FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EUROPAR
(CNPJ/MF nº 05.437.916/0001-27)
Administrado por Banif Banco de Investimento (Brasil) S.A.
Relatório da Administração
Exercício Encerrado em 31 de Dezembro de 2013
1.
Objeto do Fundo:
O Fundo de Investimento Imobiliário EUROPAR, registro CVM nº 0088-4, administrado pelo Banif Banco
de Investimento (Brasil) S.A., tem como objetivo reunir recursos de investidores para a aquisição de bens
imóveis comerciais e industriais, ou direitos a eles relativos, destinados à locação ou ainda à construção,
incorporação ou ao desenvolvimento imobiliário, visando rentabilizar estes investimentos, e observando
as regras previstas em seu regulamento.
2.
Conjuntura Econômica e Perspectivas:
O ano de 2013, apesar da expectativa positiva gerada pelo recebimento da Copa do Mundo, demonstrou
movimento de redução de investimentos na indústria brasileira bem como no setor de comércio, que
apresentaram resultados de vendas abaixo do esperado pelos analistas, reduzindo o crescimento do PIB
brasileiro. Outro fator que prejudicou o crescimento do PIB foi a valorização do dólar frente ao real,
resultante principalmente da melhora da economia dos EUA, o que ocasionou a saída de capitais do país
e influenciou o movimento de desinvestimentos em posições relevantes nos mercados de capitais,
imobiliário e private equity.
Segundo a Colliers International – especialista do segmento imobiliário – o mercado imobiliário
corporativo brasileiro, apesar de apresentar um aumento na taxa de disponibilidade nos últimos anos,
ainda permanece entre os principais focos de investimento da América Latina. No caso de São Paulo, o
ano de 2013 foi caracterizado por um aumento desta taxa devido à entrega de novos empreendimentos.
Assim, a tendência no primeiro momento de 2014 é a de queda nos preços de locação e venda por m2
que, contudo, devem se manter estáveis no primeiro semestre do ano.
Ainda segundo a Colliers, outro destaque importante em 2013 foi a queda do índice IFIX (índice de
fundos de investimento imobiliário) em 9,5%, indicando uma vazão de investidores dos fundos
imobiliários para outros mercados, que pode ser explicada pelo aumento na taxa de disponibilidade de
alguns imóveis que compõem a carteira dos fundos e pela taxa básica de juros, aumentando assim as
despesas e reduzindo o yield distribuído aos cotistas.
Perspectivas para o próximo semestre:
O ano de 2014 destaca-se como um ponto de atenção no ciclo de mercado, considerando o momento de
super-oferta e o estoque de imóveis industriais e de escritórios a ser entregue, além de fatores
econômicos, como o mercado corporativo que tende a não atingir as metas de absorção. Por outro lado,
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este momento de mercado poderá criar oportunidades para empresas e investidores com expectativa de
retorno mais agressivo, fator que deverá gerar procura por negócios com valores abaixo dos pedidos em
2013 e ofertados por empresas que flexibilizarão a negociação na venda e/ou locação de edifícios
desocupados.
3.
Quantidade de Quotas:
Atualmente o fundo possui 355.000 quotas integralizadas, com um patrimônio liquido em 31/12/2013 de
R$ 77.292.100,00.
4.
Comentário Semestral do Administrador do Fundo:
Os investimentos imobiliários do fundo são representados por 04 imóveis localizados no Estado de São
Paulo e 02 imóveis no Estado do Rio de Janeiro.
No 2º semestre/13 houve a manutenção das locações dos galpões do RJ para as empresas Quick e
Fedex, efetuando-se apenas os devidos reajustes contratuais previstos.
