CPOS 138/2007 CPI 2713/2010
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Rua Ceará, nº 2855
São Joaquim da Barra/SP
CPI – Conselho do Patrimônio Imobiliário
Coordenadas Geográfica: W 47.872444° S 20.585111°
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Rua Tangará, 70 – Vila Mariana
04019-030 – São Paulo, SP
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FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL
1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$):
VALOR TOTAL:
R$.50.000,00
2. CPOS – PROCESSO:
CPI – PROCESSO:
2007000138
2713/2010
3. LOCALIZAÇÃO:
ENDEREÇO:
MUNICÍPIO:
CEP:
RUA CEARÁ, 2855
MATRICULA:
SÃO JOAQUIM DA BARRA-SP
4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO:
14.600-000
17.567
5. FOTOGRAFIA:
- FORMATO DO TERRENO:
POLÍGONO REGULAR:
POLÍGONO IRREGULAR:
6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO:
ÁREA (m2):
313,39
FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m):
11,00
TOPOGRAFIA:
PLANO:
ACLIVE:
DECLIVE:
ÚMIDO:
ALAGADIÇO:
ACIDENTADO:
SUPERFÍCIE DO SOLO:
SECO:
7. BENFEITORIAS EXISTENTES:
PADRÃO CONSTRUTIVO:
IDADE ESTIMADA:
ÁREA (m2):
Proletário
50
VOCAÇÃO DE USO:
70,62
PAVIMENTO:
1
RESIDENCIA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
BOM:
REGULAR:
RUIM:
8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL:
OCUPADO:
DESOCUPADO:
OCUPANTE:
CONTATO:
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ÍNDICE
FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA
7.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO
9.5. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA
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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio
Imobiliário - CPI.
2. FINALIDADE DO LAUDO
A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel constituído por terreno conforme
Encaminhamento nº 808/2011, localizado à Rua Ceará, nº 2855, no município de São
Joaquim da Barra/SP.
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em
pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando,
apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos
dados.
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo
solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo
sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos.
Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,
hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.
O imóvel está registrado no Cartório de Registro de Imóveis de São Joaquim da
Barra sob Transcrição número 17.567.
Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo
9.5.
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4.2. LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando objeto em estudo e da presente avaliação localiza-se à Rua
Ceara n° 2855, município de São Joaquim da Barra /SP.
Figura 1: Localização do avaliando.
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
O imóvel está localizado na região urbana de São Joaquim da Barra, o acesso ao
imóvel, que dista do centro da cidade 1.500m é principalmente a partir da Avenida
Governador
Orestes
Quércia e
Avenida Getúlio Vargas. O
bairro possui
principalmente imóveis residenciais, tipo unifamiliares. Possui infraestrutura e outros
melhoramentos:
•
Energia elétrica;
•
Iluminação pública;
•
Redes de Telefone;
•
Coleta de lixo;
•
Rede de Abastecimento de água;
•
Rede esgoto;
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4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel, identificado na Transcrição nº 17.567 Livro 3/N fls. 127 do Cartório de
Registro de Imóveis de São Joaquim da Barra, localiza-se na Rua Ceará, 2855,
Jardim Marivan, nos limites da Área Urbana do município de São Joaquim da
Barra/SP.
A vistoria do imóvel foi realizada em 05 de fevereiro de 2013. O imóvel encontra-se
ocupado, e a casa existente, de padrão econômico, com cerca de 40 anos de idade
Área de Construção = 70,62 m² (Cadastro Prefeitura Municipal)
Área do Terreno = 313,39 m² (Ficha Completa de Utilidade
Pública)
Transcrição 17. 567 (CRI-São Joaquim da Barra-SP):
“...Uma casa de
moradia de tijolos e telhas, com instalações de água, luz e esgoto, marcada sob o
n°2855 da rua Ceará e o respectivo terreno particular, medindo 11,00m de frente
por 28,00m de um lado, onde confronta com Vírgilio Curte e do outro lado mede
32,50m onde confronta com Lair Lorevan Deieno e nos fundos mede 12,50m onde
confronta com Fortunato Melon...”
