AUTOVISTORIA E
LAUDO TÉCNICO DE
VISTORIA PREDIAL
MAIS SEGURANÇA
PARA OS CIDADÃOS
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AUtOvIStORIA E
LAUDO tÉCNICO DE
vIStORIA PREDIAL
MAIS SEGURANÇA
PARA OS CIDADÃOS
Agosto/2014
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MAIS SEGURANÇA PARA OS CIDADÃOS
A Lei nº 6400/2013, no âmbito estadual, e a Lei Municipal Complementar 126, que passou a
vigorar em março de 2013, no âmbito municipal, estipulam que, a cada cinco anos, os responsáveis por todos os imóveis residenciais e comerciais no Rio de Janeiro contratem profissionais
para a elaboração de Laudo Técnico de Vistoria Predial, ou seja, para que avaliem as condições
de conservação e estabilidade em prédios e apontem se há a necessidade de reparos.
Há anos, o CREA-RJ defende a criação dessa lei, que determina que as vistorias sejam realizadas
por profissionais ou empresas capacitados tecnicamente e legalmente habilitados.
Nessa Cartilha, o CREA-RJ apresenta de maneira concisa para síndicos, moradores e profissionais/empresas que desejem realizar os Laudos Técnicos de Vistoria Predial as informações
necessárias sobre Lei Municipal Complementar 126. Esse conteúdo foi baseado nas palestras e
dúvidas apresentadas durante os Seminários sobre a Lei de Autovistoria e a Elaboração de Laudo
Técnico de Vistoria Predial, realizados pelo CREA-RJ, de dezembro de 2013 a junho de 2014.
O Conselho entende que a realização dos seminários e a publicação desse documento com os
seus resultados cumpre o papel de divulgar e esclarecer para toda a sociedade a importância
de fazer valer essa obrigação legal que traz mais segurança e tranquilidade para os cidadãos.
AGOStINhO GUERREIRO
Presidente do CREA-RJ
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MANUtENÇÃO PREvENtIvA
Uma edificação é resultado de estudo técnico, projeto, emprego de materais, tecnologia e
trabalho braçal humano. Como qualquer equipamento, um prédio residencial, comercial,
industrial, hospitalar, institucional ou de uso
misto, é um organismo vivo que sofre ações do
tempo, de intempéries, de fenômenos físicos e
químicos ao longo de toda a sua existência.
Os elementos que compõem a estrutura, o
revestimento, as instalações, a sobrecarga de
utilização dos espaços ou o peso próprio de
suas peças são exemplos de componentes deste organismo que são instáveis e evoluem com
o tempo. Por outro lado, a própria utilização
do equipamento edificado pelos habitantes ou
transeuntes gera desgaste dos seus componentes ao longo de seu ciclo de vida.
O conjunto de esforços e ações acumuladas,
seja pela atuação da natureza, seja pela do
homem, gera a necessidade de verificação e
manutenção permanente. Além disso, a produção e a utilização cotidiana de uma edificação
está sujeita a normas, leis e regras sociais que
determinam não só o bem-estar e o convívio
adequado dos transeuntes, mas, principalmente, a segurança na sua circulação.
Tal qual qualquer equipamento ou ser vivo,
uma edificação requer cuidados permanentes
cuja responsabilidade recai obrigatoriamente
sobre seu proprietário ou gestor. Outro aspecto é que, independentemente de ser de natureza privada ou pública, o elemento construído
tem papel social no conjunto da cidade e exerce influência direta em seu entorno, na rua, na
vizinhança, no bairro e até na cidade.
Assim, sempre que observar indícios de lesões na estrutura é conveniente consultar
um profissional. Alterações aparentemente insignificantes podem ocultar problemas
graves. Uma rachadura pequena pode estar
escondendo um grande dano. A evolução da
corrosão pode ser rápida, elevando muito o
custo de uma recuperação. Qualquer avaliação, recuperação, reforço ou modificação da
estrutura de uma construção exige o suporte
de um engenheiro civil. Fuja dos curiosos, os
resultados podem ser desastrosos!