Já em relação aos galpões de SP na Rod.Anhanguera, tivemos os seguintes eventos:



rescisão contratual da locatária Kelco no galpão 2 do Complexo CDA, o qual se encontrou vago
até 31/12/13;
rescisão contratual da locatária AGV, ocupante dos módulos 2, 3 e 4 do galpão 1 do Complexo
CDA. O módulo 4 foi locado à empresa Full Fit em dezembro/13 por valor 23% acima do que era
arrecadado com a AGV, com intermediação do negócio através da Colliers International
(contratada para nos assessorar com a redução da vacância existente). Os demais módulos se
encontraram vagos em 31/12/13;
Execução de obras civis para a adequação das instalações dos módulos do galpão 1 às
exigências do Corpo de Bombeiros de SP, visando a renovação do Auto de Vistoria dos
Bombeiros (AVCB), documento necessário ao desempenho das atividades das empresas
locatárias e para o uso do imóvel. Estas obras consumiram no exercício 2013 cerca de R$ 1,5
milhão.
Quanto ao imóvel Torre de Elevadores em Interlagos – S.Paulo, cumpre-nos mencionar que
permanecemos com a empresa Atlas Schindler como locatária, e os devidos reajustes contratuais foram
realizados em 2013. Os pagamentos finais referentes às obras de adaptação do acesso ao imóvel foram
realizados e os serviços finalizados a contento.
Em paralelo a estes acontecimentos, iniciamos em setembro/13 o processo de due-diligence junto à
Coinvalores que, conforme Aviso ao Mercado emitido em 28/08/2013, foi a empresa indicada pela
maioria dos cotistas para a assunção da administração do Fundo em 2014.
5.
Resultados e Rentabilidade:
Os rendimentos auferidos pelo Fundo correspondem aos aluguéis efetivamente recebidos. As
disponibilidades financeiras do Fundo são aplicadas em títulos de renda fixa e/ou cotas de fundos de
renda fixa, respeitado o limite fixado pela regulamentação aplicável.
O Administrador promove a distribuição de, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados
positivos auferidos, ressalvada a hipótese em que a retenção de tais resultados seja necessária para
atender aos objetivos ou provisionamentos de despesas relativas ao Fundo.
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No quadro abaixo, apresentamos os principais números do Fundo, bem como o valor patrimonial das
cotas, no final de cada semestre:
Receitas no
Semestre
Período
1º sem/13
2º sem/13
R$ 4.119.511,07
R$ 3.390.519,49
Despesas no
Semestre(1)
R$ 1.404.428,72
R$ 767.386,79
Patrimônio
Líquido Médio no
Semestre (2)
R$ 72.259.066,00
R$ 73.097.905,00(4)
Despesas x
PL Médio no
Semestre
1,94%
1,05%
Rentabilidade
no Semestre
(%) (3)
3,76%
3,59%
Valor
Patrimonial
das Cotas
R$ 203,55
R$ 217,72
(1) Não considera depreciação
(2) Média simples dos Patrimônios Líquidos no final de cada mês, durante o semestre analisado
(3) Receitas no Semestre deduzidas das Despesas no Semestre dividida pelo Patrimônio Líquido Médio no Semestre
(4) Com o efeito da reavaliação dos ativos do fundo, conforme ICVM nº 516/11
6.
7.
Características do Fundo:
Nome:
Europar
Código de negociação:
EURO 11
Data do registro na
CVM:
10/12/2002
Lote Padrão:
Quantidade de cotas
emitidas
Classificação e Código
CVM:
FII
Cód. 0088-4
Rendimentos:
Público Alvo:
Investidores em geral
Ganhos de Capital:
Mercado de negociação:
Bovespa
Taxa de Administração:
1
355.000
Isento para pessoas
físicas
(lei 11.033 de
21/12/2004)
20% para pessoas
jurídicas
20% na alienação das
cotas
2% sobre a receita
líquida mensal do fundo
Composição da Carteira do Fundo:
O Fundo é constituído por seis imóveis, sendo quatro deles em São Paulo e dois no Rio de Janeiro. A
seguir temos um breve histórico de cada um:
CDA - Centro de Distribuição Anhanguera:
O CDA está localizado próximo ao centro expandido da Cidade de São Paulo, na marginal do Km 17 da
Rodovia Anhanguera, sentido interior. O imóvel possui fácil acesso, tanto para quem vai de São Paulo
para o interior como para quem vem do interior para São Paulo, além de estar a apenas 5 km do
Rodoanel, obra viária de grande importância, que permite acessar algumas das principais rodovias que
chegam à cidade sem precisar trafegar dentro da cidade de São Paulo.
