DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
Aula 13 – Condomínio Edilício
Conteúdo Programático desta aula
 Identificar os direitos e deveres dos
condôminos no condomínio edilício;
 Diferenciar as áreas comuns das áreas
sujeitas à utilização exclusiva;
 Compreender a administração do
condomínio edilício;
 Entender como ocorre a formação e a
extinção do condomínio edilício.
Condomínio edilício e o Novo
Código Civil
arts. 1.331 a 1.358, CC/2002; Lei
n° 4.591/64 (dispõe sobre o
condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias); Lei
n° 4.864/65 (cria medida de
estímulos à construção civil).
Natureza Jurídica
O condomínio edilício caracteriza-se pela justaposição de
propriedades distintas e exclusivas com áreas comuns
(art. 1331, caput), tais como o solo em que a
edificação é erguida, as fundações, muros, corredores,
terraço de cobertura (salvo estipulação contrária na
convenção do condomínio – art. 1.331 § 5°) e tudo mais
que se destinar ao uso comum. É um condomínio
parcial, híbrido.
Obs: a garagem faz parte da parte exclusiva, podendo o
proprietário aliena-la e grava-la livremente, a teor do
art. 1.331 § 1°. Porém, se à garagem não tiver sido
atribuída específica fração ideal do terreno, não se
poderá falar em propriedade exclusiva e, portanto, a
alienação terá que ser feita conforme o art. 1.339 § 2°.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade
comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente,
tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e
sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e
nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos,
que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº
12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral
de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo
ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte
inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras
partes comuns, que será identificada em forma decimal
ou ordinária no instrumento de instituição do
condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do
acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo
disposição contrária da escritura de constituição do
condomínio.
Área comum x área de uso
comum:
A área comum permite utilização
exclusiva, enquanto que a área
de uso comum deve ser utilizada
por todos os comproprietários.
Enunciado n° 247, III Jornada de Direito
Civil, CJF:
No condomínio edilício é possível a
utilização exclusiva de área comum que,
pelas próprias características da
edificação, não se preste ao uso comum
dos demais condôminos.
Personalidade jurídica do
condomínio
O condomínio não tem
personalidade jurídica, mas
tão somente capacidade
postulatória – art. 12 CPC
Enunciado n° 90, I Jornada
de Direito Civil, CJF: deve
ser reconhecida a
personalidade jurídica ao
condomínio edilício.
Instituição do Condomínio (art.
1.332)
a) Destinação do proprietário do
edifício;
b) Incorporação (proprietário do
terreno, promitente comprador
do terreno e o cessionário do
terreno);
c)
Testamento.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por
ato entre vivos ou testamento, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei
especial:
I - a discriminação e individualização das
unidades de propriedade exclusiva, estremadas
uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a
cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o
condomínio edilício deve ser subscrita
pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais e torna-se, desde logo,
obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre
elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio
deverá ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art.
1.332 e das que os interessados houverem por
bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento
das contribuições dos condôminos para atender
às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua
convocação e quorum exigido para as
deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os
condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura
pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os
fins deste artigo, salvo disposição em contrário,
os promitentes compradores e os cessionários
de direitos relativos às unidades autônomas.
São direitos dos condôminos:
a) Sobre a unidade autônoma:
-Usar conforme sua destinação,
embora o uso possa sofrer
limitações;
- Alienar independente do
consentimento dos demais;
- Gravar com ônus reais.
b) Sobre a parte indivisa:
- Utilização da área condominial
conforme sua destinação
(vestíbulo, corredores, escadas,
elevadores etc.);
- Votar nas deliberações da
assembléia e delas participar,
estando quite.
Deveres dos condôminos:
-Contribuir para as despesas do
condomínio, na proporção de suas
frações ideais (obrigação propter
rem);
-Não realizar obras que comprometam
a segurança da edificação;
-Não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias
externas;
-Dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação e
não as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores ou aos bons
costumes;
-Responder o adquirente da unidade
autônoma pelos débitos condominiais
existentes, com os juros e a correção
monetária.
Art. 1.345. O adquirente de unidade
responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multas e
juros moratórios.
Efeitos do inadimplemento relativo das
contribuições condominiais: 1% ao mês a título
de juros moratórios e multa de até 2% (cláusula
penal). Esta multa, à luz do direito anterior
(art. 12, § 3°, Lei n° 4.591/64), era de 20%.
Houve recente veto presidencial na tentativa
de elevar a cláusula penal para 10%.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(...) § 1o O condômino que não pagar a sua
contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de
um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito.
