UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE
ALINE DE ALCÂNTARA SILVA
ESPAÇOS LIVRES NA PAISAGEM URBANA CONTEMPORÂNEA DE
SÃO PAULO: OS CASOS DA PRAÇA VICTOR CIVITA, BRASCAN
CENTURY PLAZA E ROCHAVERÁ CORPORATE TOWERS
São Paulo
2012
ALINE DE ALCÂNTARA SILVA
ESPAÇOS LIVRES NA PAISAGEM URBANA CONTEMPORÂNEA DE SÃO PAULO:
OS CASOS DA PRAÇA VICTOR CIVITA, BRASCAN CENTURY PLAZA,
ROCHAVERÁ CORPORATE TOWERS
Dissertação apresentada à Universidade
Presbiteriana Mackenzie, como requisito
para obtenção do título de Mestre em
Arquitetura e Urbanismo.
Orientador: Prof. Dr. Abílio da Silva Guerra Neto
Co-orientador: Prof.ª Dr.ª Maria Assunção Ribeiro Franco
São Paulo
2012
S586e Silva, Aline de Alcântara
Espaços livres na paisagem urbana contemporânea de Săo
Paulo: os casos da Praça Victor Civita, Brascan Century Plaza e
Rochaverá Corporate Towers. / Aline de Alcântara Silva –
2012.
249 f. : il. ; 30cm.
Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2012.
Bibliografia: f. 192-199.
1. Paisagem urbana. 2. Espaços livres. 3. Parceria Públicoprivada. I. Título.
CDD 711.4
Para minha mãe, Hudy.
3
AGRADECIMENTOS
Meus sinceros agradecimentos ao Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico
e Tecnológico (CNPq) e à Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível
Superior (Capes), pelo financiamento dos estudos que realizei ao longo do mestrado.
Aos meus pais pelo estímulo, mesmo nos momentos mais difíceis que todos
passamos nesse período.
Ao Abílio Guerra, meu orientador, pela paciência, pela orientação crítica e pelas
inúmeras oportunidades oferecidas para a ampliação do meu conhecimento, estímulo
à reflexão e enfoques mais abrangentes.
A Maria Assunção Ribeiro Franco, por me aceitar como estagiária docente e pelas
pertinentes considerações que foram fundamentais para o desenvolvimento deste
trabalho.
Aos integrantes da banca de qualificação Vladimir Bartalini e Pérola Felipette
Brocaneli pelas considerações que foram de grande importância para a evolução
deste trabalho. A Pérola também por ter me recebido em seu Grupo de Pesquisa, que
foi muito enriquecedor.
Aos arquitetos Roberto Aflalo, Anna Julia Dietzch, Jorge Königsberger e a paisagista
Pamela Burton pelos depoimentos e materiais concedidos para a execução deste
trabalho.
Ao departamento de marketing do escritório DW/Santana pelos materiais fornecidos.
Ao arquiteto e paisagista Benedito Abbud por ter me recebido cordialmente em seu
escritório, por dedicar seu tempo comigo nas conversas sobre paisagismo. E a toda a
sua equipe pelos inúmeros materiais fornecidos incondicionalmente.
Este trabalho foi financiado em parte pelo Fundo Mackenzie de Pesquisa.
4
RESUMO
Os espaços livres, áreas verdes, parques e praças são de grande importância para a
estrutura urbana, pois a qualificam, a regeneram. Alguns tipos de ações urbanísticas
podem vir do setor público ou através de parcerias entre o setor público e privado,
todos se beneficiam quando esse tipo de parceria é bem aplicada e desenvolvida. Um
exemplo são os estudos de caso da presente pesquisa, a Praça Victor Civita, o
Brascan Century Plaza e o Rochaverá Corporate Towers, cada um dentro do seu
contexto foi estruturado por parcerias publico-privadas. Esses empreendimentos
serão descritos e analisados dentro do conjunto da paisagem urbana contemporânea
a que estão inseridos, que engloba todo o contexto urbano e histórico de cada um, a
forma como suas calçadas e praças se comunicam com o entorno, bem como os
elementos que compõem sua vegetação e áreas verdes.
Palavras-chave: Paisagem Urbana, Espaços Livres, Parceria Público-privada,
Paisagismo.
5
ABSTRACT
The open spaces, green areas, parks and squares are of great importance to the urban
structure, to qualify and regenerate. Some types of urban actions can come from
the public sector or through partnerships between the public and private, all benefit
when this type of partnership is well developed and applied. One example is the case
studies
in
this
research,
the Brascan Century Plaza and
the
Victor
Civita
Square,
Rochaverá Corporate Towers, each within its
context was structured public-private partnerships. These projects are described and
analyzed within the whole of the contemporary urban landscape that are
inserted, covering the whole urban context and history of each one, how their
sidewalks and plazas communicate with the environment, as well
as the elements of their vegetation and green areas.
Keywords: Urban Landscape, Open Spaces, Public-Private Partnership, Landscaping.
6
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ............................................................................................................ 8
CAPÍTULO I
1
PAISAGEM CONTEMPORÂNEA .............................................................. 12
1.1
ÁREAS VERDES, A PREOCUPAÇÃO AMBIENTAL E SEUS BENEFÍCIOS
...................................................................................................................... 15
1.2
A PAISAGEM E A ESTRUTURAÇÃO DO TERRITÓRIO URBANO ........... 18
1.3
O ESPAÇO PRIVADO E O ACESSO PÚBLICO ......................................... 21
2
ESPAÇOS LIVRES COM USO COLETIVO NO BRASIL E NO MUNDO..... 23
2.1
ESPAÇOS LIVRES EM REQUALIFICAÇÃO DE ÁREAS DEGRADADAS....24
2.2
ESPAÇOS LIVRES EM COMPLEXOS MULTIFUNCIONAIS........................28
2.3
EPAÇOS LIVRES EM EDIFÍCIOS CORPORATIVOS...................................32
CAPÍTULO II
2
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE A CIDADE DE SÃO PAULO ..... 36
2.1
CENTROS ECONÔMICOS DE SÃO PAULO - EVOLUÇÕES ..................... 37
2.1.1
As principais avenidas e os bairros que circundam os estudos de caso
...................................................................................................................... 40
2.1.2
PPP - Parceria Publico-Privada e as OPCs - Operações Urbanas
Consorciadas............................................................................................................56
CAPÍTULO III
3
ESTUDOS DE CASO ................................................................................. 70
3.1
PRAÇA VICTOR CIVITA ............................................................................ 72
3.2
BRASCAN CENTURY PLAZA ................................................................... 92
3.3
ROCHAVERÁ CORPORATE TOWERS .................................................. 108
7
CAPÍTULO IV
4
METODOLOGIA DE ABORDAGEM NA ANÁLISE DA PAISAGEM DAS
ÁREAS DE USO COLETIVO .................................................................................. 134
4.1
LOCALIZAÇÃO E ENTORNO - RELACÃO COM DESENHO URBANO.. 134
4.2
CIRCULAÇÃO E UTILIZAÇÃO DO ESPAÇO ......................................... 152
4.3
PERMEABILIDADE .................................................................................. 164
4.4
MOBILIÁRIO ............................................................................................ 170
4.5
COMPOSIÇÃO
DA
VEGETAÇÃO
E
ASPECTO
ESTÉTICO
–
RELACIONADO À ARTE E ARQUITETURA .......................................................... 184
CONCLUSÃO ......................................................................................................... 190
REFERÊNCIAS ...................................................................................................... 192
ANEXOS ................................................................................................................ 201
1
ENTREVISTA COM ANNA JULIA DIETZCH.............................................. 201
2
ENTREVISTA COM JORGE KÖNIGSBERGER.........................................206
3
ENTREVISTA COM ROBERTO AFLALO................................................... 210
4
ENTREVISTA COM BENEDITO ABBUD.....................................................219
5
ENTREVISTA COM PAMELA BURTON..................................................... 223
6
TEXTO COMPLEMENTAR...........................................................................226
7
PROJETOS DE PAISAGISMO PRAÇA VICTOR CIVITA............................229
8
PROJETOS DE PAISAGISMO BRASCAN CENTURY PLAZA....................236
9
PROJETOS DE PAISAGISMO ROCHAVERÁ CORPORATE TOWERS.....242
8
INTRODUÇÃO
O paisagismo contemporâneo envolve todo projeto ou ação paisagística realizada a
partir de 1980, característica válida para os outros países do mundo em geral, uma vez
que este período compreende no surgimento dos primeiros projetos com ruptura do
modernismo. Já no Brasil, de acordo com Macedo (2003) somente nos anos 90
pode-se afirmar a existência de um paisagismo considerado contemporâneo em termos
formais e funcionais. A partir deste período inicia-se uma forma de projetar mais livre,
priorizando o pedestre, um paisagismo funcional, caracterizado muitas vezes pelo forte
formalismo, de apelo cenográfico e simbólico, com novas modalidades de uso e novas
referências
estéticas,
a
preocupação
ambiental torna-se
mais
evidente,
e
principalmente, a aplicação mais presente do paisagismo como articulador da cidade e
do edifício. Essa transformação do paisagismo no século XX é muito importante para a
cidade, pois irá tratar áreas livres e de uso coletivo como um suporte à arquitetura e ao
urbanismo, com uma maior busca de planejamento e de qualidade paisagística, melhor
para os grandes centros urbanos.
Os projetos paisagísticos contemporâneos envolvem projetar, construir, gerir e,
sobretudo, vertebrar os elementos e processos da paisagem, com vistas à
possibilidade de criar estruturas paisagísticas que instaurem um novo contexto.
Para tanto, cada vez mais os projetos tendem a buscar a integridade, a
diversidade e a relação entre os processos naturais e culturais, com a
valorização das singularidades do lugar, a preservação da significação visual do
sítio, e a eficiência e a variação, funcional e espacial, relativas ao programa.
Esse tipo de atuação busca adquirir flexibilidade e adaptação – em tempos de
constantes mudanças formais, espaciais e funcionais nos contextos urbanos -, e
também a abrangência de distintas escalas da paisagem (TARDIN, 2010, p.
172).
O projeto paisagístico pode ser um grande instrumento a ser utilizado pelo poder
público em ações urbanísticas, especialmente em obras que enfocam a qualificação, o
embelezamento e a requalificação de áreas, bairros e áreas turísticas. Como conclui
Franco (1997) em casos cada vez mais frequentes a função do paisagismo centra-se
em melhorar a baixa qualidade dos entornos e da arquitetura anônima.
9
Vastas áreas de terra tornam-se improdutivas dentro das cidades, a implantação de
espaços livres e áreas verdes nessas regiões gerariam maior qualidade no meio
urbano no qual estão inseridas. Avaliando-se as tendências contemporâneas do
planejamento urbano, nota-se o destaque dado ao espaço livre público como o
principal elemento estruturador das cidades, pois é nele que se constrói a cidade e a
cidadania. Os principais projetos urbanísticos implantados atualmente na Europa
baseiam-se no real valor e na qualidade dos espaços livres públicos.
Esses espaços possibilitam a circulação do ar, criação de zonas de micro-clima, maior
penetração dos raios solares e melhor escoamento da água, quando se tratam de
áreas permeáveis, além de servirem como área de descanso e convívio dos cidadãos,
espaços de lazer e também serem pontos referenciais das cidades.
A cidade de São Paulo teve seu crescimento ao longo das décadas, mudanças de
centralidades, instituição de operações urbanas, mas sem devida preocupação com a
instalação de áreas verdes e áreas de recreação, grande parte dos potenciais
paisagísticos e ambientais foi desperdiçada por vários agentes produtores da
paisagem, que pode ser tanto o setor público quanto o privado, como veremos na
presente pesquisa. O município nunca teve um plano para suas áreas livres, houve
apenas alguns planos genéricos dedicados ao meio ambiente ou às áreas verdes
dentro dos planos diretores.
O poder público, o maior responsável pela implantação, gestão e manutenção de
espaços livres públicos, como ruas, praças e parques, já realizou vários planos para
São Paulo (viários, de abastecimento, de saneamento, de canalização e drenagem de
córregos), contudo, não foi realizado um plano direcionado aos espaços livres.
A expansão descontrolada de alguns núcleos urbanos, geralmente movida por uma
forte especulação imobiliária, ocorre sem a devida preocupação com os recursos da
paisagem. Desperdiçando-se, em sua maioria, recursos públicos e privados, pois se
constrói uma paisagem sem nenhuma qualidade ambiental, funcional ou estética. Os
agentes públicos e a maioria dos privados, não estão interessados em garantir essas
qualidades.
Três áreas de uso coletivo na cidade de São Paulo serão analisadas, seus elementos
e características serão pontuados, bem como o contexto de cada projeto na trama
urbanística. Essas áreas possuem em comum o fato de serem espaços livres que
10
surgiram da parceria público-privada, são gerados por empresas privadas e
proporcionam à cidade áreas verdes de convivência, definindo uma composição que
integra espacialmente arquitetura, paisagismo e o entorno urbano, formando a
paisagem em sua totalidade.
A valorização de elementos e processos urbanísticos, como base para o
projeto paisagístico, tende a criar novas estruturas, como referências na trama
urbana, e procura compreender a paisagem em sua totalidade, como diretriz
para a construção da cidade. Esses projetos buscam a redefinição da
paisagem como um guia para estruturação do território urbano. Isso significa
atuar sobre o território segundo os recursos da paisagem e as intenções que
direcionam seu desenvolvimento, representando princípios e ações
alternativas para a ordenação urbana, a criação e a requalificação de lugares
(Mohsen Mostavafi, “Landscape of Urbanism”, em Mohsen Mostavafi & Ciro
Najle (orgs), Landscape Urbanism, Londres Architectural Association, 2003
apud TARDIN, 2010, p. 189).
Na hora de se projetar ou mesmo analisar áreas verdes é essencial que o jardim, ou
qualquer outro espaço externo seja visto dentro de um contexto, todas as coisas vivas
são interdependentes e a paisagem é onde tudo se integra, o contexto é social,
cultural, ambiental, histórico e urbano, entre outras considerações.
A presente pesquisa propõe evidenciar a importância de espaços livres e áreas verdes
na cidade, contextualizando a paisagem contemporânea em algumas áreas da cidade
de São Paulo e suas peculiaridades.
As obras analisadas são a Praça Victor Civita, as áreas livres do Brascan Century
Plaza, ambos com o paisagismo de autoria do arquiteto Benedito Abbud, e do Conjunto
Rochaverá Corporate Towers, da paisagista californiana Pamela Burton. Os projetos
foram escolhidos pelo caráter marcadamente diferenciado da sua proposta projetual,
por possuírem um traçado singular no contexto urbano, devido a grande evidência e
importância na paisagem urbana da cidade de São Paulo, e por se tratarem de projetos
contemporâneos de uso coletivo, gerados e administrados pela iniciativa privada.
As indagações básicas que constituíram a pesquisa foram as seguintes:
Quais as necessidades atuais para um projeto paisagístico na cidade do século XXI?
Quais os elementos que compõem os espaços livres estudados? Qual é a produção e
a concepção contemporânea dos projetos paisagísticos estudados dentro da
metodologia de abordagem analisada (permeabilidade, circulação, preocupação com
11
entorno e localização, composição da vegetação e mobiliário) e no que eles se
assemelham e diferenciam entre si?
Esta pesquisa tem como objetivo compreender a produção e necessidades da
paisagem urbana contemporânea através dos estudos de caso, discutindo seus
fundamentos teóricos e contribuir para uma sistematização das obras a serem
analisadas de acordo com seu histórico, inserção urbana e as estratégias de projeto.
Bem como estudar e analisar os projetos nas áreas de uso coletivo em São Paulo de
acordo com os referenciais contemporâneos e verificar as práticas projetuais
paisagísticas adotadas diante das necessidades atuais.
Terá como referencial para compreensão da formação urbanística das regiões que se
situam os estudos de casos a abordagem feita pelo arquiteto Luis Guilherme Rivera
de Castro em sua tese de doutorado, de título, Operações Urbanas em São Paulo:
interesse público ou construção especulativa do lugar, também utilizará o
embasamento teórico de Maria de Assunção Ribeiro Franco, arquiteta, autora dos
livros, Desenho Ambiental: uma introdução à arquitetura da paisagem como
paradigma ecológico e Planejamento Ambiental para a cidade sustentável, bem como
sua dissertação de mestrado Espaço Livre e Arquitetura – O projeto dos Espaços
Livres junto aos Edifícios Bancários.
A metodologia de pesquisa adotada consiste basicamente em revisões bibliográficas,
que possibilite a montagem do quadro teórico conceitual examinando os conceitos e
autores que discutem as principais reflexões sobre o tema, incluindo consultas a
livros, revistas, internet, entrevistas com os arquitetos e paisagistas, autores dos
projetos que serão analisados.
Pesquisas e análises documentais, levantamento e sistematização dos documentos
relacionados aos estudos de caso selecionados para execução da dissertação. Visitas
técnicas, dados de campo, análise das obras paisagísticas escolhidas para estudo de
caso com base na abordagem: permeabilidade, circulação e utilização do espaço,
localização, composição da vegetação e mobiliário. Bem como a contextualização,
estudo da concepção dos projetos e a síntese das referências passíveis de serem
aplicadas em planos e projetos de mesma temática.
12
CAPÍTULO I
1 PAISAGEM CONTEMPORÂNEA
Para entender o percurso da paisagem e de algumas características urbanas que
temos hoje é importante salientar alguns acontecimentos anteriores, de acordo com
Gehl e Gemzoe (2002) por um longo tempo – desde 1930 até 1980 – muito pouco
ocorreu no campo do urbanismo e da arquitetura do espaço público, a rejeição dos
modernistas à cidade e aos espaços públicos é uma explicação a esse fato. No Brasil,
nos anos 80 caracterizam-se por um processo de mudança radical no país, tanto
administrativa quanto econômica e marcou o início de um processo de liberdade na
concepção do espaço livre urbano, resultado do questionamento cultural ocorrido nos
anos 60 e 70, que colocou em xeque os já tradicionais princípios modernistas, tanto na
arquitetura, quanto no urbanismo e paisagismo.
Depois de quase três décadas sob a ação de um Estado Centralizador, o Brasil
passa por um processo de gradativa descentralização, que se fortalece nos
anos 90. Ao mesmo tempo, à medida que a maioria da população habita em
cidades, o processo de urbanização se consolida, aumentando a demanda de
infra-estrutura e serviços para o todo urbano, especialmente para as grandes
massas populares que se aglomeram nos grandes centros e nas metrópoles
como São Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Porto Alegre, constituindo a maioria
da população. [...] Praças, parques, calçadões, calçadas, jardins e pátios
particulares são espaços urbanos destinados exclusivamente ao
usuário-pedestre, já que as ruas passam a receber um volume crescente de
tráfego, consequência direta da ação do Poder Público, que não prioriza o
transporte coletivo. Obras de vulto, como o sistema de transportes
subterrâneos (metrô) do Rio de Janeiro e São Paulo, são raras nas metrópoles,
onde se investe e reinveste constantemente na abertura de novas vias e na
adequação das antigas ao fluxo cada vez mais intenso de veículos particulares
(MACEDO 1999, p. 106).
No espaço público, como as praças observa-se, sobretudo nas cidades grandes e
médias do novo mundo, um enfraquecimento na relação entre o chão e os edifícios do
13
entorno imediato. Algumas praças efetivamente sumiram diante do espaço destinado
aos veículos, outras ficaram reduzidas à condição de rotatórias. Muitas são hoje, na
prática, mais limitadas pelas ruas que as circundam, que pelos prédios de seu
entorno. E estes também foram se afastando da praça, se afastando do alinhamento
dos lotes e das divisas laterais, principalmente com o avanço das ideias da arquitetura
e urbanismo moderno-racionalistas; o resultado foi a criação de formas urbanas
descontínuas e fragmentadas.
Com o urbanismo contemporâneo, volta a ganhar força a ideia do pedestre como
importante parâmetro do design do espaço público, nas áreas centrais de centenas de
cidades, o pedestre retoma alguns dos espaços perdidos para o automóvel,
proliferam-se calçadões e refazem-se praças.
A despeito do relativo resgate do espaço para o pedestre, são ainda desenhadas para
o automóvel a maior parte das ruas, enfraquecendo a relação das praças com seu
entorno imediato. Algumas praças de desenho contemporâneo conseguem se efetivar
mesmo diante de um entorno imediato pouco expressivo e bastante impactado pelo
sistema viário.
