AGOSTO DE 2012
IMOBILIÁRIO
N.º 03 / 2012
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS – ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
23 de Outubro, que estabelece o regime
jurídico
da
reabilitação
urbana,
procedendo também a alterações ao
Código Civil, com entrada em vigor no dia
13 de Setembro de 2012.
Contactos
Madalena Azeredo Perdigão
[email protected]
PACOTE
ALTERAÇÕES
LEGISLATIVAS
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA


Com este conjunto de diplomas, o Governo
pretende, fundamentalmente, atingir três
objectivos: (i) dinamizar o mercado de
arrendamento, através de medidas mais
equilibradas dos direitos e obrigações dos
senhorios e inquilinos; (ii) aproximar os
contratos de arrendamento antigos e com
rendas baixas, ao regime actual e aos valores
de renda de mercado, através da
implementação de um mecanismo de
negociação livre entre os senhorios e os
inquilinos - já que o regime especial de
actualização das rendas, aprovado pelo NRAU,
se revelou insuficiente – e, ainda, (iii) agilizar o
processo de despejo em caso de
incumprimento do contrato, de modo a
recolocar os imóveis no mercado.

Estas medidas correm em paralelo à promoção
da reabilitação urbana.

Seguem os tópicos das principais matérias que
irão ser tratadas:
–
No passado dia 14 de Agosto de 2012, foi
publicado um pacote legislativo composto por:
1. Lei nº 31/2012, que, em cumprimento do
Programa do Governo, dos Memorandos
de Entendimento entre Portugal e a Troika
e das reformas estruturais anunciadas no
arrendamento urbano, vem consumar a
denominada “alteração da lei das rendas”,
alterando o Código Civil, o Código de
Processo Civil e a Lei nº6/2006, de 27 de
Fevereiro, que aprovara o “Novo Regime
do Arrendamento Urbano” (NRAU), com
entrada em vigor no dia 12 de Novembro
de 2012.
2. Lei n.º 30/2012, que procede à segunda
alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de
8 de Agosto, que aprova o regime jurídico
das obras em prédios arrendados, com
entrada em vigor no dia 12 de Novembro
de 2012.
3. Lei n.º 32/2012, que procede à primeira
alteração do Decreto-Lei n.º 307/2009, de
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
I.
Alterações aplicáveis aos contratos de
arrendamento celebrados após 27 de
Julho de 2006
1. Duração
2. Oposição à renovação
3. Denúncia
3.1 Contratos com prazo certo
3.2 Contratos
com
duração
indeterminada
4. Resolução
II. Alterações ao regime transitório dos contratos
antigos para o NRAU (Lei n.º 6/2006, de
27 de Fevereiro)
1. Denúncia
1.1
Contratos
de
arrendamento
habitacional celebrados entre 19.11.1990
e 27.06.2006 e não habitacional após
05.10.1995 e até 27.06.2006
1.2
Contratos
de
arrendamento
habitacional
celebrados
antes
de
19.11.1990 e não habitacional antes de
05.10.1955
2. Actualização de Rendas: Negociação
3. Período de Transição de Regimes
4. Apresentações esquemáticas
superior a 65 Anos, ou com grau de
incapacidade superior a 60%)
VI. Alteração ao regime jurídico da reabilitação
urbana
1. Procedimento simplificado de criação de áreas
de reabilitação urbana
2. Procedimento simplificado de controlo prévio
de operações urbanísticas
3. Regime especial para edifícios com mais de 30
anos fora de áreas de reabilitação urbana
4. Medidas complementares
III. Procedimento especial de despejo
IV. Disposições finais e transitórias
V. Alteração ao Regime Jurídico das Obras em
Prédios Arrendados
1. Principais alterações
2. Obras de Remodelação ou Restauro
Profundos ou Demolição
2.1 Denúncia para Remodelação ou Restauro
(Iniciativa do Senhorio)
2.2 Denúncia para Demolição (Iniciativa do
Senhorio)
2.3 Efectivação da Denúncia (Para Remodelação e
Restauro Profundos e Demolição)
2.4 Iniciativa de Outras Entidades
2.5 Iniciativa do Arrendatário na Realização de
Obras Devidas Pelo Senhorio
3. Regime especial transitório (denúncia de
contrato com arrendatário com idade igual ou
www.cca-advogados.com
Pág. 2/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
I.
1.
DURAÇÃO

Nos contratos de arrendamento para
habitação com prazo certo, celebrados a partir
de 12.11.2012, deixa de existir um prazo
mínimo de vigência obrigatória (até aqui de
cinco anos), sendo conferida às partes a
liberdade de convencionarem o prazo que
entenderem, mantendo-se o limite máximo de
30 anos. Se as partes nada disserem,
considera-se que o contrato é celebrado com
prazo certo de dois anos.

OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO

Os prazos para o exercício da oposição à
renovação foram alterados, quer para o
senhorio, quer para o arrendatário, variando
em função do prazo do contrato. Assim, para o
senhorio deixa de haver um único prazo fixo de
um ano, passando a variar entre 240, 120, 60
dias e 1/3 do prazo inicial do contrato ou da
sua renovação, consoante o prazo do contrato.
Por sua vez, o arrendatário também deixa de
ter o pré-aviso único de 120 dias, passando a
variar entre os 120, 90, 60 dias e 1/3 do prazo
inicial do contrato ou da sua renovação,
também consoante o prazo do contrato.
DENÚNCIA
3.1 Contratos com prazo certo

3.2 Contratos com duração indeterminada

Nestes contratos, a renovação automática no
seu termo passa a ser por períodos iguais e
sucessivos à duração inicial do contrato
(quando anteriormente renovavam-se por 3
anos), salvo estipulação em contrário ou nos
contratos celebrados por prazo não superior a
30 dias, caso em que a regra é a não renovação
automática (salvo convenção em contrário).
2.
3.
esteja 1/3 do prazo do contrato (em
substituição dos seis meses), sendo que
passam a existir três pré-avisos:
(i) 120 dias do termo pretendido, se o
prazo do contrato for superior a
um ano;
(ii) 60 dias do termo pretendido, se o
prazo do contrato for inferior a
um ano;
(iii) 30 dias do termo pretendido, no caso
de o senhorio se ter oposto à
renovação automática.
ALTERAÇÕES APLICÁVEIS AOS CONTRATOS DE
ARRENDAMENTO CELEBRADOS APÓS 27 DE
JULHO DE 2006
A denúncia pelo arrendatário passa a poder
ser exercida a qualquer tempo, decorrido que
www.cca-advogados.com
A denúncia pelo senhorio dos contratos de
duração indeterminada, com fundamento na
demolição ou realização de obras de
remodelação ou restauro profundos passou a
poder ser exercida por mera comunicação do
senhorio.
Para informação mais detalhada sobre este
ponto, remete-se para o Capítulo V da
presente Newsletter.

Na denúncia pelo senhorio por força do mero
decurso do prazo, este é reduzido de cinco
para dois anos.

Relativamente ao direito de denúncia para
habitação do senhorio, continua a depender
do pagamento do montante equivalente a um
ano de renda, mas reduz-se o período da
titularidade do bem de cinco para dois anos.
Para além disso, o senhorio que tiver mais do
que um imóvel arrendado, passa a poder
escolher livremente qual o contrato que quer
denunciar, deixando de estar limitado ao
contrato mais recente.
4.
RESOLUÇÃO

O atraso no pagamento de renda como
fundamento de resolução do contrato foi
reduzido de três para dois meses, sendo
também reduzido de três para um mês, o prazo
para o arrendatário pôr termo à mora e evitar
Pág. 3/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
a resolução, mediante o pagamento das rendas
em atraso e a multa correspondente. Esta
faculdade passa, contudo, a ser limitada, uma
vez que o arrendatário só a pode exercer uma
única vez.

Passa a ser fundamento da resolução a mora
superior a oito dias no pagamento da renda,
por mais de quatro vezes, seguidas ou
interpoladas, durante doze meses, medida que
visa pôr termo aos sucessivos “pequenos”
atrasos no pagamento da renda, não
assistindo, neste caso, ao arrendatário a
possibilidade de fazer cessar a mora mediante
o pagamento da renda.

No que diz respeito à caducidade do direito de
resolução, o prazo de um ano a contar do
conhecimento do facto que lhe serve de
fundamento é reduzido para três meses,
quando o fundamento da resolução seja a falta
de pagamento da renda ou a oposição do
arrendatário à realização de obras ordenadas
por autoridade pública.
www.cca-advogados.com
Pág. 4/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
II.
(i)
ALTERAÇÕES AO REGIME TRANSITÓRIO DOS
CONTRATOS ANTIGOS PARA O NRAU (LEI
Nº6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO
1.
DENÚNCIA
1.1 Contratos de arrendamento habitacional
celebrados entre 19.11.1990 e 07.09.2006 e
não habitacional após 05.10.1995

(ii)
O senhorio passa a poder denunciar os
contratos de arrendamento habitacional e não
habitacional mediante mera comunicação, com
antecedência de dois anos, excepto nos
arrendamentos para habitação em que o
arrendatário tenha idade igual ou superior a 65
anos ou deficiência com grau comprovado de
incapacidade superior a 60%.
1.2 Contratos de arrendamento habitacional
celebrados antes de 19.10.1990 e não
habitacional antes 05.10.1995

O senhorio continua a poder denunciar os
contratos de arrendamento não habitacional
mediante
mera
comunicação,
com
antecedência de cinco anos, quando:
(i)
ocorra
trespasse,
locação
do
estabelecimento ou cessão do
arrendamento para o exercício de
profissão liberal;
(ii)
sendo o arrendatário uma sociedade,
ocorra transmissão inter vivos de
posições sociais que implique a
alteração da titularidade do capital
social em mais de 50%.
2.
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA: NEGOCIAÇÃO

O senhorio que pretenda alterar o regime do
contrato e actualizar a renda, deve comunicar a
sua intenção ao arrendatário, dando assim
início a um processo de negociação com o
inquilino das novas condições do contrato,
indicando para o efeito os seguintes
elementos:
www.cca-advogados.com
(iii)

A proposta de valor da renda, do tipo
e da duração do contrato;
O valor patrimonial do locado,
avaliado nos termos do artigo 38º e ss.
do Código do Imposto Municipal sobre
Imóveis (CIMI);
cópia da caderneta predial.
Recebida a comunicação, o arrendatário tem
30 dias para responder, podendo tomar uma
das seguintes opções:
(i)
aceita o valor da renda e das demais
condições propostas pelo senhorio;
(ii)
opõe-se ao valor da renda e demais
condições, apresentando contraproposta (na falta de contra-proposta
é considerado que pretende a
manutenção do valor da renda em
vigor à data da comunicação);
(iii)
denuncia o contrato, com efeitos no
prazo de 2 meses, tendo 30 dias para
desocupar o imóvel;
(iv)
nada diz, o que equivale a aceitação
da renda, do tipo e duração do
contrato propostos pelo senhorio;
(v)
alega que tem idade superior a 65
anos ou incapacidade comprovada
superior
a
60%,
juntando
comprovativo das situações invocadas
(nos contratos habitacionais);
(vi)
alega que o rendimento anual bruto
corrigido (RABC) do seu agregado
familiar é inferior a cinco retribuições
mínimas nacionais anuais (RMNA),
juntando para o efeito documento
comprovativo emitido pelo serviço de
finanças
(nos
contratos
habitacionais);
(vii)
invoca que existe no locado um
estabelecimento aberto ao público
que é uma microentidade (nos
contratos não habitacionais);
(viii)
invoca que tem no locado a sede de
uma associação privada sem fins
lucrativos, regularmente constituída,
que se dedica à actividade cultural,
recreativa
ou
desportiva
não
profissional, e declarada de interesse
Pág. 5/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
(ix)