Efeito do descumprimento dos deveres condominiais:
multa de até 5 vezes o valor das contribuições
condominiais, independente das perdas e danos. Esta
multa deve estar prevista na convenção do condomínio;
caso contrário, a assembléia deliberará, por 2/3 dos
demais condôminos, o valor da multa.
Art. 1.336 (...)
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa
prevista no ato constitutivo ou na convenção, não
podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas
e danos que se apurarem; não havendo disposição
expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a
cobrança da multa.
Infrações reiteradas (incluindo a
inadimplência): multa de até o quíntuplo das
contribuições condominiais, aprovada por
deliberação de ¾ dos demais condôminos,
tomando por parâmetros a reincidência e a
gravidade das faltas;
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não
cumpre reiteradamente com os seus deveres
perante o condomínio poderá, por deliberação
de três quartos dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiteração,
Comportamento incompatível com a convivência
harmônica no condomínio: multa de até 10 vezes o
valor das contribuições condominiais, podendo ser
aplicada pelo síndico, independente de deliberação da
assembléia, que precisa, apenas, ratificar o ato
posteriormente, com votos de ¾ dos demais
condôminos.
Art. 1.337 (...)
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a
pagar multa correspondente ao décuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
até ulterior deliberação da assembléia.
Obs: Outras espécies de multa: restrição de
utilização de bens e serviços, proibição
do ingresso de pessoas. Possibilidade de
exclusão mediante decisão da
Assembléia. “Condomínios seletivos”.
Ponto controvertido.
Realização de obras no condomínio
As obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico,
ou, diante do impedimento ou omissão deste, por
qualquer outro condômino, independente de
deliberação da Assembléia. As demais obras dependem
de aprovação da Assembléia, na seguinte proporção:
-Obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos;
-Úteis: maioria dos condôminos;
-Obras úteis, na parte comum, em acréscimo às já
existentes: 2/3 da Assembléia;
-Outro pavimento ou outro prédio, para novas unidades
imobiliárias: unanimidade dos condôminos.
Assembléia geral
Órgão deliberativo formado pelos
condôminos, equiparados a estes
os promitentes-compradores e os
cessionários de direitos relativos
às unidades autônomas (art.
1.334, § 2°).
Compete à Assembléia geral:
- Escolher (art. 1.347) e destituir o síndico (art. 1.349);
- Aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas;
- Eleger substituto para o síndico;
- Alterar a convenção, sob aprovação de 2/3 dos votos dos
condôminos;
- Alterar a destinação do edifício ou da unidade
imobiliária, sob a aprovação unânime dos condôminos
(redação dada pela Lei n° 10.931/2004);
- Eleger o conselho fiscal.
Síndico
É eleito pela Assembléia Geral,
que também pode destituí-lo nos
casos de irregularidade, não
prestação de contas ou má
administração, em reunião
específica para este fim, sob a
aprovação da maioria absoluta de
seus membros.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o
condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,
os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da
existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o
regimento interno e as determinações da
assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das
partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa
relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições,
bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e
quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa,
em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou
as funções administrativas, mediante aprovação
da assembléia, salvo disposição em contrário da
convenção.
Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou
consideravelmente destruída, ou ameace ruína,
os condôminos deliberarão em assembléia sobre
a reconstrução, ou venda, por votos que
representem metade mais uma das frações
ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o
condômino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus direitos
a outros condôminos, mediante avaliação
judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em
condições iguais de oferta, o condômino ao
estranho, será repartido o apurado entre os
condôminos, proporcionalmente ao valor das
suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a
indenização será repartida na proporção a que
se refere o § 2o do artigo antecedente.
Exercícios Semana 12
O Condomínio Castelo Branco, situado em Prainha, teve negado o
registro de Carta de Adjudicação expedida no Processo de
Execução de Sentença que promoveu contra AMACAB – Associação
dos Moradores e Amigos do Condomínio Casa Branca, tendo como
objeto os imóveis matriculados sob os n°s 32.513, 32.514, 32.561,
32.562 e 32.620 – Livro 02/RG. Ao questionar o oficial do Cartório
de Registro de Imóveis, foi-lhe informado que o condomínio não
tem personalidade jurídica, mas tão-somente a chamada
personalidade judiciária conferida pelo CPC e a falta de
personalidade jurídica impede, pelo regime jurídico dos direitos
reais, que ele seja titular de direito de propriedade.
Nesse caso, analise JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE se o
Condomínio é dotado de capacidade para adquirir e registrar em
seu nome os referidos bens para ao final concluir se foi correta a
atitude do oficial do CRI.
Caso concreto 2
Carlos, residente e domiciliado em São Paulo, é
proprietário de uma unidade imobiliária no Condomínio
Francisco Néri, no Município de Atibaia, onde
comparece apenas eventualmente. Na Convenção do
Condomínio, consta que a garagem é área de uso
comum, não sendo delimitada vaga exclusiva para cada
apartamento.