Quanto as características do estilo paisagístico adotado nos espaços livres urbanos,
públicos, privados na contemporaneidade Franco (1997) afirma que com toda a
flexibilidade possível nunca faltaram entornos paisagísticos destinados a dar marco a
uma arquitetura, seja esta retangular, vigiliana, pictoresca, desconstrutiva ou do
gênero que se deseje.
Dentre esses projetos, o Parc de La Villette de Bernard Tchumi em Paris foi de grande
influência, bem como o campus da Universidade de Harvard em Cambribge, o Parque
Juan Carlos I em Madri e o Parque del Clot em Barcelona.
14
Parc de La Villette em Paris. Fonte: Macedo, 2005.
Parque Juan Carlos I em Madri. Fonte: Macedo, 2005.
Parque del Clot em Barcelona. Fonte: Macedo, 2005.
Abaixo estão listadas algumas características do estilo, técnica, temática, foco,
adotadas nas práticas projetuais do paisagismo contemporâneo que verificamos em
áreas verdes da atualidade, bem como nos estudos de caso da presente pesquisa.
15
- Volta da disponibilidade de equipamentos esportivos nas praças e parques, bem
como a funcionalidade do espaço é uma grande preocupação ao se projetar.
- A aplicação de novas tecnologias, nas quais novos pisos, novas técnicas de irrigação
das plantas pode ser experimentado, a possibilidade de grande diversidade de
vegetação a ser colocada, a escolha de utilização em alguns locais de plantas
exóticas, de aplicação temática, tudo se torna possível. Tentativa de priorização de
pedestres e circulação, emprego de formas elaboradas e elementos escultóricos.
Como pode ser visto, o paisagismo tem demonstrado ser uma arte flexível e
polivalente, aplicando-se tanto ao uso comercial na pequena escala quanto aos
projetos de renovação urbana, empregando para isso os mais diversos
materiais e plantas das mais variadas (FRANCO, 1997, p. 62)
- A preocupação ambiental, com utilização de fontes de energia renováveis, assim,
atividades relacionadas com a educação ambiental também passam a ser realizadas
e trabalhadas nos parques e praças.
- O forte uso do elemento água, na forma de lagos já existentes nascentes, espelhos
d’ água, fontes, jorros e bicas;
- Criação de espaços multifuncionais e adaptáveis, que podem ser utilizados pela
população das mais diversas formas, muitas vezes com serviço de lazer articulado às
ruas, resgatando as galerias, mas agora com áreas ajardinadas;
- Faz uso da revitalização de espaços, formas do passado e recuperação de áreas
degradadas, pedreiras, aterros, que, restauradas, são de novo utilizadas pela
população e reintegradas à cidade.
O novo paisagismo deixa múltiplas vanguardas. Os modelos que prevê para o
futuro descansam na investigação, tanto de temas elementares e situações
limites como na exploração de combinações de múltiplos temas. Se há algum
ponto em comum entre essas novas frentes, é que esse paisagismo já não será
uma versão madura e em grande escala do jardim doméstico, como foi do
século XVIII, mas uma paisagem determinante de um novo momento da
arquitetura (FRANCO, 1997, p. 64).
1.1 AS ÁREAS VERDES, A PREOCUPAÇÃO AMBIENTAL E SEUS BENEFÍCIOS
16
Como aponta Sanches (2011), a ausência de áreas vegetadas é um problema comum
na maioria dos aglomerados urbanos, principalmente aqueles que sofrem uma
urbanização intensa e sem nenhum planejamento voltado para as preocupações
ambientais.
O crescimento e a expansão horizontal da mancha urbana geram um aumento da
impermeabilização dos espaços livres centrais das grandes cidades aliado ao
desmatamento das zonas periféricas, ocorrendo assim uma diminuição gradual da
vegetação. A cidade de São Paulo é um exemplo, submergiu sua cobertura vegetal de
forma intensiva nos distritos periféricos, que foram aumentando suas taxas de
crescimento populacional.
Em escala regional a ausência de áreas verdes pode causar desequilíbrios nos
ciclos e processo naturais, resultando em mudanças de temperatura e
alteração no regime de chuvas (períodos prolongados de seca ou chuvas
intensas). Já na escala urbana, a supressão das áreas verdes urbanas não
afeta apenas a qualidade de vida da população em termos de lazer e
recreação, mas também contribui para as inundações, aquecimento do micro
clima urbano, intensificando o efeito-estufa, e erosão das encostas, colocando
em risco a vida dos habitantes destes locais.
Pequenas áreas verdes implantadas, principalmente em ambientes
densamente urbanizados podem trazer resultados muito positivos para a
cidade até mesmo em curto prazo.
(...) Estas áreas verdes também podem valorizar economicamente imóveis
próximos, aumentando seu valor de venda ou atraindo novos investimentos,
que se utilizam dos espaços verdes como estratégia de negócio. Crompton
comprovou que proprietários de pequenas empresas classificaram parques e
áreas livres como um dos critérios mais importantes na seleção de locais para
investimento de negócios. (...) A criação de novos parques e espaços livres
vegetados pode estimular direta e indiretamente novos negócios voltados ao
lazer e atividades afins, como alimentação, aluguel de bicicletas, venda de
equipamentos de lazer e esporte, etc., promovendo o aumento de empregos
locais e arrecadação de impostos (N/Y BAYKEEPER, 2006; LENER 1999 apud
SANCHES, 2011, p.47); sem contar com os ganhos indiretos na redução dos
gastos com saúde física e mental da população (HARNIK & WELLE, 2003 apud
SANCHES, 2011, p. 48).
Assim a presença dos espaços livres, com o contínuo crescimento urbano, é
fundamental nas grandes cidades. Abaixo estão listados os benefícios que esses
espaços possibilitam.
17
- Melhoria da drenagem das águas pluviais, absorvendo parte das águas (claro que
não acontece da mesma forma com a presença de estacionamentos no subsolo de
áreas ajardinadas), uma vez que com grandes áreas asfaltadas e cimentadas, isto é,
áreas impermeabilizadas, as cidades sofrem com as enchentes, mas este problema
pode ser diminuído com o planejamento de áreas permeáveis.
- Proteção do solo contra erosão. Áreas com vegetação seguram o solo, não o
deixando vulnerável com a ação das chuvas.
- A facilidade de dispersão de poluentes, permitindo a circulação do ar. Uma vez que
as grandes cidades possuem alto nível de poluição atmosférica.
- Criação de zonas de micro-clima nas cidades, ajudando o controle da temperatura,
pois a vegetação proporciona sombreamento e os jardins não retém o calor como os
asfaltos e as áreas cimentadas das cidades.
- Absorção de ruídos;
O quadro abaixo salienta e especifica algumas dessas possibilidades:
Tabela de serviços ambientais das áreas verdes de acordo com Henke-oliveira (2001) apud SANCHES, 2011, p.
47.
Spirn (1995) aponta a utilização de espaços livres como um elemento crucial para
enfrentar as questões das grandes cidades.
18
A integração de toda a área livre num plano unificado promete estender o
tradicionalmente aceito valor estético e recreacional dos espaços livres a um
papel crucial na saúde, segurança e bem-estar. Parques e praças, corpos
d’água e correntezas, várzeas e baixos pantanosos, encostas íngremes e
afloramentos rochosos e até estacionamentos e corredores de rodovias podem
ser incluídos num sistema coeso de espaços abertos, para melhorar a
qualidade do ar e do clima, reduzir as enchentes e melhorar a qualidade da
água, diminuir o impacto de riscos geológicos, como terremotos, afundamentos
e deslizamentos, criar na cidade uma comunidade de plantas e animais
diversificada, conservar energia, a água e os recursos minerais e promover
uma assimilação mais segura dos resíduos da cidade (SPIRN, 1995, p. 287).
Para Franco (1997) na instalação desses espaços, os cuidados ambientais que
possamos ter na escala do lote, na implantação de projetos, embora importantes,
pouco significam se não estiverem integrados por uma intenção protetora maior,
embasada numa visão ecossistêmica.
A reflexão sobre esse Projeto Ambiental em escala pontual – o Lote Urbano –
nos sugeriu que a questão da qualidade ambiental mesmo na pequena escala
poderia ser, até certo ponto, codificada tendo como elemento indutor o
Desenho Ambiental do espaço público (ruas, calçadas, largos e praças), no
nível não apenas do zoneamento estabelecido no Plano Diretor, mas no de
setor de vizinhança e até de quarteirão.
É claro que um planejamento detalhado na escala urbana exigiria outro nível
de interação entre as regionais das prefeituras e os agentes imobiliários,
fundamentada não apenas nas questões econômicas e sócio-culturais mas
também na aquisição de novos padrões de valor ambiental, por parte daqueles
agentes. [...] A ação do Projeto Ambiental na pequena escala, embora gerador
de qualidade ambiental, é bastante estreita e limitada por falta de diálogo entre
as partes atuantes no setor imobiliário e, antes de tudo, por falta de uma visão
ecológica aplicável ao meio ambiente urbano (FRANCO, 1997, p. 204).
Toda a preocupação ambiental constante nos últimos anos, muitas vezes, se adéqua
ao sistema capitalista vigente, criando símbolos e modelos comerciais que muitas
vezes mais agregam status ao empreendimento construído do que é pontualmente
eficiente quanto ao impacto ambiental.
De fato, o destaque que a questão ambiental tem ganhado e toda a
repercussão do tema “sustentabilidade”, pode ser considerado parte de um
novo discurso cujo objetivo é apenas manter as condições de reprodução do
sistema capitalista, perpetuando as injustiças e permitindo o aprofundamento
das desigualdades que o caracterizam. O discurso ambiental só pode ter
consistência se for vinculado à questão social, compreendendo que os
19
processos sociais é que definem os projetos de exploração da natureza
(PRETO, 2009, p. 44).
1.2 A PAISAGEM E A ESTRUTURAÇÃO DO TERRITÓRIO URBANO
A integração entre espaços livres e espaços edificados, resultando na trama urbana e
no desenho urbano, estabelece a relação entre o paisagismo, o urbanismo e a
arquitetura.
Como Planejamento, o termo Desenho Urbano está aberto a uma série de
interpretações. Nós o entendemos, de uma maneira geral, como significando o
projeto e gerenciamento do meio ambiente tridimensional, maior que a
edificação individual. Consideramos que seu campo de interesse localizou-se
na interface entre a arquitetura paisagística e o planejamento urbano,
inspirando-se na tradição de projeto da arquitetura e da arquitetura
paisagística, e na tradição do gerenciamento ambiental e de ciências sociais do
Planejamento Contemporâneo (B. Goodney, 1983:13 apud DEL RIO, 1990,
p.47).
Como afirma Magnoli (1982) a estrutura espacial das cidades é composta de duas
categorias de sub-espaços: os espaços edificados e os espaços livres de edificação, e
o que os diferencia é a ausência de estruturas edificadas que configurem recintos ou
ambientes cobertos e fechados, isto é, ausência de paredes e tetos.
Espaço livre é todo tecido urbano privativo, público ou privado, que inclui a
diversidade de espaços abertos na cidade e que contempla: calçadas, ruas,
quintais, recuos de edificações, além das categorias já tradicionais do
paisagismo como jardins, praças e parques. (PEREIRA, 2006, p.07).
Podemos considerar então, que os espaços livres são caracterizados por tipologias
variadas como as praças, parques, terrenos vazios, quintais, ruas, calçadas. E a
integração desses elementos resulta na forma urbana, estruturando seus diferentes
tecidos. Sendo assim, como coloca Bartalini apud Preto (2009), o espaço livre é um
elemento primordial da estrutura e da paisagem urbana, constituído de forma crucial
para integrar e relacionar os espaços edificados, propiciar luz, ar, perspectivas e vista.
20
Além de ser decisivo para distinguir determinado processo de urbanização e
estabelecer a caracterização fisionômica da cidade.
Esta relação entre os espaços livres e a caracterização fisionômica da cidade deve
estar ligada à qualidade de vida de seus cidadãos, proporcionando aos seus
habitantes uma trama urbana condizente com suas necessidades.
No dizer de Garret Ekbo, a qualidade de uma cidade pode ser determinada
pela relação entre os edifícios e o espaço viário ou em outras palavras, o
espaço demandado pela massa de automóveis e pelas pessoas - ruas,
estacionamentos, áreas para pedestres, calçadas, praças, parques, espaço no
interior dos edifícios e áreas verdes. Assim, na pequena escala podemos
considerar a qualidade de um edifício arquitetônico com a relação que se
estabelece entre o mesmo e seu espaço envolvente quer esteja preso aos
limites de um lote quer esteja ligado diretamente a espaços públicos (...).
È possível fazer surgir um desenho paisagístico novo para os espaços livres
urbanos que ajuste o belo ao funcional, o verde ao concreto, o barulho à pausa,
as superfícies ás infraestruturas e o tecido urbano aos vazios de entorno, de
modo a criar-se um meio ambiente que não é o da floresta, nem do deserto e,
muito menos, o das cidades poluídas de hoje, mas, um meio, onde as
necessidades do homem sejam balanceadas, permitindo que ele possa viver
em grandes coletividades sem que, com isso, perca a qualidade de vida e a
individualidade (FRANCO, 1989, p.54).
Sobre os hábitos contemporâneos que influenciam na estruturação da cidade e
consequentemente nas modalidades de espaços livres, pode-se dizer que o intenso
aumento da utilização do automóvel causou uma transformação radical nas áreas
urbanas, na qual de acordo com Queiroga (2001) o espaço público se tornou local
para circulação e estacionamento de veículos, já as ruas foram, por sua própria
natureza, os espaços mais invadidos pelos automóveis e as praças também sofreram
com a presença dos novos veículos e o novo sistema técnico a ele associado.
Contudo, nos últimos anos isto tem mudado, a população voltou a requerer fazer uso
desses espaços.
A vida pública floresceu nas ruas e praças da cidade de uma maneira que não
era vista há 20 ou 30 anos, certamente não da forma que é vista hoje, a qual
não é uma nova versão de tradição urbana antiga, mas um fenômeno
verdadeiramente novo. O interesse crescente na recuperação da nova vida
nos espaços é certamente uma ideia instigante. Em uma sociedade na qual
cada mais a vida diária acontece na esfera privada – em casas privadas, com
computadores e carros privados, em espaços de trabalho privados e em
centros comerciais estritamente controlados e privatizados – existem sinais
21
claros que a cidade e os espaços urbanos receberam um novo e influente
papel como espaço e fórum públicos. Em contraste às várias comunicações
indiretas e aos diversos espaços privados, a oportunidade das pessoas em
usar seus sentidos e interagir diretamente com seu entorno vem tornando-se
extremamente atrativa. A sociedade da informação está fornecendo novos
sentidos e significados à cidade como lugar de encontro (GEHL e GEMZOE,
2002, p. 20)
A política de retirada dos carros e oferta de melhores condições para a vida urbana
como aponta Rossi (2007) continua a ser principalmente um fenômeno europeu, mas
é interessante notar que políticas urbanas correspondentes podem ser agora
encontradas em cidade da América do Norte e do Sul, na Ásia e Austrália.
Essa inspiração pode, e deve, advir de várias fontes – empreendedores,
urbanistas, dirigentes do setor público, operadores de hotéis, membros da
comunidade – mas, no final tem que ser uma visão compartilhada e ter um
freqüente envolvimento público desde seu início para o próprio benefício do
projeto, preparando o clima salutar para quando as aprovações forem
necessárias.
Constata-se através de exemplos que as cidades que obtiveram êxito e
reconquistaram o espaço público foram as que empregaram uma política
urbana arrojada e visionária, onde vários tópicos são combinados nessas
visões urbanas, como segurança e mudanças nos padrões de tráfego, saúde
pública, redução no consumo das riquezas, redução de ruído e poluição e
esforços para fortalecer o papel da cidade como fórum democrático (ROSSI,
2007, p. 38).
1.3 O ESPAÇO PRIVADO E O ESPAÇO PÚBLICO
O espaço público é aquele de propriedade e de apropriação pública. Segundo
Hertzberger (1999) os conceitos de “público” e “privado” podem ser interpretados
como tradução em termos espaciais de “coletivo” e “individual”. Assim ele afirma que
em um sentido mais absoluto, podemos dizer: pública é uma área acessível a todos a
qualquer momento; a responsabilidade por sua manutenção é assumida
coletivamente. Privada é uma área cujo acesso é determinado por um pequeno grupo
ou por uma pessoa, que tem a responsabilidade de mantê-la. Abrahão (2008)
conceitua os espaços públicos urbanos como espaços de manifestação da esfera
pública, da vida pública, da realização da cidadania.
22
Para Preto (2009) os espaços livres públicos são os espaços não edificados,
destinados ao conjunto da sociedade, que abrigam as ações do cotidiano de maneira
espontânea (ou menos sujeita a controles), de livre acessibilidade, de livre
manifestação e apropriação.
Na questão da propriedade, o Código Civil Brasileiro define três tipos de
modalidade de propriedade pública: (a) De uso comum, que são destinados ao
uso de todos, como mares, ruas, estradas, praças, etc; (b) De uso especial, que
são os afetados a um serviço ou estabelecimento público, isto é, locais onde se
realiza a atividade pública ou onde está à disposição dos administrados um
serviço público, como teatros, univesidades, museus e outros abertos à
visitação pública; (c) Dominicais, ou dominais, que são os próprios do Estado
como objeto de direito real, não aplicados nem ao uso comum, nem ao uso
especial, tais os terrenos ou terras em geral, sobre os quais tem senhoria, à
moda de qualquer proprietário, ou que do mesmo modo lhe assistam em conta
de direito pessoal (Código Civil, art.66, apud MENNEH, 2002, p.57, apud
PRETO, 2009, p.30).
No presente estudo, o foco é o espaço livre de propriedade privada e de uso comum,
coletivo, a potencialidade desses espaços na esfera pública é diferente de um espaço
realmente público, que a administração é pública, uma vez que possui utilização
restrita, é submetido à regras internas de formas de uso e frequentadores.
Uma outra relação específica de relevante importância para a presente pesquisa é a
condição pública das praças, pode-se afirmar que áreas de uso coletivo, mesmo
sendo de administração e propriedade privada, são consideradas praças, pois como
concluiu Robba e Macedo (2003) praças são espaços livres públicos urbanos
destinados ao lazer e ao convívio da população, acessíveis aos cidadãos e livres de
veículos.
Nas cidades brasileiras, qualquer espaço verde público, seja arborizado ou
simplesmente gramado, um canteiro central de avenida ou espaço livre entre
edifícios, é denominado praça. Na cidade contemporânea, a definição desse
espaço é bastante abrangente, incluindo desde pequenas áreas destinadas ao
lazer esportivo em bairros habitacionais até os grandes complexos de
articulação da circulação urbana em áreas centrais (ROBBA E MACEDO,
2003, p. 16).
Queiroga (2001) aponta que apenas é considerado praça se ela se presta ao encontro
no âmbito da esfera de vida pública e por estar intimamente relacionada aos usos do
23
lugar, o sistema de objetos da praça deve responder diretamente ao conjunto de
ações nela verificados. Mesmo assim ao considerarmos estes espaços livres sendo
de propriedade privada, e por isso, possuem controle de utilização, então não são tão
acessíveis assim por todos, contudo pode-se afirmar que eles promovem o encontro,
ainda que com algumas restrições, mas promovem.
Muitos dos espaços ja perderam o antigo conceito de praça, da sociedade
tradicional, onde o espaço público é o lugar da vida coletiva, de reunião e
encontro, de lazer. Os velhinhos que se divertem e passam o tempo jogando
dominó, juntamente com artesãos, hippies, músicos locais e engraxates,
Na sociedade atual, o capitalismo absorve quase todo o espaço e o repensa
em função da utilidade econômica. Quase toda a cidade mostra sua
estrutura a partir dos locais de trabalho e de consumo. A vida
extraprofissional é repensada em referência à vida profissional. Neste
contexto, os espaços públicos, que eram em maior parte locais
não-econômicos, locais de convívio, de encontro coletivo e de relação com o
outro, desaparecem, são re-funcionalizados, pois são locais não
econômicos, não rentáveis.
Todas as relações que envolvem usuário e meio, sejam estas culturais,
antropológicas ou históricas, determinam a formação do espaço. Então, os
relacionamentos com o espaço estão ligados diretamente à estruturação
urbana e seu processo de transformação, seja pelo desenvolvimento
tecnológico, modelo cultural ou pela divisão do trabalho, uma vez que este
último influi diretamente na base dos relacionamentos sociais (YAMADA,
2004, p.01).