LEI EStADUAL 6.400/13
Pela Lei Estadual 6.400/13 fica instituída, no
Estado do Rio de Janeiro, a obrigatoriedade
de realização de autovistoria, pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais,
comerciais, e pelos governos do Estado e dos
municípios, nos prédios públicos, incluindo
estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias,
empenas, marquises e telhados, e em suas
instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias,
eletromecânicas, de gás e de prevenção a
fogo e escape e obras de contenção de encostas, por engenheiros ou empresas tecnicamente capacitados e legalmente habilitados
junto ao CREA-RJ.
Em edificações com menos de 25 (vinte e cinco)
anos de vida útil, a contar do “habite-se”, devem
ser realizadas de 10 (dez) em 10 (dez) anos. Em
edificações com mais de 25 (vinte e cinco) anos
de vida útil, de 5 (cinco) em 5 (cinco) anos.
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LEI MUNICIPAL COMPLEMENtAR 126
AUtOvIStORIA: qUANDO fAzER?
A realização da autovistoria periódica
é obrigatória em todos os imóveis da
cidade, cinco anos após o “habite-se”.
Estão isentas as edificações residen-
ciais unifamiliares e bifamiliares, com
até dois pavimentos e área construída
inferior a 1000m² e aquelas situadas
em Áreas de Especial Interesse.
PRINCIPAIS RESPONSávEIS, AÇõES E RESPONSAbILIDADES
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OS SÍNDICOS E SUAS RESPONSAbILIDADES
Como representante legal do condomínio, o síndico tem o dever
de zelar pela segurança da edificação. Cumprindo esse papel,
ele pode, e deve, solicitar ao condômino ou morador que realiza
obras em sua unidade, esclarecimentos sobre elas. Pode, também,
solicitar uma vistoria na unidade.
gatoriamente licenciadas e comunicadas a ele, com a identificação do responsável técnico pela
sua execução, com a respectiva
Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART). As eventuais obras
que forem apontadas no laudo
técnico como necessárias para a
adequação da edificação, deverão ser prévia e obrigatoriamente
As obras internas nas unidades licenciadas à Prefeitura, e realizado condomínio, que possam mo- das com o acompanhamento de
dificar ou interferir na estrutura do profissional técnico legalmente
prédio, deverão ser prévia e obri- habilitado, com a respectiva ART.
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A utilização das unidades privativas não
pode prejudicar ou causar danos e incômodos ao condomínio e aos demais condôminos, nem afetar a segurança e a solidez do
edifício. Essas condições estão previstas no
Código Civil e constam em grande número
de Convenções de Condomínio.
Para que o condomínio tenha a garantia de
que as obras pretendidas não causarão interferências em suas diversas partes e não
comprometerão a segurança e a solidez da
edificação, é necessário que seja apresentado, para verificação e análise, o anteprojeto
elaborado pelo engenheiro legalmente habilitado e capacitado tecnicamente.
As alterações de fachadas, que podem ser
definidas como as superfícies de fechamento
de uma edificação, e não somente os planos
frontais voltados para a rua, merecem atenção
especial. É preciso zelar também pelas vistas
das laterais, dos fundos e dos prismas internos.
A fachada é componente do projeto arquitetônico de um edifício. Os desenhos do projeto
arquitetônico, assim como os desenhos dos
demais projetos, pertencem ao conjunto de
peças da propriedade comum.
Algumas convenções de condomínios, visando preservar a fachada da edificação
em razão de suas características peculiares, harmonia do conjunto, ou por força do
nome do arquiteto que elaborou o projeto,
vedam expressamente a colocação de quaisquer objetos originalmente não previstos,
até mesmo grades, toldos e aparelhos de
ar-condicionado. Muitas vezes, essas condições estão expressas também nas escrituras
das unidades privativas.
Se a alteração for entendida como uma necessidade para todos, será preciso elaborar projeto específico para tal e submetê-lo à aprovação em assembleia, observando-se o disposto
em Convenção e na legislação.