Em 2002, em reunião da Assembléia Geral, que reuniu 70%
dos moradores, cuja convocação foi feita oralmente aos
condôminos que residiam no Condomínio, foi realizado,
por decisão da unanimidade dos presentes, sorteio das
vagas da garagem, alterando, assim, a Convenção. Ao
tomar conhecimento da decisão assemblear, Carlos
imediatamente insurgiu-se contra o sorteio, alegando
nulidade da reunião da Assembléia por não ter sido
convocado.
Em 2006, a Assembléia Geral reuniu-se mais uma vez com
o mesmo propósito, desta vez convocando por escrito
Tomando por parâmetro os direitos reais e atendendo
estritamente ao enunciado da questão, responda
JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE a todos os
quesitos:
A) Diferencie Instituição, Constituição e Regimento
Interno do Condomínio, indicando o momento em que
cada instrumento deve ser elaborado, bem como as
formalidades exigidas.
Gabarito:
- Instituição: é o ato de criação do condomínio. O
Condomínio edilício pode ser instituído por ato inter
vivos ou mortis causa, registrado no cartório
imobiliário, devendo conter: discriminação e
individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas umas das outras e das partes comuns (inc.
I); determinação da fração ideal atribuída a cada
unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns
(inc. II); o fim a que as unidades se destinam (inc. III).
O condomínio é, então, instituído por:
a) Destinação do proprietário do edifício;
b) Incorporação (proprietário do terreno, promitente
comprador do terreno e o cessionário do terreno);
c) Testamento.
- Constituição: é o ato de estruturação formal do
condomínio. A constituição se dá pela convenção do
condomínio, feita por escritura pública ou instrumento
particular, subscrita por ao menos 2/3 das frações
ideais (incluindo os promitentes compradores e os
cessionários de direitos a elas relativos) e registrada no
Cartório de Registro de Imóveis (oponibilidade erga
omnes). As formalidades constam do art. 1.334, CC.
- Regimento interno: normas não essenciais de
funcionamento, modificáveis e cirunstanciais.
B) Há nulidade da Assembléia de 2002?
Gabarito: Sim. O art. 1.354 do Código civil determina que
a assembléia somente poderá deliberar se todos os
condôminos forem convocados. Logo, a não convocação
de um dos condôminos enseja nulidade absoluta da
decisão assemblear.
C) Há nulidade na alteração da Convenção consolidada
pela decisão assemblear de 2006?
Gabarito: Não. De acordo com o art. 1.351, CC, a
alteração da Convenção precisa da aprovação de pelo
menos 2/3 dos condôminos, votação esta que foi
atingida na Assembléia de 2006.
Questão objetiva 1
(TJPA 2009 – Juiz) Caio, condômino do Edifício B e C,
situado em Belém/PA, pretende impugnar despesas
que, no seu sentir, não estariam adequadas ao padrão
do imóvel que ocupa. No dia designado para a
assembléia geral de condôminos, comparece
regularmente ao ato. Todos os condôminos
comparecem ao evento, composto o quorum exigido
pela lei e pela convenção condominial. As despesas são
aprovadas, vencido Caio, bem como também aprovada
a prestação de contas do síndico. Inconformado com o
ocorrido, Caio busca aconselhamento jurídico, com o
fito de não pagar as despesas aprovadas em
assembléia, pois com elas não concorda, desejando,
dentre outras alternativas, postular prestação de
contas detalhadas. Diante do narrado, analise as
afirmativas a seguir.
I. O condômino, cujo voto é contrário às despesas
aprovadas em assembléia geral não está compelido ao
seu pagamento, já que o ato violaria direito individual.
II. Sendo a assembléia hígida, a mesma constitui o órgão
adequado à aprovação de despesas condominiais, o que
vincula todos os condôminos.
III. Não pode, regra geral, o condômino, individualmente,
propor ação de prestação de contas em relação ao
síndico ou ao condomínio.
IV. Havendo quorum legal, as decisões da assembléia
geral de condôminos têm validade e eficácia, desde
que não colidam com a lei ou a convenção.
V. A ausência do condômino à assembléia, quando
regularmente comunicado, não impede que os efeitos
dela decorrentes lhe atinjam, equiparado aos demais
condôminos que compareceram ao ato.
Assinale:
(A) se somente as afirmativas II, III, IV e V
estiverem corretas.
(B) se somente as afirmativas I, II e III estiverem
corretas.
(C) se somente as afirmativas I e II estiverem
corretas.
(D) se somente as afirmativas I e V estiverem
corretas.
(E) se somente as afirmativas III e V estiverem
corretas.
Gabarito: alternativa A.