público ou de interesse nacional ou
municipal
(nos contratos
não
habitacionais);
alega que no locado funciona uma
casa fruída por república de
estudantes, nos termos da Lei nº 2/82
de 15 de Janeiro (nos contratos não
habitacionais);
Perante a resposta do arrendatário, o senhorio
tem, por seu turno, 30 dias para responder,
sendo que, caso não aceite a contra-proposta
do inquilino e não esteja em causa nenhuma
das situações referidas nos pontos (v) a (ix)
supra, pode:
(i)
denunciar o contrato, pagando
uma indemnização no valor
equivalente a cinco anos do valor
médio das propostas de renda
apresentadas pelo senhorio e pelo
inquilino, que produz efeitos no
prazo de seis meses1;
(ii)
actualizar a renda até ao limite
máximo
do
valor
anual
correspondente a 1/15 do valor
patrimonial do locado, resultante
da avaliação das finanças.
Nos casos em que o inquilino invoque (isolada
ou cumulativamente com outras) a situação
referida no ponto (v) supra, o contrato só fica
submetido ao NRAU se houver acordo entre as
partes ou, na falta deste, no prazo de cinco
anos. Durante esse período de cinco anos, a
renda pode ser actualizada até aos limites
máximos de:
(i)
25% do RABC do agregado familiar do
arrendatário, com o limite do valor
anual correspondente a 1/15 do valor
patrimonial do locado;
(ii)
17% do RABC do agregado familiar do
arrendatário, com o limite do valor
1
Esta indemnização pode ser agravada para o dobro ou em
50% se a renda oferecida pelo inquilino não for inferior à
proposta do senhorio em mais de 10% ou de 20%,
respectivamente.
www.cca-advogados.com
(iii)
anual correspondente a 1/15 do valor
patrimonial do locado, no caso de o
rendimento ser inferior a €1500
mensais;
10% do RABC do agregado familiar do
arrendatário, com o limite do valor
anual correspondente a 1/15 do valor
patrimonial do locado, no caso de o
rendimento ser inferior a €500
mensais;

Nos casos em que o inquilino invoque
(isoladamente) a situação referida no ponto
(vi) supra, o contrato só fica submetido ao
NRAU se houver acordo entre as partes e
quanto ao aumento da renda, funciona o
mecanismo normal de negociação livre do
valor, sendo que se o senhorio não aceitar a
contra-proposta do inquilino, apenas pode
lançar mão da actualização da renda até ao
limite máximo do valor anual correspondente a
1/15 do valor patrimonial do locado, não
podendo denunciar o contrato.

Nos casos do ponto (vii), para os
arrendamentos não habitacionais, entende-se
por “microentidade” a empresa que não
ultrapasse, à data do balanço, pelo menos dois
dos três limites seguintes:
(i) Total do balanço: € 50.000
(ii) Volume de negócios líquido: € 500.000
(iii) Número médio de empregados durante o
exercício: cinco

Nos casos em que o inquilino invoque alguma
das situações referidas nos pontos (vii) a (ix),
contrato só fica submetido ao NRAU se houver
acordo entre as partes ou, na falta deste, no
prazo de cinco anos. Durante esse período de
cinco anos, a renda apenas pode ser
actualizada até ao limite máximo do valor
anual correspondente a 1/15 do valor
patrimonial do locado, não podendo denunciar
o contrato.
Pág. 6/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
3.
PERÍODO DE TRANSIÇÃO DE REGIMES

Conforme atrás referido, as actualizações
condicionadas aos limites de percentagem do
RABC ou do valor patrimonial do locado,
aplicadas aos casos especiais referidos nos
pontos (v) e (vii) a (ix) supra, vigoram apenas
durante um período de cinco anos. Findo esse
período, o senhorio pode promover a transição
do contrato para o NRAU, não podendo o
inquilino voltar a invocar as circunstâncias
especiais atrás referidas.

Contudo, nos casos em que o inquilino cumule
as situações referidas nos pontos (v) e (vi)
supra, findo esse prazo de cinco anos, o
www.cca-advogados.com
arrendatário pode ter direito a uma resposta
social, como por exemplo, a um subsídio de
renda, de habitação social ou de mercado
social de arrendamento, ainda a ser
concretizado pelo Governo.
4.
APRESENTAÇÕES ESQUEMÁTICAS

Para maior facilidade de compreensão,
apresentamos
esquematicamente
o
mecanismo de negociação das rendas para
contratos habitacionais e não habitacionais:
Pág. 7/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
www.cca-advogados.com
Pág. 8/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
III.