O fato de possuírem regras de utilização e acesso controlado, os espaços de
administração privada acabam, de alguma forma, perdendo o total e real significado
de espaço de convivência, uma vez que seu uso é restrito, certas formas de utilização
e de público muitas vezes serão barrados quando comparados a uma praça
considerada completamente pública, crianças jogando bola, andando de bicicleta e
skate não são vistos nestes locais, nem mesmo mendigos. Podem ser considerados
espaços econômicos e rentáveis como mencionado acima, já que estão sob poder
privado.
2 ESPAÇOS LIVRES COM USO COLETIVO NO BRASIL E NO MUNDO
24
Como afirma Tardin (2010) o projeto paisagístico encarna papéis que vão além dos
tradicionais parques e praças, em que até muitos destes se vêem dotados de novos
atributos na trama urbana, com padrões morfológicos e demandas funcionais que
seguem as problemáticas presentes nos territórios urbanos atuais.
Esses projetos podem estar representados entre outras possibilidades, por
requalificações, megaestruturas, adequações paisagísticas, praças de complexos
multifuncionais e complexos de edifícios corporativos como empresas, bancos, entre
outros, novas geografias, adequações paisagísticas e planejamento e projeto da
paisagem urbano-regional.
Segue abaixo alguns exemplos de espaços em São Paulo e em outras partes do
mundo de uso coletivo com algumas características similares que serão abordadas no
presente estudo.
2.1 ESPAÇOS LIVRES EM REQUALIFICAÇÃO DE ÁREAS DEGRADADAS
Apenas em São Paulo hoje existem mais de 700 áreas contaminadas que precisam
ser recuperadas, estas são áreas antes ocupadas por aterros, por indústrias químicas
que poluíram o solo. Os estudos de caso da presente pesquisa, a Praça Victor Civita
e o Rochaverá Corporate Towers, estão localizados em terrenos contaminados que
foram devolvidos à cidade em forma de áreas verdes, de uso coletivo.
As requalificações correspondem a intervenções regeneradoras e constituem
em atuações sobre lugares espacial e/ou funcionalidade obsoletos, ou
dedicados a usos pouco qualificadores [...] como os espaços livres públicos
degradados física e socialmente. Nesses projetos, a intenção é propor a
criação e/ou remodelação formal, espacial e social desses espaços, ao
dotá-los de usos requalificadores, com a valorização da vivência coletiva e de
uma estreita relação com seus entornos, como estruturas que possam propiciar
a permanência e o encontro, e que, ao mesmo tempo, representem novas
referências na estrutura do território (TARDIN, 2010, p.193).
Sanches (2011) salienta que quando a criação de áreas verdes urbanas é resultante
da recuperação de áreas degradadas, os benefícios para a cidade se multiplicam.
Pois tais espaços, que antes eram relegados, se tornam catalisadores de
25
investimentos, sejam praças, empreendimentos residenciais, comerciais ou de
escritórios ou mesmo para manter os negócios ou os moradores locais.
Uma definição específica de relevante importância para a presente pesquisa é a
denominação do termo degradação:
No contexto do ambiente natural, o termo degradação está muito relacionado a
perturbações e distúrbios do ecossistema. Há diversas fontes que trazem
definições convergentes, que se complementam ou expõe a mesma idéia.
Segundo o Guia de Recuperação de Áreas Degradadas da SABESP (2003),
degradação são “as modificações impostas pela sociedade aos ecossistemas
naturais, alterando as suas características físicas, químicas e biológicas e,
comprometendo, assim, a qualidade de vida dos seres humanos”. Willian,
Bugin e Reis (1990 apud Rondino, 2005), definem que, “a degradação de uma
área ocorre quando a camada de vegetação nativa e a fauna forem destruídas,
removidas ou expulsas; a camada fértil do solo for perdida, removida ou
enterrada; e a qualidade e regime da vazão do sistema hídrico forem
alterados”. Já o Manual de Gerenciamento de áreas contaminadas da CETSB
(2009) define de forma bem simplificada que áreas degradadas são áreas onde
ocorrem processos de alteração das propriedades físicas e/ou químicas de um
ou mais compartimentos do meio ambiente.
No contexto urbano, há poucas referências literárias quanto à definição do
termo. Bittar (1997) defende que nas cidades, onde há muitas variáveis
socioeconômicas e ambientais, e interações complexas, a degradação “está
geralmente associada à perda da função urbana do uso do solo” (SANCHES,
2011, p. 34).
Sanches (2011) observa que nos países desenvolvidos há uma grande quantidade de
áreas degradadas oriundas de antigas atividades industriais, aterros, galpões de
armazenagem ou de infra-estrutura de transporte (linhas ferroviárias) que agora se
encontram abandonadas ou subutilizadas.
O fenômeno da degradação, como constata Sanches (2011), está ligado a mudanças
de ciclos econômicos, a desindustrialização. Este procedimento também é muito
comum nos grandes centros urbanos de países em desenvolvimento que passaram
por um processo de industrialização mais tardio. Nesses países em desenvolvimento
e subdesenvolvidos, os problemas socioeconômicos urbanos e a falta de recursos e
investimento na recuperação e revitalização de tais áreas contribuem para uma
situação de degradação ainda mais latente.
Em nosso país há uma demanda tímida com relação à recuperação e requalificação
de áreas degradadas, no exterior já é uma realidade. Como afirma Sanches (2011)
nos EUA, Canadá e Europa, a criação de agências públicas, instituições mistas e
26
parcerias público-privadas viabilizaram o estabelecimento de políticas públicas,
programas e ações para lidar com o problema das áreas degradadas, principalmente
contaminadas, no Brasil, o tema é pouco explorado.
No Canadá, o governo tentar atrelar áreas verdes e espaços livres públicos a
novos empreendimentos em áreas degradadas. Há um recurso legal chamado
Parkland Dedication que os governos locais se utilizam para prover novas
áreas verdes para a cidade. Essa legislação possibilita que cada
municipalidade exija dos incorporadores uma porcentagem máxima (que varia
de 2% a 10%) do total do terreno para parques (EVERGREEN apud
SANCHES, 2011, p. 52).
A combinação de instrumentos legais, previstos no Estatuto da cidade (Lei Federal
10.257) e aplicados no plano diretor dos municípios, devem ser utilizados visando a
viabilização destes projetos, comenta Sanchez (2011). As operações urbanas
consorciadas são uma forma viável de envolver a iniciativa privada em grandes
intervenções urbanas estruturais.
De certa forma, a antiga ocupação da Praça Victor Civita, um dos estudos de caso da
presente pesquisa, foi de aterro de resíduos, pois se trata de uma área contaminada
por substâncias tóxicas e metais, que abrigou um incinerador de lixo, no qual era
efetuada a queima de resíduos domiciliares e hospitalares, posteriormente a área
passou a ser ocupada por cooperativas de reciclagem. Áreas que abrigaram esses
aterros demandam um maior tempo de planejamento e elaboração do projeto para
conversão de um parque, devido à sua complexidade e à aplicação de técnicas
adequadas à descontaminação e estabilidade do solo, como aponta Sanches (2011).
Outra questão importante que Morinaga (2007) coloca é que se deve ter um
planejamento direcionado quanto ao plantio de vegetação nessas áreas, uma vez que
sofre as influências das condições ambientais pouco favoráveis ao desenvolvimento
das plantas em geral.
A seleção de espécies para o plantio depende, entre outros fatores, das
características próprias de cada aterro, das condições ambientais locais e do
uso que se pretende dar ao local, alertando para o fato de que as raízes não
devem ultrapassar a camada do solo de cobertura, para evitar o
comprometimento do sistema de drenagem e da impermeabilização superior.
Em função de seu porte e de suas especificidades, as herbáceas possuem
maior facilidade para se adequar a esses meios, ao passo que as espécies
arbustivas e arbóreas encontram maior dificuldade de adaptação,
27
especialmente quando exibem raízes mais profundas (MORINAGA, 2007, p.
44).
Um elemento de relevante importância para a presente pesquisa, como coloca
Morinaga (2007), é que algumas características, como escavação de subsolos para a
instalação de garagens pode contribuir para o agravamento da situação na
eventualidade da existência de contaminação na fase de construção do
empreendimento, quando há possibilidade do contato direto de operários com os
contaminantes. Como é o caso do empreendimento Rochaverá Corporate Towers,
instalado em um terreno antes contaminado por uma indústria de fertilizantes, o
processo de descontaminação do terreno foi feito, mas ocorreu a escavação do
subsolo para instalação dos pavimentos de estacionamento.
Segue abaixo um quadro com algumas recomendações básicas para a elaboração e
implantação de projetos paisagísticos em áreas contaminadas:
Fonte: MORINAGA, 2007, p. 72.
Além, da Praça Victor Civita e o Rochaverá Corporate Towers, objetos de estudo
desta pesquisa, como exemplo de requalificação de áreas degradadas pode-se citar o
Emscher Park.
O Emscher Park, no vale do Ruhr na Alemanha, está localizado em um terreno que
antes abrigou um centro industrial, com exploração de minas de carvão mineral e
28
produção de aço, uma área que se encontrava em profundo estado de contaminação
foi revitalizada se transformando em um parque para a população, assim como nos
estudos de caso da presente pesquisa, a implantação do parque também se tornou
possível através de parcerias entre o setor público e privado.
Emscher Park. Fonte: MORINAGA, 2007, p. 99.
2.2 ESPAÇOS LIVRES EM COMPLEXOS MULTIFUNCIONAIS
São tipologias mais complexas de serem projetadas e planejadas do que a maioria
dos projetos imobiliários, pois os diversos usos e as funcionalidades dos espaços que
formam o empreendimento precisam interagir entre si, como é o caso do Brascan
Century Plaza, um dos objetos de estudo da presente pesquisa.
Segundo Meyer (2008) nas décadas de 30 e 40, a ideia de verticalidade multifuncional
era muito forte. São Paulo mesmo inaugurou alguns complexos nos anos 50, como o
Conjunto Nacional e o Edifício Copan. Mas o modelo não foi tão aplicado à medida
que ganhou força a separação das atividades comerciais e de serviços e com o
nascimento de bairros estritamente residenciais.
Para França Neto (2009), a partir do ano 2000 este tipo de empreendimento voltou a
ganhar força no mercado imobiliário no Brasil, devido à demanda por centros de
convivência regionais, que cumpram no bairro a função antigamente exercida pelas
praças. A agregação de funções em um mesmo empreendimento, escritórios, lojas,
hotel, residências, centro de convenções, desponta não apenas como uma das
29
soluções para os problemas de mobilidade dos grandes centros. Assim, os centros
comerciais abertos têm ganhado força no Brasil, como nos shoppings malls dos EUA
e Europa, onde suas raízes provêm das galerias, para dar apoio a complexos
multifuncionais integrados a eles.
Embora os grandes edifícios que trazem como objetivo a acessibilidade para o
maior número possível de pessoas não fiquem permanentemente abertos, e
ainda, os períodos em que estão abertos sejam de fato impostos de cima, tais
edifícios realmente implicam numa expansão fundamental e considerável do
mundo público.
Os exemplos mais característicos desta mudança de ênfase são sem dúvida as
galerias (...). O lado de dentro e o de fora se acham tão fortemente relativizados
um em relação ao outro que não se pode dizer quando estamos dentro de um
edifício ou quando estamos no espaço que liga dois edifícios separados. Na
medida em que a oposição entre as massas dos edifícios e o espaço da rua
serve para distinguir – grosso modo – o mundo privado do público, o domínio
privado circunscrito é transcendido pela inclusão de galerias. O espaço interior
se torna mais acessível, enquanto o tecido das ruas se torna mais unido.
A cidade é virada pelo avesso, tanto espacialmente quanto no que concerne ao
princípio do acesso. O conceito de galeria contém o princípio de um novo
sistema de acesso no qual a fronteira entre o público e o privado é deslocado e,
portanto, parcialmente abolido, em que, pelo menos do ponto de vista espacial,
o domínio privado se torna publicamente mais acessível (HERTZBERGER,
1999, p. 74).
Há inúmeras vantagens econômicas e ecológicas em áreas comerciais abertas,
quando comparada às fechadas, como a redução de energia gasta com iluminação
diurna e ar-condicionado, além da possibilidade de se colocar vegetação e espelhos
d’água, podendo criar um micro clima artificial e manterem o ambiente mais
agradável.
Uma caracterização específica de relevante importância para a presente pesquisa é
como os complexos multifuncionais devem ser implantados, abaixo estão
especificadas duas considerações que se também se relacionam ao empreendimento
Brascan Century Plaza.
Devem possuir três ou mais usos significativos e geradores de renda (tais como
comércio, entretenimento, escritórios, residencial, hotel, e espaço cívico,
cultural e de recreação) e que, num contexto bem elaborado suportam-se
mutuamente. Na maioria dos empreendimentos multifuncionais, a condição
primordial é gerar renda, tais como o comércio, escritórios, residencial, e
serviços de hotel (...). E também devem possuir uma integração física e
funcional significativa de todos os componentes do projeto (e suas
30
proximidades relativas devem compor um intenso uso do terreno), a fim de
estar interconectados pela circulação de pedestres, que, por sua vez, pode ser
elaborada através de interconexões dos componentes do projeto através dos
passeios agradáveis para os pedestres incluindo as calçadas ao longo das
ruas, ruas internas, comércios das praças (SCHWANKE apud ROSSI, 2007,
p.1070).
Um exemplo de complexo multifuncional é o California Plaza, concluído 1992 no
centro de Los Angeles, nos Estados Unidos, projetado por Arthur Erickson Arquitetos.
Uma grande praça abriga duas torres de edifícios com hotel e escritórios, no térreo,
restaurantes e lojas, além do Moca, Museu de Arte Contemporânea. O espaço, de
iniciativa da Bunker Hill Associates, possibilita que as áreas de estar no térreo
anexadas
ao
jardim
urbano
com
espelhos
d’água
e
fontes tenham apresentações públicas, shows e exposições. Premiado como Edifício
do Ano em 1997 e 2001.
Praça no térreo do empreendimento. Fonte: www.glasssteelandstone.com.
31
Vista de cima com as duas torres. Fonte: www.glasssteelandstone.com.
No centro de Toronto no Canadá, o Cloud Gardens destaca-se, como conclui Gehl e
Gemzoe (2002), promovendo diálogo entre seus distintos elementos, no qual uma
paisagem urbana em transformação, parcialmente demolida, é justaposta a uma
paisagem natural idealizada.
Esta edificação é composta por escritórios, lojas, centros comerciais subterrâneos e
estacionamento, o parque que os circunda é um elemento recreativo inserido em um
projeto urbano. Construído em 1993, projetado por Baird/Sampsom Architects com o
projeto paisagístico de Milus, Bollenberghe, Topps e Watchorn, o empreendimento
possui o prêmio Canadian Architecture Award of Exelence e o The Governor
General’s Award for Architecture. O espaço livre abriga um jardim de inverno, uma
cascata que mascara o som da cidade circundante, bancos, terraços, rampas, estas
atingem uma altura de três andares, oferecendo a possibilidade de passear
verticalmente através da praça, além de possuir um monumento desenhado por
Magaret Priest, estruturado por uma trama de aço, como símbolo empregado na
construção e na indústria naval, a artista o descreve como um tipo de mostruário, que
serve para tornar visível a contribuição dos trabalhadores da construção para
a vida da cidade. Há também uma espécie de floresta tropical, que reproduz uma
32
paisagem dos países de clima quente com samambaias, palmeiras e outras espécies
exóticas e uma outra área com vegetação nativa do Canadá.
O parque visto de cima. Fonte: www.lostrivers.ca.
2.3 ESPAÇOS LIVRES EM EDIFÍCIOS CORPORATIVOS
A principal preocupação do empreendedor ou das próprias empresas em seus
espaços corporativos é quanto á localização, o prestígio, a visibilidade e a
acessibilidade do local, o objeto de estudo de uma área desta tipologia na presente
pesquisa é o Rochaverá Corporate Towers.
Como exemplos de espaço de uso coletivo em edifícios corporativos em São Paulo,
destacam-se como o Centro Empresarial Itaú SA e o BankBoston.
Localizado no bairro do Jabaquara em São Paulo, o Centro Empresarial Itaú SA,
envolveu três fases de projeto, a primeira de 1980 a 1985, na qual foram projetadas e
construídas as três primeiras torres em concreto aparente, por Jaime Cupertino e
Francisco XavierJudas y Manubens, a segunda fase também com o projeto dos
mesmo arquitetos foi durante 1986 a 1991, que agregou mais um edifício ao
complexo, este com fechamento de vidro duplo laminado, já na terceira fase, de 1989
a 2002, foi construída a quinta torre, com estrutura em concreto armado protendido,
com o projeto de Aflalo & Gasperinie e Jaime Cupertino.
33
Foi implantado através de uma operação urbana, inserido no projeto Comunidades
Urbanas de Recuperação Acelerada (Cura) do Banco Nacional de Habitação (BNH)
em parceria com a Prefeitura de São Paulo por meio da Empresa Municipal de
Urbanização (Emurb) e do Grupo Empresarial Itaú, o empreendimento integra uma
praça à Estação do Metrô, ao terminal de ônibus, às cinco torres de escritórios e
também ao Parque Conceição.
A grande praça que conecta os edifícios foi feita em patamares priorizando a
circulação de pedestres, assim terraços e patamares se entrelaçam.
O Centro Empresarial Itaú é testemunho mais evidente da imagem política do
sistema bancário, que se mostra, hoje, a favor da aproximação do grande
empreendimento comercial aos parques, aos jardins e ao “verde”. Enfim
mostrando a preocupação dessa instituição em associar o avanço tecnológico
ao bem estar, ao ar puro e à melhora ambiental, além da conexão entre o uso
público e o privado do espaço, fazendo desaparecer a velha tradição dos
limites físicos entre um e outro (FRANCO, 1989, p. 186).
Centro Empresarial Itaú SA. Fonte: www.vitruvius.com.br.
Com parte da vegetação existente reaproveitada, o jardim possui mais de 1600m² e
tem um estilo que acompanha o design da arquitetura. Entre palmeiras e espelhos
d’água, a grande praça interage com os usuários e é convidativa. Por estar ligada ao
metrô e ao parque, estabelece certa continuidade ao espaço público, mas sob a
administração privada do grupo Itaú.
34
Detalhe do jardim. Fonte: www.vitruvius.com.br
Detalhe do jardim. Fonte: www.vitruvius.com.br. Foto: Norma Fonseca.
Já o Bankboston, na marginal do Rio Pinheiros em São Paulo, foi desenvolvido pelo
escritório americano SOM-Skidmore, Owings & Merrill, de Chicago, e adaptado
pelo escritório Júlio Neves, começou a ser implantado em 1999 e foi concluído em
2002. O edifício concebido em concreto moldado in loco com vigas protendidas,
possui 28 andares, uma fachada escalonada, em vidro e granito.
35
Bank Boston. Fonte: www.vitruvius.com.br.
O projeto paisagístico é de Isabel Duprat, implantado em uma área cercada de
12.000m², tem inspiração nas obras de Burle Marx, a praça possui elementos curvos,
um grande espelho d’água, uma área com jabuticabeiras. Para a entrada de veículos,
há uma passarela sinuosa, separando duas áreas de formatos distintos do espaço
ajardinado, a área do café e a área do auditório.
Foram empregadas um total de 280 árvores, algumas exóticas e outras árvores
nativas, como o jequitibá (de 30 metros e 20 anos) e o pau-brasil, além de ipês,
sapucaias e seringueiras, entre outras.
Vista do jardim. Fonte: Tardin, 2010, p. 187.
36
O projeto foi concebido de modo integrado com a arquitetura do edifício, a partir
das diversas possibilidades de percurso, com a criação de novas perspectivas
e sensações, através do desenho de caminhos, de áreas de estar, da
vegetação e da água, que marca e reflete a entrada principal. As formas
sinuosas do espaço livre contrastam com a ortogonalidade do edifício e estão
relacionadas entre si em distintos compartimentos e níveis, definidos pela
edificação. Ao mesmo tempo, o projeto marca a caráter do espaço livre como
elemento de transição entre o edifício e a via, e entre as diferentes partes do
próprio edifício (TARDIN, 2010, p. 187)
Detalhe do espelho d’água. Fonte: www.arcoweb.com.br.
