UNIVERSIDADE DE TRÁS-OS-MONTES E ALTO DOURO
ESCOLA DE CIÊNCIA E TECNOLOGIA
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DE ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
Bento Adriano de Machado Aires e Aires
Dissertação elaborada no âmbito do Mestrado em Engenharia Civil da
Universidade de Trás-os-Montes e Alto Douro sob a orientação científica do Prof.
Dr. Luís Ramos e co-orientação pelo Prof. José Carlos Fernandes
OUTUBRO | 2009
Aristotle’s view was that a city should be designed
to make its people secure and happy.
T. Randall, 2002
AGRADECIMENTOS
- Ao Prof. Dr. Luis Ramos e Prof. José Carlos Fernandes que nos últimos dois anos
esperaram pelo meu trabalho e sempre estiveram disponíveis para melhor conduzir
esta tese de mestrado;
- À Câmara Municipal de Vila Real que forneceu todos os elementos necessários para
a elaboração desta dissertação;
- À Eng. Elisabete Teixeira do Gabinete do Centro Histórico da Câmara Municipal de
Vila Real pelo disponibilidade e apoio prestado;
- Aos habitantes do Bairro dos Ferreiros que acederam ao meu pedido de resposta
aos inquéritos e entrevistas, em especial ao Dr. Carlos Granjo;
- Ao Conselho de Administração da Imorendimento – Sociedade Gestora de Fundos
Investimento Imobiliário, S.A., que nos últimos tempos me permitiu a elaboração da
tese de mestrado, espero que os conhecimentos aqui adquiridos possam vir a ser
úteis no desempenho das minhas funções;
- Aos meus actuais colegas de trabalho, Dr. Rui Madureira, Dr. João Vaz e Eng.
Espinheira Gomes, Dr.ª Anabela Costa e Lídia Santos, de forma especial ao Dr. Rui
Madureira na interpretação e análise da viabilidade financeira das propostas e dos
casos de estudo;
- À Eng.ª Mónica Portela, minha amiga e ex-colega de trabalho, pelo sentido crítico e
contactos indicados;
- À Dr.ª Adelina Silva pelo apoio prestado nas traduções e ajuda nas línguas
estrangeiras;
- A todos aqueles que nos últimos tempos me perguntavam frequentemente pela tese,
e que esperam os resultados…aqui estão.
- E por último aos meus Pais, familiares e amigos, que nos últimos tempos tiveram de
prescindir da minha presença e sempre souberam ter uma palavra de apoio;
i
RESUMO
A desertificação dos centros históricos tem vindo a ser assumida como um dos
grandes problemas urbanísticos e de ordenamento do território das cidades
contemporâneas.
Este fenómeno deve-se à melhor oferta de qualidade de vida na periferia,
habitações com melhor qualidade e custos mais competitivos, proximidade aos locais
de trabalho e problemas de mobilidade, no entanto, os centros urbanos foram ficando
despovoados, degradados, com problemas de salubridade, sociais e de segurança.
Os processos de reabilitação urbana são processos lentos e complicados, dado
o elevado número de factores que têm que ser considerados nas políticas de
intervenção, dada a relevância do problema já foram implementados. Vários
mecanismos de reabilitação urbana foram já implementados, uns com maiores índices
de sucesso e outros com resultados mais insignificantes.
A Cidade de Vila Real foi uma das cidades contempladas com o Programa
Polis, onde um dos principais objectivos foi a reabilitação e recuperação do Bairro dos
Ferreiros, sendo a linha de acção definida pelo Plano de Pormenor do Bairros dos
Ferreiros. Passados 5 anos após o prazo previsto de conclusão importa avaliar os
resultados da sua execução, considerando que a recuperação dos edifícios não foi
possível, dada a falta de envolvimento dos proprietários, motivados por falta de capital
financeiro para procederem às intervenções, baixo valor das rendas, tendo sido
concluída uma grande parte da intervenção no espaço público, e recuperação das
redes de infra-estruturas.
A presente dissertação incide sobre a avaliação do Plano de Pormenor do
Bairros dos Ferreiros, sobre as acções que foram executadas e quais as suas
consequências, sobre as acções que não foram executadas e quais os motivos que
levaram a essa situação, nomeadamente a recuperação dos edifícios.
As intervenções promovidas pela administração pública foram em grande parte
executadas, em especial a qualificação do espaço público, estando em falta a
execução de alguns dos equipamento previstos, e a reabilitação das habitações
referenciadas no plano, com intervenções aqui assumidas pelos privados.
Assim, há a considerar que o sucesso das propostas de reabilitação urbana
dependem em muito dos privados, e dos apoios que lhe são concedidos, da forma
como os problemas sociais são abordados, dos mecanismos de actualização das
rendas, das intervenções no espaço público, do envolvimento dos proprietários e
residentes nos processos de decisão.
Palavras-chave: Vila Real, Reabilitação Urbana, Plano de Pormenor; Avaliação
de Planos
ii
ABSTRACT
The desertification of historic centers is becoming a major urban problem and
also a problem of land use planning of contemporary cities.
This phenomenon is a result of better quality of life in the outskirts, better
housing conditions, far more competitive costs, workplace proximity and mobility.
Consequently, urban centers have lost inhabitants, faced degradation of public health
and have accumulated social and safety problems.
Urban rehabilitation processes are slow and complicated, because of the high
number of factors taken into account by the intervention policies but they have been
already implemented given the relevance of the problem. Several rehabilitation
mechanisms have been implemented, with both successful and insignificant results.
The city of Vila Real was one of the cities contemplated with "Programa Polis".
One of the goals of this program was to undertake the rehabilitation of Bairro dos
Ferreiros, through the line of action defined by the Site Plan of Bairro dos Ferreiros.
Five years have passed since the predicted conclusion date of the Site Plan. It is
important to comprehend the results of its implementation. It was impossible to
rehabilitate the buildings given the owners lack of involvement, triggered by the lack of
money to face the interventions and by the low rents. The major part of the intervention
in public areas and the recovery of infrastructures networks were finished.
This dissertation evaluates the Site Plan of Bairro dos Ferreiros, the actions
taken and its consequences, those not taken and the reasons that conduced to that
situation, specially the rehabilitation of buildings.
The interventions promoted by public administration were almost fully
performed, specially the qualification of public spaces. There is also the need to
undertake some of the predicted equipments and the rehabilitation of the habitations
referenced in the plan, with interventions assumed by the private sector.
We reason that the success of the rehabilitation proposals depend a lot from the
private sector and its support. They also depend from the way social problems are
faced, from the update mechanisms of rents, interventions in the public space,
involvement of owners and residents in the decision making processes.
Keywords: Vila Real, Urban Rehabilitation, Site Plan, Evaluation of Plans.
iii
ÍNDICE
1.
2.
3.
INTRODUÇÃO ………………………………………………….................
1
1.1. ENQUADRAMENTO ………………………………………………......
1
1.2. PROBLEMÁTICA ………………………………………………………
2
1.3. METODOLOGIA ………………………………………………………..
3
1.4. ESTRUTURA DA DISSERTAÇÃO ………………………………......
4
A DESERTIFICAÇÃO URBANA: ORIGENS E CONSEQUÊNCIAS
DO PROBLEMA ……………………………………………………………
6
2.1. ENQUADRAMENTO ………………………………………………......
6
2.2. CONCEITOS DE REABILITAÇÃO URBANA……………………......
8
2.3. CAUSAS E CONSEQUÊNCIAS…………….……………………......
12
POLÍTICAS DE REABILITAÇÃO URBANA ……………………………
16
3.1. ENQUADRAMENTO……………………………………………………
16
3.2. INSTRUMENTOS
4.
E
CAMPOS
DE
APLICAÇÃO
DA
REABILITAÇÃO URBANA …………………………………………....
19
3.3. REGIME JURÍDICO DA REABILITAÇÃO URBANA………………..
22
3.4. AS SOCIEDADES DE REABILITAÇÃO URBANA…………………
24
3.5. AS PARCERIAS PÚBLICO PRIVADAS…….……………………….
28
3.6. MECANISMOS DE FINANCIAMENTO ……………………………..
30
3.7. INCENTIVOS FISCAIS ……………………………………………......
33
3.8. NOVO REGIME ARRENDAMENTO URBANO …………………….
35
ALGUNS EXEMPLOS DE INTERVENÇÕES DE REABILITAÇÃO
37
URBANA …….......................................................................................
4.1. O CASO DE DOMINICK STREET EM DUBLIN………………….....
37
4.1.1.
CAUSAS IDENTIFICADAS DO PROBLEMA …………...
37
4.1.2.
POLÍTICAS DE REABILITAÇÃO URBANA ……………..
41
4.2. O CASO DOS FUNDOS DE VIZINHANÇA EM BERLIM ………….
54
4.2.1.
CAUSAS IDENTIFICADAS DO PROBLEMA …………...
54
4.2.2.
POLÍTICAS DE REABILITAÇÃO URBANA ……………..
59
4.3. O CASO DA REVITALIZAÇÃO DA BAIXA PORTUENSE……......
70
4.3.1.
70
CAUSAS IDENTIFICADAS DO PROBLEMA….…………
iv
4.3.2.
POLÍTICAS DE REABILITAÇÃO URBANA………………
77
5.
BALANÇO E PERSPECTIVAS DAS INTERVENÇÕES ……………...
91
6.
A INTERVENÇÃO PROPOSTA PELO PLANO DE PORMENOR DO
BAIRRO DOS FERREIROS ……………………………………………..
7.
93
6.1. PROGRAMA POLIS …………………………………………….....
93
6.1.1.
ENQUADRAMENTO………………... …………………………….
93
6.1.2.
O PROGRAMA POLIS EM VILA REAL…..……………………...
98
6.2. O PLANO DE PORMENOR DO BAIRRO DOS FERREIROS....
102
6.2.1.
103
CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO…..……....
6.3. PROPOSTA DE INTERVENÇÃO…………………………………
118
6.3.1.
OBJECTIVOS GERAIS E ESPECÍFICOS ………………………
118
6.3.2.
PROPOSTA DE INTERVENÇÃO/REABILITAÇÃO URBANA ..
119
AVALIAÇÃO DA EXECUÇÃO …………………………………………...
129
7.1. AVALIAÇÃO DA EXECUÇÃO FÍSICA E FINANCEIRA ………..
7.1.1.
129
REQUALIFICAÇÃO AMBIENTAL E URBANA E
VALORIZAÇÃO E CONSERVAÇÃO DO PATRIMÓNIO ………….
7.1.2.
REVITALIZAÇÃO
ACTIVIDADES
ECONÓMICA
SOCIAIS,
E
CULTURAIS,
DINAMIZAÇÃO
DE
DESPORTIVAS
E
TURÍSTICAS…………………………………………………………….
7.1.3.
VALORIZAÇÃO DOS RECURSOS HUMANOS ………..
7.1.4.
ESTRUTURA DE ARTICULAÇÃO, GESTÃO E AVALIAÇÃO
PERCEPÇÃO
DA
POPULAÇÃO
EM
RELAÇÃO
149
156
DO PROGRAMA/PLANO NO LOCAL ......…………..
7.2. A
135
157
À
INTERVENÇÃO ……………………………………………………......
7.2.1.
RECUPERAÇÃO DO PARQUE EDIFICADO …………...
7.2.2.
REMODELAÇÃO DA REDE DE INFRA-ESTRUTURAS E
REQUALIFICAÇÃO DO ESPAÇO PÚBLICO …………………….
7.2.3.
INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTOS……………………..
7.2.4.
REABILITAÇÃO DO EDIFICADO A PERCEPÇÃO DOS
PROPRIETÁRIOS E RESIDENTES …………………………………
161
162
165
168
174
8.
CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES…..…………………………….. 183
9.
BIBLIOGRAFIA ……………………………………………………………. 188
10.
ANEXOS …………………………………………………………………....
191
v
- Inquérito aos residentes ………………………………………………….
192
- Questões aos privados …………………………………………………...
195
- Questões ao sector público ………………………………………………
206
vi
ÍNDICE DE FIGURAS
FIGURA 1 – Organograma de funcionamento da iniciativa Jessica (Turró, 2008)...
32
FIGURA 2 – A cidade de Dublin (Dublin City Council Development Plan 20052011, Volume 1 – Written Statement) ……………………………………………………...
37
FIGURA 3 – Região Urbana de Dublin com indicação dos municípios e distritos
(Kitchen, 2002) …………………………………………………………………………………
38
FIGURA 4 – Mudanças demográficas 1986 - 1996 (Kitchen, 2002) …………………..
40
FIGURA 5 – Aspecto Actual de Dominick Street (Dublin City Council, 2008) ……..
45
FIGURA 6 – Desenho urbano em 1891 – 2008 (Dublin City Council, 2008) ………...
45
FIGURA 7 – Extracto da planta de zonamento do plano de desenvolvimento da
cidade de Dublin 2005-2011 (Dublin City Council, 2005) ………………………………
46
FIGURA 8 – Grangegorman (Dublin City Council, 2008) ………………………………
49
FIGURA 9 – Localização do Grangergorman, zona comercial e cultural (Dublin
City Council, 2008) ……………………………………………………………………………
50
FIGURA 10 – Desenho urbano 2008-2019 (Dublin City Council, 2008) ……………...
51
FIGURA 11 – Faseamento da intervenção (com base Dublin City Council, 2008)...
52
FIGURA 12 – Cérceas existentes (com base Dublin City Council, 2008) …………...
53
FIGURA 13 – Cidade de Berlim ……………………………………………………………..
55
FIGURA 14 – Kottbussser no distrito de Kreuzberg (Senatsverwaltung für
Stadtenwicklung, 2004) ………………………………………………………………………
69
FIGURA 15 – Delimitação da ACRRU e ZIP (Porto Vivo,SRU, 2005) …………………
78
FIGURA 16 – Baixa reabilitada (Porto Vivo,SRU, 2005) ………………………………..
80
FIGURA 17 – Baixa administrativa e de serviços (Porto Vivo,SRU, 2005) ………….
82
FIGURA 18 – Baixa do comércio e dos negócios (Porto Vivo,SRU, 2005) …………
84
FIGURA 19 – Baixa da cultura, turismo e lazer (Porto Vivo,SRU, 2005) …………….
85
FIGURA 20 – Baixa do espaço público (Porto Vivo,SRU, 2005) ……………………...
86
FIGURA 21 – Áreas de acção especial (Porto Vivo,SRU, 2005) ………………………
88
FIGURA 22 – Limites dos quarteirões definidos pelo INE (CMVR,2001) ……………
105
FIGURA 23 – Valor arquitectónico (CMVR,2001) ………………………………………..
110
FIGURA 24 – N.º de alojamentos por edifício (CMVR,2001) …………………………...
110
FIGURA 25 – Regime de propriedade (CMVR,2001) …………………………………….
112
FIGURA 26 – Estado de conservação (CMVR,2001) ……………………………………
113
FIGURA 27 – Cércea (CMVR,2001) ………………………………………………………..
113
FIGURA 28 – Usos do Rés-do-chão (CMVR,2001) ………………………………………
115
FIGURA 29 – Usos dos restantes pisos (CMVR,2001) …………………………………
115
FIGURA 30 – Caracterização do espaço público existente (CMVR,2001) …………..
116
FIGURA 31 – Ficha Regulamentar do Hotel do Parque (CMVR,2001) ……………….
120
vii
FIGURA 32 – Estratégia da Intervenção (CMVR,2001) …………………………………
123
FIGURA 33 – Gestão da intervenção (CMVR,2001) ……………………………………..
125
FIGURA 34 – Imóveis a recuperar – Zona Norte (CMVR,2001) ………………………..
135
FIGURA 35 – Imóveis a recuperar – Zona Sul (CMVR,2001) …………………………..
136
FIGURA 36 – Imóveis recuperados – Zona Norte em 2009 ……………………………
136
FIGURA 37 – Imóveis reabilitados – Zona Sul em 2009 …..……………………………
137
FIGURA 38 – Hotel do Parque 2001/2009 …………………………………………………
139
FIGURA 39 – Corte esquemático da proposta de alteração do Plano de Pormenor
141
(CMVR,2009) ……………………………………………………………………………………
FIGURA 40 – Planta esquemática da proposta de alteração do Plano de
141
Pormenor (CMVR,2009) ………………………………………………………………………
FIGURA 41 – Ponte Metálica em 2001 (CMVR,2001) ……………………………………
142
FIGURA 42 – Ponte Metálica em 2009 ……………………………………………………..
142
FIGURA 43 – Rua do Corgo 2001/2009 – Passeios e Via Pública …………………….
143
FIGURA 44 – Rede de drenagem de águas residuais domésticas e pluviais em
2009 ……………………………………………………………………………………………...
143
FIGURA 45 – Rede de iluminação pública, mobiliário urbano e rede de infraestruturas de telecomunicações em 2009 ………………………………………………..
144
FIGURA 46 – Largo do Prado (CMVR,2001) ………………………………………………
145
FIGURA 47 – Largo do Prado em 2009 ……………………………………………………
146
FIGURA 48 – Largo Sr.ª da Guia em 2001 (CMVR,2001) ……………………………….
146
FIGURA 49 – Largo Sr.ª da Guia em 2009 ………………………………………………..
147
FIGURA 50 – Largo das Alminhas 2001/2009 ……………………………………………
147
FIGURA 51 – Percurso do Românico em 2001 (CMVR,2001) …………………………
147
FIGURA 52 – Percurso do Românico em 2009 …………………………………………..
148
FIGURA 53 – Entrada da escola em 2001 (CMVR,2001) ………………………………..
148
FIGURA 54 – Parque de estacionamento e entrada para a escola primária em
148
2009 ……………………………………………………………………………………………..
FIGURA 55 – Parque de estacionamento junto ao Hotel do Parque em 2009 ……..
149
FIGURA 56 – E/3 – Centro de Interpretação e Monitorização Ambiental e Centro
de Artes Tradicionais (adaptado de CMVR,2001) …………………………..…………...
150
FIGURA 57 – Casa da Presa em 2001 (CMVR,2001) …………………………………….
150
FIGURA 58 – Casa da Presa em 2009 ……………………………………………………..
151
FIGURA 59 – B – Centro de Dia/Convívio (adaptado de CMVR,2009) ……………….
152
FIGURA 60 – Edifícios destinados ao Centro de Dia/Convívio 2001/2009 ………….
152
FIGURA 61 – F – Localização prevista da Escola/Centro de Formação
Profissional (adaptado de CMVR,2001) …………………………………………………...
153
FIGURA 62 – Edifício destinado à Escola/Centro de Formação Profissional
2001/2009 ……………………………………………………………………………………….
153
FIGURA 63 – A – Centro ATL (adaptado de CMVR,2001) ……………………………...
154
viii
FIGURA 64 – Espaço destinado à construção do ATL em 2009 ……………………..
154
FIGURA 65 – C – Casa da Cultura (adaptado de CMVR,2001) ………………………..
155
FIGURA 66 – Edifício destinado à Casa da Cultura 2001/2009 ……………………….
155
FIGURA 67 – D - Gabinete de Acção Local (adaptado de CMVR,2001) ……………..
157
FIGURA 68 – Edifício Destinado ao Gabinete de Acção Local 2001/2009 ………….
158
FIGURA 69 – Estacionamento na Rua da Prado ……………..………………………….
175
FIGURA 70 – Edifícios em ruínas na Rua Sargento Pelotas ……………….………….
177
FIGURA 71 – Vista panorâmica do bairro …………………..…………………………….
178
FIGURA 72 – Edifício em ruína na Rua do Corgo …………..…………………………...
178
FIGURA 73 – Edifício com processo de reabilitação em curso …………...………….
179
ix
ÍNDICE DE TABELAS
TABELA 1 – Causas da degradação urbana (adaptado de Ribeiro, 2005) ……………
13
TABELA 2 – Consequências da degradação urbana (adaptado de Ribeiro, 2005) …
14
TABELA 3 – Tipo de intervenção de reabilitação urbana (adaptado de Ribeiro,
2005) ………………………………………………………………………………………………
19
TABELA 4 – Repartição da população da cidade de Dublin (Kitchen, 2002) ……......
39
TABELA 5 – Aplicação dos incentivos fiscais em Dublin (Ribeiro, 2002) …………..
42
TABELA 6 – Distribuição etária da população em Dominick Street e DED Norte
(com base em Dublin City Council, 2008) …………………………………………………..
47
TABELA 7 – Perfil de investimento em Berlin (Berry et al, 1996) ………………………
60
TABELA 8 – Perfil do mercado de arrendamento de escritórios 1992-1995
(adaptado de Berry et al, 1996) ……………..……………………………………………......
60
TABELA 9 – População das unidades de gestão de vizinhança em Berlin
(Senatsverwaltung für Stadtenwicklung, 2004) ……………………………………………
63
TABELA 10 – Aplicação dos fundos por proponentes (Senatsverwaltung für
Stadtenwicklung, 2004) ………………………………………………………………………..
66
TABELA 11 – Variação dos alojamentos familiares clássicos de residência 1991 e
2001 (Matos, 2007)……………………………………………………………………………….
TABELA
12
-
Variação
dos
alojamentos
vagos
1991
e
2001
71
(Matos,
2007)……………………………………………………………………………………………….
71
TABELA 13 – Alojamentos segundo o regime de ocupação (%) (Matos, 2007) ……..
72
TABELA 14 – Alojamentos clássicos segundo o escalão de rendas, em 2001
(Matos, 2007) …………………………………………………………………………………….
72
TABELA 15 – Alojamentos arrendados com contratos posteriores a 1991, em 2001
(Matos, 2007) …………………………………………………………………………………….
73
TABELA 16 – População residente (Matos, 2007) ……………………………………….
73
TABELA 17 – População residentes (classes etárias) (Matos, 2007) ………………….
74
TABELA 18 – Programa de revitalização urbana e valorização ambiental das
cidades (adaptado de Vazquez, 2001)……………………………………………………….
96
TABELA 19 – Análise dos projectos face à tipologia de intervenção (retirado de
RCM N.º 26/2000, Quadro N.º 32)……………………………………………………………..
97
TABELA 20 – Espaço público e qualidade de vida (CMVR,2001) ……………………...
99
TABELA 21 – Estrutura económica e sócio-cultural (CMVR,2001) …………………….
100
TABELA 22 – Distribuição da população e famílias, em 1991 e 2001 (CMVR,2001)…
106
TABELA 23 – Relações de dependência, em 1991 e 2001 (CMVR,2001) ………...……
106
TABELA 24 – Distribuição da população total por actividade económica (CMVR,
2001)……………………………………………………………………………………………….
107
TABELA 25 – Valor e tempo médio dos arrendamentos em 2001 (CMVR,2001)
108
……...
x
TABELA 26 – Edifícios por quarteirão e época de construção (CMVR,2001)………...
109
TABELA 27 – Enquadramento paisagístico e ambiental (CMVR,2001) …..…………...
116
TABELA 28 – Contexto socioeconómico (CMVR,2001)………………………………….
117
TABELA 29 – Contexto físico (CMVR, 2001) ……………………………………………….
117
TABELA 30 – Opções do programa Polis – Vila Real (CMVR, 2001) …………………..
119
TABELA 31 – Programa de execução (adaptado de CMVR, 2001) …………………….
128
TABELA 32 – Cronograma da intervenção (CMVR, 2001) ……………………………….
128
TABELA 33 – Avaliação da intervenção (fonte CMVR, 2001) …………………………...
133
TABELA 34 – Cronograma das acções realizadas e previstas …………………………
135
TABELA 35 – Avaliação da execução do Plano de Pormenor…….…………………….
159
xi
ÍNDICE DE GRÁFICOS
GRÁFICO 1 – Distribuição etária da população de Dominick Street e espaço
envolvente (com base no Dublin City Council, 2008)…………………………………............
47
GRÁFICO 2 – Estatuto sócio económico da população com mais de 15 anos em
Dominick Street e envolvente (com base no Dublin City Council, 2008) ……………........
48
GRÁFICO 3 – Razões para os fluxos migratórios (Adaptado de European Regional
Development Funds, 2005) …………………………………………………………………………
56
GRÁFICO 4 – Problemas dos bairros em estudo (Adaptado de European Regional
Development Funds, 2005) …………………………………………………………………………
57
GRÁFICO 5 – Oportunidades identificadas nos bairros (Adaptado de European
Regional Development Funds, 2005) …………………………………………………………….
58
GRÁFICO 6 – Projectos por linhas de acção (Senatsverwaltung für Stadtenwicklung,
2004) …………………………………………………………………………………………………....
65
GRÁFICO 7 - Projectos apoiados pelos fundos de vizinhança (Senatsverwaltung für
Stadtenwicklung, 2004) ………………………………………………………………………….....
65
GRÁFICO 8 – Montantes apoiados pelos fundos de vizinhança (Senatsverwaltung für
Stadtenwicklung, 2004) ……………………………………………………………………………..
66
GRÁFICO 9 – Valores estimados dos projectos em € (Senatsverwaltung für
Stadtenwicklung, 2004) ……………………………………………………………………………..
67
GRÁFICO 10 – Aspectos mais valorizados na baixa pelos inquiridos (Matos, 2007)……
75
GRÁFICO 11 – Problemas da baixa referidos pelos inquiridos (Matos,2007) ……………
76
GRÁFICO 12 – Distribuição da população por grupos etários em 2001 (CMVR,2001)…..
107
GRÁFICO 13 – Distribuição das famílias segundo o rendimento do agregado familiar
em 2001 (CMVR,2001) ……………………………………………………………………………….
108
GRÁFICO 14 – Distribuição etária da população inquirida …………………………………..
161
GRÁFICO 15 – Avaliação das mais-valias do alargamento da ponte metálica …………..
165
GRÁFICO 16 – Avaliação da intervenção de requalificação das redes de infraestruturas ……………………………………………………………………………………………..
166
GRÁFICO 17 – Classificação da intervenção no espaço público …………………………..
166
GRÁFICO 18 – Melhoria da convivência no espaço público ………………………………...
167
GRÁFICO 19 – Vantagens da instalação do C.I.M.A …………………………………………..
169
GRÁFICO 20 – Prioridade de um Centro de Dia/Convívio no Bairro dos Ferreiros ……..
169
GRÁFICO 21 – Prioridade da construção de uma Escola/Centro de Formação
Profissional …………………………………………………………………………………………...
170
GRÁFICO 22 – Prioridade da Casa da Cultura …………………………………………………
171
GRÁFICO 23 – Intervenção do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros na
melhoria da qualidade de vida e na recuperação de uma zona urbana degradada ……..
172
xii
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
1. INTRODUÇÃO
1.1.
ENQUADRAMENTO
A alteração da estrutura urbana das cidades foi nas últimas décadas mais
acentuada. As tendências de crescimento urbano, de novas construções na periferia
das cidades levaram à desertificação dos centros históricos.
A saída da população dos centros das cidades para a periferia devesse a
vários factores: a deslocalização das unidades produtivas, a melhor qualidade das
habitações, melhores acessos, melhores níveis de acesso aos serviços públicos,
foram factores que ditaram os fluxos de migração da população.
Por sua vez os centros urbanos tornaram-se espaços-problema. Se até aí
funcionavam como centros de produção, comércio e serviços, deixaram de ter a gente
necessária à prevalência destas funções, ficando espaços amorfos e sem vida.
Como consequências dos factores que levaram à saída da população, pode referirse o envelhecimento da população residente, o aumento da degradação do parque
edificado, a perda acentuada da população, a redução da actividade económica e a
perda de serviços e de atractividade, por exemplo.
Com base nestas causas dos problemas de desertificação foi necessária a
aplicação de medidas correctivas deste descontrolo urbano, que permitissem a
redução das assimetrias entre os centros urbanos e a periferia, podendo dividir-se
estas medidas em três grandes grupos: reguladoras, de incentivo aos investimentos e
apoio financeiro.
Os programas de intervenção localizam-se em duas dimensões completamente
distintas e opostas, sendo nomeadamente a intervenção do sector público ao nível dos
espaços comuns (ruas, parques, praças, quarteirões, por exemplo) tornando-os mais
atractivos, funcionais e adequados às actuais exigências. A segunda dimensão é a
intervenção no espaço privado, com a reabilitação do parque edificado, aplicando-se
aqui as políticas de incentivo aos privados para impulsionar a sua execução.
No entanto nem todos os programas de intervenção conseguem os resultados
esperados no espaço de tempo para que são previstos, a natureza destas
intervenções envolve tempo e disponibilidade dos intervenientes, se por um lado as
acções assumidas pelo sector público podem ser de execução mais fácil, a
recuperação dos edifícios, maioritariamente privados, depende da própria conjectura
1
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
local e da forma como o investimento público conseguir capitalizar e dinamização as
zonas de intervenção, tornando os investimentos dos proprietários rentáveis.
1.2.
PROBLEMÁTICA
A conjugação do conjunto de causas e consequências que encontramos hoje
nas nossas cidades é encontrada no Bairro dos Ferreiros na cidade de Vila Real,
sendo uma zona envelhecida, localizada a uma cota diferente da cota onde a vida
urbana se assume na cidade Vila Real.
No âmbito do programa Polis para a cidade de Vila Real, as entidades
responsáveis pela execução do mesmo, assumiram a reabilitação e recuperação
urbana deste bairro como uma opção, tendo sido elaborado um Plano de Pormenor
para a zona onde estavam presentes, justificadas e materializadas as opções do
programa Polis para o bairro.
A intervenção proposta pelo Plano de Pormenor considerava uma grande parte
de acções a realizar pelo sector público, ao nível da melhoria e reestruturação das
infra-estruturas, qualificação do espaço público, criação de equipamentos e serviços
no bairro, mas simultaneamente era assumida uma componente fortemente privada,
com vista à reabilitação de 167 habitações, que não foi possível.
Ora, visto isto coloca-se a necessidade de:
- Avaliar o actual estado de execução do Plano de Pormenor, passados 5 anos
do tempo considerado no cronograma de acção;
- Avaliação de quais os motivos que levaram os privados a não proceder à
reabilitação dos edifícios;
- Ponderar sobre o papel do sector público no apoio à reabilitação dos edifícios
pelos privados;
- Analisar e avaliar a intervenção assumida pelo sector público como
mecanismo de reabilitação urbana;
- Contemporizar as acções do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros;
Desta forma vai ser feita uma abordagem superficial sobre o actual estado da
execução do Plano de Pormenor e procurar perceber quais os motivos que levaram a
esse estado, considerando logo à partida a dificuldade de intervenção e reabilitação do
espaço privado, considerando ainda que a intervenção pública, assim que planeada,
terá que ser executada num espaço de tempo aceitável.
2
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
1.3.
METODOLOGIA
Para a elaboração da presente tese de mestrado procedeu-se à revisão
bibliográfica de artigos científicos, teses, publicações sobre a matéria com especial
incidência sobre elementos que, pela sua natureza, fossem similares à problemática,
nomeadamente no que diz respeito à identificação das causas, consequências e
políticas de intervenção já postas em prática e com resultados visíveis, assim, a
dissertação foi organizada segundo os seguintes critérios:
- Identificação das causas da desertificação dos centros urbanos, degradação
do parque edificado e identificação das motivações que levaram à saída da população
dos centros urbanos para o periferia.
- Determinação das consequências da desertificação urbana, e quais os
problemas que as causas anteriormente identificadas provocaram no sistema urbano.
- Identificação dos mecanismos de reabilitação urbana que são usados de
forma a incentivar e privilegiar as intervenções de reabilitação urbana, tendo aqui sido
analisados incentivos, programas e meios de reabilitação urbana actualmente em vigor
em Portugal, como incentivos fiscais, sociedade de reabilitação urbana e programas
de financiamento, por exemplo.
- A validação das causas, consequências e mecanismos de intervenção foi feita
com o estudo de exemplos de reabilitação urbana já em prática e com resultados já
conhecidos, dois deles ao nível europeu, Dublin e Berlim, e em Portugal o caso da
revitalização da baixa portuense, na cidade do Porto.
- Passando para o caso de estudo, foi feito o enquadramento da intervenção
proposta pelo Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros com os objectivos nacionais
do Programa Polis, e também com o constante no Plano Estratégico do Programa
Polis de Vila Real.
- Ainda no âmbito da apresentação do caso de estudo, foi analisado o relatório
do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros que serviu de base à definição das
acções a executar no bairro, sendo também analisado o programa de execução e
financiamento da intervenção.
- Como já indicado na problemática considerada nesta tese, o Bairro dos
Ferreiros apresenta sinais claros de degradação e desertificação urbana que a
intervenção do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros não foi capaz de resolver.
Ora, depois de caracterizado o caso de estudo, foi avaliada a execução das acções
definidas pelo plano.
3
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Identificadas as acções cuja execução não foi possível ou foi condicionada
procura-se perceber quais as dificuldades encontradas, como a actual intervenção é
vista e quais os resultados já verificados. A avaliação da execução do Plano de
Pormenor do Bairro dos Ferreiros foi adjuvada de elementos fornecidos pelo Município
de Vila Real relativas às acções executadas e também por um entrevista ao
responsável técnico do Departamento de Planeamento e Controlo.
- A percepção dos privados foi baseada em dois níveis de informação:
auscultação por inquéritos de opinião dos residentes locais sobre a intervenção e
melhorias notadas com as intervenções realizadas e com entrevistas aos
intervenientes privados no bairro, proprietários residentes, proprietários arrendatários e
inquilinos, aqui para avaliar quais as razões identificadas que levam à reabilitação do
bairro ou à manutenção do problema.
- Por último, a tese é fechada com a definição dos grandes grupos de
problemas que condicionam o sucesso da intervenção de reabilitação urbana do Bairro
dos Ferreiros, e cujo seu desenvolvimento pode ser determinante para intervenção.
1.4.
ESTRUTURA DA DISSERTAÇÃO
Capítulo 1 – é introduzido o problema da desertificação urbana e as politicas de
intervenção que têm sido implementadas, incluindo a indicação da metodologia usada
na elaboração da dissertação e a sua própria estrutura.
Capítulo 2 – são indicadas as causas e consequências da desertificação dos
centros urbanos, incluindo a introdução de alguns conceitos de reabilitação urbana
usados ao longo da tese, estando neste capítulo desenvolvidas as principais questões
que as políticas de intervenção devem responder.
Capítulo 3 – são referenciadas algumas das políticas de reabilitação urbana já
implementadas, algumas delas extraídas dos casos particulares analisados no capítulo
seguinte e outras em vigor em Portugal.
4
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Capítulo 4 – são estudadas três intervenções distintas, como métodos de
abordagem aos problemas distintos, duas em cidades europeias, Dublin e Berlin, e a
terceira no Porto, para cada intervenção são indicadas as causas e as politicas de
intervenção.
Capítulo 5 – são apresentadas algumas notas sobre os métodos de abordagem e
resolução dos problemas de desertificação urbana, com base nas intervenções
analisadas, servindo de base ao estudo do caso de estudo do Bairro dos Ferreiros.
Capítulo 6 – é apresentado o caso de estudo do Bairro dos Ferreiros, incluindo a
abordagem ao Programa Polis ao nível nacional, ao Plano Estratégico para a Cidade
de Vila Real e os elementos do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros, incluindo a
caracterização da área de intervenção e programa de execução.
Capitulo 7 – é avaliada a execução do plano, todas as intervenções inicialmente
previstas são analisadas e avaliada a sua execução sob o ponto de vista físico e
financeiro. Nesta avaliação está presente a opinião do Município de Vila Real sobre a
execução da intervenção.
Capitulo 8 – com base no estudo realizado apresentam-se algumas conclusões e
recomendações não só sobre o caso de estudo, mas de toda a dissertação, com a
definição das grandes questões que se mantêm no caso da reabilitação urbana,
sobretudo na recuperação do parque edificado.
5
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
2. A
DESERTIFICAÇÃO
URBANA:
ORIGENS
E
CONSEQUÊNCIAS DO PROBLEMA
2.1 ENQUADRAMENTO
As cidades e os centros urbanos são espaços dinâmicos que ao longo do
tempo estiveram e sempre estarão sujeitos a processos de crescimento e adaptação
às novas circunstâncias e necessidades dos seus habitantes.
No entanto, foi nas últimas décadas que as tendências urbanas mais
denotaram a existência de problemas nos centros históricos, nomeadamente a sua
degradação e desvalorização.
A causa da rápida evolução, organização e funcionamento das cidades, iniciase nomeadamente com o processo industrial, que originou a criação dentro e a partir
dos maiores centros urbanos de zonas de produção, arrastando para aí capital
humano e fazendo com que se iniciasse um processo de crescimento urbano, com a
necessidade de novas habitações com condições de salubridade, uma vez que as
existentes não respondiam em quantidade e qualidade.
Com o decorrer dos tempos, os centros de produção industrial foram-se
deslocalizando do centro das cidades para a periferia, para zonas com melhores
acessibilidades e predestinadas à função, originando a criação de zonas e parques
industriais.
Ora, esta mudança originou uma reestruturação radical de funcionamento e
reorganização das cidades, que até aí eram vistas como centros de produção e
espaços de comércio e serviços, levando a uma deslocalização da população para a
periferia, ficando assim a população mais próximas dos locais de trabalho, esvaziando
assim os centros urbanos.
Um outro factor que levou ao abandono dos edifícios nos centros históricos, foi
o facto das habitações cuja construção era mais antiga se encontrarem obsoletas, com
problemas de salubridade. Considera-se que os problemas de salubridade no espaço
público contribuíram para que após a segunda guerra mundial, tivesse havido a
preocupação dos estados em extinguir os bairros degradados e de relocalizar as
respectivas populações em zonas com habitações que
cumprissem esses
pressupostos.
Numa fase inicial, este processo de melhoria das condições das habitações e
do espaço público, foi também um foco da desertificação urbana, uma vez que a
6
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
preocupação da administração pública era a resolução dos problemas do parque
habitacional, dos problemas de educação, emprego, actividades económicas, e de
apoio social às famílias. Com a resolução destas carências ao nível pessoal e em
determinados sectores, foi necessário recorrer à construção de novas zonas
urbanizáveis, assim a desertificação e degradação dos centros históricos foi-se
agravando.
Nesta fase o papel do estado assume uma postura mais assistencialista, com a
preocupação do estabelecimento de um cenário de equidade e justiça social, uma vez
que com a revolução industrial, os centros urbanos foram obrigados a adaptar-se a um
crescimento considerável da população, e com falta de condições, o que fez com que
os estados tivessem de assumir este papel como seu, de modo a poder garantir uma
melhor qualidade de vida.
Mas como já foi referido, este tipo de intervenção, fez com que a postura
assistencialista do estado acabasse por funcionar também como um factor de
desertificação urbana, proporcionando a saída da população para outros locais de
expansão, que não os centros históricos.
Foi nesta altura que correntes urbanísticas, como a unidade de vizinhança, a
cidade-jardim, a cidade-racionalista e, até mesmo cidades espontâneas, se
desenvolvessem e implementassem nos espaços livres existentes nos núcleos
urbanos.
Este tipo de intervenção assistencialista, localizou-se cronologicamente num
período de pós-guerra até aos anos 70, em que os sentimentos de mudança e
desenvolvimento estiveram particularmente presentes. A esta fase seguiu-se um
período com intervenções sectoriais, com a canalização de esforços e criação de
mecanismos capazes de reverter as tendências instaladas nas zonas degradadas. Foi
sendo combatida a exclusão social nos centros urbanos. Medidas que normalmente
acabaram por ser infrutíferas, dado que se estava a procurar criar uma cidade dentro
de outra, medidas essas que sucederam a um longo período em que haviam sido
esvaziadas essas mesmas zonas (Milão, 2006).
Depois disto e já na época de 90 em que os mecanismos de planeamento e
ordenamento do território se começaram a desenvolver, foi aparecendo uma nova
forma de governação, com uma visão plurisectorial e integrada, trazendo para dentro
do processo de decisão todos os intervenientes e actores no processo de urbanização.
A ideia era que dentro das zonas críticas, fossem colmatados os problemas do
combate da pobreza e exclusão social, o repovoamento dos centros históricos, com a
7
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
atracção de população em idade activa, pretendendo-se assim inverter como é claro, a
tendência de degradação e desertificação urbana.
Os fenómenos de crescimento dos espaços urbanos e o aumento das várias
funções que podem ser associadas, fez com que nas últimas décadas os nossos
centros históricos sofressem alterações, sobretudo ao nível social, fazendo com que
estes se tornassem amorfos, originando assim mais um problema urbanístico. Este
facto, deu origem à necessidade de dinamização e reocupação dos espaços, com a
criação dos respectivos mecanismos associados.
2.2 CONCEITOS DE REABILITAÇÃO URBANA
Os novos paradigmas de resposta à desertificação urbana, faz com que as
intervenções se situem a variados níveis, Torna-se necessário actualizar os nossos
centros urbanos, integrando-os no espaço envolvente, fazendo deles exemplos dentro
da sua própria cidade, da região e até mesmo do próprio país. Para isto, a intervenção
compatibiliza objectivos sociais, físicos e económicos, considerando todos os
intervenientes no espaço urbano como agentes de recuperação e intervenção urbana.
Numa fase inicial, as cidades foram respondendo ao fenómeno de
desertificação dos seus centros urbanos com a dinamização e aproveitamento turístico
dos mesmos espaços, dinamizando as funções culturais e potenciando o próprio
património arquitectónico. Este conceito denominou-se de City Marketing. Este
conceito veio a manifestar-se insuficiente, pois originou fazia com que fosse
constatando um afastamento da população local, conclui-se que este conceito
provocava uma desvirtualização da identidade dos espaços urbanos com a sua
população local (Milão, 2006).
O conceito de desertificação urbana, que até aqui era usado para caracterizar a
fuga dos habitantes dos centros urbanos para a periferia, foi sendo alargado,
constituindo assim uma área crucial ao nível da gestão urbana, que viu necessidades
de enviar esforços com ou sem investimento público.
No entanto, a resposta que a gestão urbana dá à necessidade de recuperação
dos espaços urbanos degradados, pode levar a um outro problema social, uma vez se
tornam espaços cuja intervenção obriga a custos de aquisição/utilização mais altos, o
8
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
que origina a segregação assim as classes mais desfavorecidas. Nos dias de hoje
este fenómeno pode ser designado como gentrificação1.
Desta forma, começaram-se a desenvolver as políticas de recuperação das
áreas urbanas degradadas, desenvolvendo-se então a partir daí vários conceitos
sobre os diferentes tipos de intervenção.
A terminologia que designa as intervenções no espaço público, depende das
próprias operações nos espaços, dos actores participantes no processo de
recuperação. Usualmente, ouve-se de falar de conceitos como: renovação urbana
requalificação urbana, reabilitação urbana, revitalização urbana e regeneração urbana.
Ora, à primeira vista, todos eles nos remetem para o espaço urbano e de seguida para
a resolução de problemas de ocupação desses mesmos espaços (Vazquez, 2002).
Em Portugal, o conceito mais usual é o de reabilitação urbana, que
normalmente é considerado como sendo a transformação do espaço público, que
compreende a execução de obras de conservação, recuperação e readaptação dos
edifícios aos dias de hoje. Com isso consegue-se melhorar a qualidade de vida, as
condições de salubridade, e dando condições ao espaço público para que este
valorize a função de cidade, conservando o seu carácter fundamental.
Segundo o regime jurídico das sociedades de reabilitação urbana, Decreto-Lei
157/06 de 8 de Agosto, a reabilitação urbana é um processo de transformação do solo
urbanizado, compreendo as obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação,
demolição e conservação de edifícios, com o objectivo de melhorar as suas condições
de uso, bem como intervenções urbanísticas que visem a recuperação de zonas
históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, definidas pela
sociedade de reabilitação urbana.
Todos os outros conceitos andam em torno destes aspectos, variando de
acordo com a intervenção proposta, podendo ser intervenções de ordem física,
incidentes sobre a degradação do edificado, desqualificação do espaço público ou de
ordem funcional, que intervém ao nível de uma reestruturação das actividades de
serviços, provocada pelo desajuste dos usos num determinado espaço. De referir que,
1
Chama-se gentrificação ou enobrecimento urbano a um conjunto de processos de transformação do
espaço urbano que ocorre, com ou sem intervenção governamental, nas mais variadas cidades do
mundo, dizendo respeito à expulsão de moradores tradicionais, que pertencem a classes sociais menos
favorecidas, de espaços urbanos e que subitamente sofrem uma intervenção urbana (com ou sem auxílio
governamental) que provoca sua valorização imobiliária. (in www.wikipedia.org, Abril de 2009)
9
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
ao nível físico das acções ou ao nível funcional, todas elas são condicionadas pelo
local, pelos aspectos sociais.
Nos países anglo-saxónicos o conceito de reabilitação urbana é apresentado
como regeneração urbana, sendo definida pelo Royal Institution of Chatered Surveyors
do Reino Unido, como o processo de inversão da decadência económica, social e
física nas nossas vilas e cidades, numa fase em que as próprias forças de mercado,
só por si, já não são suficientes. Ou seja, este conceito introduz uma nova fase da
intervenção, que se espera que o espaço urbano reaja por ele próprio (Ribeiro, 2005).
A definição de uma política de intervenção num espaço urbano já consolidado
e em declínio, apresenta condicionalismos completamente diferentes dos que uma
proposta de ocupação de um espaço completamente livre possa apresentar. Quer-se
com isto dizer que a própria caracterização do espaço é que define qual o tipo de
intervenção. O facto de se ter pessoas nos espaços onde ser intervêm, faz com que
todas as definições se tenham de adaptar às mesmas pessoas e aos seus interesses.
A classificação de áreas urbanas degradadas é ditada pela forma do tecido
urbano, sendo necessária a definição prévia da área de intervenção. Esta área de
intervenção pode ser o edifício, o quarteirão, o bairro, e até mesmo a própria cidade.
Com esta definição é identificada uma determinada zona, com necessidades e
características semelhantes, que permitam a identificação de um conjunto de acções
centradas em cada uma das necessidades.
A definição de intervenção pode situar-se a várias dimensões, sendo a mais
usual o quarteirão, que é delimitado pela estrutura fundiária dos lotes urbanos,
havendo uma zona cuja dimensão permite a definição de um conjunto de modelos
internos de relacionamento. Neste espaço, a urbanização e a edificação assumem-se
como complementares, uma vez que só é possível edificar, se o espaço público
permitir um determinado nível de características que permita garantir que os cidadãos
tenham qualidade de vida. O mesmo acontece no inverso, só será possível e viável
urbanizar se houver a motivação de edificar, e repovoar esse mesmo espaço urbano.
Desta forma, a reabilitação urbana pode ser caracterizada por duas dimensões
distintas, ao nível do bairro, quarteirão, ou cidade, a que chamaremos macro-escala, e
também ao nível pontual, do edifício, ou até mesmo a uma questão de oportunidade a
que chamaremos micro-escala.
Ao nível macroscópico, a definição das políticas urbanas situa-se a nível
superior, num espaço que pode incluir a definição de arquipélagos ou zonas de
intervenção prioritária, com programas de financiamento e apoios definidos de forma
10
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
estratégica. Ao nível microscópico, as intervenções de reabilitação urbana assentam
em medidas pontuais, associadas a custos de oportunidade, passando por vezes por
propostas de ocupação dos edifícios, dos espaços vazios e até mesmo do espaço
público com carácter inovador.
Um outro problema que surge associado à reabilitação urbana e indicado no
Estudo Estratégico para o Enquadramento de Intervenções de Reabilitação Urbana
(Vasquez, 2004), é o facto destes espaços urbanos serem dotados de uma
heterogeneidade, que encerra no mesmo espaço, uma degradação física, social e
económica, que faz com que estas zonas sejam espaço de perdas, tornando a
inversão num processo difícil e complexo, enquadrado numa visão estratificada dos
desafios.
A degradação torna o parque habitacional muito deteriorado e desajustado às
necessidades de qualidade de vida dos nossos dias, tornando-o tendencialmente
inabitável. Este fenómeno que pode ser também indiciado como motivo para fuga da
população dos centros para a periferia, fixando-se ou permanecendo nestas zonas
pessoas de classes económicas mais baixas, fazendo com que estes espaços se
tornem hostis e sem condições de habitabilidade.
Nestes espaços urbanos, para além da função de habitação, apenas
encontramos actividade terciária, que sofre directamente com as consequências do
ponto anterior, com falta de habitantes que são potenciais clientes, associado também
à débil capacidade económica dos mesmos.
Quer com isto dizer-se, que a ausência de mecanismos de reversão da fuga de
população dos centros históricos, faz com que todas as outras actividades se vão
simultaneamente reduzindo, ficando estas zonas urbanas desertificadas dentro de
uma casca urbana definida e com condições de habitabilidade.