cumular num único processo o pedido de
restituição do imóvel, com o pedido de
pagamento das rendas em atraso, servindo o
titulo de desocupação do locado também
como titulo executivo (sem possibilidade de
oposição) para cobrança do valor das rendas
em dívida.
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
No cumprimento do terceiro objectivo da
reforma, ou seja, a agilização do procedimento
judicial de despejo, é criado um mecanismo
especial de despejo que corre, tanto quanto
possível, pela via extrajudicial. Nesta linha, é
prevista a criação do Balcão Nacional do
Arrendamento (BNA), em tudo semelhante ao
já conhecido Balcão Nacional de Injunções.
2.
Uma vez entregue o requerimento…

O Requerimento só pode ser recusado se não
forem cumpridas as formalidades exigidas.
Porquanto, se não for o caso, assim que
recebido o requerimento, o BNA notifica
imediatamente o inquilino para, em 15 dias:
(i)
desocupar o locado e, sendo caso
disso, pagar ao requerente a quantia
pedida, acrescida da taxa por ele
liquidada; ou
(ii)
deduzir oposição à pretensão; e ou
(iii)
requerer
o
diferimento
da
desocupação do locado.

A notificação deve conter a indicação de que,
na falta de desocupação do locado, de
oposição dentro do prazo legal ou do
pagamento ou depósito das rendas que se
venceram na pendência do procedimento
especial de despejo, será constituído título
para desocupação do locado, com faculdade de
o requerente a efectivar imediatamente.
3.
Caso o Inquilino não se oponha…

O BNA converte de imediato o requerimento
de despejo em título para desocupação do
locado sem intervenção do juiz. Este só
intervém se for necessário autorizar a entrada
no domicílio do inquilino ou se o inquilino
impugnar o título para desocupação do locado,
no momento em que estiver a ser despejado.
4.
Caso o Inquilino se oponha…

Dá lugar à abertura de um processo especial e
urgente, devendo o inquilino entregar uma
caução no valor das rendas, encargos ou
Vejamos como decorre o seu funcionamento:
1.
Início do procedimento

Verificado o fundamento de despejo, o
Senhorio apresenta um requerimento junto do
BNA, o qual deve ser instruído com os
documentos que comprovem o fundamento da
cessação do contrato, como por exemplo:
(i)
em caso de revogação, o contrato de
arrendamento, acompanhado do
acordo por escrito celebrado entre as
partes;
(ii)
em caso de denúncia ou oposição à
renovação,
o
contrato
de
arrendamento, acompanhado do
comprovativo da comunicação;
(iii)
em
caso
de
resolução
por
comunicação,
o
contrato
de
arrendamento, acompanhado do
comprovativo da comunicação à
contraparte, bem como, quando
aplicável, do comprovativo, emitido
pela autoridade competente, da
oposição à realização da obra;
(iv)
em caso de denúncia por frustração
das negociações de aumento de
renda, o comprovativo da iniciativa do
senhorio e o documento de resposta
do arrendatário.

Caso haja rendas em atraso, ao contrário do
regime anterior, em que o senhorio tinha de
recorrer a dois processos autónomos (um para
entrega de quantia certa e outro para entrega
de coisa certa), este procedimento especial de
despejo vem prever a possibilidade de se
www.cca-advogados.com
Pág. 9/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
tribunal da situação do imóvel, no prazo de 10
dias a contar da efectivação da posse do imóvel
(vide ponto 5 infra).
despesas em atraso (no máximo de 6 meses de
renda).

Os autos são remetidos à distribuição, devendo
a audiência de julgamento realizar-se no prazo
de 20 dias contados da distribuição. As provas
são apresentadas em audiência, sendo a
sentença, sucintamente fundamentada, logo
ditada para acta.

Caso o inquilino não entregue a caução
referida, a oposição tem-se por não deduzida.
5.
Desocupação do locado…

Quando haja título ou decisão judicial para
desocupação do locado, o agente de execução,
o notário ou, na falta destes ou sempre que a
lei lhe atribua essa competência, o oficial de
justiça, desloca-se imediatamente ao locado
para tomar posse do imóvel, podendo solicitar,
directamente, o auxílio das autoridades
policiais sempre que seja necessário o
arrombamento da porta e a substituição da
fechadura para efectivar a posse do imóvel.


Caso o arrendatário não desocupe o domicílio
de livre vontade, ou incumpra o prazo do
acordo para a desocupação do locado (se
celebrado com o senhorio) e o procedimento
especial de despejo não tenha sido distribuído
a juiz, o agente de execução, o notário ou o
oficial de justiça apresenta requerimento no
tribunal judicial da situação do locado para, no
prazo de 5 dias, ser autorizada a entrada
imediata no domicílio.
Só é fundamento de recusa para entrada no
domicílio,
a
eventual
existência
de
irregularidades nas comunicações que deram
origem ao fundamento para desocupação e/ou
na notificação por parte do BNA.
Só é fundamento para a impugnação do título
de desocupação do locado, a eventual
existência de irregularidades nas comunicações
que deram origem ao fundamento para
desocupação e/ou na notificação por parte do
BNA. A impugnação é apresentada ao juiz do
www.cca-advogados.com
2
6.
Suspensão das diligências para desocupação
do locado

Mantêm-se os casos especiais que motivam a
suspensão das diligências para a desocupação
do imóvel e respectivo procedimento
(previstos para a suspensão da execução para
entrega de coisa certa, nos termos do art.
930º-B do CPC), como por exemplo acontece
no arrendamento para habitação se a diligência
puser em risco a vida da pessoa que se
encontra no local por razões de doença aguda.
7.
Diferimento da desocupação de imóvel
arrendado para habitação

O arrendatário continua a poder requerer o
diferimento da desocupação do locado por
razões de saúde ou razões sociais imperiosas
(carência económica e incapacidade superior a
60%), sendo, porém, eliminada a possibilidade
de se pedir o diferimento se “a desocupação
causa ao executado um prejuízo muito superior
à vantagem conferida ao exequente” 2.