LAUDO tÉCNICO DE vIStORIA PREDIAL
AO qUE OS ENGENhEIROS DEvEM EStAR AtENtOS?
A inspeção predial deve verificar as condições
da edificação e os riscos, e apresentar uma lista
de prioridades técnicas, com orientações e recomendações para sua correção.
Para a realização do Laudo Técnico de Vistoria
Predial é fundamental que não se percam de vista
as normas e legislações específicas disponíveis.
Os ENGENHEIROS contratados devem ser legalmente habilitados e ter a atribuição técnica devida
para o desenvolvimento do serviço contratado.
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Se o ENGENHEIRO contratado exceder
os limites de suas atribuições profissionais
– determinada pela Lei 5.194/66 e pela
Resolução 218 do Confea (que discrimina
as atividades das diferentes modalidades
profissionais da Engenharia e Agronomia)
será autuado e, se comprovada imprudência ou imperícia, poderá sofrer sanções do
Código de Ética Profissional, que vão desde a censura pública à cassação de seu
registro profissional.
qUAIS OS PROfISSIONAIS hAbILItADOS PARA A REALIzAÇÃO DO LtvP?
As vistorias de engenharia ou inspeções prediais e a consequente elaboração do laudo
técnico envolvem, normalmente, uma equipe
multidisciplinar de profissionais. Neste caso, é
recomendado o trabalho multidisciplinar, mínimo, de um engenheiro civil com um engenheiro eletricista, ambos com formação profissional plena.
Durante a Inspeção todos os detalhes deverão
ser observados, tendo em vista a validade de
cinco anos do LTVP. Pois, o que naquele mo-
mento pode parecer algo simples, com o tempo e sem cuidado, poderá se transformar em
um grande problema.
O valor a ser cobrado pelos serviços de inspeção predial deve estar relacionado principalmente com o tempo despendido para a realização dos trabalhos de todos os engenheiros
envolvidos e, também, observar se haverá
necessidade de utilização de algum tipo de
material ou equipamento, com o objetivo de
se alcançar melhores resultados.
qUAL DOCUMENtAÇÃO NECESSáRIA PARA COMEÇAR?
Antes de iniciar a vistoria predial deve-se
verificar se há laudos técnicos ou documentações que registraram a ocorrência de
anormalidades, como: incêndios, problemas estruturais, obras irregulares e relatórios da Defesa Civil.
A exigência de documentação será de iniciativa
dos engenheiros que participam da elaboração
do laudo, principalmente as plantas de fundação, estruturas, elétricas, hidráulicas, esgotamento sanitário e de pavimentos. É fundamental
ter acesso a essas plantas. O condomínio deve
apresentar toda a documentação e providenciar, se necessário, a elaboração de plantas.
qUAIS OS GRAUS DE RISCO DA INSPEÇÃO PREDIAL?
Durante as vistorias, os engenheiros podem
se deparar com os graus de risco que possuem a seguinte classificação: CRÍTICOS,
que são aquelas que podem provocar danos
à saúde e segurança das pessoas e do meio
ambiente. Que apresenta perda excessiva de
desempenho causando possíveis paralisações, aumento de custo, comprometimento
sensível de vida útil e desvalorização acentuada. REGULARES caracterizam-se pela
perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, perda pontual de
desempenho (possibilidade de recuperação),
deterioração precoce e pequena desvalorização. MÍNIMOS, que são os pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e
planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e
regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.
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ARt: INStRUMENtO DE vALORIzAÇÃO PROfISSIONAL
Instituída pela Lei 6469, de 7 de dezembro
de 1977, a ART - Anotação de Responsabilidade Técnica é o instrumento que o Sistema
Confea/Crea tem para registrar as realizações profissionais e que distingue a carreira e
o sucesso individual, valorizando o exercício
profissional. É ela que permite caracterizar os
limites da responsabilidade e da participação
técnica em cada obra ou serviço, conferindo
a prova documental da execução dos empreendimentos e uma preciosa ferramenta de
vantagem competitiva, muito mais que a própria obrigação legal.