Considerados estes aspectos, faz sentido que se procure responder às
seguintes questões:
- Porque se degradaram os centros históricos e cívicos das cidades?
- Que tipo de intervenções têm sido desenhadas para estes locais?
- Que dificuldades existem na sua implementação?
- Quais os resultados que têm vindo a ser obtidos?
- Que intervenções devem ser seguidas ou optimizadas em função dos
resultados já obtidos?
- Qual o papel que os sectores públicos e privados devem assumir no processo
de reabilitação urbana?
11
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Quais os instrumentos necessários à prossecução da reabilitação urbana?
2.3 CAUSAS E CONSEQUÊNCIAS
Desta forma vamos identificar em primeiro lugar quais os motivos que levaram
ao fenómeno de desertificação urbana de forma genérica e quais os intervenientes no
processo de reabilitação urbana e quais as dificuldades.
No presente momento já várias intervenções de políticas de reabilitação urbana
foram implementadas, sobretudo no estrangeiro. Vai-se analisar as motivações dessas
mesmas operações e quais os resultados obtidos, englobando nesta análise também
os casos de estudo portugueses, através das Sociedades de Reabilitação Urbana
(SRU) já em funcionamento.
A reabilitação urbana aparece no plano da resolução dos problemas
urbanísticos, sociais e económicos motivados por fenómenos como:
- Fuga da população dos centros históricos para a periferia;
- Degradação do parque habitacional;
- Alteração da estrutura social dos centros históricos;
- Declínio das actividades económicas existentes nos centros históricos;
- Espaços urbanos desqualificados;
- Falta de equipamentos de lazer, espaços verdes e estacionamento.
- Envelhecimento da População
- Desajustes no mercado do arrendamento
Todos estes factores são identificados empiricamente, bastando olhar para um
centro histórico de uma cidade, e pensando nos motivos que condicionariam a nossa
ocupação de um edifício de um centro histórico. Neste capítulo analisam-se, para além
das razões já apresentadas, os motivos que levaram ao cenário que hoje em dia se
verifica.
Segundo vários autores, a permissão da criação de novas zonas de expansão
urbana, propagadas a partir dos centros urbanos já consolidados, fez com que as
pessoas iniciassem há algumas décadas o movimento de deslocação das suas
habitações. A este fenómeno pode associar-se ainda a saída de unidades industriais
do interior das cidades para a periferia, ou seja a deslocação dos postos de trabalho.
Este facto fez com que houvesse uma tendência para a mudança da habitação,
acrescendo ainda que estas duas mudanças proporcionassem o acesso a uma
12
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
habitação nova, com melhores condições e mais económica, considera-se ainda a
redução de custos de mobilidade na relação casa-trabalho.
As funções de habitação, trabalho e lazer a protagonizar os processos de
decisão, o nível de exigência de qualidade de vida aumenta, e com isto os centros
históricos entram num processo de declínio, com a falta de competitividade em relação
às novas áreas urbanizadas.
A esta ideia que aqui se apresenta, o despovoamento dos centros históricos e
a fuga da população para a periferia, fez com que (F. Ascher, 1995) fosse criada uma
nova forma de designação do tecido urbano das cidades, as metapoles.
A degradação urbana, ou desertificação dos centros históricos, não pode ser
vista como o único factor, mas sim por várias causas que actuam isoladamente, mas
que acabam por funcionar num único sentido, provocando um efeito de espiral que
apenas funciona no sentido do agravamento do problema, ou até mesmo num
afastamento recíproco entre eles, não permitindo a definição de uma medida
redundante, como veremos.
Os factores que podem ser identificados como causas da degradação urbana,
podem ser de ordem económica, sócio-demográfica e do próprio espaço e das
funções urbanas.
Factor
Descrição
- Desemprego
Económico
- Exclusão de mercado de trabalho
- Trabalho precário
- Desigualdades salariais
- Transformação da estrutura das famílias
Sócio-demográfico
- Enfraquecimento das relações familiares e sociais
- Pobreza extrema
- Marginalidade
- Reestruturação espacial das cidades
- Consequências de políticas de habitação, transportes, serviços
públicos e actividades económicas
Urbanismo
- Zonamento urbano
- Deslocamento das estruturas produtivas
- Promoção de zonas urbanas em detrimento de outras;
- Desajustamento do espaço urbano às exigências.
Tabela 1 – Causas da degradação urbana (adaptado de Ribeiro, 2005)
13
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
As formas como estes factores se manifestam fazem com que eles sejam à
primeira vista as questões que se colocam à sociedade para a resolução destes
problemas, uma vez que as consequências se localizam a vários níveis, tais como:
- Administração pública (central e local)
- Habitantes das áreas degradadas (proprietários e inquilinos)
- Proprietários dos imóveis
- Tecido empresarial das áreas degradadas (empresários e empregados)
- Investidores
As consequências da degradação afectam todos estes actores que se
acabaram de indicar, limitando as escolhas, oportunidades e decisões para alguns e
para outros a esforços financeiros para a manutenção das condições necessárias.
Visto isto, torna-se necessária a percepção das consequências dos problemas
de desertificação e degradação dos centros urbanos. Estas consequências podem ser
identificadas dentro de cada um dos macro-factores indicados.
No quadro seguinte apresentam-se as consequências e os tipos de actores no
espaço urbano mais afectados por cada um dos factores.
Factor
Descrição
- Dificuldade de incitativas empresariais
Economia
- Recuperação de danos provocados por
vandalismo e criminalidade
- Custos da Reabilitação Urbana
- Redução de capital humano
SócioDemografia
- Classes sociais em dificuldades
- Problemas sociais
- Problemas de segurança
Actor
Empresários
Empregados
Administração Pública
Habitantes
Proprietários
Administração Pública
Habitantes
Proprietários
- Degradação das infra-estruturas públicas
- Postura individual em detrimento da colectiva
Urbanismo
- Custo/Rentabilidade do investimento público
e privado
Todos
- Definição de intervenção global
Tabela 2 – Consequências da degradação urbana (adaptado de Ribeiro, 2005)
14
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Este quadro permite ter uma ideia mais aprofundada sobre a definição de uma
política de reabilitação urbana, que envolve, além de despesas correctivas dirigidas ao
espaço público e privado, também a criação de medidas compensatórias para os
actores que se assumam como parte activa no processo, uma vez que, dado o
agravamento do problema nas nossas cidades, já foi possível concluir que o mercado
não possui a capacidade de se autoregenerar nestas zonas, sendo necessária a
definição de medidas claras que o façam recuperar.
Como conclusão deste resumo dos factores e causas da degradação urbana,
pode-se usar a definição de regeneração urbana utilizada pelo Royal Institution of
Charted Surveyors, do Reino Unido em 1996, que assumia que o processo de
reabilitação urbana era também caracterizado pelo processo de inversão da
decadência económica, social e física das cidades, quando o próprio mercado se
manifeste insuficiente e incapaz.
15
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
3. POLÍTICAS DE REABILITAÇÃO URBANA
3.1.
ENQUADRAMENTO
Desde 1998 que a Organização de Cooperação e Desenvolvimento
Económico, OCDE (OCDE, 1998) vem insistindo sobre as formas e critérios por que
se devem reger as políticas de reabilitação urbana.
Este relatório procurou definir quais os aspectos fundamentais que devem ser
tidos em linha de conta nas políticas de reabilitação urbana, bem como nas estratégias
e meios de intervenção.
Segundo este estudo, os aspectos que as políticas de reabilitação urbana
devem ser capazes de resolver, devem estar ligadas com:
- A incapacidade dos mercados por si só não serem capazes de resolver os
problemas que as zonas em dificuldade podem apresentar;
- O estabelecimento de condições sociais e económicas capazes de garantir a
atractividade dos centros históricos;
- A inversão do processo de descentralização dos centros urbanos e de
redução da capacidade económico-financeira destes;
- A necessidade da implementação de políticas urbanas activas, atendendo à
participação dos cidadãos;
- O estímulo de iniciativas locais, criando-se eventuais parcerias público
privadas para a implementação de políticas e medidas de reabilitação urbana.
Os princípios que a OCDE indica neste mesmo estudo como fundamentais,
para que as zonas urbanas críticas se possam restabelecer como zonas funcionais,
relacionam-se sobretudo com a forma como as relações se estabelecem, sendo
fundamental:
- Participação dos agentes e das comunidades na construção das soluções;
- Especial atenção às especificidades locais, mediante um correcto diagnóstico
das áreas urbanas degradadas;
- Prevenção da intensificação dos fluxos de perdas nas respectivas zonas, de
forma a não se tornarem zonas de estagnação;
- Abordagem plurisectorial e integrada das questões de degradação urbana;
- Avaliação e monitorização das intervenções realizadas e propostas.
16
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Conjugando os aspectos a ter em conta numa intervenção de reabilitação
urbana, com os princípios orientadores dessa mesma intervenção, resultam num
conjunto de estratégias, que surgem como uma espécie de corolário ao
desenvolvimento dos programas de acção, a título de exemplo poderemos considerar:
- Compatibilização das componentes sociais, económicas, de requalificação
física e funcional, e por ultimo da estrutura fundiária;
- Aposta nas potencialidades económicas, sociais e até mesmo ambientes dos
locais;
- Intervenção na zona de degradação urbana, integrando e abrindo esses
mesmos espaços às cidades;
- Ponderação dos tipos de intervenção, de forma a não criar problemas noutras
zonas, nem a deslocalização de problemas existentes;
- Definição de medidas contínuas no tempo, sendo as mais incisivas na área
social, resolvendo problemas de coesão, formação e desenvolvimento sustentado da
população.
Como já vimos, os problemas de degradação urbana não podem ser
encerrados por si só num mero problema
de urbanismo, ou de ordenamento do
território. Trata-se de uma situação que sai fora deste âmbito, entrando noutros
domínios da sociedade. Em relação aos meios de intervenção, estes têm de ser
transversais aos diversos sectores da administração pública, uma vez que se justifica
uma intervenção conjunta, passando também pela discriminação positiva dos
territórios e das populações a eles associadas, com o apoio a medidas de
desenvolvimento sustentadas em acções de iniciativa local.
Estes tipos de medidas que se caracterizam por uma discriminação positiva,
poderiam ser assentes em subsídios e subvenções, e também com a melhoria dos
níveis de educação da população.
Quer-se com isto dizer que os princípios, estratégias e meios de intervenção
vão procurar responder à degradação das zonas urbanas em crise, procurando dotar
esses espaços de uma imagem urbana atractiva, estimulando o tecido empresarial
local, havendo também a necessidade de conjugação e compatibilidade de objectivos
políticos, sustentabilidade social, ambiental, cultural e económica, valorizando as
capacidades locais e intrínsecas das próprias zonas de intervenção.
Todo o processo de reabilitação urbana envolve um fluxo de custos na
intervenção, quer para quem possui a responsabilidade de resolver os problemas de
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ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
degradação e desertificação urbana, quer para quem se situa ao nível da utilização
dos edifícios e do próprio espaço público. O sistema de subsídios e subvenções que a
administração pública possa criar como forma de incentivar o investimento em zonas
deprimidas, pode manifestar-se insuficiente.
Ora, à primeira vista qualquer tipo de investimento de natureza privada é
condicionado pelo risco e pela rentabilidade que o projecto apresente. No caso dos
projectos de reabilitação urbana este factores não se apresentam de forma favorável
aos investidores, tendo em conta que:
- Desvalorização da propriedade imobiliária, e a sua valorização condicionada
pelo meio envolvente;
- A prática de rendas/preço de venda mais elevados após a intervenção face a
outras zonas da mesma cidade;
- Elevado risco de investimento;
- Fraca qualidade dos projectos e oportunidades de investimento;
- Processo burocrático de licenciamento, financiamento e reparcelamento
urbano;
Estas são questões que o sector privado coloca como condicionantes ao
processo de decisão de investimento em zonas deprimidas e que os governos elegem
como zonas de desenvolvimento prioritário, e que fazem com que seja necessária a
criação de medidas capazes de resolver as condicionantes colocadas ao investimento
nestas zonas, podendo passar por: subsídios estatais, criação de sistemas de
incentivo/desincentivos fiscais, criação de fundos de financiamento, simplificação dos
processos de aquisição e emparcelamentos, melhoramento do espaço público e nível
de infra-estruturas e até mesmo intervenção ao nível dos regulamentos de uso do solo
condicionando e limitando alternativas de investimento.
Todas estas medidas podem ser vistas como uma espécie de seguro que os
estados fazem aos privados como forma de garantir a viabilidade e baixo risco dos
investimentos através de medidas que podem ser reguladoras, de investimento e
desenvolvimento e até mesmo financeiras podendo materializar-se várias formas.
18
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Tipos
Meios
- Controlo do desenvolvimento urbano
Reguladoras
- Limitando as zonas de expansão urbana
- Incentivando e simplificando a intervenção em zonas deprimidas
- Controlo do mercado e uso dos solos
- Localização de equipamento de serviços em zonas deprimidas, através
Investimento e
Desenvolvimento
da posse do solo com medidas de iniciativa pública ou parcerias público
privadas
- Incitativas privadas com o apoio da administração pública
- Incentivos e penalizações fiscais
Financeiras
- Fundos de financiamento
- Controlo da especulação imobiliária
Tabela 3 – Tipo de Intervenção de Reabilitação Urbana (adaptado de Ribeiro, 2005)
Estas medidas indicadas são à primeira vista consequência dos instrumentos de
intervenção que a administração pública tem ao seu dispor de forma directa, não
podendo interferir directamente sobre a estrutura fundiária existente, nem garantir que
os custos de aquisição, recuperação e comercialização de um projecto sejam
competitivos face a um mercado já consolidado, dai as reservas do sector privado em
se abrir a projectos de reabilitação urbana sem que haja medidas de controlo do risco
e da rentabilidade dos investimentos.
Neste capítulo vão ser analisados os casos cujas origens dos problemas já foram
estudadas e onde já estejam colocados em prática os planos de intervenção.
Como vimos, o processo de reabilitação urbana torna-se complexo, apresentandose numa matriz com várias variáveis, que se alteram no espaço e no tempo, conforme
as cidades, os objectivos que se pretendem atingir e a unidade de intervenção.
3.2.
INSTRUMENTOS
E
CAMPOS
DE
APLICAÇÃO
DE
REABILITAÇÃO URBANA
Nos capítulos anteriores, foram analisados quais os mecanismos que foram
usados em cidades com alguma dimensão para a reabilitação e revitalização dos
centros históricos.
De referir que em todos os casos de estudo, a abordagem que foi feita para a
determinação das causas da fuga da população dos centros históricos para a periferia
esbarrava sempre em motivos como, a má qualidade do parque habitacional,
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ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
problemas de segurança, melhor qualidade de vida na periferia e habitação a custos
mais baixos.
Quanto aos mecanismos de abordagem e resolução do problema vimos que,
em cada caso, estes foram adaptados às necessidades e objectivos a conseguir, mas
sempre com a atracção e melhoria da qualidade das habitações, como factor chave de
todas as intervenções.
Em Dublin, o caso que vamos referenciar, incide sobre a intervenção numa rua,
a Rua Dominick, onde os responsáveis pela intervenção partiram do princípio que a
manutenção de uma zona de habitação social de fraca qualidade num espaço nobre e
estratégico da cidade, seria de todo desaconselhado. Neste caso, foram auscultados
os moradores, e encontrada uma solução que melhorasse o espaço público e que
oferecesse melhores habitações para os vários grupos e estatutos sociais, garantindo
uma cota mínima de habitação social, e todos os serviços adequados à melhoria dos
modos de vida, bem como a coerência do desenho e funções urbanas da envolvente à
zona de intervenção.
Para a execução destes projectos, o Dublin City Council usa o sistema de
parcerias público privadas para levar a cabo os planos de intervenção acordados com
a população, associando a intervenção no espaço público à concessão da promoção
imobiliária do espaço privado, uma vez que a intervenção vai até ao nível 0 do
existente, prevalecendo apenas os imóveis de interesse patrimonial.
Para além da intervenção territorial, o governo irlandês concedeu num
determinado momento incentivos fiscais para qualquer tipo de intervenção em zonas
definidas de reabilitação urbana, tendo-os restrito ao longo do tempo em função do
caminho a seguir e para projectos pontuais, o que surtiu também algum efeito no
âmbito da reabilitação de outras zonas críticas da cidade.
Em relação à Cidade de Berlim, o sistema adoptado foi diferente, o urbanismo
participativo foi levado quase ao extremo, após a queda do Muro de Berlim, a cidade
entrou num processo de adaptação e transformação.
As zonas degradadas do interior da cidade foram reabilitadas com constituição
de um fundo de vizinhança, com capitais do governo alemão e de capitais
provenientes de fundos comunitários, que foram colocados ao dispor das unidades de
vizinhança criadas em cada um dos bairros.
Por cada bairro foram constituídos júris, que decidiam sobre a viabilidade e
aprovação dos projectos apresentados individualmente, por grupos de pessoas,
sociedades e instituições colectivas.
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ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Os projectos apresentados teriam apenas de dotar o bairro de novas atracções,
criando valor ao bairro, emprego, oportunidades de formação, melhorias do espaço
público. Com isto o governo alemão procurou resolver os problemas sociais dos
bairros, usando este mecanismo como alavanca para a atracção de pessoas e
captação de investimento nas zonas críticas de reabilitação urbana.
Os principais motivos da fuga dos centros urbanos para a periferia, para além
da qualidade das habitações são os problemas de insegurança, falta de serviços de
apoio a crianças e jovens e mau estado de conservação do espaço público, por
exemplo, sendo estes últimos passíveis de resolução com as intervenções apoiadas
pelos fundos de vizinhança.
Por sua vez, foram também criados incentivos fiscais que beneficiam os
investimentos na recuperação, ampliação e modernização de imóveis em zonas
críticas de reabilitação urbana.
Desta forma, o programa de intervenção na cidade de Dublin procura reabilitar
a cidade com recurso a incentivos fiscais, e com a responsabilização da população
nos processos de decisão.
Por último, a cidade de Porto, sustenta a sua política de reabilitação e
revitalização urbana na SRU Porto Vivo, definindo um programa com os objectivos e
meios de intervenção para a sua execução, numa zona específica da área crítica de
recuperação e reconversão urbanística, designada por zona de intervenção prioritária.
Todas as linhas de acção assentam num grande objectivo que é, trazer vida à
cidade e de novos habitantes. Como principal dificuldade, a intervenção no espaço
privado, uma vez que as intervenções no espaço público dependem da própria
administração que delineou quais os objectivos a cumprir.
As parcerias público privadas são aqui um elemento que a SRU elege com
meio para atingir os objectivos em todas as suas linhas de acção.
De notar que são ainda referidos alguns meios necessários de incentivo à
reabilitação da zona crítica de intervenção, nomeadamente no campo fiscal e para a
reabilitação do parque habitacional, como benefícios fiscais em sede de IRS e IRC
para os proprietários, linhas de crédito especiais, redução de taxas e licenças
camarárias nas intervenções urbanísticas, redução do IMI e IMT, isto como meio
complementar ao plano de intervenção.
21
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
3.3.
REGIME JURÍDICO DA REABILITAÇÃO URBANA
O recente Decreto-Lei 307/2009 de 23 de Outubro, estabeleceu o regime
jurídico da reabilitação urbana, considerando que esta componente é indispensável
nas actuais políticas das cidade e da política de habitação, em particular das zonas
degradadas e da qualificação do parque habitacional.
Este regime jurídico incide sobre a resolução de grandes desafios que são
colocados à reabilitação urbana:
- Articular o dever de reabilitação dos edifícios dos privados com a
responsabilidade pública de qualificar e modernizar o espaço, os equipamentos e as
infra-estruturas das áreas urbanas a reabilitar;
- Garantir a complementaridade e coordenação entre os diversos actores,
concentrando recursos em operações integradas de reabilitação urbana, em “áreas de
reabilitação urbana”, cuja delimitação incumbe aos municípios consultado o Instituto
da Habitação e Reabilitação Urbana, intensificando-se aqui os apoios fiscais e
financeiros;
- Diversificar os modelos de gestão das intervenções, abrindo novas
possibilidades de intervenção dos proprietários e de outros parceiros privados;
- Criar mecanismos que permitam agilizar os procedimentos de controlo prévio
das operações urbanísticas de reabilitação;
- Desenvolver novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos
proprietários com a necessidade de remover os obstáculos à reabilitação associados à
estrutura de propriedade de áreas;
Para as áreas de reabilitação urbana são definidos dois tipos de operações de
reabilitação urbana que podem ser promovidos pelos municípios através da definição
destas zonas ou por aprovação de um plano de reabilitação urbana. A operação de
reabilitação simples e a sistemática; as operações simples dizem respeito apenas à
reabilitação do edificado, a sistemática consiste numa intervenção integrada de uma
determinada área, dirigida ao edificado, qualificação das infra-estruturas, dos
equipamentos e dos espaços verdes e urbanos de utilização colectiva, e surge
associado a um programa de investimento público.
São também definidos os modelos de execução das operações de reabilitação
urbana, que podem ser por iniciativa dos particulares com o apoio das entidades
gestoras, através de administração conjunta, ou por iniciativa das entidades gestoras,
22
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
que podem assumir a sua execução directa, por administração conjunta e através de
parcerias com entidades privadas, podendo aqui ser concessionada reabilitação ou
por contrato de reabilitação urbana.
Os Planos de Pormenor de Reabilitação Urbana regulamentados no regime
jurídico dos instrumentos de gestão do território, Decreto-lei 380/99 de 22 de
Setembro, funcionamento como instrumento de programação das áreas de
reabilitação urbana, definindo os tipos de intervenção, enquadramento nas opções de
desenvolvimento urbano do município e por último a estratégia de intervenção.
O município pode assumir por si a gestão das operações de reabilitação
urbana ou definir como entidade gestora uma empresa do sector empresarial local,
nomeadamente uma sociedade de reabilitação urbana.
Neste regime jurídico da reabilitação urbana a entidade gestora pode impor aos
proprietários de um edifício ou de uma fracção a obrigação de o reabilitar,
determinando a realização e o prazo para a conclusão das obras, bem como os
trabalhos a realizar para restituição aos edifícios das características de desempenho e
segurança funcional, estrutural e construtiva, de acordo com os critérios de
necessidade, adequação e proporcionalidade.
Caso os proprietários não procedam às obras no prazo e condições definidas
pela entidade gestora, esta toma posse administrativa dos edifícios ou fracções para
dar execução às obras determinadas, com custo imputados aos privados.
Neste caso pode ainda a entidade gestora proceder à venda forçada em hasta
pública dos edifícios ou das fracções autónomas, caso o proprietário não proceda às
obras ou tenha respondido a notificação dizendo que não podem ou não querer
proceder as referidas intervenções. No caso da hasta pública, o arrematante assume o
compromisso de reabilitar no prazo anteriormente definido para o proprietário, contado
a partir da data da arrematação.
À entidade gestora é concedido ainda o direito de realizar uma empreitada
única de reabilitação de um conjunto de edifícios, ou a ordenação de demolição de
edifícios aos quais faltem os requisitos de segurança e salubridade indispensáveis ao
fim a que se destinam e onde a reabilitação se mostre técnica e financeiramente
inviável.
É concedido à entidade gestora o direito de preferência nas transmissões a
título oneroso entre particulares de terrenos, edifícios ou fracções situados em áreas
de reabilitação urbana, reservando-se em primeiro lugar ao vendedor e em segundo
23
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
ao comprador o direito de reversão do bem depois da intervenção anteriormente
definida, ou o direito de preferência na primeira alienação do bem.
No caso das empreitadas únicas, considerando que o imóvel se mantém em
propriedade dos privados, este deve no prazo máximo de 4 meses após a conclusão
da obras ressarcir a entidade gestora de todas as despesas incorridas, ou colocar o
imóvel no mercado de arrendamento pelo prazo mínimo de 5 anos afectando as
rendas ao ressarcimento das mesmas despesas, caso contrários a entidade gestora
procederá ao arrendamento do mesmo, pelo período de 5 anos, mediante concurso
público.
A identificação dos edifícios a integrar na operação de reabilitação urbana
compete à entidade gestora com base nos níveis de conservação nos termos do Novo
Regime do Arrendamento Urbano, Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro.
Em relação ao financiamento das intervenções, o estado pode conceder apoios
financeiros e outros incentivos aos proprietários e a terceiros que promovam as
acções de reabilitação de edifícios e no caso de operação sistemáticas, bem como às
entidades gestoras.
Os municípios podem conceder apoios financeiros às intervenções de
reabilitação urbana, podendo ser concedidos aos proprietários, às entidades gestoras
das operações de reabilitação urbana e a terceiros que promovam as mesmas acções,
incluindo a dinamização e modernização das actividades económicas.
As entidades gestoras podem contrair empréstimos a médio e longo prazo
destinados ao financiamento das operações de reabilitação urbana, com autorização
do ministro responsável pela tutela das finanças.
È ainda concedida a possibilidade de constituição de fundos de investimento
imobiliário para a execução destas intervenções, podendo a subscrição das unidades
de participação ser feita em dinheiro ou através da entrega dos prédios ou de fracções
a reabilitar.
3.4.
AS SOCIEDADES DE REABILITAÇÃO URBANA
A possibilidade de constituição de sociedades de reabilitação urbana foi
concedida aos municípios pelo decreto-lei 104/2004, ficando com a competência de
política administrativa, de expropriação e de licenciamento dentro das áreas de
intervenção, possuindo os seguintes princípios:
24
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- A reabilitação urbana é da responsabilidade dos municípios, concedendo aos
municípios a possibilidade de constituírem sociedades de reabilitação urbana;
- Os poderes públicos têm de ter meios efectivos de intervenção;
- Controlo por parte dos poderes públicos de todo o procedimento de
reabilitação;
- Ponderação dos direitos e obrigações dos proprietários e do equilíbrio na
protecção dos direitos dos arrendatários, cabendo aos proprietários a promoção da
reabilitação dos seus imóveis.
- Incentivos económicos à intervenção dos promotores privados no processo de
reabilitação, através de contratos reabilitação urbana entre as SRU e os promotores
privados.
- Celeridade processual de decisão e aprovação dos licenciamentos, recorrendo
sempre que necessário ao deferimento tácito.
As SRU dentro das funções de promoção e coordenação da reabilitação
urbana das respectivas zonas de intervenção cabe-lhe: licenciar e autorizar as
operações urbanísticas, expropriar os bens imóveis e os direitos a eles inerentes
destinado à reabilitação urbana, bem como servidões administrativas para os mesmos
fins, proceder a operações de realojamento e fiscalizar as obras de reabilitação
urbana, funções que até se encontravam dentro da esfera de acção dos municípios,
mas que transitaram automaticamente para as SRU, bem como as operações de
reabilitação urbana dentro das zonas de intervenção, definida no âmbito da
constituição da Sociedade de Reabilitação Urbana.
As zonas de intervenção sujeitas a reabilitação são definidas no acto ou
contrato de constituição, podendo ser alteradas por deliberação da Câmara Municipal
ou no caso de SRU, detidas maioritariamente pelo estado, por portaria conjunta dos
Ministérios das Finanças, Obras Públicas, Transportes e Comunicações, e das
Cidades e Ordenamento do Território sob proposta das Câmaras Municipais. Após a
definição das zonas de intervenção, as SRU devem definir as unidades de
intervenção, que poderá ser um quarteirão, pátio ou rua, podendo corresponder em
casos específicos a um edifício.
As operações urbanísticas executadas pelas SRU estão apenas isentas dos
processos de licenciamento e autorização definidos no Regime Jurídico da
Urbanização e Edificação, estando apenas sujeitas a aprovação simples pela Câmara
25
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Municipal, após audição das entidades exteriores ao município que devem ser
consultadas.
Em relação às operações promovidas pelos privados estão sujeitas a licença
ou controlo prévio estejam ou não sujeitas a Plano de Pormenor, havendo lugar no
caso dos licenciamentos às consultas às entidades exteriores, sendo os prazos
reduzidos de pronúncia reduzidos para metade, sendo considerado parecer favorável
na ausência de resposta. Finda a reunião de todos os elementos a SRU decide sobre
o licenciamento no prazo de 20 dias, no caso da SRU e a Câmara Municipal
entenderem ser necessária a elaboração de um Plano de Pormenor para as
operações de reabilitação urbana, este ficará sujeito à modalidade simplificada.
No âmbito dos procedimentos de Reabilitação Urbana, as operações
urbanísticas devem ser levadas a cabo pelos proprietários e demais titulares de
direitos sobres os imóveis, com o apoio das SRU na preparação e execução das
acções de reabilitação.
Ainda no âmbito da definição das unidades de intervenção, a SRU elabora um
documento estratégico onde são definidos os edifícios e as extensões das
intervenções previstas, com a identificação dos proprietários, de outros titulares de
direitos sobre os imóveis e arrendatários, por exemplo. Com esta informação o
documento estratégico deve prever um projecto base de intervenção, onde são
explicadas as decisões tomadas e as devidas ponderações dos interesses públicos,
compatibilizando
nas
unidades
de
intervenção:
habitação,
acessibilidades,
equipamentos, infra-estruturas, e espaço público.
Após a identificação das necessidades de intervenção, os proprietários e
demais titulares de direitos reais sobre os imóveis, são notificados para promoverem a
dinamização do processo e assumir a responsabilidade da reabilitação. No caso das
propriedades identificadas para darem lugar a arruamentos e equipamentos públicos,
segue-se de imediato o processo de negociação de aquisição da propriedade e caso
seja necessário o avanço para a expropriação.
Ao proprietário, a SRU pode conceder a possibilidade de celebração de um
contrato de urbanização em três moldes distintos:
- O proprietário compromete-se a reabilitar os prédios assumindo prazos para a
autorização ou licenciamentos e respectivas obras;
- Acordar com a SRU os termos da reabilitação do edifício e encarregando-a do
processo de reabilitação, assumindo o proprietário os custos de uma comissão de
26
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
gestão a pagar à SRU, apenas para compensação dos custos e não com objectivo de
obtenção de lucro.
- No caso das obras serem em zonas comuns dos edifícios os respectivos
encargos serão das assembleias de condóminos.
No caso de falta de acordo dos proprietários com as SRU, sobre as fracções ou
espaços comuns, a SRU pode assumir directamente a reabilitação adquirindo as
propriedades daqueles que não assumem esse compromisso, podendo, caso se
revele necessário, proceder à expropriação dos imóveis ou fracções, sendo
consideradas ao abrigo do código das expropriações considerados os imóveis ou
fracções de utilidade pública.
No caso dos procedimentos de expropriação dos imóveis, fracções ou
servidões de utilidade pública, as expropriações assumem carácter de urgência,
podendo as SRU tomar posse imediata do imóvel, sendo os valores calculados com
base no valor real dos imóveis no mercado, sem a contemplação de mais-valias da
reabilitação da zona de intervenção e já realizadas no próximo imóvel. No caso de
imóveis arrendados anteriores à 1990, o valor a considerar no cálculo do valor da
indemnização incide sobre as rendas de mercado e não das efectivamente recebidas
pelo proprietário.
Depois dos imóveis e fracções reabilitadas, os antigos proprietários dos bens
expropriados têm direitos de preferência sobre os imóveis, tendo o antigo proprietário
de ser notificado da venda, com indicação do preço proposto base, e sobre o qual o
proprietário pode usar esse mesmo direito.
No caso dos arrendatários, a expropriação faz caducar os arrendamentos,
podendo, no caso da intervenção nos imóveis, manter fracções destinadas a
habitação, os arrendatários podem optar pela suspensão do contrato durante o
período das intervenções, sujeitando-se ao regime de actualização das rendas, ou
manter o contrato, aceitando a actualização das rendas no caso da desocupação da
fracção não ser necessária, transitando nestes casos o contrato de arrendamento dos
proprietários para a SRU.
Num cenário em que as fracções reabilitadas se mostrem insuficientes ao
número de arrendamentos, estas serão ocupadas primeiramente por idosos, seguidos
dos arrendatários com rendimentos mais baixos e em igualdade de circunstâncias pela
antiguidade dos contratos de arrendamento.
Para os arrendatários não habitacionais, como podem ser as fracções
comerciais, e que após a intervenção mantenham a função comercial, o arrendatário
27
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
vê os seus direitos seguros com o pedido de indemnização por caducidade do
arrendamento, ou mediante a celebração de um novo contrato após a intervenção,
sem prejuízo da interrupção da actividade durante as operações de reabilitação.
O regime das Sociedade de Reabilitação Urbana prevê os contratos com
parceiros privados, tal como previsto nas parcerias a celebrar no âmbito do Masterplan
de Revitalização da Baixa do Porto. Com estes parceiros as SRU’s podem celebrar
contratos em que ficam encarregados de executar a reabilitação de uma ou várias
unidades de intervenção, ou apenas uma parte.
No caso destas parcerias público privadas, os parceiros são escolhidos por
concurso público, cumprindo-se todos os preceitos legais, podendo recorrer a SRU ao
ajuste directo no caso de não apresentação de propostas no âmbito do concurso
público, podendo, neste caso, a própria intervenção ser assumida pela SRU.
Para os parceiros privados, a SRU atribui, através de contratos de reabilitação,
as próprias intervenções bem como os direitos de comercialização e obtenção dos
respectivos proveitos, podendo também ficar acordado a compra da totalidade ou
parte dos imóveis, bem como a venda dos mesmos por conta da SRU, uma vez que a
propriedade, apenas passará para posse dos privados após a conclusão das obras de
reabilitação dos mesmos.
O contrato de urbanização define a quem cabem todas as responsabilidades
de aquisição ou expropriação dos imóveis, pagamento das indemnizações,
responsabilidade da constituição dos processos de licenciamento, prazos e
obrigações, eventuais realojamentos temporários de ocupantes e todas as garantias
necessárias à execução da intervenção.
Um outro aspecto que é permitido neste regime de reabilitação urbana, é a
constituição de fundos imobiliários fechados, sendo permitida a subscrição de unidade
de participação nos fundos em dinheiro, prédios ou fracções a reabilitar nas zonas de
intervenção, sendo o valor dos imóveis definidos pelas entidades gestoras dos fundos
com base em duas avaliações acreditadas para o efeito.
3.5.
AS PARCERIAS PÚBLICO PRIVADAS
As parcerias público privadas surgiram em função da limitação dos recursos
públicos e com os requisitos cada vez mais exigentes, definindo este modelo de
contratação pública como uma relação comercial entre o público e o privado, onde se
partilham riscos, benefícios e responsabilidades (Marques e Silva, 2008).
28
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Para os mesmos autores, o livro verde da Comissão Europeia (COM327/2004)
uma PPP (parceria público privada) pode ser definida como “ a forma de cooperação
entre as autoridades públicas e as empresas, tendo por objectivo assegurar o
financiamento, a construção, a renovação, a gestão ou a manutenção de uma infraestrutura ou a prestação de um serviço”, podendo os contratos possuir longos
períodos de tempo, como garantia das necessidades colectivas e obtenção dos
objectivos inicialmente definidos.
A opção por uma PPP em detrimento dos tradicionais modelos de contratação
pública, em que a administração pública assume todas as responsabilidades,
apresenta várias vantagens, como a partilha dos riscos dos investimentos, das
responsabilidades, o aumento dos níveis de infra-estruturação e serviços prestados a
um custo inferior se o projecto fosse prestado pela entidade pública, com ganhos de
eficiência e de eficácia obtidos pelo sector privado. Com este modelo o value for
Money é aumentado na prestação dos serviços públicos por PPP.
As PPP requerem um processo cuidado de preparação, com a identificação
das necessidades e níveis do serviço prestado e qual virá a ser o nível de exigência.
Estes paramentos por vezes são de definição complexa num processo de concurso, o
que faz com que fiquem por vezes parâmetros por definir ao longo dos períodos de
funcionamento, podendo, nessa altura, uma má definição dos valores iniciais
condicionar e levar à necessidade do reposicionamento do equilíbrio económicofinanceiro com graves penalizações para o parceiro público.
Normalmente, as PPP podem ser de dois tipos segundo o direito comunitário.
As PPP são meramente contratuais, em que o sector público coopera com o sector
privado dentro de moldes exclusivamente contratuais, havendo ainda o modelo
institucional, em que a cooperação entre o sector público e o privado assenta numa
terceira entidade de que ambos fazem parte.
O primeiro modelo é normalmente utilizado pela administração central do
estado, enquanto que o segundo é mais recorrente com os municípios, com a
constituição de empresas mistas para prestação de serviços (Reabilitação urbana,
águas, resíduos sólidos, por exemplo). Segundo os autores, o sucesso de uma PPP
depende da forma como a matriz inicial de riscos e benefícios é definida, bem como do
seu conhecimento público.
Também (Vazquez, 2002) alerta para as debilidades das PPP, sobretudo no
âmbito da Reabilitação urbana, referindo que as PPP são “encaradas como um
‘método’ para aceder a meios diversificados de financiamento, assim como um
29
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
‘modelo de gestão’ para resolver dificuldades associadas às desiguais competências
do poder central e local”, podendo ser um modelo de acção para integrar os
mecanismos complexos que os problemas de reabilitação urbana acarretam, num
sistema de resolução em que o poder local pode encontrar sem o apoio do poder
central.
Segundo Breda, em Portugal este modelo de contratação pública ainda não foi
muito usado na resolução dos problemas de reabilitação urbana, dada a complexidade
dos problemas, de ponderação dos riscos e benefícios. Não sendo possível à partida
construir e apresentar uma matriz do investimento, as PPP que se vão constituindo
neste âmbito, são casos pontuais, focalizados em intervenções em zonas históricas,
em que é incentivada a recuperação de prédios nessas zonas em associação com
promotores privados, ficando estes depois com os lucros da comercialização, ou até
mesmo a cedência de edifícios municipais devolutos, apenas para que a sua
reabilitação seja executada sem os custos de aquisição e recuperação de prédios em
zonas críticas.
3.6.
MECANISMOS DE FINANCIAMENTO
Desde 1988 que Portugal, dentro dos fundos comunitários desenvolveu alguns
programas de apoio à reabilitação urbana. Os resultados não foram os esperados ou
pelo menos os necessários, como os programas RECRIA, RECRIPH, SOLARH.
REABITA, isto para as habitações e o PRAUD para a administração pública.
O RECRIA (Regime de comparticipação na recuperação de imóveis
arrendados) visa financiar apenas a obras de conversação e beneficiação, que
permitam a recuperação de fogos e imóveis em estado de degradação e que estejam
arrendados
O RECRIPH (regime de comparticipação e financiamento na recuperação de
prédios urbanos em regime de propriedade horizontal) permite o financiamento da
execução das obras nas partes comuns dos edifícios assim constituídos em regime de
propriedade horizontal, e onde a reabilitação destes espaços seja necessária e ainda
de forma a garantir a adequação do prédio às medidas cautelares de segurança contra
incêndio em centros urbanos antigos, aprovadas pelo Decreto-lei n.º 426/89 de 6 de
Dezembro.
O REHABITA (Regime de Apoio à Recuperação Habitacional em Áreas
Urbanas Antigas), consiste numa extensão do RECRIA para apoio às Câmaras
30
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Municipais na recuperação de zonas urbanas antigas em conjunto com o IHRU
(Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana)
Por último o SOLARH permite a concessão de empréstimos sem juros pelo
UHRU para a realização de obras de conservação em habitações permanentes, em
habitações devolutas em que sejam os municípios proprietários, pessoas colectivas de
utilidade pública e administração, cooperativas de habitação e construção, e até
mesmo habitações devolutas de que sejam proprietárias pessoas singulares.
O PRAUD (Programa de Recuperação de Áreas Urbanas Degradadas) dá
apoio financeiro aos municípios para operação de renovação nas ACRRU, através dos
programas da União Europeia como o URBAN PILOTS PROJECTS , URBAN I e
URBAN II, bem como outros mais vocacionados para a revitalização comercial nos
centros das cidades como o PROCOM E URBCOM, estando sob gestão da Direcção
Geral de Ordenamento do território e Desenvolvimento Urbano.
Mas, apesar do já considerável período de tempo de funcionamento destes
programas, os seus resultados não foram consideráveis (Vazquez, 2002). Estes
programas são de natureza muito pontual e desarticulada com objectivos muito
desiguais no que concerne à política pública de reabilitação urbana, dada a sua acção
pontual e não numa área mais vasta em simultâneo, podendo cada uma das incitativas
ser levadas a cabo pontualmente.
Recentemente, foi lançada iniciativa JESSICA (Joint European Support for
Sustentaible Investment in City Areas), que permite aos estados membros utilizarem
as verbas atribuídas pelos fundos estruturais, nomeadamente o FEFER, para a
criação de fundos de desenvolvimento urbano de apoio a operações sustentáveis de
reabilitação urbana, com o apoio do BEI para o financiamento e consultadoria dos
projectos.
A iniciativa Jessica (DG Regio, 2008) é promovida pela Comissão Europeia e
pelo BEI, vocacionada para os estados membros, regiões, cidades, bancos,
investidores que tenham como objectivo a promoção de projectos sustentáveis a longo
prazo que visem o desenvolvimento urbano, económico, a competitividade e a
modernização do mercado financeiro.
Os projectos que poderão ser alvo de financiamento pela iniciativa Jessica, têm
de conter medidas para reduzir a dispersão urbana, de forma a equilibrar o uso eficaz
dos serviços públicos, habitações, comércio, emprego e equipamentos de lazer.
Um dos objectivos é também a promoção da interacção entre os cidadãos e
participação de todos na vida social, e ainda fazer deslocalizar os investimentos de
31
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
espaços nos centros históricos desocupados ou com utilização inadequados, em
detrimento de zonas ainda não urbanizadas.
As zonas alvo de intervenções apoiadas pela iniciativa Jessica têm que ter um
plano integrado local ou regional de reabilitação urbana, com a viabilidade financeira
garantida (Turró, 2008).
Neste plano integrado, a zona de intervenção deve estar bem identificada com
os mecanismos de regulação do uso do solo, integrados na gestão da estratégia
urbana e com os objectivos a cumprir claramente definidos, em todas as propostas de
intervenção definidas quer ao nível público quer privado.
Por último, o plano de intervenção tem que conter uma avaliação ambiental
com as medidas correctivas que se mostrem necessárias, justificando-se também a
avaliação sócio-económica, onde os mecanismos ou acções para obtenção dos efeitos
sociais desejados sejam possíveis, como a criação de emprego, por exemplo.
O plano de intervenção, contempla a programação financeira da intervenção
com as componentes públicas e privadas, bem como os custos de manutenção, sendo
a viabilidade dos investimentos garantida a longo prazo.
Figura 1 – Organograma de funcionamento da Iniciativa Jessica (Turró, 2008)
As intervenções passam pela constituição de fundos de participação (Holding
Fundos) que por sua vez investem nos fundos de desenvolvimento urbano. São
32
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
entidades que são constituídas para receberem o financiamento da iniciativa Jessica e
de outros participantes públicos e privados.
Este fundos de participação possuem um contrato com a autoridade de gestão,
que definem os princípios da sua acção e modo de funcionamento. Competem-lhes
todas as decisões directamente ligadas com a gestão dos fundos e investimentos,
uma vez que, com esta iniciativa se procura incentivar um novo segmento de mercado
de investimentos, dado que, as PPP são instrumentos de excelência, com
financiamento comunitário, permitindo aos privados e investidores assumir um papel
mais activo na reabilitação urbano vendo o risco de investimento reduzido pelos
incentivos e apoio ao sector público.
3.7.
INCENTIVOS FISCAIS
Em Dublin e Berlim, os mecanismos de incentivo fiscal foram também usados
como formas de impulsionar a reabilitação urbana e são também indicados nos
Masterplan de Revitalização da baixa do Porto, segundo o indicado nos capítulos
seguintes.
Neste momento, em Portugal já se encontram em vigor alguns incentivos
fiscais, que incidem sobre o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), Imposto
Municipal sobre Imóveis (IMI), Imposto sobre Rendimento Singular (IRS) e Imposto
sobre Rendimento Colectivo (IRC).
Em relação ao IVA o Código do IVA, com a redacção dada pelo Decreto-lei
186/2009, prevê que “As empreitadas de construção, beneficiação ou conservação de
imóveis realizadas no âmbito do Regime Especial de Comparticipação na
Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA), do Regime de Apoio à Recuperação
Habitacional em Áreas Urbanas Antigas (REHABITA), do Regime Especial de
Comparticipação e Financiamento na Recuperação de Prédios Urbanos em Regime
de Propriedade Horizontal (RECRIPH) e do Programa SOLARH aprovado pelo
Decreto-Lei nº 7/99, de 8 de Janeiro” estejam sujeitas a uma taxa de IVA reduzida de
5%, constituindo assim um incentivo fiscal, uma vez que submete as empreitadas
apenas à taxa reduzida.
A última redacção do Estatuto dos Benefícios Fiscais dada pela Lei 10/2009 de
10 Março, no artigo 41º são definidos os incentivos fiscais de reabilitação urbana, no
âmbito do IMI, IMT, IRS e IRC.
33
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Em relação ao IMI é possível a isenção deste imposto por um período de cinco
anos, a contar do primeiro ano e a partir da conclusão da operação de reabilitação,
podendo ser renovada por um período de cinco anos.
Um outro incentivo fiscal sobre a propriedade imobiliária, é a isenção de IMT
nas aquisições de um prédio ou fracção urbana, destinado a habitação própria e
permanente na primeira transmissão onerosa do prédio urbano reabilitado quando
localizado em “área de reabilitação urbana”.
Em relação ao IRC, são isentos os rendimentos de qualquer natureza obtidos
por fundos de investimento imobiliário constituídos entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de
Dezembro de 2011, caso os seus activos sejam constituídos pelo menos por 75%
imóveis submetidos a operações reabilitação urbana em zonas definidas para o efeito,
sendo apenas sujeitos a retenção na fonte à taxa de 10%.
São dedutíveis à colecta em sede de IRS, até ao limite de 500€, 30% dos
encargos suportados pelo proprietário, relacionados com a reabilitação de imóveis
localizados nas áreas de reabilitação urbana ou imóveis arrendados cujos valores das
rendas sejam actualizados no âmbito do Novo Regime Jurídico do Arrendamento
Urbano (Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro), que sejam alvo de intervenções de
reabilitação.
Reduzidas para 5% as mais-valias da alienação dos imóveis auferidas por
sujeitos passivos de IRS, no caso de imóveis situados em áreas de reabilitação
urbana, bem como os rendimentos prediais do arrendamento dos imóveis, nas
mesmas condições das deduções à colecta, em sede de IRS.
Para o efeito, o Estatuto dos Benefícios Fiscais define ‘Área de reabilitação
urbana' como a área territorialmente delimitada, compreendendo espaços urbanos
caracterizados pela insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das
infra-estruturas urbanísticas, dos equipamentos sociais, das áreas livres e espaços
verdes, podendo abranger designadamente áreas e centros históricos, zonas de
protecção de imóveis classificados ou em vias de classificação, nos termos da Lei de
Bases do Património Cultural, áreas urbanas degradadas ou zonas urbanas
consolidadas;
A delimitação das áreas de reabilitação urbana para efeitos do presente artigo
é da competência da Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal, obtido
parecer do IHRU, I. P., à excepção dos imóveis localizados numa área classificada
como área crítica de recuperação ou reconversão urbanística (ACRRU), em que não
há lugar à emissão do parecer do IHRU.
34
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
3.8.
NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO
O recentemente publicado Decreto-Lei 306/2009 de 23 de Outubro que alterou
o Novo Regime do Arrendamento Urbano, Decreto-lei N.6/2006 de 27 de Fevereiro,
veio dar resposta à necessidade de actualização das rendas dos imóveis arrendados,
hipótese que estava condicionada e limitada.
O presente diploma assegura a compatibilização entre o novo regime da
reabilitação urbana e o regime aplicável à denúncia ou suspensão do contrato de
arrendamento para a demolição ou realização de obras de remodelação ou restauros
profundos.
Assim, é possível a denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento, para
a demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, em áreas
de reabilitação urbana, sendo o proprietário a obrigado de efectuar as obras
necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado no âmbito
do regime jurídico da urbanização e edificação e regime jurídico da reabilitação
urbana.
Quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro
profundas, pode haver lugar à denuncia do contrato ou suspensão da sua execução
pelo período de decurso das mesmas, sendo a suspensão obrigatória quando as
obras implicam a inexistência de condições de habitabilidade no locado durante a obra
ou no caso de demolição do locado,
No caso da denúncia do contrato de arrendamento, o senhorio é obrigado ao
pagamento de uma indemnização ou à garantia de realojamento do arrendatário por
um período não inferior a 5 anos, este realojamento têm que ser feito no mesmo
concelho em condições análogas às que ele já detinha, quer quanto ao local quer
quanto ao calor da renda e encargos.