Se não for concedido pelo juiz, o requerimento
de despejo é convertido de imediato em
decisão judicial para desocupação do locado.

Se concedido pelo Juiz, o diferimento nunca
poderá ser por prazo superior a 5 meses,
reduzindo-se o prazo máximo anteriormente
previsto (10 meses).

Caso o diferimento seja deferido com base na
carência económica do inquilino, esclarece-se
que passa a existir transferência directa da
responsabilidade pelo pagamento das rendas
ao senhorio durante o período de diferimento
para o Fundo de Socorro Social do Instituto de
Gestão Financeira da Segurança Social, ficando
este sub-rogado nos direitos daquele, quando
Antiga redação da alínea a) do n.º 2 do art. 930.º C do CPC
Pág. 10/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
o regime anterior apenas previa a
responsabilidade desse Fundo pelo pagamento
da indemnização para rendas não pagas,
acrescidas de juros de mora, não havendo
garantia
quando
seria
estancado
o
incumprimento, em particular como seria
processado o período de diferimento que se
podia arrastar durante 10 meses.
É, ainda, acrescentado um limite temporal
(cinco anos sobre a decisão anterior) durante o
qual o inquilino ou qualquer elemento do seu
agregado familiar que com ele coabite, não
podem requerer novamente o diferimento da
desocupação do imóvel para habitação por
razões sociais imperiosas.

8.
É recorrível?

Independentemente do valor da causa, existe
sempre recurso da decisão judicial de
desocupação do locado tendo, no entanto,
efeito meramente devolutivo, isto é, pode o
senhorio proceder à ocupação da casa.
9.
Outros Aspectos…

De destacar que se alguma das partes utilizar
abusivamente
(sem
fundamento)
este
procedimento especial de despejo, incorre no
pagamento de uma multa igual a 10 (dez) vezes
a taxa de justiça devida, sem prejuízo dos
danos causados à outra parte.

Este procedimento só pode ser utilizado
relativamente a contratos cujo imposto do selo
tenha sido liquidado.

Ficou estabelecido que no prazo de 120 dias
será regulado em diploma próprio o regime
jurídico deste contrato, que terá como objecto
principal a cobertura do risco de
incumprimento pelo arrendatário da obrigação
do pagamento de um certo número de rendas
ao proprietário, sem prejuízo da possibilidade
de cobertura adicional de outros riscos para o
proprietário relativos ao arrendamento.
3.
DISPOSIÇÃO TRANSITÓRIA

Os senhorios que tenham iniciado a
actualização da renda ao abrigo do regime
constante dos artigos 30º a 56º da Lei
nº6/2006, de 27 de Fevereiro, na sua redacção
originária, e da respectiva legislação
complementar, podem optar pela continuação
da aplicação do referido regime se, no
momento da entrada em vigor da presente lei,
se verificar uma das seguintes situações:
(i) o período de actualização faseada do valor
da renda, em 2, 5 ou 10 anos, se encontre
a decorrer;
(ii) estiverem verificados os pressupostos de
avaliação do locado e dos níveis de
conservação previstos nos artigos 35º ou
52º da Lei nº6/2006, de 27 de Fevereiro,
na sua redacção originária.
DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
1. TRIBUTAÇÃO DE RENDAS DE PRÉDIOS
URBANOS AUFERIDAS POR PESSOAS
SINGULARES:

Foi deixado em aberto o regime fiscal destas
rendas, remetendo-se para diploma próprio.
2. CONTRATO DE SEGURO DE RENDA
www.cca-advogados.com
Pág. 11/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
V. ALTERAÇÕES AO REGIME JURÍDICO DAS OBRAS
EM PRÉDIOS ARRENDADOS
1.
PRINCIPAIS ALTERAÇÕES

Uma das novidades assenta no facto de o regime
jurídico transitório previsto passar apenas a
regular a denúncia ou suspensão do contrato de
arrendamento para demolição ou realização de
obras de remodelação ou restauro profundos,
quando o arrendatário tiver idade igual ou
superior a 65 anos ou deficiência com grau
comprovado de incapacidade superior a 60% e à
realização de obras pelo arrendatário, deixando de
aplicar-se aos contratos de arrendamento para
fim não habitacional, celebrados antes da entrada
em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de
Setembro;

2.

2.2 Denúncia para
senhorio)
OU

Actualmente, caso as partes não cheguem a acordo
para a denúncia ou para o realojamento, no prazo
de 30 dias a contar da recepção da comunicação
feita
ao
arrendatário,
estabelece-se,
supletivamente, que se pagará a indemnização
correspondente a um ano de renda.
www.cca-advogados.com
do

