either
from institutional investors motivated by the acquisition of debt
portfolios (NPL’s), with which the assets are associated; or the
smaller transactions, of private investors of various nationalities.
The latter, motivated by Golden Visas, is expected to play an
important role as in 2013.
PRIME YIELDS - 2000/2013
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Industrial (Gross Yield)
Offices (Gross Yield)
Shopping Centres (Net Yield)
Source: Cushman & Wakefield
The outlook for 2014, albeit positive, is constrained by the fact
that Portugal is still working its way through its crisis. The success
of the first Portuguese public debt auctions, a slight improvement
in economic indicators, higher liquidity levels in Europe and major
appeal of the European property market in the eyes of investors
from other continents, may well fuel investment market activity in
Portugal, albeit mostly restricted to prime products in Lisbon.
The office sector is likely to be most in demand, in conjunction
with the high street retail segment in prime locations, the latter
more in demand from private investors, with shopping centres
likely to pick up later in the year if international demand patterns
continue to develop as they have of late. The investment market is
also likely to be driven by the enormous potential of the urban
renewal sector in 2014. Market values are expected to accompany
the evolution of activity, and if an increase in demand is verified,
prime yields may register a slight downwards correction.
LEGISLATION
Portugal’s government remains committed to attracting more
foreign investment to the country, having recently approved two
new measures, comprising: i) Autorização de Rendimento para
Efeitos de Investimento (Income Authorisation for Investment) and
ii) Estatuto de Residente Não habitual (Non-Habitual Resident
Status). The first measure was described in detail in our Spring
2013 Marketbeat issue by the PLMJ law firm and is also referred
to as Golden Visas. In this issue we have decided to publish a
summary of the second measure, i.e. Non-Habitual Resident
Status, with an input from the PLMJ law firm in addition to a new
summary of the Income Authorisation for Investment.
NON-HABITUAL RESIDENT*
Singular persons who have not been taxed as fiscal residents in
Portugal in the 5 years preceding the year in which they apply for this
tax regime can apply for Non-Habitual Resident Status.They must
register as fiscal residents in Portugal and apply for the said status.
Residence on Portuguese territory, for fiscal purposes, may be
acquired, in any year, when, inter alia, the taxpayer has remained on
Portuguese territory for more than 183 consecutive or
interspersed days; or, if having remained for a shorter period
when the taxpayer, at 31 December of the said year, has a home
whose conditions suggest that the intention is to maintain and use
it as a regular place of residence, on Portuguese territory.
Based on the Portuguese tax authorities’ acknowledgement of
non-habitual resident status, taxpayers acquire the right to be
taxed as non-habitual residents for a consecutive period of
10 years, after which they will be taxed under the general
IRS Tax Code.
The obtaining of non-habitual resident status enables fiscal
benefits to be obtained on income from employment and
self-employment, when obtained in Portugal from high value
added activities (list3 approved by a ministerial order issued by the
Minister of Finance). In these cases, a reduced rate4 of IRS of 20%
will be applicable. Income from employment and self-employment
obtained abroad from high value added activities (as listed above),
is exempt from IRS, provided that specific conditions are met.
Lastly, passive income such as pensions, interest, dividends, capital
gains and other income from capital obtained abroad, may also be
exempt from IRS in Portugal provided that specific conditions
are met.
Architects, engineers, similar technicians;Visual artists, actors, musicians; Auditors, tax consultants; Doctors, dentists; University professors; Psychologists; the “Professions”, technical professions and the like; Senior managers; Investors, directors and
managers.
In addition to the special rate of 20%, it may also include the extraordinary IRS surcharge of 3.5%.
3
4
11
SPRING 2014
A Cushman & Wakefield Research Publication
LEGAL RULES ON URBAN LETTING
Period
Renewal
Cancellation
Opposition
Other forms of Indexing
Tax
Arrears -
Right of
(prior to term) to renewal
termination of of rent
Tenant
first refusal
(at term)
the agreement
Transfer of rent
agreement upon
the tenant’s
death
RESIDENTIAL
Fixed
term
At the discretion
of the parties, but
may not exceed
30 years.
If the period is not
stipulated, it will
be deemed to
have been made
for a fixed 2 year
term.
Automatic at the
end, for successive
periods of the
same duration,
unless otherwise
agreed.
No term.
n.a.
(However, if the
parties do not make
express reference to
“indeterminate
duration”, the
agreement will be
deemed to have
been made for a
fixed 2 year term.
Indeterminate
Only at the
initiative of the
tenant, at any time
after 1/3 of the
initial period of
duration or
current renewal
period has elapsed
(based on a
specific advance
notice to be given
prior to the
intended
cancellation date).
Tenant
After the agreement
has been in force for
6 months, without
the need for any
justification.
At the initiative of
the landlord or
tenant (based on a
specific advance
notice to be given
prior to the end of
the initial period
or renewal).
a) Revocation by
agreement
between the
parties;
b) Cancellation by
one of the parties
in the event of a
breach by the
other party;
c) Lawful expiry,
i.e. loss or destruction of the leased
building,
compulsory
purchase, etc.
At the discretion
of the parties. In
the event of any
failure to stipulate
the rent will be
updated annually
by the current
coefficients
published annually
by the
government, for
the following
calendar year.
Stamp duty
of 10% on the
amount of the
rent payable by
landlord.
VAT
Rent/lease
agreements are
exempt from VAT
although the
parties may waive
their right to
exemption in
certain
circumstances.
If a tenant is in
arrears for a
period of more
than 8 days, the
landlord, in
addition to the
rent, is entitled to
an indemnity of
50% of the unpaid
rent (or rents).
A tenant has the
right of first refusal
to purchase or pay
in kind for
premises rented
for more than 3
years.
To a spouse living
with the tenant or
who has lived with
the tenant in a de
facto union for
more than 1 year
or who has shared
board and lodging
with the tenant for
more than 1 year.
Stamp duty
of 10% on the
amount of the
rent payable by
landlord.
VAT
Rent/lease
agreements are
exempt from VAT
although the
parties may waive
their right to
exemption in
certain
circumstances.
If a tenant is in
arrears for a
period of more
than 8 days, the
landlord, in
addition to the
rent, is entitled to
an indemnity of
50% of the unpaid
rent (or rents).
A tenant has the
right of first refusal
to purchase or pay
in kind for
premises rented
for more than 3
years.
To successors who
may, however,
reject the transfer.
n.a.
Landlord
i) when needing the
home for own use
or the use of his/her
descendants in the
1st degree;
ii) demolition or
remodelling or
major refurbishing
works which require
the property to be
vacated*;
iii) with the tenant
being informed with
advance notice of
not less than 2 years.
NON RESIDENTIAL
PLEASE
NOTE: May
also be made
for fixed or
indeterminate
periods.
However, the
rules on the
duration,
cancellation
and
opposition
to renewal
are at the
discretion
of the
parties
The parties can
choose between
fixed term and
indeterminate
regime. If fixed
term regime is
chosen, it is
negotiated at the
discretion of the
parties.
If the period is not
stipulated, it will
be considered to
have been made
for a fixed 5-year
term.
When the
parties have
opted for a
fixed term
agreement and
the terms of
renewal are at the
discretion of the
parties.
If the period is not
stipulated, the
agreement will be
deemed renewed
for equal periods.
At the discretion
of the parties.
If nothing is
stipulated the
dispositions
related to
residential rents
apply.
Termination by
opposition will
apply only if the
parties have
opted for a
fixed term
agreement and
subject to the
agreement
reached between
the parties or, if no
agreement is
reached, the
provisions relating
to residential
rents.
a) Revocation by
agreement
between the
parties;
b) Cancellation by
one of the parties
in the event of a
breach by the
other party;
c) Lawful expiry,
i.e. loss or destruction of the leased
building,
compulsory
purchase, etc.
At the discretion
of the parties. In
the event of any
failure to stipulate
the rent will be
updated annually
by the current
coefficients
published annually
by the
government, for
the following
calendar year.