Em relação à suspensão dos contratos de arrendamento, o senhorio fica
obrigado a proceder ao realojamento dos arrendatários durante o período de
suspensão, aplicando-se as mesmas condições exigidas para o realojamento no caso
de renúncia do contrato.
A parte mais relevante desta alteração ao Novo Regime do Arrendamento
Urbano é a definição de regras de actualização das rendas para os senhorios que
realizem obras de reabilitação ou que participem em operações urbanísticas de
reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda anual tendo por
base a seguinte formula: R=VPCxCCx4% em R é o valor da renda anual, VPC é o
35
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
valor patrimonial corrigido de acordo com avaliação feita no âmbito do Código do
Imposto Municipal sobre Imóveis e CC é o coeficiente de conservação definido no
Novo Regime de Arrendamento Urbano.
36
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
4. ALGUNS
EXEMPLOS
DE
INTERVENÇÕES
DE
REABILITAÇÃO URBANA
4.1.
O CASO DE DOMINICK STREET EM DUBLIN
4.1.1. CAUSAS IDENTIFICADAS DO PROBLEMA
A cidade tem actualmente cerca de 500.000 habitantes, numa área de 114
km2, distribuídos por 5 zonas distintas. No primeiro quartel do século XX residiam no
centro de Dublin cerca de 64% da população total das cidades, tendo-se iniciado a
partir daí o processo de decadência e desertificação da zona central da cidade, com a
saída das classes mais abastadas para novas áreas de expansão da cidade,
localizadas na coroa exterior ao centro. Seguiu-se a saída da classe média, aquando
da melhoria das relações de mobilidade nas várias zonas da cidade (Adair e al, 1994).
Figura 2 – A cidade de Dublin (Dublin City Development Plan 2005-2011; Volume 1 Written Statement)
Em consequência desta fuga desde os anos 20, a zona central da cidade
iniciou um processo gradual de degradação física e social, levando a uma mudança
radical da estrutura demográfica e económica. Os edifícios, que até agora eram
habitacionais foram ocupados por funções comerciais e de serviços, era como que
esta zona tivesse vida nas horas de trabalho e se desertifica-se durante a noite.
37
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Este processo foi continuando, segundo o mesmos autor, entre 1961 e 1981, O
centro da cidade perdeu 39% da população, perdendo-se cerca de 18.500 habitações
antigas, destas apenas houve a construção/recuperação de 3.400 com intervenção do
sector público.
Com base num estudo (Kitchen, 2002) que identifica as mudanças sociais na
cidade de Dublin no período entre 1986 e 1996, refere que na década de 90 esta
cidade sofreu uma mudança social sem precedentes com implicações no âmbito
económico, social e sobretudo ao nível demográfico. Estas mudanças foram no
espectro positivo com novos investimentos, ao nível da indústria, comércio e serviços.
Estas situações levaram à criação de novos empregos e melhores salários, o que
levou a que a população urbana tivesse de assumi-se uma postura de migração.
Para o mesmo autor, as taxas de urbanização são claramente um factor de
mudança social e económica, factores que foram analisados com base nos resultados
do recenseamento da população da cidade de Dublin de 1986 e de 1996. A cidade de
Dublin é dividida em 4 zonas, sendo o centro urbano Dublin County Borough e as
regiões periféricas são Fingal, South Dublin e Dun Laoghaire-Rathdown.
Figura 3 – Região urbana de Dublin com indicação dos Municípios e Distritos. (Kitchen,
2002)
38
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Peter Kitchen refere o conceito de “Slum City” explicado por Horner em 1999,
este conceito caracteriza cidades que possuam um centro urbano pobre e densamente
povoado, fenómeno que aconteceu em Dublin até à década de 50, em que se formou
um anel de bairros suburbanos em redor de uma área já lotada. Ora, com este período
na década de 80 e 90, com a rápida expansão urbana, provocada pela construção de
novas estradas, a estrutura residencial e comercial foi progressivamente empurrada
para as franjas da cidade.
O interior da cidade de Dublin tem sofrido mudanças consideráveis. Estas
mudanças são o resultado de vários anos de carências sociais e urbanas, associadas
também à degradação e sobrecarga das infra-estruturas.
Na tabela seguinte, apresenta-se a distribuição da população da cidade de
Dublin no período de 1986 a 1996. Apesar do curto período de análise, dá para se
perceber quais os fluxos migratórios da população neste período.
Zona
1986
1996
Variação
Dublin County Borough
502.749
481.854
-4,2%
South Dublin
199.546
218.728
9,6%
Fingal
138.479
167.683
21,1%
Dun Laoghaire-Rathdown
180.675
189.999
5,2%
1.036.449
1.058.264
3,6%
Total
Tabela 4 – Repartição da população da cidade de Dublin (Kitchen, 2002)
Os resultados aqui apresentados, denotam a tendência para a mudança na
estrutura demográfica da cidade, verificando-se uma redução da população no centro
de Dublin, num território que, a ver pelas referências utilizadas por Peter Kitchen, era
caracterizado por ser um espaço densamente povoado, face ao crescimento das
restantes zonas.
No mapa que representa a variação da população por bairro, o autor indica
que, o crescimento da população nas zonas em que se verifica este comportamento é
nas classes etárias dos 15-24 e dos 45-64, enquanto que, ao mesmo tempo há uma
diminuição de outros dois grupos etários dos 0-14 e dos 25-44. Este comportamento é
mais visível em South Dublin e em Fingal, enquanto que em Dun Laoghaire-Rathdown
e sobretudo em Dublin County Borough se acentua a diminuição da população, com
especial incidência nas classes 15-24 e 45-64, curiosamente as mesmas classes cujo
aumento se verifica nas duas outras grandes zonas.
39
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
FIGURA 4 – Mudanças demográficas 1986-1996 (Kitchen, 2002)
O desinteresse do sector privado no investimento nas zonas degradadas no
centro da cidade de Dublin (Adair et al, 1994), deveu-se fundamentalmente a 3
factores :
- Estrutura fundiária muito repartida e fragmentada com vários proprietários, o
que dificulta o emparcelamento, levando a problemas graves de aquisição de vários
lotes urbanos, aumentando assim os custos de aquisição, o que reduz o lucro e
agravando a viabilidade dos investimentos face a zonas livres e de expansão urbana
nos subúrbios da cidade.
- O carácter histórico do centro com interesse arqueológico, que poderia levar a
que os investimentos tivessem de ser interrompidos por tempo indefinido, necessário
ao estudos do local, podendo condicionar assim a possibilidade de construção.
40
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- A não compatibilização de todas as entidades públicas que possuíam
interesses no centro da cidade, fazia com que a inversão dos ciclos de degradação
ambiental e social fosse complicada, desencorajando assim as incitativas de
investimento.
Ora, esta situação aqui descrita fez com que o governo irlandês fosse capaz de
dar uma resposta concreta e eficiente, de forma a inverter os ciclos e a criar um clima
de confiança nos investimentos.
As intervenções que o governo irlandês foi propondo tiveram como unidade de
intervenção, o quarteirão. Para isto o governo definiu zonas urbanas a que chamou
Disadvantaged Areas, para as quais foi estabelecendo propostas de intervenção
concretas.
4.1.2. POLÍTICAS DE REABILITAÇÃO URBANA
Na cidade de Dublin, as políticas de renovação urbana desenvolvem-se em
duas frentes no âmbito político. Uma primeira que criou um conjunto de instrumentos
fiscais de apoio à reabilitação urbana e um segundo que define quais os tipos de
intervenção e as formas como serão feitas.
O conjunto de instrumentos fiscais de incentivo à reabilitação urbana
implementados em Dublin, dividiram-se em dois diplomas: o Urban Renewal Act e o
Finance Act, ambos de 1986, tendo-se estes dois diplomas centrado nos proprietários
e ocupantes com a consciência que os potenciais investidores seguem as tendências
deles.
Estes dois diplomas criaram três pacotes de incentivos o Capital Alowance
vocacionado para os proprietários e ocupantes, o Section 23, destinado a proprietários
e senhorios e por último o double rent allowance para os inquilinos.
O Capital Alowance incidia sobre o valor das obras de construção ou
recuperação de edifícios localizados nas áreas identificadas como críticas, enquanto
que, o Section 23 e o Double Rent Allowance, incidiam sobre o arrendamento urbano.
O primeiro sobre a taxação do arrendamento dos imóveis, quando estes não eram a
habitação principal dos arrendatários, e a possibilidade de declaração do dobro da
renda para os inquilinos no caso de imóveis reconstruído ou em zonas elegíveis.
Estes incentivos fiscais foram sendo revistos ao longo dos anos, estando
actualmente em vigor a terceira revisão, uma vez que os diplomas iniciais vigoraram
41
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
de 1986 a 1994, sendo a primeira revisão feita em 1994, que vigorou até 1999, e por
fim a terceira revisão que ainda se encontra hoje em vigor, para as zonas identificadas
e com critérios mais apertados, tendo já o Double Rent ter sido revogado por
imposição da comissão europeia.
O Capital Allowance incentivava a construção e recuperação de edifícios nas
Disadvantaged Areas, com a dedução dos custos de intervenção nos impostos sobre
os rendimentos ao longo de período de tempo, conforme as necessidades dos
espaços.
Os tipos de incentivos e limites do mesmo, dependem do tipo de investimento e
da sua localização e acabam por ser definidos em função das necessidades das zonas
em que são aplicáveis.
Destino do
Imóvel
Beneficiário
Investimento
Deduções no imposto sobre
rendimento
- 5% por ano até atingir 50% do
Habitação
investimento
Proprietário-
(construção
e
reconstrução)
Ocupante
- 10% por ano até atingir 100%
do investimento (reabilitação)
- 100% em depreciação livre
Indústria e
Proprietário-
- 50% no primeiro ano, e 4%
Comércio
Ocupante
anuais até perfazer 100% do
investimento
Parques de
estacionamento e
comércio anexo
Construtor,
Construção,
operador,
reconstrução ou
proprietário
reabilitação
Investidor para
arrendamento
Residências para
estudantes
de idosos
- 50% no primeiro ano, e 4%
anuais até perfazer 100% do
investimento
- 50% no primeiro ano, e 4%
anuais até perfazer 100% do
investimento
Construtor,
operador,
- 5% anuais ao longo de 10 anos
proprietário
Jardins de
Infância, e lares
- 100% em depreciação livre
Investidor
- 15% nos 6 primeiros anos e os
restantes 10% no sétimo
Tabela 5 – Aplicação dos incentivos fiscais em Dublin (Ribeiro,2005)
42
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
O Finance Act institui o regime de incentivos fiscais para o mercado do
arrendamento urbano, através do Section 23, os proprietários-arrendatários de
edifícios de uso habitacional podiam deduzir os seus investimentos até 100% do seu
valor, deduzido o valor do terreno, nos seus rendimentos. Este tipo de incentivo é
aplicável a projectos individuais (dentro das mesmas ocupações do Capital
Allowance), que se candidatem à sua atribuição, em detrimento de áreas geográficas
delimitadas.
Os incentivos fiscais para investidores e ocupantes, apenas serão possíveis se
forem criadas condições de atractividade, tais como infra-estruturas, qualidade de
vida, reestruturação da estrutura fundiária e no caso de Dublin, pretendia-se a
reversão de zonas no centro da cidade para habitação (Berry et al, 1996).
Para os mesmos autores, a adopção de medidas de aceleração e o ritmo dos
investimentos, foram fundamentais para ultrapassar as restrições dos processos de
planeamento.
Em Dublin, a entidade responsável pelo desenvolvimento dos projectos de
reabilitação urbana é o Dublin City Council. Os projectos são concebidos em conjunto
com a população sendo a forma de execução através de Parcerias Público Privadas
(PPP).
Com este tipo de intervenção, o Dublin City Council procura reestruturar toda a
estrutura urbana do centro da cidade, impondo cotas de acesso às habitações, de
forma a rejuvenescer o tecido social e económico dos quarteirões. Foram sento
introduzidas também zonas comerciais e de serviços, de forma a transformar as
actuais zonas degradadas, que por vezes acabam por ser bairros sociais camarários,
em espaços atractivos, melhorando também a própria envolvente.
Em Dublin, neste momento encontram-se em desenvolvimento três projectos
de reabilitação urbana, St. Michael´s Estate, O’Devaney Gardens e Dominick Street.
Analisando a intervenção em Dominick Street, constata-se que são três intervenções
idênticas, sobre habitações sociais camarárias, cuja área se pretende rejuvenescer.
O Dublin City Council, elege como objectivos das intervenções de reabilitação
urbana a eficiência energética. Deste modo permite o acesso à habitação a classes
mais desfavorecidas, tornando os espaços com mais pontos de interesse e ainda à
captação de pessoas com funções como comércio e zonas públicas de lazer, tornando
assim os bairros como espaços onde o viver e trabalhar se confundam.
Para a compatibilização destes objectivos, foram criados órgãos com
competência para produzir planos de intervenção, conjugando os anseios da
43
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
população com os da administração pública, a Special Housing Task Force, são-lhe
atribuídas competências para decidir as formas de financiamento dos projectos,
através de recurso a parcerias público privadas de intervenção no espaço público e
privado.
O estudo sobre a sustentabilidade das comunidades urbanas (European
Regional Development Fund, 2005), definiu para Dublin alguns aspectos, cujas
políticas de intervenção devem incidir a resolução de aspectos sobretudo sociais, tais
como:
- Emprego, formação e qualificação;
- Limpeza, segurança, melhoria do espaço público e redução dos índices de
criminalidade;
- Oportunidade de desenvolvimento para crianças, jovens, melhores escolas e
mais actividade de lazer e desportos;
- Adaptação dos serviços públicos às necessidades da população local
(emprego, minorias étnicas, pobreza)
- Envolvimento da população nos processos de decisão.
A Special Housing Taskforce (Dublin City Council, 2008) como metodologia de
intervenção, começa por caracterizar o espaço e perceber qual a tipologia de uso
definido para essa zona no Plano de Desenvolvimento da Cidade 2005-2011,
seguindo a percepção de qual a estrutura demográfica da população residente e da
envolvente. Neste âmbito a comunidade residente é ouvida e registada a sua opinião
acerca do bairro, tendo em conta as suas necessidades
A questão dos objectivos da administração pública são também registados,
este tipo de intervenções são concertadas por toda a cidade, reestruturando o
desenho e estrutura urbana. Se é um dos objectivos a gestão sustentável do território,
as questões de mobilidade são consideradas assim como a forma como os espaços
se conectam e a oportunidade que a envolvente possui de desenvolvimento das áreas
críticas de recuperação urbana.
Segundo o Relatório da Special Housing Taskforce para a intervenção em
Dominick Street Lower, este bairro foi construído em 1750 como espaço de residência,
tendo entrado em decadência. Seguiu-se um plano complexo das autoridades locais
que aí construíram um bairro de habitação social em meados da década de 1960. O
espaço de intervenção tem uma área de 1,24 ha, com oito blocos de cinco andares,
com 198 unidades de habitação social.
44
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 5 – Aspecto actual de Dominick Street (Dublin City Council, 2008)
Figura 6 - Desenho urbano em 1891 – 2008 (Dublin City Council, 2008)
No Plano de Desenvolvimento da Cidade 2005-2011 (Dublin City Council,
2005) esta zona está destinada ao uso Z13, que é atribuído a zonas de
implementação de acções de rejuvenescimento físico, económico e social, ou seja,
esta designação remete para a importância de integrar propostas locais com a área
envolvente, sendo necessária a introdução de serviços públicos de alta qualidade no
processo de reabilitação urbana.
45
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 7 – Extracto da planta de zonamento do Plano de Desenvolvimento da Cidade de
Dublin 2005-2011 (Dublin City Council, 2005)
Em relação à admissibilidade de usos, a utilização da zona Z13, admite
edifícios para a saúde, segurança e bem-estar público, guarda de crianças, espaços
culturais, educação, escritórios, hotéis, indústria ligeira, habitação e comércio.
A zona circundante ao quarteirão, que se estuda no plano de intervenção
urbana, inclui zonas Z5 e Z8, sendo zonas de consolidação do centro da cidade e
zonas de protecção o património arquitectónico, existindo também alguma
predominância de zonas Z4, de uso misto comercial.
Para a caracterização do espaço, o relatório incluiu a caracterização da
estrutura demográfica e social da população. Este é um parâmetro considerado crucial
para o sucesso do plano de regeneração, uma vez que as propostas de intervenção
devem ir de encontro aos problemas sociais, tais como facilidades para pessoas
idosas, crianças e adolescentes. Deve ser avaliada a relevância social destas classes
etárias e também sociais, os dados apresentados são de acordo como o estudo
censitário da população em 2006, usando como base de estudo a parte da Rua
Dominick e a sua envolvente mais próxima.
46
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
6%
11%
21%
21%
0-14
15-24
25-39
40-64
41%
>65
Gráfico 1 – Distribuição Etária da População de Dominick Street e espaço envolvente
(com base Dublin City Council, 2008)
Com base nos Censos de 2006, a zona eleitoral de que faz parte a Dominick
Street, comporta um total de 2137 pessoas, distribuídos etariamente pelo gráfico
anterior, pode assumir-se que a população maioritária desta zona encontra-se em
idade activa de trabalho, este facto, pode dever-se ao facto de Dominick Street ser
uma zona de habitação social, havendo a registar que cerca de um terço da população
com idade inferior a 24 anos. Esta estrutura etária da população é idêntica à estrutura
que a zona norte da cidade apresenta, denotando assim alguma homogeneidade na
distribuição da população. O facto de se ter uma população jovem predominante,
justifica uma intervenção mais vocacionada para este sector, com escolas, espaços de
lazer, valorização do espaço público, por exemplo, para que esta população se fixe e o
sentimento de vizinhança se instale e se intensifique em todas as classes etárias.
DED Norte
Dominick Street
0-14
11%
11%
15-24
21%
25%
25-39
41%
48%
40-64
21%
13%
>65
6%
3%
Tabela 6 – Distribuição etária da população em Dominick Street e no DED Norte (com
base Dublin City Council, 2008)
No relatório da intervenção na Rua Dominick, foi também analisada a situação
socioeconómica da população com mais de 15 anos, com base nos resultados dos
Censos para a zona norte da cidade de Dublin, tendo 60% dos habitantes declarado
47
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
que se encontram a trabalhar, reforçando assim a predominância de população em
idade activa, havendo 8% de desempregados, 13% de estudantes e 7% de
reformados.
1%
6%
7%
A Trabalhar
3%
À procura do primeiro
emprego
Desempregado
13%
Estudante
8%
60%
Doméstica
Reformado
2%
Invalido
Outro
Gráfico 2 – Estatuto económico da população com mais de 15 anos em Dominick Street e
envolvente (com base Dublin City Council, 2008)
Caracterizada a estrutura social de Dominick Street, o relatório passou a
descrever a intervenção proposta e quais os fundamentos que estiveram na base da
sua definição. Situando-se estes a dois níveis, com fundamentos mais amplos e
integração das opções com a restante cidade e a um nível local de intervenção.
Mais amplamente, a intervenção proposta procura aproveitar a proximidade a
locais turísticos e culturais, como forma de captar e aproveitar a passagem de turistas
pela rua, uma vez que é um dos canais preferenciais de chegada a alguns
monumentos, bem como a equipamentos de serviços, hospitais e serviços judiciais.
Apesar da sua localização privilegiada no centro da cidade, esta rua não
consegue apresentar nenhuma vantagem capaz de atrair novos ocupantes e até
mesmo de favorecer o atravessamento da cidade pelo seu interior. Este facto pode
dever-se à ausência de usos mistos, e até mesmo do ambiente que a rua apresenta.
Um dos grandes projectos do momento em Dublin e localizado na zona norte
da cidade é o Grangegorman. Foi criada uma agência autónoma para a gestão deste
projecto considerado como fundamental no Plano de Desenvolvimento da Cidade de
Dublin. Este projecto, visa criar um novo bairro na cidade, que integre todas as
valências educacionais nesse mesmo espaço, estimando-se que aí se instale uma
população estudantil de cerca de 22.000 pessoas, com todos os serviços inerentes a
48
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
um campus educacional, tais como biblioteca, centros artísticos e equipamentos de
saúde, ocupando uma área superior a 30 hectares.
Figura 8 – Grangegorman (com base Dublin City Council, 2008)
A rua Dominick pode beneficiar também deste grande projecto, uma vez que os
circuitos de transportes públicos e de atravessamento da cidade para Grangegorman
passam nessa zona. Na imagem seguinte os responsáveis pelo relatório procuram
esquematizar os factores de atractividade ao bairro já indicados, e que o posicionam
estrategicamente, justificando assim a necessidade da intervenção.
Conjugando a referido a intervenção nesta zona de Dominick Street terá que
privilegiar as ligações entre Grangegorman e a zona comercial situada abaixo de
Parnell Street, bem como ao centro da cidade. A intervenção no espaço público
passará por criar um corredor de circulação nesta zona, ligando a Parnell Street à
parte superior de Dominick Street, privilegiando a circulação pedonal e de transportes
públicos.
49
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 9 – Localização do Grangegorman, zona comercial e culturais (com base Dublin
City Council, 2008)
Como oportunidades que a reabilitação da Dominick Street pode aproveitar o
para tornar este espaço atractivo e convidativo ao ser atravessamento, a zona
comercial de Dublin, deve fazer com que esta rua se apresente como um
prolongamento desse mesmo uso, uma vez que pode fazer a ponte com outros pontos
de atracção da cidade. Desta forma, os objectivos da intervenção definidos pelo Dublin
City Council para a Dominick Street são: a definição de uma área considerável para o
comércio, o reforço das ligações pedonais com a envolvente, a valorização do espaço
público e ainda proporcionar condições para estratificação dos usos e classes sociais.
As novas utilizações têm que integrar serviços e facilidade para os visitantes da
cidade, tais como cafés, restaurantes, hotéis, espaços públicos e equipamentos
culturais, de forma a facilitar as ligações de que se falam, que são vistas como umas
das forças que Dominick Street apresenta.
O resultado do trabalho da Task Force e do Dublin City Council para Dominick
Street resultou na definição da seguinte ocupação. Considerando-se uma intervenção
a partir do nível 0, com demolição de todos os elementos existentes e a construção de
uma nova ocupação urbana, repartida em 3 fases, durante 10 anos, com os seguintes
pressupostos:
- Construção de 200 habitações privadas, sociais e a custos acessíveis;
- Construção de um centro comunitário com 1600m2;
50
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Construção de uma creche com 800m2;
- Construção de espaços comerciais no mínimo de 12.000m2;
- Construção de um novo open space, de uma nova praça e duas novas ruas,
de forma a melhorar a conectividade e acesso pela própria rua.
Em relação à volumetria e ocupação do solo, a proposta de intervenção tenta
homogeneizar o local de acordo com a envolvente. A ver pelas figuras seguintes, a
área de implantação do edificado é superior e com uma configuração diferente. O
Masterplan da cidade de Dublin permitia para esta zona a construção de edifícios
entre 2 e 8 andares, podendo ainda ser superior em casos específicos.
Figura 10 - Desenho urbano 2008 - 2019 (com base Dublin City Council, 2008)
A intervenção foi decidida em 2006 e o início está previsto para 2009, a
primeira fase termina em 2013, englobando a construção de 80 habitações sociais nos
pisos superiores. O piso térreo foi destinado a actividades comerciais, sendo também
construído em todos os edifícios um piso inferior para estacionamento. Nesta fase o
espaço público será já intervencionado, com uma nova praça e uma rua para Este.
A segunda fase de 2014 a 2017 compreende o desenvolvimento de um edifício
comercial com uma cave também para estacionamento, isto para nordeste. Para
noroeste é construído também um novo edifício para habitação privada a custos
51
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
controlados, sendo os pisos térreos também para comércio e os pisos inferiores para
estacionamento.
Por último, a terceira fase de 2018 a 2019 irá dar por terminado o plano de
intervenção com a construção do último edifício de uso misto, à semelhança dos
existentes, sendo a componente comercial deste edifício que irá fazer a ligação com a
zona comercial já estabilizada a sul, concluindo aqui a intervenção no espaço público
com a execução de outra praça.
Figura 11 - Faseamento da intervenção (com base Dublin City Council, 2008)
Por sua vez, a proposta de intervenção na rua Dominick teve de se
salvaguardar devido à concordância com o existente e também ser capaz de
responder às necessidades da população e da sua envolvente, e ainda conservar a
massa histórica do local.
Um dos objectivos e pontos de ordem da intervenção, foi o aumento da área de
circulação pedonal e da criação de mecanismos que aumentassem o fluxo de
circulação entre as duas zonas da cidade ligadas por esta rua, fazendo da rua
Dominick uma zona comercial ao nível do piso térreo
De resto, todas as funções foram mantidas, como os pontos de interesse
arquitectónico, bem como a habitação social, sendo até os edifícios destinados a este
uso os primeiros a serem construídos.
A qualidade do espaço público, foi também um aspecto prioritário para os
autores do plano de intervenção, considerando mesmo que estes tinham de ser de alta
qualidade, palpáveis, com ruas e praças abertas, uma vez que as ligações pedonais
são fulcrais para o sucesso da intervenção.
52
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 12 – Cérceas existentes (com base Dublin City Council, 2008)
Em suma, a intervenção nesta rua, circunscreve-se à manutenção dos
objectivos iniciais e já existentes no próprio espaço, criando comunidades
sustentáveis, com uma mistura de vários usos, com uma estrutura social estratificada,
com a redução de segregações sociais, étnicas e culturais, com a melhoria da
qualidade das habitações e também do espaço público.
O financiamento das intervenções é normalmente feito com base em parcerias
público privadas. No caso concreto desta intervenção na rua Dominick o Dublin City
Council está a procurar financiamento para a habitação social e a custos controlados,
para os usos residenciais e comercial. O sistema de parceria público privadas manterse-á. Um dos pressupostos que se mantém ao longo do processo, é que ele
permanecerá em aberto, sendo possível ao longo do tempo efectuar melhorias e
alterações quando assim se justifique.
53
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
4.2.
O CASO DOS FUNDOS DE VIZINHANÇA EM BERLIM
4.2.1. CAUSAS IDENTIFICADAS DO PROBLEMA
Para o estudo da cidade de Berlim, foi analisado o Estudo sobre o
Desenvolvimento
Urbano
de
Comunidades Sustentáveis (European
Regional
Developement Funds, 2005), que estudou a mobilidade e a diversificação em várias
cidades europeias, entre as quais Berlim.
A caracterização da cidade e dos fluxos migratórios da população, foram
parâmetros cuja contabilização terá sido fácil, uma vez que na Alemanha existem
registos de todos os fluxos, sendo obrigatória a comunicação às autoridades das
alterações de residência.
Em Berlim, o registo e monitorização destes comportamentos são da
responsabilidade do Soziale Stadtentwicklung que faz o acompanhamento social do
desenvolvimento urbano e também o Sozialstrukturatlas, que analisa as questões
sociais e de saúde.
A mobilidade em Berlim sofreu uma mudança radical no início da década de
1990 com a queda do muro de Berlim e com a união das duas repúblicas alemãs. Esta
mudança, que uniu a parte oriental e ocidental permitiu a expansão urbana da cidade
para os subúrbios, fazendo com que o caso de Berlim seja um caso onde a evolução
urbana se processou a grande velocidade desde aí.
Segundo o estudo, o número de movimentos por cada 100 habitantes em 1994
era de 25,4, tendo aumentado para 34,7 no ano de 1998 e começando a diminuir a
partir daí e segundo o estudo, datado de 2005, nesse momento os movimentos situarse-ão nos 30 movimentos por 100 habitantes.
Como amostra representativa da população de Berlim, o estudo baseou-se nos
bairros de Bülowstrabe no distrito de Schöneberg e Kottbusser, no distrito de
Kreuzberg. Ambos situados no interior oeste da cidade de Berlim, Kottbusser e
Bülowstrabe são vulgarmente conhecidos pela elevada rotatividade populacional,
elevado desemprego e com bastantes necessidades sociais.
Em Bülowstrabe, a quase metade da população tem menos que 35 anos, e um
quinto possui menos de 18 anos, desta estrutura demográfica há ainda a considerar
que 43% da população é estrangeira, o desemprego é superior em cerca de 2% face
só 8,9% da Alemanha. Segundo os dados do estudo relativos a 2004, a população
54
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
dependente de subsídios neste bairro é de 18,3% ao revês dos 7,6% que se verifica
em média na população alemã.
Figura 13 – Cidade de Berlim
O mesmo estudo sobre a mobilidade urbana em Berlim, mostra os resultados
de um estudo que indica os motivos indicados pela população que se deslocou para
dentro ou fora do espaço urbano.
O gráfico seguinte demonstra as razões indicadas para os fluxos migratórios,
quer de entrada quer de saída.
55
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Facilidades de mobilidades
Melhores ofertas de lazer e…
Melhores ofertas religiosas
Melhores ofertas socio-…
Melhores ofertas para as…
Escolas de melhor qualidade
Melhor qualidade de serviços…
Proximidade a espaços…
Vizinhança de melhor…
Melhor ambiente para as…
Melhor ambiente habitacional
Proximidade a amigos
Proximidade a familiares
Compatibilidade com o trabalho
Custos de habitação mais…
Habitação de melhor qualidade
Mudança da situação…
Alteração do agredado familiar
0%
20%
Saida
40%
60%
Entrada
80%
100%
Gráfico 3 – Razões para os fluxos migratórios (adaptado de European Regional
Developement Funds, 2005)
Os motivos acima indicados, segundo o estudo podem ser agrupados em
quatro categorias. O ciclo de vida familiar é considerado o mais importante,
directamente relacionado com o aumento/redução das dimensões do agregado
familiar. Em segundo lugar a qualidade e custos das habitações, segue-se o
sentimento de vizinhança com a proximidade a espaços comerciais e com melhores
condições para as crianças. Por último as redes sociais que podem aproximar os
habitantes de outros familiares e amigos.
Analisando os dados indicados pelo estudo, podemos identificar o facto de
haver uma diferença acentuada entre os fluxos de entrada e saída do centro da
cidade, favorecendo a entrada, a compatibilidade da função habitação com a função
trabalho, bem como a proximidade a espaços comerciais e a ofertas religiosas. A
maior diferença que ressalta no campo da mobilidade, uma vez que, nos centros
urbanos, temos uma melhor oferta de transportes públicos. O mesmo se verifica na
procura de melhores escolas, de melhores ofertas para crianças, de melhores serviços
públicos e também de qualidade de vida.
Os motivos que fundamentam os fluxos da população devem ser analisados de
forma diferente, no que diz respeito aos movimentos de entrada e saída. Por exemplo
56
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
as maiores diferenças podem ser capazes de mostrar as vantagens e condicionantes
de viver no centro urbano de Berlim.
De referir que, as principais razões indicadas nos inquéritos relativos à
migração para no centro urbano, são as facilidades de mobilidade, as ofertas ao nível
cultural desportivo e religioso, os grupos sociais com a proximidade à família e amigos
e, sobretudo, a proximidade ao local de trabalho. Por sua vez as razões de saída são
a proximidade a melhores escolas, a espaço com melhores condições para a vivencia
de crianças e também a melhoria da situação financeira e o acesso a habitações de
melhor qualidade.
Este estudo inquiriu também a população migrante da cidade de Berlim sobre
quais os problemas dos bairros em estudo, e o que os levavam a mudar a sua
residência para fora desses mesmos bairros ou para dentro deles. A maior parte dos
problemas está relacionada com aspectos sociais, qualidade das habitações, poluição
e uma imagem urbana de má qualidade.
Insegurança para crianças
Poluição
Má imagem
Sentimento de insegurança
Criminalidade
Falta de identificação com a área
Conflitos entre os residentes
Ofertas para minorias étnicas
Ofertas para a terceira idade
Ofertas para crianças e jovens
Lazer e desporto
Ofertas de oportunidades de formação
Oportunidades de emprego
Desemprego e pobreza
Ofertas de serviços sociais
Ofertas Culturais
Proximidade a espaços comerciais
Qualidade das escolas
Espaços verdes
Mau estado de conservação do espaço público
Problemas de vizinhança
Qualidade das habitações
0%
20%
40%
Saida
60%
80%
100%
Entrada
Gráfico 4 - Problemas dos bairros em estudo (adaptado de European Regional
Development Funds, 2005)
57
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Este dado, avaliado pelo estudo sobre a mobilidade da cidade de Berlim, pode
ser um dos mais representativos ao nível da avaliação das causas da desertificação
dos centros urbanos.
Aqui a interpretação dos resultados deve ser feita de forma diferente,
permitindo aqui ver quais os principais problemas que a população migrante identificou
nos bairros, notando-se alguns desequilíbrios ao nível da população que se deslocou
para dentro dos bairros, com problemas como: criminalidade, desemprego e pobreza,
no entanto os restantes factores apresentam resultados muito semelhantes para as
entradas e para as saídas.
No entanto, os resultados apresentam nos dois fluxos alguns resultados que
podem ser também alvo de análise, tais como os problemas de vizinhança, estado de
conservação no espaço público, o desemprego, a pobreza, a falta de oportunidade de
emprego, a criminalidade e segurança, uma vez que se destacam pelas elevadas
percentagens de resposta. Assim, podem ser interpretados como os principais
problemas que estes dois bairros oferecem a quem aí vive ou que pretenda para aí se
mudar.
No gráfico seguinte, o estudo demonstra os resultados obtidos aquando da
avaliação das principais oportunidades de desenvolvimento dos bairros de
Schöneberg e Kottbusser.
Ofertas religiosas e culturais
Lazer e ofertas de desporto
Creches e escolas
Oportunidades de qualificação
Oportunidade de emprego
Atmosfera multicultural
Convivência dos moradores
Instituições de apoio a minorias étnicas
Participação activa dos cidadãos
Redes de amigos e família
Preços
Proximidade a espaços públicos
Proximidade a espaços comerciais
Acessibilidade a área
Ambiente habitacional
Qualidade das habitações
0%
20%
Saida
40%
60%
80%
100%
Entrada
Gráfico 5 – Oportunidades identificadas nos bairros (adaptado de European Regional
Development Funds, 2005)
58
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Os desequilíbrios que aqui se encontram, podem ser interpretados pela
relatividade das oportunidades de desenvolvimento identificadas por quem entra ou
por quem sai dos bairros.
Para a população que se desloca para dentro dos bairros, os aspectos culturais
são os mais potencializadores, assim como as ofertas religiosas e culturais. A
atmosfera multicultural, a proximidade aos espaços comerciais, a acessibilidade e
oferta de transportes públicos e os preços mais baixos, representam uma das grandes
oportunidades e vantagens dos bairros.
De referir que a oferta vocacionada para a educação, como creches e escolas,
oportunidade de formação e trabalho, apresentam os mais baixos resultados, não
podendo ser vistas estas oportunidades como uma vantagem destas áreas,
corroborando assim os problemas identificados e razões para a saída.
4.2.2. POLÍTICAS DE REABILITAÇÃO URBANA
Os principais incentivos fiscais que foram aplicados em Berlim, permitiram que
os valores aplicados nos investimentos pudessem ser deduzidos em sede de
tributação, sendo aplicáveis a investimentos que visassem a construção, ampliação e
modernização das propriedades.
A regulamentação aplicável a toda a cidade desde Dezembro de 1991, permitia
a dedução da tributação no primeiro ano de 50% dos investimentos, à excepção dos
custos dos terrenos, independentemente do tipo de uso dos imóveis (Berry et al,
1996). Houve uma evolução em 1998, com a restrição dos incentivos fiscais para
investimentos com o uso residencial e de modernização e reconstrução de edifícios.
Os benefícios fiscais podem ser, à semelhança do que acontece em Dublin,
repartidos no tempo, ou dedutíveis logo no primeiro ano, ou deduzidos ao longo de
quatro anos, dependendo do tipo de tributação do requerente, sendo este sistema
acumulável com a amortização dos edifícios, o que permite a redução de 4%/ano até
serem atingidos os 100% do investimento total.
Os autores usam como exemplo uma simulação de um investimento de 4 milhões
de DM para a determinação do valor tributável, considerando o valor de financiamento
público do investimento e as deduções ao valor tributável no primeiro ano.
59
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Milhões DM
Investimento total
4,00
Apoio Estatal
0,92
Investimento
3,08
Beneficio Fiscal
1,66
Valor tributável
0,83
Tabela 7 – Perfil de Investimento em Berlin (Berry et al, 1996)
Os fundos de investimento imobiliários fechados podem também usufruir
destes incentivos. O conceito pode ser aplicável a um consórcio de pessoas que os
possam constituir, sendo tradicionalmente usados em imóveis de usos residencial ou a
retalho, uma vez que foram mercados emergentes após a reestruturação da cidade.
O mercado dos escritórios no centro da cidade de Berlim, após 1990, foi um
dos principais impulsionadores da reabilitação urbana da cidade de Berlim, Berry e
McGreal consideram este mercado como altamente especulativo. Este facto levou à
construção e adaptação de uma grande parte dos imóveis a este uso, uma vez que foi
impulsionado pela localização do Governo Federal no centro da cidade, com o
aproveitamento dos benefícios fiscais ainda aplicáveis a toda a cidade e a todas as
tipologias de uso.
A especulação que se verificou após a queda do muro de Berlim, foi motivada
pelos elevados índices de procura face ao baixo nível de oferta e de baixa qualidade.
Em 1992 o valor de arrendamento por m2 era de 90DM e com uma taxa de
desocupação de menos de 1%, mas com os incentivos criados e com o impulso
provocado por este mercado, até 1995 a situação foi-se invertendo, com a redução do
valor de arrendamento por m2 para os 30-50DM com uma taxa de desocupação de
6,6%. No estando a procura manteve-se estável ao longo do tempo, tendo
apresentado apenas pequenas oscilações (Berry, 1996).
Oferta
Procura
2
Rendas (DM/m )
Yelds (%)
Taxa de desocupação
1992
1993
1994
1995
135.000
380.000
715.000
850.000
240.000
230.000
210.000
217.000
60-90
45-60
40-50
30-40
5
5
5,25
5,5-5,75
0,7
1,5
4,9
6,6
Tabela 8 - Perfil do mercado de arrendamento de escritórios 1992-1995
(adaptado Berry et al, 1996)
60
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
O crescimento da oferta de escritórios é o reflexo do conjunto de expectativas
económicas criadas com o crescimento de Berlin e com o aproveitamento dos
incentivos fiscais, que acabou se tornar um investimento de risco ao fim dos quatro
primeiros anos. Dado o aumento da taxa de desocupação e redução das yelds, que
tradicionalmente no mercado alemão são baixas. Dai ter provocado a mudança dos
pressupostos dos incentivos fiscais em 1998, vocacionando-os para o mercado
residencial.
Para o projecto das unidades de vizinhança, foram escolhidas zonas de
intervenção para aplicação de um programa nacional com incentivos comunitários, que
visa o estabelecimento de uma abordagem integrada de reabilitação urbana, com uma
abordagem participativa e com uma forte componente de envolvimento dos moradores
locais na sua unidade de vizinhança.
Para cada unidade de intervenção, foi criada uma estrutura própria com a
função de gestão da vizinhança. Estabeleceram-se nove grandes objectivos para a
cidade de Berlim, que incluem a melhoria das oportunidades de trabalho e nível de
qualificação, reforçando as infra-estruturas locais e de participação, promoção da
cultura local e melhores acesso aos serviços de saúde e sociais.
Em Schöneberg, a implantação dos fundos de vizinhança foi iniciado em 1970
num bairro de habitação social. O conceito deste programa é colocar ao dispor do
bairro uma determinada verba, para que a população local pudesse gerir e definir
quais as aplicações até esse valor. No caso deste bairro, foi construído um café, um
parque infantil e uma espécie de dormitório comum e foram melhoradas as condições
de habitabilidade dos apartamentos. Este tipo de iniciativas fez com que fosse gerado
um clima de segurança, que até aqui poderia ser posto em causa.
Um indicador do sucesso deste tipo de abordagem é que em 1999, 100 dos
500 apartamentos se encontravam vazios, em 2004 apenas 10 permaneciam livres
(Senatsverwaltung für Stadtenwicklung, 2004).
Em Kreuzberg, segundo o estudo, a abordagem visou um conjunto de
problemas semelhantes, bem como a promoção da região e dos activos, tais como a
proximidade ao centro urbano de Berlim. O projecto aqui centralizou-se na educação e
formação e particularmente na criação de emprego e integração social de minorias
étnicas.
A cidade de Berlim conheceu uma mudança assinalável com a queda do muro
de Berlim em 1990. Com a reunificação das duas repúblicas federais, todas as
61
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
restrições de mobilidade caíram por terra, tendo também, por esta altura, ocorrido uma
redefinição da estrutura urbana da cidade e uma expansão do perímetro urbano, que
favoreceu a mobilidade da população, como já vimos.
A principal necessidade de reabilitação urbana incidia sobre a propriedade
privada, integrando e atendendo às necessidades das zonas críticas, tendo os
espaços públicos sido reestruturados após a queda do muro de Berlim, com apoios da
comunidade europeia, nomeadamente com o FEDER. Os critérios e moldes de
intervenção estão definidos no relatório sobre a implementação dos Fundos de
Vizinhança, The Neighboorhood Fund – a Berlin model of public partipation
(Senatsverwaltung für Stadtenwicklung, 2004).
Segundo o relatório sobre os fundos de vizinhança, estes foram implementados
em 17 bairros, considerados como zonas críticas de reabilitação urbana. A cada uma
destas zonas foi atribuída uma verba de cerca de 500.000€ e os moradores chamados
a decidir sobre a forma de gerir essa verba. Foi uma decisão arrojada, uma vez que
depositaram nos moradores quase toda a responsabilidade de recuperação dos seus
bairros. A única condição, era que esta verba teria que ser utilizada para financiar
projectos que trariam melhoramento a longo prazo para a localidade.
Para os responsáveis pela implementação destes projectos, o principal
objectivo era tornar a cidade socialmente atractiva, respondendo aos principais
factores que haviam sido identificados como razões de saída, problemas e
oportunidades dos bairros.
Em 1999, o Governo Federal lançou uma iniciativa conjunta Soziale Stadt,
dirigida para 17 zonas críticas. O objectivo desta medida era sobretudo desenvolver
medidas capazes de responder ao desenvolvimento urbano, incluindo um conjunto de
medidas de vários domínios públicos e dirigidas aos bairros (Senatsverwaltung für
Stadtenwicklung, 2004).
Unidade de Gestão de Vizinhança
1. Boxhagener Platz
2. Bülowstraße/Wohen am Kleistpark
3. Falkplatz
4. Helmholtzplatz
5. High-Deck-Siedlung/Sonnenallee
6. Magdeburger Platz
7. Marzahn Nord-West
8. Moabit West/Beusselkiez
9. Oberschöneweide
10. Reinickendorfer Straße
11. Reuterplatz
12. Rollbergsiedlung
Distrito
Friedrichshain
Tempelhof-Schöneberg
Pankow (Prenzlauer Berg)
Pankow (Prenzlauer Berg)
Neukölln
Mitte (Tiergarten)
Marzahn.Hellersdorf
Mitte (Tiergarten)
Treptow (Köpenick)
Mitte (Wedding)
Neukölln
Neukölln
Residentes *
19.335
10.120
8.832
20.092
5.242
8.544
22.182
21.274
6.121
15.180
18.419
5.574
62
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
13.
14.
15.
16.
17.
Schillerpromenade
Soldiner Straße/Wollankstraße
Sparrplatz/Sprengelkiez
Wrangelkiez
Zentrum Kreuzberg/Wassertorplatz
Total
Neukölln
Mitte (Wedding)
Mitte (Wedding)
Friedrichshain (Kreuzberg)
Friedrichshain (Kreuzberg)
19.814
15.176
14.332
12.292
4.399
224.919
*dados de 31 de Dezembro 2003
Tabela 9 – População das unidades de gestão da vizinhança em Berlim
(Senatsverwaltung für Stadtenwicklung, 2004)
A esta de intervenção, o Governo Federal chamou Gestão de Vizinhança. O
Senado alemão começou portanto em 1999 a implementar o programa da Cidade
Socialmente Integrativa, financiando a intervenção com capitais do Fundo Social
Europeu (FSE) e Fundo Europeu de Desenvolvimento Regional (FEDER).
A opção por uma abordagem mais social, segundo o estudo, foi provocada pelo
relatório apresentado em 1998 que demonstrou que, os problemas até ai identificados
não haviam sido resolvidos pelos métodos clássicos, tais como o planeamento urbano,
a promoção do mercado de trabalho e as políticas sociais.
O programa implementado em 1999 nas 15 zonas críticas, tinha uma duração
de 3 anos, como projecto-piloto. Mas, os resultados obtidos fizeram com que o senado
prolongasse o programa em 2001 por mais três anos, tendo sido nesse mesmo ano
incluídos mais dois bairros na intervenção.
Para cada bairro, o Departamento de Desenvolvimento Urbano do Senado de
Berlim, nomeou um gestor do programa, tendo-lhe sido atribuídas funções de motivar
a integrar os moradores dentro desse programa, de forma a tornar o bairro um espaço
atractivo e diferente, evitando os fenómenos migratórios, ao fim ao cabo, o gestor de
vizinhança acabou por procurar envolver a população nos processos de decisão.
Para este programa, o Senado de Berlim definiu oito campos de acção, onde o
fundo de vizinhança podia ser aplicado: emprego e formação, empresas locais,
integração dos diversos grupos sociais e étnicos, o desenvolvimento das infraestruturas sociais (escolas, creches, jovens, idosos e famílias), cultura urbana, os
cuidados de saúde e as necessidades especiais.
Na gestão dos fundos de vizinhança, quem decidia eram os residentes, tendo
sido este um dos principais factores de sucesso. A cada bairro foi atribuído em 2000
um fundo com cerca de 500.000 € e dito à população que teriam de ser eles a decidir
a forma como este valor teria de ser gerido, e onde ser gasto
63
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Estes fundos de vizinhança que foram atribuídos a cada um dos bairros
críticos, estiveram sujeitos a regras e modelos de funcionamento. Como já vimos,
cada fundo tinha um gestor nomeado pelo Senado de Berlim. A forma de regulação foi
defina pela câmara municipal e pelos gestores de bairro, visando conferir ao maior
número possível de pessoas a oportunidade de participar directamente na definição do
espaço em que vivem.
O quadro formal que rege a composição dos fundos de vizinhança foi definido
pelo Senado de Berlim que dotou o fundo de uma verba destinada à instalação e
funcionamento da unidade de gestão de bairro. Em relação ao júri, o seu tamanho
dependia do número de moradores do bairro, por cada 1.000 habitantes havia um
elemento do júri e um suplente, no mínimo 51% dos membros do júri deviam ser
moradores, a menor parte do júri eram representantes dos grupos de acção local e
empresas, conseguindo assim reunir no mesmo espaço representantes com
competência e experiência capazes de por reestruturar os bairros.
No processo de funcionamento do fundo de vizinhança, qualquer habitante do
bairro podia fazer um projecto financiado pelo fundo, bem como as empresas, clubes,
escolas e grupos de acção local. A única condição era que todas as candidaturas
assentassem no desenvolvimento local através do Fundo de Vizinhança.
As candidaturas eram apresentadas por escrito no gabinete de vizinhança ao
gestor do fundo. O processo foi simplificado ao máximo e as formalidades foram
evitadas quanto possível, ao longo do processo de apresentação das candidaturas
foram organizados fóruns de discussão, workshops para os residentes locais, para que
as ideias e capacidade de cada um deles fosse estimulada.
Depois de apresentadas, as candidaturas eram analisadas nas reuniões do júri
que decidia sobre as mesmas, eram aprovadas quando reunissem mais de dois terços
da votação, e segundo as estatísticas, eram aprovados cerca de 50% dos projectos já
apresentados, com especial preferência para os que imprimissem aos bairros um
carácter inovador.
Em relação aos projectos apresentados, os júris possuíam as suas próprias
preferências sobre os domínios de acção, que deviam ser considerados em detrimento
de outros, sendo os preferenciais os voltados para crianças e jovens.
Segundo o relatório de implementação dos fundos de vizinhança, as
estatísticas demonstram que a maioria dos projectos incidia sobre infra-estruturas
sociais como escolas, crianças, jovens, idosos e famílias, seguindo-se os projectos de
64
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
natureza cultural e projectos de integração dos diversos grupos étnicos e sociais. Em
último lugar apresentavam os projectos relacionados com o comércio local.