Prevê-se agora que quando a ordem ou a
necessidade de demolição previstas nas alíneas i) e
ii) supra, resulte de acção ou omissão culposa do
proprietário ou de terceiro, o arrendatário tem
direito a ser indemnizado pelo responsável, nos
termos gerais.
RESTAURO
Prevê-se agora expressamente que em caso de
denúncia do contrato de duração indeterminada
para a realização deste tipo de obra, o senhorio,
mediante acordo, tem a alternativa de:
(i) pagar uma indemnização correspondente a um
ano de renda (em vez de dois anos); ou
(ii) garantir o realojamento do arrendatário por
período não inferior a dois anos (em vez de
cinco anos).
(iniciativa
Para a denúncia do contrato por demolição,
continuar-se-á a aplicar o disposto para a denúncia
por remodelação e restauro profundos,
exceptuando-se as situações em que a demolição:
(i) Seja ordenada nos termos do artigo 89º n.º 3
do Regime Jurídico da Urbanização e da
Edificação (RJUE), isto é, quando a câmara
municipal, oficiosamente ou a requerimento de
qualquer interessado, ordene a demolição total
ou parcial das construções que ameacem ruína
ou ofereçam perigo para a saúde pública e para
a segurança das pessoas; ou seja ordenada nos
termos do artigo 57º do Regime Jurídico da
Reabilitação Urbana (RJRU), que contempla
que a entidade gestora da área de reabilitação
urbana pode ordenar a demolição de edifícios
aos quais faltem os requisitos de segurança e
salubridade indispensáveis ao fim a que se
destinam e cuja reabilitação seja técnica ou
economicamente inviável;
(ii) Seja necessária por força da degradação do
prédio a atestar pelo município, sendo
suprimida a referência à necessidade de se
ouvir a comissão arbitral municipal, excepção
que se mantém do regime anterior;
(iii) Decorra de plano de pormenor de reabilitação
urbana, excepção que se mantém do regime
anterior.
2.1 Denúncia para remodelação ou restauro
(iniciativa do senhorio)

demolição

A lei deixa ainda de regular a actualização da renda
na sequência de obras de reabilitação, pelo que se
aplicará o regime da negociação exposto no
capítulo II.2 supra.
OBRAS DE REMODELAÇÃO
PROFUNDOS OU DEMOLIÇÃO
A lei veio reformular as condições do realojamento,
devendo este ser efectuado para um imóvel sito na
área da mesma freguesia, ou freguesia limítrofe,
em estado de conservação igual ou superior ao do
locado primitivo.
Pág. 12/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
2.3 Efectivação da denúncia por
senhorio


A denúncia do contrato de arrendamento deixa de
ser efectuada mediante acção judicial, bastando
comunicação ao arrendatário com antecedência
não inferior a seis meses sobre a data pretendida
para a desocupação, tendo de constar
expressamente, sob pena de ineficácia, o
fundamento da denúncia;
A acrescer, a comunicação terá que ser
acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia:
(i) De comprovativo de que foi iniciado
procedimento de controlo prévio da operação
urbanística
no
locado,
termo
de
responsabilidade do técnico autor do projecto,
que declare a obrigação de desocupação do
locado, quando se trate de operação
urbanística sujeita a controlo prévio; ou
(ii) De descritivo da operação urbanística,
indicando que está isenta de controlo prévio e
as razões porque se obriga à desocupação do
locado, quando se trate de operação
urbanística isenta de controlo prévio.

Quando a operação urbanística esteja sujeita a
controlo prévio, o senhorio tem de a confirmar,
sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao
arrendatário, com o respectivo comprovativo do
deferimento do pedido, nos casos em que esteja
sujeita a licença administrativa, ou de que a
pretensão não foi rejeitada, nos casos em que
esteja sujeita a comunicação prévia.

Nestes casos, a desocupação terá lugar no prazo
de 15 dias a contar da recepção da confirmação,
salvo se não se encontrar decorrido o prazo de seis
meses, caso em que a desocupação tem lugar até
ao termo do último prazo.

Prevê-se ainda que a indemnização devida pela
denúncia deve ser paga no momento da entrega
do locado, sob pena de ineficácia da denúncia.

Quando o senhorio não inicie as obras no prazo de
seis meses a contar da desocupação do locado, fica
www.cca-advogados.com
obrigado a pagar uma indemnização ao inquilino
no valor correspondente a 10 (dez) anos de renda.
iniciativa do
2.4 Iniciativa de outras entidades

Para além do município, agora também a entidade
gestora da operação de reabilitação urbana pode
intimar o senhorio que não efectue as obras a que
está obrigado, bem como proceder à sua
realização.

O início das obras por iniciativa do município é
precedido de um orçamento do respectivo custo a
comunicar ao senhorio, que ao contrário do que se
encontrava anteriormente regulado, não é o valor
máximo pelo qual este é responsável. Na verdade,
o valor a suportar é acrescido do custo dos
trabalhos a mais, decorrentes de circunstâncias
imprevisíveis à data da elaboração do orçamento,
indispensáveis para a conclusão da obra, com o
limite estabelecido no n.º 3 do artigo 370º do
Código dos Contratos Públicos.
2.5 Iniciativa do arrendatário na realização de obras
devidas pelo senhorio

A acrescer à possibilidade de o arrendatário
realizar obras no locado, a lei veio ainda prever
que possa o arrendatário substituir-se ao senhorio
na execução de obras nas partes comuns
determinadas pela assembleia de condóminos ou
quando impostas por entidade gestora ou pelo
Município por questões de segurança e
salubridade. Só é possível a substituição quando o
edifício esteja constituído em propriedade
horizontal.

O início das obras depende de prévia comunicação
dessa intenção ao senhorio, deixando de ser
necessário comunicar à Comissão Arbitral
Municipal.

A possibilidade de o locado ser adquirido pelo
arrendatário que pretenda reabilitar o locado foi
revogada.
Pág. 13/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
3.
REGIME ESPECIAL TRANSITÓRIO (DENÚNCIA DE
CONTRATO COM ARRENDATÁRIO COM IDADE
IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOS, OU COM
DEFICIÊNCIA COM GRAU DE INCAPACIDADE
SUPERIOR A 60%)

Tal como referido em cima, o regime especial
transitório aplica-se apenas aos contratos de
arrendamento para habitação celebrados antes da
entrada em vigor do RAU, deixando de se aplicar
aos contratos de arrendamento para fins não
habitacionais celebrados antes de 05.10.1995.