CAPÍTULO II
2 ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE A CIDADE DE SÃO PAULO
Todos os empreendimentos tomados como estudos de caso da presente pesquisa
são estruturados na trama urbana que estão inseridos, eles não devem ser analisados
restritamente, estão situados em áreas com grande contexto histórico, de formação e
desenvolvimento na cidade de São Paulo, entender como se deu o surgimento, a
ocupação do bairro, das avenidas e do entorno de cada empreendimento, bem como
sua conexão com a cidade, é de fundamental importância para a compreensão de
37
como seus projetos foram criados, adquiriram tal formato e características, bem como
o seu contexto e papel na paisagem urbana.
Visto como conjunto de elementos estruturantes da trama urbana, os espaços
livres devem ser analisados não por seus elementos isolados, mas por suas
relações, continuidades e complementaridades para suporte do conjunto das
ações sociais, portanto, enquanto sistema: uma estrutura organizada à qual
podem ser relacionadas características funcionais, de porte, nível hierárquico,
entre outras. A visão sistêmica enseja que, para além das finalidades
específicas aos quais os diferentes elementos do sistema atendem (viária, de
infra-estrutura, paisagística, produtiva, de lazer, ecológica-ambiental), os
espaços, livres, em sua interação, reforcem a imagem da cidade, possibilitem a
manifestação política, a apreciação estética, e as possibilidades de identidade
com o lugar. Somente na articulação dos espaços livres, e portanto, do
sistema, a leitura da cidade é possível (PRETO, 2009, p. 32).
Como a cidade de São Paulo evoluiu nos últimos anos, as avenidas que circundam os
empreendimentos, os seus bairros e como eles foram beneficiados pelas iniciativas da
prefeitura, estão descritos neste capítulo.
Como afirma Alvarez (2008) o processo de crescimento urbano no município de São
Paulo caracterizou-se, no início do século XX, por um alto crescimento demográfico
com a rápida expansão da malha urbana, resultante de transformações sociais,
políticas e culturais, provenientes principalmente do desenvolvimento do setor
industrial. Neste mesmo período, o Centro da Cidade de São Paulo era o maior local
de consumo, comércio e negociações da elite paulistana, estas atividades se
concentravam no Triângulo Histórico, compreendido pela Praça da Sé, o Pátio do
Colégio, o Largo de São Francisco, a Praça João Mendes, O Largo da Memória, o
Largo de São Bento, as Ruas VX de Novembro, Direita, Florêncio de Abreu e São
Bento.
2.1 CENTROS ECONÔMICOS DE SÃO PAULO – EVOLUÇÕES
Na década de 1950 o centro velho da cidade de São Paulo já havia se expandido para
além do Triângulo Histórico (Praça da Sé, o Pátio do Colégio, o Largo de São
38
Francisco, a Praça João Mendes, O Largo da Memória, o Largo de São Bento, as
Ruas VX de Novembro, Direita, Florêncio de Abreu e São Bento).
Na década de 50 houve uma radical expansão do modelo rodoviário de São
Paulo. Foi nesse contexto de prioridade absoluta às demandas da circulação
viária e decadência do transporte ferroviário, substituído pelo transporte
rodoviário, que os bairros centrais começaram, a partir dos anos 60, sem ter
resolvido suas crônicas questões de acessibilidade, a sofrer um processo de
degradação urbana. Na verdade o processo de isolamento e decadência já
havia atingido níveis elevados, dada a absoluta prioridade oferecida a
macroacessibilidade metropolitana em detrimento da microacessibilidade local
(ALVAREZ, 2008, p. 65).
Avenida São João, 1952. Fonte: http://br.geocities.com.
Este processo de decadência e isolamento fez com que empresas e bancos se
deslocassem para outras regiões da cidade e segundo Guerra (2011) os principais
bancos que antes estavam alojados no velho centro, em geral localizados na Rua
Boavista e imediações, mudam-se para o divisor de águas entre o centro e o Jardim
Paulista, como parte da dinâmica paulistana dos anos 1960 e 1970.
39
Avenida Paulista na década de 50. Fonte: www.comoera.com.br
As dimensões largas da Avenida Paulista, o tamanho dos lotes, propiciou o grande
interesse nesta região de sedes de empresas e de instituições financeiras. O perfil
estritamente residencial da avenida permaneceu até metade da década de 1950,
quando já se observava empreendimentos de uso misto, com apartamentos,
escritórios e comércio, como é o caso do Conjunto nacional, de 1956.
Com o crescimento da cidade e a ocupação de novos bairros ao lado dos
jardins, a Paulista se tornou um grande eixo de tráfego. A prefeitura não
permitia a instalação de estabelecimentos comerciais, mas aceitava a
construção de prédios de apartamento. Essa forma de uso começou a se
generalizar, e a Paulista se transformou em um eixo residencial adensado.
Muitas das antigas mansões vão sendo substituídas por prédios de
apartamento,
e muitas
das residências, já abandonadas ou
semi-abandonadas, entraram em decadência. O velho Belvedere do Trianon,
também abandonado, entrou em degradação e foi demolido. Era o fim de um
ciclo (FRÚGOLI, 2000, p. 117).
O uso de edifícios de escritórios, comércio e serviços foi concedido pela legislação em
1962, assim começam a surgir edifícios de escritórios com 30 andares em média.
Durante a década de 1970 a avenida passou por uma reforma paisagística, as vias
destinadas aos veículos foram alargadas e criaram-se calçadões, este projeto de
requalificação da avenida ficou sob responsabilidade da arquiteta e paisagista Rosa
Grena Kliass, já o projeto do novo mobiliário urbano foi de Ludovico & Martino.
40
Avenida Paulista na década de 70. Fonte: www.pumaclassic.com.br
O crescimento comparativo das sedes do setor financeiro entre o Centro
Principal e o Centro Paulista podem dar uma idéia do crescimento do último:
das 89 sedes de bancos no estado de São Paulo, em 1968, 70 estavam no
Centro Principal, na área do Triângulo; no final dos anos 70, 81,1% desse total
ainda estavam no Centro Principal, mas o Centro Paulista já contava com
16,6%; já em 1987, havia 50 sedes no Centro Principal e 80 na Paulista,
enquanto que 11 na Faria Lima. Ainda quanto aos bancos, se até 1970 havia ali
duas agências e duas matrizes, em 1983 observavam-se 38 agências e 23
matrizes.
Durante a década de 80, caem os últimos casarões significativos da primeira
ocupação, e a Paulista consolida-se como centro de negócios. Principalmente,
pela decadência dos edifícios residenciais – ocasionada pelo interesse da
transformação em edifícios de escritórios elevando o valor do imóvel, pelos
condomínios altos, pequenos lotes disponíveis ao mercado imobiliário e a falta
de segurança cada vez mais notável nas ruas (FRÚGOLI, 2000, p. 153).
Em 1990 a Avenida Paulista foi considerada o símbolo da cidade, consolidando seu
prestígio e poder, mas ao mesmo tempo começava a perder espaço da centralidade
econômica para duas outras avenidas: Avenida Brigadeiro Faria Lima e Avenida Luis
Carlos Berrini.
Estas são vias importantes que circundam os estudos de caso da presente pesquisa
que serão pontuadas, seu histórico e desenvolvimento descritos no item a seguir.
2.1.1 As principais avenidas e os bairros que circundam os estudos de caso
41
As avenidas Brigadeiro Faria Lima, Engenheiro Luis Carlos Berrini, das Nações
Unidas (Marginal do Rio Pinheiros) e os bairros, do Itaim Bibi, Pinheiros e Brooklin
serão contextualizados, seus históricos e desenvolvimento serão explicitados, pois
essas avenidas e bairros são de extrema relevância para os empreendimentos
estudados.
A Avenida Brigadeiro Faria Lima, próxima á dois estudos de caso da presente
pesquisa, a Praça Victor Civita e o Brascan Century Plaza, é um prolongamento da
Rua Iguatemi. Esta via sofreu uma ampliação na década de 1960, a área
compreendida entre o Largo da Batata, em Pinheiros e o cruzamento dela com a
Avenida Cidade Jardim, no Itaim Bibi, atravessando o Bairro Jardim Paulistano. As
obras foram iniciadas na gestão do Prefeito José Vicente Faria Lima, com seu
falecimento, a nova parte da avenida recebeu seu nome (Avenida Brigadeiro Faria
Lima).
Segundo Castro (2006) em 27/11/1966 o recém-inaugurado Shopping Center
Iguatemi, empreendimento idealizado e promovido pelo empresário Alfredo Mathias,
alimentava expectativas de valorização da área. Camargo apud Castro (2006) afirma
que se imaginava o shopping como polo gerador de uma nova centralidade, a
competir com o próprio centro velho da cidade, já então bastante congestionado e
deteriorado.
Shopping Center Iguatemi, final da década de 1960, na Avenida Iguatemi, atual Faria Lima. Fonte:
www.comoera.com.br
Como conseqüência após a abertura da nova Avenida Iguatemi, duplicada,
atual Avenida Faria Lima, seguem a verticalização de escritórios e residências
de alto padrão. Assim se coroa um processo de especulação: o poder público
42
abre a avenida com orçamento próprio, coletivamente produzido. O
desapropriado, basicamente o proprietário de um comércio que se pretende
renovar, é obrigado a sair. Os moradores de alta renda, garantem sua
qualidade de vida urbana, ao preservar seus bairros jardins, agora
transformados em zonas de usos Z1, estritamente residenciais. Ao longo da
avenida recém criada, as condições para o desenvolvimento de um novo
padrão de ocupação: possibilidade de verticalização e usos mistos de alta
densidade, na zona de uso Z3 em volta do shopping Center. Anunciava-se à
época a consolidação de uma “nova Avenida Paulista” (CAMARGO apud
CASTRO, 2006, p. 84).
Na década de 1980 e início de 1990, tanto com Jânio Quadros (de 1986 a 1988) e
como Luiza Erundina (de 1989 a 1992) na prefeitura de São Paulo, a tentativa de
implantação da continuidade da Faria Lima não ocorreu, pois havia forte resistência
por parte dos habitantes dos bairros de Pinheiros, Itaim, e Vila Olímpia.
A região da Avenida Faria Lima foi “moldada” para receber os megaprojetos e
se transformar na área de maior status da cidade, o “filé-mignon” ou a “menina
dos olhos” do mercado, no final da década de 1990. Não foi à toa que a Avenida
Faria Lima recebeu, de um conhecido urbanista o nome de “avenida
imobiliária”, devido ás oportunidades que criou para novos negócios. A brutal
transformação operada no bairro promoveu uma progressiva eliminação do
antigo padrão do loteamento, de modo que foram sendo eliminados os
entraves à mobilidade do capital e removidos vários obstáculos à circulação do
capital do meio ambiente construído (FIX, 2007, p. 118).
Trecho da Rua Iguatemi e acima sua continuação, a Avenida Brigadeiro Faria Lima no início dos anos 1990.
Fonte: http://blogdogiesbrecht.blogspot.com/
43
Avenida Brigadeiro Faria Lima atualmente. Fonte: http://blogdogiesbrecht.blogspot.com/
Ao contrário da Avenida Paulista que teve, desde seu início, uma forma mais
definida, na Avenida Brigadeiro Faria Lima houve a necessidade de
desapropriar vários lotes e construções para completar o traçado desejado.
Entre a população envolvida havia uma parte que seria praticamente expulsa
de suas casas com uma indenização provavelmente injusta, havia outra parte
que teria alterado o aspecto de bairro residencial onde se localizavam suas
casas. A maioria não concordava com a execução do projeto (AKAMINE, 1998,
p. 12)
Assim a Faria Lima vai se consolidando como novo centro econômico e de grande
notoriedade para a cidade de São Paulo, aumentando a quantidade de grandes
edifícios destinados ao setor corporativo e escritórios. Na década de 1990 foi dado
início a Operação Urbana Faria Lima, que está explicitada no próximo capítulo da
presente pesquisa.
Já o bairro do Itaim Bibi que abriga um dos empreendimentos estudados, o Brascan
Century Plaza, é um bairro pertencente a Zona Oeste de São Paulo, sob
administração da sub prefeitura de Pinheiros.
44
Bairro do Itaim Bibi em 2009. Fonte: http://pt.wikipedia.org. Foto: Flávia C.
Antes era constituído por chácaras e sítios, mas a partir da década de 60 a Caixa
econômica Federal financiou casas padronizadas na região do bairro do Itaim Bibi,
formando pequenas vilas, mas este aspecto de bairro estritamente residencial
começou a mudar já na década de 1970, quando a Rua João Cachoeira se tornou
uma área de intenso comércio. Até então a área comercial localizava-se apenas na
Avenida Santo Amaro.
Do saneamento e canalização do Córrego do Sapateiro, também na década de 1970,
originou-se a Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, valorizando o Itaim Bibi. Em
1980, com a diminuição das áreas disponíveis em outros bairros, as imobiliárias
voltaram-se então para a região, que já estava circundada por avenidas importantes,
com intenso processo de crescimento, fundamentalmente pela ausência de restrições
impostas pelo loteamento.
Na década de 1990 a região sofreu com o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria
Lima, responsável por dividir o bairro ao meio e também por desapropriar uma antiga
vila em 1993. Além de causar um grande impacto de intenso adensamento e um
grande processo de verticalização.
Atualmente o Itaim Bibi é considerado um bairro nobre, sendo classificado pelo CRECI
como Zona de Valor A. Apresenta sedes de empresas, tais como: Morgan
Stanley, Internet Group, Cyrela e Brookfield.
45
1
2
3
Região que compreende o Bairro do Itaim Bibi. Fonte: Google Maps.
Legenda
1- Localização da Praça Victor Civita em Pinheiros
2- Localização do Brascan Century Plaza no Itaim Bibi
3- Localização do Rochaverá Corporate Towers no Brooklin Velho
Já a marginal do Rio Pinheiros próxima a dois dos estudos de caso a serem
estudados, a Praça Victor Cvita e o Rochaverá Corporate Towers, é hoje a segunda
via expressa mais importante da cidade de São Paulo, com 22,5 km de extensão, faz a
ligação entre a região do Bairro de Interlagos à região do Complexo Viário Heróis de
1932, localizado no acesso à Rodovia Castelo Branco.
É estritamente significativa, para a cidade de São Paulo, a historia do
desenvolvimento urbano da região da Marginal do Rio Pinheiros e da Avenida
Luis Carlos Berrini, região antigamente conhecida como Brooklin Velho, onde é
46
marcante a evolução do desenvolvimento imobiliário da área que definiu uma
nova centralidade na cidade contextualizando os fatos históricos e as
circunstâncias que desencadearam a alteração do uso do solo do lugar no
período de 1940 até esse início do século XXI (ROSSI, 2007, p. 178).
A ocupação da Várzea do Rio Pinheiros se deu em 1920, o rio foi retificado, seus
meandros eliminados e as várzeas começaram a ser drenadas no anos 1930 como
afirma Fix (2007).
Várzea do Rio Pinheiros nos anos 1930 antes da retificação na altura das pontes Eusébio Matoso e Bernardo
Goldfarb. Fonte: www.aticaeducacional.cim.br.
A mesma empresa que retificou o Rio Pinheiros, a Light & Power, invertendo
seu curso natural, descobriu na venda de terras um grande negócio. Detentora
do monopólio de produção e distribuição de energia, conseguiu embolsar
totalmente a renda resultante do processo de supervalorização fundiária. As
obras de retificação redefiniram as possibilidades de uso das várzeas e
tornaram a Light proprietária de 21 milhões de metros quadrados. O incremento
no valor da terra no processo de incorporação das várzeas dificultou a
implantação de indústrias na região, induzindo no futuro a localização de
atividades terciárias. Foram as obras de drenagem da área pantanosa que
geraram a abertura das pistas de uma avenida, posteriormente denominada
Engenheiro Luís Carlos Berrini, que tornaria o novo polo empresarial da cidade
a partir de 1970. Graças à injeção de recursos internacionais, e contando com
investimentos e serviços públicos, a região alagadiça entre o espigão da
Avenida Paulista e o rio Pinheiros tornou-se o loteamento residencial mais
valorizado da cidade (FIX, 2007, p. 29).
Como aponta Nobre apud Rossi (2007) a margem do Rio Pinheiros era um espaço
ocioso da cidade, negligenciado, com ruas apertadas, longe do centro, abrigava uma
47
favela de 40.000 moradores, diferente do “conceito de metrópole”, obrigando,
portanto, o poder público paulistano exercer uma participação mais efetiva.
O Centro Empresarial Nações Unidas (Cenu) é o conjunto mais imponente da
Marginal Pinheiros, com suas imagens refletidas nas águas do rio, as torres
voltam-se para o bairro do Morumbi. As obras do Cenu eram separadas por um
muro de uma grande favela chamada jardim Edith, localizada no terreno ao
lado, identificada pelo setor imobiliário como um entrave á sua expansão.
Contudo a retirada da favela, entre os anos de 1995 e 1996, mais que a
remoção de um obstáculo, representou a possibilidade de grandes ganhos, por
meio da apropriação da renda gerada pela valorização dos empreendimentos
da região. (FIX, 2007, p. 97).
Cenu em obras e favela Jardim Edith, em 1995. Fonte: FIX, 2007, p. 98. Foto: Mariana Fix
Favela Jardim Edith em 1995. Fonte: FIX, 2007, p. 107. Foto: Mariana Fix.
A nova paisagem de poder e dinheiro de São Paulo são as novas torres de
escritórios que se originaram no fim dos anos 1970 e se multiplicaram
intensamente na década de 1990. São edifícios corporativos, que se projetam
como a imagem de uma cidade “globalizada”, uma “nova cidade”, “nova face”
48
ou uma “global city”, na mídia ou nos anúncios publicitários. Fazem parte do
skyline do novo eixo de negócios, em formação nos arredores da marginal do
Rio Pinheiros, desde a chácara Julieta até a Vila Leopoldina. Diferentemente
das décadas anteriores, que fizeram da Avenida Paulista a sede do capital
financeiro e corporativo na cidade, esses edifícios são em grande parte
construídos como um investimento, para ser alugados (FIX, 2007, p. 23).
As margens do Rio Pinheiros, caracterizada pela multiplicação de
megaproprojetos, grandes torres de escritório, hotéis, casas de espetáculo,
shopping centers e complexos de uso misto, é uma frente de expansão e
desenha um skyline que mimetiza os pólos de negócios dos países centrais. É
uma parcela da cidade que se projeta como uma nova centralidade em São
Paulo (FIX, 2007, p. 13).
Marginal Pinheiros em 2003 na altura das pontes Eusébio Matoso e Bernardo Goldfarb. Fonte:
www.aticaeducacional.cim.br. Foto: Matuiti Mayezo/Folha Imagem
Marginal do Rio Pinheiros atualmente. Fonte: Reis, 2010
O Bairro de Pinheiros que abriga a Praça Victor Civita é considerado um dos primeiros
bairros de São Paulo, foi inicialmente fundado como aldeia indígena no século XVI,
49
trata-se de um bairro nobre da cidade de São Paulo, localizado no distrito
de Pinheiros, na zona oeste, fica às margens do Rio Pinheiros.
Bairro de Pinheiros, ao centro Avenida Rebouças. Fonte: http://pt.wikipedia.org/ Foto: Alexandre Giesbrecht.
Este bairro abriga parte da Marginal Pinheiros, das avenidas Birgadeiro Faria Lima,
Rebouças, Nove de Julho e Doutor Arnaldo, como já foi explicitado, o crescente
aumento de edifícios corporativos na Avenida Faria Lima, principalmente, fez com que
a região se desenvolvesse e mudasse o perfil de bairro residencial ao longo dos anos.
Além de altos edifícios de escritórios que ocupam a região há áreas estritamente
residenciais. Atualmente, possui a estação do metrô Faria Lima, no Largo da Batata e
a estação Pinheiros da Linha 4-Amarela, esta possui integração à Linha 9-Esmeralda
da CPTM. Sedia diversas empresas: Odebrecht, Brasilinvest, Grupo Abril e Unibanco.
50
1
2
Região que compreende o Bairro de Pinheiros. Fonte: Google Maps.
Legenda
1- Localização da Praça Victor Civita em Pinheiros
2- Localização do Brascan Century Plaza no Itaim Bibi
Já a Avenida Engenheiro Luis Carlos Berrini que mais a frente muda, no cruzamento
com a Avenida Jornalista Roberto Marinho (antiga Água Espraiada), para Avenida
Chucri Zaidan, é uma via que também abriga o empreendimento Rochaverá
Corporate Towers. Paralela à Marginal do Rio Pinheiros, a Berrini localiza-se no bairro
do Brooklin, recebe o nome de Rua Funchal no trecho anterior ao Viaduto República
da Armênia e de Avenida Doutor Chucri Zaidan, como já mencionado, no trecho
posterior ao Viaduto José Bonifácio Coutinho Nogueira. A região abriga a Linha 9,
Esmeralda da CPTM.