Linha de Acção
N.º
70,00%
I - Emprego e formação
82
60,00%
II -Incentivos empresariais
20
50,00%
III -Integração de classes sociais
desfavorecidas e minorias étnicas
40,00%
IV -Apoio a áreas residenciais
30,00%
155
91
V- Infra-estruturas Sociais (escolas,
20,00%
10,00%
0,00%
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
creches, residências seniores)
417
VI - Iniciativas Culturais
196
VII - Saúde e necessidades especiais
94
VIII - Favorecimento da participação
pública
72
Gráfico 6 – Projectos por linha de acção (Senatsverwaltung für Stadtenwicklung, 2004)
Vendo pelo gráfico, mais de dois terços dos projectos foram vocacionados para
jovens e crianças, tendo sido atribuidos 55% dos fundos a estes projectos, o que
correspondeu a um investimento de cerca de 4 milhões e meio de euros.
Os jurados mostraram também prefêrencia na aprovação de projectos com um
âmbito mais alargado, em detrimento de projectos de alcatrão e obras estrturantes,
centralizando assim o processo de reabilitação urbano em aspectos mais sociais e
assumindo assim uma posição clara de apoio à intervenção no espaço privado do que
propriamente nas intervenções no espaço público.
Restantes
Projectos;
264
Projectos
para
crianças e
jovens;
388
Gráfico 7 –Projectos apoiados pelos fundos de vizinhança (Senatsverwaltung für
Stadtenwicklung, 2004)
65
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Restantes
Projectos;
3.768.064
,59 €
Projectos
para
crianças e
jovens;
4.548.223
,81 €
Gráfico 8 –Montantes apoiados pelos fundos de vizinhança (Senatsverwaltung für
Escolas e creches
Igrejas
Outros interesses sociais
Clubes Desportivos
Artistas e organizações culturais
Economia local
77
93
37
90
20
189
22
114
27
11,81%
14,26%
5,67%
13,80%
3,07%
28,99%
3,37%
17,48%
4,60%
854.949,78
1.328.521,54
248.134,26
1.014.402,84
176.196,93
2.691.626,05
318.321,11
1.173.824,70
596.360,72
10.28%
15,97%
2,98%
12,20%
2,12%
32,37%
3,83%
20,73%
7,17%
11.103,35 €
14.285,18 €
6.706,33 €
11.271,14€
8.809,85 €
14.241,41 €
14.469,14 €
15.121,27€
22.087,77 €
e outras instituições
Grupos de acção
% de
aprovação
Projectos individuais (Residentes)
Projectos
aprovados
Serviços de apoios a escolas, creches
Stadtenwicklung, 2004)
Valor dos
projectos
aprovados
% dos total
dos fundo
Media do
apoio por
projecto
Tabela 10 – Aplicação dos fundos por proponentes (Senatsverwaltung für
Stadtenwicklung, 2004)
Analisando a tabela anterior, segundo a dimensão dos projectos aprovados por
áreas, vemos um maior número de projectos aprovados para organizações e
associações com aproximadamente 28,99%, seguindo-se as iniciativas culturais com
cerca de 17,48% e os projectos de apoio a minorias e grupos com 14,26%,
concentrando-se nestes três grupo de intervenção 60% dos projectos aprovados, que
66
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
representavam 69% dos fundos de vizinhança aplicados, uma vez que a distribuição
por tipo de projectos se processou de uma forma muito semelhante ao número de
projectos aprovados.
O estudo de apresentação dos fundos de vizinhança refere também que, cerca
de 15% dos projectos, estavam relacionados com a criação, transformação e
renovação ou limpeza de instalações públicas, apresentado por instituições ou
associações locais. É referido também que, dos 10 projectos cujo financiamento foi
maior, 5 estavam eram de intervenções de requalificação do espaço público.
132
120
78
76
53
39
41
40
21
18
8
7
6
9
2
2
Gráfico 9 – Valor estimado dos projectos em € (Senatsverwaltung für Stadtenwicklung,
2004)
Um outro dado importante dado por este gráfico, é que o apoio dos fundos de
vizinhança para os projectos apresentados, em grande parte são pequenas iniciativas
que procuravam ter uma grande amplitude nos bairros, este dado vê-se quando 47%
dos projectos tinham um valor de apoio inferior a 5.000€, enquanto apenas 5% dos
projectos tinham montantes de financiamento superiores a 50.000€.
De seguida, apresentam-se quatro projectos já executados nos bairros já
analisados de Bülowstrasse e Kreuzberg. Estes projectos foram considerados pelo
Senado de Berlim como projectos de referência.
Um dos projectos que foi apresentado e aprovado em Bülowatrasse, foi
apresentado por privados que pretendiam criar uma estrutura de prestação de serviços
de limpeza, contou com um financiamento de 9.852€, e a unidade de gestão dos
67
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
fundos viu neste projecto a capacidade de cuidar das zonas residenciais, a promoção
da saúde e necessidades especiais e ainda a oportunidade de criação de emprego e
formação.
Segundo o relatório das unidades de gestão, este projecto não foi fácil, uma
das linhas de acção era a integração de trabalhadores problemáticos, com problemas
sociais,
toxicodependência,
minorias
étnicas,
que
exigia
uma
capacidade
acompanhamento psicossocial.
Além da oportunidade de criação de emprego, este projecto acolheu o apoio
dos responsáveis pela oportunidade de formação, que acabaria por ser administrada
aos trabalhadores para a execução dos trabalhos.
Por seu lado, e sob o ponto de vista da reabilitação urbana, introduziam-se no
bairro novas funções, não só ao nível da prestação de serviços, como também com a
criação das oportunidades de emprego que, dado o tecido social destes bairros,
poderia fazer com que a saída para outras zonas fosse estagnada.
Um outro projecto financiado pelos fundos de vizinhança em Bülowstrasse,
mais concretamento num espaço verde, Keistpark, cujo titular foram os próprios
habitantes do bairro, foi a construção de um parque desportivo, tendo contado com um
financiamento de 116.063,26€. Identificando a unidade de gestão neste projecto as
oportunidades de melhoria/construção de infra-estruturas sociais e de apoio a escolas,
crianças, jovens, associados ao sentimento de preservação do espaço público e zonas
residências e dada a natureza do requerente, trata-se de um exemplo de urbanismo
participativo.
No processo de decisão, foram os entrevistados convidados a responder a um
inquérito onde teriam de dizer qual o desporto entre futebol, basquetebol, sreetball e
patinagem gostariam de praticar no parque urbano.
No fim do processo de inquirição, foram auscultadas 172 crianças e jovens.
Avaliados os resultados, o pedido popular era que haveria dois campos de futebol com
a possibilidade de se transformarem em campo de basquetebol, o que foi atendido. A
pedido também das meninas, foi incluído um pavilhão coberto para proporcionar uma
área de estar, com duas mesas para jogo de ténis de mesa.
68
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 14 - Kottbusser no distrito de Kreuzberg (Senatsverwaltung für Stadtenwicklung,
2004)
No bairro de Kottbusser, no distrito de Kreuzberg, o relatório dos fundos de
vizinhança, apresenta um único projecto, cujas dimensões e valores de financiamento
foram os mais expressivos.
O projecto consiste numa exposição sobre a história do bairro, mais
concretamente na praça Wasserplatz, tendo sido um projecto apresentado pela
autarquia local do distrito de Kreuzberg. Este projecto obteve um financiamento de
126.000€, sendo as principais linhas de acção, o incentivo à participação pública e o
desenvolvimento das iniciativas culturais.
A cultura e a história da cidade de Berlim nas décadas de 70 e 80 segundo o
estudo, não faria sentido sem o lendário distrito de Kreuzberg, com a influência em
todos os acontecimentos. A partir deste facto as pessoas experimentaram novos
estilos e novas oportunidades.
Para além dos acontecimentos históricos da cidade de Berlim, este distrito
sofreu nas quatro décadas várias intervenções de renovação urbana, tendo sofrido
várias alterações ao nível da sua própria estrutura. Daí a motivação de um grupo de
estudo local que propôs a criação de um espaço onde a evolução do bairro fosse
exposta e fazendo dessa historia um factor de dinamização e atracção cultural.
Para produção dos elementos da exposição os próprios habitantes foram
convidados a expor a sua história e a dar o seu contributo, tendo sido aproveitados
100 testemunhos. Foram consultados os arquivos históricos e jornais, de forma a
produzir um conjunto de elementos capazes de retratar a vida no distrito de Kreuzberg
com recurso a elementos multimédia.
69
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
O sucesso desta medida é retratada no relatório, pelo facto da exposição ter
sido inaugurada em Fevereiro de 2003 com um carácter temporário, até Julho de
2004, mas dado o sucesso com mais de 30.000 visitantes, fez com que esta
assumisse um carácter permanente, ficando assim patente a evolução urbana do
distrito de Kreuzberg, dinamizando culturalmente e funcionando como um pólo de
atracção ao local.
4.3.
O CASO DA REVITALIZAÇÃO DA BAIXA PORTUENSE
4.3.1. CAUSAS IDENTIFICADAS DO PROBLEMA
Para avaliar as causas e consequências dos problemas de reabilitação urbana
na cidade de Porto, recorreu-se a um estudo elaborado em 1997 designado
“Reabilitação Urbana da Baixa Portuense – Qualidade Habitacional” (Matos, 2007).
Este estudo procurou compreender as aspirações e expectativas que alguns
grupos gostariam de ver resolvidas nas suas habitações e também perceber qual a
estrutura sócio-demográfica da Zona de Intervenção Prioritária da SRU – Porto Vivo.
Um dos pressupostos deste estudo foi que era necessário captar novos
residentes para a baixa do Porto, para reocupar os espaços habitacionais e
desocupados da cidade. Mas, para isso era necessário saber quais os pontos
positivos e a identificar os problemas.
O estudo baseou-se em dois grandes aspectos, um primeiro com a
caracterização da actual estrutura demográfica recorrendo à comparação dos
resultados dos Censos de 1991 e 2001 e um outro aspecto por intermédio de um
inquérito de opinião, inquirindo quais os motivos que levariam os inquiridos a viver na
baixa do Porto e quais os motivos que os levariam a não se mudarem para essa zona.
As freguesias comparadas no estudo do parque habitacional e que constituem
a baixa são as freguesias de Bonfim, Cedofeita, Massarelos e Santo Idelfonso, tendo
sido comparado como base de referência em todos os indicadores os resultados da
Baixa no seu conjunto, da cidade do Porto e também da Área Metropolitana do Porto.
Na baixa do Porto, os edifícios são exclusivamente residenciais, cerca de 82%,
repartindo-se os restantes por edifícios, principalmente residências e não residenciais.
O número de alojamentos entre 1991 e 2001 sofreu um aumento de 5%, ao revés de
um aumento significativo de 74% de alojamentos vagos. Tendências que se
70
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
manifestaram também na cidade do Porto e na área metropolitana do Porto, embora
em maior escala com o aumento de alojamentos clássicos, e com valores mais
reduzidos para os alojamentos vagos, apesar de 40% dos alojamentos vagos de toda
a cidade do Porto se localizam na baixa da cidade.
Alojamento
Alojamento
Alojamento
Alojamento
familiar
familiar
residencial
residencial
clássicos
clássicos
habitual
habitual
1991
2001
1991
2001
Bonfim
14017
14634
11722
11271
-3,8
Cedofeita
13319
13805
10893
9850
-9,6
Massarelos
3621
4074
3015
3014
0
Santo Idelfonso
6481
6698
5167
4138
-19,9
Baixa
37438
39211
30797
28273
-8,2
Porto
112405
124494
94453
96672
1,2
AMP
411094
537001
340863
424762
24,6
Freguesia
Var.
1991/2001
%
Tabela 11 – Variação dos alojamentos familiares clássicos de residência 1991 e 2001
(Matos, 2007)
Alojamentos Vagos
Alojamentos Vagos
Peso no
Var.
1991
2001
total do
1991/2001
Freguesia
N.º
%
N.º
%
concelho
%
Bonfim
1445
10,3
2353
16,1
12,5
68,8
Cedofeita
1622
12,2
2699
19,6
14,3
66,5
Massarelos
367
10,1
519
12,7
2,8
41,4
Santo Idelfonso
837
12,9
1869
27,9
9,9
123,3
Baixa
4271
11,4
7440
19,0
39,5
74,2
Porto
12307
10,9
18835
15,1
100
53,0
AMP
39546
9,6
63737
11,9
-
61,2
Tabela 12 – Variação dos alojamentos vagos 1991 e 2001 (Matos, 2007)
Um outro aspecto que o estudo aborda, é o perfil de utilização dos edifícios, se
os ocupantes são proprietários, se são arrendatários ou eventualmente ainda
subarrendatários, e quais os valores da rendas praticáveis.
Na baixa, os resultados são bastantes equilibrados, repartindo-se quase que
equitativamente os imóveis cujo ocupante é o proprietário (47,1%) e os edifícios
arrendados (49,1%), representando os subarrendamentos apenas 1,3% dos imóveis
71
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
habitacionais, valores muito semelhantes aos parciais de cada uma das freguesias e
também da própria cidade.
Ocupante
Freguesia
Proprietário
Arrendados
Subarrendados
Bonfim
47,9
49,1
0,9
Cedofeita
53,1
42,0
1,8
Massarelos
50,2
45,8
0,9
Santo Idelfonso
29,2
67,2
1,4
Baixa
47,1
49,1
1,3
Porto
49,1
47,3
1,0
Tabela 13 – Alojamento segundo o regime de ocupação (%) (Matos, 2007)
Quanto aos níveis de rendas praticadas, são extremamente baixas por
alojamento, sendo que na baixa do Porto cerca de 67% das rendas são inferiores a
99,75€ e destas, cerca de 37% são inferiores a 34,91€, fenómeno que até se acentua
no conjunto da cidade do Porto.
Freguesias
Total de
Rendas até 99,75€
Rendas até 34,91€
alojamentos
Alojamentos
Alojamentos
clássicos
arrendados
N.º
%
N.º
%
Bonfim
5468
3663
67,0
2050
37,5
Cedofeita
4089
2621
64,1
1328
32,5
Massarelos
1368
967
70,7
544
39,8
Santo Idelfonso
2747
1882
68,5
943
34,3
Baixa
13672
9133
66,8
4865
35,6
Porto
44747
33175
74,1
23128
51,7
Tabela 14 – Alojamentos clássicos segundo o escalão de renda, em 2001 (Matos, 2007)
O indicador do valor da renda, apenas indica que se está perante uma zona
com escassa produção de novos alojamentos e de obras de recuperação dos
existentes, (Matos, 2007). Avaliou-se as datas da realização dos contratos de
arrendamento após 1991, e qual a percentagem de arrendamentos com rendas muito
baixas (inferiores a 34,91€). Os imóveis arrendados após 1991 em todas as
freguesias, baixa e cidade do Porto, representaram aproximadamente 26-27% dos
arrendamentos, à excepção de Cedofeita e Massarelos com valores mais reduzidos.
72
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
No entanto, é de notar que os arrendamentos com valor mais reduzido são mais
frequentes na cidade do Porto que nas freguesias da baixa, podendo ser um sinal da
extensão dos problema a outras zonas da cidade.
Segundo o mesmo estudo, na baixa, o parque edificado apresenta um estado
bastante degradado, com 73% dos imóveis a precisar de reparações nas coberturas,
70% na estrutura e 75% nas paredes e caixilharia. Esta degradação é muito mais
intensa nesta zona do que no resto da cidade.
Freguesias
Alojamentos
arrendados depois
de 1991
N.º
%
Alojamentos
arrendados depois
de 1991 com rendas
mais baixas
N.º
%
Bonfim
1526
27,9
130
6,3
Cedofeita
1138
27,8
47
3,5
Massarelos
312
22,8
22
4,0
Santo Idelfonso
638
23,2
22
2,3
Baixa
3614
26,4
221
4,5
Porto
11679
26,1
2156
9,3
Tabela 15 – Alojamentos arrendados com contratos posteriores a 1991, em 2001
(Matos, 2007)
Passando para o contexto sócio-demográfico da população da cidade do Porto
e em especial da baixa do Porto, a tendência de perda de população continua a
verificar-se, este facto é resultante da tercialização desta zona da cidade, o aumento
do preço do solo imobiliário, a degradação do parque habitacional e da qualidade
ambiental e ainda do aumento das acessibilidades intrametropolitanas.
Segundo os dados dos Censos de 1991 e 2001, a cidade do Porto perdeu 13%
da sua população, sobretudo população jovem (menos 33%) e aumentou a população
idosa em 14%. Estas perdas foram acentuadas nas freguesias da baixa, salientandose a perda de 30% da população em Santo Idelfonso e Miragaia com menos 41,1% da
população residente.
Bonfim
Cedofeita
Massarelos
Santo Idelfonso
Baixa
Porto
1991
2001
Var. 1991-2001 %
34497
28578
-17,2
32066
24784
-22,7
9336
7756
-16,9
14431
10044
-30,4
90330
71162
-21,2
302472
263131
3%
Tabela 16 – População Residente (Matos, 2007)
73
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
No que diz respeito à estrutura etária da população, os comportamentos
verificados na baixa da cidade são semelhantes ao verificado na cidade do Porto,
notando-se um agravamento no que diz respeito à diminuição mais acentuada da
população dos 0 aos 14 anos na baixa da cidade e um aumento em menor escala da
população com mais de 65 anos em relação aos valores apresentados para a cidade
do Porto.
População dos 0 aos 14 anos
População com + 65 anos
1991
2001
1991
2001
Var.
1991
2001
1991
2001
Var.
N.º
N.º
%
%
%
N.º
N.º
%
%
%
Bonfim
4940
3130
9,6
9,1
-36,6
6102
6670
13,6
13,1
9,3
Cedofeita
4717
2548
9,2
7,4
-46,0
5104
5365
11,4
10,5
5,1
Massarelos
1515
922
3,0
2,7
-39,1
1386
1535
3,1
3,0
10,8
1993
1918
3,9
2,7
-53,9
2960
2759
6,6
5,4
-6,8
Baixa
13165
8518
25,7
24,6
-35,3
15552
16299
34,7
32,0
4,8
Porto
51269
34584
100
100
-32,5
44780
51003
100
100
13,9
Santo
Idelfonso
Tabela 17 – População Residente (Classes etárias) (Matos, 2007)
O estudo sobre a reabilitação da baixa portuense (Matos, 2007), avaliou
também qual o potencial de regeneração e quais os problemas que levavam a tal
comportamento na baixa. Para esta constatação foram inquiridos 442 indivíduos de
vários escalões etários, sexos, dimensões dos agregados familiares, níveis de
escolaridade, profissão, local de trabalho e residência. Os inquiridos foram
questionados sobre as suas necessidades pessoais e sociais que colocariam para
viver na baixa do Porto, indicando três aspectos que mais valorizavam na baixa e três
aspectos que deveriam constituir uma prioridade na intervenção.
Em relação às aspirações pessoais e sociais, foram colocadas as seguintes
situações: “imaginemos que os preços da habitação na Baixa do Porto são
semelhantes aos da sua habitação actual, viria viver para a baixa do Porto?”, 27,3%
dos inquiridos responderam que gostariam, 12,8% que gostariam muito, 18% que
gostariam em certa forma e 42% não gostavam.
Quanto às razões invocadas pelos que gostariam de viver, destacam-se: o
valor histórico e beleza da baixa com 66,3% dos inquiridos (62% para os que
gostariam de viver na baixa e 72% para os que não gostariam), a centralidade com
54% (58% para os que gostariam de viver na cidade e 52% para os que não
74
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
gostariam), facilidade de transportes e acessibilidades com 40% (35% para os que
gostariam de viver na baixa e 44% para os que não gostariam), seguindo-se a
centralidade com a Área Metropolitana do Porto, a dinâmica cultural e o local de
trabalho.
Por sua vez, os motivos que levariam os inquiridos a não viver na baixa, que
podem ser vistos como aspectos de intervenção prioritária cujas respostas foram mais
notórias foram os níveis de segurança com 69% das respostas dos inquiridos (75%
para os que gostariam de viver na baixa do Porto e 72% para os que não gostariam),
seguindo-se a qualidade ambiental com 59% da resposta dos inquiridos (60% para os
que gostariam de viver na baixa e 71% para os que não gostariam), o terceiro aspecto
negativo da baixa da cidade do Porto foi as facilidades de deslocação automóvel,
tendo merecido a resposta de 47% dos inquiridos (42% para os que gostariam de viver
na baixa e 53% para os que não gostariam.
Valor patrimonial e histórico
Centralidade Comercial
Transportes Publicos
Centralidade face à AMP
Equipamentos de lazes e cultura
Local de trabalho
Equipamentos de saude e ensino
Prestigio Social
Percursos Pedonais
Niveis de Segurança
Proximidade Familiar
Outras redes de sociabilidade
Qualidade Ambiental
Associações recreativas e de lazer
Facilidade de Deslocação automovel
0
10
20
30
40
50
60
70
Gráfico 10 - Aspectos mais valorizados na Baixa pelos inquiridos (Matos, 2007)
75
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Niveis de segurança
Qualidade ambiental
Facilidade de deslocação automovel
Percursos Pedonais
Valor patrimonial e historico
Equipamentos de lazer e cultura
Transportes publicos
Equipamentos de saude e ensino
Associações recreativas e de lazer
Prestigio Social
Centralidade Comercial
Centralidade face à AMP
Local de trabalho
Proximidade Familiar
Outras Redes de sociabilidade
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Gráfico 11 - Problemas da Baixa referidos pelos inquiridos (Matos, 2007)
Visto isto, os principais aspectos que devem constituir as principais prioridades
de intervenção na baixa do Porto na óptica dos inquiridos, são os níveis de segurança,
a boa qualidade ambiental e as questões de acessibilidade/fluidez do tráfego, isto ao
nível da intervenção do sector público, porque é necessário também atrair gente,
reestruturar socialmente e demograficamente as zonas deprimidas. Para isto o estudo
induz uma revitalização do mercado habitacional, provocando a melhoria da qualidade
dos alojamentos e do espaço envolvente.
Como conclusão, o estudo regista a predominância da função residencial, e o
aumento do número de alojamentos vagos, bem como os baixos valores das rendas
para imóveis arrendados. Tudo isto leva a uma redução da capacidade de
investimento dos proprietários/senhorios que se acaba por propagar aos proprietários
ocupantes, assentando neste aspecto o principal paradigma da reabilitação urbana da
baixa do Porto, e a forma como a cidade pode responder à necessidade de
reconstrução dos edifícios habitacionais da cidade.
76
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
4.3.2. POLÍTICAS DE REABILITAÇÃO URBANA
A grande área metropolitana do Porto, corresponde ao centro económico da
região nordeste da província ibérica, incluindo o norte de Portugal e também a vizinha
Galiza, atingindo um universo de aproximadamente 7 milhões de pessoas, que, por
sua vez, cerca de 1,2 milhões de habitantes se localizam na área metropolitana do
Porto, que se desenvolve em redor da cidade com uma população de 270.000
habitantes, localizando-se na zona mais antiga da cidade aproximadamente 83.000
habitantes, 70.000 na baixa e 13.000 no Centro Histórico, isto segundo o Masterplan
da revitalização urbana e social da baixa da cidade (Porto Vivo, SRU, 2005).
Segundo o mesmo documento, nos últimos 25 anos, os parâmetros sócioeconómicos do Porto apresentaram dinâmicas negativas, com a fuga da população
mais jovem para os concelhos limítrofes. O comércio tradicional sofreu um forte abalo
com a abertura dos grandes centros comerciais na periferia das cidades, as empresas
mudaram também as suas sedes para fora do grande Porto.
A reabilitação urbana da cidade do Porto, assumiu desde 2005 como uma das
prioridades políticas da cidade, tendo sido constituída uma Sociedade de Reabilitação
Urbana (SRU).
Um dos objectivos da SRU – Porto Vivo foi, o desenvolvimento de uma nova
cultura urbanística, criar novos processos de gestão, protecção e valorização da
arquitectura, arqueologia e sociologia local, respeitando as pré-existências quer do
centro histórico, quer da zona baixa mais recente.
No estudo de revitalização urbana e social da baixa do Porto, foram
identificadas as potencialidade e desafios da cidade que teriam que ser aproveitados
para a revitalização da baixa da cidade, estas potencialidades passam pelo
aproveitamento:
- Dos grandes centros culturais, como os teatros de S. João, Rivoli, Carlos
Alberto, já recuperados e ainda em recuperação e também aqueles cuja recuperação
seria alvo do processo de revitalização urbana, como a Batalha, Sá da Bandeira,
Trindade e Águia d’Ouro.
- Das facilidades de mobilidade permitidas pelo desenvolvimento do metro, que
funcionará como interface de todos os transportes públicos de e para o centro urbano
- Aproveitamento da actividade turística, dos estabelecimentos com elevado
valor comercial, nomeadamente a livraria Lello e o Café Majestic, bem como do
mercado do Bolhão e várias lojas de rua.
77
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- O património arquitectónico e artístico edificado, que deve ser o alvo principal
da reabilitação urbana, é necessário dotar a cidade de habitabilidade para repovoar de
população o centro da cidade.
Foi definida no âmbito do projecto de intervenção, uma zona de intervenção
prioritária (ZIP) baseada numa análise multicritério realizada com base em dados
estatísticos relativos ao levantamento. A concentração de oportunidades nas áreas
onde a degeneração económica, social e urbana se faz sentir com maior intensidade,
desta forma foi definida a ZIP, que é uma parte da Área Critica de Reconversão e
Recuperação Urbanística (ACRRU), definida pela SRU Porto Vivo, S.A.
Os limites geográficos da ZIP estendem-se por 8 freguesias: Bonfim, Cedofeita,
Massarelos, Miragaia, Santo Idelfonso, S. Nicolau, Sé e Vitória.
Figura 15 – Delimitação da ACRRU e ZIP (Porto Vivo, SRU,2005)
Para a estruturação da intervenção, o Masterplan organizou a intervenção
segundo vectores de desenvolvimento, cujo objectivo se centrava na revitalização
urbana e social da baixa portuense, procurando conjugar os vários factores e funções
existentes dentro da cidade.
Os vectores de desenvolvimento assentavam em pressupostos básicos tais
como:
- Centrar os habitantes como pilar fundamental de uma área urbana viva, e o
desenvolvimento de novas políticas de habitação que consigam captar novas famílias
para o centro da cidade. Este vector passa por intervenções ao nível dos regimes de
arrendamento urbano, regime de usos dos solos, lei das expropriações, o que torna
este tipo de políticas complexas.
78
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Negócios como oportunidade para a afirmação da baixa, com a criação de
novas empresas, promoção da investigação e aposta em novos conceitos mais
criativos e com mais capacidade de inovação, não se encerrando o processo em
reabilitação mas também em revitalização da baixa.
- O comércio é também um factor determinante na revitalização da cidade,
sustentando os actuais conceitos já formados, com uma aposta num serviço de
qualidade que fidelize o cliente e o faça interagir com as outras funções da cidade.
- O aproveitamento turístico, cultural e de lazer como forças intrínsecas da
cidade, são também factores de desenvolvimento da cidade segundo o Masterplan,
com a criação de uma política contínua de desenvolvimento da cidade e não com
actividade pontuais.
- Por último, o Masterplan identifica o espaço público não como vector de
desenvolvimento mas sim como um meio, como suporte de convivências e como
elemento transversal e unificador de todas as linhas de intervenção descritas.
Desta forma, para a reabilitação da baixa da cidade do Porto a SRU - Porto
Vivo definiu 6 linhas de acção:
Re-habitação da baixa do Porto
Desenvolvimento e promoção do negócio na baixa do Porto
Revitalização do comércio
Dinamização do turismo, cultura e lazer
Qualificação do domínio público
Acções estratégicas
Para isto, o Masterplan, para cada linha de acção indica quais os objectivos e
públicos alvos, e as principais medidas a levar a efeito para o alcance dos objectivos.
A - Re-habitação da baixa do Porto
A re-habitação da baixa do Porto, foi eleita como uma prioridade a perda de
população já analisada e a degradação do parque habitacional, justificando-se assim a
definição de públicos-alvo, como camadas mais jovens, envolvendo também a
necessidade de instalar ou melhorar serviços de apoio ao agregado familiar, como
serviços de apoio à infância e equipamentos escolares, espaços desportivos e de
lazer, equipamentos culturais com a valorização do espaço público e ambiento urbano,
79
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
como complementos às funções residências, é necessária uma política de
aparcamento automóvel e da rede de transportes públicos, sendo as acções
interligadas com as restantes linhas de acção.
O público-alvo das medidas de re-habitação da baixa passa por atrair para a
zona crítica de reabilitação urbana jovens licenciados, casais em início de vida familiar
e população de meia idade com apetência para se reinstalar no centro da cidade.
Tudo isto motivado por medidas modernizadoras e reestruturação da oferta ao nível
dos vários segmentos habitacionais.
A reestruturação e modernização da oferta habitacional, passa pela
fragmentação ou divisão dos edifícios com maiores áreas e o emparcelamento de
edifícios com menores dimensões de maneira a permitir a construção de fracções
habitacionais adequadas ao mercado que se pretende desenvolver.
Figura 16 – Baixa Reabilitada (Porto Vivo, SRU, 2005)
As linhas de acção a implementar para a re-habitação da baixa, de acordo
com a estratégia de captação de novos residentes, cumpre-se com a definição de
critérios tipológicos. A cada tipologia de fogo, corresponde um público-alvo que se
pretende captar, de acordo com o seguinte:
- Tipologia T0 e T1: captar recém-licenciados ou em início de carreira e
estudantes, sendo um segmento de mercado a médio prazo, caracterizando-se por
uma utilização maioritariamente nocturna.
- Tipologias T2 e T3: Captar casais sem filhos ou com um descendente e
casais de meia-idade que queiram reinstalar-se na baixa, com níveis de exigência já
mais elevados, cuja intenção seja contribuir para recuperação das zonas críticas de
reabilitação urbana.
80
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Tipologia T4 e superior: captar casais com dois ou mais filhos, que possuam o
objectivo de criar raízes na baixa a longo prazo, que queiram aproveitar e utilizar o
espaço público, rede de serviços e equipamentos, envolvendo a necessidade de
redefinição de equipamentos e serviços, dotando esta zona de capacidade de
resposta às solicitações infantis e juvenis.
No entanto, o apoio à terceira idade actualmente residente na baixa ou outra
que aí se instale, não pode ser descurado, sendo necessária também uma nova
tipologia habitacional com serviços de apoio.
B- Desenvolvimento e promoção do negócio na baixa do Porto
Uma das linhas de acção da reabilitação e recuperação da baixa do Porto para
os responsáveis desta intervenção, é a promoção da actividade económica, promoção
suportada no conhecimento e inovação.
Esta necessidade surge na sequência de uma perda de capacidade de
atracção de desenvolvimento económico, que progressivamente se foi afastando para
a periferia.
A revitalização da baixa do Porto quer promover o regresso da actividade
económica ao centro do Porto, definindo regras como garantia da sustentabilidade
desse crescimento, tais como a aposta em novos factores de competitividade, design,
marketing e comunicação, I&D, considerando que o Porto é um centro operacional,
como capital de uma grande região económica (norte de Portugal e Galiza) a que se
junta o conhecimento emergente das Universidades e Empresas, quer desta forma o
Masterplan de Revitalização da Baixa do Porto concretizar o projecto “Porto Cidade da
Ciência” com a promoção dos seguintes aspectos:
- Cultura da cooperação, parecerias e desenvolvimento de negócios baseados
na criatividade e conhecimento, suportados em centros de investigação e inovação,
com as universidades, institutos superiores e empresas.
- Criação de Clusters de actividade nas mais diversas áreas, especialmente em
áreas ligadas com a saúde e engenharias, potenciando o saber fazer das indústrias
tradicionais com o desenvolvimento de novas.
- E sobretudo, pelo empreendedorismo de uma população à espera de uma
recuperação, apoiando planos de negócios, criação de novas empresas e apoio ao
auto-emprego na zona de intervenção.
81
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 17 – Baixa Administrativa e de serviços (Porto Vivo, SRU, 2005)
Um dos principais pólos dinamizadores desta linha de acção, segundo o
Masterplan, é o Parque da Inovação, onde se instalaram um conjunto de industrias do
conhecimento, que visaram recompor o tecido empresarial da cidade e da região, com:
- A criação de empresas inovadores ligadas a sectores altamente qualificados
como a nanotecnologia e nanociências ligadas à saúde, ambiente e energia e
produção de equipamentos;
- O desenvolvimento intensivo do conhecimento, promovendo a criação de
empresas, projectos de cooperação entre empresas e universidades.
Com isto, a intervenção proposta pela SRU – Porto Vivo,SA, quer procurar criar
actividades económicas que criem valor e riqueza de forma sustentada e sustentável,
fazendo do Porto, após a criação deste parque, uma fonte de oportunidades
empresariais, relacionadas com o conhecimento, revitalização urbana e com um
eminente papel formador.
Desta forma, o desenvolvimento e promoção do negócio na baixa do Porto,
passará pelas seguintes linhas de acção:
- Criação do Parque da Inovação, no Campo 24 de Agosto;
- Construção de um Pavilhão da Ciência/Centro do Futuro;
- Instalação de Ninhos e Incubadoras de empresas para start-ups tecnológicas
ou de alto valor de inovação e criatividade;
- Instalação de empresas de consultadoria empresarial ou ambiental, ligadas à
reabilitação urbana ou turística, e realização de eventos culturais.
- Promoção da instalação de serviços de apoio ao comércio e habitação
- Parcerias entre a Porto Vivo, S.A e Universidade do Porto
82
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
C - Revitalização do comércio
Nesta linha de acção, o programa de revitalização da baixa do Porto incide no
aproveitamento do actual comércio tradicional ainda aberto, considerando que faz
parte da identidade das especificidades próprias, da história e do património do Porto
enquanto cidade cosmopolita.
Nesta revitalização do comércio, o Porto procura aproveitar as referências
históricas como o Vinho do Porto, ourivesaria, e os produtos regionais, trazendo-os
para a actualidade e introduzindo novas variantes.
Desta forma, a revitalização do comércio, acaba por transpor e manter as
referências existentes na baixa do Porto para os nossos dias, uma vez que todas as
outras linhas de acção passam por mudanças dos próprios métodos de funcionamento
e organização, fazendo com que se potencie a habitabilidade e vitalidade do centro
urbano, dinamizando a própria actividade económica do comércio que aí se encontra
em declínio.
De considerar, que o conceito de comércio tradicional assume um papel crucial
com a dinamização turística das baixa do Porto, que é também umas das linhas de
acção do Masterplan, estimulando a circulação pelo centro da cidade e promoção da
imagem e da marca Porto.
As linhas de acção definidas para a revitalização do comercio na zona de
intervenção prioritária, passa por desenvolver:
- Uma grande área comercial de lazer e entretenimento entre o Bolhão e Rua
de Santa Catarina;
- Uma zona para um segmento comercial de luxo, nos Aliados e Galerias Paris;
- Aproveitamento das áreas temáticas: vinho do Porto, ourivesaria, livraria,
alfarrabistas, antiguidades, artesanato e produtos regionais
- Comércio e serviços de proximidade
- Férias temáticas e genéricas
- Reestruturação do uso dos espaços comerciais devolutos no rés-do-chão dos
edifícios
83
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 18 – Baixa Comercial de dos Negócios (Porto Vivo, SRU, 2005)
D - Dinamização do Turismo, cultura e lazer
O projecto de reabilitação social e económica da cidade do Porto, passa por
uma aposta no desenvolvimento do turismo na cidade do Porto, vocacionado para
uma classe média e alta. Mas para isso é necessário saber vender a cidade, com a
dinamização da actividade económica e cultural, com a recuperação do património
edificado, usando-os como meio de projecção a nível nacional e internacional. Assim o
Masterplan de revitalização da Baixa do Porto define as seguintes linhas de acção:
- Desenvolvimento do turismo cultural, do conhecimento e profissional
- Desenvolvimento de actividades ligadas ao turismo
- Criação de uma oferta cultural e lazer de carácter permanente, ancoradas nas
tradições da cidade.
- Aposta na renovação das festas e tradições populares do Porto
- Criação do Centro Nacional das Artes de Rua
- Animação turística na frente ribeirinha
- Dinamização de rotas turísticas urbanas
- Reforço da oferta de hotéis de 3 estrelas, com a adaptação de edifícios
existentes e melhoria dos equipamentos hoteleiros existentes;
- Promoção do património arquitectónico existente;
84
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 19 – Baixa da Cultura, Turismo e Lazer (Porto Vivo, SRU, 2005)
E - Qualificação do Domínio Público
A intervenção de qualificação no espaço público assume um papel transversal
a todas as outras linhas de acção, uma vez que se torna necessário preparar a baixa
com novas e actualizadas infra-estruturas de modo a tornar o espaço público mais
atractivo.
O Masterplan de revitalização da baixa do Porto, dividiu a qualificação do
domínio
público
em
dois
subsectores:
Infra-estruturas,
Espaço
Público
e
Convivialidade e Mobilidade, propondo intervenções próprias em cada uma delas.
As infra-estruturas são essenciais ao processo de reabilitação da baixa. Foram
assumidas duas escalas de intervenção, uma vez que o proposto não se encerra
apenas na habitação, uma escala situa-se ao nível da reabilitação/renovação das
redes existentes e a segunda no reforço/criação de infra-estruturas ao nível do espaço
público e do edifício.
No actual espaço da Zona de Intervenção Prioritária, as redes de electricidade
e telecomunicações possuem uma boa cobertura, sendo necessárias apenas
intervenções pontuais e localizadas. Por outro lado, o mesmo não acontece com a
rede de drenagem de águas residuais domésticas e pluviais, onde em vários locais se
misturam as duas redes. Assim sendo, será necessário garantir que as redes são
efectivamente separativas, melhorando assim as questões ambientais e de segurança.
O grande défice da ZIP, é a rede de abastecimento de gás, segundo os dados
do Masterplan, apenas 70% do território está coberto por este serviço, estabelecendose um programa de intervenção sectorial para que a área coberta seja total.
Em relação ao espaço público de convivialidade, a ZIP é caracterizada por
várias tipologias de tecidos urbanos, onde cada um tem a sua imagem, aptidão e
individualidade.
85
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
No entanto, a proposta de intervenção na baixa do Porto, pretende que seja
colmatada a necessidade de espaços de apoio a actividades lúdicas, que envolvam
crianças e adolescentes, com a instalação de parque infantis e de lazer.
Um dos principais objectivos desta linha de acção, é definir atributos e valor
aos espaços, tornando-os propícios às relações de vizinhança e usufruto, com a
instalação de elementos de sombra, mobiliário urbano e espaços verdes.
A melhoria do ambiente urbano e a reformulação da imagem da baixa,
conseguem ser alcançáveis com a arborização das ruas, retirada gradual do
estacionamento à superfície e a reformulação dos espaços públicos. Por vezes,
pequenas intervenções como abertura de passagens entre os quarteirões,
reformulação dos sentidos de tráfego automóvel, introdução de elementos dissuasores
do tráfego, são medidas previstas no plano de intervenção como acções de
dinamização de promoção do espaço público.
Figura 20 – Baixa do Espaço Público (Porto Vivo, SRU, 2005)
Todas estas medidas revestem-se de um carácter público de apoio e incentivo
às intervenções no espaço privado, cujas linhas de acção já foram acima descritas,
podendo ser vistas como uma contribuição do sector público na redução do risco dos
investimentos na baixa, melhorando
as condições de habitabilidade e de
sustentabilidade habitacional, comercial, turística e de lazer na baixa, por exemplo.
Por último, dentro das intervenções do domínio público, surgem as questões de
mobilidade, onde se transpõem para o plano de intervenção na baixa do Porto as
acções e objectivos do PDM do Porto, que passam pelo reforço da cobertura da rede
de metro na cidade do Porto. São definidas também as seguintes propostas de
intervenção:
- Activar e pôr em funcionamento a linha do eléctrico;
86
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Dotar de estacionamento a área de acção especial para o Parque da
Inovação
- Reforçar o estacionamento da área norte;
- Facilitar o estacionamento dos residentes com o aumento da oferta;
- Proporcionar os movimentos terrestres e meios alternativos de locomoção;
- Reestruturação dos períodos de cargas e descargas;
- Implementar novos mecanismos de locomoção, como as ciclovias.
Com estas intervenções, pretende a Porto Vivo, SRU, libertar os cidadãos para
outros movimentos que não os de estacionamento, tais como os movimentos
pedestres, ciclovias. Aproveita-se assim para reduzir a densidade e fluxo de tráfego.
F - Acções estratégicas
Para o sucesso da intervenção de revitalização da ZIP, são também
considerados alguns projectos chave com incidência territorial, que são considerados
estratégicos e determinantes para a sustentabilidade de todo o sistema urbano e
socioeconómico em questão, tais como:
- Parque da Inovação, na área oriental da ZIP, que consistirá num centro
essencial de modernização económica e de apoio à sustentabilidade social;
- Frente Ribeirinha, desenvolvimento e aproveitamento turístico, comercial e
de actividades lúdicas.
- Mercado do Bolhão, desenvolvimento de um novo conceito de comércio,
com animação diurna e nocturna, preservando a valência de mercado, depurando
segmentos menos prestigiantes e complementado com praça de alimentação e outras
novas funções.
- Linha do eléctrico, recuperação da circulação dos eléctricos nas zonas cujo
trânsito automóvel seja retirado, promovendo a actividade comercial e turística na ZIP;
- Projecto da Avenida da Ponte; desenvolvimento de um projecto à cota alta
de habitação, comércio, hotelaria, serviços e estacionamento, numa zona já servida
pelo metro, e qualificação da ligação da Baixa à cidade.
87
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 21 - Áreas de acção especial (Porto Vivo, SRU,2005)
Todas estas linhas de acção envolvem uma especial e atenta coordenação,
para que seja obtida uma coerência urbana e social capaz de obter os resultados
esperados. As intervenções programadas visam refazer a malha urbana já existente,
alterando de forma a garantir um centro urbano forte, moderno e sobretudo
sustentável.
O Masterplan – Revitalização social e urbana da baixa do Porto, define também
um modelo de operacionalização para a implementação das linhas de acção,
assumindo a Sociedade de Reabilitação Urbana Porto Vivo como o agente mobilizador
e facilitador do processo.
No entanto cabe à Porto Vivo implementar e gerir a intervenção, coordenando
também a mobilização de outros agentes, assim como a agilização de todos os
procedimentos necessários à exequibilidade dos processos. No entanto, as
intervenções do domínio público têm que ser realizadas em consonância com a
Câmara Municipal do Porto.
Um outro papel que compete às SRU Porto Vivo, consiste em acordar e formar
com as restantes SRU do país, numa estratégia que permite negociar e pressionar o
governo a melhorar os incentivos à reabilitação urbana, como o regime de
arrendamento urbano, estabelecimento de incentivos fiscais, alteração dos regimes de
88
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
expropriação quando assim se justifique e criação de linhas de crédito específicas
para intervenções de Reabilitação urbana.
Para a execução do plano de revitalização de recuperação da baixa do Porto, o
Masterplan assenta a sua execução em parcerias com cariz público e privado. Este
tipo de parcerias, vai tornar possível fazer-se mais e melhor em menor tempo, com a
constituição de entidades que possam ser responsáveis pela promoção ou exploração
de projectos ou actividades, protegendo assim o sector público em ter que assumir
toda a responsabilidade dos custos, estando já definidas cinco parcerias em áreas
temáticas.
- Parceria para a Baixa Tecnológica, cujos objectivos passarão por fazer da
baixa um local de residência de jovens, estudantes e da comunidade técnica e
científica deslocada e procurar fazer da baixa um local de concentração de empresas
de referência. Tudo isto, com a construção do Parque Tecnológico e de pólos de
atracção de I&D e tecnologias de informação e comunicação.
- Parceria para a Baixa Energética e Ambiental, com o objectivo de
modernização e qualificação do uso das energias e sustentabilidade ambiental, com
incidência nos padrões de conforto do parque edificado de uso residencial e terciário,
bem como nos espaços públicos existentes e a construir. Esta parceria, segundo o
Masterplan, vai também marcar a diferença no sentido positivo de viver na baixa,
passando por acções de melhoria da climatização dos edifícios, recolha selectiva de
resíduos sólidos urbanos, reestruturação das redes de abastecimento e redes
separativas de águas residuais, aumento dos espaços verdes e melhoria da
iluminação, por exemplo.
- Parceria para a Baixa Social e Económica, como meio de dinamização e
conjugação das funções residência, trabalho, lazer e turismo na baixa do Porto. Com
isto, pretendem recriar a centralidade da baixa enquanto local de utilização colectiva e
diversificada. Para isto a regeneração do sector da residência e dos serviços de
proximidade, da revitalização do comércio tradicional e da promoção da baixa como
local turístico são fundamentais.
- Parceria para a Mobilidade, pode ser vista como um aspecto estruturante
para o sucesso do processo de reabilitação do centro histórico do Porto, podendo ser
vista como um aspecto fundamental para a requalificação dos modos de vida na
cidade. Devendo ser aumentada a capacidade de mobilidade na baixa através de
meios colectivos, que levem à redução do tráfego automóvel, bem como a definição de
percursos pedonais, e melhoria da gestão das cargas e descargas.
89
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Parceria para reabilitação física, em conjunto com as restantes parcerias,
esta pode ser a que mais pode ditar o sucesso do plano, com a intervenção no parque
edificado e sobre o espaço público. Sendo as principais missões a atracção de
incrementos residenciais na baixa, contribuindo para a animação urbana e valorização
ambiental da Baixa, contribuindo para adaptação do património edificado residencial
às solicitações contemporâneas, esta parceria engloba quatro subprogramas:
- VIV’A BAIXA, de apoio aos proprietários, inquilinos e investidores.
- ConVIVER NA BAIXA, de incentivo ao uso e convivência do espaço público.
- PORTO COM PINTA, de apoio à reabilitação de fachadas com uso de telas
promocionais
- Criação de laboratórios/centros de conhecimento no âmbito das técnicas de
reabilitação e acompanhamento das intervenções e certificação dos edifícios.
Por último, o Masterplan de Revitalização Urbana e Social da Baixa do Porto
define os meios de financiamento, incentivos e programas para a execução das linhas
de acção, repartidas em três públicos alvo, Domínio Público, Mercado empresarial e
Habitação – Promotores/Proprietários, com as seguintes medidas para cada um deles:
E - Domínio Público
Financiamento do BEI (Banco Europeu de Investimento) e de fundos
comunitários de apoio à reabilitação.
- Mercado Empresarial
Disponibilização de escritórios para start-up’s com rendas controladas
Constituição de um fundo de capital de risco de apoio às empresas
Destacamento de pólos de investigação para esta zona da cidade
Apoio ao empreendedorismo de jovens empresários
Prémios anuais para as melhores empresas
- Habitação – Promotores e proprietários
Benefícios fiscais no IRS e IRC para as novas reabilitações
Redução do IMT e IMI sobre aquisições reabilitação de habitações
Incentivos a novas famílias residentes
Linha de crédito bonificado para intervenções e aquisição de habitações
reabilitadas.
90
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
5. BALANÇO E PERSPECTIVAS DAS INTERVENÇÕES
A desertificação dos centros históricos dos núcleos urbanos é um dos
problemas que mais têm merecido a atenção das políticas urbanas e de gestão do
território das cidades. Os problemas originados por esta fuga da população dos
centros para a periferia passam por vários aspectos, por questões sociais, uma vez
que aí fica instalada a população com mais fracos recursos, o que origina problemas
de segregação social, degradação do parque edificado. O espaço público deixa de
responder às funções para que estava dotado, os problemas de mobilidade agravamse com a alteração dos modos de vida, bem como dos tecidos económicos e
produtivos instalados nos centros urbanos.
Como meios de combate a este problemas têm sido realizadas vários tipos de
intervenções,
de
natureza
reguladora,
de
incentivos
aos
investimentos
e
desenvolvimento destas zonas deprimidas e incentivos financeiros. É de considerar
que a inversão destes comportamentos engloba uma componente fortemente pública
que tem de impulsionar o investimento privado na recuperação dos edifícios e
funcionar como alavanca da melhoria da atracção dos centros urbanos.
A falta de recursos públicos para a realização da totalidade das intervenções,
foi contornado com o recurso a Parcerias Público Privadas para a realização das
componentes públicas dos investimentos. Para os privados, os apoios passam por
incentivos fiscais e programas de financiamento das intervenções.
Os três casos indicados descrevem modelos diferentes de abordagem do
problema, centrando sempre o seu objectivo na atracção da população perdida para
os centros históricos e na recuperação do parque edificado.
