Estou comprando meu primeiro imóvel, com o que realmente devo me preocupar?
Um dos documentos mais importantes sobre o imóvel pretendido é a Certidão de Ônus.
Nela estarão contidas informações importantes, como por exemplo: o número da
matrícula imobiliária, o nome do último proprietário, gravames que acompanham o
imóvel, ônus que podem recair sobre ele.
É na matrícula do imóvel que serão feitas todas as anotações sobre as alterações que
ocorrem do imóvel, sejam elas mudanças físico-estruturais, de titularidade e de
eventuais direitos de terceiros sobre o bem.
Procurar saber quem é de fato o legítimo dono do imóvel é uma cautela necessária para
não cair no golpe “da oportunidade irrecusável”, pois o golpista sempre tem uma ótima
oferta, é preciso tomar cuidado. Existe uma premissa máxima no direito imobiliário que
traduz bem a função da certidão de ônus, “Só é dono quem registra”, logo, para ser
proprietário de um imóvel é preciso registrar sua aquisição e a certidão retratará o
histórico das transferências.
Caso este imóvel pretendido tenha sido dado em garantia como pagamento de algum
valor, essa informação constará na matrícula, assim o futuro adquirente saberá que o
imóvel em questão está comprometido com o pagamento de uma obrigação que te é
alheia, mas se o a obrigação houver sido cumprida, bastará que o credor apresente um
pedido averbando a quitação da obrigação e o cancelamento da garantia instituída.
Também é importante saber se existe alguma disputa judicial que recaia sobre esse
imóvel. Existem vários motivos que levam a uma disputa judicial, por isso sempre vale
a pena investigar qual a natureza da ação em trâmite. Diz-se assim, pois nem sempre a
existência de um processo é fator determinante para recursar uma oportunidade de
negócio. É preciso investigar a fundo essa questão, diligenciando e compulsando o
processo.
Os apartamentos vendidos na planta e na fase de construção, não costumam ter
matrículas individualizadas, mas é obrigatório conforme a lei de incorporação que no
contrato de aquisição possua o registro da matrícula dos lotes utilizados na
incorporação, nesse caso são necessárias outras cautelas, a de investigar
detalhadamente a empresa incorporadora.
Depois da Certidão de Ônus, é preciso ter o cuidado de analisar atentamente todas as
cláusulas do contrato pelo qual se dará a aquisição do imóvel, conferindo se a oferta está
redigida da mesma forma que foi feita pelo vendedor, para assegurar que suas
pretensões estarão assistidas pelo documento da negociação. Isso nem sempre é possível
nos chamados contratos de adesão, cujas cláusulas veem pré-estabelecidas pelo
vendedor.
No caso do apartamento adquirido na planta, é vantajoso para o adquirente localizar no
contrato uma cláusula que preveja existência de “patrimônio de afetação”. Esses termos
revelam que o vendedor possui certo patrimônio que está afetado com a construção e
Dr. Rogger Carvalho Reis, Advogado inscrito na OAB/ES nº 20.672
Pós graduando em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas e MMurad
Av. Champagnat, nº 1073 Ed. Atlântico Sul, Sala 206, Centro, Vila Velha/ES, CEP: 29100-011. Tel 27-3013-2271 Cel 27- 99752-2233
Site: http://roggerreis.adv.br/ Blog: http://creditoepatrimonio.blogspot.com.br facebook: https://www.facebook.com/Direito.Descomplicado
entrega do empreendimento contratado, ou seja, existe uma garantia para o consumidor
de que existem fundos para a construção da obra, ainda que as unidades não tenham
sido todas vendidas.
O patrimônio de afetação foi concebido com o objetivo principal de assegurar a
recomposição imediata dos patrimônios individuais dos adquirentes de fração ideal
vinculada à unidade autônoma em construção ou a ser construída, no caso de quebra do
incorporador. Decorre do principal, o objetivo de conferir segurança e confiança ao
mercado imobiliário. Outros objetivos secundários, como o controle centralizado dos
recursos financeiros destinados à incorporação, a manutenção de contabilidade
separada, a fiscalização das obras e do patrimônio de afetação, direta ou indiretamente
já estavam contemplados na lei das incorporações.
É preciso fazer um estudo sobre a região em que se situa o imóvel, a fim de descobrir se
o solo sobre o qual ele está incorporado pertence à Marinha do Brasil. Nem todo imóvel
em beira de praia é “terreno de marinha”, se for necessário é possível realizar uma
consulta junto à Secretaria do Patrimônio da União – SPU averiguando se o pretenso
imóvel está ou não situado em solo da Marinha.
A finalidade dessa investigação é crucial para alertar sobre a majoração dos custos do
negócio. Como dito anteriormente, o solo pertence à Marinha do Brasil, e os imóveis
que forem construídos sobre eles pagarão um tipo de aluguel, chamado de Taxa de
Ocupação. E também, todas as vezes que o imóvel for vendido, o comprador pagará um
valor a mais pela transferência da titularidade do solo marinheiro, uma contribuição
chamada Laudêmio equivalente a 5% do valor do imóvel.
São necessárias outras certidões para montar um dossiê de documentos que acompanha
o contrato preliminar, para em seguida se fazer a escritura do imóvel. É preciso verificar
certidões de inexistência de débitos municipais, estaduais e federais, fiscal,
previdenciário e trabalhista. Bem como, deve fazer parte do dossiê uma certidão de
interdição e tutela, a fim de saber se o vendedor goza plenamente de suas faculdades
mentais e liberdades disponíveis.
Pois bem, logo se vê que a aquisição de um imóvel não é uma operação que deve ser
realizada às pressas, sem antes consultar um especialista no ramo, para promover todas
as diligências necessárias a se fazer um dossiê de documentos que leve confiança ao
adquirente da realização de um bom negócio.
É preciso ter preparação financeira para adquirir um imóvel, contando que se pagarão
custos com o contrato, eventualmente com o financiamento, contando ainda com os
custos da lavratura da escritura, do imposto de transferência, dos honorários dessa
operação, e por fim, do registro deste título.
Espera-se que desse modo tenha sido possível esclarecer dúvidas inaugurais do pretenso
adquirente do primeiro imóvel, guiando suas cautelas para obter tão lodo seja possível
uma certidão de ônus do imóvel, bem como que se faça a leitura detalhada do contrato,
e por fim, que se busque assessoria especializada para elaboração de dossiê capaz de
nortear a decisão do adquirente com higidez e segurança jurídica.
Dr. Rogger Carvalho Reis, Advogado inscrito na OAB/ES nº 20.672
Pós graduando em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas e MMurad
Av. Champagnat, nº 1073 Ed. Atlântico Sul, Sala 206, Centro, Vila Velha/ES, CEP: 29100-011. Tel 27-3013-2271 Cel 27- 99752-2233
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