* Cancellation subject to certain legal constraints
OLD AGREEMENTS
Owing to the changes to urban rent/lease legislation over the years, agreements for housing prior to 15 November 1990 and agreements for non-housing purposes prior to 5 October 1995 are subject to certain constraints regarding the
cancellation of the agreement, rent indexing and transmission of the agreement upon the tenant’s death.
In the case of the rules applicable to the transmission of the agreement upon the tenant’s death, there are several specific features, both as regards housing rentals as in the case of non-housing rentals, in this latter case enshrining the principle of the expiry of
the rental agreement upon the death of the original tenant, except for the existence of a successor who jointly operates, in conjunction with him/her an establishment operating on the premises.
12
MARKETBEAT
A Cushman & Wakefield Research Publication
RESIDENCE PERMITS FOR INVESTMENT PURPOSES*
“Temporary Residence Permits for Investment” (RPIs) were
designed to improve and simplify regulations on the issue of
residence permits to foreign nationals intending to make the
following investments in Portugal:
short term Schengen visa issued by the Portuguese consulate in
their home country) and provide proof of their investment in
Portugal. To renew an RPI, applicants may need to show that they
have complied with the following minimum stays: (i) 7 days in the
first year and (ii) 14 days in each subsequent 2 year period.
(a) Capital transfers of at least €1,000,000; or
In addition to taxes on property purchases in Portugal (IMT, IMI,
notarial expenses and registration fees) the Portuguese
authorities will also charge for analysing and processing the issue
of the RPI at a cost of around €5,700 per person and an annual
renewal fee of €2,570. RPIs entitle investors to bring their family
and entitle them to freedom of movement in the Schengen area.
(b) Creation of at least 10 jobs; or
(c) Purchase of €500,000 or more in real estate which may later
be rented out or used for agriculture, commerce or tourism.
RPIs are valid for 1 year from issue and are renewable for
successive periods of 2 years, provided that there have been no
changes made to their issue requirements. For the issue of an RPI,
foreign nationals must legalise their stay in Portugal within 90 days
of first setting foot in the country (obtaining, when required, a
Legislation text supplied
by PLMJ Law Firm
CUSHMAN & WAKEFIELD
Cushman & Wakefield is one of the world’s largest commercial
real estate services firms. Founded in 1917, the firm has
approximately 250 offices in 60 countries and more than 16,000
talented professionals. Cushman & Wakefield delivers integrated
solutions by actively advising, implementing and managing on
behalf of landlords, tenants, lenders and investors through every
stage of the real estate process.
These solutions include representing clients in the buying, selling,
financing, leasing and managing of assets. The firm also provides
valuation advice, strategic planning and research, portfolio analysis,
and site selection and space location assistance, among many
other advisory services.
For further information or additional copies
of this or other reports, please contact:
Filipa Mota Carmo, Marketing
[email protected]
Cushman & Wakefield
Av. da Liberdade, 131‑ 2º
1250‑140 Lisbon – Portugal
Tel.: +351 21 322 47 57
CONTACTS
Managing Partner
Research & Consulting
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Marta Esteves Costa
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Retail
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Offices
Property & Asset Management
Carlos Oliveira
Bruno Silva
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Industrial & Land
Project Management
Ana Gomes
Matthew Smith
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Capital Markets
Shopping Centre Management
Luis Antunes
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is it is correct and accurate. Cushman & Wakefield declines all responsibility if this is not the case. No warranty
or representation, express or implied, is made as to the accuracy of the information contained herein, and same is
submitted subject to errors, omissions, change of price, rental, or other conditions, and withdrawal without notice or
at the request of our clients.
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www.cushmanwakefield.pt
13
www.cushmanwakefield.pt
MARKETBEAT
PORTUGAL
PRIMAVERA 2014
Uma publicação Cushman & Wakefield
ART’S BUSINESS & HOTEL CENTRE - LISBOA
PIB EM CRESCIMENTO
Economia
As previsões de retoma da atividade económica têm por base
uma recuperação ligeira da procura interna, através da evolução
positiva do consumo privado já em 2014, e um aumento das
importações. O enquadramento de melhoria do saldo da balança
comercial também se mantém para os próximos dois anos, com
uma expetativa de manutenção do crescimento das exportações.
As projeções de inverno incorporam as medidas de consolidação
orçamental previstas no Orçamento de Estado para 2014 e
revestem-se de riscos de projeção mais moderados quando
comparados com as edições anteriores do Boletim Económico.
Uma publicação Cushman & Wakefield
INDICADORES ECONÓMICOS
Taxa de variação anual - 2001/2015*
% Crescimento Anual
Segundo o Boletim Económico de Inverno, publicado pelo Banco
de Portugal em dezembro de 2013, a inversão da curva de
crescimento da economia portuguesa deve acontecer já em 2014.
Após um período de 3 anos de evolução negativa, o PIB nacional
deverá crescer 0,8% no final deste ano, seguido por novo
crescimento em 2015 na ordem dos 1,3%.
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
2001
2002
2003
Consumo Privado (1)
2004
2005
2006
2007
Consumo Público (1)
2008
2009
PIB (1)
2010
2011
2012 2013* 2014* 2015*
Taxa Desemprego (2)
Inflação (2)
Fonte: INE; Banco de Portugal - Boletim do Inverno (Dezembro 13); Organização para a Cooperação e
Desenvolvimento Económico (Novembro 13)
* Projeção
(1) Taxa de Variação Anual
(2) Taxa Efetiva
PRIMAVERA 2014 15
PRIMAVERA 2014
Uma publicação Cushman & Wakefield
O consumo privado, através de uma redução da taxa de poupança
das famílias, deverá registar em 2014 um crescimento de 0,3%,
progredindo para 0,7% em 2015. A evolução do consumo público
deverá manter-se em terreno negativo, estando previsto uma
contração de -2,3% para 2014 e de -0,5% para 2015. A evolução
da inflação para os próximos dois anos evidencia um risco de
deflação, prevendo-se um valor nulo em 2014 e marginalmente
positivo, 1,2%, em 2015.
A melhoria das condições no mercado de trabalho é um dos
pressupostos sobre os quais assentam as previsões do Banco de
Portugal. De acordo com a OCDE, a taxa de desemprego em
2014 deve ter uma correção ligeira, passando dos 16,7%
verificados em 2013 para os 16,1% em 2014 e 15,8% em 2015.
As perspetivas moderadamente positivas do Banco de Portugal
para o crescimento do PIB nacional estão em linha com as
publicadas pelo Fundo Monetário Internacional e pela Comissão
Europeia, enquanto que a OCDE assume uma postura mais
conservadora, estimando um crescimento do PIB de apenas 0,4%.
PROJEÇÕES PARA ECONOMIA PORTUGUESA
Taxa de variação anual - 2013/2014
2013
PIB (1)
INFLAÇÃO (2)
2014
PIB (1)
INFLAÇÃO (2)
Banco de Portugal
-1,5%
0,5%
0,8%
0,0%
CE
-1,8%
0,6%
0,8%
1,0%
FMI
-1,8%
0,6%
0,8%
1,0%
OCDE
-1,7%
0,5%
0,4%
0,6%
Fonte: Banco de Portugal (Julho 13); CE - Comissão Europeia (Maio 13); FMI - Fundo Monetário Internacional (Junho
13); OCDE - Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (Maio 13)
(1) Taxa de Variação Anual
(2) Taxa Efetiva
Em relação à inflação, a variação nula esperada para o Banco de
Portugal não é confirmada pelas restantes instituições: a CE e o
FMI projetam uma inflação de 1%, enquanto a OCDE espera
também uma evolução positiva dos preços, mas de apenas 0,6%.
SINAIS DE RECUPERAÇÃO
Retalho
A evolução deste indicador ao longo dos últimos anos é uma
excelente forma de ilustrar a situação do mercado de retalho em
Portugal. Desde janeiro de 2010 que se registam quebras
sucessivas no valor do índice, apenas contrariadas pelo efeito dos
saldos nos meses de janeiro ou fevereiro. Ainda que em
Dezembro de 2013 se tenha atingido novo valor mínimo
para este indicador (83 pontos), a média das vendas do setor
de retalho em 2013 situaram-se apenas 2% abaixo da média
de 2012, com o máximo do ano (89 pontos) a ser atingido
em agosto.