No caso de Dublin, a intervenção é programada por unidades de intervenção,
estando já o processo reabilitação urbana da cidade num estado avançado. Neste
caso, as intervenções são planeadas por um organismo próprio em conjunto com as
necessidades do local em causa, compatibilizando nas intervenções as necessidades
de habitação social e de habitação para colocação no mercado, equipamentos
colectivos e reestruturação e requalificação do espaço público. Sendo as propostas
implementadas com o recurso a parcerias público privadas, concessionando toda a
intervenção de reabilitação urbana
Ao longo dos tempos, a reabilitação urbana em Dublin tem sido impulsionada
com incentivos fiscais aos proprietários que procedessem às intervenções nos seus
próprios edifícios.
91
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Por sua vez, em Berlim, a intervenção é de natureza diferente, considerando
que Berlim sofreu uma alteração na sua estrutura urbana, provocada pela queda do
Muro de Berlim em 1986, com a reunificação das duas repúblicas federais e estando
os centros urbanos degradados e desfasados das necessidades nessa altura, foram
implementados incentivos fiscais específicos de apoio aos proprietários e investidores
cujos investimentos correspondessem às necessidades da cidade nessa altura.
No entanto e para fomentar o sentido de responsabilidade da população, foram
criadas Unidades de Vizinhança em cada um dos bairros para gerirem os fundos de
vizinhança, que financiavam as intervenções de desenvolvimento e melhoria da
qualidade de vida desses mesmos bairros propostas pelos proprietários, empresas,
instituições locais, escolas, dando assim o poder de decisão aos locais em definir
quais as intervenções a realizar nas unidades de vizinhança.
A cidade do Porto constituiu uma Sociedade de Reabilitação Urbana para
proceder à revitalização da baixa da cidade, englobando incentivos à re-habitação da
baixa e à revitalização do comércio e dos negócios, com uma intervenção centrada na
aposta do turismo, cultura, lazer, qualificação do domínio público e num conjunto de
acções estratégicas que centrava o Porto como cidade da ciência.
De referir, que todas as acções indicadas pela SRU Porto Vivo são centradas
na dinamização das componentes privadas da intervenção, criando apoios para o seu
desenvolvimento.
A junção destes três casos, permite perceber-se que o sucesso e eficiência de
uma operação de reabilitação urbana não são possíveis sem a componente privada,
cabendo ao sector público criar as condições de apoio a estas mesmas intervenções.
Isto porque se tratam de intervenções transversais a todos os âmbitos de acção,
envolvendo aspectos sociais, económicos, urbanísticos, culturais, lazer e ambientais.
Assim, cabe ao sector público criar condições aos privados para o
desenvolvimento das opções definidas nos documentos estratégicos e propostas de
intervenção, devendo num estado último assumir a responsabilidade da execução das
intervenções como sua ou em parceria com os privados.
92
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
6. A INTERVENÇÃO PROPOSTA PELO PLANO DE PORMENOR
DO BAIRRO DOS FERREIROS
6.1.
PROGRAMA POLIS
6.1.1. ENQUADRAMENTO
O Programa de Requalificação Urbana e Valorização Ambiental de Cidades
(Polis), foi criado pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 26/2000 de 15 de Maio,
apoiado pelos III Quadro Comunitário de Apoio e aplicável a 15 cidades portuguesas.
Na justificação e antecedentes mencionadas na mesma resolução, são
referidos os erros urbanísticos cometidos que levaram à desvirtualização e à
pulverização das várias funcionalidades dos centros históricos, e que, por outro lado,
levaram à construção de dormitórios nas periferias das áreas metropolitanas e fluxos a
migratórios que têm obrigado a uma reflexão sobre a adequada importância
estratégica e funções dos centros históricos.
Assim, o programa Polis assume quatro principais objectivos e princípios
específicos, dentro da melhoria da qualidade de vida das cidades. Assim, as
intervenções urbanísticas e ambientais, da competitividade dos centros urbanos,
materializaram-se pelo seguinte, segundo a Resolução do Conselho de Ministros n.º
26/2000:
- Desenvolver grandes operações integradas de requalificação urbana com
uma forte componente de valorização ambiental;
- Desenvolver acções que contribuam para a requalificação e revitalização de
centros urbanos, que promovam a multifuncionalidade desses centros e que reforcem
o seu papel na região em que se inserem;
- Apoiar outras acções de requalificação, que permitam melhorar a qualidade
do ambiente urbano e valorizar a presença de elementos ambientais estruturantes,
como é o caso das como frentes de rio ou de costa;
- Apoiar iniciativas que visem aumentar as zonas verdes, promover áreas
pedonais e condicionar o trânsito automóvel em centros urbanos.
93
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Todos estes objectivos surgem em função dos pontos levantados por Félix
Ribeiro (1999) e referidos na definição dos objectivos e princípios orientadores do
Polis:
“ – Esvaziamento da função residencial dos centros históricos, que atravessam
em muitos casos processos paralelos de «tercialização», de desertificação, de
abandono e degradação;
- Processo acelerado de degradação do património edificado, em vastas zonas
do «casco» urbano, nas periferias mais antigas e nos bairros sociais associados à
inexistência de estímulos de mercado à reabilitação urbana;
- Intensificação das extensões suburbanas, muitas vezes realizadas de modo
caótico, desprovidas ou com deficiências, de infra-estruturas técnicas e sociais e com
fracas condições de vivência urbana;
- Segmentação etária do espaço da grande Lisboa e do Grande Porto, com os
«centros» destas grandes áreas urbanas a envelhecerem acentuadamente, as novas
gerações deslocaram-se para as «coroas suburbanas» cada vez mais distantes;
- Crescente congestionamento do trânsito, associado pelo menos em parte, ao
crescimento dos movimentos pendulares de habitação e emprego;
- Degradação acelerada da paisagem urbana, com destaque para a escassez
de espaços verdes e de espaços públicos, atrofiados pela dinâmica de construção
compacta, ou desvirtuados pelo uso crescente do transporte privado.”
Desta forma foram eleitas quatro componentes de intervenção, contemplando
linhas de acção específicas em cada uma delas, distribuindo-se da seguinte forma:
Componente 1 – Operações Integradas de Requalificação Urbana e
valorização Ambiental
Linha 1 – Intervenções identificadas pela sua relevância e natureza exemplar
Contempla o financiamento de intervenções integradas e multifacetadas, que
contribuam para a revitalização de cidade, com importância estratégica no sistema
urbano nacional ou para a valorização da polarização de novas áreas urbanas, estas
intervenções devem ser assumidas conjuntamente pela administração central e
autarquias locais.
94
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Linha 2 – Outras intervenções a identificar
Contempla projectos semelhantes aos anteriores propostos pelas autarquias
locais.
Componente 2 – Intervenções em cidades com áreas classificadas como
Património Mundial
Nesta componente, são financiadas intervenções realizadas em cidades
classificadas pela Unesco, negociadas entre a administração central e as autarquias
locais e que visem a melhoria da qualidade ambiental dessas cidades.
Componente 3 – Valorização urbanística e ambiental em áreas de
realojamento
Financiava projectos de intervenção nos espaços públicos, envolventes às
habitações construídas no âmbito de processos de realojamento e realizados pela
administração central.
Componente 4 – Medidas complementares para melhorar as condições
urbanísticas e ambientais das cidades
Linha 1 – Apoio a novas formas de mobilidade no espaço urbano
Apoiava iniciativas que retirassem o tráfego automóvel dos centros urbanos,
através de restrições de circulação, incentivos à utilização de transportes colectivos,
ciclovias e vias pedonais.
Linha 2 – Apoio à instalação de sistema de gestão e monitorização ambiental
Projectos que contribuíram para uma melhor caracterização e gestão do
ambiente urbano, nomeadamente a monitorização de variáveis ambientais, tais como
a recolha selectiva de resíduos sólidos, reutilização da água e utilização racional dos
recursos naturais.
Linha 3 – Apoio à valorização urbanística e ambiental na envolvente dos
estabelecimentos de ensino
Apoio a projectos de requalificação ambiental e urbanística do espaço público
envolvente aos estabelecimento de ensino.
Linha 4 – Apoio a acções de sensibilização e educação ambiental no espaço
urbano
Promoção
da
educação
ambiental
dos
cidadãos,
tornando-os
mais
participativos nas decisões das suas cidades, com especial incidência nas iniciativas
de requalificação urbana.
Linha 5 – Apoio a outras acções com impacte positivo na qualidade de vida
urbana
95
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
A última linha de acção, engloba outras acções de natureza ou dimensão que
são fossem enquadradas nas componentes e linhas anteriores que visassem melhorar
a qualidade de vida urbana, nas vertentes urbanísticas e ambientais.
O programa Polis, comparativamente a outros programas semelhantes, inferia
efeitos directos e indirectos tendo-os segmentados por cada uma das componentes e
linhas de intervenção em áreas como a interferência na economia das cidades,
melhoria das condições habitacionais, no apoio social, na melhoria da qualidade de
vida e aspectos ambientais e administração pública (Vasquez, 2001), adaptando-se a
seguinte tabela.
1
Promoção de novas
Economia das actividades e especializações
cidades
Promoção geral da imagem
das cidades
Alteração das regras de
Habitação
investimento e
desenvolvimento
Aumento da oferta e qualidade
Apoio Social
dos serviços
Sistemas de mobilidade
Melhoria das infra-estruturas
Intervenção no espaço público
Qualidade de
e melhoria da participação
Vida e
pública
aspectos
Promoção da qualidade
ambientais
ambiental
Promoção da eficiência
energética dos sistemas
urbanos
Reforço dos mecanismos de
participação pública
Ganhos no conhecimento dos
Administração
problemas
Desenvolvimento de novas
Estruturas e metodologias de
intervenção
■ – Efeitos directos □- Efeitos indirectos
2
3
4.1
4.2
4.3
4.4
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
4.5
□
■
■
□
□
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
□
□
□
□
□
□
□
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
Tabela 18 – Programa de Revitalização Urbana e Valorização Ambiental das Cidades
(adaptado de Vasquez, 2001)
As intervenções foram estruturadas em função da significância da intervenção
e das tipologias de intervenção para cada cidade analisada. No quadro seguinte,
indicam-se os níveis de intervenção indicados na resolução do Conselho de Ministros
N.º 26/2000 de 15 de Maio, onde esta patente a intenção de valorização do património
96
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
ambiental e histórico de cada uma das cidades, e da criação de pólos de
desenvolvimento regional, em volta de cada uma cidades.
Casos analisados
Tipologias das intervenções
1
3
4
+++
+++
Vila Real
+
+
+++
+
Bragança
+++
+
+
+++
+++
+++
+++
+++
+++
Coimbra
+++
+++
+
Viseu
+
+++
+++
Viana do Castelo
2
+
AM do Porto
+++
Aveiro
+
+++
5
6
+
+
Guarda
+
+++
+++
+++
Covilhã
+++
+++
+
+++
Castelo Branco
Leiria
+++
Sintra (Cacém)
+++
+
Almada (Costa da Caparica)
+++
+++
+++
+
+
+++
+++
+++
Beja
+++
Albufeira
+++
+
+++ - Intervenção muito significativa; + - Intervenção com alguma relevância
Tipologia das intervenções: 1- requalificação de zonas industriais deprimidas; 2 – Criação de novas polaridades em
áreas metropolitanas; 3- Valorização de frentes de mar ou de zonas ribeirinhas; 4 – Valorização de património histórico
ou natural e sua reintegração na cidade; 5 – Requalificação de cidades de media dimensão com pujança económica; 6
– valorização de cidade do interior ou raianas que podem constituir pólos de desenvolvimento regional.
Tabela 19 - Análise dos projectos face à tipologia de intervenções (retirado de RCM N.º
26/2000, Quadro N.º 32)
Inicialmente, segundo a Resolução do Conselho de Ministros N.º 26/2000 de
15 de Maio, quadro N.2, o programa Polis partia com um montante previsto de
investimento de cerca de 800 milhões de euros, repartidos por fundos comunitários
(58%), autarquias (16%), administração central (16%) e autofinanciamento (10%).
6.1.2. PROGRAMA POLIS EM VILA REAL
A Resolução do Conselho de Ministros inclui uma descrição sumária de todos
os projectos abrangidos pelo Programa Polis, para Vila Real a estratégia passava por
97
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
ultrapassar alguns dos problemas existentes, como a barreira física constituída pelo
Rio Corgo, com a cidade voltada de costas e com a perda de importância das zonas
urbanas nas margens do rio Corgo e a ribeira de Tourinhas.
Passando a intervenção do Polis por requalificar as margens e criar condições
para a sua plena utilização pela população.
A requalificação da antiga zona industrial, permitirá o surgimento de um novo
parque urbano, com aproveitamento as margens verdes, fazendo a ligação ao resto da
cidade pelo Parque Florestal.
A intervenção contemplava algumas intervenções no Centro histórico, com a
intenção de reduzir o tráfego e o estacionamento, e ainda a eventual construção de
um túnel que desviasse o tráfego de atravessamento da cidade, bem como a
construção de uma central de camionagem e a implementação de uma rede de
transportes públicos.
Todas estas acções factores positivos, a necessidade de recriar uma
centralidade ambiental e reordenar o tráfego automóvel.
No entanto, nos aspectos gerais da intervenção, são acauteladas questões
como as desvantagens da orografia do terreno e a necessidade do estabelecimento de
uma estratégia de intervenção global, que ligue as diversas acções e que assegure a
utilização/fruição das intervenções propostas.
Desta forma, o Plano Estratégico do Programa Polis, acaba por assentar no
Plano Estratégico para a Cidade de Vila Real, elaborado em 1995, delineando um
conjunto de acções que
visavam qualificar o
espaço urbano e
reabilitar
ambientalmente a cidade de Vila Real. Acções que foram transpostas para o programa
de acção do POLIS Vila Real, materializando-se pela:
- Recuperação da valores ambientais e patrimoniais urbanos;
- Complementaridade de intervenções noutras áreas relacionadas com a
preservação da alínea anterior;
- Investimento no espaço público, voltado para a valorização da cidadania e
vivências urbanas;
- Redimensionamento da escala urbana da cidade, valorizando a dimensão
pedonal;
- Obra de relevo, de forma a valorizar e potenciar um novo conceito de cidade.
98
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Todos estes objectivos e acções, que o Programa Polis, procurava concretizar
no espaço urbano da cidade de Vila Real, não se encerravam apenas numa
intervenção pública, mas também na forma de tornar a cidade num espaço atractivo
para novos investimentos privados, e até mesmo o estabelecimento parecerias a
realizar entre o sector público e o privado, criando assim pólos geradores de riqueza.
Um outro aspecto a ressalvar nesta intervenção é o seu carácter regional, Vila
Real assumia-se e assume-se como um centro catalisador de desenvolvimento e
distribuição pela região, no distrito de Vila Real apenas esta cidade e Chaves
beneficiaram deste programa da Administração central, fazendo que com um
crescimento destes centros urbanos possa fazer com que a restante região se
desenvolva também.
O Sistema Urbano Nacional editado pela DGTDU, na altura da elaboração do
Plano Estratégico, indicava para a Cidade de Vila Real, os seguintes pontos fracos e
pontos fortes, distribuídos por duas áreas, espaço urbano e qualidade de vida e
estrutura económica e sócio cultural.











Pontos Fracos
Crescimento urbano com volumetrias
excessivas;
Edifícios dissonantes próximos de áreas
nobres da cidade;
Falta de integração de importantes pólos
geradores de tráfego;
Carência de coesão urbana entre os
principais "centros" da cidade;
Problemas
de
circulação
e
estacionamento no Centro Histórico;
Carência de transportes públicos;
Carências de equipamentos de nível
superior;
Carência de infra-estruturas hoteleiras;
Debilidades no tratamento de efluentes
urbano
Pontos Fortes
Centro Histórico com significado e
interesse histórico-cultural;
 Envolvente cénica de grande qualidade;
 Património artístico de importância
nacional;
 Hábitos
urbanos
mais
exigentes
associados à presença da Universidade;
 Qualificação da estrutura comercial com
consequências na imagem do centro;
 Crescimento das áreas pedonais no
Centro Histórico;
 Potencial de atracção de turistas a partir
do vale do Douro;
 Cidade com uma massa demográfica que
garante limiares satisfatórios de utilização
de novos investimentos de animação
urbana
Tabela 20 – Espaço Urbano e Qualidade de Vida (CMVR,2001)
Pontos Fracos
Insuficiente capacidade de criação de
emprego e geração de iniciativa;
Falta de promoção e qualificação da Zona
Industrial;



Pontos Fortes
A UTAD como importante centro de
investigação e formação superior nas
áreas agrícola, florestal e de desporto;
Taxa de escolaridade superior à média
99
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09




nacional;
População estudantil numerosa como
potencial de animação urbana e de
procura de bens culturais;
 Dinâmica associativa significativa;
 Crescimento demográfico;
 Conjunto de projectos numeroso e
coerente que possibilitará, com a sua
execução, uma capacidade de afirmação
sem precedentes.
Tabela 21 – Estrutura Económica e Sócio-Cultural (CMVR,2001)
Pequena motivação para a qualificação
associada à falta de perspectivas de
emprego;
Dificuldade de atracção de quadros
superiores qualificados;
Oferta cultural muito restrita;
Existência de factores de debilidade
social.

A estratégia de intervenção para o espaço da cidade de Vila Real, procura a
integração da actual estrutura urbana, aproveitando o património arqueológico,
arquitectónico e natural como pontos de interesse, valorizando-os e estreitando a
relação à urbe com esses mesmos valores; todos estes aspectos fecham-se em três
propostas a desenvolver com as acções específicas do programa:
- Reforçar a coesão urbana;
- Valorizar a componente natural-urbana;
- Criar uma cidade a duas cotas.
O reforço da coesão urbana pode ser visto como um dos maiores problemas da
cidade de Vila Real na altura da elaboração do Plano Estratégico do Programa POLIS,
originada pela ausência de espaço edificável no centro urbano da cidade, onde se
pudessem localizar alguns equipamentos estruturantes para cidade, o que fez com
que estes mesmos equipamentos fossem deslocalizados para outras zonas da cidade.
Criando uma rede própria a sua volta, criando-se assim clivagens na malha urbana e
na forma do seu relacionamento.
Desta forma, o reforço da coesão urbana estabeleceu-se pelas seguintes
acções:
- Minimização das assimetrias centro-periferia, criadas com a Universidade e
com o Hospital, por exemplo.
- Renovação do Centro Histórico, com a reconversão habitacional e
estacionamento, necessários à reconversão do centro urbano da cidade.
Por sua vez, a valorização da componente ambiental-urbana assenta no
potencial das escarpas do Vale do Corgo e Cabril. A valorização desta componente
passou também pela reestruturação do sistema de drenagem de águas residuais e da
100
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
construção de uma ETAR, que permite a valorização do recurso, que é o rio Corgo,
para a cidade.
A relação do meio ambiente com a função urbana passava pela introdução de
elementos de modernidade que valorizam e que podem funcionar como formas de
atracção à valorização do património ambiental e natural da cidade. Estes elementos
de modernidade, passam pela ligação das duas cotas da cidade por intermédio de um
teleférico, e da criação de grandes volumes com uma arquitectura de qualidade, como
é o caso da biblioteca e da casa das artes.
A criação de uma cidade a duas cotas, encerra as duas dimensões da cidade,
a natural e a urbana. Na cota superior onde se tem um espaço urbano, e à cota inferior
onde predomina um ambiente natural, as ligações e trocas entre estas duas cotas
passaram pela ligação dos dois espaços, com a criação de uma simbiose entre
ambos. A valorização do Parque Florestal, que transpõem a cota natural inferior até ao
espaço urbano, e a valorização e requalificação do Bairro dos Ferreiros que levará o
espaço urbano até à cota natural.
Passando agora para os objectivos gerais da intervenção do Programa Polis na
cidade, estes assentam nos pressupostos já referidos, resolvendo os problemas até
aqui identificados, estruturando-se em quatro objectivos principais:
OBJECTIVO 1 – Resolução de um conjunto de situações de conflito ou suprimir
deficiências estruturais fundamentais ao nível das acessibilidades e dos
sistemas de circulação na cidade
OBJECTIVO 2 – Valorização das estruturas ecológicas inseridas na cidade
OBJECTIVO 3 – Requalificação do espaço público
OBJECTIVO 4 – Valorização da imagem urbana
Desta forma, no âmbito do programa Polis, e por opção da Câmara Municipal
foram definidas 5 zonas de intervenção tendo sido elaborado um Plano de Pormenor
por cada uma delas:
- Parque Corgo;
- Antiga Zona Industrial;
101
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Zona das Tourinhas;
- Vila Velha;
- Centro Histórico;
Tendo sido elaborados para cada uma das zonas de intervenção, planos de
pormenor, de acordo com o ainda Decreto-Lei 380/99 de 22 de Setembro e seguindo
as orientações dadas para a requalificação do ambiente urbano, com destaque para a
articulação e estruturação do espaço-cidade, intervenção ao nível das acessibilidades,
re/qualificação dos tecidos urbanos consolidados e da valorização do potencial natural
existente.
No entanto, o Plano Estratégico de Intervenção elaborado pelo Programa Polis,
que aborda aspectos directamente relacionados com os instrumentos de gestão
território, já indicados, assenta em quatro pilares estratégicos de desenvolvimento:
- Resolução de situações de conflito, deficiências estruturais e coesão interna
do espaço urbano, com a criação de novos eixos de ligação entre os espaços da
cidade.
- Valorização da estrutura ecológica existente, como é o caso dos vales do rio
Corgo e Cabril;
- Requalificação do espaço público, com especial relevo para a Vila Velha e
Bairro dos Ferreiros;
- Valorização da imagem urbana de Vila Real, aumentando a atractividade da
cidade, com a valorização/ocupação do espaço público.
6.2.
O PLANO DE PORMENOR DO BAIRRO DOS FERREIROS
A caracterização que se apresenta, remete do bairro dos Ferreiros é relativa ao
ano de 2002, momento em que foi elaborado o Plano de Pormenor do Bairro dos
Ferreiros no âmbito do Programa Polis e os estudos que o sustentam. Assim foram
usados esses mesmos dados e informações para se perceber as motivações das
opções referidas pelo plano.
O Bairro dos Ferreiros está inserido no espaço restrito à cidade de Vila Real,
localizado numa zona com o relevo acidentado, na margem direita do rio Corgo,
podendo dizer-se que se trata de uma zona com uma malha urbana e demográfica
envelhecida, apresentando alguns problemas relevantes, cuja solução é necessária,
102
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
de forma a dotar o espaço urbano de Vila Real de uma qualidade contínua entre os
seus diversos sectores.
Assim, para o Bairro dos Ferreiros, o Relatório do Plano de Pormenor do Bairro
dos Ferreiros (CMVR, 2001); eram definidos os seguintes objectivos gerais:
- Qualificação e integração do bairro na cidade, através de intervenções no
tecido urbano e enquadramento paisagístico da área;
- Recuperação de uma zona urbana degradada, associada à melhoria das
condições de vida da população.
- Reestruturação das funções do bairro, com a introdução de comércio e
serviços.
-
Resolução
de
problemas associados a
imóveis
abandonados,
ou
desenquadrados, como é o caso do edifício inacabado do Hotel.
- Requalificação do espaço público.
6.2.1. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO
A descrição que se apresenta é sustentada nos estudos que foram elaborados
de base ao Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros, sendo indicado no relatório do
Plano de Pormenor (CMVR,2001). Os dados obtidos, assentaram na realização de
inquéritos, que visaram caracterizar a população sob o ponto de vista social e
económico, o edificado, actividades económicas e espaço público.
Foram indicadas algumas limitações e redundâncias aos estudos tais como:
dificuldade de realização do inquérito em todas as habitações, dado o curto prazo de
tempo que havia disponível para a execução dos mesmos.
Em relação ao edificado, o estudo epidérmico foi realizado de forma exaustiva,
com a elaboração de uma ficha de caracterização para cada edifício. Por sua vez, a
caracterização endérmica, que é o resultado da caracterização sócio-económica da
população, apresenta também algumas limitações, devido aos factores já referidos.
Em relação ao estudo e avaliação do espaço público, este foi caracterizado nas
suas várias dimensões, tendo em conta os aspectos físicos, utilização, de forma a
possibilitar uma adequada relação entre a função e a ocupação.
103
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Componente urbana
A área de intervenção deste plano, estende-se para além do espaço que lhe
está restrito, uma vez que é necessário estender a sua intervenção às restantes zonas
da cidade, sobretudo a uma outra zona de intervenção no programa Polis, e alvo
também de um Plano de Pormenor, a antiga zona industrial.
O bairro dos Ferreiros enquadra-se no centro histórico da cidade de Vila Real,
embora assuma um papel especial, dadas as diferenças de cotas existentes neste
bairro, considerando o Relatório do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros
(CMVR,2001) este aspecto como uma debilidade, além da estrutura sócio-económica,
funcionando este espaço como uma zona marginal face à cidade. Daí a necessidade
de intervenção, para que se possa verificar a uniformidade e unidade do conjunto
edificado.
A intervenção proposta no plano, vai procurar aproximar o território à cidade,
através da introdução de novas funções e actividades no bairro dos Ferreiros.
Em relação à rede de abastecimento de água e de drenagem de esgotos, o
bairro estava totalmente coberto, embora nem todos os alojamentos estivessem ou
ligados ou servidos.
O abastecimento de água é feito através do sistema de abastecimento do
Sordo, que alimenta a cidade de Vila Real, em relação às águas residuais são
conduzidas até à ETAR de Vila Real, onde são tratadas e lançadas no rio Sordo.
A rede de drenagem de águas residuais pluviais, apresentavam algumas
deficiências, devido à sua antiguidade e falta de manutenção, o que materializava um
certo desconforto a quem circulava no espaço público havendo ainda a possibilidade
de infiltração de água nas habitações podendo originar patologias nos edifícios com
essas causas.
As infra-estruturas eléctricas e telefónicas são provenientes da Avenida 1.º de
Maio, havendo linhas de distribuição ao longo do bairro.
No momento de estudo e caracterização do território, ainda não existia no
mesmo qualquer infra-estrutura de abastecimento de gás.
- Componente Sócio-Económica
O bairro dos Ferreiros é constituído por 13 quarteirões, que comportam na sua
totalidade 265 edifícios, quase na totalidade habitacionais, à excepção de 5, e 53
104
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
completamente devolutos. Os edifícios habitacionais têm 255 alojamentos. Para a
caracterização sócio-económica, o Relatório do Plano de Pormenor (CMVR,2001)
baseou-se na realização de 113 inquéritos, na fase de estudo prévio.
Figura 22 – Limites dos quarteirões definidos pelo INE (CMVR, 2001)
Em termos demográficos, o Bairro dos Ferreiros apresenta uma acentuada
redução da população, a ver pelo Censos de 1991 e 2001, bem como uma redução do
peso populacional do mesmo, face à freguesia em que se insere e à própria cidade,
podendo levantar-se assim a hipótese da fuga populacional para outras zonas da
cidade, como é o caso dos bairros sociais da Araucária.
O Bairro dos Ferreiros na década de 90 perdeu cerca de 64% da sua
população e das suas famílias, mantendo-se a repartição da população pelas duas
freguesias que constituem o bairro.
105
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Freguesia de S. Cidade de Vila
Real
Pedro
População
741
5.283
13.809
Peso do Bairro
14%
5%
Famílias
306
1.712
4.363
Dimensão do agregado
2,4
3,1
3,2
População
262
4.432
16.133
Peso do Bairro
7%
2%
Famílias
113
2.472
8.232
Dimensão do agregado
2,3
1,8
2,0
Tabela 22 - Distribuição da população e famílias, em 1991 e 2001. (CMVR, 2001)
2001
1991
Bairro dos
Ferreiros
A estrutura etária da população apresenta também uma estrutura debilitada,
com elevados índices de dependência, com um crescimento exponencial ao nível da
dependência de idosos, remetendo-nos para um bairro com uma população
envelhecida. Em 1991 esta taxa de dependência era de 25%, sendo agora de 61%, e
com uma taxa de envelhecimento de 2,5 face aos 1,03 de 1991. Por sua vez a
dependência jovem não sofreu grandes oscilações, oscilando de 25% para 24%,
acompanhando uma redução da população activa de 67% para 54%.
Indicadores
1991
2001
Taxa de dependência global
50%
85%
Taxa de dependência jovem
25%
24%
Taxa de dependência idosos
25%
61%
% pop. idade activa
67%
54%
Índice de envelhecimento
1,03
2,5
Tabela 23 - Relações de dependência, em 1991 e 2001 (CMVR,2001)
17%
13%
10%
16%
0-14
15-24
25-64
44%
65-74
>75
Gráfico 12 – Distribuição da população por grupos etários em 2001 (CMVR,2001)
106
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Estes indicadores permitem remeter a alteração da estrutura etária da
população para as seguintes razões, tendo como base o Plano de Pormenor do Bairro
dos Ferreiros:
- Aumento da população idosa;
- Redução da população activa;
- Fuga de população para o exterior, permanecendo a mais idosa.
O inquérito caracterizou também os indivíduos por actividade económica. Os
resultados, como era de esperar, apontam para os seguintes aspectos dominantes:
elevada presença de reformados, e de pessoas sem actividade económica, tais como
domésticas, estudantes e população com menos de 14 anos, bem como uma elevada
percentagem de actividades no sector terciário, devido porventura ao meio urbano em
que se encontra o Bairro dos Ferreiros.
1991
2001
População empregada
37%
35%
Sector I
0,4%
0%
Sector II
6,0%
6%
Sector III
30,6%
29%
Reformados
23%
30%
Desempregados
3%
5%
S/
actividade
económica
(domésticas,
36%
29%
estudantes, pop. c/ (-) 14 anos)
Tabela 24 – Distribuição da população total por a actividade económica (CMVR,2001)
Os rendimentos familiares resultantes das actividade exercidas, demonstra as
limitações económicas e também sociais que o bairro possui, em que, a maioria da
população recebe mensalmente entre 334€ e 750€, havendo ainda 36% da população
com rendimento mensal é inferior a 334€, o que correspondia ao salário mínimo
nacional na altura em 2001, sendo nestes casos agregados com uma única pessoa, e
com o rendimento proveniente de pensões de reforma.
107
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
3%
11%
36%
< 334€
334€-750€
750€-1500€
50%
>1500€
Grafico 13 – Distribuição das famílias segundo o rendimento do agregado familiar em
2001 (CMVR,2001)
Estes baixos rendimentos vão reflectindo nos restantes aspectos que
caracterizam o bairro, desde as baixas rendas práticas, pouco actividade comercial,
uma vez que não existe capacidade de compra e de transacção. A renda mensal
praticada no bairro é de 67€/mensais, sendo isto o valor médio, nos edifícios
arrendados, dentro dos inquiridos, porque os valores praticados chegam a ser de 10€
mensais, sobretudo nos casos em que os inquilinos ocupam a fracção há mais de 30
anos.
N.º
Valor médio da renda
(€/mês)
Tempo médio (anos)
Alojamentos inquiridos 113
67€
30
Comércio/ serviços
16
68€
9
Tabela 25 – Valor e tempo médio de arrendamentos, 2001 (CMVR,2001)
Em relação aos edifícios construídos no bairro dos Ferreiros, são na sua
maioria edifícios antigos. Dos 265 edifícios, cerca de 65% dos mesmos tem
construção anterior a 1945, sendo apenas de aproximadamente 12%, com construção
depois de 1985. Caracterizando-se o bairro por construções antigas, os dados
seguintes incidem sobre qualidade dos edifícios, usos, e estado de conservação.
108
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Épocas de Construção
Total
Quart.
Edifícios
Antes 1919
19/1945
46/1970
71/1980
81/1985
86/1991
601
44
26
59,09%
9
20,45%
2
4,55%
4
9,09%
1
2,27%
2
4,55%
602
62
27
43,55%
20
32,26%
0
0,00%
7
11,29%
6
9,68%
2
3,23%
603
14
11
78,57%
1
7,14%
0
0,00%
0
0,00%
0
0,00%
2
14,29%
604
14
8
57,14%
3
21,43%
0
0,00%
1
7,14%
1
7,14%
1
7,14%
204
5
0
0,00%
0
0,00%
3
60,00%
0
0,00%
0
0,00%
2
40,00%
207
12
1
8,33%
3
25,00%
6
50,00%
2
16,67%
0
0,00%
0
0,00%
208
11
2
18,18%
9
81,82%
0
0,00%
0
0,00%
0
0,00%
0
0,00%
209
20
4
20,00%
3
15,00%
10
50,00%
1
5,00%
2
10,00%
0
0,00%
211
3
2
66,67%
1
33,33%
0
0,00%
0
0,00%
0
0,00%
0
0,00%
301
37
16
43,24%
2
5,41%
10
27,03%
3
8,11%
3
8,11%
3
8,11%
205
10
2
20,00%
4
40,00%
2
20,00%
0
0,00%
1
10,00%
1
10,00%
201
5
1
20,00%
1
20,00%
1
20,00%
0
0,00%
1
20,00%
1
20,00%
606
28
15
53,57%
1
3,57%
6
21,43%
3
10,71%
3
10,71%
0
0,00%
Total
265
115
43,40%
57
21,51%
40
15,09%
21
7,92%
18
6,79%
14
5,28%
Tabela 26 – Edifícios por quarteirão e épocas de construção (CMVR,2001)
A estrutura interna dos edifícios é também ela debilitada com base no mesmo
inquérito: apenas 43% dos edifícios possuem todas as infra-estruturas disponíveis no
bairro, materializando-se pela presença de instalações sanitárias e cozinhas com mais
de 4m2; 14% dos edifícios possuem apenas instalações sanitárias, encontrando-se a
maior parte dos edifícios com um elevado estado de degradação, com cozinhas e
quartos sem ventilação, sem iluminação natural, com humidade interna e com
problemas específicos devidos à elevada idade dos edifícios e/ou falta de obras de
conservação ou reconstrução.
Sob o ponto de vista do contexto físico, a área de estudo engloba duas zonas
distintas. Uma que esta incluída no centro histórico, onde se privilegia muito mais o
conjunto urbano face ao edifício e uma outra onde o edifício é entendido como uma
peça arquitectónica, com valor arquitectónico.
Desta forma, podemos dizer que o nosso território apresenta alguns imóveis
com valor arquitectónico, alguns deles de ordem religiosa, e outros de arquitectura
civil. Mas se temos imóveis com valor arquitectónico, também temos imóveis com uma
arquitectura dissonante do conjunto urbano em que nos inserimos, correspondendo a
edifícios com uma construção mais recente e/ou com intervenções recentes.
109
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 23 - Valor Arquitectónico (CMVR,2001)
Figura 24 – N.º de Alojamentos por Edifício (CMVR, 2001)
110
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Em relação à tipologia, o tecido urbano está consolidado com uma maioria de
edifícios unifamiliares, 60%, 22% bifamiliares ou multifamiliares de dois pisos, sendo
na generalidade edifícios em banda, com uma frente estreita, desenvolvendo-se em
profundidade, que, por vezes, ocupam a totalidade do lote, ou com um pequeno
logradouro na traseira do edifício.
A maior parte destes edifícios são de particulares e estão alugados, 53%, e
13% são mistos e habitados pelos próprios proprietários e arrendatários, e mesmo os
edifícios que se encontram vazios ao momento do inquérito, pressupôs-se que estes
estivessem alugados, a estudantes, ausentes nessa altura para férias.
Segundo o Relatório do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros
(CMVR,2001), aproximadamente 45% dos edifícios são ocupados pelos seus
proprietários, considera-se que tenhamos alguns edifícios em condições plenas de
funcionamento, sendo, os edifícios plurifamiliares, aqueles que apresentam piores
condições de salubridade, uma vez que a sua construção não foi feita para o uso
actual.
O Bairro dos Ferreiros apresenta assim uma imagem de degradação e
envelhecimento, factores agravados ainda pela ocupação do logradouro e pela divisão
dos fogos em várias habitações, sem que para isso houvesse condições.
Estas faltas de condições devem-se à inexistência de regras, ao longo de um
determinado período de tempo, o que levou a uma adulteração dos edifícios do bairro,
sem que isso obrigasse à manutenção das condições de salubridade e correcta
habitabilidade dos mesmos, à adulteração dos materiais e a métodos construtivos
desadequados, adulterando a imagem do bairro.
111
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 25 – Regime de propriedade (CMVR,2001)
O aspecto geral de degradação do bairro do Ferreiros, é provocado pelo estado
de conservação dos edifícios, pela ocupação dos logradouros e pela divisão dos
edifícios em vários fogos, sem que para isso estivessem preparados. Segundo o
relatório do Bairro dos Ferreiros, 33% dos edifícios encontram-se em mau estado de
conservação e 4% em ruínas.
A cércea dos edifícios apresenta uma certa homogeneidade, onde há uma
prevalência de pisos de dois andares, havendo ainda uma percentagem de 24% de
edifícios de 3 andares, sobretudo na zona mais baixa, diminuindo assim o impacto
visual do parque edificado, ou ainda nas zonas onde existe um alargamento do espaço
público, por exemplo junto à Capela de Santa Margarida/S. Lázaro.
112
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 26 – Estado de Conservação (CMVR,2001)
Figura 27 – Cércea (CMVR, 2001)
113
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Um problema que o bairro dos Ferreiros possui, é o edifício designado por
Hotel do Parque, considerado um dos maiores problemas urbanísticos da cidade de
Vila Real. Este edifício fecha o bairro e faz a transição com a restante cidade, o que
agrava o impacto negativo causado, uma vez que rompe com uma continuidade visual
do bairro, que acompanha o relevo natural do mesmo.
Por outro lado, o fecho do bairro é feito com o edifício do Colégio de Nossa
Senhora da Conceição da Boavista, que, apesar da sua cércea ser de dois andares, a
sua volumetria adequa-se ao existente no bairro, apesar de se encontrar na parte mais
elevada do bairro.
A ocupação acima dos pisos térreos, apenas 5 edifícios apresenta mais que
uma funcionalidade, sendo os edifícios com maior cércea. Dois deles afectos à
indústria hoteleira e dois a serviços e um outro de que já falamos a um equipamento
escolar. Ao nível do rés-do-chão as coisas mudam de figura, uma vez que temos uma
repartição mais elevada de usos, com 18 edifícios comerciais, 5 edifícios de comércio
e serviços, 4 edifícios de arrumos, garagens ou armazéns, e 3 edifícios de
equipamentos. O comércio existente no bairro do Ferreiros, é caracterizado como
pequeno comércio, lojas comerciais de produtos com pouca saída que leva à baixa
rentabilidade. Este comércio localiza-se na sua maior parte na Rua Miguel Bombarda,
que era a antiga Rua Direita e que foi segmentada pela actual Avenida 1.º de Maio,
que deixou esta parte da rua mais desprotegida sob o ponto de vista comercial.
O espaço público que compõe o bairro dos Ferreiros, estende-se ao longo dos
arruamentos que o compõem, confluindo para pequenos largos, onde se encontram
duas ou mais ruas.
Aqui, a filosofia da rua como espaço público de comunhão de vivências, de
espaço social, ainda se encontra, temos a vida das pessoas a confluírem directamente
com a rua, saindo de suas casas e entrando de imediato no espaço público. Esta
predisposição é dada também pelo facto de possuirmos baixos níveis de tráfego nas
ruas, e do estabelecimento de relações de vizinhança mais intensas.
114
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 28 – Usos Rés-do-chão (CMVR, 2001)
Figura 29 - Usos dos restantes pisos (CMVR, 2001)
115
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 30 – Caracterização do Espaço Público Existente (CMVR,2001)
De seguida, apresentam-se os aspectos mais relevantes, que foram
identificados no relatório de diagnóstico do Plano, representados numa tipologia de
análise SWOT, estando repartidas por sectores de intervenção: enquadramento
paisagístico e ambiental, contexto sócio-económico, e contexto físico.
Potencialidades / Pontos Fortes
Estrangulamentos / Pontos Fracos
Proximidade ao rio Corgo em zona com O conjunto edificado está de costas para o rio
margens acessíveis;
Corgo;
Proximidade ao Parque Florestal;
Imagem de degradação e isolamento do
Visibilidade
do
conjunto
decorrente
da conjunto do bairro;
diferença de cotas existente;
Degradação do espaço público;
Existência de percursos pedonais;
Poluição das águas do Corgo;
Existência de pontos de miradouro;
Degradação das margens do rio.
Proximidade ao centro de Vila Real.
Tabela 27 - Enquadramento Paisagístico e Ambiental (CMVR,2001)
116
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Potencialidades / Pontos Fortes
Estrangulamentos / Pontos Fracos
Existência de população jovem – estudantes População residente envelhecida;
universitários;
"Espaço"
físico
Elevados índices de dependência;
e
económico,
para
a Baixos escalões de rendimento;
localização de actividades comerciais;
Baixa
capacidade
de
investimento
da
Proximidade com o centro de Vila Real;
população residente;
Atractividade para a função habitação;
Baixa escolaridade;
Boa qualidade ambiental.
Actividade económica insuficiente e pouco
rentável;
Baixos níveis de conforto na habitação;
Ausência de equipamentos de apoio à
população residente.
Tabela 28 - Contexto Sócio-económico (CMVR,2001)
Potencialidades / Pontos Fortes
Estrangulamentos / Pontos Fracos
Grande número de edifícios devolutos;
Elevado número de edifícios em mau estado
Unicidade e qualidade do conjunto edificado;
de conservação (ocupados e devolutos);
Valor histórico e identidade da área-plano;
Existência de edifícios dissonantes e de
Existência de elementos construídos com elementos dissonantes em edifícios de valor
interesse patrimonial e histórico;
arquitectónico;
Existência de espaços públicos – praças e Rede de distribuição de energia eléctrica,
largos.
telefónica e antenas de televisão à superfície,
utilizando como suporte as fachadas dos
edifícios;
Estacionamento desordenado e intenso nas
zonas
mais
próximas
da
Rua
Miguel
Bombarda e Av. 1º de Maio;
Deficiente
inserção
da
Rua
do
Prado
(principal acesso ao bairro para quem vem do
centro) na malha viária da cidade;
Exiguidade e fraca qualidade do mobiliário
urbano.
Tabela 29 - Contexto Físico (CMVR,2001)
117
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
6.3.
PROPOSTA DE INTERVENÇÃO
6.3.1. OBJECTIVOS GERAIS E ESPECÍFICOS
As propostas de intervenção no Bairro dos Ferreiros foram definidas em função
dos resultados do relatório de caracterização dos Bairros dos Ferreiros, são
distribuídas por linhas de acção, que relacionam estes eixos de acção com os campos
ou áreas de intervenção do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros. Desta forma,
as grandes opções do programa Polis incidem sobre:
‘Áreas/Campos’ de
Eixos de
Objectivos Gerais do
Objectivos
Acção do Polis
Polis
Específicos do Polis
Suprir
Intervenção no Tecido
das Acessibilidades e
Urbano, com especial
de
Circulação
Integração
da
Ambiental
e
na
de
167
Habitações, no mesmo timing
do Polis, mas financiada por
outros programas;
Remodelação
da
Ponte
Metálica.
Imagem Urbana do
Beneficiação do Percurso junto
Estruturas Ecológicas
Inseridas
relevo no de Transição
das Bairro na Cidade
Valorização
Ferreiros
Reabilitação
Deficiências
Sistemas
Acções – Polis no Bairro dos
Bairro dos Ferreiros
Estruturais ao Nível
dos
Requalificação
Acção do Polis no
Urbe
(vales do rios Corgo
Enquadramento
à Levada associado à Casa da
Paisagístico da Área
Presa
e Cabril)
Recuperação
Urbana
Urbanística de uma
Área
Degradada
Requalificação
Espacial,
Habitacional
de
e
Reabilitação Urbana e
do Paisagística
Espaço-Público
do
Edifícios Edifício do Hotel
Renovação
Requalificação
renovação
Abandonados
em
particular do EspaçoPúblico
Resolução Urbanística Aquisição
do
Espaço-Público e das
Infra-Estruturas
passam
a
infra-estruturas,
enterradas;
dar
especial atenção à rede de
Drenagem de Águas Pluviais;
Remodelação da Iluminação
Pública existente e Ampliação;
Inserir Mobiliário Urbano.
Aquisição e Reabilitação de
uma
Revitalização
Requalificação
Introdução
Económica
Funcional
Comércio
de
Ruína
para
Criação de um Espaço Estabelecimento Comercial de
para
Comercialização Produtos ‘Vernáculos’;
de Produtos Genuínos
Criação de 1 Gabinete de
Acção Local que Coordene
toda a Intervenção no Bairro.
118
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Aquisição e Recuperação da
Dinamização
Criação
Actividades
Estrutura
de
Casa da Presa (de acordo com
uma
Criação de um Centro
Sociais,
Reforçar a Coesão Demonstrativa
Culturais,
Sócio-Cultural
Objectivos
Desportivas e
da
Turísticas
Programa
dos de
Interpretação
–Génese Monitorização
Criação
deste Ambiental
e
o
programa
funcional
estabelecido);
Elaboração dos Projectos de
Execução, nomeadamente de
Recuperação do Edifício e das
respectivas Infra-estruturas.
Tabela 30 – Opções do Programa Polis – Vila Real (CMVR, 2001)
6.3.2. PROGRAMA
DE
INTERVENÇÃO/REABILITAÇÃO
URBANA
A operação de reabilitação urbana, tem por objecto a recuperação física e
social de um tecido urbano existente e que se encontre degradado, face às exigências
e níveis de qualidade urbana socialmente estabelecidos como mínimos, bem como a
preservação do carácter material e social de lugar em estudo. Relativamente ao ponto
de vista material trata-se de proceder ao melhoramento dos níveis de serviço urbano,
dos equipamentos, e também das próprias habitações.
Depois de elaborado o relatório de caracterização do bairro, a equipa
responsável pela elaboração do plano procurou representar as necessidades de
intervenção, num programa de reabilitação urbana, estratificado pelas seguintes
classes operacionais, de acordo com as componentes e linhas de intervenção do
Programa Polis:
- Requalificação Ambiental e Urbana;
- Revitalização económica;
- Dinamização de actividades sociais, culturais, desportivas e turísticas;
- Valorização dos recursos humanos;
- Valorização e conservação do património.
- Estrutura de Articulação, gestão e avaliação do plano/programa no local;
Na requalificação ambiental, e urbana procura dar melhor qualidade de vida à
população residente e ainda tornar o bairro mais atractivo, chamando a si mais
população também, esta requalificação passa pela reabilitação do parque edificado e
pela melhoria do espaço público.
119
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
O Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros (CMVR,2001) pretendia levar a
cabo a reabilitação de 167 habitações simultaneamente às intervenções do programa
Polis, cujo financiamento seria proveniente de outros mecanismos, bem como a
aquisição e renovação do até agora edifício do Hotel do Parque.
Um outro aspecto relacionado com a requalificação urbana, passa pela
intervenção no edifício inacabado localizado na Avenida 1.º de Maio, conhecido pelo
Hotel do Parque, que se apresenta como uma das prioridades deste plano, dado o
estado de conservação e ainda o impacte da estrutura na cidade, tendo sido propostas
três alternativas:
- Demolição dos dois últimos pisos no bloco voltado para a Avenida 1.º de Maio
e ainda de dois pisos de estacionamento, ficando o espaço restante com o uso
hoteleiro preferencialmente;
- Demolição total dos pisos acima da Avenida 1.º de Maio e dos dois pisos de
estacionamento;
- Demolição total do edifício com a construção de um silo;
C
B
A
407.50
408.00
408.50
409.00 409.50
410.00
B
431.35
429.85
407.50
408.00
408.50
409.0 0 409.50
410.00
431.35
429.85
Figura 31 – Ficha Regulamentar do Hotel do Parque (CMVR, 2001)
120
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Um outro edifício a intervir, é a Casa da Presa, que se trata de um edifício
susceptível de ser atingido pela subida das águas do corgo, em que, no espaço
envolvente vai ser colocado um piso permeável, onde se vai instalar o Centro de
Interpretação e Monitorização ambiental.
Nesta categoria, é dado também algum destaque para as infra-estruturas,
prevendo-se a reconversão das actuais redes existentes e enterrar aquelas que, neste
momento, se encontrem acima do nível do solo. Englobando-se nesta intervenção as
redes de: água, esgotos, águas pluviais, rede eléctrica, telecomunicações e sistemas
de alarme e de segurança contra incêndios.