O CREA-RJ existe para proteger a sociedade.
Fiscalizando o exercício profissional, o Conselho
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impede que pessoas sem qualificação exerçam
atividades que são exclusivamente de competência dos profissionais do Sistema. Ao registrar
a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
cada vez que efetuar uma obra, projeto ou serviço o profissional contribui para essa proteção.
Através da CERTIDÃO DE ACERVO TÉCNICO,
documento emitido pelo Conselho – que contém todas as ARTs de sua carreira e suas realizações – é possível ter uma boa referência sobre o profissional ou empresa que está sendo
contratado para a realização do serviço. Esse
DIFERENCIAL que só o CREA-RJ oferece é
muito importante, pois a experiência dos
engenheiros envolvidos é fundamental!
COMO PREENChER SUA ARt DE LAUDO DE vIStORIA
Com base nas ARTs registradas por profissionais,
referentes aos Laudos de Vistoria realizados até
então, o CREA-RJ verificou algumas não conformidades no preenchimento dos documentos e na
realização dos serviços.
A realização das vistorias de engenharia ou
inspeções prediais é de responsabilidade e
exclusiva competência dos profissionais, engenheiros, legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia
– CREAs, de acordo com a Lei Federal nº
5.194, de 24 de dezembro de 1966, e resoluções do CONFEA.
As vistorias de engenharia ou inspeções prediais
e a consequente elaboração do laudo técnico
envolvem, normalmente, uma equipe multidisciplinar de profissionais. Neste caso, é recomendado o trabalho multidisciplinar, mínimo, de um
engenheiro civil com um engenheiro eletricista,
ambos com formação profissional plena.
A legislação que trata das atribuições profissionais esclarece que compete aos engenheiros
civil, de fortificação civil, de produção civil e industrial civil as atividades referentes a sistemas
estruturais (pilares, vigas, lajes, consoles, coberturas, marquises, fachadas, empenas), obras de
contenção de encostas, sistema de impermeabilização, sistema de vedação e revestimentos,
sistema de esquadrias e instalações hidrossanitárias (reservatórios, sanitários, redes de esgoto)
e instalações de gás.
Compete aos engenheiros eletricistas, eletrotécnicos, eletricistas modalidade eletrotécnica,
industriais modalidade elétrica e de produção
modalidade elétrica as atividades referentes a
instalações elétricas – entrada de energia, subestação, refletores de iluminação, equipamentos de geração auxiliar de energia (geradores)
e SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas
Atmosféricas).
Compete aos engenheiros de segurança do trabalho verificar as condições relacionadas aos
equipamentos de prevenção e combate a incêndio, rotas de fuga e todas as outras questões
relacionadas à formação que possam existir na
edificação e disciplinadas em Resolução específica de atribuições profissionais.
Caso o condomínio possua instalações de sistema de ar condicionado central, elevadores/
escadas rolantes, compete ao profissional engenheiro mecânico esta atividade.
É importante ressaltar que todos profissionais
do Sistema Confea/Crea envolvidos nas atividades de vistoria, inspeção e emissão do laudo devem preencher sua respectiva Anotação
de Responsabilidade Técnica.
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Observe, a seguir, os principais itens que devem ser preenchidos na ART:
1–
2–
3–
4–
5–
6–
7–
8–
Fato gerador Autovistoria
Caso haja profissional de outra modalidade vinculado existirá uma ART principal e as
demais vinculadas.
Atividades Técnica (36) Laudo (51) vistoria técnica
Especificação da atividade (34) Inspeção
Complemento
5.1– Para o profissional da modalidade civil – 40 (edificação residencial) e/ou 41
(edificação comercial) e, se for o caso, Rede de Gás (130) e Rede Hidráulica (131)
5.2– Para o profissional da modalidade elétrica – Rede Elétrica (128) e, se for o caso,
Subestação (160), Gerador (79)
Quantificação área total construída vistoriada (modalidade civil) e carga total instalada
vistoriada (modalidade elétrica)
Endereço do serviço: incluir o endereço do imóvel vistoriado
No campo descrição complementar: descrever os sistemas vistoriados dentro de sua
formação profissional.