O setor imobiliário de retalho acompanhou esta mesma evolução,
tendo sido possível vislumbrar ao longo de 2013 alguma confiança
por parte dos principais operadores. A maioria dos retalhistas
parece ter iniciado no ano passado um novo ciclo, que está menos
direcionado para a redução de custos e mais concentrado na
reinvenção dos conceitos à luz da nova realidade do setor.
É certo que na maioria dos casos as estratégias de expansão
16
ÍNDICE DE VOLUME DE NEGÓCIOS NO COMÉRCIO A
RETALHO - Corrigido da sazonalidade deflacionado
- Base 2010 - 2010/2013
120
110
100
90
80
70
Jan
-1
0
Ab
r10
Ju
l-1
0
O
ut
-1
0
Jan
-1
1
Ab
r11
Ju
l-1
1
O
ut
-1
1
Jan
-1
2
Ab
r12
Ju
l-1
2
O
ut
-1
2
Jan
-1
3
Ab
r13
Ju
l-1
3
O
ut
-1
3
Após um período de 4 anos bastante conturbado para o setor de
retalho nacional, em 2013 começaram a sentir-se sinais ténues de
alguma recuperação, demonstrados por um dos principais
indicadores deste setor, o seu volume agregado de vendas,
refletido no índice de volume de negócios do comércio a retalho.
Total exceto combustíveis
Produtos alimentares, bebidas e tabaco
Produtos não alimentares exceto combustível
Fonte: INE
não foram ainda retomadas, mas o encerramento de lojas e/ou
redução de áreas parece ser hoje uma opção descartada pela
maioria dos operadores.
MARKETBEAT
Uma publicação Cushman & Wakefield
350
4,0
300
3,5
3,0
250
Milhões de m2
Milhares de m2
CONJUNTOS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL - 2007/2016*
2,5
200
2,0
e expansão do já existente Jumbo de Setúbal, deve inaugurar
no último trimestre do ano com um total de 42.500 m2 de ABL.
Os restantes projetos planeados para os próximos anos não têm
inauguração esperada antes de 2016.
ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDA APCC
Taxa de variação anual - 2010/2013
150
100
1,5
6%
1,0
4%
50
0,5
0
0,0
2%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
Crescimento ABL (m2)
2012
2013
2014*
2015*
2016*
ABL Acumulada (m2)
T4-10 T1-11 T2-11 T3-11 T4-11 T1-12 T2-12 T3-12 T4-12 T1-13 T2-13 T3-13 T4-13
-2%
-4%
-6%
-8%
Fonte: Cushman & Wakefield
* Estimativa
-10%
-12%
Os principais intervenientes no mercado estão cientes das
ameaças que ainda existem, facto que se confirma pela estagnação
dos novos projetos em pipeline. A oferta de conjuntos comerciais
em Portugal situava-se no final de 2013 nos 3,65 milhões de m2
de ABL, refletindo taxas de crescimento praticamente nulas desde
2011, ano em que se deram as últimas inaugurações de grandes
projetos comerciais. Ao longo de 2013 não foi inaugurado no país
nenhum novo conjunto comercial, registando-se apenas a
expansão do AlgarveShopping.
Milhares de m2
ABL ATUAL E PREVISTA POR REGIÃO (m2) – 2013/2016
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Norte (exclui Grande Porto
Grande Porto)
Centro
ABL Atual
Grande Lisboa Península de
Setúbal
Sul
Ilhas
ABL Prevista
Fonte: Cushman & Wakefield
Esta nova tendência deve no entanto ser encarada com muita
cautela, pois o caminho a percorrer até à recuperação plena do
mercado adivinha-se ainda longo, e a confirmação da inversão da
curva de crescimento reveste-se ainda de muitos riscos.
No que se refere a evolução futura da oferta, o Alegro Setúbal
é o único projeto atualmente em construção. Desenvolvido pela
Immochan, este centro comercial, que resultará da reconversão
-14%
-16%
Índice de tráfego
Índice de vendas
Fonte: Associação Portuguesa de Centros Comerciais
De acordo com os dados publicados pela Associação Portuguesa
de Centros Comerciais, (APCC), a operação dos centros
comerciais refletiu também uma recuperação ao longo de 2013,
tanto em termos de volume de visitantes como em vendas.
O mercado dos retail parks mantém-se na situação adversa que
tem vindo a verificar nos últimos anos, tendo sido especialmente
afetado pela crise. Os factory outlets obtiveram na crise uma maior
preponderância, aumentando no geral o seu fluxo de visitantes,
alargando o seu leque de consumidores e registando mesmo uma
maior procura por parte de retalhistas. No entanto o desafio da
crise também foi colocado aos proprietários destes formatos,
pelo facto de as lojas full price terem iniciado estratégias de preço
extremamente agressivas que em muitos casos substituíram
o papel das lojas outlet.
O dinamismo no comércio de rua nas cidades de Lisboa e Porto
manteve-se ao longo de 2013, com um interesse visível dos
retalhistas nas zonas prime de comércio de rua de ambas as
cidades. Em 2013 assistiu-se mais uma vez à abertura de grandes
nomes do retalho internacional nas ruas portuguesas, como foi
o caso da Cartier, Max Mara, Aristocrazy ou Penhalta na Avenida
da Liberdade em Lisboa; ou da Hugo by Hugo Boss, Max&Co
ou Diesel no Passeio dos Clérigos, no Porto. As perspetivas para
este setor em 2014 mantêm-se positivas, com uma procura muito
impulsionada pelos operadores de luxo, que continuam a ver em
Lisboa um destino claro para a expansão da sua rede de lojas.
O desempenho muito positivo do setor de turismo em 2013
e as perspetivas de consolidação em 2014 são um importante
17
PRIMAVERA 2014
Uma publicação Cushman & Wakefield
contributo para a recuperação sustentada do comércio de rua
nos centros de Lisboa e Porto.
As rendas do mercado ao longo de 2013 retratam a situação
do setor e a adaptação dos proprietários às novas condições de
mercado. Pela primeira vez desde 1997, verificou-se uma quebra
nos valores das rendas prime de centros comerciais, que a meio
do ano desceram para os €70/m2/mês. Os retail parks e as lojas de
rua no Porto, em Santa Catarina, verificaram também descidas,
situando-se respetivamente nos €8,5/m2/mês e €35/m2/mês.
O comércio de rua em Lisboa, por sua vez, registou uma subida
no valor da renda prime, que se situava no final do ano nos
€90/m2/mês.
No que se refere à evolução futura do setor, a redução do
consumo continuará a ser condicionante nos próximos anos. Por
outro lado, os espaços terão que ir ao encontro de uma clientela
cada vez mais exigente e menos fidelizada, com curiosidade por
novos lugares, marcas e sensações. A conveniência, a facilidade da
compra, e a experiência proporcionada serão variáveis
determinantes na escolha de um qualquer local para o consumo.
RENDAS PRIME - 2013
FORMATO
€/m2/mês
Centros Comerciais
70,0
8,5
Retail Parks
Comércio de Rua - Lisboa (Chiado)
90,0
Comércio de Rua - Porto (Rua de Santa Catarina)
35,0
Fonte: Cushman & Wakefield
Se o espaço para a construção nova é manifestamente reduzido,
reabilitação, renovação e reposicionamento serão as palavras de
ordem num futuro que já começou. O enfoque terá que ser cada
vez mais na inovação, qualidade e diferenciação. Em suma, ainda
que dentro de novos paradigmas, a atividade irá manter-se e a
dinâmica da oferta e da procura darão o mote ao desempenho do
mercado.
TAXA DE DESOCUPAÇÃO CONTINUA A AJUSTAR
Escritórios
Com um aumento de 13% face ao ano anterior, o Corredor Oeste
(zona 6) manteve a sua primazia em termos de zona com maior
procura, tendo tido uma absorção de 27.300 m2. Foi a zona que
apresentou igualmente o maior número de negócios fechados, 58,
que se traduziram numa área média transacionada de 470 m2.