A intervenção ao nível das infra-estruturas existentes, leva também a que se
proceda à beneficiação/renovação das vias e passeios, criando uma uniformidade de
materiais e sistemas construtivos ao longo de todo o bairro, aproveitando também para
redefinir e afinar a circulação e estacionamento do bairro.
Em relação aos espaços públicos, o plano propõem a beneficiação do percurso
junto à levada associado à Casa da Presa, criar/renovar e ampliar os espaços públicos
e de lazer. Estas acções, passam por trabalhos de pavimentação, arborização e
colocação de mobiliário urbano, nomeadamente nos Largos do Prado, da N. Sra. da
Guia e das Alminhas.
Além da beneficiação voltada para a ocupação humana, o programa de
intervenção define a criação de um parque de estacionamento junto à escola Primária,
de apoio aos equipamentos envolventes.
A intervenção no espaço público privilegiou a recuperação dos percursos
pedonais e o incremento da sua utilização, restringindo-se o acesso automóvel e o
estacionamento, assim beneficiando sempre o percurso pedonal, interligando sob este
ponto de vista o bairro com o Parque Florestal.
Na segunda classe de intervenção, para a revitalização económica o plano
contempla a instalação do Centro de Artes Tradicionais, que engloba um espaço para
a venda dos produtos vernáculos que no bairro se manufacturam, inserindo uma nova
dinâmica comercial e também produtiva no bairro.
Ocupação de zonas actualmente livres, que introduzem espaço vazios no
tecido urbano existentes nomeadamente nas ruas da Guia, Prado, Corgo e de Sta.
Marta.
Em relação à Dinamização de actividades sociais, culturais, desportivas e
turísticas, o programa define acções concretas, como é o caso da recuperação da
Casa da Presa para o do edifício do C.I.M.A e das respectivas infra-estruturas com a
121
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
aquisição da Casa da Presa, e a criação de equipamentos no próprio bairro,
recorrendo à aquisição de edifícios actuais, tendo já uma pré-indicação da sua
localização, adaptando-os às funções futuras, tais como: Centro de dia/convívio (na
rua do Corgo), Escola/Centro de Formação profissional (no edifício contíguo ao
Arquivo Municipal), Centro de ATL de apoio à escola básica (junto à escola Básica), e
casa da cultura (no largo do Prado).
Para a valorização dos recursos humanos o plano pretende levar a cabo a
realização de cursos profissionais, vocacionados para as necessidades internas do
bairro, e das operações que se tem de levar a cabo, sendo quase todas elas
relacionadas com a construção civil, no momento de implementação do plano, e
depois viradas para a área administrativa/informática e para o comércio.
A valorização e conservação do património, é assumida também como um dos
objectivos da implementação do plano, uma vez que o património pode ser
aproveitado e visto como factor de desenvolvimento e de atractividade. Desta forma, o
programa de intervenção propõe: a reabilitação do percurso do românico, junto ao rio
e a iluminação dos seguintes edifícios de valor patrimonial: Ponte de Santa Margarida,
Ponte Metálica, Capela Sta. Margarida/S. Lázaro, Capela N. Sra. da Guia, Alminhas e
Cruzeiro da Rua da Guia, e ainda as casas apalaçadas existentes.
O último pressuposto, leva à criação de um Gabinete de Acção Local que
coordene toda a intervenção do bairro, onde funcionará também a sede da Associação
Desportiva e Recreativa “Bairro Latino” e um Posto de Turismo Local, como forma de
definir a estrutura de articulação, gestão e avaliação do plano/programa no local.
A ver pelo indicado, a requalificação ambiental e urbana acompanhada da
valorização dos recursos humanos, constituem os eixos centrais de desenvolvimento
do bairro. Todas estas acções visam assumir uma postura de ligação do bairro à
cidade, recuperação e reutilização dos percursos pedonais, que vão da zona mais
elevada até ao rio corgo, promover a dinamização económica e social com a
recuperação do edifício inacabado do Hotel do Parque e com a recuperação da Casa
da Presa. Por último é qualificado o espaço público, tornando-o atractivo às vivências
sociais dos habitantes.
122
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 32 – Estratégia da intervenção (CMVR,2001)
No seguimento do relatório de caracterização da intervenção no Bairro dos
Ferreiros, foi definido o programa de execução e plano de financiamento do Plano de
Pormenor (CMVR, 2001). No programa de execução, foram definidas as intervenções
e acções que devem ser executadas para dar resposta aos problemas identificados,
cujo âmbito fosse de acordo com as opções traçadas pelo programa Polis para o
Bairro dos Ferreiros, dividindo-se por seis linhas de intervenção:
I REQUALIFICAÇÃO AMBIENTAL E URBANA
Neste campo, a intervenção assumia a reabilitação de 167 habitações em 80
edifícios assinalados, havendo a possibilidade de ser definida uma Área Crítica de
Recuperação e Revitalização Urbana e ainda a aquisição e reabilitação do edifício do
Hotel do Parque.
A requalificação ambiental e urbana passava também pela melhoria da rede de
infra-estruturas existentes, envolvendo a sua total reconversão, beneficiação e
requalificação do espaço público, nomeadamente vias, passeios e o alargamento da
ponte metálica.
123
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
II REVITALIZAÇÃO ECONÓMICA
A revitalização económica do Bairro dos Ferreiros, segundo o Plano de
Pormenor, assenta na instalação de um Centro de Artes Tradicionais no edifício do
CIMA, e novas construções de equipamentos em espaços livres no programa de
financiamento. Esta acção é associada à III linha de acção do Programa Polis.
III DINAMIZAÇÃO DE ACTIVIDADES SOCIAIS, CULTURAIS, DESPORTIVAS
E TURÍSTICAS
Esta acção, assume um carácter mais amplo, com a construção do edifício do
CIMA na Casa da Presa, onde será instalado o Centro de Artes Tradicionais, e ainda a
construção de um Centro de Dia/Convívio, de uma escola/centro de formação, mais ao
nível superior do Bairro dos Ferreiros, centro de ATL e apoio à escola básica junto da
mesma e por último a Casa da Cultura no Largo do Prado.
IV VALORIZAÇÃO DOS RECURSOS HUMANOS
Um dos aspectos da intervenção do programa Polis, é a melhoria da qualidade
de vida nos centros urbanos, passando também pela atractividade do bairro. Para
isso, foi prevista a realização de cursos de artes e ofícios, vocacionados para a
reconstrução civil, cursos de administração/informática e ainda acções de reciclagem
para a população empregada no comércio.
V VALORIZAÇÃO E CONSERVAÇÃO DO PATRIMÓNIO
Esta linha de acção, é associada no programa de financiamento à primeira
linha de intervenção e Requalificação Ambiental e Urbana. A intervenção aqui prevista,
incide sobre a reabilitação do percurso do romântico, do rio até ao arquivo municipal e
a iluminação de edifícios de valor patrimonial como a Ponte de Sta. Margarida, ponte
metálica, capela de Sta. Margarida/S. Lázaro, Capela N. Sra. da Guia, Alminhas e
cruzeiro da Rua da Guia, casas apalaçadas (Arquivo Municipal e Futura Escola
Profissional e a iluminação de largos e espaços públicos.
124
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
IV
ESTRUTURA DE
ARTICULAÇÃO,
GESTÃO
E
AVALIAÇÃO
DO
PLANO/PROGRAMA LOCAL
Esta linha de acção, encerra todas as outras com a criação de um Gabinete de
Acção Local que coordene a intervenção no bairro (edifício frontal à Capela de S.
Lázaro/Sta. Margarida) onde deve ser também instalada a Associação Desportiva e
Recreativa do Bairro Latino e um Posto de Turismo Local.
O Plano de Financiamento incluído no programa de execução do Plano de
Pormenor do Bairro dos Ferreiros (CMVR, 2001) indica as principais acções a
desenvolver, de acordo com o programa de intervenção apresentado e quais os
valores que foram estimados das intervenções e mecanismos de financiamento e
32 800
entidades envolvidas.
180 750
Figura 33 – Gestão da intervenção (CMVR, 2001)
O quadro seguinte conjuga as linhas de intervenção e quais os valores
estimadas das acções, são unificadas mais que uma linha de intervenção em alguns
casos, dada a semelhança das intervenções apesar das diferenças de objectivos a
alcançar
125
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Estimativa
Acções a Implementar no Bairro dos
Ferreiros
Financeira
Financiamento
Entidades a
Euros
Envolver/
Parcerias
I. Requalificação Ambiental e Urbana e
Valorização e Conservação Património
1. Estudos e Projectos
2. Recuperação Parque Edificado
Mobilizar
8.342.524,22
523.618,08
7.818.906,14
2.1. Reabilitação de 167 habitações no
mesmo tempo da intervenção do programa
Polis, isto é a reabilitação dos 80 edifícios
Programas a
C.M.V.R./
3.665.166,95
identificados no Plano de Pormenor, podendo
Adm. Central/
III QCA
ser criada um ACRRU.*
RECRIA/
REHABITA/
RECRIPH /
SOLARH
2.2. Aquisição e renovação do Edifício do
Hotel do Parque incluindo a reformulação dos
acessos ao estacionamento do “Hotel” e
estabelecimento de uma ligação pedonal
4.153.739,49
Polis, SA
POLIS
entre o parque de estacionamento coberto do
“Hotel” e do “Largo do Prado”.
3. Infra-estruturas e Acessibilidades
2.061.930,75
3.1. Alargamento da ponte metálica
1.097.355,37
I.E.P.
178.220,49
Polis, SA
POLIS
47.685,08
Polis, SA
POLIS
3.2. Renovação das redes de infraestruturas:
- Abastecimento de água
- Drenagem de esgotos
- Drenagem de águas pluviais
- Rede eléctrica e telecomunicações
3.3. Remodelação da Iluminação Publica
existente e ampliação da mesma *
3.4.. Beneficiações/renovação das vias e
passeios, redefinindo a circulação e
738.669,81
estacionamento.
4. Intervenção nos espaços públicos,
incluindo:
235.761,83
126
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- A beneficiação do percurso junto à levada
associado à Casa da Presa*, incluindo o
arranjo da envolvente ao Edifício do C.I.M.A.
-
Criação,
renovação
e
ampliação
de
espaços-públicos de lazer/estadia;
- Revitalização do Largo do Prado
- Remodelação do Largo N. Sra. Da Guia
- Criação de um parque de estacionamento
junto à escola primária.
III. Revitalização Económica e
Dinamização de Actividades Sociais,
1.340.447,12
Culturais, Desportivas e Turísticas
1. Estudos e Projectos
122.704,28
Polis, SA
POLIS
306.760,71
Polis, SA
POLIS
Polis, SA /
POLIS /
C.M.V.R/ S.S /
FORHUM /
S.C.M.
CAD/ SAD
2. Aquisição e Recuperação da Casa da
Presa para instalação do C.I.M.A* e Centro
das Artes Tradicionais
3. Criação de Equipamentos
(Aquisição e Recuperação dos Imóveis)
3.2.Centro de Dia/Convívio
164.603,31
POLIS /
3.3. Escola/Centro de Formação Profissional
635.967,32
Polis, SA /
ACESSO/
I.E.F.P.
INOVAR/
POEFDS
3.4.Centro de ATL
3.5.Casa da Cultura
14.963,94
104.747,56
Polis, SA /
POLIS /
C.M.V.R
CASA
Polis, SA /
C.M.V.R
POLIS /
INSERJOVE
M
IV. Valorização dos Recursos Humanos
1. Formação Profissional
-
2. Ensino para Adultos
-
VI. Estrutura de Articulação, Gestão e
Avaliação do Plano/Programa no Local
151.435,04
I.E.F.P. /
INOVAR/
C.M.V.R
POEFDS
I.E.F.P. /
C.M.V.R
-
FORHUM
-
127
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
1. Estudos e Projectos
13.766,82
-
-
2. Recuperação Imóvel
137.668,22
Polis, SA
POLIS
12.132.098,96
-
-
TOTAL
*Acções do Programa Estratégico do Polis
Tabela 31 – Programa de Execução (adaptado de CMVR,2001)
O cronograma de acção de execução do plano, desenvolve-se um período
inicial de 3 anos, de 2002 a 2004, onde se programava o encadeamento de todas as
opções preconizadas pelo plano, de forma a que fosse possível a sua plena
implementação, de acordo com as seis linhas de acção propostas.
2002
Acção
1º
2º
Trimestre Trimestre
2
2003
3º
4º
1º
2º
3º
Trimestre
Trimestre
Trimestre
Trimestre
Trimestre
2004
4º
1º
Trimestre Trimestre
I. 1.
I. 2.
I. 3.
I. 4.
III. 1.
III. 2.
III. 3.2
III. 3.3
III. 3.4
III. 3.5
VI. 1.
VI. 2.
Tabela 32 – Cronograma da Intervenção (CMVR,2001)
128
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
7. AVALIAÇÃO DA EXECUÇÃO
Dados os elementos que foram considerados no capítulo anterior, de
caracterização da intervenção prevista no Programa Polis, com as definições dadas
pelo Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros (CMVR, 2001), pode dizer-se que a
intervenção centrou-se em dois grandes tipo de intervenção, a promovida pelo domínio
público e a intervenção promovida pelo domínio privado, onde havia sido prevista a
reabilitação das 167 habitações.
No âmbito da avaliação da execução do Plano de Pormenor, vão ser
considerados os dois domínios de intervenção. Em relação à intervenção pública, são
consideradas todas as acções cuja promoção cabia a entidades públicas ou sobre o
espaço público. Por sua vez, a intervenção no espaço privado, incidia na reabilitação
das 167 habitações repartidas por 80 edifícios, e cuja promoção a intervenção era da
responsabilidade dos próprios proprietários.
Os critérios de análise da intervenção, incidem sobre o actual estado do bairro
dos Ferreiros e verificação da execução das acções propostas, incluindo a verificação
dos custos totais das intervenções, programas e entidades mobilizadas, de modo a
poder ser determinado o estado actual da execução do plano.
Depois desta abordagem, é pertinente que a opinião dos intervenientes seja
ponderada, nomeadamente da entidade responsável pela gestão do programa Polis
Vila Real, como sector público.
De notar que no âmbito do Programa Polis, o conjunto de acções definidas no
Plano de Pormenor tinham um cronograma de trabalhos distribuído por 2 anos e um
trimestre, no período compreendido entre Janeiro de 2002 e Março de 2004, e agora,
passado já 5 anos após o término deste cronograma, faz sentido que as questões e
pressupostos iniciais sejam avaliados e analisada a sua execução.
Nas tabelas seguintes são indicadas as acções previstas, indicado domínio em
que se inseriam e as indicações relativas à execução.
7.1 AVALIAÇÃO DA EXECUÇÃO FÍSICA E FINANCEIRA
Analisando os dados fornecidos pela Câmara Municipal de Vila Real, do
investimento inicialmente previsto foi apenas conseguido uma pequena parte. Os
valores das estimativas financeiras comportavam intervenções no valor de
129
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
12.132.098,96 € repartidos por intervenções assumidos por várias entidades, no
entanto o valor das intervenções realizadas totalizou o valor de 4.276.195,28 €.
Em relação às acções realizadas, a intervenção realizada ao nível das infraestruturas e acessibilidades ascendeu a 3.281.446,51 € face aos 2.061.930,75 €
inicialmente previstos.
Ainda na Requalificação Ambiental e Urbana e Valorização e Conservação do
Património, a intervenção de qualificação do espaço público foi também realizada com
um investimento de 430.582,77 €, com a intervenção em todos os espaços privados,
tendo sido na elaboração do programa de acção do plano uma estimativa de
235.761,83 €.
A linha de intervenção do programa Polis responsável pela revitalização
económica e dinamização de actividades sociais, culturais, desportivas e turísticas foi
conseguida na intervenção de aquisição e recuperação da Casa da Presa para o
Centro de Interpretação e Monitorização Ambiental, onde foram gastos 564.166,00€
face aos 429.464,99 €, de referir que esta linha de acção do programa Polis tinha uma
estimativa orçamental de 1.340.447,12€ onde estavam incluídos para além do C.I.M.A
todos os restantes equipamento previstos para o Bairro dos Ferreiros.
No entanto das acções que não foram realizadas algumas delas foram já
reprogramas nomeadamente o investimento na recuperação do parque edificado, com
valores corrigidos face aos considerados na estimativa orçamental, ascendendo esta
previsão a 35.000.000,00 €, estando afectos 15.000.000,00 € para a recuperação dos
edifícios e 20.000.000,00 € para a resolução do problema do Hotel do Parque, sendo
este investimento de iniciativa privada
130
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Estimativa
Financeira
Financiamento
Valor Real da
intervenção
Euros
Entidades a
Envolver/
Parcerias
Euros
Acções a Implementar no Bairro dos Ferreiros
I. Requalificação Ambiental e Urbana e
Valorização e Conservação Património
1. Estudos e Projectos
2. Recuperação Parque Edificado
2.1. Reabilitação de 167 habitações no mesmo
tempo da intervenção do programa Polis, isto é a
reabilitação dos 80 edifícios identificados no Plano
de Pormenor, podendo ser criada um ACRRU.*
2.2. Aquisição e renovação do Edifício do Hotel do
Parque incluindo a reformulação dos acessos ao
estacionamento do “Hotel” e estabelecimento de
uma ligação pedonal entre o parque de
estacionamento coberto do “Hotel” e do “Largo do
Prado”.
Período de
intervenção
Valor de
Intervenção
Previsto
Período de
Intervenção
Euros
8.342.524,22
35.000.000,00
523.618,08
7.818.906,14
3.665.166,95
C.M.V.R./ Adm.
Central/ III
QCA
15.000.000,00
2010 – 2020
4.153.739,49
Polis, SA
20.000.000,00
2010-2012
3. Infra-estruturas e Acessibilidades
2.061.930,75
3.281.446,51
3.1. Alargamento da ponte metálica
3.2. Renovação das redes de infra-estruturas:
- Abastecimento de água
- Drenagem de esgotos
- Drenagem de águas pluviais
- Rede eléctrica e telecomunicações
1.097.355,37
I.E.P.
178.220,49
Polis, SA
2003-2005
131
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
3.3. Remodelação da Iluminação Publica
existente e ampliação da mesma *
3.4.. Beneficiações/renovação das vias e
passeios,
redefinindo
a
circulação
e
estacionamento.
4. Intervenção nos espaços públicos,
incluindo:
- A beneficiação do percurso junto à levada
associado à Casa da Presa*, incluindo o arranjo
da envolvente ao Edifício do C.I.M.A.
- Criação, renovação e ampliação de espaçospúblicos de lazer/estadia;
- Revitalização do Largo do Prado
- Remodelação do Largo N. Sra. Da Guia
- Criação de um parque de estacionamento junto
à escola primária.
III. Revitalização Económica e Dinamização de
Actividades Sociais, Culturais, Desportivas e
Turísticas
47.685,08
Polis, SA
738.669,81
235.761,83
430.582,77
1.340.447,12
564.166,00
2003-2005
1. Estudos e Projectos
122.704,28
Polis, SA
212.916,00
2001-2004
2. Aquisição e Recuperação da Casa da Presa
para instalação do C.I.M.A* e Centro das Artes
Tradicionais
306.760,71
Polis, SA
351.250,00
2003 – 2005
3. Criação de Equipamentos
3.2.Centro de Dia/Convívio
164.603,31
3.3. Escola/Centro de Formação Profissional
635.967,32
3.4.Centro de ATL
14.963,94
Polis, SA /
C.M.V.R/ S.S /
S.C.M.
Polis, SA /
I.E.F.P.
Polis, SA /
C.M.V.R
132
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
3.5.Casa da Cultura
104.747,56
Polis, SA /
C.M.V.R
IV. Valorização dos Recursos Humanos
1. Formação Profissional
-
2. Ensino para Adultos
-
VI. Estrutura de Articulação, Gestão
Avaliação do Plano/Programa no Local
e
I.E.F.P. /
C.M.V.R
I.E.F.P. /
C.M.V.R
151.435,04
-
1. Estudos e Projectos
13.766,82
-
2. Recuperação Imóvel
137.668,22
Polis, SA
12.132.098,96
-
TOTAL
4.276.195,28
35.000.000,00
Tabela 33 – Avaliação da intervenção (Fonte CMVR,2009)
133
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
No cronograma das intervenções realizadas são indicados os períodos de
tempo em que se as mesmas acções foram concretizadas, a acção I. 3., referente à
remodelação das redes de infra-estruturas, tinha o seu inicio previsto para o quarto
trimestre de 2002 e conclusão no segundo semestre de 2003, período de tempo
manifestamente reduzido para esta intervenção, que acabou por ser realizada entre
2003 e 2005.
A requalificação do espaço público, acção I.4., tinha uma previsão temporal de
um semestre, o ultimo de 2003, que acabou por ser realizada no mesmo período da
remodelação das redes de infra-estruturas entre 2003 e 2005,
A acção III.1 – Estudos e projectos foi iniciada em 2001 por altura da
elaboração do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros e terminou em 2004,
estando inicialmente prevista no cronograma do plano para o primeiro semestre de
2002, tendo este período sido estendido por quatro anos.
A última intervenção concretizada foi o edifício do C.I.M.A, III. 2., os trabalhos
decorreram entre 2003 e 2005, ao revés do inicialmente previsto entre no segundo
semestre de 2002 e no primeiro trimestre de 2003.
De notar que as intervenções realizadas foram condensadas no período
compreendido entre os anos de 2003 e 2005, tendo sido previsto inicialmente a
conclusão de todas as intervenções no primeiro semestre de 2004.
A ver pela informação fornecida pela Câmara Municipal de Vila Real, as acção
de recuperação do parque edificado já foram recolocadas no tempo, uma vez que são
operações morosas, onde é necessária a conjugação de interesses e sobretudo
tempo, prevendo-se a reabilitação das habitações entre 2010 e 2020, sendo aqui
incluída a recuperação do Hotel do Parque entre 2010 e 2012.
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
OBS.
I. 1.
I. 2.
2010-2020
I. 3.
I. 4.
III. 1.
III. 2.
III. 3.2
III. 3.3
134
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
III. 3.4
III. 3.5
VI. 1.
VI. 2.
Tabela 34 – Cronograma das acções realizadas e previstas
7.1.1 REQUALIFICAÇÃO AMBIENTAL E URBANA E VALORIZAÇÃO
E CONSERVAÇÃO DO PATRIMÓNIO
A reabilitação de 167 habitações em 80 edifícios, era a primeira acção que o
Plano de Pormenor no Bairro dos Ferreiros contemplava, considerando que, para esta
execução, os proprietários dos imóveis contariam com o apoio da Câmara Municipal
de Vila Real, administração central, III QCA e com a mobilização de programas de
apoio financeiro como o RECRIA, REHABITA, RECRIPH e SOLARH.
Nas figuras seguintes, são indicados os imóveis que o Plano de Pormenor
identificou como prioritários de renovação urbana, por duas categorias, Muito Urgente
e Urgente. Dentro da muito urgente há a considerar a reconversão do edifício do Hotel
do Parque para parque de estacionamento.
Figura 34 – Imóveis a recuperar – Zona Norte (CMVR, 2001)
135
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 35 – Imóveis a recuperar – Zona Sul (CMVR, 2001)
Figura 36 – Imóveis Reabilitados – Zona Norte em 2009
136
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 37 – Imóveis Reabilitados – Zona Sul em 2009
Nas figuras anteriores, indicavam-se os imóveis que foram alvo de reabilitação,
ou cujo processo está em curso, quatro edifícios estão completamente reabilitados, e
três estão a ser reabilitados ou encontram-se em fase de licenciamento. No entanto,
há que referir que dois dos imóveis já recuperados não estavam classificados como
urgente ou muito urgente a sua reabilitação, ou seja, dos 80 edifícios a reabilitar, há
assim a considerar ainda a reabilitação de 75 imóveis, não se considerando aqui o
processo do edifício inacabado do Hotel do Parque.
Segundo o Município de Vila Real a reabilitação dos 80 edifícios, que
correspondiam a 167 habitações, “implicava uma parceria entre o município e a
administração central, com a mobilização de fundos provenientes ambas e ainda de
fundos da União Europeia, através do III QCA, então em vigor”. Esta intervenção
englobava os edifícios identificados no Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros
como mais urgentes e mobilizavam “ (teoricamente) vários programas de apoio à
habitação, nomeadamente o RECRIA / REHABITA / RECRIPH / SOLARH”.
Ponderando os resultados obtidos, depois do Programa Polis ter terminado em
30 de Setembro de 2009, o Município conclui que “em termos de indicadores
concretos, são nulos, uma vez que ainda não foi realizada e concluída qualquer
intervenção”, identificando a Câmara Municipal de Vila Real os seguintes motivos
como principais dificuldades e condicionantes encontradas:
- Elevado número de intervenções num reduzido espaço de tempo;
- Necessidade de esforço financeiro dos proprietários;
137
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Dificuldades de circulação e acessos no bairro, caso todas as intervenções
fossem realizadas em simultâneo;
- Questões de segurança;
- Dificuldade de mobilização de vontades dos intervenientes;
- Necessidade de realojamentos temporários;
A questão da intervenção conjunta entre a administração local e central já foi
anteriormente referida como fundamental e obrigatória neste processo. O sector
público, Município e o agora Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU)
estabeleceram um protocolo de financiamento da reabilitação de alguns fogos, embora
ainda não tenha sido colocado em prática devido a dificuldade financeiras do IHRU,
“não existe luz verde da administração central para se iniciarem as intervenções, uma
vez que não tem verbas para assumir os compromissos financeiros da respectiva
comparticipação”.
Os aspectos abordados pela administração local, incidiram sobre as questões
de operacionalidade das intervenções e do financiamento das mesmas, no entanto, a
disponibilidade e abertura dos proprietários é fundamental, prevalecendo num espaço
desta natureza realidades de natureza muito distinta, como “edifícios em ruína,
edifícios em mau estado de conservação, outros ocupados, uns alugados, outros
ocupados pelos proprietários, existem edifícios cujos proprietários estão disponíveis
para avançar e participar num processo de parceria, e outros que se recusam a fazelo”. Todas estas realidades traduzem metodologias e critérios de intervenção distintos,
limitando a aplicação e financiamento das intervenções dos programas já referidos,
pelas particularidades de cada um deles, que reduz ainda mais a sua aplicabilidade já
por si restrita a uma banda muito estreita de intervenções possíveis.
Uma das opções do documento estratégico do Programa Polis passava pela
criação de uma ACRRU que englobasse o Bairro dos Ferreiros e enquadrasse a
reabilitação das 167 habitações nos 80 edifícios, tendo sido já sido criada e
estendendo-se ao longo do Centro Histórico da Cidade de Vila Real. Com esta
definição o Município de Vila Real constituiu o Gabinete do Centro Histórico, com o
“objectivo principal a execução das acções de reabilitação do edificado do Bairro dos
Ferreiros, em primeiro lugar, e do restante espaço do Centro Histórico de Vila Real
numa segunda fase”, neste momento a criação deste gabinete contribuiu para
mobilização dos recursos humanos indispensáveis, dando cumprimento às atribuições
138
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
legais das ACCRU, o que não quer dizer que a mobilização dos vários recursos,
nomeadamente os apoios financeiros necessários à recuperação dos edifícios.
Questionado o Município sobre falta de capacidade financeira dos privados
para proceder às reabilitações e quais as suas consequências neste momento, a
resposta foi mais alargada “incluindo aqui promotores privados, município e
administração central” no entanto foi referida que as questão do financiamento “não é
apenas a única razão mas é uma das que mais contribui para isso”.
No entanto o facto de já existirem projectos de elaborados para os primeiros
edifícios financiados pelo protocolo do Município de Vila Real com o IHRU, estando já
emitida a declaração de utilidade pública necessária à expropriação e as verbas
municipais cativas, faltando apenas a dotação orçamental do IHRU, faz com que
entrave anteriormente referido seja ultrapassado com esta intervenção, promovida
pela administração pública e enquadrada fora a falta de capacidade financeira dos
privados.
Em relação à perspectiva de futuro, foi indicado pelo Município que está em
curso a implementação de um conjunto de soluções integradas, “que procura
estruturar a intervenção atendendo à realidade concreta do bairro, à natureza diversa
dos actores, às dificuldades financeiras, às dificuldades de realojamento temporário, à
necessidade de trazer mais gente para viver no bairro”, assumindo assim o município
uma postura de coordenação das varias dimensões de até mesmo de liderança do
processo.
A resolução do problema do edifício inacabado do Hotel do Parque como já foi
visto estava prevista nas acções do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros, com a
sua reconversão em parque de estacionamento nos pisos abaixo da Avenida 1.º de
Maio e com a redução da volumetria do edifício, ficando os pisos superiores restritos a
um Hotel.
Figura 38 – Hotel do Parque 2001/2009
139
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Esta acção não foi concluída, estando a decorrer neste momento o processo
de alteração do Plano de Pormenor com o intuito de viabilizar o projecto de instalação
de um hospital privado, um bloco de residências assistidas e do parque de
estacionamento já previsto na versão inicial. Com a variante deste projecto prever a
manutenção da cércea do edifício e envolvendo uma reestruturação profunda do
trânsito na Avenida 1.º de Maio, com a alteração do tráfego para um nível inferior,
criando uma praça principal em frente ao edifício, permitindo o acesso ao parque de
estacionamento através de rampas com as inclinações regulamentares.
Foi questionada a administração local sobre os factores que levaram à não
concretização da intervenção de acordo com o definido no Plano de Pormenor do
Bairro dos Ferreiros. Os motivos da não concretização falhou logo à partida pela falta
de verbas para a expropriação total ou parcial do edifício inacabado, “Sem verbas, a
única hipótese possível seria através de uma intermediação entre os proprietários e o
mercado, no sentido de procurar encontrar quem estivesse interessado na aquisição e
posterior transformação do edifício, nos precisos termos em que esta transformação
estava prevista no PP”.
Ainda sobre o definido pela versão inicial do plano, apesar do enquadramento
urbanístico, não reunia as condições necessárias à sua execução, nomeadamente a
viabilidade financeira, imprescindível num projecto de natureza privada como este se
tratava, tendo sido indicado que “a sociedade (Polis Vila Real, S.A) realizou estudo de
viabilidade económico-financeira do edifício, com a participação de um reputado
especialista suíço e professor na Universidade de Madrid, que concluiu pela
inviabilidade da proposta do PP”, com base na redução da área que retirava a
competitividade e rentabilidade ao hotel, dada a falta de espaço para as valências que
hoje são necessárias no ramo, como sala de reuniões, SPA, piscinas, espaço
envolvente, por exemplo.
Em relação à alteração do Plano de Pormenor actualmente em curso o
Município de Vila Real assume a manutenção da volumetria do edificado nos termos
em que este se encontra, com a sua adaptação para um hospital privado, residências
assistidas e parque de estacionamento, indicando que “ao contrário do que aconteceu
anteriormente, esta proposta não representa apenas uma intenção ou visão do
município, que terá de ser testada posteriormente. A proposta resulta de um processo
negocial intenso e demorado que permitiu aferir e concertar a proposta entre o
município e um investidor privado, assegurando a exequibilidade prévia da proposta”.
140
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 39 – Corte Esquemático da Proposta de alteração do Plano de Pormenor (CMVR,
2009)
Figura 40 – Planta Esquemática da Proposta de alteração do Plano de Pormenor (CMVR,
2009)
141
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
O alargamento da ponte metálica foi uma acção que foi executada na
totalidade, com a criação duas faixas de rodagem na plataforma da ponte e dois
passeios laterais cobertos.
Para a administração local esta intervenção “foi uma intervenção estratégica da
cidade”, estando inserida no Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros por uma
questão operativa de localização e de financiamento.
Figura 41 – Ponte metálica em 2001 (CMVR, 2001)
Figura 42 – Ponte metálica em 2009
A renovação das redes de infra-estruturas, como as redes abastecimento de
água, de drenagem de águas residuais domésticas e pluviais, rede eléctrica e
telecomunicações, foram incluídas nos trabalhos de beneficiação e renovação das vias
e passeios, redefinição da circulação e estacionamento, bem como todas as outras
acções relacionadas com a qualificação do espaço público, nomeadamente com a
intervenção no largo do Prado, largo de N. Sra. da Guia, largo das Alminhas, e criação
de um parque de estacionamento fronteiro à escola primária.
142
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Assim, a verificação da intervenção é divida em dois sectores de intervenção,
primeiramente na reestruturação da rede de infra-estruturas e de seguida pelas
intervenções pontuais nos locais referidos.
As redes de infra-estruturas nomeadamente, rede de abastecimento de água,
rede de drenagem de águas residuais domésticas e pluviais, rede de energia eléctrica
e de telecomunicações, foi também instalada a rede de abastecimento de gás, apesar
da não ligação da rede em funcionamento da cidade a esta extensão, totalizou uma
intervenção
de
3.281.446,51€,
superior
ao
valor
inicialmente
estimado
de
2.061.930,75€.
Figura 43 – Rua do Corgo 2001/2009 – Passeios, via pública
Figura 44 – Rede de drenagem de águas residuais domésticas e pluviais em 2009
143
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 45 – Rede de iluminação pública, mobiliário urbano, infra-estruturas de
telecomunicação em 2009
A requalificação do espaço público englobou a recuperação de todas as ruas,
como referido no programa de execução do Plano de Pormenor do Bairro dos
Ferreiros (CMVR,2001), nomeadamente as intervenções no Largo do Prado, Largo de
N. Sr.a da Guia, Largo das Alminhas e a criação de um parque de estacionamento
fronteiro à escola Primária.
As pavimentações e passeios foram executados de acordo com o definido no
Plano de Pormenor, com a pavimentação das vias em pavimento betuminoso, com
calceta em granito e passeios foram executados em granito.
O espaço público foi qualificado com mobiliário urbano, ecopontos, árvores,
candeeiros, estando esta acção concluída em todo o bairro dos Ferreiros.
O parque de estacionamento junto à Escola foi inicialmente construído para
compensar os moradores dos lugares de estacionamento perdidos com a intervenção
ao longo das ruas. No entanto, neste momento a sua utilização é restrita à escola
entre as 8:30 e as 18h dos dias úteis.
Foi construído um outro parque de estacionamento junto do parque florestal, no
espaço adjacente ao edifício inacabado do Hotel do Parque, que os moradores
indicam que a sua utilização é inviabilizada pelos problemas de segurança desta
mesma zona.
A requalificação do espaço público, englobando a beneficiação do percurso
junto à Casa da Presa, criação, renovação e ampliação dos espaços públicos de
lazer/estadia, revitalização do Largo do Prado; remodelação do Largo N. Sra. da Guia
144
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
e parque de estacionamento junto da escola primária, envolveu uma intervenção de
430.582,77€, superior em 194.820,94€, face ao valor estimado no Plano de Pormenor
do Bairro dos Ferreiros.
Para o Município de Vila Real o aspecto visual do bairro foi especialmente
melhorado, “a componente cénica deste tipo de intervenções é muitas vezes o aspecto
mais conhecido e perceptível”, no entanto são indicados os dois impactes que eram
esperados e que estiveram na origem das decisões tomadas. O primeiro impacte está
relacionado com o estacionamento, é entendido pela administração local que “os
automóveis em cima dos passeios espalhados por todo o bairro, são uma recordação
do passado”, opinião divergente dos locais e constatada no local, no entanto esta
disciplina que intervenção impôs, permite que os peões tenham hoje melhores
condições de circulação. O segundo impacte referido é a qualidade do serviço publico
prestado pelas varias infra-estruturas enterradas e já referidas, podendo considerar-se
que
“a
remodelação
das
redes
efectuada
assegurou
níveis
de
serviço
verdadeiramente urbanos e idênticos ao que melhor existe na cidade”,
- Largo do Prado;
Figura 46 – Largo do Prado em 2001 (CMVR,2001)
145
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 47 – Largo do Prado em 2009
- Largo Sr.ª da Guia
Figura 48 – Largo Sr.ª Guia em 2001 (CMVR,2001)
146
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 49 – Largo Sr.ª Guia em 2009
- Largo das Alminhas
Figura 50 – Largo das Alminhas 2001/2009
- Percurso do Românico
Figura 51 – Percurso do Românico 2001 (CMVR,2001)
147
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 52 – Percurso do Românico 2009
- Parque de estacionamento junto à Escola
Figura 53 – Entrada da escola em 2001 (CMVR, 2001)
Figura 54 – Parque de estacionamento e entrada para a escola primária em 2009
148
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 55 – Parque de estacionamento junto ao Hotel do Parque 2009
7.1.2
REVITALIZAÇÃO
ECONÓMICA
E
DINAMIZAÇÃO
DE
ACTIVIDADES SOCIAIS, CULTURAIS, DESPORTIVAS E TURÍSTICAS
A revitalização económica e dinamização de actividades sociais, culturais,
desportivas e turísticas eram assumidas pelo Plano de Pormenor do Bairro dos
Ferreiros (CMVR, 2001), com a instalação de um conjunto de equipamento de
serviços, capazes de capitalizar para o Bairro dos Ferreiros novas oportunidades
desenvolvimento.
Passa-se a analisar cada um dos equipamentos que se previa instalar, qual o
seu estado de execução e quais as opções do Município actual estado da execução.
- Centro de Interpretação de Monitorização Ambiental
A instalação deste equipamento envolvia a recuperação da Casa da Presa, no
fundo da Rua do Corgo e o seu reaproveitamento para a instalação de alguns
equipamentos/serviços, como o C.I.M.A, Centro de Arte Tradicionais e um restaurante.
Esta intervenção já foi concluída parcialmente, como a instalação da Agência
de Ecologia Urbana. O valor de intervenção foi de 564.166,00€, repartidos por
212.916,00€ para estudos e projectos 351.250,00€ para a aquisição e recuperação da
Casa da Presa, de referir que os valores indicados no programa de execução eram
429.464,99€.
149
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 56 – E/3 – Centro de Interpretação e Monitorização Ambiental e Centro de Artes
Tradicionais (adaptado CMVR, 2001)
Figura 57 – Casa da Presa em 2001 (CMVR, 2001)
150
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 58 – Casa da Presa em 2009
Este equipamento
já estava previsto do Plano de Pormenor tendo a sua
utilização sofrido algumas alterações face aos pressupostos inicialmente previstos.
Neste momento encontra-se já aqui instalada a sede da Agência de Ecologia Urbana
do Eixo Atlântico e virá a ser a Agência de Ecologia Urbana da Douro Alliance – Vila
Real / Régua / Lamego. Este equipamento conjuga no mesmo espaço as instituições
como: Douro Alliance, Município de Vila Real, UTAD e a instituição portuguesa
responsável pelo ambiente.
A evolução que o anterior Centro de Interpretação e Monitorização Ambiental
sofreu até se tornar Agência de Ecologia Urbana, mantêm o ambiente como área de
trabalho, segundo a administração local está agência vai corresponder a “um
verdadeiro centro de saber onde existirá também uma área de exposições permanente
e temporárias relacionadas com a ecologia urbana terá um impacto que ultrapassará a
área do bairro, funcionando como um pólo de atracão regional”.
- Centro de dia/convívio
O centro de dia/convívio do Bairro dos Ferreiros, estava previsto ser localizado
na Rua do Corgo, com um investimento de 164.603,31€ promovido pela Polis,S.A,
Segurança Social e Santa Casa da Misericórdia de Vila Real, esta acção não foi
conseguida, encontrando-se os dois edifícios em mau estado de conservação, a ver
pelas imagens seguintes.
151
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 59 - B – Centro de Dia/ Convívio (adaptado de CMVR,2001)
Figura 60 – Edifícios destinados ao Centro de Dia/Convívio 2001/2009
- Escola/Centro de Formação profissional
A Escola/Centro de Formação Profissional estava prevista ser localizada ao
nível superior da zona sul do Bairro dos Ferreiros, junto ao parque desportivo da
estação, num edifício contíguo ao actual Arquivo Municipal, e que é propriedade da
Santa Casa da Misericórdia, com uma estimativa orçamental de 635.967,32 €,
assumido pela Polis, S.A e pelo Instituto de Emprego e Formação Profissional.
Esta acção não foi possível ser executada, encontrando-se o edifício em
condições semelhantes às de 2001.
152
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 61 – F - Localização prevista da Escola/Centro de Formação Profissional
(adaptado de CMVR, 2001)
Figura 62 – Edifício destinado à Escola/Centro de Formação profissional 2001/2009
- Centro ATL
O centro ATL estava previsto ser construído no espaço restrito à escola
primária, assinalada com o n.º 1 na figura seguinte, reapresentava um pequeno
investimento face aos outros investimentos em equipamento, de cerca de 14.963,94€,
sendo realizado pela Polis,S.A. e Câmara Municipal de Vila Real, não tendo sido
efectuada esta intervenção.
153
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 63 - A – Centro ATL (adaptado de CMVR,2001)
Figura 64 – Espaço destinado à construção do ATL – 2009
- Casa da Cultura
A Casa da Cultura estava prevista ser instalada num dos edifícios próximo do
largo do Prado, com a sua aquisição e recuperação pelo Programa Polis, com uma
intervenção orçamentada em 104.747,56€.
154
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 65 - C – Casa da Cultura (adaptado de CMVR,2001)
Figura 66 – Edifício destinado à Casa da Cultura 2001/2009
Esta intervenção não foi conseguida, estando o edifício em reabilitação (sendo
um dos imóveis cuja reabilitação era classificada como urgente) para habitação e não
como estava previsto para Casa da Cultura ou outro equipamento público.
Considerando que a concretização deste equipamento envolve a relocalização
para um outro edifício. É assumida pelo Município a intenção a sua instalação, “já está
decidido avançar com o projecto desta valência, com algumas adaptações”, estando já
o financiamento garantido pelo programa ARTICULAR, ao abrigo do Programa
Operacional para a Região Norte, passando a designar-se como “Casa dos Artistas
155
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Voltando à perspectiva do sector público, foi indicado que a instalação dos
equipamentos públicos no bairro estava agora a ser revista, à luz das novas
necessidades do bairro e incluídas numa operação de regeneração urbana, já
aprovada pelo programa ARTICULAR, e das restrições de natureza financeira.
Em relação à interferência da execução destes equipamentos na promoção
incentivo à reabilitação dos edifícios, é assumido pelo Município que “as intervenções
originam a criação de equipamentos públicos no bairro e por consequência, dos
respectivos serviços associados, terão sempre de ser resultado de necessidades
concretas e não de actos gratuitos”. No entanto, é assumido que se os pressupostos
que levaram à sua programação no Plano de Pormenor se mantêm, a não execução é
uma situação indesejada e continua “a ser importante a sua realização e
concretização”.
Um dos objectivos do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros (CMVR,2001)
passava pela revitalização económica do Bairro dos Ferreiros, dependente da
iniciativa privada, competindo à administração pública criar as condições necessárias
para isso. Considerando o Município que o seu trabalho está feito ou em curso
“investimento no espaço público (o que esta feito), do incentivo à reabilitação do
edificado (que se espera que tenha um forte progresso) a do derrube de barreiras
administrativas dispensáveis (o que se procurou fazer com a alteração do PP)”,
considerando ainda que “a combinação destas realizações não é garantia suficiente,
mas é necessária”.
Para além destas condições, o ambiente económico e financeiro é crucial para
fomentar as iniciativas de investimento, considerando o município que “a perseverança
e o tempo são fundamentais para que se consigam ver resultados”.
7.1.3 VALORIZAÇÃO DOS RECURSOS HUMANOS
Esta acção estava contemplada no Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros
como um complemento e surgia associada a outras acções, como a construção da
Escola/Centro de Formação Profissional, num ambiente de revitalização económica do
Bairro, como âncora de formação da mão-de-obra que fosse necessária às actividades
instaladas no Bairro.
No seguimento do Programa Polis, não foi realizada nenhuma acção de
formação especifica dentro dos moldes anteriormente definidos, de considerar que a
Escola/Centro de Formação Profissional não construída.
156
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Para o Município “esta natureza de intervenções, são as que menos sentido faz
estar presente ao nível de um instrumento de gestão do território”. Devendo a
definição dos moldes da formação profissional advir de outro tipo de actividade de
planeamento e da gestão municipal, com a avaliação das necessidades e moldes das
acções de valorização dos recursos humanos.
7.1.4 ESTRUTURA DE ARTICULAÇÃO, GESTÃO E AVALIAÇÃO DO
PLANO/PROGRAMA NO LOCAL
A última acção definida no Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros era a
instalação de um gabinete de acção local, junto à ponte de Santa Bárbara, onde se
pretendia instalar também a sede da associação local, ou seja, pretendia-se aqui
instalar um pólo de desenvolvimento e gestão do local.
Esta acção tinha um valor orçamentado de 151.435,04€, assumido pelo
sociedade Polis, SA, a ver pelo actual estado do edifício, esta acção não foi
concretizada.
Figura 67 – D – Gabinete de Acção Local (adaptado de CMVR,2001)
157
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 68 – Edifício destinado ao Gabinete de Acção Local 2001/2009
A criação desta estrutura de apoio à intervenção no Bairro dos Ferreiros estava
relacionada com a gestão da intervenção, sendo revestida de uma componente
eminente pública. Pelos motivos que os proprietários indicaram como entraves à
recuperação das habitações esta estrutura é necessária. No entanto, com a criação da
ACRRU foi constituído o Gabinete do Centro Histórico, como apoio às intervenções e
de gestão da intervenção pública e privada no centro histórico, onde o Bairro dos
Ferreiros se insere, desta forma, as funções do Gabinete de Acção Local estão
garantiras apesar de não se enquadrar nos moldes definidos pelo Plano de Pormenor.
Para a Câmara Municipal, o assegurar deste apoio é precisamente garantido
pela forma já descrita, no entanto “a avaliação deste Planos (e dos demais, numa
lógica que assenta numa visão integrada da cidade e do concelho) não é da
responsabilidade deste G.C.H. mas sim da Divisão de Planeamento, estrutura inserida
no Departamento de Planeamento e Coordenação”.
158
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Acções a Implementar no Bairro dos Ferreiros
I. REQUALIFICAÇÃO AMBIENTAL
CONSERVAÇÃO PATRIMÓNIO
E
URBANA
E
Execução
VALORIZAÇÃO
E
Recuperação Parque Edificado
Reabilitação de 167 habitações no mesmo tempo da intervenção do programa
Polis, isto é a reabilitação dos 80 edifícios identificados no Plano de Pormenor,
podendo ser criada um ACRRU.
Aquisição e renovação do Edifício do Hotel do Parque incluindo a reformulação
dos acessos ao estacionamento do “Hotel” e estabelecimento de uma ligação
pedonal entre o parque de estacionamento coberto do “Hotel” e do “Largo do
Prado”.
Infra-estruturas e Acessibilidades
Alargamento da ponte metálica
Renovação das redes de infra-estruturas:
- Abastecimento de água
- Drenagem de esgotos
- Drenagem de águas pluviais
- Rede eléctrica e telecomunicações
Remodelação da Iluminação Publica existente e ampliação da mesma
Beneficiações/renovação das vias e passeios, redefinindo a circulação e
estacionamento.
Intervenção nos espaços públicos, incluindo:
- A beneficiação do percurso junto à levada associado à Casa da Presa*,
incluindo o arranjo da envolvente ao Edifício do C.I.M.A.
- Criação, renovação e ampliação de espaços-públicos de lazer/estadia;
- Revitalização do Largo do Prado
- Remodelação do Largo N. Sra. Da Guia
- Criação de um parque de estacionamento junto à escola primária.
REVITALIZAÇÃO ECONÓMICA E DINAMIZAÇÃO DE ACTIVIDADES SOCIAIS,
CULTURAIS, DESPORTIVAS E TURÍSTICAS
Aquisição e Recuperação da Casa da Presa para instalação do C.I.M.A e Centro
das Artes Tradicionais
Criação de Equipamentos
(Aquisição e Recuperação dos Imóveis)
□
■□
■
■
■
■
■
■
■□
■□
□
Centro de Dia/Convívio
□
Escola/Centro de Formação Profissional
Valorização dos Recursos Humanos
□
□
□
□
Formação Profissional
□
Ensino para Adultos
□
Centro de ATL
Casa da Cultura
ESTRUTURA DE ARTICULAÇÃO,
PLANO/PROGRAMA NO LOCAL
GESTÃO
E
AVALIAÇÃO
DO
Recuperação Imóvel
□
□
■ Executado □ Não Executado ■□ Em curso
Tabela 35 – Avaliação da Execução do Plano de Pormenor
159
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Como fecho da avaliação da execução, foram colocadas algumas questões ao
sector público, Nomeadamente, a falta de financiamento dos programa que estavam
referenciados como a mobilizar, a alteração das politicas nacionais ao nível de alguns
equipamentos e por último qual visão actual que o Município têm sobre o bairro e
quais os resultados esperados nos próximos Censos 2011.