51
Até o fim dos anos 1960 a avenida era uma região de várzea, mas em 1975 os
arquitetos Carlos Bratke, Roberto Bratke e Francisco Collet começaram a investir em
imóveis na região. Por volta de 1985 já tinham construído mais de 300 mil m², em vinte
edifícios finalizados, sete em construção e dez em projeto. Devido ao sobrenome dos
arquitetos a região é conhecida como "Bratkelândia". Como diz Bratke apud Pugliese
(2005) os terrenos tinham baixo custo e os prédios tinham acabamento simples e
estrutura flexível, o que os tornava excelente opção para os investidores.
Como comenta Castro (2006) a partir de meados da década de 1970, inicia-se o
processo de substituição de usos na área da Avenida Engenheiro Luis Carlos Berrini,
anteriormente ocupada por habitações modestas. Nesse processo, a empresa
Bratke-Collet viabiliza e constrói cerca de 50 edifícios de escritórios na avenida.
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini na década de 1970. Fonte: www.brooklin.com.br
Já em meados de 1980 diversas empresas e também multinacionais possuíam sua
sede na avenida, pois haviam sido atraídas pelo preço baixo quando comparado à
região da Avenida Paulista, estima-se que estivesse valendo por volta de cem dólares
o aluguel do metro quadrado da Berrini nesta época. Após vinte anos de sua
construção, o valor do aluguel já havia disparado de quinquenta para dois mil dólares
o metro quadrado.
A avenida passou a atrair investimentos públicos, a partir da segunda metade da
década de 1980, diversos projetos foram divulgados, como a Operação Urbana Água
Espraiada, que está especificada no próximo capítulo da presente pesquisa.
52
Avenida Roque Petroni Júnior (avenida que cruza a Berrini) ainda em obras – detalhe da paisagem de residências
horizontais. Fonte: Rossi (2007).
Em 1992 a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini abrigava um volume de construção
equivalente ao de toda a Avenida Brigadeiro Faria Lima. A proximidade de bairros
residenciais de alto e médio padrão, e a marginal do Rio Pinheiros, a acessibilidade ao
aeroporto de Congonhas propiciaram na consolidação da região como grande polo
comercial.
A região da Berrini na Marginal do Rio Pinheiros em 1990, ainda existiam muitas residências e galpões industriais.
Fonte: ROSSI, 2007, p. 181.
53
A região da Berrini na Marginal do Rio Pinheiros em 2003, ocupada por edífícios. Fonte: ROSSI, 2007, p. 181.
Hoje a Berrini abriga o maior estoque por m² de edifícios de escritórios de alto padrão
em São Paulo. Rossi (2007) afirma que ao longo dos últimos 16 anos os investimentos
imobiliários foram representativos. Totalizaram a construção de cerca de 380 mil m²
úteis de empreendimentos de alto padrão, atraindo grandes corporações, empresas
nacionais e multinacionais e, sobretudo, empresas de tecnologia, e esse estoque
entregue nos últimos anos foi gradativamente absorvido.
Avenida Luis Carlos Berrini em 2002. Fonte: http://pt.wikipedia.org. Foto: Heitor CJ.
54
O Bairro do Brooklin é uma região próxima onde é localizado o estudo de caso
Rochaverá Corporate Towers. Quando foi oficialmente criado, em 1922, o nome
Brooklin surgiu por causa do bairro da cidade de Nova York, neste período a região
era residencial e industrial, mas na segunda metade do século XX o bairro perde suas
características industriais, com o desenvolvimento da Avenida Engenheiro Luis Carlos
Berrini, a demolição da favela do Jardim Edith, como já explicitado anteriormente, a
área foi cada vez mais ocupada por edifícios corporativos e de escritórios se tornando
um dos centros financeiros da cidade.
Há
o
Brooklin
Novo
e
o
Brooklin
Velho,
o
Brooklin
Novo,
delimitado
pelas Avenidas dos Bandeirantes, Avenida das Nações Unidas (Marginal do Rio
Pinheiros) e Santo Amaro, tem como via principal a Avenida Engenheiro Luís Carlos
Berrini, é um distrito do bairro do itaim Bibi.
Brooklin Novo, abaixo ao lado direito na extensão da Berrini. Fonte: http://www.skyscrapercity.com/ . Foto: César S.
De uso predominantemente comercial, o bairro também abriga alguns edifícios
residenciais de alto padrão; várias sedes de empresas multinacionais, como
a Nestlé, Nokia, Terra Networks e HP; canais de televisão como a Disney-ABC
Television
Group,
HBO
Brasil
e
Turner
Broadcasting
System;
e
os
consulados canadense, esloveno, húngaro e sueco. Além de abrigar o Centro
Empresarial Nações Unidas, World Trade Center de São Paulo, Edifício
Mandarim, Plaza Centenário, a Sociedade Hípica Paulista, o Hotel Hilton de São
Paulo e a Ponte Estaiada Octávio Frias de Oliveira. É servido por uma estação
55
ferroviária da Linha 9 da CPTM, a estação Berrini e pelo corredor Diadema-Brooklin
da EMTU.
O Brooklin Velho, distrito de Campo Belo, é uma região de alto padrão mais
horizontalizada
e
majoritariamente
residencial,
está
delimitado
pelas
Avenidas Professor Vicente Rao, Santo Amaro, Jornalista Roberto Marinho
e Washington Luís.
O quadrilátero compreendido pelas avenidas Santo Amaro, Jornalista Roberto
Marinho (antiga Água Espraiada), Vereador Jose Diniz e Professor Vicente Rao
(verificar no mapa abaixo), diferente do restante do bairro do Brooklin Velho,
apresenta intensa verticalização, baixa arborização e possui estabelecimentos de
serviços, como supermercados e lojas. Nos arredores das avenidas Washington Luís
e Jornalista Roberto Marinho situam-se favelas.
Brooklin Velho. Fonte: http://pt.wikipedia.org/
Na região está em construção a Estação Brooklin-Campo Belo da Linha 5-Lilás
do Metrô de São Paulo, também poderá ser beneficiada com a estação Brooklin
Paulista da Linha 17 do Metrô de São Paulo.
A área na qual estão localizados a sede da Vivo, o Morumbi Shopping, o Shooping
Market Place e o Rochaverá Corporate Towres é denominada Vila Gertrudes, um
bairro distrito de Santo Amaro, mas constantemente é chamado de Brooklin Velho,
devido a proximidade e características similares.
56
1
3
2
Aproximadamente a região que compreende o Bairro do Brooklin Novo e Velho. Fonte: Google Maps.
Legenda
3- Localização do Rochaverá Corporate Towers
1 Brooklin Novo
2 Brooklin Velho
Comparando as regiões dos três estudos de caso (o bairro do Itaim Bibi, Pinheiros,
Brooklin Velho), pode-se dizer que na região do Itaim não há mais espaço para futuras
áreas de intervenção, já estão esgotadas. Já na Marginal Pinheiros, principalmente na
região da Berrini e Chucri Zaidan está ainda em crescimento e expansão.
57
2.1.2 PPP - Parceria Publico-Privada e as OPCs - Operações Urbanas
Consorciadas
Apesar dos estudos de caso possuir suas peculiaridades, todos são caracterizados
como semi-públicos e de certa forma, como PPPs, pois surgiram de parcerias entre o
setor público e o setor privado, uma vez que são empreendimentos dotados de praças
e áreas ajardinadas de uso público mantidas pelo setor privado e também foram
beneficiados com as operações urbanas realizadas nas regiões que estão
localizados.
As parcerias público-privadas já existem há muito tempo, mas ganharam força no
Brasil nos últimos anos para tentar aprimorar de forma socialmente eficaz a relação
investimento privado e infra-estrutura pública. É uma parceria na qual o setor privado
projeta, financia, executa e opera uma determinada obra/serviço, objetivando o
melhor atendimento de uma determinada demanda social e como contraprestação, o
setor público, paga ou contribui financeiramente. A legislação que regula as Parcerias
Público-Privadas é a Lei n.º 11.079, sancionada em 30 de dezembro de 2004.
Outro elemento de relevante importância para a presente pesquisa são as operações
urbanas consorciadas implantadas na cidade de São Paulo, elas influenciaram os
estudos de caso em diversas formas e serão definidas e explicitadas ao longo deste
capítulo. Abaixo segue a definição de operação urbana:
Operações urbanas consorciadas constituem um tipo especial de intervenção
urbanística voltada para a transformação estrutural de um setor da cidade. As
operações envolvem simultaneamente: o redesenho deste setor (tanto de seu
espaço público como privado); a combinação de investimentos privados e
públicos para sua execução e a alteração, manejo e transação dos direitos de
uso e edificabilidade do solo e obrigações de urbanização. Trata-se, portanto,
de um instrumento de implementação de um projeto urbano (e não apenas da
atividade de controle urbano) para uma determinada área da cidade,
implantado por meio de parceria entre proprietários, poder público, investidores
privados, moradores e usuários permanentes. As operações urbanas recortam
da ordenação geral do uso e ocupação do solo um conjunto de quadras e
definem para estas um projeto de estrutura fundiária, potencial imobiliário,
formas de ocupação do solo e distribuição de usos distintas da situação
presente deste setor e das regras gerais de uso e ocupação do solo vigentes
para este. Trata-se, portanto, da reconstrução e redesenho do tecido
urbanístico/econômico/social de um setor específico da cidade, apontado pelo
Plano Diretor, de acordo com os objetivos gerais da política urbana nele
58
definidas. As operações urbanas articulam um conjunto de intervenções,
coordenadas pela prefeitura e definidas em lei municipal com a finalidade de
preservação, recuperação ou transformação de áreas urbanas com
características singulares. Estas intervenções podem se dar através de obras
públicas e/ou privadas e o estabelecimento de um marco regulatório
completamente diferente daquele em vigor para o conjunto da cidade, que
muda as obrigações dos agentes públicos e privados envolvidos
(CEDI-Pólis2001:78).
Segundo Montandon (2007) o conceito de operação urbana foi introduzido no Brasil
nas décadas de 1970 e 1980, como absorção da experiência internacional francesa e
norte-americana de controle de densidades, controle da valorização imobiliária e
política de preservação de imóveis históricos. No município de São Paulo operações
foram incorporadas nos planos diretores de 1985,1988,1991 e 2002.
Em suma, os principais aspectos de uma operação urbana são: plano para uma parte
da cidade e ideia de projeto urbano; transformações estruturais, novas formas e
funções urbanas; parceria público-privado, financiamento e realização de obras pelo
setor público, pelo setor privado e/ou em parceria; regulamentação especial de uso e
ocupação do solo; concessão onerosa de benefícios pelo poder público; pagamento
de contrapartidas pelo setor privado.
Todos esses aspectos contribuíram positivamente para a implantação dos estudos de
caso que são pontuados nesta pesquisa, as novas formas urbanas que as regiões dos
empreendimentos adquiriram ao longo dos anos após o incentivo das operações
urbanas foi significativa, ás áreas receberam novas vias, vias largas, pontes,
valorizando as regiões, atraindo investidores, grandes empresas com seus edifícios
sofisticados, os quais com a regulamentação especial do uso do solo foram
beneficiados, uma vez que com as operações foi possível elevar o coeficiente de
aproveitamento de suas edificações, o que aconteceu com o Brascan Century Plaza e
com o Rochaverá Corporate Towers.
É importante destacar a cronologia das operações urbanas na cidade de São Paulo ao
longo dos anos:
1985 - Plano Diretor elaborado na gestão de Mário Covas prevê um conjunto de
Operações Urbanas.
1988 - Plano Diretor na gestão de Jânio Quadros contém Operações Interligadas e
Operações Urbanas.
59
1991 - Operação Urbana Anhangabaú - Lei n.º11.090, de 16 de setembro de 1991.
1995 - Operação Urbana Faria Lima - Lei n.º11.732, de 14 de março de 1995.
1995 - Operação Urbana Água Branca - Lei n.º11.774, de 18 de maio de 1995.
1997 - Operação Urbana Centro - Lei n.º 12.349, de 6 de junho de 1997.
2001 - Operação urbana Água Espraiada – Lei n°13.260 de 28 de dezembro de 2001.
2002 - Plano Diretor Estratégico (Lei n.º 13.430, de 13 de setembro de 2002) define,
além das quatro em vigor, um conjunto de nove Operações Urbanas a regulamentar.
Os estudos de caso da presente pesquisa foram privilegiados com as Operações
Urbanas Faria Lima e Água Espraiada, a Praça Victor Civita e o Brascan Century
Plaza pela Operação Urbana Faria Lima, já o Rochaverá Corporate Towers pela
Operação Urbana Água Espraiada, portanto essas operações são de relevante
importância para a análise desses empreendimentos, e serão especificadas ao longo
deste capítulo.
A Operação Urbana Faria Lima como afirma Castro (2006) está associada ao
prolongamento da Avenida Faria Lima, ligação perimetral que passa pela região de
bairros residenciais de altas rendas do quadrante sudoeste da cidade, eixo viário
contínuo paralelo às Marginais do Rio Pinheiros, entre a região da Vila Leopoldina e a
região da Avenida Luiz Carlos Berrini, aliviando a saturação da rede viária da região
sudoeste do município. Mas como afirma Fix (2000) apesar de serem pontuais, os
pedidos das operações urbanas costumam concentrar-se na mesma região da cidade
em que há um maior interesse do mercado imobiliário, como o “setor sudoeste” em
São Paulo, onde estão localizadas sedes de importantes empresas e os
empreendimentos que estão pontuados nesta pesquisa.
Para otimizar a nova capacidade da infra-estrutura melhorada, incentivou o
adensamento e explorou a venda de potencial construtivo adicional, como
forma de captação de recursos para financiar obras da nova avenida.
Essa operação urbana engloba uma área nobre da cidade onde a atividade do
mercado imobiliário, no momento da aprovação da lei, estava se intensificando.
(...) A Faria Lima contabilizou o maior fluxo de recursos dentre todas as
operações urbanas instituídas em São Paulo: entre 1995 e 2004 foram obtidos
cerca de R$ 300 milhões provenientes da contrapartida financeira, em função
da concessão de potencial adicional de construção. Teve como principal
resultado urbanístico os investimentos em melhorias viárias realizados
anteriormente à aprovação da lei da operação urbana. Tratava-se
principalmente do prolongamento da Avenida Faria Lima, conectando seus
extremos com a Avenida Pedroso de Moraes, ao norte, e ao sul, com a Avenida
60
Hélio Pelegrino – cujo traçado também estendido, ligou-se à Avenida República
do Líbano. Em relação ao investimento privado, houve ampla adesão de novos
empreendimentos, notavelmente os de alto padrão e não residenciais. No ano
de 2004 foi aprovada a lei de revisão da operação urbana Faria Lima. O Cepac
(Certificado de Potencial Adicional de Construção) foi regulamentado, o
perímetro revisto em setores e o estoque de potencial adicional de construção
redistribuído nos correspondentes setores (MONTANDON, 2007, p. 88)
Operação urbana Faria Lima – vista panorâmica. Fonte: Montandon, 2007, p. 106. Foto: Nelson Kon
Outro ponto importante é que esta operação urbana tem previsão de 1,25 milhões de
m² na área de benefícios diretos e 1,0 milhões de m² na área de benefícios indiretos
negociados através dos CEPACS (Certificado de Potencial Adicional de Construção).
Certificado também adquirido pelo complexo de edifícios do Brascan Century Plaza,
objeto de estudo desta pesquisa, ao comprar o potencial construtivo adicional, as
torres do empreendimento teve o número de pavimentos elevados, o que possibilitou
o adensamento dos edifícios, aumentando a área livre da praça, como será descrito
no próximo capítulo.
Alguns dados devem ser salientados: esta operação é de grande interesse do setor
privado, pois é este quem a articula; ocorreram desapropriações e obras públicas
antes desta operação; incidiu grande número de novos empreendimentos em sua
área no seu primeiro período; houve elevação do preço dos terrenos e diminuição do
volume de novos empreendimentos na região; o projeto urbano de reestruturação do
Largo da Batata foi financiado com arrecadação desta operação. A região da Faria
61
Lima compreendida no Largo da Batata é próxima a Praça Victor Civita, os incentivos
e melhorias nessa região beneficiam o grupo Abril e a área que o grupo ocupa (esta
empresa é responsável pela praça e possui seu edifício ao próximo a ela, como é
especificado mais adiante na presente pesquisa).
A Avenida Faria Lima é considerada uma etapa do “deslocamento” do centro
de serviços e finanças de São Paulo, depois da Avenida Paulista. Sua extensão
foi proposta pela iniciativa privada, e depois adotada pela Prefeitura como uma
das obras mais importantes da gestão Maluf. Dentro do perímetro da
Operação, os proprietários podem adquirir o aumento do potencial construtivo
do lote até ao índice máximo de quatro vezes a sua área. Além disso, são
oferecidos outros incentivos que facilitam a construção de grandes
empreendimentos imobiliários, como a concessão gratuita de potencial
construtivo para lotes resultantes de remembramento, ou a permissão para
mudança de uso em lotes com área superior a mil m² (FIX, 2000, p.01).
Na página a seguir está o croqui original do Parque do Povo, na Marginal Pinheiros,
que está inserido na Operação Urbana Faria Lima. Este croqui foi idealizado por
Carlos Bratke em 1993, quando algumas implantações de conexões da Faria Lima
com outras ruas ainda estavam estacionadas. Observe que a ligação da Avenida Luis
Carlos Berrini com a Rua Funchal já estava prevista, bem como a conexão desta com
a Faria Lima.
62
Croqui do Parque do Povo. Fonte: Pugliese, 2005, p. 106.
O mapa na página seguinte mostra a densidade construída na área da Operação
Urbana Faria Lima em 1999, percebe-se uma baixa densidade relativa de muitas
quadras dentro do perímetro, em comparação com as áreas vizinhas (Cerqueira
César, Pinheiros, Itaim).
63
1
2
Densidade construída na área da Operação Urbana Faria Lima 1999. Fonte: Evolução do Uso do solo nos anos 90,
SMPLA, 2000ª. Mapa 2 – Densidade construída por quadra fiscal, conforme dados do Cadastro Territorial e Predial
– TPCL de 1999 apud Castro (2006) e adaptado pelo autor.
Legenda
1 – Localização da Praça Victor Civita
Avenida Faria Lima
Avenida Juscelino Kubtischek
2 – Localização do Brascan Century Plaza
64
1
2
Uso do solo na área da Operação Urbana Faria Lima. Fonte: Evolução do Uso do solo nos anos 90, SMPLA, 2000ª.
Mapa 5 – Uso do solo predominante por quadra fiscal, conforme dados do Cadastro Territorial e Predial – TPCL de
1999 apud Castro (2006) e adaptado pelo autor.
Legenda
1 – Localização da Praça Victor Civita
Avenida Faria Lima
Avenida Juscelino Kubtischek
2 – Localização do Brascan Century Plaza
65
O mapa anterior mostra o uso do solo na área da Operação Urbana Faria Lima em
1999, observa-se a predominância de usos mistos (residenciais, comércio e serviços),
mas também numerosas são as quadras com predominância de comércio, serviços e
de residências verticais de alto e médio padrão.
Já a Operação Urbana Água Espraiada começou quando teve o primeiro trecho da
Avenida Água Espraiada aberto na gestão Paulo Maluf, o córrego desta avenida foi
canalizado e construiu-se a via. A operação urbana prolonga esta avenida, Água
Espraiada, atual Avenida Roberto Marinho até a Rodovia dos Imigrantes. Ela também
prevê 8.500 HIS para moradores de favelas, novos viadutos e ligações viárias entre
elas, o prolongamento da Avenida Chucri Zaidan (onde está localizado o estudo de
caso Rochaverá Corporate Towers) até a Avenida João Dias.
Com esta Operação Urbana foi possível a aquisição do Certificado de Potencial
Adicional de Construção (CEPAC) no empreendimento Rochaverá Corporate Towers,
objeto de estudo desta pesquisa, ao comprar o potencial construtivo adicional, as
torres do empreendimento teve seu número de pavimentos elevados.