A principal transação ocorrida no mercado foi nesta zona – a
ocupação da Novartis da sua nova sede com 6.700 m2 no Taguspark.
O Parque das Nações (zona 5) foi novamente a segunda localização
mais procurada, mantendo os volumes do ano anterior. No total
transacionaram-se 15.500 m2, distribuídos por 32 novos contratos.
Área transacionada (milhares de m2)
No ano de 2013 houve 185 transações no mercado de escritórios
de Lisboa, num total de 77.800 m2. Este é o valor mais baixo desde
que há registo do indicador, e representa uma quebra de 24%
face a 2012.
ABSORÇÃO POR SEMESTRE - 2007/2013
250
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
1º Semestre
2011
2012
2013
Zona 6
Zona 7
2º Semestre
Fonte: Cushman & Wakefield / LPI
ABSORÇÃO POR ZONA - 2012/2013
Área transacionada (m2)
Ao longo de 2013 o mercado de escritórios de Lisboa continuou
a ser marcado pela manutenção da quebra na procura, tendo
apresentado o pior volume de absorção desde que há registo.
A crise económica levou a que as empresas estejam fortemente
orientadas para a otimização dos custos de ocupação, mantendo-se
a tendência das renegociações e/ou redução da área ocupada.
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Zona 1
Zona 2
Zona 3
2012
Fonte: Cushman & Wakefield / LPI
18
Zona 4
Zona 5
2013
MARKETBEAT
Uma publicação Cushman & Wakefield
O CBD (zona 2) foi palco da segunda maior transação do mercado,
com a Sonaecom a arrendar 4.000 m2 no Picoas Plaza, o que
corresponde a uma parte significativa da área total ocupada nesta
zona, onde ocorreram um total de 17 negócios.
30.000
120
25.000
100
20.000
80
15.000
60
10.000
40
5.000
20
0
No total efetuaram-se 185 operações, o que corresponde a uma
área média por transação de 423 m2, 23% abaixo dos 551 m2
verificados em 2012. Tal reflete o domínio do número de
Nº Transações
O Prime CBD (zona 1) foi responsável por 13% da absorção
registada, embora refletindo uma quebra de 36% face ao ano
anterior. Foram ocupados 9.900 m2, dos quais 940 m2
correspondem à expansão da PwC no Palácio Sotto Mayor.
TRANSAÇÕES POR DIMENSÃO - 2013
ABL (m2)
O principal negócio desta zona foi a ocupação de 3.500 m2 do
edifício Explorer por parte da EDP Soluções Comerciais.
0
0-100
101- 500
501- 1.000
ABL (m2)
1.001- 2.000
2.001- 5.000
+ 5.000
Nº Transações
Fonte: Cushman & Wakefield / LPI
19
PRIMAVERA 2014
Uma publicação Cushman & Wakefield
transações de pequena/média dimensão, com os espaços abaixo de
500 m2 a representarem 79% do mercado.
TAXA DE DESOCUPAÇÃO - 2012/2013
25%
Apesar dos baixos níveis de procura verificados durante o ano, a
taxa de desocupação corrigiu face a 2012, situando-se no final de
2013 nos 12,2%. Excetuando as zonas não consolidadas (zona 7),
todas as restantes zonas assistiram a uma diminuição da sua
desocupação, o que deverá ser em parte justificado pela correção
da oferta futura ao longo dos últimos anos. De facto, entre o total
de 21.500 m2 de espaços concluídos a entrar no mercado apenas
metade ficou disponível, tendo a restante área sido objeto de
pré-arrendamento.
Sendo agora uma zona consolidada e onde é residual o potencial
de aumento de oferta futura, o Parque das Nações (zona 5) refletiu
em 2013 a tendência de descida dos seus níveis de desocupação.
Passou a ser a terceira zona com maior taxa de disponibilidade
(12,8%), sendo a segunda posição agora ocupada pelas novas zonas
de escritórios (zona 3).
Ao longo de 2013 foram concluídos 6 edifícios num total de
21.500 m2. O principal edifício concluído, responsável por 31% da
oferta nova, corresponde à nova sede da Novartis no Taguspark,
com 6.700 m2 e promovido pela própria entidade Taguspark. Os
restantes edifícios concluídos localizam-se na zona do Prime CBD
(zona 1) e CBD (zona 2) e foram alvo de reabilitação urbana, tendo
um total de 14.800 m2.
Em termos de oferta futura, continua a observar-se uma correção,
refletindo uma atitude cautelosa por parte dos promotores. Num
total de 54.200 m2 previstos até 2016, o destaque vai para o CBD
(zona 2), que representa perto de metade da área nova prevista,
num total de 23.600 m2. O maior projeto em construção localiza-se
nesta zona, correspondendo ao Amoreiras Jardim, com uma área
prevista de 17.600 m2. O segundo projeto mais relevante é a futura
sede da EDP nas zonas secundárias de escritórios (zona 4) e que
deverá contar com 13.900 m2.
Os valores de mercado voltaram a sofrer correções em baixa,
sendo estas maiores nas rendas médias. A renda prime do mercado
manteve-se nos €18,5/m2/mês, tendo a renda média da zona 1
estabilizado nos €16/m2/mês. No Parque das Nações (zona 5)
verificou-se a manutenção dos valores prime nos €15/m2/mês e
uma descida dos valores médios para €13,5/m2/mês. Já o Corredor
Oeste (zona 6) teve uma quebra em ambas as rendas, com a renda
prime a situar-se nos €11/m2/mês e a renda média nos €8/m2/mês.
Face aos níveis de procura verificados, estes valores são o resultado
da opção por parte dos proprietários de defender a rentabilidade
20
15%
10%
5%
0%
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
2012
Zona 5
Zona 6
Zona 7
Zona 5
Zona 6
Zona 7
2013
Fonte: Cushman & Wakefield
ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA
OFERTA FUTURA - 2014/2016
m2
O Corredor Oeste (zona 6) continua a apresentar a maior taxa de
desocupação, 20,5%, assim como o maior volume de área vaga,
188.500 m2. Esta área representa 34% do total de 559.000 m2 de
espaços que se encontravam desocupados na Grande Lisboa.
20%
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Fonte: Cushman & Wakefield
RENDAS - 2013
ZONA
Média (€/m2/mês)
Prime (€/m2/mês)
Prime Central Business District
16,0
18,5
Parque das Nações
13,5
15,0
8,0
11,0
Corredor Oeste
Fonte: Cushman & Wakefield
dos seus imóveis.Verifica-se uma menor flexibilidade em termos de
renda praticada, a qual é compensada por uma maior disponibilidade
em fazer cedências ao nível de incentivos contratuais, como sejam
períodos alargados de carência, escalonamento de rendas, ou
contribuições para custos de relocalização.
Prevê-se que ao longo de 2014 a recuperação da conjuntura
económica nacional venha a ter um impacto gradual e positivo na
procura, sustentado por um maior movimento no mercado,
inclusive de alguns processos de maior dimensão. Relativamente às
rendas, antecipa-se uma manutenção das mesmas, embora os
custos de ocupação devam vir a aumentar por via de uma
progressiva diminuição dos incentivos oferecidos pelos
proprietários.
MARKETBEAT
Uma publicação Cushman & Wakefield
CRESCIMENTO CONTÍNUO DAS EXPORTAÇÕES
Industrial
A evolução da balança comercial demonstra também o percurso
de recuperação da economia portuguesa, mantendo-se a aposta
do setor empresarial no comércio externo. De janeiro a dezembro
de 2013 o valor das exportações subiu face a 2012, situando-se nos
€47 mil milhões, o que compara com os €45 mil milhões
transacionados no mesmo período de 2012.