Na denúncia do contrato de duração
indeterminada para demolição ou realização de
obra de remodelação ou restauro profundos com
arrendatários com idade igual ou superior a 65
anos, ou com deficiência com grau de
incapacidade superior a 60%, o senhorio encontrase obrigado, na falta de acordo entre as partes, a
garantir o realojamento do arrendatário em
condições análogas às que este já detinha,
conforme o estabelecido para o regime geral.

Na comunicação da denúncia, o senhorio terá que
indicar o local de destino do realojamento bem
como a renda proposta e o prazo legalmente
previsto para a resposta, alertando que a ausência
de resposta, vale como opção pelo realojamento
nos termos propostos.

Em alternativa ao realojamento, o arrendatário
poderá optar pelo recebimento de indemnização
nos termos gerais, tendo 30 dias para responder.

Caso o arrendatário opte pelo realojamento, deve
invocar na sua resposta, se for caso disso, que o
rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu
agregado familiar é inferior a cinco retribuições
mínimas anuais (RMNA), sendo aplicável o artigo
32º do NRAU. Nesta hipótese, o senhorio pode
ainda comunicar ao arrendatário que, em
alternativa à denúncia, quando esta tenha por
fundamento a realização de obra de remodelação
ou restauro profundos, opta por suspender a
execução do contrato pelo período necessário à
execução das obras, ficando obrigado a garantir o
realojamento do arrendatário durante esse
www.cca-advogados.com
período, sem prejuízo do dever de pagamento da
renda. Findo esse período o arrendatário deverá
reocupar o locado no prazo de três meses, após
comunicação do senhorio, sob pena de caducidade
do contrato de arrendamento.

Em caso de denúncia do contrato e o arrendatário
opte pelo realojamento, deve ser celebrado novo
contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, o
qual é celebrado por duração indeterminada, não
sendo possível ser denunciado por parte do
senhorio nos termos da alínea c) do artigo 1101º
do Código Civil, o que revela a necessidade que o
legislador sente em continuar a proteger o
arrendatário nestas condições.

De ressalvar que a obrigação de realojamento
existe somente quando o arrendatário tenha no
locado a sua residência permanente ou quando a
falta de residência permanente for devida a caso
de força maior ou doença.
Pág. 14/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
VI.
ALTERAÇÃO DO REGIME JURÍDCIO DA
REABILITAÇÃO URBANA – Lei nº 32/2012

Ao nível da operação de reabilitação urbana 3,
continua, então, a ser exigida a sua aprovação ou
em plano de pormenor ou em instrumento próprio
sendo prevista, nesta fase, a apreciação do
projecto pelo IHRU (Parecer não vinculativo
emitido no prazo máximo de 15 dias) e a discussão
pública do projecto de operação de reabilitação
urbana nos termos do RGIT.

Passou a ser prevista a caducidade do acto de
aprovação da delimitação de uma ARU se, no
prazo de três anos, não for aprovada a
correspondente operação de reabilitação (caso
não sejam aprovadas simultaneamente).
2.
PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO DE CONTROLO
PRÉVIO DE OPERAÇÕES URBANÍSTICAS

Quando estejam em causa operações urbanísticas
de reabilitação urbana de edifícios ou fracções
conformes com o previsto em plano de pormenor
de reabilitação urbana que, nos termos do RJUE,
estão sujeitas a comunicação prévia, a nova lei
vem simplificar o procedimento de controlo
prévio.

Nesta linha, é prevista a possibilidade de se criar
uma “unidade orgânica flexível” interna ao
município, constituída especialmente para apreciar
o procedimento simplificado de controlo prévio.

A comunicação prévia é apresentada pelo
interessado ao município que, caso tenha
delegado as funções de entidade gestora a uma
empresa do sector empresarial local lhe remete,
de imediato, por meios eletrónicos, a
comunicação, notificando o interessado desse
facto no prazo de 5 dias uteis.

Salvaguardando-se o caso da demolição de
património cultural ou de o imóvel ser classificado
ou em vias de classificação, casos em que
continuam a ser aplicáveis as regras estabelecidas
1. PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO DE CRIAÇÃO DE
ÁREAS DE REABILITAÇÃO URBANA



De forma a agilizar o procedimento de criação de
uma área de reabilitação urbana (ARU), foi
eliminada a necessidade de a aprovação ter de ser
feita em instrumento próprio, o que implicava a
necessidade de submeter o projecto de
delimitação à apreciação pelo Instituto da
Habitação e da Reabilitação Urbana I.P (IHRU) e a
necessidade de o submeter a discussão pública.
Assim, a aprovação da delimitação de áreas de
reabilitação urbana passa a poder ser realizada em
momento anterior ou simultaneamente à
aprovação da operação de reabilitação urbana a
desenvolver nessas áreas, quando até aqui era
obrigatória a sua aprovação simultânea.
Para essa aprovação, da competência da
assembleia municipal, sob proposta da Câmara
Municipal, a nova lei exige que a proposta seja
devidamente fundamentada e contenha:
(i) Uma memória descritiva e justificativa que
inclua os critérios subjacentes à delimitação
da área abrangida e os objectivos
estratégicos a prosseguir;
(ii) A planta com a delimitação da área abrangida;
(iii) O quadro dos benefícios fiscais associados
aos impostos municipais (IMI e IMT).