O valor de implantação dessa operação é de R$ 1 bilhão, com financiamento através
de contrapartidas do setor privado, faz parte desta operação a Ponte Estaiada (Ponte
Octavio Frias de Oliveira), localizada sobre o Rio Pinheiros na região do Brooklin.
Ponte estaiada Octavio Frias de oliveira. Fonte: www.cenasdacidade.wordpress.com
A operação urbana Àgua Espraiada foi instituída após a conclusão da obra de
um trecho desta avenida, como forma de otimizar os efeitos da infra-estrutura
viária melhorada através do adensamento e da complementação de
intervenções urbanas necessárias. Para tanto, dispõe-se do mecanismo da
66
ourtoga onerosa para o financiamento dessas intervenções. Seu perímetro
distribui-se pelo conjunto urbano formado pelas quadras ao longo da Avenida
Jornalista Roberto Marinho e a Marginal do Rio Pinheiros, totalizando 1.426ha.
A Água Espraiada foi a primeira operação urbana a ser aprovada pós-Estatuto
da Cidade e apresentou alguns avanços relativos à adequação da concepção,
até então corrente, das leis de operações urbanas às novas “exigências
operativas” apresentadas no Estatuto (...). Foram realizados leilões para
emissão de Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção) com o
objetivo de construir duas pontes estaiadas sobre o Rio Pinheiros – a fim de
interligar a Avenida Jornalista Roberto Marinho com a marginal do Rio
Pinheiros – e executar 1800 unidades habitacionais de interesse social para o
atendimento das famílias moradoras das favelas atingidas (MONTANDON,
2007, p. 91).
Detalhe do cruzamento das avenidas Água Espraiada com Luis Carlos Berrini antes da construção da ponte.
Fonte: Reis, 2010
O atendimento das famílias moradoras das favelas atingidas não foi efetuado
conforme estabelecido, Fix (2001) aponta que esta operação urbana resultou na
expulsão da população de baixa renda para a periferia, quando na verdade, estava
prevista a substituição das favelas por conjuntos de moradias populares. Mas como a
operação é financiada através de contrapartidas pelo setor privado, ela acaba se
submetendo exclusivamente aos interesses desse setor, para o qual é mais favorável
a região estar ocupada por empresas e edifícios corporativos, do que também tomada
moradias populares, toda a área ficou modificada adquirindo o caráter de centro
financeiro de São Paulo
67
Avenida Luis Carlos Berrini, operação urbana água Espraiada. Fonte: Montandon, 2007. Foto: Nelson Kon.
Como afirma Castro (2006) o instrumento operações urbanas, evidenciado por meio
de suas aplicações em São Paulo, coloca-se sob a dependência e interesse da
configuração do mercado imobiliário, com seus modos de operação, podendo resultar
em efeitos indesejáveis aos benefícios públicos.
O mapa na página a seguir mostra a densidade construída na área da Operação
Urbana Água Espraiada em 1999.
68
Densidade construída na área da OUC Água Espraiada. Fonte: Evolução do Uso do solo nos anos 90, SMPLA,
2000ª. Mapa 2 – Densidade construída por quadra fiscal, conforme dados do Cadastro Territorial e Predial – TPCL
de 1999 apud Castro (2006) e adaptado pelo autor.
Legenda
Avenida Água Espraiada
Localização do Rochaverá Corporate Towers
Avenida Luis Carlos Berrini
Avenida Chucri Zaidan
O mapa na página a seguir mostra o uso do solo na área da Operação Urbana Água
Espraiada em 1999.
69
Uso do solo na área da Operação Urbana Água Espraiada. Fonte: Evolução do Uso do solo nos anos 90, SMPLA,
2000ª. Mapa 5 – Uso do solo predominante por quadra fiscal, conforme dados do Cadastro Territorial e Predial –
TPCL de 1999 apud Castro (2006) e adaptado pelo autor.
Legenda
Avenida Água Espraiada
Localização do Rochaverá Corporate Towers
Avenida Luis Carlos Berrini
Avenida Chucri Zaidan
Confrontando as densidades com os usos do solo predominantes por quadra
representados nas figuras acima Castro (2006) afirma que a maior parte das áreas de
maiores densidades corresponde à categoria de uso residencial vertical médio e alto
padrão, secundada pela categoria residencial, comércio e serviços. Duas são as
exceções: o conjunto de quadras ao longo da Avenida Luis Carlos Berrini e as quadras
junto à Avenida Washington Luis, com predominância na categoria comercio e
serviços. As áreas de densidade menores coincidem com a categoria de uso
70
residencial horizontal de médio e alto padrão (horizontal significando edificações com
um ou dois pavimentos).
Com todos os dados históricos mencionados anteriormente e a descrição das
operações urbanas, verifica-se que nos últimos anos na Cidade de São Paulo
observou-se à concretização do projeto mais amplo de deslocamento de parte das
atividades centrais, de interesse dos grupos hegemônicos, para o vale do Rio
Pinheiros.
O prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima, a implantação de uma nova
conexão leste pela Avenida Águas Espraiadas e a construção de novas pontes e
túneis no Rio Pinheiros, solidificou a região como uma área nobre. A prefeitura coloca
que todo esse investimento é de grande importância para São Paulo, aplicando a
ideologia da materialização de uma metrópole globalizada, investidores nacionais e
internacionais
constantemente.
adquirem
áreas
para
seus
empreendimentos
na
região
71
CAPÍTULO III
3 ESTUDOS DE CASO
A preocupação com a instalação de espaços livres com vegetação por parte da
iniciativa privada foi aumentando com o passar dos anos. Como afirma Franco (1989),
em São Paulo este movimento começou a ganhar grande força no século XX, quando
o jardim sai do entorno residencial e dos espaços públicos para o círculo dos
estabelecimentos comerciais. Hoje esta iniciativa foi aperfeiçoada, surgindo
empreendimentos de diversas tipologias com áreas ajardinadas em seu entorno.
Muitas cidades concentram esforços para oferecer aos pedestres uma melhor
condição, no caso de São Paulo, as ações partem na maior parte do setor privado,
que não visam diretamente bem estar social, e sim principalmente o desenvolvimento
de seus comércios e negócios.
Ter
uma
praça
envolvendo
os
empreendimentos
gera
status
e
agrega
monumentalidade, bem como mostra uma certa preocupação com o meio ambiente,
ainda mais quando associam esses espaços verdes às certificações de
sustentabilidade dos seus edifícios (como é o caso do Rochaverá, estudo de caso da
presente pesquisa) e algumas técnicas consideradas ecologicamente corretas.
O sistema de espaços livres de São Paulo foi (mais) fruto do acaso e da
somatória das ações dos empreendedores privados, que da ação premeditada
por parte do poder público. Essa forma de produção do espaço urbano, dirigida,
como é por interesses privados, resultou num sistema de espaços livres que se
distancia das condições que propiciam melhor qualidade de vida para a
população da cidade (MENNEH, 2002, p. 200).
Fica claro o descontrole por parte do poder público sobre a construção da paisagem
urbana, as intervenções privadas não deveriam ser as únicas a propiciarem novas
áreas livres á cidade. Somente a criação de áreas abertas de qualidade previamente
planejadas revitaliza o tecido urbano como um todo.
72
Christian de Portzamparc, defende a quadra aberta como uma solução
contemporânea para os grandes aglomerados urbanos. Segundo o arquiteto
francês, seria uma conciliação entre as cidades da primeira e segunda eras,
abrindo as portas para a terceira era da cidade. Uma conciliação entre as
qualidades da rua-corredor da cidade tradicional e dos edifícios autônomos da
cidade moderna. Estamos diante de um urbanismo de síntese, aonde a
resultante quadra aberta permite reinventar a rua: legível e ao mesmo tempo
realçada por aberturas visuais e pela luz do sol. Os objetos continuam sempre
autônomos, mas ligados entre eles por regras que impõem vazios e
alinhamentos parciais. Formas individuais e formas coletivas coexistem. Uma
arquitetura moderna, isto é, uma arquitetura relativamente livre de convenção,
de volumetria, de modenatura, pode desabrochar sem ser contida por um
exercício de fachada imposto entre duas fachadas contíguas (...). Contudo, as
diferenças flagrantes da arquitetura dos edifícios não prejudica a percepção do
elemento urbano que os aproxima: a permeabilidade do solo, que possibilita a
integração de edificações privadas com o espaço público que os envolve.
Pode-se observar também, nesta aproximação inicial, que tais diferenças
demonstram que a tipologia urbana da quadra aberta não é exclusiva
de determinados mecanismos econômicos e/ou princípios estéticos, mas uma
possibilidade potencial, que pode ou não ser usada, dependendo da escolha
dos projetistas e, principalmente, dos investidores. (GUERRA, 2011)
Os espaços livres dos estudos de caso são áreas verdes, ajardinadas das empresas
que os rodeiam e os administram, o formato dos jardins, dos canteiros teve que se
adaptar à forma do lote urbano onde elas estão implantadas, e no caso do Brascan
Century Plaza e do Rochavera Corporate Towers à forma arquitetônica de seus
edifícios, pois o projeto paisagístico reclinou-se às necessidades do edifício.
Algumas definições de espaços livres é interessante apontar na presente pesquisa,
Marcus apud Rossi (2007) coloca alguns conceitos que podem determinar uma
influência no planejamento e no projeto de uma praça urbana:
- Oásis urbano: é um tipo de praça que está implantada de forma incisiva no espaço
urbano, é parcialmente separada ou afastada das atividades e ruídos das ruas. É
popularmente frequentada nos horários de almoço ou lanches, utilizada para leitura e
contatos sociais, possui um caráter de lugar calmo e reflexão. Como pode ser
considerada a Praça Victor Civita.
- Praça de alimentação, externa (ao ar livre): uma praça separada ou afastada da rua
por uma mudança de nível ou uma parede murada e mobiliada. Quase sempre possui
atrativos na sua implantação e deve ser provida com mais equipamentos do que as
habituais cadeiras e bancos, algumas incorporam um café e comidas para viagem.
Como é o caso do Brascan Century Plaza.
73
- Jardim panorâmico: é um ambiente desenvolvido como um lugar para sentar, andar
e apreciar a vista. Seus acessos são “pobremente” sinalizados, talvez para
desencorajar um uso “excessivo”. Como pode ser classificada a praça do Rochaverá
Corporate Towers.
3.1 PRAÇA VICTOR CIVITA
Está localizada no bairro nobre de Pinheiros, na Rua Sumidouro, n◦ 580, em uma área
de 13648m², toda fechada por grades, ao lado do edifício da empresa Abril (a praça e
o edifício desta empresa estão separados por uma rua) e próximo a Marginal do Rio
Pinheiros.
Vista aérea da Praça Victor Civita. Fonte: Google Maps.
É servida pela Estação Pinheiros da Linha 9 - Esmeralda da CPTM e á Estação
Pinheiros do Metrô, Linha 4 – Amarela, estas estações do metrô e da CPTM são
integradas. Além de estar ao lado da Cetesb, da Secretaria do Meio Ambiente, da
Companhia de Saneamento Básico Estação São Paulo – Sabesp e da Subprefeitura
de Pinheiros.
A região foi muito favorecida com as mudanças de centralidades em São Paulo,
deixando de ser exclusivamente residencial, bem como os benefícios das
74
intervenções das Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada, como já
explicitado no capítulo anterior.
A praça está circundada predominantemente por residências, com algumas ruas
arborizadas, não é uma região totalmente desprovida de áreas verdes, pois há outras
praças em seu entorno, como a Praça Silveira Santos, Praça Ernani Braga, a Praça
Dr. Nagib Lotaif (que abriga a Secretaria Municipal de Cultura) e mais distantes a
Praça Panamericana, a Praça Coronel Custódio Fernandes Pinheiros (que possui um
playground) e a Praça Senador Lineu Prestes.
O mapa abaixo mostra estas praças atualmente, bem como as avenidas que
circundam o local, os edifícios já citados e as estações do metrô e da CPTM.
Vista aérea do entorno da Praça Victor Civita. Fonte: Google Maps adaptado pelo autor.
75
Legenda
Praça Panamericana, Praça Coronel Custódio Fernandes Pinheiros, Praça Senador Lineu Prestes
Praça Silveira Santos, Praça Ernani Braga e Praça Dr. Nagib Lotaif
Praça Victor Civita
Trata-se de uma área contaminada por substâncias tóxicas e metais, pois abrigou no
período de 1949 a 1989 um antigo incinerador de lixo do Município de São Paulo,
onde era efetuada a queima de resíduos domiciliares e hospitalares. Posteriormente a
área passou a ser ocupada por cooperativas de reciclagem que permaneceram no
terreno até o final de 2006, o que agravou ainda mais a contaminação do solo.
Construído na várzea do rio Pinheiros, ainda não retificado na época, o
incinerador iniciou suas atividades em 1949 para o atendimento da crescente
demanda pelos serviços de disposição de resíduos sólidos na cidade. (...) A
edificação principal, totalmente construída em tijolos, inclusive a sua chaminé,
constitui-se no primeiro exemplar de incinerador de resíduos construído na
cidade (Morinaga, 2007, p. 119).
Edifício do incinerador abandonado antes da construção da praça. Fonte: http://planetasustentavel.abril.com.br
Existem evidências da execução de aterros em áreas adjacentes ao terreno,
onde houve, segundo relatos, a deposição de resíduos e de cinzas resultantes
do material incinerado. (...) Em 2004 o local foi objeto de venda pela Prefeitura
do Município de São Paulo como parte de uma área que englobava o terreno
ocupado pela Subprefeitura de Pinheiros, embora não houvesse menção à
questão da contaminação no edital de licitação. A transação não foi totalmente
concretizada, e apenas uma parcela onde anteriormente funcionava a
Administração Regional do bairro foi vendida, para a construção de um
condomínio de alto padrão.
A partir da proposta da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente de
se implantar um parque público no local, foram realizadas as primeiras
76
investigações para a avaliação da contaminação da área (Morinaga, 2007, p.
120).
Foto aérea da região do incinerador em 1940 e Foto aérea da região em 1954. Fonte: Secretaria Municipal da
Habitação apud Morinaga, 2007, p. 121.
A área do antigo Incinerador Pinheiros, também conhecido como Sumidouro,
que esteve em operação no período compreendido entre 1949 e 1989. Durante
seu funcionamento foram processados principalmente resíduos domiciliares.
No entanto, como não havia uma prática de segregação, provavelmente
diversos tipos de resíduos foram incinerados no local. Em seus últimos anos de
funcionamento operou com resíduos de serviços de saúde. Até o final de 2006,
uma cooperativa de reciclagem fazia o trabalho de triagem de material no
prédio do incinerador. A Prefeitura Municipal de São Paulo, em 2002, através
da SVMA, com apoio da GTZ (Agência Alemã de Cooperação Técnica),
realizou análises químicas em amostras de solo e materiais no prédio do
incinerador, confirmando a presença de metais e dioxinas acima dos padrões
de referência estabelecidos. A CETESB, no âmbito do “Termo de Cooperação
para o Gerenciamento de Áreas Contaminadas” com a SVMA, apontou para a
complementação das primeiras investigações visando avaliar a área do antigo
incinerador de forma abrangente e subsidiar os trabalhos de revitalização da
área, sob a responsabilidade da Subprefeitura de Pinheiros articuladamente
com o aval de SVMA, Secretaria Municipal de Serviços - SES, Secretaria
Municipal de Coordenação das Subprefeituras (SMSP), Secretaria do Governo
Municipal (SGM) e apoio técnico da Empresa Municipal de Urbanização
(EMURB), por meio da Diretoria de Meio Ambiente e Paisagem Urbana. Para
implantação de parque público municipal e centro cultural aberto ao público
denominado Praça Victor Civita foram adotadas medidas de remediação, de
engenharia e de controle institucional para possibilitar a revitalização da área.
As medidas de engenharia tiveram como intuito a contenção da contaminação
por meio da cobertura do terreno com uma camada de solo limpo (proveniente
de área de empréstimo) e a construção do deck de madeira. As medidas
institucionais consistiram da restrição do uso da água subterrânea e do
isolamento do maciço arbóreo. Como medida de remediação, o interior do
edifício foi raspado para remover a contaminação por dioxinas e furanos, sendo
77
que o resíduo gerado foi destinado para Aterro Classe 1. (Relatório da
qualidade do meio ambiente - http://www.prefeitura.sp.gov.br).
Resíduos manipulados por Cooperativa de Reciclagem, que ocupou a área após a desativação do Incinerador.
Fonte: www.prefeitura.sp.gov.br.
Praça antes da revitalização. Fonte: Primeiro relatório Sócio Ambiental do Grupo Abril http://planetasustentavel.abril.com.br.
Praça antes da revitalização. Fonte: Primeiro relatório Sócio Ambiental do Grupo Abril http://planetasustentavel.abril.com.br.
78
O projeto foi desenvolvido pelo escritório Levisky Arquitetos Associados, com a
atuação das arquitetas Anna Julia Dietzch e Adriana BlayLevisky. E foi viabilizado por
um acordo público-privado entre a Abril Cultural e a Prefeitura de São Paulo. Este
acordo foi mediado por Levisky Arquitetos Associados, escritório chamado pela Abril
por sua experiência em consultoria de zoneamento.
Vista aérea Praça Victor Civita. Fonte: www.vitruvius.com.br. Foto: Nelson Kon.
Anna Julia Dietzch afirma que o escritório incluiu o projeto no Termo de Referência
assinado entre Abril e prefeitura, o que ajudou a manter a integridade do mesmo. A
arquiteta aponta que este acordo é inovador no Brasil, como já colocado
anteriormente, parcerias entre o setor público e privado são recentes em nosso país, a
propriedade do terreno permanece da prefeitura, com concessão de uso para Abril.
Assim, este projeto contemporâneo resultante de parcerias, é gerido pelo Instituto
Abril, em sociedade com a Subprefeitura de Pinheiros, a comunidade, o Itaú, a Even
Construtora e a Petrobras, sendo um espaço privado de uso público.
O projeto arquitetônico buscou aplicar algumas técnicas ecológicas e sustentáveis, a
obra teve início em 2006, foi concluída em 2008 e inaugurada em 03/11/08.
79
Praça em construção. Fonte: http://planetasustentavel.abril.com.br. Foto: Marcos Lima.
Um grande deck de madeira certificada pousa sobre o terreno, sustentado por
estrutura metálica, de modo a impedir o contato com o solo contaminado. O
deck se estende na diagonal do terreno, propondo um percurso que enfatiza a
perspectiva natural do espaço e convida o usuário a percorrer os caminhos da
Praça. Como o casco de um grande barco, o deck se desdobra do plano
horizontal ao vertical com formas curvilíneas, criando ambientes que se
delimitam pela tridimensionalidade da forma, grandes “salas urbanas” que
diversificam e incentivam o uso público do espaço (Adriana BlayLevisky e Anna
Julia Dietzsch - autoras do projeto - apud portal vitruvius
www.vitruvius.com.br).
Maquete eletrônica da praça. Fonte: http://planetasustentavel.abril.com.br.
80
Detalhe do deck de madeira. Fonte: Levisky Arquitetos Associados.
Na praça de acesso, assim como no bosque, foi colocada uma camada de 50
cm de terra nova. Foram mais de 3500 m³ de terra limpa em todo o terreno.
Todos os jardins da Praça foram construídos sobre uma estrutura
completamente isolada do solo original do terreno (Adriana BlayLevisky e Anna
Julia Dietzsch - autoras do projeto - apud portal vitruvius
www.vitruvius.com.br).
Implantação. Fonte: Levisky Arquitetos Associados.
81
Croquis iniciais. Fonte: Levisky Arquitetos Associados.
Segundo Anna Julia Dietzch o projeto baseou-se na rampa do Museu do Memorial do
World Trade Center, o qual a arquiteta também fez parte da equipe de criação,
também se inspirou nos projetos do Terminal de Yokohama e o Maritime Youth House
em Copenhagem, pelo uso da madeira, e projetos como o Parque Westergasfabriek
na Holanda, pela temática da contaminação e reciclagem de espaços e edifícios
contaminados.
Museu do Memorial do World Trade Center, Nova York. Fonte: Estúdio DBB Aedas apud www.vitruvius.com.br.
82
No edifício onde funcionava a fornalha do incinerador abriga o Museu da
Sustentabilidade (onde no pavimento térreo possui uma exposição permanente), um
espaço para efetuar palestras e a administração da instituição, para que isso se
tornasse possível, devido à contaminação, foi necessário raspar todas as paredes e
escadarias do local bem como isolar a região.