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Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Earth®.
Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a
passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do
escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto à
contaminação ou não do solo.
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O centro da cidade é a região mais valorizada de São Joaquim da Barra, porém, o
movimento de compra e venda de imóveis é reduzido, assim, as imobiliárias existentes
dão mais ênfase em locação e administração de imóveis. Na região central praticamente
não existem terrenos em à venda, sendo que a quantidade de ofertas é inversamente
proporcional à distância ao centro.
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Assim, conforme vistoria de reconhecimento da região onde se insere o imóvel avaliando,
pode-se concluir que ele está situado numa área urbana consolidada, porém ainda em
expansão, mediamente valorizada, onde se observa em suas proximidades imóveis com
características residenciais.
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte
redação:
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do
empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por
isso, não é passível de fixação a priori.”
Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado
imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela
1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de
Fundamentação III.
7. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado para o cálculo do valor do imóvel.
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Foram realizadas pesquisas no mês de fevereiro de 2013 na região do avaliando,
e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando,
visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado.
Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo
do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da
área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de
TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno
(R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área,
frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a
situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).
Fatores Utilizados:
Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da
localização do avaliando em relação aos comparativos de mercado, aplicado através
da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde:
Ft = Fator Transposição
Ia = índice local do avaliando
e Ic = índice local dos comparativos
O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria
e pesquisa no local. Para o imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100;
Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de
compensar a super estimativa / elasticidade da oferta;
Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas
conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos – 2002, considerando
classificação, estado de conservação e idade aparente.
Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos,
cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo.
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Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o
terreno:
VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$127,89/m²
Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:
VALOR
TERRENO
= VALOR UNITÁRIO * ÁREA
Sendo:
VALOR
TERRENO
→ Valor do terreno
VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno
ÁREA → Área total registrada de terreno
VALOR
TERRENO
= R$127,89m² * 313,39 m2
VALOR TERRENO = R$ 40.079,45
7.2 CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA
Os valores unitários das benfeitorias foram extraídos do estudo publicado pelo
IBAPE – SP, cujo detalhamento encontra-se no Anexo 9.2 - item 2.5. Para cálculo
das depreciações foi utilizado o coeficiente de Ross/Heideck.
Valor da Construção: Unitário CUB [R$/m²] x Área Construída [m²] x Coeficiente
Padrão Construtivo x Fator Depreciação.
Valor da Benfeitoria: R$ 10.196,07
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7.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL
Para o cálculo do valor do imóvel adotou-se o Método Evolutivo. A descrição do
Método encontra-se no Anexo 9.2 – item 2.3.
O valor foi determinado através da somatória dos valores de terreno e construção,
conforme equação abaixo:
Valor Total do Imóvel: Valor do Terreno + Valor da Benfeitoria
Valor Total do Imóvel: R$ 40.079,45 + R$ 10.196,07
Valor Total do Imóvel: R$ 50.275,52
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8. ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente trabalho composto por 12 (doze) folhas, todas impressas de
anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.
Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:
Valor do Imóvel, arredondado:
R$ 50.000,00 (Cinqüenta mil reais)
Referência: fevereiro/2013
São Paulo, 25 de março de 2013
Davi Eidi Maeda
Laércio Paulino Simões
Engenheiro Agrônomo
CREA 5062610390
Responsável técnico pelo trabalho
Engenheiro Sanitarista
CREA 0601141851
Coordenador dos trabalhos
São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos:
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO
9.5 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA
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9.3 ANEXO FOTOGRÁFICO
Vista da Rua Ceará com o avaliando à esquerda.
Vista da fachada do imóvel
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Vista da Rua Ceará com o avaliando à direita.
Vista da fachada do imóvel
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9.4 CÁLCULO DA AVALIAÇÃO
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