INDICADOR DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA
TRANSFORMADORA - 2009/2013
0,0
-5,0
-10,0
-15,0
-20,0
-25,0
-30,0
-35,0
Jan
-0
Ab 9
r09
Ju
l-0
9
O
ut
-0
Jan 9
-1
Ab 0
r10
Ju
l-1
0
O
ut
-1
Jan 0
-1
Ab 1
r11
Ju
l-1
1
O
ut
-1
Jan 1
-1
Ab 2
r12
Ju
l-1
2
O
ut
-1
Jan 2
-1
Ab 3
r13
Ju
l-1
3
O
ut
-1
3
Em linha com os indicadores globais da economia, os indicadores da
atividade do setor industrial demonstram uma recuperação ligeira,
mas sustentada, ao longo do ano. O Índice de Confiança da Indústria
Transformadora manteve a sua evolução positiva no segundo
semestre de 2013, e ainda que em terreno negativo, situou-se em
dezembro de 2013 nos -10 pontos, demonstrando um percurso de
recuperação consistente ao longo dos últimos 2 anos.
* Valores Corrigidos da Sazonalidade - Média Móvel de 3 Observações Mensais
Fonte: INE
Não obstante os indicadores moderadamente animadores da
atividade industrial, os efeitos no mercado imobiliário não foram
ainda sentidos ao longo de 2013. Manteve-se uma evolução muito
modesta da procura, com ocupações pontuais. Especial destaque
para a deslocação da Bomi Lusitana, empresa no setor farmacêutico
que libertou um espaço em Mem Martins, passando a ocupar no
Montijo um armazém com 9.000 m2.
Em relação à oferta futura, mantém-se a estagnação da atividade de
promoção, apenas contrariada por pequenos negócios pontuais de
ocupação própria. De entre os grandes projetos de plataformas
logísticas há muito pensados para o país, apenas a Plataforma
Logística do Porto de Leixões tem dado sinais de atividade. Para este
facto terá contribuído o desempenho muito satisfatório desta
infraestrutura portuária, que de acordo com os dados mais recentes
ocupou em 2012 o lugar 123º no top 125 de portos mundiais,
ultrapassando o Porto de Sines, que não conseguiu garantir lugar no
ranking mundial. No que se refere aos projetos logísticos pensados
para a zona da Grande Lisboa, e que se enquadravam no já quase
remoto Programa do Portugal Logístico, a Plataforma Logística de
Castanheira do Ribatejo não teve avanços na construção ao longo de
2013; registando-se apenas uma parceria informal com a Gazeley,
importante player mundial no setor, que até à data não resultou em
qualquer construção. A Plataforma Logística do Poceirão, Log Z,
encontra-se estagnada por ausência de financiamento, não havendo
perspetivas de que possa avançar num futuro próximo.
BALANÇA COMERCIAL DE BENS* - 2007/2013
Milhões de €
A evolução positiva das exportações foi acompanhada por um ligeiro
aumento das importações, contribuindo para uma cada vez maior
aproximação do equilíbrio no saldo da balança comercial. No final do
ano, este saldo cifrou-se nos €9,3 mil milhões negativos, que ao ser
comparados com o valor de 2007, na ordem dos €21,6 mil milhões
negativos, evidenciam de forma clara a recuperação da balança
comercial portuguesa desde o início da crise.
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
-10.000
-20.000
-30.000
2007
2008
Exportações
2009
2010
Importações
2011
2012
2013
Saldo da Balança Comercial
Fonte: INE * Exclui serviços
As expetativas para a evolução do setor em 2014 são
moderadamente positivas, tendo em conta os indicadores da
atividade industrial e das exportações, bem como as perspetivas de
crescimento positivo do consumo privado para 2014, que devem
impulsionar a atividade logística no mercado interno. No entanto, os
níveis muito reduzidos de procura ao longo dos últimos anos
provocaram um aumento considerável nos espaços desocupados,
pelo que as expetativas em 2014 são apenas para a ocupação parcial
de espaços já concluídos, principalmente na zona da Grande Lisboa.
No Grande Porto, a escassez de espaços de qualidade poderá
provocar alguma pressão na procura, e eventualmente na oferta e
nos valores de mercado. Outra tendência que tem vindo a ser
sentida e que poderá impulsionar o mercado, é a evolução positiva
do comércio online, que poderá, num futuro próximo, criar
necessidade de armazenagem junto dos grandes centros de
consumo. Em síntese, espera-se para este ano uma recuperação da
atividade no setor imobiliário industrial, ainda que muito ligeira.
21
PRIMAVERA 2014
Uma publicação Cushman & Wakefield
MÁXIMOS EM TODAS AS CATEGORIAS
Hotéis
Os principais indicadores a nível nacional revelaram uma melhoria
do comportamento do setor turístico em 2013. Ao longo do
período em análise, a maioria dos dados do ano atingiram
máximos em todas as categorias.
EVOLUÇÃO DOS INDICADORES TURÍSTICOS
NACIONAIS - 2009/2013
INDICADORES
2009
2010
2011
2012
2013
Var. %
Var. %
2012/13 2011/12
Hóspedes (milhões) 12,9
13,5
14,0
13,8
14,4 4,2% -1,1%
Dormidas (milhões) 36,5
37,4
39,4
39,7
41,7 5,2% 0,6%
Proveitos hotelaria
(milhões de €)
1.764,01.807,5 1.906,01.856,51.957,5 5,4% -2,6%
Proveitos por
Dormida
(milhões de €)
A evolução dos proveitos totais do setor hoteleiro foi também
positiva em 2013, situando-se nos €1.958 milhões, assim como os
proveitos por dormida, que inverteram a tendência de evolução
negativa dos anos anteriores, tendo atingindo os €46,9 milhões.
DORMIDAS NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS
Taxa de variação anual - 2011/2013
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
CENTRO
LISBOA
2011
Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield
22
OUTROS
25%
REINO UNIDO
24%
BRASIL
4%
No que se refere à evolução da procura, o número de dormidas
atingiu os 41,7 milhões, revelando um crescimento de 5% face
ao ano anterior. O número de hóspedes evoluiu também
positivamente em 4%, tendo os estabelecimentos turísticos
nacionais recebido um total de 14,4 milhões de visitantes.
A evolução menos positiva do número de turistas revela um
crescimento na estada média dos mesmos, fator positivo por
sugerir uma maior fonte de receitas indiretas do turismo, como
são a restauração, retalho e/ou lazer.
NORTE
DORMIDAS DE NÃO RESIDENTES
NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS - 2013
48,38 48,34 48,33 46,78 46,91 0,3% -3,2%
Fonte: INE, ANA e ANAM; análise Cushman & Wakefield
-10%
A região dos Açores apresentou a evolução mais positiva nas
dormidas, com um crescimento de 10,4% face a 2012. Seguiram-se
a região da Madeira e o Norte com crescimentos de 8,5% e 8,1%
respetivamente. Lisboa e Algarve registaram também uma
evolução positiva, enquanto as regiões Centro e Alentejo foram as
únicas a reportarem evoluções negativas face a 2012.
ALENTEJO
2012
ALGARVE
AÇORES
2013
MADEIRA
TOTAL
ESPANHA
10%
IRLANDA
4%
ITÁLIA
3%
FRANÇA
9%
PAÍSES BAIXOS
7%
ALEMANHA
14%
Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield
Em termos de procura estrangeira, a distribuição dos turistas por
nacionalidade não sofreu praticamente alterações face ao ano
anterior. O Reino Unido manteve a sua primazia como principal
mercado emissor, somando 24% das dormidas totais, seguido de
Alemanha e Espanha com 14% e 10% da procura estrangeira.
Importa referir o Brasil, que tem vindo a aumentar a sua quota de
mercado em Portugal, e que em 2013 teve um peso de 4% no
total dos turistas estrangeiros que visitaram o país.
Para 2014 perspetiva-se uma manutenção da tendência de
recuperação verificada em 2013. O aumento continuado do
número de hóspedes nos estabelecimentos hoteleiros nacionais,
acompanhado por uma tendência de alargamento da estada média
dos mesmos, sugere uma maior atratividade do país no mercado
turístico. É certo que se mantém alguma preocupação face aos
menores níveis de retorno da operação em comparação com
valores do passado. No entanto, os aumentos dos níveis de
procura, sempre que associados a uma certa estagnação da oferta,
deverão permitir uma subida sustentada dos preços praticados,
continuando a corrigir as margens de rentabilidade dos
operadores.