Assim, o programa de execução e financiamento do Plano de Pormenor do
Bairro dos Ferreiros (CMVR,2001) indicava vários programas de financiamento a
mobilizar para a realização das acções, no entanto e como vimos grande parte as
intervenções não foram realizadas.
Desta forma, o município indica que ao nível da recuperação do edificado os
programas de financiamento foram claramente insuficientes, dado o curto espectro de
aplicabilidade. em relação aos equipamentos “a não garantia de financiamento, não
sendo a única razão, é uma das que claramente condiciona a sua execução, adiando
ou até impedindo a concretização do planeado”.
As alterações das políticas sectoriais ao longo dos últimos anos foram
profundas, nomeadamente nas políticas de apoio social e educação. Estavam
propostos equipamento e valências desta natureza para o bairro. Segundo o Município
de Vila Real, estes equipamentos precisam de ser reequacionamos atendendo à
previa definição sectorial que “no âmbito das politicas municipais que, com efeito,
determina as decisões relativamente a este tido de equipamentos e que deverá
anteceder as decisões sobre a sua localização, no seio de planos”.
Por último, foi abordada a visão actual que o Município possui sobre Bairro dos
Ferreiros, “o bairro continua a ser um espaço fundamental para a cidade e, em
especial, no seu Centro Histórico” sendo necessário “inverter o processo de perda da
população neste bairro, abrindo-o mais à cidade e trazendo a cidade para o seu
interior”.
Nos próximos Censos, em 2011, é esperada a melhoria dos níveis de serviço
público, dependentes das infra-estruturas e ainda alguma inversão no parque
edificado, resultante das intervenções propostas pelas Município em parceria com o
IHRU, mantendo-se “a diminuição dos habitantes, já que é preciso mais tempo para
que estas tendências sejam invertidas.
160
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
7.2 A PERCEPÇÃO
INTERVENÇÃO
DA
POPULAÇÃO
EM
RELAÇÃO
À
A avaliação da intervenção foi adjuvada de entrevistas aos proprietários dos
edifícios e residentes e de inquéritos de opinião aos habitantes do bairro.
No total foram feitas oito entrevistas aos proprietários, correspondendo a 3% da
população residente em 2001, tendo sido uma tarefa difícil, uma vez que se
pretendiam respostas revestidas de algum sentido crítico, atendendo a que estamos
perante uma população maioritariamente idosa e com fraca instrução escolar e que
não permitia a obtenção das respostas necessárias à avaliação qualitativa da
intervenção do programa Polis.
Paralelamente às entrevistas, foram feitos os inquéritos de opinião, de resposta
mais simples e objectiva, repartidos de forma equitativa pela estrutura etária da
população e pelas várias ruas do bairro, no entanto o cumprimento restrito da
distribuição etária não foi de todo possível, dada a dificuldade de resposta de alguns
habitantes, foram feitos 26 inquéritos de opinião, cerca de 10% da população residente
em 2001.
11%
27%
15-24
25-64
65-74
>75
12%
50%
Gráfico 14 – Distribuição etária da população inquirida
Questionados os proprietários sobre as debilidades do bairro do Ferreiros as
respostas foram várias. Passando maioritariamente pela reabilitação dos edifícios e
pelas más condições em que alguns se encontram, bem como algumas originadas
pelas intervenções financiadas pelo programa Polis, tais como os problemas de
estacionamento, “as debilidades advêm da falta de estacionamento para os moradores
161
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
do bairro visto que hoje em dia quase todos os moradores possuem pelo menos um
carro, o que não acontecia à 50 anos”.
A falta de vida, de gente e de equipamentos colectivos são debilidades
referenciadas no bairro dos Ferreiros, sobre tudo quando estas se associam, “a falta
de gente, e a que há é da minha idade ou mais velha, é necessário que seja feito
alguma coisa para as pessoas idosas, um lar ou centro de dia”.
A falta de uma organização social que funcione como um motivo comum a
todos os moradores foi indicada como uma debilidade do bairro, pelas informações
recolhidas chegou a haver um clube desportivo, “No antigamente havia um clube de
bairro, “O Grupo Desportivo do Bairro Latino” que em meu entender, mobilizava muitos
jovens e promovia o intercâmbio cultural e social e tinha a sua sede no próprio bairro”
(no Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros estava definido que esta sede seria no
edifício do Gabinete de Acção Local), esta unidade traria o movimento e a acção que
os moradores dizem ser necessário, “porque de resto é um espaço atractivo e com
boas condições de vida”.
7.2.1 RECUPERAÇÃO DO PARQUE EDIFICADO
Neste âmbito foram feitas entrevistas aos privados sobre os motivos que
levaram à não reabilitação dos 80 edifícios nos moldes previstos pelo Plano de
Pormenor do Bairro dos Ferreiros (CMVR, 2001).
O principal motivo evocado foi a necessidade de montantes financeiros
consideráveis para ser assumidos na totalidade pelos privados, sendo também um dos
motivos “a dificuldade em conciliar os interesses dos proprietários com os dos
inquilinos”, isto no imóveis arrendados.
A necessidade de manutenção das fachadas e da cércea dos edifícios com as
condicionantes impostas pelo regulamento do Plano do Pormenor do Bairro dos
Ferreiros, obriga a que os proprietários restrinjam as suas intervenções e dificulte o
emparcelamento, dos lotes com dimensões mais reduzidas, tendo este facto sido
indicado por uma grande parte dos entrevistados.
O apoio técnico foi também apontado como um dos entraves à reabilitação do
bairro, de considerar que estamos perante uma população envelhecida e com um nível
de conhecimentos reduzido, com dificuldade de percepção do funcionamento e do
caminho que os processos devem seguir, tendo sido obtidas respostas como: “esta
tarefa envolve muita burocracia e tempo”, “falta de vontade das pessoas”.
162
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
De salientar uma resposta a esta questão, que exigia uma posição mais
intransigente do sector público “as pessoas têm que ser obrigadas a reabilitar as
habitações, mas serem apoiadas para isso”, defendendo este proprietário, a
necessidade de manutenção e de potenciar as linhas arquitectónicas do bairro. Os
proprietários devem ser obrigados a proceder à reabilitação dos edifícios e obter
apoios para estas intervenções.
Uma outra questão incidia sobre os factores que levariam os proprietários a
proceder às reabilitações, as respostas obtidas foram variadas e quase todas elas
aceitáveis, podendo ser identificados como fragilidades do bairro.
A falta de capacidade do bairro para a atracção de novos proprietários, de
estabelecimento de comércio e serviços, as questões de acessibilidade e mobilidade,
da ligação à rede de gás natural e reforço das ligações ao parque urbano/parque
florestal, podendo a resolução/reforço destas componentes ser reforçadas e
interpretadas como um incentivo à reabilitação dos edifícios pelos proprietários.
Foi referida por alguns proprietários o descontrolo do mercado e especulação
imobiliária, no Bairro dos Ferreiros encontram-se vários edifícios à venda, tendo os
proprietários dos mesmos edifícios aproveitado a intervenção do programa Polis para
aumentar o preço de venda. Este comportamento acaba por dificultar o processo de
reabilitação, no caso de novos proprietários, têm que ser comportados os custos de
aquisição, custos administrativos e custos da intervenção, acabando o investimento
por não ser competitivo em relação a outros segmentos de mercado existentes na
cidade, situação retratada por este testemunho: “a falta de pessoas faz com que o
bairro não seja atractivo, as pessoas que aqui se querem instalar acabam por não
comprar nem arrendar, porque as habitações não tem qualidade, e os edifícios que
estão à venda apresentam-se com valores elevado, considerando ainda o valor das
obras faz com que se torne inviável a instalação de novos moradores”.
Foram os proprietários e residentes questionados, se no caso dos imóveis
arrendados, a actualização do valor das rendas é um factor condicionante à
reabilitação dos imóveis.
Segundo os dados já indicados e com base no Plano de Pormenor do Bairro
dos Ferreiros (CMVR, 2001) a renda média no bairro são 67€, com 113 habitações
arrendadas e com contratos de arrendamento celebrados em média à 30 anos. Não
sendo possível a actualização do valor das rendas proporcionalmente ao valor dos
investimentos de recuperação das habitações.
163
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Esta situação faz com que os proprietários não procedam à reabilitação dos
imóveis porque não é financeiramente viável, segundo algumas opiniões dos
entrevistados é necessário “proporcionar melhores condições aos inquilinos, com a
possibilidade de devolução das casas aos proprietários para reabilitação, uma vez que
um grande entrave é a actualização das rendas”, “os proprietários não as reabilitam
(habitações) porque as rendas são muito antigas e muito baratas”.
No entanto, há a considerar um outro factor, a maioria dos titulares destes
contratos de arrendamento são idosos e sem posses, não sendo socialmente aceitável
e possível actualização das rendas para valores normais, nem lhes sendo possível a
própria realização das obras, de referir que “há muitas casas arrendadas, sem
condições, não tem casas de banho por exemplo”.
Uma outra consequência dos baixos valores das rendas é a interferência no
mercado, uma vez que, no caso dos proprietários dos edifícios que procedam à sua
recuperação para arrendamento podem não conseguir obter a rentabilidade e os
valores de renda desejáveis, dado o próprio ambiente do bairro.
O apoio financeiro às intervenções foi também varias vezes referido, “dar mais
flexibilidade aos proprietários nas obras, e sobretudo alguma ajuda financeira, uma
vez que este é um bairro histórico, e para se manter a história devíamos ter apoios”
tendo sido também indicada a necessidade de um gabinete de apoio às intervenções,
que desse apoio burocrático e técnico aos proprietários, tornando os processos de
decisão fossem mais céleres.
No programa de execução do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros eram
indicados programas de apoio financeiro às intervenções de reabilitação dos edifícios.
Neste âmbito os entrevistados foram confrontados com a questão se haviam
sido
informados
sobre
este
programas
tendo
respondido
na
sua
maioria
negativamente, havendo uma resposta que indicava que “eu adquiri uma casa no
bairro dos Ferreiros à sensivelmente 3 anos. Fui informada dos programas de
financiamento das reabilitações, quando tive necessidade de a reabilitar, mas não
consegui porque uma das condições para aceder a esse mesmo financiamento era
possuir a casa há mais de 5 anos”, ou seja, se um dos problemas do bairro e a
captação de novos proprietários e investidores, estes acabam por esbarrar em
restrições desta natureza, acabando estes programas de financiamento por não
funcionar e ainda como um desincentivo à reabilitação e ao usos nos programas.
164
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
7.2.2 REMODELAÇÃO DAS REDES DE INFRA-ESTRUTURAS E
REQUALIFICAÇÃO DO ESPAÇO PÚBLICO
Como já foi visto o plano previa a remodelação das redes de infra-estruturas,
alargamento da ponte metálica e requalificação no espaço público do Bairro dos
Ferreiros, tendo sido acções já executadas na totalidade. Neste âmbito procurou-se
recolher qual a opinião dos residentes sobre esta mesma intervenção, com base nos
inquéritos e entrevistas realizadas.
Uma das questões do inquérito visava a percepção da opinião dos habitantes
do bairro dos Ferreiros sobre as mais-valias geradas com o alargamento da Ponte
Metálica, as respostas foram claras, 42% dos inquiridos afirmaram que a intervenção
foi razoável e 27% classificado a intervenção como boa.
45,00%
40,00%
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
>75 %
65-74 %
25-64 %
15-24 %
muito boa
boa
razoável
más
sem opinião
Gráfico 15 – Avaliação das mais-valias do alargamento da Ponte Metálica
A remodelação da rede de infra-estrutura foi conseguida na totalidade e
reestruturadas todas as redes de infra-estruturas no bairro dos Ferreiros, no inquérito,
os habitantes foram questionados acerca da melhoria da qualidade do serviço
prestado e se esta acção trouxe alguma vantagem para o bairro, aproximadamente
42% afirmaram que esta intervenção melhorou e trouxe vantagens para o bairro,
havendo 8% que consideram a intervenção como muito boa e 34% como razoável.
De notar que 15% dos inquiridos classificaram esta acção como má, tendo sido
possível apurar que a rede de drenagem de águas residuais domésticas não funciona
nas melhores condições, com a libertação de cheiros. Um outro aspecto que foi
registado foi a não compatibilidade da rede de telecomunicações instalada com a
165
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
legislação actual, uma vez que um proprietário se viu obrigado a fazer a ligação à rede
aérea pré-existente.
45,00%
40,00%
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
>75 %
65-74 %
25-64 %
15-24 %
muito boa
boa
razoável
más
sem opinião
Gráfico 16 – Avaliação das intervenções de requalificação das redes de infra-estruturas.
Em relação à intervenção no espaço público, o inquérito colocava duas
questões aos habitantes sobre estas intervenções. Uma primeira onde se procurava
saber qual a opinião sobre a intervenção de beneficiação/requalificação das ruas,
passeios, redefinidos os fluxos de tráfego automóvel e estacionamento, e a segunda
questão onde se procurava saber se esta qualificação do espaço público contribuiu
para uma maior e melhor convivência entre a população residente.
Em relação à primeira questão, os habitantes consideraram na sua maioria que
a intervenção foi má, com 65% de respostas, considerando apenas 23% dos inquiridos
que a intervenção foi razoável e 8% que a intervenção foi boa.
70,00%
60,00%
50,00%
>75 %
40,00%
65-74 %
30,00%
25-64 %
20,00%
15-24 %
10,00%
0,00%
muito boa
boa
razoável
más
sem opinião
Gráfico 17 – Classificação da intervenção no espaço público
166
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Nos habitantes, o principal sentimento que se notava nestas respostas era a
ausência de estacionamento no bairro, sendo necessário os habitantes estacionarem
em cima dos passeios, não havendo uma alternativa capaz de absorver a totalidade
das necessidades de estacionamento no bairro.
Em relação aos materiais usados na intervenção, apesar a elevada qualidade,
os residentes indicam que os mesmos não são funcionais, que em períodos de chuva
e gelo, os passeios em granito se tornam intransitáveis, dadas as elevadas inclinações
das ruas do bairro os passeios ficam escorregadios, sendo necessário que a
circulação pedonal seja feita pela via pública.
Por sua vez, a segunda questão acaba por validar os resultados da primeira
considerando 62% dos inquiridos que a intervenção não trouxe melhores condições de
convivência e aproveitamento do espaço público, contra 38% que responderam
afirmativamente, de notar que no caso das respostas negativas 23% foram reunidas
na classe etária > 75 anos, enquanto que no caso das respostas afirmativas 27%
foram obtidas na classe etária 25-64 anos.
70,00%
60,00%
50,00%
>75 %
40,00%
65-74 %
30,00%
20,00%
25-64 %
10,00%
15-24 %
0,00%
sim
não
sem opinião
Gráfico 18 – Melhoria da convivência no espaço público
Para os proprietários entrevistados, a avaliação das intervenções de renovação
das redes de infra-estruturas e beneficiação/renovação do espaço público, trouxeram
vantagens e desvantagens, denotando-se alguns sentimentos de insatisfação face às
obras realizadas.
Para alguns proprietários as intervenções realizadas trouxeram melhor
qualidade de vida, melhor imagem do bairro, mas houve problemas que foram
mantidos, sobre tudo ao nível das infra-estruturas, como a falta de abastecimento de
gás natural e de algumas falhas na rede de iluminação pública se mantêm. Uma das
respostas focalizava a rede de telecomunicações “ a rede de telecomunicações, que
167
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
após terem sido realizadas as obras para implantar a infra-estrutura subterrânea,
continuam pendurados pelas fachadas os cabos de telecomunicações antigos e
quando há novos pedidos de instalação novos cabos são acrescentados”
Foi referido o funcionamento deficiente da rede de drenagem de águas
residuais domésticas, com entupimentos frequentes e libertação de cheiros
desagradáveis ao longo de todo o bairro, com especial incidência no Beco do Brasil.
As reestruturações feitas ao nível da rede viária, originaram algumas respostas
menos agradáveis sobretudo pela falta de estacionamento, e mesmo os parques
existentes têm uma utilização condicionada. No caso do parque de estacionamento
junto à escola primária, a sua utilização é exclusiva ao pessoal afecto à escola, no
parque de estacionamento junto ao Hotel do Parque e Parque Florestal a sua
utilização está também limitada por problemas de segurança.
No entanto destacam-se respostas como ”os moradores têm um maior orgulho
no bairro após a intervenção da Polis e alegria em viver ali”, “é indiscutível que
trouxeram maior qualidade de vida a quem vive e trabalha no bairro”.
A requalificação do rio para os moradores não foi bem conseguida, uma vez
que, segundo os mesmos, deixou de ser possível a utilização como “praia fluvial” e
para lavar a roupa, que segundo as informações recolhidas, era uma tradição do local.
Questionado o sector público sobre os impactes das intervenções de
reestruturação das redes de infra-estruturas e de qualificação do espaço público, as
respostas obtidas foram contrastantes com as dos privados sobretudo em relação ao
estacionamento.
7.2.3 INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTOS
- Centro de Interpretação e Monitorização Ambiental
Dentro do inquérito de opinião realizado aos habitantes, estes foram
questionados sobre a sua opinião acerca deste equipamento e quais as vantagens do
mesmo, 46% da população respondeu negativamente a esta questão, contra 39% de
respostas afirmativas, de notar que 15% da população afirmou não ter opinião sobre o
assunto, assumindo-se aqui uma postura de desconhecimento sobre o que ali se
pretende instalar e quais as funções deste equipamento.
168
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
50,00%
45,00%
40,00%
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
>75 %
65-74 %
25-64 %
15-24 %
sim
não
sem opinião
Gráfico 19 – Vantagens da instalação do C.I.M.A
- Centro de Dia / Convívio
O inquérito realizado inquiriu os habitantes sobre a prioridade deste
investimento, tendo 58% da população classificado a instalação de um centro de
dia/convívio no Bairro dos Ferreiros como muito alta, e 39% classificado como muito
alta, sendo cerca de 50% das respostas que classificaram este equipamento com uma
prioridade muito alta habitantes possui mais de 65 anos, população alvo deste do
equipamento.
70,00%
60,00%
50,00%
>75 %
40,00%
65-74 %
30,00%
25-64 %
20,00%
15-24 %
10,00%
0,00%
muito alta
alta
normal
baixa
sem opinião
Gráfico 20 - Prioridade de um Centro de Dia/Convívio no Bairro dos Ferreiros
169
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Escola / Centro de Formação Profissional
Os habitantes do Bairro dos Ferreiros consideram esta intervenção com uma
prioridade alta, segundo 50% dos inquiridos, 19% consideram que esta intervenção é
muito prioritária, havendo ainda algumas respostas que classificaram a instalação da
escola/centro de formação profissional como normal. De notar que as respostas
menos positivas eram motivadas pela distância do centro do Bairro, uma vez que se
trata de uma zona limítrofe e localizada numa zona urbana já consolidada. A
motivação das respostas que classificaram esta intervenção como muita alta ou alta,
foi porque encontram nesta acção uma oportunidade de rejuvenescimento e atracão
de população mais jovem.
60,00%
50,00%
40,00%
>75 %
30,00%
65-74 %
20,00%
25-64 %
10,00%
15-24 %
0,00%
muito alta
alta
normal
baixa
sem opinião
Gráfico 21 – Prioridade da construção da Escola/Centro de Formação Profissional
Dada a natureza estratégica deste equipamento, não só para o bairro dos
Ferreiros mas para a própria cidade, o mesmo está a ser alvo de reavaliação e se a
sua execução “corresponde efectivamente às necessidades e estratégias que
ultrapassam o Bairro dos Ferreiros” na opinião do Município de Vila Real.
- Casa da Cultura
Os habitantes foram inquiridos sobre o nível de prioridade que atribuíam a
estes equipamento para o bairro, considerando 50% como de alta e muito alta
prioridade, havendo apenas 20% dos inquiridos que indicaram como de baixa
prioridade.
170
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
40,00%
35,00%
30,00%
25,00%
>75 %
20,00%
65-74 %
15,00%
25-64 %
10,00%
15-24 %
5,00%
0,00%
muito alta
alta
normal
baixa
sem opinião
Gráfico 22 – Prioridade da Casa da Cultura
Genericamente, os proprietários entrevistados foram questionados sobre o
facto de estes equipamentos poderem vir a ser parte a resolução das debilidades do
bairro do Ferreiros por eles identificadas, tendo as respostas sido variadas, desde a
concordância plena, até ao descrédito sobre a possibilidade da instalação dos
equipamentos e até mesmo à identificação de equipamentos prioritários.
O centro de dia foi um dos equipamentos mais referidos como prioritários,
dentro dos identificados, no entanto há a referir uma intervenção proposta que pode
ser associada ao centro ATL, que é a remodelação da escola primária, como factor de
atracão de novos casais ao bairro.
Houve também uma resposta que pode ser interpretada como uma questão de
ordem e estratégica destes investimentos, “As debilidades a que me refiro não se
colmatam com a instalação de novos equipamentos. Contudo a instalação destes
novos equipamentos servem para abrir e mostrar um bairro à população em geral, que
muitas vezes passa despercebido”, esta resposta pode ser interpretada de uma forma
diferente da convencional, não se usando estes equipamentos como instrumentos de
apoio ao desenvolvimento interno do bairro, mas também como promotores da
imagem interna do Bairro dos Ferreiros no exterior, podendo funcionar como alavanca
de novos investimentos, públicos e privados.
A última questão do inquérito procurava avaliar se as intervenções realizadas e
se as mesmas trouxeram alguma melhoria da qualidade de serviço e algum contributo
para recuperação dos edifícios.
171
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
100,00%
90,00%
80,00%
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
>75 %
65-74 %
25-64 %
15-24 %
muito boa
boa
razoável
más
sem opinião
Gráfico 23 – Intervenção do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros na melhoria da
qualidade vida e na recuperação de uma zona urbana degradada.
Cerca de 58% da população considerou o contributo da intervenção como
razoável na melhoria da qualidade de vida, face aos 23% que classificaram como boa
e os 19% que classificaram como má, de notar que todas as respostas na classe
etária com mais de 75 anos, classificaram a intervenção como razoável e má.
Podendo considerar-se a hipótese do não aproveitamento da intervenção da
população local, dada a sua idade, e a valorização de outros valores no bairro, que
não são contemporâneos dos actuais.
Os proprietários entrevistados, foram questionados sobre duas questões que
procuravam perceber quais os novos caminhos a seguir na reabilitação do Bairro dos
Ferreiros. A primeira questão incidia sobre, se a intervenção fosse planeada hoje, os
critérios e objectivos deveriam ser os mesmos. A segunda questão perguntava quais
as medidas que consideravam necessárias para dar seguimento à reabilitação urbana.
Em relação à primeira questão, as respostas são peremptórias para os
proprietários, “a avaliação da situação actual apenas confirma que a intervenção
realizada deveria ter sido programada e executada de forma distinta”, indicando-se
que a intervenção de valorização do espaço público deveria ter sido mais profunda,
não passando apenas pela colocação de mobiliário urbano, novos pavimentos e
iluminação decorativa. A questão do estacionamento, altura e largura dos passeios foi
também referenciada como pontos de partida para um reposicionamento do problema.
A segunda questão permitia um espectro de respostas mais amplo, o que levou
os proprietários a estender as suas propostas, todas elas relacionadas com os
problemas anteriormente levantados.
172
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
A questão do estacionamento foi a mais referenciada, sendo proposto
“demolição
de alguns imóveis degradados para
a
criação
de
bolsas de
estacionamento”, uma outra acção proposta foi o reforço da ligação ao Centro
Comercial Dolce Vita. Bem como outras acções complementares/de correcção às
intervenções realizadas, como reforço da iluminação pública, activação da rede de gás
natural instalada durante a intervenção. Surgiu um aspecto que pode ser determinante
na atracção de população mais jovem, através a instalação de uma rede wireless de
acesso gratuito aos habitantes do bairro.
A intervenção no rio das “lavadeiras” é também vista como fundamental para o
aproveitamento turístico do bairro, como uma zona de lazer do próprio bairro, de forma
a viabilizar e potenciar a capacidade do rio para lavar a roupa, como pelas
informações recolhidas era normal e tradicional.
A mobilidade foi abordada por alguns entrevistados, considerando que a
passagem de uma linha de transportes públicos urbanos pelo bairro seria fundamental,
quer para quem vive no bairro dos Ferreiros, quer para quem se possa vir a instalar, “o
reequacionamento da linha de transportes públicos, a reabilitação do parque
habitacional, a instalação de equipamentos sociais”.
Em relação à reabilitação do parque edificado e das habitações, foram
recolhidas varias opiniões sobre o caminho a seguir no bairro, a institucionalização de
apoios financeiros e de apoio à própria tramitação dos processos.
Em último grau a expropriação foi indicada como um meio para execução e
recuperação dos edifícios, “eventualmente com algumas expropriações para resolver
as necessidades do bairro”, a revisão das fachada definidas nas fichas do edifício que
o Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros (CMVR,2001) foram também
referenciadas, dadas as condicionantes que induzem em alguns edifícios, sobretudo
quando se trata de operações de emparcelamento.
A intervenção da Câmara Municipal de Vila Real de intervir no mercado, de
adquirir os edifícios e proceder à sua reabilitação para habitações social é vista por
uns como uma opção incorrecta, e por outros como uma medida acertada.
Sob o ponto de vista contrário a esta postura, os proprietários indicam que a
câmara não deve entrar neste mercado, que a compra e recuperação das habitações
deve ser deixada para os privados devendo os negócios imobiliários fluir com
naturalidade, “e que a Câmara Municipal não entre no mercado da habitação, os
proprietários se tiverem apoios cumprem com as obrigações”, no entanto e perante o
173
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
cenário da não reabilitação dos edifícios os proprietários acabam por concordar e
aceder a este tipo de intervenção.
O uso da expropriação pode ser visto como uma interferência das entidades
públicas no mercado, no entanto o uso deste instrumento é justificado em locais onde
se note a ausência de uma componente privada capaz de responder às necessidades,
o que se verifica Bairro dos Ferreiros. Um dos proprietários indicou como uma medida
a ser tomada para ser dado seguimento à reabilitação dos edifícios, “a Câmara
Municipal adquirir as habitações, reabilita-las e depois voltar a vende-las, agir no
mercado que ninguém quer intervir”.
Os proprietários esperam também mais da Câmara Municipal para interferir na
reabilitação dos imóveis, “a Câmara Municipal deve ter uma postura mais activa de
obrigação de reabilitar os edifícios, ou comprar, fazer as obras e vender”.
A actualização das rendas é também uma das medidas mais referenciadas
como condicionante à reabilitação das habitações sob este regime, onde a
actualização das rendas não é possível depois da realização das obras. Com os
baixos valores de renda praticáveis os investimentos deixam de ser viáveis, “a questão
da actualização das rendas é muito importante para que o bairro fique melhor e os
proprietários tenham condições para fazer as obras”.
7.2.4 REABILITAÇÃO DO EDIFICADO – A PERCEPÇÃO DOS
PROPRIETÁRIOS E RESIDENTES
Depois de considerada a opinião dos residentes sobre a intervenção de
recuperação do parque edificado, importa registar os principais aspectos que foram
referenciados como entraves e debilidades do bairro.
Para os privados, a execução das acções do Plano de Pormenor do Bairro dos
Ferreiros não responderam a algumas das necessidades, ou então mostraram-se
insuficientes na capacidade de resposta.
Uma coisa que há a salientar é a melhoria da qualidade do ambiente urbano e
do espaço público, que trouxe o bairro para os parâmetros de referência nos dias de
hoje, tal como foi referido na avaliação do plano, no entanto estas intervenções
envolvem tempo e a necessidade de conciliação de um conjunto de factores
favoráveis aos privados para a reabilitação do parque edificado.
174
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Desta forma os factores que foram consideradas como debilidades aspectos
como:
- O número de lugares de estacionamento no Bairro dos Ferreiros, foi
considerado insuficiente face ao número de lugares de necessários para os
residentes, “As coisas melhoraram, ficaram mais arranjadas, mas o problema foi os
estacionamentos, não há estacionamento no bairro”, o “acesso ao estacionamento na
zona é muito complicado”, continuando a verificar-se o estacionamento em cima dos
passeios e noutras zonas de estacionamento não autorizado;
Como vimos, foram construídos dois parques de estacionamento, um junto à
escola primária e outro junto ao edifício Hotel do Parque, ambos inicialmente estavam
destinados à utilização restrita dos habitantes. No entanto, o parque de
estacionamento junto à escola primária ficou restrito ao estabelecimento de ensino,
por sua vez o parque de estacionamento junto ao edifício do Hotel do Parque, que não
é utilizado por motivos de segurança do local.
Na requalificação das infra-estruturas e requalificação do espaço público, foi
definida uma zona de estacionamento restrita aos residentes na Rua do Prado, mas
segundo as informações recolhidas, não existe nenhum mecanismo de controlo e
garantia que esses lugares são usados pelos aos residentes.
Figura 69 – Estacionamento na Rua do Prado
Assim,
os
proprietários
vêm-se
forçados a
usar outras formas
de
estacionamento no Bairro, próximo preferencialmente das suas habitações, em largos
cujas intervenções visavam impedir o estacionamento e em cima dos passeios por
exemplo.
175
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Sob o ponto de vista da consideração da falta de estacionamento capaz de
responder às necessidades actuais dos proprietários, a sua ponderação é de crucial
importância, de notar que, a reabilitação dos edifícios trará novos habitantes ao bairro
e mais automóveis consequentemente, o que contribuirá para o agravamento do
problema.
O mesmo problema existia em Dublin, Dominick Street, em pleno centro urbano
da cidade. No entanto, a intervenção que foi planeada de reestruturação do espaço
público e dos edifícios, garantiu as necessidades de estacionamento, com a
construção de um piso abaixo do nível da via pública para estacionamento.
No caso do Bairro dos Ferreiros as questões põem-se da mesma forma, com o
elevado número de edifícios em muito mau estado de conservação e outros com
necessidades de reabilitação que podem perfeitamente ser convertidos para
estacionamento.
- A burocracia dos processos de reabilitação é vista como um entrave, estamos
perante uma população envelhecida, com fraca instrução e com falta da autonomia
necessária ao desenvolvimento dos processos, os proprietários indicaram que a
“criação de instrumentos de apoio aos proprietários ou investidores para enfrentar o
processo burocrático que envolve a realização das operações de requalificação e
reconstrução dos imóveis” e que são “mais apoio aos proprietários e que os processos
sejam mais rápidos”.
Assim a simplificação dos processos de licenciamento das operações de
reabilitação urbana, dos prazos de tempo que as entidades envolvidas nos processos
de licenciamento das obras de reconstrução têm que ser reduzidos e agilizados.
No caso das Sociedades de Reabilitação Urbana e nos espaços delimitados
sob a sua acção, os prazos de decisão foram reduzidos e o recurso sempre que
possível ao deferimento tácito é uma das linhas estratégicas do diploma que
regulamenta o regime excepcional da reabilitação urbana, daí a opção do município do
Porto, em avançar com a criação da SRU Porto Vivo, S.A. que assumiu as funções de
licenciamento das intervenções na zona de intervenção prioritária a ACRRU que até
aqui pertenciam aos municípios.
- O ambiente do bairro, a falta de gente e o facto de grande parte dos edifícios
é propriedade de residentes fora do bairro, são entraves à reabilitação, o interesse
económico e financeiro pela recuperação dos edifícios não justifica o investimento,
176
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
associado à falta de capacidade financeira dos proprietários residentes, “Trazer mais
gente para cá, dar mais flexibilidade aos proprietários nas obras, e sobretudo alguma
ajuda financeira, uma vez que este é um bairro histórico, e para se manter a história
devíamos ter apoios”, “devia haver financiamento para os privados”.
Assim, são conjugadas várias vontades dos proprietários dos edifícios
indicados no Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros. De referir que a maior parte
dos edifícios classificados como de reabilitação muito urgente está em ruínas.
Este estado de conservação dos edifícios leva a que os proprietários
abandonem por completo dos imóveis, uma vez que a viabilidade técnica e financeira
das intervenções não se verifica.
Pode com isto, assumir-se que dos 80 edifícios referenciados no Plano de
Pormenor alguns não reúnem as condições necessários a validar a intervenção, sendo
os proprietários obrigados a optar pela não reabilitação, ou pela venda a baixo custo,
sendo de considerar sob o ponto de vista da definição da estratégia de intervenção de
reabilitação urbana do Bairro dos Ferreiros a demolição destes edifícios, ficando estes
espaços livres e devolutos para construção nova, equipamentos, estacionamento,
espaço público, por exemplo, caso contrario é necessário esperar que o ambiente de
confiança se restabeleça e que o mercado recupere no Bairro dos Ferreiros.
Figura 70 – Edifício em ruína na Rua Sargento Pelotas
177
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Figura 71 – Vista panorâmica do bairro
Figura 72 – Edifícios em ruína na Rua do Corgo
- O facto do regulamento do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros obrigar
as edificações existentes a cumprir o definido na fichas de intervenção para cada
imóvel, dificulta os processos de emparcelamento dos lotes, ou seja, estamos perante
lotes com uma frente por vezes reduzida e no processo de reabilitação os proprietários
podem optar pela junção de mais do que um lote, dificultando, assim, estas as
imposições regulamentares este procedimento, “a Câmara Municipal devia ser mais
flexível no licenciamento das obras”.
Considerando ainda que o regulamento prevê esta figura, obrigando a manter a
morfologia do edificado nas mesmas condições e que as intervenções propostas se
enquadrem dentro do existente no Bairro dos Ferreiros, podendo considerar-se estas
duas
disposições
redundantes,
uma
vez que
condicionam o
conceito
de
emparcelamento.
178
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Um dos proprietários entrevistados, justificou a consideração das imposições
regulamentares do Bairro dos Ferreiros, com o seu próprio caso. Adquiriu dois
edifícios na Rua Sargento Pelotas, que estavam num levado estado de degradação e
pretendia construir uma única habitação, emparcelando os dois edifícios num só.
O processo de licenciamento segundo o proprietário arrasta-se há dois anos,
uma vez que o edifício assinalado, estava referenciado no plano como uma das
fachadas a manter rigorosamente como ela hoje se encontra, tendo assim entrado
num processo de ajuste ao projecto inicialmente aprovado, não tendo ainda
conseguido a viabilidade da intervenção.
Figura 73 – Edifício com processo de reabilitação em curso
A reabilitação deste edifício, para proprietário, está vocacionada para o
mercado de arrendamento imobiliário, considerando que para além dos custos
acrescidos que a intervenção já representa, esta morosidade de aprovação do projecto
está a condicionar ainda mais a rentabilidade do mesmo, tendo referido que, hoje já
não teria comprado os dois edifícios nesta zona, dada a envolvente e os valores de
renda aqui praticados.
- A intervenção no espaço público inspirou no bairro alguma confiança e
expectativa da reabilitação urbana, que provocou um aumento dos preços de
comercialização dos edifícios, verificando-se no local alguma especulação imobiliária.
Que condiciona as intervenções, considerando os custos de aquisição da propriedade,
custos administrativos, estudos e projectos, e ainda as obras de recuperação, “os
edifícios que estão à venda, apresentam-se com valores elevados, que considerando
ainda o valor das obras faz com que se torne inviável a instalação de novos
moradores”;
179
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Espera-se com a intervenção de reabilitação de alguns edifícios, pelo Município
de Vila Real em parceria com o IHRU, que esta situação possa ser controlada, quer ao
nível do custo de aquisição dos edifícios devolutos, quer já reabilitados.
Analisando a imagem urbana e perceptível do Bairro dos Ferreiros, é possível
verificar que um elevado número de imóveis se encontra à venda, com publicidade das
agências imobiliárias responsáveis pela comercialização.
Pela informação recolhida juntos dos habitantes e proprietários os valores de
comercialização são elevados face ao estado de conservação em que os edifícios se
encontram.
A opção do Município de interferir no mercado, pode vir a contribuir para a
redução deste efeito, com o recurso ao instrumento de expropriação, pode provocar
que os proprietários que têm os seus edifícios à venda reduzam os preços, dado o
risco de expropriação, pelo município de Vila Real através do protocolo com o IHRU,
contribuindo esta medida para a própria responsabilização dos proprietários e dos
agentes imobiliários.
- No caso dos imóveis arrendados a dificuldade de actualização das rendas
funciona como um entrave ao processo de recuperação das habitações, as rendas
residuais em grande parte das habitações arrendadas é um verdadeiro entrave aos
proprietários, que não procedem às intervenções, dado o retorno no investimento.
Tendo sido indicado que são necessárias “melhores condições habitacionais
aos inquilinos, a possível devolução das casas aos proprietários mas como grande
entrave, é sem dúvida a actualização das rendas”, repercutindo este facto no próprio
mercado de arrendamento do Bairro dos Ferreiros, “esta questão tem também outros
aspectos negativos no bairro, uma vez que interfere no mercado, uma vez que as
pessoas podem por vezes arranjar as habitações, com melhores condições e não as
podem colocar no mercado com valores reais.”
O outro lado do problema tem que ser aqui considerado, havendo residentes
instalados em habitações de fraca qualidade, com problemas graves de salubridade,
constituindo assim um problema social considerável, “há muitas casas arrendadas,
sem condições, não tem casa de banho por exemplo, e os proprietários não as
recuperam porque recebem muito pouco de rendas”
No entanto a última alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano,
Decreto-lei n.º 306/2009 de 23 de Outubro, contempla já os mecanismos de
actualização das rendas e regulamenta as relações entre proprietário e inquilino,
180
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
nomeadamente de suspensão e denúncia dos contratos de arrendamento, impondo
assim um mecanismo de actualização das rendas para imóveis reabilitados, que até
aqui não era possível, devendo o sector público criar as condições necessárias ao
abrigo do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, Decreto-lei n.º 307/2009 de 23 de
Setembro, de forma a permitir a legal actualização das rendas.
Importa referir que durante a realização das entrevistas e inquéritos foram
encontradas situações que ultrapassam o problema da actualização das rendas em
função das obras realizadas.
Encontrou-se uma situação de arrendamento mensal de 60€, por um único
compartimento, onde vivem duas pessoas, sem instalações sanitárias e sem
abastecimento de água da rede pública.
Assim, o problema da actualização das rendas para valores capazes de
garantir aos proprietários a rentabilização das obras, é colocado em causa com falta
de capacidade dos inquilinos para suportarem aumentos de rendas, bem como da
vontade dos proprietários de proceder às intervenções.
A reabilitação dos imóveis arrendados acaba por ser desta forma um problema
de conjugação de vontades e de tempo, em que o sector público é chamado para
conter o problema social, com ajudas aos privados no financiamento das obras, com
apoio aos inquilinos ou arrendatários no financiamento do aumento das rendas, ou
com o realojamento dos inquilinos em habitações sociais, por exemplo.
- Os problemas de mobilidade do Bairro dos Ferreiros são uma condicionante e
debilidade do bairro. Já por si o relevo é uma dificuldade à circulação pedonal dos
residentes para o resto da cidade, no entanto foi referida a necessidade de uma linha
de transportes, “reequacionamento da linha de transportes públicos”, com base na
necessidade de “as linhas de transportes públicos passassem por aqui”.
Este aspecto foi assumido pelos residentes como uma debilidade face ao resto
da cidade, uma vez que está coberta pela rede de transportes públicos urbanos,
sentindo assim a população alguma fragilidade e que está a ser remetida para
segundo plano.
A indicação da necessidade da passagem de uma linha de transportes públicos
urbanos foi mais referenciada pela população idosa, indicando o relevo acidentado do
bairro como um entrave à sua mobilidade.
181
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Podendo este aspecto vir a ser visto como uma mais-valia para atracção de
alguns segmentos de potenciais habitantes, sem carro e com necessidades de
mobilidade, nomeadamente os estudantes da Universidade.
- Foi manifestado um grande afastamento entre a população e o Plano de
Pormenor e Programa Polis, os residentes não tinham um conhecimento claro sobre a
intervenção realizada e algum desconhecimento sobre as acções inicialmente
propostas e não concretizadas;
Estas situações foram verificadas com as respostas dos proprietários quando
abordados sobre o conhecimento dos programas de financiamento das obras de
reabilitação dos imóveis, sobre os equipamentos que estavam previstos ser instalados
no Bairro, por exemplo.
Esta situação significa que na elaboração e definição das opções do plano
houve um alheamento da população, face ao direito à informação e à participação dos
cidadãos na elaboração dos instrumentos de gestão do território.
Em Berlin, a estratégia adoptada para a definição das intervenções foi de
atribuir a responsabilidade de decisão aos habitantes, entregando-lhes a gestão dos
fundos de vizinhança e trazendo-os para dentro do processo de decisão, procurando
implementar e tirar resultados do urbanismo participativo, fazendo com que os
habitantes se sintam a responsabilidade e se sintam bem com as intervenções
realizadas.
182
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
8. CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES
A presente dissertação de mestrado visava a abordar as estratégias de
reabilitação urbana das cidades contemporâneas, com especial incidência em
medidas de resposta aos problemas de desertificação, degradação do parque
edificado, perda de funções urbanas nos centros históricos das cidades.
As operações desta ordem envolvem duas grandes componentes, pública e
privada. A componente pública é chamada na sequência a incapacidade dos privados
por si só resolverem os problemas indicados anteriormente, como forma de dar
resposta às questões sociais, económicas de físicas das zonas de intervenção. Por
sua vez a componente privada é impulsionada pelas acções realizadas pelo sector
público de resposta às suas necessidades, com as intervenções no espaço público,
prestação de serviços, incentivos aos fiscais e financeiros, medidas regulamentares de
incentivo às operações urbanísticas nas áreas críticas de recuperação urbanísticas, ou
desincentivo aos investimentos noutras áreas.
Assim, importa ponderar que tipos de intervenções têm sido levadas a cabo,
como foram decididas, quais os problemas notados, quais os resultados, como se
podem optimizar esses resultados, colocando-se assim questão fundamental que se
coloca na politicas de reabilitação urbana e de reversão os estados de degradação
dos centros históricos.
A relação entre os investimentos e acções assumidas pelo sector público com
as opções dos privados, entenda-se aqui, investidores, proprietários, residentes, é
crucial e determinante para o sucesso dos processos, é necessário o envolvimento de
ambos na definição das estratégias.
A revisão bibliográfica envolveu o estudo de algumas metodologias de
reabilitação urbana com resultados já conhecidos, nas cidades de Dublin, Berlin e no
Porto, em cada um destes casos foram analisadas as causas dos problemas e quais a
intervenções que foram assumidas.
No caso de Dublin, foi possível analisar quais os fluxos de população do centro
da cidade para as zonas periféricas e o seu comportamento ao longo do tempo.
As políticas de reabilitação urbana nesta cidade passaram dois tipos de
intervenção, através de incentivos fiscais aos investimentos em áreas desfavorecidas
e aplicáveis às funções que aí eram necessárias e por intermédio da definição de
operações de reabilitação em unidades de intervenção, no caso de Dominick Street, o
organismo responsável pela definição das intervenções em conjunto com a população
183
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
identificou e foi afinando as propostas finais de intervenção, compatibilizando todas as
componentes dos investimentos desta natureza, qualificação do espaço público,
habitação, equipamento de utilização pública e estacionamento, por exemplo.
Em Berlin, a situação foi idêntica, considerando que foi uma intervenção mais
recente, dada a unificação da cidade em 1986, passando a partir deste momento a
gestão da cidade ter sido baseada em pressupostos diferentes. Foram analisadas as
causas dos fluxos imigratórios, que se situavam em cinco grandes grupos: questões
de segurança, habitação, espaço público, proximidade a equipamentos, proximidade a
familiares e amigos, como factores de motivação aos fluxos migratórios da população
dentro da cidade de Berlin.
As políticas de intervenção passaram também aqui pela implementação de
benefícios fiscais aos investimentos feitos no centro histórico e que viessem a
colmatar às necessidades que aí se faziam sentir. Os incentivos propriamente ditos
assentaram na responsabilização dos proprietários, trazendo-os para dentro dos
processos de decisão, atribuindo a cada bairro uma determinada verba, que os
agentes locais em conjunto com a administração pública local decidiam como devia
ser aplicada.
No Porto, os fluxos de população foram idênticos aos dos restantes casos de
estudo, com uma forte degradação do parque edificado, redução dos habitantes e
habitações ocupadas.
Aqui a intervenção passou pela criação de Sociedade de Reabilitação Urbana,
e definição uma Área Critica de Recuperação e Reconversão Urbanística, que seria o
espaço de jurisdição desta entidade, abrindo assim esta área aos incentivos
especificamente criados para estas zonas, tais como a simplificação dos processos de
controlo administrativo das operações de urbanização e edificação, responsabilização
dos privados de reabilitar os imóveis e possibilidade de agir sobre os edifícios
degradados visando a sua recuperação. Foi criado um documento estratégico para a
revitalização da baixa do Porto, com seis linhas de acção: Re-habitação, revitalização
e promoção do negócio na baixa do Porto, revitalização do comércio, dinamização do
turismo, cultura e lazer, qualificação do domínio público e acções estratégicas de
dinamização desta zona da cidade.
No caso de estudo do Bairro dos Ferreiros, a intervenção que ao abrigo do
Programa Polis para a Cidade de Vila Real visava a recuperação das componentes:
urbana, ambiental, económica, dinamização de actividades sociais, culturais,
184
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
desportivas, turísticas, valorização dos recursos humanos, valorização e conservação
do património, através de acções definidas por um Plano de Pormenor.
A intervenção do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros regeu-se por
objectivos como a requalificação ambiental e urbana, revitalização económica,
dinamização de actividades sociais, culturais, desportivas e turísticas, valorização dos
recursos humanos, valorização e conservação do património e por fim a criação de
uma estrutura de articulação, gestão e avaliação do plano, sendo definidas para cada
um destes objectivos um conjunto de acções que levariam a bom porto o alcance
destes objectivos.
O Bairro dos Ferreiros, sofreu na última década uma quebra acentuada da
população, caracterizando-se a actual estrutura demográfica por uma população
envelhecida, com fracos recursos e baixos níveis de escolaridade, a imagem global do
bairro é degradada, dai a componente de reabilitação urbana assumir um papel
preponderante na intervenção.
Passados 8 anos da elaboração do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros,
foi constatado que as componentes públicas foram de certa foram executadas, com
uma forte componente de qualificação no espaço público e de instalação de
equipamentos no bairro, mas, a reabilitação das 80 habitações inicialmente definidas
não foi possível.
Centrou-se assim, a avaliação da execução do plano neste aspecto e nos
motivos que levaram a esta situação, conjugando a posição do Município de Vila Real
com a dos proprietários e residentes.
A opinião dos residentes foi recolhida por dois níveis de informação, um
inquérito de opinião sobre a percepção da intervenção de qualificação do espaço
público e de avaliação das actuais necessidades da população face ao definido no
Plano de Pormenor, o segundo nível de informação correspondeu à realização de
entrevistas aos proprietários e residentes no bairro, onde se pretendia obter respostas
com algum sentido critico sobre o bairro, sobre a intervenção realizada e em especial
sobre a reabilitação do edificado.
A falta de capacidade financeira dos proprietários é a principal razão desta
situação, quer dos proprietários residentes, quer dos proprietários senhorios, pese
embora, o facto de estes não encontrarem no Bairro dos Ferreiros um cenário
favorável aos investimentos, provocado pela falta de estacionamento, algumas falhas
as intervenções realizadas, falta de vida urbana, de equipamentos públicos e de
serviços.
185
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Mediante a falta de capacidade dos proprietários de recuperar os edifícios e
atendendo a que é fundamental esta intervenção para que a reabilitação urbana seja
conseguida, a Município em conjunto com o I.H.R.U, vai avançar para a reabilitação de
algumas habitações, aproveitando assim para intervir e procurar incentivar e agir no
mercado.
A intervenção no espaço público envolveu uma profunda recuperação das
redes de infra-estruturas existentes e instalação de outras que se encontravam em
falta, dotando o espaço de uma imagem urbana de alta qualidade e extremamente
atractiva, mas que ainda não permitiu a capitalização de resultados.
Em relação aos equipamentos previstos no plano de pormenor a sua instalação
está a ser conseguida ou em curso, estando alguns dos equipamentos já
reposicionados e o seu avanço decidido, como a actual Agencia de Ecologia Urbana e
Casa dos Artistas.
Os habitantes não se identificam na intervenção realizada, não a reconhecendo
como uma melhoria das condições e da imagem urbana no bairro, denotando alguns
problemas que consideram estruturais para a reabilitação do Bairro dos Ferreiros,
como a ausência de estacionamento, deficiências da redes de infra-estruturas
executadas, apoio burocrático e financeiro aos proprietários para procederem à
reabilitação dos edifícios, por exemplo.
