SHOPPING CENTERS
1. INTRODUÇÃO
Estabelecimentos comerciais varejistas,
com administração centralizada,
dotados de “tenant mix”(mescla de locatários),
estacionamento e
geralmente loja âncora.
Diferenciados do comércio em geral por conceitos jurídicos,
financeiros e administrativos como:
aluguel a partir de percentual de vendas,
auditoria,
cobrança de luvas e
fundo de comércio.
A indústria de Shopping Centers surge no Brasil nos
anos 60, e se consolida na década de 80.
Os Shopping Centers faturaram no Brasil em 2003 R$ 58
bilhões, respondendo por 20% do comércio de varejo (menos
automóveis), gerando mais de 500 mil empregos diretos.
Número de Shopping Centers
1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2008
2
8
16
34
90
147 240 346 382
Crescimento do Faturamento Anual
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2007
47% 29% 14% 15% 9%
10% 11%
16%
2.
IMPLANTAÇÃO DE UM SHOPPING
Principal fator de avaliação: localização,
O alvo do shopping: população de sua “área de influência”,
A área de influência é delimitada por:
- condições de acesso,
- tempo necessário para chegar ao local,
- concorrência atual e futura,
-capacidade de atração do ponto,
convergência de pessoas.
FATORES
•ACESSIBILIDADE
Tempo e Deslocamento
•FACILIDADES AO CHEGAR
Projeto Funcional e Estacionamento
•CONFORTO PARA COMPRAR
Disposição da Oferta, Qualidade x Preço
•AMBIENTE
Arquitetura, Micro Clima, Decoração das Lojas
•ATENDIMENTO
•OFERTA
Diversidade e Complementaridade
Pesquisa sócio-econômica: analise da densidade
demográfica por área de influência, renda, hábitos e
potencial de consumo;
Para cada zona delimitada,
primária, secundária e terciária:
- renda familiar,
número de domicílios,
gasto médio familiar por categoria de varejo;
- projeção do crescimento populacional,
do número de domicílios e
da renda média;
- pesquisa do potencial econômico por idade,
sexo, grau de escolaridade;
- satisfação de consumo por faixa de renda onde compram, o que compram,
tempo disponível para compras,
hábitos e desejo dos consumidores,
freqüência a shoppings;
- distanciamento entre os shoppings já existentes e
os empreendimentos de lazer e cultura;
- mapeamento do comércio local e da concorrência
abrangendo: vestuário, calçados, utilidades para o lar,
alimentação, serviços, lazer;
- condições de acesso, meios de transporte;
- potencial de consumo da população;
- concorrência futura.
O potencial de compra da área mais próxima
(primária) é fundamental, mais de 70% do consumo é
realizado por 20% dos consumidores.
A composição de lojas nos shoppings
( tenant mix) é o fator básico para garantir a freqüência
dos consumidores.
O mix de produtos em shoppings abrange:
vestuário, calçados, acessórios, couros, artigos do lar,
supermercado, restaurante, lazer.
Conforme a região, importância das vias de acesso e da
disponibilidade de estacionamento (de 5 a 10 vagas por
100 m2 de ABR).
Loja Âncora
A localização e as características do shopping podem
determinar a necessidade no início da operação de
loja âncora para criar fluxos de público.
A atratividade proveniente das lojas âncoras departamentos ou supermercados também pode ser obtida por praças de alimentação,
centros de lazer e de serviços.
As lojas âncoras (Lojas Americanas, C& A, Renner,...),
podem ser de atuação marcadamente regional.
Os shoppings temáticos e os outlets geralmente não
possuem lojas âncoras.
3.
Concorrência
O Shopping Center requer pesquisas para atualizar
formatos e estratégias de atuação.
A concorrência entre shopping centers,
a mudança na preferência dos consumidores,
o surgimento de sistemas alternativos de varejo,
estabelecem lazer e alimentação complementando compras.
Shopping centers podem estabelecer sinergia com
grandes lojas e supermercados da vizinhança.
Na disputa pelo consumidor, o shopping center pode tomar
medidas de revitalização e redefinição em seu perfil:
- gastos crescentes de marketing;
- seleção e modificação na rede de lojistas;
- instalação de âncora;
- promoção de eventos;
- ampliação de vagas de estacionamento;
- adaptações no projeto arquitetônico;
- ampliação em centros de lazer e serviços;
-promoção de treinamento;
- modernização e informatização de operações.
4. O Funcionamento
As empresas administradoras de shopping, estão
freqüentemente associadas aos empreendedores.
A propriedade das lojas pelos empreendedores confere o
poder de decisão, de controle da gestão e de estratégias na
relação com os lojistas.
Auditoria mensal do desempenho comercial das lojas,
objetiva o controle do valor do aluguel, a partir de dados sobre
o real volume de vendas.
O bom funcionamento de um Shopping depende de parcerias,
da adequação visual e operacional das lojas
a padrões satisfatórios.
Há pouca divulgação de dados sobre mercado e
rentabilidade de shoppings no Brasil.