MARKETBEAT
Uma publicação Cushman & Wakefield
PROCURA COMEÇA A CRESCER
Residencial
Em linha com a evolução da economia, o mercado residencial em
Portugal demonstrou ao longo de 2013 uma ligeira recuperação.
Não obstante os cortes significativos no rendimento disponível
das famílias e o ainda pouco acessível e dispendioso financiamento
bancário, a análise dos dados do SIR1 sugere uma retoma ligeira
da procura de ativos residenciais em 2013.
Assim, no universo em análise por esta entidade, durante os
primeiros 9 meses do ano passado foram vendidos na Área
Metropolitana de Lisboa mais de 3.200 fogos de habitação,
retratando um crescimento de 40% face a 2012. Na área
Metropolitana do Porto a subida na procura foi menos acentuada
e, de janeiro a setembro de 2013 foram vendidos nesta cidade
820 fogos, valor superior em 18% aos fogos transacionados em
igual período de 2012.
€1.600
4.000
€1.400
3.500
€1.200
3.000
€1.000
2.500
€800
2.000
€600
1.500
€400
1.000
€200
€0
500
2007
2008
2009
AM Lisboa - Nº fogos vendidos
AM Lisboa - preço venda/m2
2010
2011
2012
€1.400
€1.300
€1.200
€1.100
€1.000
2013*
AM Porto - Nº fogos vendidos
AM Porto - preço venda/m2
Fonte: SIR; análise Cushman & Wakefield
* Janeiro a setembro
Esta evolução positiva da procura é em parte explicada pela
correção que os proprietários têm vindo a fazer, ao longo dos
últimos anos, nos valores de transação praticados. Em 2007 os
valores médios unitários eram de €1.570/m2 em Lisboa e de
€1.380/m2 no Porto. Em setembro de 2013 os valores de
referência situavam-se nos €1.280/m2 em Lisboa e nos €820/m2
no Porto, retratando uma quebra acumulada ao longo dos últimos
quatro anos de 18,5% em Lisboa e de 40% no Porto.
ar
-0
Ju 9
n09
Se
t-0
D 9
ez
-0
M 9
ar
-1
Ju 0
n10
Se
t-1
D 0
ez
-1
M 0
ar
-1
Ju 1
n11
Se
t-1
D 1
ez
-1
M 1
ar
-1
Ju 2
n12
Se
t-1
D 2
ez
-1
M 2
ar
-1
Ju 3
n13
Se
t-1
D 3
ez
-1
3
M
€1.800
€1.500
€800
Preço de Venda / m2
Nº de Fogos Vendidos
€2.000
4.500
VALORES UNITÁRIOS DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA
DE HABITAÇÃO (€/m2) - 2009/2013
€900
MERCADO RESIDENCIAL - ÁREAS METROPOLITANAS DE
LISBOA E PORTO - 2007/2013*
5.000
2013, as quebras acumuladas nos valores unitários de avaliação
bancária foram de 13,4% na Área Metropolitana de Lisboa e
13,1% na Área Metropolitana do Porto. No final do ano, os
valores unitários foram de €1.219/m2 e €935/m2 respetivamente.
Média Global - AM Porto
Média Global - AM Lisboa
Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield
As correções de preço que foram concretizadas no mercado
residencial em Portugal desde 2007 parecem ter tido os seus
primeiros efeitos em 2013. No entanto, o volume de oferta ainda
disponível no mercado não nos permite falar de uma recuperação
sustentada do setor, apenas numa inversão de tendência que
deverá ser confirmada por um desempenho semelhante em 2014.
As perspetivas do desempenho do mercado residencial para este
ano são pouco claras. O fenómeno recente de aumento da
compra de habitação com recurso a capitais próprios essencialmente via investidores privados e em parte justificada
pelo efeito Golden Visa – deverá manter-se ao longo de 2014.
Contudo, a procura motivada por este tipo de negócios não tem
ainda dimensão para provocar uma retoma do mercado no seu
todo. A compra de habitação com recurso a crédito é ainda o
principal motor da procura no mercado residencial urbano, e a
sua retoma apenas poderá acontecer de forma sustentada com o
regresso de condições de financiamento acessíveis às famílias
portuguesas.
Os dados do INE referentes aos valores médios de avaliação
bancária também refletem uma evolução negativa dos preços
praticados, ainda que menos acentuada. No período de 2009 a
1
Sistema de Informação Residencial
23
PRIMAVERA 2014
Uma publicação Cushman & Wakefield
REGRESSO DOS INVESTIDORES INSTITUCIONAIS
Investimento
O ano de 2013 demonstrou duas realidades muito distintas no que
se refere à atividade de investimento imobiliário. Nos primeiros
nove meses assistiu-se a um mercado estagnado, marcado pela
quase ausência de transações e por uma procura por parte de
investidores institucionais praticamente inexistente. Ainda que os
indicadores económicos nacionais e o desempenho de Portugal no
mercado de dívida pública começassem a dar algum alento às
perspetivas de recuperação económica, a crise política do Verão
levantou questões quanto à estabilidade do governo, e afetou a
credibilidade do país junto dos investidores institucionais.
No entanto, no último trimestre do ano iniciou-se o que
acreditamos virá a ser o período de retoma da atividade de
investimento imobiliário em Portugal. O sucesso na resolução da
crise política, a contínua melhoria dos indicadores económicos, a
maior estabilidade no mercado de dívida pública, bem como o bom
comportamento de Portugal no programa de ajustamento, foram
importantes contributos para a recuperação do mercado. Assim,
no último trimestre do ano foram fechados negócios de
investimento imobiliário que confirmaram o regresso a Portugal
dos investidores institucionais, e a evolução negativa da procura que
se verificava desde 2008 foi invertida. Contudo, a perspetiva dos
investidores é ainda revestida de alguma cautela, nos pressupostos
de sustentabilidade das rendas e na exigência de taxas de retorno,
que devem ainda compensar a tomada de risco acima da média
europeia e a quase ausência de financiamento bancário para o
negócio imobiliário.
Milhões de €
INVESTIMENTO NO SETOR COMERCIAL
POR SEMESTRE - 2007/2013
1.200
1.000
900
800
400
600
400
200
0
2008
2009
1º Semestre
2010
2011
2012
2013
2º Semestre
Fonte: Cushman & Wakefield
De janeiro a dezembro foram transacionados um total de
€322 milhões em ativos de imobiliário comercial, o triplo do
volume registado em 2012, e quase o dobro dos €167 milhões
24
Apesar de o investimento estrangeiro se ter mantido em volumes
reduzidos face ao passado, representando 29% do total investido,
o ano foi caracterizado pelo regresso ao mercado dos fundos de
investimento imobiliário alemães, tidos como mais avessos ao risco.
Em relação ao tipo de investidores nacionais no mercado, os fundos
de investimento portugueses foram os mais ativos em termos de
número de transações, sendo responsáveis por 30% do volume total
investido. O volume médio por negócio de investimento comercial
confirma o maior dinamismo no mercado, e situou-se nos
€11 milhões, embora ainda abaixo da média dos últimos dez anos.
INVESTIMENTO COMERCIAL POR SETOR - 2013
ESCRITÓRIOS
38%
RETALHO
60%
INDUSTRIAL
2%
Fonte: Cushman & Wakefield
1.400
2007
transacionados em 2011. Ainda assim, estes volumes encontram-se
abaixo da média dos últimos dez anos, que se cifrou próxima dos
€600 milhões.
O maior negócio do ano foi a compra dos restantes 50% do centro
comercial CascaiShopping por parte da Sonae Sierra à britânica
Rockspring, o que impulsionou a primazia do setor de retalho
durante 2013, responsável por 60% do total de investimento
comercial. O setor de escritórios foi o segundo com maior peso,
e onde se verificaram as seguintes maiores transações do ano
- a compra por parte do fundo imobiliário alemão Deka do Báltico
Office Center à Mota-Engil, por €43 milhões; e a venda dos
edifícios Espace e Explorer no Parque das Nações ao investidor
de origem Suíço AFFIA, por cerca de €30 milhões.