Interior do edifício do incinerador, onde foi efetuada a raspagem de dioxinas e furanos. Fonte: Relatório de
qualidade do meio ambiente - http://www.prefeitura.sp.gov.br.
Atendendo instituições, escolas, associações, empresas, universidades, entre outros,
a instituição tem o intuito de promover educação socioambiental. O usuário do local
tem acesso ao Museu da Sustentabilidade, ao Centro da Terceira Idade, à Oficina de
Educação Ambiental, ao núcleo de Investigação de Águas e Solos subterrâneos, à
Arena Coberta e à Praça de Paralelepípedos, para isso possui a parceria de
instituições como Secretaria do Verde, Verdescola, CETESB, Agência de
Cooporeração Alemã GTZ e MASP. O empreendimento também possui um palco de
espetáculos com arquibancada para 250 pessoas, onde produz concertos, palestras,
oficinas, exposições e cursos.
83
Vista em direção do acesso principal Fonte: www.vitruvius.com.br. Foto: Nelson Kon.
Durante a semana pode-se afirmar que os maiores freqüentadores do espaço são
funcionários do grupo Abril, no dia-a-dia, durante o intervalo de trabalho, fazendo do
espaço, de certa forma, uma continuidade da empresa. Além dos idosos que
freqüentam as aulas oferecidas pelo Centro da Terceira Idade nas salas existentes na
praça e dos grupos de crianças que visitam as hortas com frenquência. Já nos finais
de semana o cenário muda, famílias visitam o espaço em busca de lazer e quando há
espetáculos no palco, a praça recebe um público diverso de várias partes da cidade.
Painel exposto no Museu da Sustentabilidade da praça. Foto: acervo pessoal do autor.
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Corte. Fonte: www.vitruvius.com.br
Corte. Fonte: www.vitruvius.com.br
Já o projeto paisagístico assinado pelo arquiteto Benedito Abbud se baseia no Termo
de Referência para recuperação de áreas degradas criado pelos órgãos ambientais
da Prefeitura de São Paulo.
Abbud quando foi contratado pelo grupo Abril para desenvolver o paisagismo, as
áreas destinadas ao jardim já estavam delimitadas pelas autoras do projeto da praça,
diante do desafio elaborar o paisagismo para um solo contaminado teve a iniciativa de
optar pelo plantio de espécies que pudessem gerar reflexão para os visitantes do local
sobre sustentabilidade e preservação ambiental.
O paisagista aplicou um conceito não tão utilizado na escolha das espécies para
compor o projeto, uma vez que não é comum o plantio de cana-de-açúcar, nem
mesmo algodão, milho, em áreas verdes de uso coletivo da cidade. Segundo Benedito
Abbud o conceito do projeto se desenvolve em torno da criação de um espaço
multidisciplinar de reflexão, um local que fornece ao menos um pouco de informação
sobre questões ambientais.
Os jardins são compostos por diferentes espécies com funções orgânicas,
fitoterápicas, utilizadas na produção de biocombustíveis. Como no chamado jardim do
etanol no qual foi plantado beterraba e a cana de açúcar com a finalidade de informar
quais as plantas utilizadas para se fazer o combustível a álcool, há vegetações
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originárias da flora paulistana e também o plantio de culturas como soja, milho e
algodão, o projeto também abriga uma horta suspensa e horta vertical, opção
escolhida devido ao solo contaminado mostrando, segundo Benedito Abbud, que em
qualquer local um simples cultivo de vegetação é possível. Além de contar com
laje-jardim, bosque com árvores catalogadas, laboratório de plantas, vegetações que
purificam a água e o esgoto, bem como o canteiro de espécies medicinais, cuja real
utilidade, como afirma o paisagista, é apontar que sua aplicação em medicamentos
poderia ser mais frequente no país.
Canteiro de plantas para produção de etanol. Fonte: acervo pessoal do autor.
Canteiro das plantas fitoterapicas. Fonte: acervo pessoal do autor.
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Espécies utilizadas na composição da vegetação do local. Fonte: www.vitruvius.com.br. Foto: Nelson Kon.
Há também o jardim das leguminosas como adubação, a hidroponia vertical para
pequenos espaços e as trepadeiras que criam zonas de micro-clima e melhoram a
umidade relativa do ar.
Como arborização preservada da local há Eucaliptos (Eucalyptus sp.), espatódeas
(Spathodea sp.), nespereiras (Eriobotrya japonica), falsa-seringueiras (Ficus elastica),
ficus (Ficus Benjamina), alfeneiros (Ligustrum lucidum), jacarandás-mimosos
(Jacaranda mimosaefolia).
Segue abaixo todos os elementos que compõem a vegetação da Praça Victor Civita.
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Detalhe do deck da praça. Fonte: Fonte: www.vitruvius.com.br. Foto: Nelson Kon
Detalhe do deck da praça. Fonte: acervo pessoal do autor.
Utilizou-se de madeira legalizada para a construção dos decks, iluminação com leds e
o jardim possui como sistema de irrigação o Tec Garden, uma tecnologia de
capilaridade que reusa água da chuva dispensando energia elétrica e proporciona que
os jardins fiquem isolados do solo original do terreno uma vez que ficam elevados
sobre uma estrutura de mantas de borracha e placas de ardósia recheadas com fibra
de coco. Todas essas técnicas e os elementos de revitalização ambientais se
encontram disponíveis nos displays informativos localizados no percurso do deck no
local.
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Funcionamento do tec-gardem. Fonte: www.pracavictorcivita.abril.com.br
Como funciona o tec-garden em corte. Fonte: www.vitruvius.com.br
Perspectiva axonométrica jardineira ("planter") com sistema de auto-irrigação tec-garden. Fonte: www.vitruvius.com.br
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Tec garden sendo instalado durante a construção da Praça. Fonte: arquivo Benedito Abbud.
Postes com placas fotovoltaicas. Fonte:
acervo pessoal do autor .
Parte interna do led. Fonte:
www.pracavictorcivita.abril.com.br
Praça dos paralelepípedos (onde estão os postes com placas fotovoltaicas). Fonte: www.vitruvius.com.br. Foto:
Nelson Kon.
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Alargamento dos decks de madeira - “salas urbanas”. Fonte: www.vitruvius.com.br. Foto: Nelson Kon
Abbud (2006) afirma que é interessante fazer combinações, associando elementos
naturais a artificiais, contrabalançando o calor de uns com a frieza de outros.
O espaço artificial ou natural de uma praça ou parque deve se integrar ao
tecido urbano e não se destacar dele acentuadamente como acontece com a
maioria dos parques atuais. A praça deve pertencer ao homem e não à
máquina, ao carro, ela deve propor um espaço agradável. Quando estas
circunstâncias não se reúnem, no entanto, os espaços não construídos
artificiais são geralmente uma catástrofe.
(...) Ela deve proporcionar o inusitado prazer de convivência com a
construção: o espaço é amplo sem ser demasiado, a visão do céu é aberta,
mas a praça é fechada. O homem não é esmagado pela verticalidade das
construções (COELHO NETO, 2002, p. 57).
Na composição do espaço artificial do projeto da Praça Victor Civita optou-se pelo uso
de alguns materiais naturais, como a madeira, trazendo mais aconchego e conforto ao
freqüentador do espaço, se tornando um local convidativo. O fato de a área possuir
um museu, arquibancada para exposições, cursos para a terceira idade, bancos para
se jogar xadrez, local para se fazer exercícios, mostra que a praça é voltada para o
freqüentador com seus usos diversos, além de ser um local fechado, mostrando que a
prioridade realmente é o homem e não o automóvel.
Já o espaço natural está o tempo todo se unindo com o artificial uma vez que o deck
de madeira se adapta à vegetação já existente. E mesmo se tratando de um solo
contaminado o espaço natural existe de forma significativa no local e traz ainda de
forma primária, informações sobre assuntos muito discutidos na atualidade, como
sustentabilidade e preservação dos recursos naturais, mostrando a preocupação com
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a ecologia, que mais parecem um cenário com uma simbologia distante ao invés de
interagir realmente com o espectador. Além de possuir desenhos geométricos, todos
esses elementos se enquadram nas características do paisagismo contemporâneo.
Áreas de solo contaminado e áreas em degradação nas cidades devem por iniciativa
da prefeitura, órgãos públicos e também do setor privado, receberem uma
requalificação para serem novamente incorporadas à cidade em benefício dos
cidadãos, visando o lazer e qualidade do espaço público.
3.2 BRASCAN CENTURY PLAZA
O complexo está localizado na Rua Joaquim Floriano, n ◦ 466, esta é a frente principal,
pois também é acessível pelas ruas Bandeira Paulista e Tamandaré Toledo, no Bairro
Itaim Bibi, em um terreno de 12.600,00 m². No seu entorno estão as Avenidas Nove de
Julho, Brigadeiro Faria Lima, Juscelino Kubitschek e Santo Amaro.
Vista de cima do Brascan Century Plaza. Fonte: Google Maps.
O local não possui estação do metrô próxima. A região foi muito favorecida com as
mudanças de centralidades em São Paulo, no caso a ocupação da Avenida Faria
Lima por edifícios corporativos, e foi beneficiada com a intervenção da Operação
Urbana Faria Lima, como já definidos no capítulo anterior. Pois proporcionaram a
elevação do preço dos terrenos no bairro e diminuição do volume de novos edifícios,
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sendo permitido alto índice de ocupação e coeficiente de aproveitamento (se trata de
uma zona mista de alta densidade). Isto definiu o perfil do projeto das torres, que são
verticalizadas além do gabarito predominante no bairro, e um tamanho maior da
praça, assim o formato deste empreendimento só foi possível devido a esta parceria
da Prefeitura (operação urbana).
Perspectiva ilustrativa do Brascan Century Plaza. Fonte: arquivo Königsberger Vannucchi
Em seu entorno há edifícios, em sua maioria, de gabarito menor do que as torres do
complexo, destinados a escritórios e residências. O bairro é uma mescla de comércio,
serviços e residências, abriga o Consulado da Colômbia, de Israel, e do Haiti.
Como se trata de uma região desprovida de praças públicas e vegetação, a
construção da grande praça no térreo do empreendimento agregou área verde e
passou a ser uma espécie de centro de recreação e lazer da região, que mudou a vida
do bairro. O complexo multifuncional com área comercial atrai um grande público,
principalmente por ser o único centro comercial do bairro, o shopping mais próximo é o
Shopping Iguatemi,mais a frente na Avenida Brigadeiro Faria Lima.
O mapa abaixo mostra o entorno do bairro e as avenidas que cercam a região.
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Foto aérea da região. Fonte: Google Maps.
Legenda
Brascan Century Plaza
O Brascan Century Plaza teve sua construção iniciada no ano de 2000 e concluída no
ano de 2003, ocupando ¾ do terreno que antes abrigava uma fábrica de chocolate
Kopenhagem. No final dos anos 1990 camelôs ocupavam as calçadas que
circundavam os muros da fábrica.
Antiga fábrica da Kopenhagem na déc. de 40, terreno onde atualmente abriga o Brascan Century Office.
Fonte www.memoriasdoitaim.com.br.
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Vista da Rua Bandeira Paulista com Rua Prof. Tamandaré Toledo. Conjunto de Flats Hoteleiros. Fonte
www.arcoweb.com.br.
O projeto foi executado pela empresa Método Engenharia S/A para a cliente e
também incorporadora Brascan Imobiliária Incorporações S/A, que faz parte do grupo
Brookfield Incorporações, resultado da união das empresas Brascan Residential
Properties, Company S/A e MB Engenharia.
A autoria do projeto é do escritório paulista Königsberger Vannucchi Arquitetos
Associados, formado por Jorge Königsberger e Gianfranco Vannucchi. Com 35 anos
de atividades, já desenvolveram cerca de 700 projetos, dentre eles o Stadium
Alphaville, o HSBC Brasil e o Edifício Terra Brasilis, em São Paulo, com o qual
receberam o prêmio Icasa, concedido pela Universidade de Nova York.
Edifício de Escritórios Comerciais. Fonte www.vitruvius.com.br. Foto: Nelson Kon.
Trata-se de um complexo multifuncional, um espaço de uso coletivo, de território
privado e administração privada, com edifícios que abrigam hotéis, escritórios, centro
de convenções, academia interligados por uma praça de alimentação com
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restaurantes, cinema, lojas e serviços. O estacionamento possui 3 níveis no subsolo
com 6200 vagas, não há circulação de automóveis na praça do empreendimento,
apenas existem duas rampas de acesso para o estacionamento, uma está ao lado da
torre de Escritórios Comerciais e a outra do edifício de Flats Hoteleiros.
Vista de cima da praça do empreendimento. Fonte: www.vitruvius.com.br. Foto: Nelson Kon.
Inicialmente, o cliente, a Brascan solicitou um centro comercial tradicional, fechado,
com os edifícios sobrepostos, a ideia da praça aberta veio depois com a sugestão dos
arquitetos autores do projeto Jorge Königsberger e Gianfranco Vannucchi. Segundo
Jorge, o foco foi buscar criar uma centralidade micro-regional que marcasse um tecido
urbano desprovido de referências geográficas, como era o Bairro do Itaim Bibi e
buscar um product mix formado por atividades sinergéticas e compatíveis com o
entorno e o tecido urbano e que gerasse ocupação e uso em três turnos diários. Ele
afirma que procurou assim criar um oásis urbano, em que foi desenvolvido desde o
início o conceito paisagístico da praça.
Croqui inicial da proposta da praça ao ar livre. Fonte: arquivo Benedito Abbud.
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O Brascan Century Plaza possui uma área construída de 93.805,00 m², já a praça
possui 7.000,00 m². Foi vencedor do prêmio Prix d'Excellence 2005 (Grécia),
considerado a maior premiação mundial do setor imobiliário. É constituído por 3 torres
ligadas à praça, os edifícios, na área voltada para o interior dela, busca
simultaneamente distinguir os espaços público e privado e evitar que os
freqüentadores se sintam confinados entre os blocos. Para isso, a base dos edifícios
possui até seis metros de altura, com superfícies revestidas por mármore travertino
em duas tonalidades e chapas de aço galvanizado com pintura eletrostática,
automotiva e texturizada.
Edifício de Flats Hoteleiros. Pilares e detalhes têm acabamento com a mesma pintura, que simula aço corten.
Fonte: www.arcoweb.com.br.
Esta distinção entre os espaços de uso públicos e privados do complexo se dá na
delimitação do espaço natural e do espaço artificial, pode-se dizer que os edifícios de
uso privado, de caráter artificial, já a vegetação e o espelho d’água que percorrem
toda a praça, de caráter natural.
Praça. Fonte www.auesolucoes.com.br.
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Praça no térreo do Edifício de Conjuntos Empresariais. Fonte: acervo pessoal do autor
Para evitar o acúmulo de água de chuva, a praça tem piso de placas de granito
sustentadas por pedestais. Sem rejuntamento entre as peças, a água escorre
livremente até a caixa impermeabilizada, situada entre o piso da praça e a laje de
cobertura da garagem.
Detalhe das juntas de dilatação no piso térreo. Fonte: arquivo Königsberger e Vannucchi.
Os projetos dos edifícios são distintos, além do uso distinto de cada um, buscou-se
melhor aproveitamento do lote, assegurando mais espaço livre entre eles e também
se considerou recuos, sombreamentos e eixos visuais entre os blocos construídos.
Todas as torres apresentam estrutura convencional de concreto, lajes protendidas e
divisões internas em painéis de gesso acartonado.
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Croqui. Fonte: arquivo escritório Königsberger e Vannucchi.
Vista da Rua Joaquim Floriano com Bandeira Paulista. Edifício de Escritórios Comerciais (a direita), Edifício de
Flats Hoteleiros (a esquerda) . Fonte: arquivo Königsberger e Vannucchi. Foto: Nelson Kon.
O espaço é frequentado intensivamente todos os dias da semana, em sua maioria por
moradores e trabalhadores da região, por distintas tipologias de público ao longo do
dia, durante a semana e finais de semana. Crianças brincam no playground da praça,
pessoas que trabalham nos edifícios de escritórios e comércio da região freqüentam o
complexo durante o dia todo durante a semana, casais, jovens e famílias durante a
noite são atraídos pelos cinemas e restaurantes, bem como nos finais de semana.
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Praça, escultura em madeira, playground atrás, Edifício de Flats Hoteleiros à esquerda e Edifício de Escritórios
Comerciais à direita. Fonte: acervo pessoal do autor.
Croqui. Fonte: arquivo Königsberger e Vannucchi
Praça. Fonte: acervo Benedito Abbud. Foto: Leonardo.
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Implantação. Fonte www.vitruvius.com.br
IMPLANTAÇÃO
1. Acesso de pedestres
5. Edifício de Escritórios Comerciais
2. Acesso de veículos
6. Complexo de cinemas
3. Praça de alimentação
7. Edifício de Conjuntos Empresariais.
4. Edifício de Flats Hoteleiros
8. Serviços
Dois edifícios têm planta em L, com o core (área central de circulação dos andares)
ocupando o vértice dos blocos.
O Edifício de Flats Hoteleiros (Brascan Century Staybridge Suites) possui 30
pavimentos constituindo em 356 unidades de 37 m².
Planta tipo do Edifício de Flats Hoteleiros (4). Fonte www.vitruvius.com.br.
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Praça, playground e Edifício de Flats Hoteleiros (4). Fonte: acervo pessoal do autor.
A esquerda, Edifício de Escritórios Comerciais, a direita Edifício de Flats Hoteleiros. Fonte: www.arcoweb.com.br.
O Edifício de Escritórios Comerciais (Brascan Century Offices) possui 24 pavimentos
constituindo em 364 unidades de 39 m², destinados a escritórios na categoria triple A.
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Planta tipo do Edifício de Escritórios Comerciais (5). Fonte www.vitruvius.com.br.
O terceiro edifício apresenta volumetria retangular, o core é centralizado no
alinhamento da fachada posterior. Com a possibilidade de até quatro empresas
compartilharem a área de uma laje. O Edifício de Conjuntos Empresariais (Brascan
Century Corporate) possui 15 pavimentos e são conjuntos de 167,00 m² a 724,00 m².
Planta tipo do Edifício de Conjuntos Empresariais (7). Fonte: www.vitruvius.com.br
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Edifício de Conjuntos Empresariais (7). Fonte: www.vitruvius.com.br. Foto: Nelson Kon
Já o edifício de cinemas constitui em 6 salas com capacidade 1350 pessoas (2 salas
para 192 pessoas; 2 salas para 163 pessoas).
O projeto de paisagismo é do arquiteto Benedito Abbud, que foi premiado pela Abap
com esta solução para o Brascan Century Plaza. A área ajardinada abriga várias
árvores: 100 espécies de pau-brasil, a sibipiruna, o pau-ferro, bromélias, bem como
esculturas em toras de madeira.
Detalhe do jardim. Fonte www.vitruvius.com.br. Autor: Nelson Kon.
A água possui ponto alto de atração, simulando um rio que corta a praça, com
arbustos baixos em seu entorno para liberar a visão de todo o espaço.
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Detalhe do espelho d’água. Fonte: arquivo Königsberger e Vannucchi.
Praça no térreo. Fonte: arquivo escritório Benedito Abbud.
Foi necessário criar uma solução para o plantio das árvores das áreas ajardinadas no
térreo, o subsolo é ocupado pelo estacionamento, precisou-se de solo para efetuar
este plantio, o que acarretou muito peso nas lajes, fazendo o uso de pilares mais
reforçados, o que gerou mais custo na obra. Como afirma Benedito Abbud, como ideia
era que as árvores ficassem no nível do chão para baixo, para não vedar a visão das
lojas e da praça, a solução foi colocar caixas embutidas no teto do subsolo, para isso a
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escavação do solo foi mais profunda para atingir um nível padrão de pé direito no
estacionamento.
Detalhe das jardineiras do piso térreo. Fonte: arquivo Königsberger e Vannucchi.
As fotos na página seguinte mostram como os canteiros de vegetação estão
distribuídos ao longo da praça do Brascan Century Plaza.
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3.3 ROCHAVERÁ CORPORATE TOWERS
Localizado no bairro Vila Gertrudes, Brooklin Velho, na Avenida das Nações Unidas,
n◦ 14.171, o Rochaverá está implantado em um terreno de 34.000 m², com três
frentes, para a Avenida Chucri Zaidan, Avenida das Nações Unidas (Marginal
Pinheiros) e Rua João Dória ( antiga Rua Evandro Carlos de Andrade). Está ao lado
da Estação Morumbi da CPTM.