O profissional que realizar a vistoria e não possuir as atribuições legais para a atividade técnica realizada, poderá ser autuado por exorbitância de atribuições. E ainda, constatando que o profissional
emprestou seu nome sem ter participado do serviço, poderá ser aberto processo administrativo para
investigação de sua conduta ética.
1– Inspeção estrutural é atribuição de engenheiro civil Inspeção de rede elétrica é atribuição
de engenheiro eletricista Inspeção de elevadores é atribuição de engenheiro mecânico
2– Comunique sempre previamente ao responsável pelo prédio qualquer nova obra que
pretenda executar
3– Não inicie obra sem licença e sem o acompanhamento de um profissional
legalmente habilitado. Instalações elétricas precisam ser revisadas periodicamente.
Nelas estão os maiores riscos de incêndio e morte em residências
4– Se o prédio tem mais de 30 anos de vida, fique atento às instalações hidráulicas e sanitárias.
À época as construções utilizavam dutos de ferro, chumbo e sua vida útil provavelmente está no
fim. Os entupimentos e vazamentos tornam-se comuns. Alerte os condôminos para isso. Faça
um plano para a substituição gradativa por materiais modernos como o PVC.
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5– Fique alerta a esses sinais. Eles podem ser sinalizar obras irregulares!
• Fluxo de operários no interior do condomínio
• Presença de caçamba de entulho em frente ou nas imediações do condomínio
• Pancadas e ruídos de perfuração e corte de materiais
• Cheiro de solventes presentes em tintas
• Fluxo de materiais de construção e acabamento, caminhões de entrega
fONtES:
LEI Nº 5.194, DE 24 DEZ 1966
LEI Nº 6.469, DE 7 DEZ 1977
RESOLUÇÃO Nº 218, DE 29 JUN 1973
RESOLUÇÃO Nº 359, DE 31 JUL 1991
Código de Ética Profissional do Sistema Confea/Crea
LEI Estadual nº 6400, de 05 de Março de 2013
LEI Municipal Complementar nº 126 de 26 de março de 2013
www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria
AUTOVISTORIA: prevenção agora é Lei (CREA-RJ)
Cartilha AUTOVISTORIA Avaliação Predial (SECOVIRIO)
Guia de Procedimentos Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) Autovistoria (SENGE/RJ)
Obras em Condomínios (SECOVIRIO)
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ExPEDIENtE
PRESIDENTE
Engenheiro Agrônomo
AGOSTINHO GUERREIRO
DIRETORIA (mandato 2014)
1º Vice-Presidente
Engenheiro Civil
MANOEL LAPA E SILVA
2ª Vice-Presidente
Engenheira Civil e de Segurança do Trabalh
MARLISE DE MATOSINHOS VASCONCELLOS
1ª Diretora-Administrativa
Engenheira Civil
REGINA DE JESUS RAMOS ANDRADE
2º Diretor-Administrativo
Engenheiro Mecânico
ODUVALDO SIQUEIRA ARNAUD
3º Diretor-Administrativo
Engenheiro Florestal
GLAUBER MARCIO SUMAR PINHEIRO
1º Diretor-Financeiro
Engenheiro Mecânico
JAIR JOSÉ DA SILVA
2º Diretor-Financeiro
Engenheiro Civil
JORGE NISENBAUM
3º Diretor-Financeiro
Engenheiro Metalúrgico e de Segurança do Trabalho
ROCKFELLER MACIEL PEÇANHA
Publicação do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro
Orientação e Revisão Técnica: Gerência de Fiscalização e Gerência de Registro e Acervo Técnico
Edição e Organização: Assessoria de Marketing e Comunicação do CREA-RJ
Projeto Editorial e Redação: Viviane Maia
Projeto Gráfico e Diagramação: Gustavo Leoni
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AUTOVISTORIA E
LAUDO TÉCNICO DE
VISTORIA PREDIAL
MAIS SEGURANÇA
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