Cada shopping é um caso que deve ser analisado
individual e regionalmente.
A avaliação econômico-financeira de um shopping
obedece à lógica comercial de varejo.
O valor de um shopping é função da provável
rentabilidade a partir de estimativas de fluxo de
caixa futuro.
5. Despesas e Receitas
Rateio das despesas entre lojistas que pagam aluguel,
condomínio e contribuem para fundo de promoção.
O valor do aluguel é definido por
referências de mercado quanto a área ocupada,
ou valor calculado em função das vendas (parte fixa e parte variável);
Outras receitas podem ser obtidas com
a utilização de áreas comuns destinadas a “merchandising”
ou alugadas temporariamente,
ou por cobrança de estacionamento.
6.
Financiamento
Os recursos para implantação provêm de capital próprio
e de investidores por meio da aquisição de cotas-partes.
Os fundos de pensão, a partir da década de 1980,
foram os principais investidores em shoppings;
Na fase pré-operacional, receitas provenientes da
“cessão de direito de uso”
constituem “ funding” para a construção.
O BNDES através de linhas de apoio ao setor de serviços,
pode conceder crédito a shoppings centers.
7. Tendências
A expansão de centros de compras hoje transcende à
locação das lojas, incentivando:
- Crescente incorporação de atividades de lazer e de
gestão da sustentabilidade;
- Modernização do setor através da informatização de
serviços;
- Empreendimentos voltados ao consumo popular;
- Direcionamento para cidades de porte médio.
SHOPPING CENTER em HIGIENÓPOLIS
•
•
•
•
•
•
•
•
1. ZONA DE INFLUENCIA
2. PUBLICO ALVO
3. ESTRUTURA DE DESPESA FAMILIAR
4. CONJUNTOS COMPETITIVOS
5. POTENCIAL DE VENDAS
6. O EMPREENDIMENTO
7. LOCAÇÃO/ CESSÃO DIREITO DE USO
8. CONCLUSÃO
SHOPPING CENTER
1. ZONA DE INFLUÊNCIA
Setor Primário
Localização no centro geográfico
dos distritos Higienópolis e Santa Cecília,
vias de acesso com capacidade para 1.500 veículos/ hora,
como Avenidas Higienópolis, Angélica e Rua Dr. Veiga Filho.
A expansão imobiliária da Av Angélica e arredores
não foi acompanhada por adequado comércio de conveniência:
vestuário, alimentação, lazer e serviços,
atendido por deslocamentos para outros bairros.
Demanda de Veículos
Presença de equipamentos macro regionais como:
estádio do Pacaembú, Instituto Mackenzie, FAAP,
Colégio Rio Branco, Colégio Sion, Santa Casa de
Misericórdia, Hospital Samaritano.
Esses equipamentos geram tráfego intenso, com discutível
proveito para os moradores dos distritos Consolação e
Santa Cecília.
Pólos geradores de tráfego com demanda de
3.000 veículos por hora para a Santa Casa e
3.500 veículos por hora para a FAAP,
superiores à demanda de Shopping.
Setor Secundário
Zona de influência,
limite da isócrona correspondente
a tempo de deslocamento de 30 minutos,
no período de máximo fluxo.
Bairros: Perdizes, Barra Funda, Bela Vista, Jardins e
Pinheiros.
Não considerados os moradores do distrito República
que têm o hábito de compra em lojas de frente derua.
2. PÚBLICO ALVO
O estrato de mercado possível são as famílias cujos
indicadores sociais podem ser obtidos por:
 Pesquisa de Mercado
Dados de Censo Demográfico
As Pesquisas de Mercado oferecem indicadores
primários do público alvo, como:
Onde mora / Onde Compra.
Quanto ganha / Quanto gasta / O que compra.
Por censo demográfico do IBGE e da SEMPLA são
obtidos indicadores secundários.
ESTRUTURA DA DESPESA FAMILIAR NA
CIDADE DE SÃO PAULO
Como referência, pesquisas de orçamento familiar que servem de
base para o cálculo do índice de Custo de Vida pelo DIEESE.
Item Despesa
Estrato Médio Estrato Superior
Vestuário
8,39%
7,43%
Equip. Domésticos
7,18%
5,80%
Variedades
4,37%
3,44%
R$ 934,17
R$ 2.782,90
Renda Média Mensal
Considerada como Consumidor de Shopping
a população correspondente ao Estrato Superior
(Renda Familiar acima de seis salários mínimos).
2.1 Zona de Influência – Setor Primário
Domicílios Particulares
Os distritos Consolação e Santa Cecília apresentam 50.528
domicílios particulares ocupados (1996), sendo:
DISTRITO
1991
1996
Consolação
23.806
22.504
Santa Cecília
30.426
28.024
50.528
Condição Sócio Econômica
A população apresenta renda média familiar mensal :
distrito Consolação: R$ 3.117,00 e
distrito Santa Cecília: R$ 2.775,00 (1997).