No que se refere aos valores de mercado, as yields referentes aos
produtos prime de referência nos setores de retalho e industrial
mantiveram-se estáveis, mas as yields do setor de escritórios,
claramente o mais procurado pelos investidores institucionais,
acusaram a primeira correção em baixa desde 2007, tendo descido
em 25 pontos base. No final do ano, as yields prime situaram-se nos
MARKETBEAT
Uma publicação Cushman & Wakefield
7,50% para escritórios, 7,75% para centros comerciais e 9,75% para
industrial.
YIELDS PRIME - 2000/2013
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Industrial (Yield Bruto)
Escritórios (Yield Bruto)
Espera-se uma confirmação do regresso dos investidores
institucionais, bem como a manutenção, possivelmente com maior
dinamismo, do interesse de investidores privados, ou family offices,
não só estrangeiros (espanhóis ou holandeses) mas também
nacionais. A crescente pressão do Banco Central Europeu sobre os
portfólios imobiliários dos bancos deverá impulsionar um aumento
das transações deste tipo de imóveis.
A procura para este tipo de produto deve surgir por duas vias; por
um lado através de investidores institucionais motivados pela
aquisição de portfolios de dívida (ou NPL´s), aos quais os ativos
imobiliários são associados; por outro deve manter-se a atividade
de negócios de menor dimensão, originados por investidores
privados de diversas nacionalidades. Neste caso, e à semelhança do
que já se verificou ao longo de 2013, o investimento motivado
pelos chamados Golden Visa, terá com certeza um peso importante.
Centros Comerciais (Yield Líquido)
Fonte: Cushman & Wakefield
As perspetivas para 2014 são positivas, ainda que limitadas pelo
enquadramento de crise em que Portugal ainda se encontra.
O sucesso dos primeiros leilões de dívida pública portuguesa, a
melhoria ténue nos indicadores económicos, o aumento dos níveis
de liquidez na Europa e a grande atratividade que o mercado
imobiliário europeu tem tido junto de investidores de outros
continentes, devem contribuir para um aumento da atividade do
mercado de investimento em Portugal, ainda que muito restrito aos
produtos de primeira linha na cidade de Lisboa.
Prevê-se que o setor de escritórios seja o mais procurado, em
conjunto com o segmento do comércio de rua em localizações
prime, este último a registar maior procura por parte de
investidores privados. O enorme potencial no setor da reabilitação
urbana também deverá proporcionar uma maior atividade no
mercado de investimento durante 2014. Os valores de mercado
devem acompanhar a evolução da atividade, e caso se confirme o
aumento da procura, é possível que as yields prime venham a
registar pequenas correções em baixa.
LEGISLAÇÃO
Portugal continua a apostar na atração do investimento estrangeiro,
tendo sido, em particular, aprovadas medidas e/ou de esclarecimentos
que visam dinamizar o investimento estrangeiro: (i) a Autorização de
Rendimento para Efeitos de Investimento e (ii) o Estatuto de
Residente Não habitual. A primeira medida foi descrita em
pormenor no Marketbeat Primavera 2013 pela sociedade de
advogados PLMJ, e refere-se aos habitualmente designados Golden
Visa. Nesta edição, que contou uma vez mais com a contribuição da
sociedade de advogados PLMJ, optou-se por apresentar as principais
linhas orientadoras do Estatuto de Residente Não Habitual, bem
como uma síntese dos principais aspetos que regem a Autorização
de Rendimento para Efeitos de Investimento.
RESIDENTES NÃO HABITUAIS*
São elegíveis para estatuto de Residente Não Habitual os particulares
que não tenham sido tributados como residentes fiscais em Portugal
nos 5 anos anteriores ao ano relativamente ao qual pretendem que
tenha início tal tributação, devendo, para este efeito, registar-se como
residente fiscal em Portugal e solicitar a atribuição do estatuto de
Residente Não Habitual.
A residência em território português para efeitos fiscais, pode ser
adquirida, em qualquer ano, quando, entre outras situações, o sujeito
passivo tenha permanecido em território português mais de 183 dias,
seguidos ou interpolados; ou, tendo permanecido menos tempo,
disponha no território português, em 31 de dezembro desse ano, de
habitação em condições que façam supor a intenção de a manter e
ocupar como residência habitual.
Em resultado do reconhecimento pelas autoridades fiscais portuguesas
do estatuto de Residentes Não Habituais, os contribuintes adquirem o
direito a ser tributados como residentes não habituais por um período
de 10 anos consecutivos, período após o qual serão tributados de
acordo com as regras gerais do Código do IRS.
A obtenção do estatuto de Residente Não Habitual vai, assim,
permitir que os rendimentos dotrabalho dependente e independente,
obtidos em Portugal e resultantes do exercício de atividades de
elevado valor acrescentado (lista1 aprovada por portaria do Ministro
das Finanças) sejam tributados à taxa reduzida de IRS de 20%2
Artistas plásticos, atores, músicos; Auditores, consultores fiscais; Médicos, dentistas; Professores universitários;
Psicólogos; Profissões liberais, técnicas e assimiladas; Quadros superiores; Investidores, administradores e gestores.
Sobre esta poderá ainda incidir a sobretaxa extraordinária de IRS de 3,5%.
1
2
25
PRIMAVERA 2014
Uma publicação Cushman & Wakefield
REGIME JURÍDICO DO ARRENDAMENTO URBANO
Prazo
Renovação
Denúncia (antes do termo do
prazo)
Oposição à
Outras formas Atualização
Regime Fiscal
Mora
Direito
Renovação
de cessação
da Renda
do Locatário
de Preferência
(no termo
do Contrato
do prazo)
Automaticamente
no seu termo, por
períodos
sucessivos de igual
duração, salvo
acordo em
contrário.
Unicamente por
iniciativa do
arrendatário, a
todo o tempo,
após decorrido
1/3 do prazo de
duração inicial ou
da renovação em
curso (mediante
um determinado
pré-aviso
relativamente à
data pretendida
para a produção
de efeitos).
Por iniciativa quer
do senhorio, quer
do arrendatário
(mediante um
determinado
pré-aviso,
relativamente ao
termo do prazo
inicial ou da
renovação).
Sem prazo.
(Porém, se as partes
não estipularem
expressamente o
regime de duração
indeterminada, o
contrato
considera-se com
prazo certo de 2
anos).
n.a.
Arrendatário
Após 6 meses de
duração efectiva,
independentemente de qualquer
justificação.
As partes poderão
optar pelo regime
de prazo certo ou
de duração
indeterminada.
Optando pelo
regime de prazo
certo, este é
livremente
estabelecido pelas
partes.
Na falta de
estipulação,
considera-se que o
contrato foi
celebrado com
prazo certo de
5 anos.
A renovação será
aplicável apenas
Transmissão do
arrendamento
por morte do
arrendatário
HABITAÇÃO
Prazo
certo
Fixado livremente
pelas partes, não
podendo ser
superior a 30 anos.
Na falta de
estipulação,
considera-se
celebrado com
prazo certo de 2
anos.
a) revogação por
acordo das partes;
b) resolução por
uma das partes em
caso de
incumprimento
pela outra parte;
c) caducidade nos
casos previstos na
lei,
designadamente,
em caso de perda
ou destruição do
imóvel locado,
expropriação
pública, etc.
Livremente
estabelecido pelas
partes.
Na falta de
estipulação, a
renda fica sujeita a
atualização anual,
de acordo com os
coeficientes de
atualização
vigentes,
publicados
anualmente pelo
Governo, para
vigorar no ano civil
seguinte.
Imposto Selo
Taxa de 10% sobre
o valor da renda, a
pagar pelo
senhorio.
IVA
O contrato de
arrendamento está
isento de IVA,
podendo, porém,
as partes renunciar
à isenção desde
que verificadas
determinadas
condições.