O CDA possui dois galpões, CDA 1 e 3 com acesso pela Rodovia Anhanguera, e um galpão, o CDA 2,
com acesso exclusivo pela Avenida Jornalista Paulo Zingg, via local paralela à rodovia Anhanguera,
localizada atrás do imóvel.
O CDA 1, é divido em 4 módulos, com as seguintes características:
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CDA 1 - módulo 1
Encontra-se atualmente alugado para a empresa Única Volo
Armazenagem e Logística Ltda., empresa nacional do segmento de
logística integrada.
1
A área real privativa é de 6.991,27m², e tem contrato locação não
residencial com prazo de duração até outubro/2015 com o Fundo. O
contrato de aluguel possui reajuste anual em outubro, representando
35,61% da receita mensal total do Fundo.
CDA 1 - módulos 2 e 3
Encontram-se atualmente vagos, e tem área real privativa total de
11.401,96m². A empresa Colliers International está contratada para a
prospecção de possíveis novos locatários.
2e3
CDA 1 – módulo 4
4
Encontra-se atualmente alugado para a empresa Full Fit Indústria
Importação e Comércio Ltda., empresa nacional do segmento de
utilidades domésticas.
A área real privativa é de 4.586,86m², e tem contrato locação não
residencial com prazo de duração até dezembro/2016 com o Fundo.
O contrato de aluguel possui reajuste anual em dezembro,
representando 20,62% da receita mensal total do Fundo.
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CDA 2
Encontra-se atualmente desocupado, tendo a Colliers International
como agente na intermediação da locação. A área real privativa é de
1.929,40m².
CDA 3
Encontra-se atualmente alugado para a empresa Intec TI Logística
Ltda, empresa nacional de logística e gestão de TI.
A área real privativa é de 1.496,50 m², e tem contrato de locação
não residencial com prazo de duração até julho/2016 com o
Fundo. O contrato de aluguel possui reajuste anual em julho,
representando 7,97% da receita mensal total do Fundo.
Torre de Teste de Elevadores
Está localizado no bairro de Interlagos, na Cidade de São Paulo. É uma torre
para testes de elevadores de grande porte, alugada para a empresa Atlas
Schindler.
A área real privativa é de 3.298,00 m², e tem contrato de locação não
residencial com prazo de duração até setembro/2020 com o Fundo. O contrato
de aluguel possui reajuste anual em dezembro, representando 10,82% da
receita mensal total do Fundo.
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CD RIO - Centro de Distribuição Rio de Janeiro
Está localizado na Cidade do Rio de Janeiro, próximo do
aeroporto do Galeão. É composto por dois galpões: o CDRio1 e
CDRio2.
2
1
No CDRio1, foi construído sob a modalidade de Built to Suit,
atendendo às especificações da Federal Express Corporation
(Fedex). O imóvel é destinado exclusivamente à atividade de
prestação de serviços de postagem, seleção e distribuição de
correspondências, com área real privativa de 1.995,10 m².
O contrato de locação não residencial, com prazo de duração até
junho/2018 com o Fundo. O contrato de aluguel possui reajuste
anual em julho, representando 9,30% da receita mensal total do
Fundo.
O CDRio2 encontra-se atualmente alugado para a empresa Quick Operadora Logística Ltda, empresa nacional
de logística. O imóvel é destinado à logística, com área real privativa de 4.409,51 m² e tem contrato de locação
não residencial com prazo de duração até março/2018 com o Fundo, tendo a possibilidade de renovação. O
contrato de aluguel possui reajuste anual em março, representando 15,68% da receita mensal total do Fundo.
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