Área de Prática - Imobiliário
Outubro 2009
Administração Fiscal bloqueia transmissões de imóveis
A Administração Fiscal começou a introduzir novos procedimentos na liquidação do IMT (Imposto Municipal sobre as
Transmissões Onerosas de Imóveis) e do IS (Imposto do Selo) referentes à transmissão de imóveis. Estes novos procedimentos são prévios à liquidação do IMT e do IS e poderão obstar à emissão das respectivas guias de liquidação, caso em
que, não sendo respeitado o exigido pela Administração Fiscal, a transmissão do imóvel não poderá ser realizada.
Apesar destes procedimentos ainda não estarem uniformizados, são já vários os Serviços de Finanças que impõem a sua
observância. Os procedimentos correspondem ao seguinte:
• Quando o adquirente do imóvel indica os elementos para a liquidação do IMT e do IS, a Administração Fiscal verifica, de imediato e antes de proceder a qualquer outro acto, se existem:
a) Valores que, a qualquer título (nomeadamente IMI, IVA, IRS/IRC), sejam devidos pelo transmitente do imóvel à
Administração Fiscal e que se encontrem em processo executivo (que não esteja suspenso); e/ou
b) Valores que, a qualquer título (nomeadamente IMI, IVA, IRS/IRC), sejam devidos pelo adquirente do imóvel à
Administração Fiscal e que se encontrem em processo executivo (que não esteja suspenso);
c) Valores que estejam em processo executivo (não suspenso) e que sejam da responsabilidade dos anteriores proprietários do imóvel (para além do transmitente), e que possam vir a recair sobre o imóvel a transmitir.
• Caso apure qualquer uma daquelas dívidas, a Administração Fiscal poderá, em alternativa, proceder ao seguinte (o
que depende do Serviço de Finanças):
a) O adquirente do imóvel - que está a requerer a liquidação do IMT e do IS - é convidado a pagar a dívida e, não o
fazendo, é recusada a liquidação do IMT e do IS;
b) Ou, se o adquirente do imóvel não liquidar a dívida, é emitida a guia de liquidação do IMT e do IS sujeita à condição de, no acto da transmissão do imóvel, estar presente o representante da Administração Fiscal para receber
do adquirente do imóvel o valor que se encontre em dívida, recebendo o transmitente apenas o remanescente
do preço.
Relativamente às dívidas que, incidindo sobre o imóvel, sejam da responsabilidade de anteriores proprietários (IMI), a
Administração Fiscal está ainda a exigir o pagamento:
(i) da dívida de IMI relativa ao imóvel em causa;
(ii) da dívida de IMI relativa a outros imóveis de que o mesmo sujeito passivo seja proprietário, referente ao mesmo
período tributário e desde que não seja possível, como por regra acontece, separar estes dois tipos de dívidas (a do
imóvel a transaccionar com a dos outros imóveis que sejam propriedade do mesmo sujeito passivo);
(iii) de qualquer outra dívida de imposto (IVA, IRS/IRC) que esteja apensa no mesmo processo de execução fiscal por
falta de pagamento de IMI, por as guias de pagamento (do processos executivo) não serem cindíveis (por aqueles processos estarem apensos).
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(Cont.)
De facto, a Administração Fiscal está, por razões de eficiência e economia processual, a proceder à apensação de processos que tenham o mesmo sujeito passivo como responsável pelo pagamento das dívidas que os originaram. Nas situações
referidas em (ii) e (iii) o adquirente do imóvel poderá, para conseguir a liquidação de IMT e do IS, requerer à Administração
Fiscal que proceda à autonomização entre as dívidas de anteriores proprietários que:
(a) respeitem directamente ao imóvel;
(b) respeitem a qualquer outro facto (IVA, IRS/IRC)
Porém, mesmo nestes casos a Administração Fiscal entende não estar obrigada a aceitar essa autonomização, o que,
sendo o caso, obriga o adquirente do imóvel a pagar as dívidas referidas em (i), (ii) e (iii) que tenham como devedor(es) o
(s) anterior(es) proprietário(s) do imóvel a transmitir.
Corresponde isto a dizer que a Administração Fiscal está a recusar a liquidação do IMT e do IS ou a exigir o recebimento
do valor em dívida caso existam dívidas ao Fisco:
a) do vendedor, que respeitem ao imóvel (IMI) ou de qualquer outra natureza (IVA, IRC/IRS ou IMI de outros imóveis);
b) do comprador, que respeitem ao imóvel (IMI) ou de qualquer outra natureza (IVA, IRC/IRS ou IMI de outros imóveis);
c) de terceiros (anteriores proprietários do imóvel), que possam recair sobre o imóvel, que respeitem a outros imóveis
(de que o mesmo devedor seja proprietário) e a qualquer outro título (IVA, IRS/IRC) desde que estejam em processo
de execução apensas à execução da dívida de IMI do imóvel a transaccionar.
Perante este novo procedimento, poderá ser requerida à Administração Fiscal a emissão de certidões fundamentadas dos
actos de recusa de liquidação de IMT e IS. A partir daqui pode ser deduzida Reclamação Graciosa e/ou Impugnação Judicial. No entanto, o adquirente do imóvel só poderá proceder à liquidação do IMT e do IS depois de se verificar o deferimento da Reclamação ou a procedência da Impugnação Judicial. Consequentemente, enquanto a Reclamação ou a Impugnação Judicial não forem decididas favoravelmente não se poderá proceder à transmissão do imóvel. É este o entendimento
da Administração Fiscal, ao abrigo destes novos procedimentos.
Face à constante actualização de dados nos Serviços de Finanças, os resultados das pesquisas de (in)existência de dívidas (para poder ser feita a liquidação de IMT e IS) apenas asseguram a fiabilidade da informação na data em que essa
mesma informação é prestada.
Deste modo, caso, na data da celebração do contrato promessa, a Administração Fiscal assegure a inexistência de qualquer das aludidas dívidas, tal facto poderá já não se verificar nos dias seguintes ou na data da celebração da escritura
pública. E isto porque, a qualquer momento (entre a celebração do contrato promessa e a escritura) podem ser instaurados novos processos ou podem ser realizadas novas diligências em processos pendentes, tanto em processos de dívidas
fiscais que respeitem ao vendedor, como ao comprador e ainda contra anteriores proprietários do imóvel a transaccionar.
Tudo isto resulta de uma recente imposição da Administração Fiscal. De acordo com as informações recolhidas junto dos
vários Serviços de Finanças, tudo aponta para que este novo procedimento seja alargado a todos os Serviços de Finanças.
Esta imposição da Administração Fiscal impõe um especial cuidado e diligência na formação e celebração do contrato promessa, por, em tese, poder estar em causa a resolução desse contrato por facto que poderá não ser imputável ao transmitente e ao adquirente.
Contactos dos responsáveis da Área de prática: Luís Filipe Carvalho [email protected] / Carla Martins Branco [email protected]
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