No que diz respeito às condições necessárias para a reabilitação dos edifícios
foi possível inferir algumas debilidades a esta intervenção, nomeadamente, a falta de
capacidade financeira dos proprietários, a dificuldade de actualização das rendas e
envolvimento dos inquilinos, especulação imobiliária dos imóveis degradados que
estão à venda, restrições regulamentares do plano, ambiente de falta de confiança no
bairro favorável investimentos, existência de imóveis em ruídas cujos proprietários não
assumem as suas responsabilidades, situações cuja resolução seria determinante
para a reabilitação dos 80 edifícios.
No entanto há a denotar um grande afastamento da população em relação às
intervenções e aos motivos que levaram à sua definição, que pode ser entendido
como um motivo crucial para a não obtenção de resultados, uma vez que os
habitantes não se mostram motivados para impulsionar a reabilitação urbana do Bairro
dos Ferreiros.
Um estudo desta natureza não permitiu uma abordagem mais profunda a
alguns pontos estruturantes para a avaliação da intervenção realizada e como base de
apoio à definição de uma nova estratégia de reabilitação, como:
186
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
- Análise casuística de todos os edifícios com indicação de reabilitação sobre a
viabilidade técnica e financeira da intervenção;
- Análise do custo/beneficio das intervenções, atendendo a que a elevada
qualidade da intervenção no espaço público pode não ser suficiente ou até mesmo
secundária para o sucesso das intervenções;
- Reflexão sobre os métodos de elaboração e avaliação dos instrumentos de
gestão do território em zonas urbanas consolidadas e com problemas desta natureza;
- Compatibilização dos perfis sociológicos dos habitantes e população alvo das
intervenções, considerando que a sua dissociação não é possível.
Desta forma conclui-se que a reabilitação urbana é revestida de uma
complexidade de factores que obrigatoriamente têm que ser conjugados no sentido
favorável, caso contrário e admitindo que a inversão destas tendências não venha a
ser possível, a sustentabilidade dos sistemas urbanos ficará em causa, com soluções
cada vez mais complexas, distintas e ainda mais factores condicionantes.
187
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
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ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
[14] KITCHEN, Peter; Identifying dimensions of urban social change in Dublin 1986 to
1996, Irish Geography, Volume 35(2), 2002, 156-174.
[15] MARQUES, Rui Cunha; SILVA, Duarte; As parcerias público-privadas em
Portugal. Lições e Recomendações; Revista de Estudos Politécnicos, 2008; Vol. VI,
N.º 10; pp 033-050
[16] MATOS, Fátima Loureiro Matos, Reabilitação Urbana da Baixa Portuense –
Qualidade Habitacional, Revista da Faculdade de Letras, Universidade do Porto,
Volume I, 2007, pp. 33-54
[17] MILÃO, Susana; A Cidade Criativa. E os modelos de regeneração urbana; FEUP,
Porto, Abril de 2006, pp 4
[18] Novo Regime de Arrendamento Urbano, Decreto-lei N.º 157/2006 alterado pelo
Decreto-lei N.º 306/2009 de 23 de Outubro
[19] Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros; Câmara Municipal de Vila Real; 2001
[20] Plano Estratégico do Programa Polis – Viver Vila Real
http://www.polisvilareal.pt/programapolis/indice_pl_estrategico.html - (Junho de 2008)
[21] Portal da Habitação – Financiamento da Reabilitação Urbana
http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/reabilitacao/apoios/menufinanciamento.html
(Ago09)
[22] PORTAL DA HABITAÇÃO – Iniciativa Jessica
http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/reabilitacao/jessica/menujessica.html
[23] QUARTIERSMANAGEMENT BERLIN – The “socially integrative city program”
http://www.quartiersmanagement-berlin.de/The-socially-integrative-cityprogram.319.0.html (Abril 09)
[24] Report of the Special Housing Task Force – Dominick Street Lower; Dublin City
Council, December 2008.
[25] Resolução do Conselho de Ministros n.º 26/2000 de 15 de Maio – Programa Polis
[26] Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, Decreto-Lei Nº 307/2009 de 23 de
Outubro
189
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
[27] Regime Jurídico Excepcional da Reabilitação Urbana de Zonas Históricas e Áreas
Críticas de Recuperação e Recuperação Urbanística, Decreto-Lei N.º 104/2004 de 7
de Maio
[28] Revitalização urbana e social da baixa da Porto – MASTERPLAN (Síntese
Executiva); Porto Vivo, SRU; Dezembro; 2005
[29] RIBEIRO, Rui Vaz das Neves Macedo ; Instrumentos Fiscais e Reabilitação
Urbana, FEUP, Porto, Junho de 2005
[30] The
Neighbourhood
Fund
– A
Berlin
model for public participation;
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung; October; 2004
[31] TURRÓ, Mateu; Implementação de JESSICA: Os Fundos de Desenvolvimento
Urbano e o papel do BEI, JESSICA Kick-off Meeting; Portugal; Lisboa, 18 de Fevereiro
de 2009
[32] VÁZQUEZ, Isabel Breda, et al; Evaluation of the effects of urban improvement
programmes: methodological contributions; Danish Building and Urban Research and
European Urban Research Association, Copenhagen; 17-19 May 2001
[33] VAZQUEZ, I., e tal; Estudo Estratégico para o Enquadramento de Intervenções de
Reabilitação Urbana na Baixa do Porto; FEUP; 2004
[34] VÁSQUEZ, Isabel Breda; A reabilitação do património edificado no contexto da
regeneração urbana 2.º Seminário A intervenção no património práticas de
conservação e reabilitação, Vol. I; FEUP, 2002
190
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
10.
ANEXOS
- Inquérito aos residentes
- Registo da realização dos inquéritos
- Entrevistas aos privados
- Entrevistas ao Sector público
191
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
INQUÉRITO AOS RESIDENTES
classe etária
0-14
15-24
25-64
64-75
>75
1. Como vê a intervenção de requalificação do Bairro dos Ferreiros no âmbito do
Programa Polis e desenvolvida pela Câmara Municipal de Vila Real?
muito boa
boa
razoável
má
sem opinião
Requalificação Urbana e Ambiental e Valorização e Conservação do Património
2. Uma das intervenções do Programa Polis foi o alargamento da Ponte Metálica, como
classifica esta mais-valia para o Bairro dos Ferreiros?
muito boas
Boas
razoáveis
más
sem opinião
3. Uma das intervenções do Programa Polis foi o renovação das redes de abastecimento
de água, saneamento, electricidade, iluminação pública, foi sentida alguma melhoria do
serviço prestado e havido alguma vantagem para o bairro?
muito boa
Boa
razoável
má
sem opinião
4. Uma das intervenções do Programa Polis foi a beneficiação/renovação das ruas,
passeios, redefinida a circulação e o estacionamento, na sua opinião foi positiva esta
intervenção?
muito boa
Boa
razoável
má
sem opinião
5. A melhoria do espaço publico pode contribuir para uma maior e melhor convivência
entre a população residente?
Sim
não
sem opinião
Dinamização de Actividades Sociais, Culturais, Desportivas e Turísticas e Revitalização
Económica
6. O Programa Polis previa a instalação na Casa da Presa do Centro de Monitorização
Ambiental e do Centro das Artes Tradicionais, é um projecto que está em fase de
conclusão, na sua opinião vai trazer alguma vantagem ao Bairro dos Ferreiros?
Sim
não
7.
muito alta
sem opinião
Estava prevista a construção de uma Escola/Centro de Formação Profissional,
no seu entender qual a prioridade desta intervenção?
alta
normal
baixa
sem opinião
192
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
8. Estava prevista a construção de um Centro de Dia/Convívio, no seu entender qual a
prioridade desta intervenção?
muito alta
alta
normal
Baixa
sem opinião
9. Estava prevista a construção da casa da cultura, no seu entender qual a prioridade
desta intervenção?
muito alta
alta
normal
baixa
sem opinião
Questões genéricas
10. Um dos objectivos do programa Polis para o bairro dos Ferreiros era a melhoria da
qualidade de vida e recuperação de uma zona urbana degradada, sob este ponto de
vista como vê a intervenção?
muito boa
boa
razoável
má
sem opinião
193
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
N.º de Inquérito, data de realização e classe etária
N.1 – 19SET; 64-75
N.2 – 19SET; 64-75
N.4 – 20SET; 64-75
N.5 – 20SET; 15-24
N.6 – 20SET; 15-24
N.7 – 20SET; 15-24
N.8 – 20SET; 25-64
N.9 – 20SET; 25-64
N.10 – 20SET; 25-64
N.11 - 20SET; 25-64
N.12 - 20SET; 25-64
N. 13 - 20SET; 25-64
N.14 - 20SET; 25-64
N. 15 - 20SET; 25-64
N. 16 - 20SET; 25-64
N. 17 - 19SET; 25-64
N.18 - 19SET; 25-64
N.19 - 19SET; 25-64
N.20 - 19SET; 25-64
N. 21 – 19SET; >75
N. 22 - 19SET; >75
N. 23 - 19SET; >75
N. 24 - 19SET; >75
N. 25 - 19SET; >75
N. 26 - 19SET; >75
N.27 - 19SET; >75
194
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
QUESTÕES AOS PRIVADOS
Em 2001 a Câmara Municipal de Vila Real elaborou um Plano de Pormenor para o bairro dos
Ferreiros no âmbito do programa Polis, implementado a nível nacional, que visava a
recuperação urbana.
Passaram-se cinco anos após o prazo definido no Plano de Pormenor para a conclusão da
intervenção, tornando-se necessário a avaliação e ponderação das acções executadas, desta
forma e como estou a elaborar uma tese de mestrado subordinada às questões das estratégias
de reabilitação urbana, tendo como caso de estudo o Bairro dos Ferreiros.
Uma das componentes da avaliação da intervenção incide sobre a opinião dos privados sobre
o trabalho desenvolvido, as questões que se seguem procuram recolher a informação
necessária à definição da opinião.
1. No Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros, uma das principais linhas de acção
passava pela reabilitação do parque edificado, com a recuperação de 167 habitações
em 80 edifícios. Passados aproximadamente 6 anos após o prazo para a execução
desta acção, esta não foi conseguida nos moldes definidos. Na sua opinião quais os
motivos que levaram a que esta acção não fosse conseguida?
OB (Orlando Baptista) – Via e-mail 28SET09
Do meu conhecimento, esta não foi conseguida em moldes alguns. Compreensível talvez
pelo facto de que sendo uma intervenção que necessita de recursos financeiros
consideráveis não pode ser suportada exclusivamente pelas entidades públicas
envolvidas.
Estratégia que passe quase exclusivamente pela reabilitação do edificado por parte da
autarquia para posterior disponibilização de habitação com arrendamento a custos
controlados parece assim inexequível. Sem o envolvimento do sector privado continuará
tudo certamente por fazer.
CJ (Carlos Granjo) – Via e-mail 29SET09
A dificuldade em conciliar os interesses dos proprietários com os dos inquilinos A
utilização das verbas disponíveis em outras obras.
AO (Aprigio Oliveira) – Bairro dos Ferreiros, 3OUT09
A reabilitação das habitações está muito má, a Câmara Municipal de Vila Real está agora
a comprar edifícios para reabilitar, e a interferir no mercado, concordo com a obrigação
dos proprietários de pintarem as fachadas, compor os telhados, mas tem que haver
apoios financeiros para quem não tem posses para isso.
A manutenção das fachadas e do número de pisos dos edifícios também não facilitam as
intervenções, deviam deixar fazer as ampliações, mas claro está que sem mudar a
imagem do bairro e dentro de certos limites.
195
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
IP (Isabel Pinto) – Bairro dos Ferreiros 05OUT09
Deveu-se sobretudo a falta de vontade das pessoas, e como o bairro representa poucos
eleitores também não consegue atrair as intervenções como outras zonas da cidade
consegue.
SN (Sofia Neto) – Via e-mail 06OUT09
Esta tarefa envolve muita burocracia e tempo.
AT (Artur Teixeira) – Bairro dos Ferreiros, 06OUT09
O que levou os proprietários a não arranjarem as casas foi a falta de estacionamento e
as condições que exigem para as arranjar, por exemplo, no caso de se quererem juntar
duas casas, não se pode por tudo da mesma altura, tem que ficar cada uma delas com a
mesma altura.
O bairro também perdeu muito, com a falta de estacionamento e não se poder subir
numa das ruas do lado da cidade.
Dantes o rio podia ser usado para lavar a roupa e como praia fluvial no verão, agora já
não dá para essas coisas.
MG (Margarida Gonçalves) – Via e-mail 10OUT09
A falta de respeito pelos moradores do bairro e acima de tudo uma falta de palavra
incrível.
DE (Domingos Esteves) – Bairro dos Ferreiros, 10OUTU09
O problema é que a Câmara não exige e nem apoia quem quer reabilitar, as pessoas têm
de ser obrigadas a reabilitar as habitações, mas serem apoiadas para isso, e não andar a
brincar ao faz de conta.
2. O que levaria os proprietários a proceder à reabilitação dos imóveis?
OB
As razões que levam os proprietários a não realizar obras de reabilitação e
requalificação nos seus imóveis são certamente várias e variadas. No entanto parece-me
que algumas serão transversais, tais como, a falta de atractividade do bairro para
potenciais novos proprietários, a falta de condições para a instalação de espaços de
comércio e serviços, a imagem negativa provocada pela degradação geral do edificado,
a falta de condições de acessibilidade e mobilidade, a carência de infra-estruturas como
gás natural, a falta de limpeza urbana, o isolamento do bairro em relação a equipamentos
próximos como o parque da cidade, entre outras.
Assim para responder à pergunta colocada, diria que o que levaria os proprietários a
reabilitar os imóveis seria a resolução por parte das entidades públicas envolvidas nos
problemas atrás enunciados.
CJ
A requalificação do parque edificado, proporcionar melhores condições habitacionais
aos inquilinos, a possível devolução das casas aos proprietários mas como grande
entrave, é sem dúvida a actualização das rendas.
196
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
AO
A Câmara Municipal deve reduzir as complicações, e se possível, criar uma espécie de
gabinete que apoie as pessoas nos processos, uma vez que por vezes as pessoas não
têm formação e não percebem como é que as coisas se fazem.
A criação de uma linha de financiamento para quem não tem dinheiro para reabilitar, e
com a entrada de mais serviços no bairro.
IP
O principal problema que põem aos proprietários é o baixo valor das rendas, a maior
parte dos edifícios estão arrendados, com baixos custos, o que faz com que os
arrendatários não façam as intervenções que deviam fazer.
E além disso o Polis teve falhas, ouve casos em que foram danificados os edifícios e não
foram reparados.
A falta de pessoas faz com que o bairro não seja atractivo, e as pessoas que aqui se
querem instalar acabam por não comprar nem arrendar porque as habitações não tem
qualidade, e os edifícios que estão à venda, apresentam-se com valores elevados, que
considerando ainda o valor das obras faz com que se torne inviável a instalação de
novos moradores.
SN
Necessidade de utilização dos imóveis, visto que grande parte dos donos dos imóveis
têm outra residência. Nos casos em que as habitações se encontram alugadas, os
proprietários não as reabilitam porque as rendas são antigas e muito baratas.
AT
Trazer mais gente para cá, dar mais flexibilidade aos proprietários nas obras, e
sobretudo alguma ajuda financeira, uma vez que este é um bairro histórico, e para se
manter a história deviam ter apoios.
Os donos das casas arrendadas não têm posses para as reabilitar, e há gente a viver em
más condições.
MG
Ver o nosso bairro novamente habitado e não com imóveis a meio de recuperação com
falta de segurança.
DE
Para fazer com que os proprietários recuperem as habitações, a Câmara Municipal devia
ser mais flexível no licenciamento das obras e algumas fachadas não deviam ser aceites
como elas estão, se querem fazer do bairro dos Ferreiros um local histórico essas
fachadas deviam ser alteradas, com apoio da Câmara.
3. Na altura da intervenção do programa Polis estavam disponíveis programas de
financiamento das reabilitações, foram os proprietários informados desses mesmos
incentivos?
OB
O único incentivo de que tive conhecimento foi a redução das taxas autárquicas para
realização de obras. Desconheço qualquer campanha ou acção de divulgação de outros
instrumentos de apoio por parte da autarquia ou de outras entidades.
197
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
CJ
R: Sim.
AO
Nunca fui informado e nunca soube de nada
IP
Não, ninguém me disse, nem informou de nada.
SN
Eu adquiri uma casa no Bairro dos Ferreiros à sensivelmente 3 anos. Fui informada dos
programas de financiamento das reabilitações, quando tive necessidade de a reabilitar,
não consegui financiamento porque uma das condições para aceder a esse mesmo
financiamento era possuir a casa à mais de 5 anos.
AT
Falou-se, mas não passou disso.
MG
Havia?
DE
Não tive conhecimento, deviam continuar a haver.
4. O que levou os proprietários a não proceder à reabilitação dos edifícios?
OB
V. Resposta à questão n.º 2.
CJ
A dificuldade em proceder à actualização das rendas e muitos dos imóveis ainda se
encontrar em nome de antepassados dificultando o acesso ao financiamento.
AO
As condições que foram impostas e falta de dinheiro dos proprietários para as
intervenções.
IP
Sobretudo as questões financeiras e a desregulação do mercado imobiliário, que torna
os investimentos inviáveis.
SN
Na minha opinião, acho que foi devido à elevada faixa etária dos habitantes do bairro,
que muitas vezes têm alguma aversão a obras em casa.
AT
O que levou, é que as casas estão livres, as pessoas saíram daqui, e não voltam porque
há bastantes problemas no bairro, e as pessoas que aqui estão são na maioria idosos.
198
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
MG
A falta de verbas, como me foi dito a mim própria quando pedi ajuda para a recuperação
do meu telhado e frontaria… ou então… negarem a venda de imóveis a moradores temos
um caso bem recente de um dos moradores querer recuperar e não lhe ser autorizada a
venda!
DE
Foi a não obrigação dos proprietários da reabilitação dos edifícios como os devidos
apoios e incentivos, o bairro tem também cada vez menos gente.
A questão das rendas interfere muito na qualidade das habitações, aqui, muitas casas
estão arrendadas por pessoas idosas, com contratos muito antigos e com baixas
rendas, que não permite aos proprietários que façam obras porque as rendas não dão
para isso e não podem ser actualizadas.
5. No caso dos imóveis arrendados, o valor das rendas é uma condicionante à
reabilitação dos imóveis?
OB
Será certamente. Mas não o considero um factor relevante, no caso concreto do bairro
de Santa Margarida, dado que a maior parte dos imóveis não estão arrendados, mas sim
devolutos.
CJ
R: Sim, sem dúvida.
AO
Sim, as baixas rendas não permitem que os arrendatários façam as obras, e os
inquilinos não fazem também por fazer as obras, e quando querem fazer, estas são
complicadas. Mas deviam ser feitas, há casas sem qualidade nenhuma para se viver.
IP
Sim, se as obras fizessem subir as rendas seria mais fácil, assim com os contratos de
arrendamento mais antigos as coisas complicam-se.
SN
Sim.
AT
Sim, há muitas casas arrendadas, sem condições, não tem casa de banho por exemplo, e
os proprietários não as recuperam porque recebem muito pouco de rendas.
MG
Quanto a isso só me posso referir aos idosos com rendimentos pequenos e pagarem
aos 80 euros de renda, parece pouco mas se olhar-mos ás suas reformas!!!!
DE
Sim, é um dos principais problemas, com rendas muito baixas os proprietários não vão
fazer obras porque não é viável, uma vez que os inquilinos não permitem a actualização
das rendas, nem fazem obras.
199
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Esta questão tem também outros aspectos negativos no bairro, uma vez que interfere no
mercado, uma vez que as pessoas podem por vezes arranjar as habitações, com
melhores condições e não as podem colocar no mercado com valores reais.
6. No âmbito da intervenção realizada, o programa Polis procedeu a obras de renovação
das redes de infra-estruturas e beneficiação/renovação do espaço público, como é que
o Bairro dos Ferreiros vê hoje essas intervenções? Trouxeram alguma vantagem para
o Bairro dos Ferreiros?
OB
É indiscutível que trouxeram maior qualidade de vida a quem vive e trabalha no bairro.
No entanto, não poderia deixar de salientar que são vários os problemas existentes no
que às infra-estruturas diz respeito. Refiro-me por exemplo à falta de abastecimento por
gás natural, a fraca iluminação dos espaços públicos, ou a rede de telecomunicações,
que após se terem realizado as obras para implantar a infra-estrutura subterrânea,
continuam pendurados pelas fachadas os cabos de telecomunicações antigos e quando
há novos pedidos de instalação novos cabos são acrescentados.
CJ
R: Melhor do que o que estávamos. Porém muito mais podia ser feito. A titulo de
exemplo temos a infra-estrutura da rede de gás mas o acesso ao gás nem sequer existe,
apesar de já ter efectuado reclamação junto da entidade responsável. A rede de
saneamento antiga nunca tinha dado problemas e com a nova é frequente existirem
alguns problemas, nomeadamente o “constante “entupimento” da mesma.
AO
Sim, alguns serviços melhoraram, mas a rede de esgotos está muito má, liberta maus
cheiros, aqui na minha rua é uma miséria, e ao nível dos estacionamentos a questão
complicou-se também.
IP
Sim, trouxeram, o bairro ficou mais organizado, mas houve muitas falhas, sobretudo a
ausência de estacionamento, e a instalação da Agência de Ecologia Urbana, espero que
traga mais vida ao bairro.
As redes de infra-estruturas trouxeram melhores serviços, faltando apenas a ligação da
rede de gás natural.
SN
No geral as pessoas gostaram das intervenções, ficando unicamente desagradadas com
a questão do estacionamento. As principais vantagens é que o Bairro possui uma nova
aparência, limpo e arrumado, convidando mais pessoas a viverem lá e a visitarem-no e
ainda, os antigos moradores têm maior orgulho no Bairro após a intervenção da POLIS e
alegria em viver ali.
AT
As coisas melhoraram, ficaram mais arranjadas, mas o problema foi os
estacionamentos, não há estacionamento no bairro, e o parque de estacionamento junto
à escola, diziam que era para ser para os residentes a agora durante o dia está só para a
escola, e os moradores não têm onde estacionar, de resto as coisas estão mais ou
menos razoáveis ou bem.
200
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
MG
As obras de um rio onde as nossas crianças não podem nadar? Ou a um parque de
estacionamento onde a segurança é nula? Ou talvez a uns passeios mais largos que as
próprias estradas? Onde se agravou a acentuada inclinação onde se tornou ainda mais
difícil aos nossos idosos subirem a rua? Bom, como vê foi um fracasso!
DE
Sim, ficou com melhor imagem.
7. Se a intervenção estivesse a ser programada hoje, acha que devia assentar sobre o
mesmo tipo de intervenção, com os mesmos critérios e objectivos?
OB
A avaliação da situação actual apenas confirma que a intervenção realizada deveria ter
sido programada e executada de forma distinta.
Aponto a título de exemplo, aquela que deveria ter sido a principal preocupação na
planificação da intervenção, a requalificação do espaço público. Requalificação esta que
deveria centrar-se obviamente em muito mais do que a implantação de mobiliário
urbano, novos pavimentos e iluminação decorativa.
CJ
R: A renovação das infra-estruturas foi fundamental, porem o acesso ao estacionamento
na zona é muito complicado, a altura dos passeios no meu entender também é
excessivamente alta, deveriam ter tido em conta, antes do inicio das obras, a opinião dos
moradores, a rede eléctrica pública, na prática, encontra-se constantemente a falhar, o
ordenamento do sentido do tráfego também cria algumas dificuldades e os transportes
públicos deveriam passar pelo bairro.
AO
Não, como já disse devia haver financiamento para os privados, a Câmara Municipal de
Vila Real não se devia meter entre os privados, se fosse para instalar serviços, passar
ruas, tudo bem, agora assim não me parece correcto.
Os processos deviam ser simplificados e menos burocráticos e haver um serviço que
nos apoiasse nas intervenções.
IP
Não, a escola devia ter melhores condições, uma vez que pode ser uma mais-valia para
que as famílias se instalem no bairro dos Ferreiros, e que os investimentos que foram
feitos tivessem sido mais reais e com maior impacte na população.
A intervenção no rio foi muito má, fez com que deixasse de se poder lavar a roupa e de
ser utilizado como um espaço de lazer.
A questão do estacionamento era fundamental que fosse resolvida e talvez que as linhas
de transportes públicos passassem por aqui.
SN
Eu acho que sim.
AT
Desde que a questão do estacionamento, do rio, e de não haver tantas restrições para
quem quer comprar e arranjar as casas as coisas podiam estar melhores.
201
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
A linha de transportes públicos devia passar aqui pelo bairro também.
MG
Jamais!
DE
Não, a questão das fachadas e de não ser possível intervir em mais do que um lote com
o mesmo número de pisos limita muito os proprietários, e o estacionamento devia ser
melhorado.
8. Quais as principais debilidades sentidas hoje na vivência no Bairro dos Ferreiros?
OB
V. respostas anteriores.
CJ
R: Falta de infra-estrutura social que permitisse o convívio entre os moradores. No
antigamente havia um clube de bairro, “O Grupo Desportivo do Bairro Latino” que em
meu entender, mobilizava muitos jovens e promovia um intercambio cultural e social
interessante, tinha a sua sede no próprio bairro.
AO
A falta de gente, e a que há é da minha idade ou mais velha, é necessário que seja feito
alguma coisa paras as pessoas idosas, um lar ou centro de dia.
As habitações não tem qualidade, falta água canalizada, algumas não têm casa de banho
e faltam estacionamentos no bairro.
IP
A principal debilidade do Bairro dos Ferreiros é a falta de vida, de gente, porque de resto
é um espaço atractivo e com boas condições de vida.
SN
As debilidades advêm da falta de estacionamento para os moradores do Bairro visto que
hoje em dia todos os moradores possuem pelo menos um carro, o que não acontecia à
50 anos.
AT
A falta de gente, e a que há são idosos, temos também uma falta de serviços aqui no
bairro para trazer mais gente.
MG
Se viu com atenção todas as minhas respostas deve calcular que é um todo!!
DE
Falta de gente, de incentivos para se recuperarem as habitações, do estacionamento e a
possibilidade de actualização das rendas é fundamental.
9. Algumas delas poderiam ser ultrapassadas com instalação de novos equipamentos,
como o Centro de Interpretação e Monitorização Ambiental, Centro de Artes
202
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Tradicionais, Centro de Formação Profissional, Centro de ATL e Casa da Cultura,
previstos no Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros?
OB
São boas intenções.
CJ
R: Sem dúvida.
AO
Sim, com o Centro Dia.
IP
Sim, com o Centro de Dia e Remodelação da Escola Primária.
SN
As debilidades a que me refiro (estacionamento) não se colmatam com a instalação de
novos equipamentos. Contudo a instalação destes novos equipamentos servem para
abrir e mostrar um bairro histórico à população em geral, que muitas vezes passa
despercebido.
AT
Não sei, talvez, mas mais o centro de dia e centro ATL.
MG
Se cuidassem das casas e ajudassem os moradores como disseram que faziam era a
melhor solução…não estraguem uma rua histórica como esta!!! Já destruíram o nosso
moinho …e mais os moradores não podem mexer na frontaria dos seus imóveis…mas
destruir o nosso moinho foi fácil! Enfim
DE
Tudo o que for possível trazer para aqui é bom.
10. Considera que hoje o bairro dos Ferreiros está mais atractivo e que as intervenções
realizadas vão conseguir atrair mais população para aqui residir?
OB
Não.
CJ
R: Está mais atractivo, mas não consegue mobilizar os jovens a radicarem-se.
AO
Sim, mas falta muita coisa e os apoios aos privados, mais escolas para as crianças e
apoiar as intervenções dos privados.
IP
Não, está igual o que foi feito não consegue trazer novas pessoas.
203
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
SV
Sim. Contudo, acho que as pessoas que não se instalam no Bairro dos Ferreiros não é
por não o considerarem visualmente atractivo mas sim porque as habitações são
pequenas comparativamente com os novos apartamentos da cidade.
AT
Está com outra imagem, mas não vai conseguir trazer mais gente.
MG
Não, talvez se consiga mais alguma coisa com uma passagem mais rápida para o
shopping!
DE
Sim, está mais asseado e mais limpo.
11. Quais as medidas que considera que podiam ser tomadas para dar seguimento à
reabilitação do Bairro dos Ferreiros?
OB
Demolição de alguns imóveis degradados para criação de bolsas de estacionamento,
ligação do bairro ao parque da cidade associando um equipamento de grande mais-valia
para a atractividade e qualidade de vida do bairro de forma clara e digna, reforço da
iluminação pública, criação de instrumentos de apoio aos proprietários ou investidores
para enfrentar o processo burocrático que envolve a realização das operações de
requalificação e reconstrução dos imóveis, melhoria e correcção dos problemas
relacionados com as infra-estruturas anteriormente enunciados, alargamento da rua a
nascente que liga o bairro ao centro comercial, com implantação de passeios e
iluminação, etc… Muito há a fazer, houvesse bom senso e vontade para se planearem
intervenções exequíveis e executar as acções planeadas.
CJ
R: O reequacionamento da linha de transportes públicos, a reabilitação do parque
habitacional, a instalação de equipamentos sociais.
AO
As que já disse, ajuda aos proprietários, e que a Câmara Municipal não entre no mercado
da habitação, os proprietários se tiverem apoios eles cumprem com as obrigações.
E é necessário trazer coisas novas para o bairro, mais serviços, mais gentes, escolas.
IP
Ajudas para os privados recuperarem as habitações, eventualmente com algumas
expropriações para resolver algumas necessidades do bairro, recuperar a intervenção
no rio das lavadeiras, aproveitamento das fontes públicas (não se sabe se a água é boa
para consumo), instalação de uma rede wireless, actividades para jovens,
estacionamento.
SV
A Câmara Municipal adquirir as habitações reabilitá-las e depois voltar a vendê-las, agir
no mercado que ninguém quer intervir.
204
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
AT
Era preciso que fossem dados incentivos às reabilitações e que fossem levantadas
essas regras sobre as obras, há gente que quer comprar casas aqui no bairro e não o faz
por causa disso.
É necessário trazer mais gente e serviços para o bairro, o rio devia ser aproveitado como
uma vantagem para o bairro, e não como está agora, sem isso o Bairro dos Ferreiros vai
continuar a piorar.
MG
Fazer o que nos prometem em campanhas de eleições… não prometam o que não
podem cumprir! Se estão no poder a nós o devem!!! Peço desculpa mas a mentira a mim
incomoda-me !!!
DE
Alterar a regulamentação que condiciona a intervenção nas fachadas, e a Câmara deve
ter uma postura mais activa de obrigação de reabilitar os edifícios, ou comprar, fazer as
obras e vender.
A questão da actualização das rendas é muito importante para que o bairro fique melhor
e os proprietários tenham condições para fazes as obras.
Podia também ser dado mais apoio aos proprietários e que os processos sejam mais
rápidos.
205
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
QUESTÕES AO SECTOR PÚBLICO
Eng. José Carlos Fernandes
Departamento de Planeamento e Coordenação
Câmara Municipal de Vila Real
I.
Requalificação Urbana e Ambiental e Valorização e Conservação do
Património
1. No Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros, uma das principais linhas de acção
passava pela reabilitação do parque edificado, com a recuperação de 167 habitações
em 80 edifícios. Passados aproximadamente 6 anos após o prazo para a execução
desta acção, esta não foi conseguida nos moldes definidos, quais os motivos,
dificuldades e condicionantes que foram verificados e conducentes a esta situação?
R: O PPBF previa como uma das acções a implementar durante o período de
intervenção da sociedade PolisVilaReal a reabilitação de 80 edifícios, que
correspondiam a 167 habitações, numa intervenção que implicava uma parceria
entre o Município e a Administração Central, com a mobilização de fundos
provenientes de ambas e ainda de fundos da União Europeia, através do III QCA,
então em vigor.
Esta intervenção procurava direccionar a intervenção para os edifícios identificados
no PP como necessitando mais urgentemente de intervenção física, e combinava
(teoricamente) vários programas de apoio à habitação, nomeadamente RECRIA/
REHABITA/ RECRIPH / SOLARH.
A intervenção da sociedade PolisVilaReal terminou no passado dia 30 de Setembro,
com a extinção da sociedade. Os resultados neste momento, em termos de
indicadores concretos, são nulos, uma vez que não foi ainda realizada e concluída
qualquer intervenção.
Como motivos, dificuldades e condicionantes principais, podem ser identificados os
seguintes:
Em primeiro lugar, a proposta em si. O número total de intervenções previsto,
considerando tempo proposto, é irrealista. Porque não é possível a realização de
uma intervenção financeira tão vultuosa em tão pouco tempo, ainda por cima quando
implica também o esforço financeiro dos proprietários, facto que não foi
explicitamente abordado na programação do Plano. Porque fisicamente fazer a
intervenção quase simultânea de tantas obras num espaço com dificuldades óbvias
de circulação e acessos criaria um grande problema e incómodos insuportáveis,
para além de colocar questões de segurança. Porque coloca enormes desafios de
mobilização de vontades e de realojamento de actuais moradores, que aconselham a
uma intervenção progressiva e mobilizadora de todos, em função dos resultados que
se venham a obter, ao longo do tempo.
Em segundo lugar, o financiamento e a sua obtenção. A ideia de uma parceria entre
administrações é fundamental e obrigatória. E ela desenvolveu-se em concreto,
206
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
originando a assinatura de um protocolo de financiamento entre o Município e o
agora IHRU, que contemplava uma intervenção de reabilitação de alguns fogos. No
entanto esse protocolo, por dificuldades de natureza orçamental do IHRU não foi
posto ainda em prática ou seja, ainda não existe luz verde da Administração Central
para se iniciarem as intervenções, uma vez que não tem verbas para assumir os
compromissos financeiros da respectiva comparticipação.
Em terceiro lugar, a estruturação da natureza múltipla das intervenções. Num espaço
urbano antigo, como é o bairro dos Ferreiros, coexistem realidades de natureza
muito distinta. Existem edifícios, em ruína, edifícios em mau estado desocupados,
outros ocupados, uns alugados, outros ocupados pelos proprietários, existem
edifícios cujos proprietários estão disponíveis para avançar e participar num
processo de parceria, e outros que se recusam a fazê-lo. E a natureza distinta de
cada situação tem também impactos directos em termos da definição da respectiva
intervenção de reabilitação e da estratégia para a conseguir realizar. Por essa razão,
parte dos programas de apoio à habitação referidos na programação do PPBR não
podem ser aplicados nesta intervenção de reabilitação. Como o RECRIA, o RECRIPH
e até o SOLARH. Pelas particularidades de cada um destes programas, cujo conceito
assenta numa banda muito estreita de intervenções possíveis. Deixando de fora
muitas outras, como acontece neste bairro. O que coloca a questão em termos
simples: como é que podemos fazer uma intervenção de reabilitação sem apoios
financeiros aos proprietários? A resposta é por demais evidente.
2. Estava colocada nesta altura a hipótese da criação de uma Área Crítica de
Recuperação e Reabilitação Urbanística, se esta tivesse sido criada podia ter sido mais
fácil a mobilização dos recursos para a recuperação das habitações?
R: A ACRRU foi efectivamente criada, tendo originado o gabinete do centro
Histórico, serviço da Câmara Municipal que tem como objectivo principal a execução
das acções de reabilitação do edificado do Bairro dos Ferreiros, em primeiro lugar, e
do restantes espaço inserido no designado Centro Histórico de Vila Real, numa
segunda fase. Podemos pois dizer que a sua criação contribuiu para a indispensável
mobilização de recursos humanos.
A mobilização de recursos financeiros da Autarquia é uma consequência directa da
sua decisão de solicitar a ACRRU – não podemos esquecer que a iniciativa é sempre
municipal – mas no que diz respeito à mobilização de recursos financeiros por parte
dos restantes actores, a existência da ACRRU facilita mas não é garantia dos
mesmos.
Podemos pois concluir que a criação da ACRRU veio dotar o Município de um
conjunto de instrumentos de intervenção previstos na Lei dos Solos, o que não
significa maior facilidade de mobilização de recursos, em especial os de carácter
financeiro.
3. O não alcance dos resultados esperados na reabilitação das 167 habitações com o
Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros pode estar relacionado com a eventual falta
de capacidade financeira dos proprietários dos imóveis?
R: Está relacionado com a falta de capacidade financeira dos actores, não apenas
dos proprietários, mas também dos restantes, incluindo aqui promotores privados,
207
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
município, e administração central. Não é apenas a única razão mas é uma das que
mais contribui para isso. Basta verificar que no caso da intervenção pretendida pelo
município, é a única razão para que a mesma não tenha tido lugar, uma vez que já
existem projectos de execução para os primeiros edifícios, o respectivo processo de
expropriação já foi iniciado (existindo já a DUP por parte da Assembleia Municipal) e
as verbas municipais já estão cativadas, faltando apenas a autorização do IHRU,
referida anteriormente.
4. Quais as actuais soluções para a resolução da reabilitação urbana do Bairro dos
Ferreiros?
R: Passam pela implementação de um conjunto de soluções integradas constantes
do documento de estratégia entretanto produzido pelos serviços municipais e que
procura estruturar a intervenção atendendo à realidade concreta do Bairro, à
natureza diversas dos actores, às dificuldades financeiras, às dificuldades de
realojamento temporário, à necessidade de trazer mais gente para viver no Bairro à
necessário coordenação destas várias dimensões, assumindo o município esta
posição de coordenação e até de liderança do processo.
5. Ainda no âmbito da recuperação do parque edificado, a recuperação do edifício
inacabado do Hotel do Parque não foi possível de acordo com o definido, quais os
motivos que condicionaram a intervenção?
R: A intervenção partia de um pressuposto não verificável: a existência de verbas
para a necessária expropriação (total ou parcial) do edifício. Sem estas verbas, a
única hipótese possível seria através da intermediação entre os proprietários e o
mercado, no sentido de procurar encontrar quem estivesse interessado na aquisição
e posterior transformação do edifício, nos precisos termos em que esta
transformação estava prevista no PP.
Esta tentativa foi realizada pela PolisVilaReal e foi infrutífera. Posteriormente, e em
função dos vários contactos realizados, a sociedade realizou um estudo de
viabilidade económico-financeiro do edifício, com a participação de um reputado
especialista Suíço e professor na Universidade de Madrid, que concluiu pela
inviabilidade da proposta do PP, devido à diminuição de áreas prevista pelo plano
que retiram a competitividade e rentabilidade ao hotel, uma vez que impedem a
existência de um conjunto de serviços fundamentais (reuniões, spa, piscina, etc.).
6. Hoje é conhecida uma nova ocupação do referido edifício, como vê a Câmara
Municipal de Vila Real esta solução?
R: A Câmara tem em curso o processo de alteração do PP, processo esse em que
também a situação do edifício do hotel é objecto de proposta, sendo agora proposto
a manutenção do edifício, com a sua adaptação a hospital e a residências assistidas.
Ao contrário do que aconteceu anteriormente, esta proposta não representa apenas
uma intenção ou visão do município, que terá de ser testada posteriormente. A
proposta resulta de um processo negocial intenso e demorado que permitiu aferir e
concertar a proposta entre o município e um investidor privado, assegurando a
exequibilidade prévia da proposta.
208
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
7. Com a intervenção ao nível das redes de infra-estruturas e da qualificação do espaço
público, quais foram os impactes das intervenções que foram notados?
R: Para além do aspecto visualmente melhorado – a componente cénica deste tipo
de intervenções é muitas das vezes o aspecto mais conhecido e perceptível –
existem dois impactos que eram esperados, porque estiveram na origem das
decisões tomadas.
O primeiro diz respeito ao estacionamento automóvel. A visualização das fotos
utilizadas nas várias apresentações efectuadas no período de realização do PP
permite desde logo perceber que os automóveis em cima dos passeios espalhados
por todo o bairro, são uma recordação do passado. A disciplina conseguida a este
nível permite hoje que os peões tenham de volta um espaço que é deles.
O segundo tem a ver com o serviço público prestado pelas várias infra-estruturas
enterradas, nomeadamente água, saneamento, comunicações ou energia. A
remodelação das redes efectuada assegurou níveis de serviço verdadeiramente
urbanos e idênticos ao que melhor existe na cidade.
Acresce a tudo isto, que uma das consequências indirectas desta intervenção é o
impacto que o edificado hoje provoca, por contraste qualitativo com o espaço
público. Esse contraste, esperado, será uma das molas impulsionadoras para os
vários actores se sentirem impelidos a actuar neste Bairro.
8. Hoje seriam assumidos os mesmos princípios, e tomadas as mesmas opções?
R; No campo dos princípios sim. As opções também, com as necessárias correcções
que estão hoje a ser efectuadas no processo de alteração, quer em termos do
“edifício do hotel”, quer da programação.
9. O alargamento da Ponte Metálica, era uma opção estratégica da cidade mais do que
dos objectivos da reabilitação do Bairro dos Ferreiros?
R: Com efeito, a intervenção na Ponte Metálica foi uma intervenção estratégica de
cidade, como facilmente se percebe. Está incluída no PP apenas por questões
operativas e de financiamento.
Dinamização de Actividades Sociais, Culturais, Desportivas e Turísticas e Revitalização
Económica
10. Encontra-se em fase de conclusão a intervenção na Casa da Presa, para a instalação
do CIMA e Casa das Artes, quais as consequências da instalação destas valências no
bairro? Mantêm-se as mesmas ocupações e usos para o referido edifício (CIMA e
Centro das Artes Tradicionais)?
R: O edifício é já a sede da Agência de Ecologia Urbana do Eixo Atlântico (e será
posteriormente da Agência de Ecologia Urbana da Douro Alliance – Vila
Real/Régua/Lamego), que resulta a convergência entre a instituição, o município, a
UTAD e a instituição portuguesa responsável pela área do Ambiente. A sua presença
constitui uma evolução natural do conceito inicial, mantendo-se o ambiente como
área de trabalho e prioridade, mas traduz-se numa âncora bem mais importante. A
sua transformação num verdadeiro centro de saber onde existirá também uma área
de exposições permanente e temporárias relacionadas com a ecologia urbana terá
209
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
um impacto que ultrapassará a área do Bairro, funcionando como um pólo de
atracção regional.
11. Denota-se que ainda não foi possível a construção do Centro de Dia/Convívio, da
Escola/Centro de Formação Profissional, quais os motivos que levaram a sua não
conclusão?
R: A criação dos equipamentos públicos previstos para o Bairro está agora a ser
objecto de reavaliação, à luz das necessidades actuais, do facto do bairro estar
incluído numa operação de regeneração urbana já aprovada (ARTICULAR) e das
restrições de natureza financeira.
12. Mantêm-se a intenção da execução destas valências no bairro dos Ferreiros?
R: No âmbito do processo de alteração em curso será tomada a decisão sobre esta
matéria.
13. Aplicam-se os mesmos princípios ao Centro ATL e Casa da Cultura?
R: Idem, sendo que no caso concreto da designada “Casa da Cultura” e fruto do
ARTICULAR está já decidido avançar com o projecto desta valência, com algumas
adaptações, passando a mesma a designar-se como a “Casa dos Artistas”.
14. Como é vista a não execução destas valências sob o ponto de vista da reabilitação do
Bairro dos Ferreiros?
R: As intervenções que originam a criação de equipamentos públicos no Bairro e,
por consequência, dos respectivos serviços públicos associados, terão sempre de
ser resultado de necessidades concretas e não actos gratuitos. Nesse sentido,
mantendo-se as razões que estiveram na génese da sua proposição (o que está
agora a ser avaliado) a sua não execução mantém a situação num estádio
indesejável, continuando a ser importante a sua realização e concretização.
15. No âmbito da revitalização económica, estava previsto a introdução de novas
actividades no bairro, nomeadamente no sector do comércio e serviços, foi possível
esta acção?
R: Esta alteração está fortemente dependente da iniciativa privada e individual dos
promotores e empresários. Ao município compete criar as condições necessárias
para isso, através do investimento no espaço público (o que está feito), do incentivo
à reabilitação do edificado (que se espera tenha agora um forte progresso) e do
derrube de barreiras administrativas dispensáveis (o que se procurou fazer com a
alteração do PP).
A combinação destas realizações não é garantia suficiente, mas é necessária.
Espera-se e deseja-se que o ambiente económico e financeiro não seja demasiado
difícil para que se reúnam as condições mínimas no sentido de permitir a
transformação desejada. A perseverança e o tempo são fundamentais para que se
consigam ver resultados.
210
ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
Valorização dos Recursos Humanos
16. Foi dada alguma formação profissional, ou ensino para adultos de acordo com acções
do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros?
R: Esta natureza de intervenções é aquela que menos sentido faz estar presente ao
nível de um instrumento de gestão do território. A sua proposição deve decorrer de
outro tipo de actividade de planeamento e gestão municipal, mais adequados a
determinar necessidades associadas a actividades desta natureza.
17. A não construção na totalidade dos equipamentos que estavam previstos no Plano de
Pormenor condicionou esta mesma formação profissional, nomeadamente na formação
de mão-de-obra especializada?
R: Não. As razões prendem-se com a resposta dada anteriormente.
18. A execução do Centro de Formação Profissional, junto ao arquivo municipal, numa
zona já marginal ao núcleo do Bairro dos Ferreiros, é assumida como uma prioridade
da cidade mais do que do Bairro dos Ferreiros propriamente dito?
R: É um equipamento que está a ser reavaliado, como foi referido anteriormente. A
sua execução ou não, corresponde efectivamente a necessidades e estratégias que
ultrapassam o Bairro dos Ferreiros.
Estrutura de articulação, gestão e avaliação do Plano/Programa no Local
19. A criação desta estrutura estaria prevista após o alcance dos outros objectivos, é de
esperar a criação deste mesmo gabinete para controlo e implementação de um novo
plano de pormenor?
R: Existe já um Gabinete do Centro Histórico, conforme foi referido anteriormente. A
avaliação deste Plano (e dos demais, numa lógica que assenta numa visão integrada
da cidade e do concelho) não é responsabilidade deste G.C.H. mas sim da Divisão de
Planeamento, estrutura inserida no Departamento de Planeamento e Coordenação, a
exemplo do referido Gabinete.
Questões genéricas
20. Grandes partes das acções do Plano de Pormenor do Bairro dos Ferreiros estavam
relacionadas com financiamentos de outros programas que não o Programa Polis e até
mesmo da administração central. De que forma é que estes financiamentos
condicionaram a sua execução?
R: Relativamente ao edificado, a resposta já foi dada. No que diz respeito aos
restantes investimentos na área dos equipamentos, a não garantia de financiamento,
não sendo a única razão, é uma das que claramente condiciona a sua execução,
adiando ou até impedindo a concretização do planeado.
21. Ao nível da educação, apoio à terceira idade, formação profissional houve nos últimos
tempos reformas profundas, de que forma é que estas reformas podem condicionar a
execução dos equipamentos previstos para o Bairro dos Ferreiros?
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ESTRATÉGIAS DE REABILITAÇÃO URBANA
CASO DO ESTUDO: BAIRRO DOS FERREIROS
OUT/09
R: É a prévia definição sectorial, no âmbito das políticas municipais que, com efeito,
determina as decisões relativamente a este tipo de equipamentos e que deverá
anteceder as decisões sobre a sua localização, no seio de planos.
22. Como é que a Câmara Municipal de Vila Real, sob o ponto de vista urbanístico, vê o
Bairro dos Ferreiros? Os pressupostos iniciais do Programa Polis para o bairro
mantêm-se?
R: Integralmente. O bairro continua ser um espaço fundamental para a cidade e, em
especial, no seu Centro Histórico. Daí, a prioridade em termos de intervenção do
GCH ser precisamente o Bairro dos Ferreiros. É urgente e fundamental inverter o
processo progressivo de perda de população neste Bairro, abrindo-o mais ainda à
cidade e trazendo a cidade ao seu interior. Por isso ele é um dos 4 bairros inseridos
no programa ARTICULAR.
23. Dentro de dois anos vão ser realizados os Censos2011, quais os resultados
esperados?
R: Uma inversão ao nível dos resultados de 2001, no que diz respeito aos níveis de
serviços públicos, em especial os que dependem das infra-estruturas. Uma inversão
no panorama da qualidade do edificado, resultado das intervenções que entretanto
tenham sido realizadas. A continuação do mix de usos e da diminuição dos
habitantes, já que é preciso mais tempo para que estas tendências sejam invertidas.
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