No caso de mora
do arrendatário
por período
superior a 8 dias, o
senhorio tem o
direito de exigir,
além da renda em
atraso, uma
indemnização igual
a 50% da renda
(ou rendas) em
atraso.
O arrendatário
tem direito de
preferência na
compra ou dação
em cumprimento
do local arrendado
há mais de 3 anos.
A favor do cônjuge
que com ele
residisse, de
pessoa que com
ele vivesse em
união de facto há
mais de 1 ano ou
de pessoa que
com ele vivesse
em economia
comum há mais de
1 ano.
Imposto Selo
Taxa de 10% sobre
o valor da renda, a
pagar pelo
senhorio.
IVA
O contrato de
arrendamento está
isento de IVA,
podendo, porém,
as partes renunciar
à isenção desde
que verificadas
determinadas
condições.
No caso de mora
do arrendatário
por período
superior a 8 dias, o
senhorio tem o
direito de exigir,
além da renda em
atraso, uma
indemnização igual
a 50% da renda
(ou rendas) em
atraso.
O arrendatário
tem direito de
preferência na
compra ou dação
em cumprimento
do local arrendado
há mais de 3 anos.
A favor dos
sucessores, que
podem, porém,
renunciar a essa
transmissão.
n.a.
Senhorio
i) necessidade de
habitação pelo
próprio ou pelos
seus descendentes
em 1º grau*;
ii) demolição ou
realização de obras
de remodelação ou
restauro profundos
que obriguem à
desocupação do
locado*; iii)
mediante
comunicação ao
arrendatário com
antecedência não
inferior a 2 anos.
Duração
Indeterminada
NÃO HABITACIONAIS
NOTA:
Poderão ser
igualmente
celebrados
com prazo
certo ou por
duração
indeterminada. Porém,
as regras
relativas à
duração,
denúncia e
oposição a
renovação,
poderão ser
livremente
estabelecidas pelas
partes
no caso de as
partes terem
optado por um
contrato com
prazo certo,
podendo o regime
de renovação ser
livremente
estabelecido pelas
partes.
Na falta de
estipulação,
considera-se
renovado por
períodos de igual
duração.
Livremente
estabelecido pelas
partes.
Na falta de
estipulação,
aplica-se o
disposto quanto
ao arrendamento
para habitação.
A cessação por
oposição à renovação será aplicável
apenas no caso
de as partes
terem optado
por um contrato
com prazo certo,
ficando sujeita ao
que as partes
acordarem ou, na
falta de acordo, ao
disposto quanto
ao arrendamento
para habitação.
a) revogação por
acordo das partes;
b) resolução por
uma das partes em
caso de
incumprimento
pela outra parte;
c) caducidade nos
casos previstos na
lei,
designadamente,
em caso de perda
ou destruição do
imóvel locado,
expropriação
pública, etc.
Livremente
estabelecido pelas
partes.
Na falta de
estipulação, a
renda fica sujeita a
atualização anual,
de acordo com os
coeficientes de
atualização
vigentes,
publicados
anualmente pelo
Governo, para
vigorar no ano civil
seguinte.
* Denúncia sujeita a certos condicionalismos previstos na lei
CONTRATOS ANTIGOS
Em virtude das alterações que, ao longo dos últimos anos, foram introduzidas no regime do arrendamento urbano, os contratos para habitação anteriores a 15 de novembro de 1990 e os contratos para fins não habitacionais anteriores
a 5 de outubro de 1995 estão sujeitos a algumas especificidades, designadamente no que respeita à denúncia do contrato, à atualização da renda e à transmissão por morte do arrendatário.
No caso das regras aplicáveis à transmissão por morte do arrendatário apresentam-se algumas especificidades, quer no que respeita ao arrendamento para à habitação, quer no que respeita ao arrendamento não habitacional, neste último caso consagrando o
princípio da caducidade do arrendamento por morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que, há mais de 3 anos, explore em comum com aquele, estabelecimento a funcionar no local.
26
MARKETBEAT
Uma publicação Cushman & Wakefield
No que se refere aos rendimentos provenientes de trabalho
dependente e independente, neste caso resultante de atividades de
elevado valor acrescentado, obtidos no estrangeiro, os mesmos
estarão isentos de tributação, em sede de IRS, desde que cumpridas
determinadas condições. Por último, os rendimentos “passivos”
obtidos no estrangeiro (tais como juros, dividendos e outros
rendimentos de capital, mais-valias, rendimentos prediais e os
rendimentos de pensões) poderão igualmente ser isentos de IRS em
Portugal, desde que cumpridas determinadas condições.
AUTORIZAÇÃO DE RESIDÊNCIA PARA EFEITOS DE
INVESTIMENTO
As “autorizações de residência temporária para investimento”3
(“ARI”), pretendem dinamizar o regime especial de concessão de
autorizações de residência a nacionais de países terceiros que
pretendem efetuar em Portugal as seguintes atividades de
investimento4:
(a) Transferência de capitais no montante igual ou superior
a €1.000.000; ou
(b) Criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho; ou
os quais poderão, nomeadamente, ser posteriormente dados em
arrendados ou em exploração para fins agrícolas, comerciais ou
turísticos.
A ARI é válida pelo período de 1 ano, contado a partir da data da
respetiva emissão, podendo ser renovada por períodos sucessivos de
2 anos. Para que a ARI seja concedida os nacionais de países terceiros
deverão regularizar a sua estada em Portugal dentro do prazo de
90 dias, a contar da primeira entrada em território nacional e fazer
prova da realização do investimento em Portugal. Para efeitos da
renovação da ARI, os requerentes poderão ter de demonstrar o
cumprimento dos seguintes prazos mínimos de permanência:
(i) 7 dias no primeiro ano e (ii) 14 dias em cada um dos períodos de
2 anos subsequentes.
Para além dos impostos e custos aplicáveis à aquisição de um imóvel
em território nacional (IMT, IMI, custos notariais e custos de registo),
as entidades portuguesas competentes procederão ainda à cobrança
de taxas associadas à análise e ao processo de emissão da ARI que
rondam os €5.700 por pessoa, acrescendo um custo de renovação
anual de aproximadamente €2.570. A ARI permitirá o
reagrupamento familiar e a livre circulação no Espaço Schengen.
(c) Aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a €500.000
Lei n.º29/2012, de 9 de agosto que alterou a Lei n.º 23/2007, de 4 de julho; Despacho n.º 11820-A/2012, de 4 de
setembro; Despacho n.º 1161-A/2013, de 28 de janeiro.
Realizadas por nacionais de países terceiros, pessoalmente ou através de uma sociedade
3
4
Texto sobre legislação
cedido pela sociedade
de advogados PLMJ
CUSHMAN & WAKEFIELD
A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços
imobiliários do mundo. Fundada em 1917, a firma tem cerca de 250
escritórios em 60 países, contando com mais de 16.000
profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece
soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar,
implementar e gerir ativamente todas as etapas do processo
imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e
investidores.
CONTACTOS
Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda,
compra, financiamento, arrendamento e gestão de ativos
imobiliários, mas também avaliações, planeamento estratégico
e research, análise de portfólios e assistência na seleção de
localizações, entre muitos outros serviços.
Para mais informações ou para obter cópias
adicionais deste estudo, por favor contacte:
Filipa Mota Carmo, Marketing
[email protected]
Cushman & Wakefield
Av. da Liberdade, 131‑ 2º
1250‑140 Lisboa – Portugal
Tel.: +351 21 322 47 57
Managing Partner
Research e Consultoria
Eric van Leuven
Marta Esteves Costa
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Retalho
Avaliação & Advisory
Sandra Campos
Ricardo Reis
[email protected]
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Escritórios
Gestão Imobiliária
Carlos Oliveira
Bruno Silva
[email protected]
[email protected]
Industrial e Terrenos
Gestão de Projetos
Ana Gomes
Matthew Smith
[email protected]
[email protected]
Investimento
Gestão de Centros Comerciais
Luis Antunes
[email protected]
André Navarro
[email protected]
Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no
pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se
venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da
informação contida neste relatório,
e a mesma é disponibilizada sujeita a erros.
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