Vista aérea do Rochaverá sem os edifícios de estacionamentos e o C. Fonte: Google Maps.
Na fase de estudos preliminares do projeto (1999 - 2001), o coeficiente de
aproveitamento do terreno permitido era de 1,5. Depois foi possível elevar o
coeficiente, com a compra de potencial construtivo de outras áreas, através da
Operação Urbana Centro, mas isto não foi necessário, pois alguns anos depois, surgiu
a Operação Urbana Água Espraiada. Esta operação viabilizou o empreendimento da
forma que é hoje, elevando o coeficiente de aproveitamento para aproximadamente
3,5, mas também requereu que houvesse 15% de área permeável, o que alterou os
projetos iniciais de estacionamentos no subsolo. Também como parceria
público-privada a integração com a região foi concluída com o projeto de
complementação das calçadas e de alargamento de um trecho da Avenida Chucri
Zaidan.
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Viabilizar a transferência de potencial construtivo através da Operação Urbana
Centro não foi tarefa fácil. Enquanto era de interesse da Prefeitura viabilizar a
operação, existiam, por parte do Ministério Público, dúvidas a respeito do
impacto dessa ação, uma vez que o zoneamento da área onde seria
implantado o Rochaverá era diferente do zoneamento da área do terreno
original. Nem mesmo a facilidade de se encontrar próximo a uma zona de
transporte de massas animou o Ministério. No meio desse impasse sobreveio
uma grande crise mundial, iniciada com a queda das Torres Gêmeas.
O aumento do dólar, do risco Brasil e as novas relações de mercado
propiciaram uma revisão nos processos de desenvolvimento. A demanda por
lajes corporativas foi reduzida. Neste horizonte, muitos empreendimentos
foram postergados, e entre eles o Rochaverá.
A escavação parcial do terreno para a Etapa 1 e as paredes-diafragma
estavam prontas. O projeto executivo foi entregue, mas a obra aguardava uma
nova situação econômica. Após quatro anos de espera, o projeto foi retomado,
porém com novas diretrizes de zoneamento. Na gestão Marta Suplicy
viabilizou-se a Operação Urbana Água Espraiada, que beneficiou o lote do
Rochaverá (CORRÊA, 2008, p. 22).
Implantação ilustrativa. Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini
Ao lado do complexo estão os Shoppings Morumbi e Market Place, e próximo a
importantes avenidas como a Luis Carlos Berrini, Roque Petroni Junior e Jornalista
Roberto Marinho. Seu entorno é circundado por edifícios de empresas e escritórios na
Marginal Pinheiros e Avenida Luis Carlos Berrini, como a Sede da Vivo, da Nestlé, do
Bankboston. Mais a frente do Rochaverá e da Avenida Roque Petroni Júnior a
ocupação é em sua maioria residencial (Jardim Cedro do Líbano), com alguns
serviços e indústrias.
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É uma região com poucas praças públicas, as Avenidas Chucri Zaidan e Luis Carlos
Berrini são arborizadas e alguns dos edifícios corporativos destas avenidas são
circundados por áreas verdes, mas em sua maioria, são áreas fechadas por grades,
de uso privado. Como Praça ao lado da Rede Globo, o acesso é exclusivo da
empresa, mas se trata de um terreno de propriedade da Prefeitura de São Paulo, será
uma futura ETEC, a sede do Bankboston, cujo projeto paisagístico é de Isabel Duprat
já mencionado anteriormente, o Edifício Morumbi Plaza, o Banco Bradesco, todos na
Avenida Chucri Zaidan. Além da sede do Citibank na Avenida Roque Petroni Júnior
(ao lado do Shopping Morumbi) e do Consulado Geral dos EUA que também possuem
áreas verdes cercadas.
Entorno do Rochaverá, em 2010, quando ainda estava em construção a última torre (lado direito ao lado da
Maginal Pinheiros). Fonte: www.skyscrapercity.com.br. Foto: César S.
Algumas empresas do entorno estão locadas no mapa abaixo:
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Entorno do Rochaverá Corporate Towers. Fonte: Google Maps adaptado pelo autor.
Legenda
Na ordem: Praça uso Rede Globo, Bankboston, Morumbi Plaza, Bradesco, Citibank, Consulado dos EUA.
Duas praças pequenas (Largo Los Andes e Prof Maurício Simão) e a praça ao lado do estacionamento do
Shopping Morumbi (é aberta, não possui grades)
Rochaverá Corporate Towers
O empreendimento foi uma iniciativa da Tishman Speyer (multinacional de
investimentos imobiliários), está situado em um terreno que abrigava antigamente
113
uma indústria de fertilizantes (Ciba), por isto encontrava-se contaminado por
pesticidas, a Tishman contratou uma empresa de descontaminação chamada
Geolock para efetuar o trabalho. A medida acertada com a Cetesb foi a retirada de
parte do solo e a drenagem das águas subterrâneas, praticamente eliminando o risco
de contato da terra e da água com os futuros ocupantes do imóvel.
Imagem do terreno antes da construção do complexo de edifício, ao centro. Fonte: Reis, 2010, p. 25.
Imagem do terreno antes da construção do complexo de edifícios. Fonte: http://pt.wikipedia.org/
O projeto é de autoria do escritório Aflalo & Gasperini, composto por Gian Carlo
Gasperini, Roberto Aflalo Filho e Luiz Felipe Aflalo Herman, a empresa responsável
pela execução da obra é a Método Engenharia S/A.
114
Torres A e B que compõem parte do conjunto Rochochavéra corporate Towers. Fonte: www.revistaau.com.br.
Foto: Marcelo Scarandoli.
É formado por quatro torres interligadas por uma praça aberta de caráter semipúblico,
isto é, um espaço de uso coletivo, de território privado e administração privada.
A distinção entre os espaços de uso públicos e privados do complexo se dá na
delimitação do espaço natural e do espaço artificial, pode-se dizer que os edifícios de
uso privado, de caráter artificial, já a vegetação e o espelho d’água de caráter natural.
Foram realizados vários projetos até chegar à sua configuração atual, o conceito de
praça aberta sempre esteve presente, primeiramente a idéia era que o complexo
tivesse uma área destinada ao comércio, mas em função dos dois shoppings ao lado,
não foi implantada, houve a tentativa também uma parceria com o Market Place ou
com o Morumbi, que não foi aceita.
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Estudos precederam proposta implantada. Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
O empreendimento em 2007 passou de propriedade da empresa Tishman Speyer
para a empresa Autonomy, atualmente a Tishman apenas administra. O Rochaverá
Corporate Towers atende a requisitos de sustentabilidade que lhe garantiram uma das
primeiras certificações Gold do Leed-NC (Leadership in Energy and Environmental
Design – New Construction) no Brasil em 2009. O conjunto recebeu em 2008 o Prêmio
Asbea na categoria edifícios de serviços e o Prix d’Excellence, como projeto
sustentável, concedido pela Federação Internacional das Profissões Imobiliárias
(Fiabci).
O espaço é frequentado intensivamente durante a semana, principalmente no horário
comercial, pelos trabalhadores dos edifícios do complexo, ficando vazio nos finais de
semana.
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Implantação. Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
IMPLANTAÇÃO
1. Praça de entrada
2. Jardim do Éden
3. Praça do Espiral
4. Edifício-garagem
5. Torre A – EBONY TOWER
6. Torre B – MARBLE TOWER
7. Torre C – CRYSTAL TOWER
8. Torre D – DIAMOND TOWER
Os veículos podem circular na grande praça, observe na implantação da área entre os
edifícios 7 e 4 é possível ir até a Rua Evandro Carlos de Andrade (entre os edifícios 4
e 5), também é possível atravessar o empreendimento indo do acesso da Avenida das
Nações Unidas (Marginal Pinheiros), entre os edifícios 7 e 4, circundando o jardim
circular 2, chegando até a Avenida Chucri Zaidan, entre o espelho d’água, ao lado da
Torre B (item 6 da implantação). Também os acessos ao estacionamento pelo subsolo
ao lado dos edifícios 6, e futuramente, entre o 7 e 8. A prioridade da praça não é
117
exclusivamente o pedestre, isto fica evidente com esta grande possibilidade de
circulação de veículos.
Detalhe das fontes e “rua” para circulação de veículos ao meio. Fonte: www.puraarquitetura.com.br.
Veículo circulando ao meio. Fonte: acervo pessoal do autor.
A área de vegetação de número 3 compreende aos 15% de área permeável exigidos
posteriormente, devido a Operação Urbana, conforme já mencionado.
Praça do espiral, vista interna. Foto: acervo pessoal do autor.
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O projeto inicial previa que todo o estacionamento ficasse apenas no subsolo, mas
com a exigência da área permeável diminui a área do subsolo, fazendo com que fosse
necessário a instalação do Edifício Garagem, de cinco pavimentos, item 4 da
implantação acima. Este Edifício Garagem, hoje, como fica atrás da estação da
CPTM, acaba barrando o acesso dos freqüentadores do trem, eles não são vistos
circulando na praça para chegar à estação, pois andariam mais, assim o caminho é
feito pelas calçadas do empreendimento.
Edifício Garagem em construção atrás da estação da CPTM, 2011. Vista da Marginal Pinheiros. Foto: Acervo
pessoal do autor.
Edifício garagem já finalizado ao lado da estação Morumbi da CPTM. Vista da Marginal Pinheiros. Foto: acervo
pessoal do autor.
Edifício garagem já construído ao lado da estação Morumbi da CPTM, 2012. Vista da Rua João Dória. Foto: acervo
pessoal do autor.
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Maquete eletrônica antes do Edifício Garagem, hoje atrás da estação da CPTM. Fonte: arquivo escritório Aflalo e
Gasperini.
Corte - Edifício garagem (4). Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
As quatro torres possuem 120.000 m² de área útil de escritórios e totaliza 228.000 m²
de área construída.
Croqui do Rochaverá. Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
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As duas primeiras torres construídas são parecidas, a principal diferença entre elas
está nas plantas, que são espelhadas, chamada Ebony Tower (entregue em 2008) e
Marble Tower (entregue em 2007), possui 16 pavimentos cada uma. Em uma de suas
fachadas há uma inclinação de nove graus, o que resultou em uma projeção de 12m,
as áreas de laje são maiores nos andares superiores, crescendo a cada pavimento,
começando com 1.642 m² no primeiro andar até 1.976 m² no décimo sexto.
Torre A e B ao fundo. Fonte: www.revistaau.com.br. Foto: Marcelo Scarandoli.
A distância entre o core do edifício (área de circulação central) e a fachada (distância
denominada lease span) nas duas torres varia entre 11,40 m (livres de colunas) e
21,30 m, na face inclinada do último andar. No core há oito elevadores sociais e um de
serviço, além das escadas de emergência, sanitários e área para telecomunicações,
instalações elétricas, hidráulicas, de ar-condicionado e de combate a incêndio, com o
entorno destinado a escritórios, classificados na categoria triple A. Cada andar pode
ser compartilhado por até quatro empresas, o lobby no térreo possui pé direito de
6,74m.
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Torres A e B construídas, Subsolo da Torres D, C e Edifício Garagem em construção. Fonte: acervo escritório
Aflalo e Gasperini.
Pavimento 18º das Torres A (5) e B (6). Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
Torre A (5) em obras. Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini. Foto: Nelson Kon.
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Detalhe de acesso da Torre B (6), pé direito elevado e pilares com revestimento em granito. Fonte: acervo
escritório Aflalo e Gasperini. Foto: Nelson Kon.
Vista interna hall Torre B (6). Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini. Foto: Nelson Kon
A torre C (está em fase de acabamento prevista para ser entregue em 2012) possui 32
pavimentos.
Torre C, vista do Jardim do Éden. Foto: Acervo pessoal do autor.
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Torre C, lado direito, ainda em construção em 2011, vista da Marginal Pinheiros. Foto: acervo pessoal do autor
Torre C, vista da Avenida Chucri Zaidan. Foto: Acervo pessoal do autor.
Pavimento 32º da Torre C. Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
Já a Torre D (entregue em 2010) possui 8 pavimentos projetados para instalar a
empresa Dow Chemical Company e suas subsidiárias, no sistema “built to suit”
(construído para servir, para atender aos interesses do locatário).
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Torre D, ao centro, no lado esquerdo Praça do Espiral, vista da Avenida Chucri Zaidan. Fonte: Acervo pessoal do
autor.
Torre D, ao centro, vista da Rua João Dória. Fonte: Acervo pessoal do autor.
Pavimento 7º da Torre D (8). Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
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Corte. Da esquerda para a direita Torre B (6), Torre D (8) e Torre C (7). Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
A construção com fachadas-cortina usa o vidro numa das faces para revestir as vigas
e os peitoris feitos com painéis pré-fabricados. Na outra, estes ficam aparentes e são
revestidos por granito. Esses elementos definiram as áreas opacas e transparentes,
visando reduzir a incidência de calor nos ambientes internos. A parte translúcida
corresponde a 41% da fachada e os vidros empregados possuem coeficientes de
sombreamento e de transmissão luminosa que asseguram a eficiência energética ao
conjunto.
Torre D (8) detalhe das fachadas. Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
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O complexo abriga 3.446 vagas de garagem instaladas em três subsolos nas torres A
e B, quatro subsolos nas torres C e D. A área total construída para estacionamento é
de cerca de 120 mil m². Além de um bicicletário (um dos requisitos do LEED,
Leadership in Energy and Environmental Design).
Área comum do primeiro subsolo. Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini.
As torres possuem uma estrutura totalmente protendida, com nervuras de 39 cm de
espessura, distanciadas 60 cm entre si, com o que foi possível anular as deformações
nos andares. Sob essas nervuras passam todas as instalações, dutos de
ar-condicionado, assegurando um pé-direito livre de 2,80 m.
Detalhe de uma sala no Interior da Torre B (6). Fonte: acervo pessoal escritório Aflalo e Gasperini. Foto: Nelson
Kon.
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Hall, uso de elementos tecnológicos e acabamentos em alto padrão. Fonte: acervo pessoal escritório Aflalo e
Gasperini. Foto: Nelson Kon.
O complexo de edifícios possui telecomunicações e proteção contra incêndio, e para
obter o selo do LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), necessitou
atender a quatro principais exigências: redução do consumo de energia, dos custos
operacionais e de manutenção, bem como diminuir o uso de recursos ambientais não
renováveis e melhorar a qualidade do ar interno dos edifícios.
O sistema de ar-condicionado inteligente, com volume de ar variável (VAV) permite a
adequação da temperatura aos diversos pontos dos andares. As instalações do
Rochaverá ficam por conta do sistema próprio de co-geração de energia elétrica,
capaz de atender a 100% da carga de todo o empreendimento, de forma ininterrupta,
além de contar nas áreas próximas das fachadas, com sensores que possibilitam que
a iluminação dos escritórios pode ser reduzida ou desligada para aproveitar a luz
solar. Já os elevadores, com antecipação de chamada nos andares, indicam ao
usuário qual a cabine a ser utilizada, elemento chamado de sistema de otimização de
tráfego, além de possuírem o sistema regeneração de frenagem, nos elevadores
convencionais a frenagem é obtida através do atrito, o que leva à perda dessa energia
pelo calor, os motores dos elevadores do Rochaverá freiam por sistema
eletromagnético, nesta frenagem, eles se tornam uma espécie de gerador e
armazenam essa energia num banco de capacitores que é utilizada para a próxima
partida, proporcionando uma economia de 30% em relação aos elevadores normais.
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Hall da Torre B (6). Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini. Foto: Nelson Kon.
As soluções empregadas para uso e conservação da água resultaram em redução de
50% de consumo, foi implantado o tratamento de água de chuva, da água cinza, a de
lavatório, e também da água de condensação das torres de resfriamento. Depois de
tratada, essa água é encaminhada para as torres de resfriamento e irrigação de
jardins. A Tishman Speyer ainda estuda a possibilidade de implantação de uma ETE
(Estação de Tratamento de Água de Esgoto) no Rochaverá, o que reduziria o
consumo total de água.
Cobertura verde da Torre B. Fonte: acervo escritório Aflalo e Gasperini. Foto Nelson Kon.
A grande praça que abriga as áreas vegetadas ocupa 30.000 m². O projeto de
paisagismo é de autoria da paisagista norte-americana Pamela Burton, foram
realizados 13 estudos até a escolha da proposta desta profissional. Estes estudos
foram elaborados por autores brasileiros e estrangeiros, inclusive o próprio escritório
de Aflalo e Gasperini, que propunha uma praça central com centro de convenções e
café, mas esta sugestão foi descartada por requerer mais área construída de
atividades menos rentáveis.
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A sugestão da profissional Pamela Burton foi da própria Tishman Speyer (proprietária
do complexo na época, como já mencionado). Seu projeto é composto de praças de
formas amebóides, com muitos caminhos sinuosos, salas de estar e canteiros de
diversos tamanhos. A intenção foi não criar um contraste com as linhas retas dos
edifícios e sim complementar.
Caminhos sinuosos do Jardim do Éden sem a vegetação. Fonte: www.puraarquitetura.com.br. Foto: Daniel Ducci.
Pamela Burton fez o projeto indicando as passagens e os desníveis, com algumas
espécies típicas dos Estados Unidos, estas árvores do projeto original possuíam 30m
de altura, característica comum na América do Norte, mas de difícil acesso no Brasil.
Em função disso, elas foram adaptadas por plantas nativas brasileiras pelo paisagista
Sergio Santana, do escritório DW/Santana, como o pau-brasil, sibipiruna e outras de
grande porte, mas os efeitos do projeto original foram mantidos.
A sobrecarga do jardim sobre a laje do pavimento térreo foi solucionada com a criação
de um piso duplo e sistemas hidráulicos e elétricos eficientes que estão ocultos, e foi
preenchido de terra somente nas áreas onde existia o plantio de árvores. No restante
da área, foi preenchido com isopor.
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Detalhe do paisagismo da Praça de Entrada (entre as Torres A e B). Fonte: www.revistaau.com.br.Foto: Marcelo
Scarandoli.
O Rochaverá possui o reuso de águas pluviais para irrigação dos jardins, como já foi
explicitado. Outra característica da praça é a proposta de haver um acervo de artes a
céu aberto, com obras de arte, expostas em meio aos jardins, isto atrairia um público
diferente dos trabalhadores dos escritórios, um público visitante, frequentadores
também aos finais de semana, mas ainda não foi implantada e não há previsão.
Paisagismo da Praça de Entrada. Fonte: acervo pessoal escritório Aflalo e Gasperini. Foto: Nelson Kon.
As fontes não foram propostas pela paisagista, elas são de autoria do escritório de
Aflalo e Gasperini, este elemento água na praça difere das formas dos canteiros
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vegetados, já que o espelho d’água pela sua forma quadrada, imponente, de
característica própria para o ambiente corporativo, exerce o papel de marcar o
espaço, trazendo mais exuberância, não remetendo à mesma suavidade das formas
amebóides das áreas ajardinadas, que poderiam ser perfeitamente implantadas do
mesmo formato até mesmo em um condomínio residencial.
Espelhos d’água na Praça de Entrada. Fonte: www.revistaau.com.br. Foto: Marcelo Scarandoli.
A vegetação é constituída de capim dos pampas, pau-brasil, canafístula, sibipiruna,
embiruçu, quaresmeira, paineira, orquídeas nos troncos das árvores, fórmio, capim
barba de bode, capim do texas, bromélia, pingo de ouro, grama amendoim, entre
outros.
Jardim e espelho d’água ao lado direito na Praça de Entrada (entre as Torres A e B). Fonte:
www.purarquitetura.com.br. Foto: Daniel Ducci.
Com este projeto do Rochaverá, Pamela Burton recebeu o prêmio de paisagismo SCC
ASLA, 2010.
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Praça de Entrada (entre as Torres A e B) - plantio da vegetação. Fonte: www.puraarquitetura.com.br.
Como já foram mostradas, as áreas vegetadas do local são compostas basicamente
de três setores, o primeiro (1), denominado Praça de Entrada (entre as Torres A e B),
o segundo (2), Jardim do Éden (jardim ao centro do empreendimento, circundado por
todas as torres) e o terceiro (3), chamado de Praça do Espiral (a área permeável, entre
as Torres B e D), como aponta a implantação:
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Corte Torre D e jardim ao lado. Fonte: escritório Pamela Burton.
Corte Jardim do Éden Torre D. Fonte: escritório Pamela Burton.
Corte Jardim Espiral. Fonte: escritório Pamela Burton.