Deste modo, desde que a proposta contenha os
elementos referidos supra, o acto de aprovação da
delimitação da ARU é publicado em Diário da
República e divulgado na página do município.

Simultaneamente com o envio para publicação, a
Câmara Municipal remete ao IRHU por meios
electrónicos, o acto de aprovação da delimitação
da ARU.
3
“conjunto articulado de intervenções visando, de
forma integrada, a reabilitação urbana de uma
determinada área”
www.cca-advogados.com
Pág. 15/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
do vão da cobertura como área útil, com
abertura de vãos para comunicação com o
exterior;
- Não reduzir a resistência estrutural do
edifício, designadamente ao nível sísmico e
observar as opções de construção adequadas
à segurança estrutural e sísmica do edifício.
pela Lei nº 107/2001 de 8 de Setembro (Bases da
Política do Regime de Protecção e Valorização do
Património Cultural), é dispensada a realização de
consultas e a solicitação de qualquer parecer,
autorização ou aprovação a entidades externas ou
a serviços de organização autárquica municipal
(embora possam ser facultativamente requeridos).

A entidade gestora dispõe do prazo de 15 dias
úteis a contar da sua apresentação, para rejeitar a
comunicação prévia, caso esta viole as normas
legais e regulamentares aplicáveis. Se não houver
rejeição, findo este prazo, a comunicação
considera-se admitida, podendo o interessado dar
início às obras, autoliquidando as taxas devidas.

Concluída a operação urbanística e requerida a
emissão da autorização de utilização nos termos
RJUE, a ordem para realização de vistoria deve ser
ordenada pelo município, no prazo de 10 dias úteis
contados da recepção do requerimento. Findo esse
prazo,
o
requerimento,
o
termo
de
responsabilidade do técnico autor do projecto
legalmente habilitado e o comprovativo da
apresentação valem como autorização de
utilização.
3.


De destacar que este regime não é aplicável a
imóveis classificados ou em vias de classificação ou
localizados em áreas urbanas de génese ilegal
(AUGI), mas aplica-se a imóveis que se localizem
em zonas de protecção e não estejam
individualmente classificados, nem em vias de
classificação, salvo quando importem novas
aberturas de vãos de fachada ou na cobertura.
4.
MEDIDAS COMPLEMENTARES
4.1 CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Deixou de ser exigida a intervenção do município,
bastando o termo de responsabilidade subscrito
por técnico legalmente habilitado, atestando que
estão verificados os requisitos legais para a
constituição da Propriedade Horizontal.
REGIME ESPECIAL PARA EDIFÍCIOS COM MAIS DE
30 ANOS FORA DE ÁREAS DE REABILITAÇÃO
URBANA
4.2 ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO
Para este tipo de edifícios ou fracções é aplicável o
procedimento simplificado de controlo prévio
referido no ponto 2 supra, com algumas
especificidades:
(i) É prevista a apreciação do projecto pela
Administração do Património Cultural, que
deverá emitir parecer não vinculativo no
prazo máximo de 10 (dez) dias uteis;
(ii) As reabilitações devem, cumulativamente:
- Preservar as fachadas principais do edifício;
- Manter os elementos arquitetónicos e
estruturais de valor patrimonial do edifício,
designadamente
abóbodas,
arcarias,
estruturas metálicas ou de madeira;
- Manter o número de pisos acima do solo e
no subsolo, bem como a configuração da
cobertura, sendo admitido o aproveitamento

www.cca-advogados.com
(i) Colocação de Ascensores e Gás Canalizado
Excepto nos casos em que o imóvel tem mais de 8
(oito) fracções autónomas, passa a ser dispensada
a aprovação da maioria dos condóminos que
representem pelo menos 2/3 do valor total do
prédio para a colocação de ascensores e instalação
de gás canalizado, sendo agora aprovada por
maioria dos votos.
(ii) Acessos para Pessoas com Mobilidade
Reduzida

As inovações que consistam na colocação de
rampas de acesso e de plataformas elevatórias,
quando não exista ascensor com porta e cabina de
dimensões que permitam a sua utilização por
pessoa em cadeira de rodas, podem ser
executadas por qualquer condómino no caso de
Pág. 16/17
PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS –
ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA
um dos membros do respectivo agregado familiar
ser uma pessoa com mobilidade condicionada,
desde que comunique tal facto ao administrador
com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência.

Nas despesas relativas à colocação e manutenção
das rampas de acesso e das plataformas
elevatórias, participam apenas os condóminos que
tiverem procedido à sua colocação, podendo tais
condóminos levantá-las, desde que não haja
detrimento do edifício e exista acordo entre todos
eles. Quando não possam ser levantadas, o
condómino tem direito a receber o respectivo
valor calculado nos termos do enriquecimento sem
causa.
Lisboa – Portugal
Rua Victor Cordon nº10A -4º/5ª
T. 213 223 590
F. 213 223 599/ 213 420 930
E. [email protected]
www.cca-advogados.com
Shanghai – China
Crystal Century Plaza, Rm. 17A
567 Weihai Rd.
200041 Shanghai P.R.C.
T. +86 (21) 6288 9372
F. +86 (21) 6288 8681
E. [email protected]
A presente newsletter foi elaborada com fins informativos, sendo disponibilizada de forma gratuita, para uso exclusivo e restrito dos
clientes CCA, encontrando-se vedada a sua reprodução e circulação não expressamente autorizadas. Esta informação tem caráter
geral e não substitui o aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Caso não pretenda receber mais esta
informação, agradecemos que nos indique através do endereço eletrónico: [email protected].
www.cca-advogados.com
Pág. 17/17