Atividade Econômica
Os distritos de Consolação e Santa Cecília apresentam
119.085 empregos nos vários setores de atividade
econômica (1997):
Atividade Econômica
Consolação
Santa Cecília
Serviços
Comércio
Construção Civil
Indústria Transformação
Serviços Utilidade Pública
Agropecuária/ Extrato Mineral
TOTAL
54.023
6.156
4.964
1.876
1.794
199
68.994
31.349
8.959
1.802
7.981
12
78
50.091
2.2 Zona de Influência – Setor Secundário
Domicílios Particulares
Os distritos de Perdizes, Barra Funda, Bela Vista,
Jardim Paulista e Pinheiros apresentam 148.022 domicílios
particulares ocupados (1996), sendo:
DISTRITO
Perdizes
1991
1996
33.053
34.077
4.717
4.573
Bela Vista
25.963
25.679
Jardins
34.548
59.649
Pinheiros
24.929
24.044
Barra Funda
148.022
Condição Sócio Econômica (1997)
DISTRITO
Perdizes
Barra Funda
Bela Vista
Jardins
Pinheiros
RENDA MÉDIA FAMILIAR
MENSAL (R$)
3.456
2.359
2.400
4.318
3.711
2.3 .Potencial de Compra do Público Alvo
Na zona de influência Setor Primário, o público alvo
consiste em 50.528 famílias, sem nenhum outro
shopping na vizinhança.
Na zona de Influência Setor Secundário, o público
alvo consiste em 148.022 famílias, concorrendo com
cinco outros shoppings .
3. DESPESA FAMILIAR NA ZONA DE
INFLUÊNCIA DO SHOPPING EM ESTUDO.
A zona de influência Setor Primário compreende distritos
Consolação e Santa Cecília, consumidores principalmente
de bens de conveniência.
A zona de influência Setor Secundário, consumidores
principalmente de bens de compra comparada, compreende:
• na Zona Oeste os distritos Perdizes e Barra Funda
concorrendo com o Shopping West Plaza e
• nas Zonas Sul / Leste, distritos Jardins e Pinheiros
atendidos pelos Shoppings Iguatemi e Eldorado e
distritos Jardins e Bela Vista, atendidos pelos Shoppings
Paulista e Frei Caneca .
A) Zona de Influência Setor Primário
Considerando cada domicílio particular ocupado por uma
família, e sendo o Shopping Center utilizado pela população
pertencente ao estrato superior de renda, temos:
Distrito
Domicílios
Particulares
(1996)
Renda Média
Familiar
Mensal (1997)
Renda Total
Mensal (1997)
Consolação
22.504
R$ 3.117
R$ 70.144.968
Santa Cecília
28.024
R$ 2.775
R$ 77.766.600
50.528
R$147.911.568
Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos
Consolação e Santa Cecília, conforme DIEESE.
Item
Vestuário
Despesa Familiar
Mensal
R$ 10.989.829
Equip. Domésticos
R$ 8.578.871
Variedades
R$ 5.088.158
R$ 24.656.858
B) Zona de Influência Setor Secundário (Oeste)
Shopping West Plaza
Domicílios
Particulares
Distrito
(1996)
Renda Média
Renda Total
Familiar
Mensal (1997)
Mensal (1997)
Perdizes
34.077
R$ 3.456
R$ 117.770.112
B.Funda
4.573
R$ 2.359
R$ 10.787.707
38.650
R$ 128.557.819
Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Perdizes e
Barra Funda, conforme DIEESE
Item
Despesa Familiar Mensal
Vestuário
R$ 9.551.846
Equip. Domésticos
R$ 7.456.353
Variedades
R$ 4.422.389
R$ 21.430.588
C) Zona de Influência Setor Secundário (Sul e Leste)
Distrito
Domicílios
Particulares
(1996)
Renda Média
Renda Total
Familiar
Mensal (1997)
Mensal (1997)
Jardins
59.649
R$ 4.318
R$ 257.564.382
Pinheiros
24.044
R$ 3.711
R$ 89.227.284
Bela Vista
25.679
R$ 2.400
R$ 61.629.600
109.372
R$ 408.421.266
Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos
Jardins, Pinheiros e Bela Vista, conforme DIEESE.
Item
Vestuário
Equip. Domésticos
Variedades
Despesa Familiar
Mensal
R$ 30.245.700
R$ 23.688.433
R$ 14.049.691
R$ 68.083.824
DESPESA FAMILIAR
Mensal
Diária
Consolação, Santa Cecília R$ 24.656.858 R$ 821.894
Perdizes, Barra Funda
R$ 21.430.588 R$ 714.352
Jardins, Pinheiros, Bela Vista R$ 68.083.824 R$ 2.269.460
TOTAL
R$ 3.805.706
POTENCIAL DE COMPRAS - PÚBLICO ALVO (A)
Movimento Diário (R$) (A)
DISTRITO
Vestuário
Eq. Domésticos
Variedades
VENDAS
Serviços
Gourmet
Lazer
TOTAL
Consolação
Santa Cecília
367.048
285.962
169.605
Perdizes
Barra Funda
319.022
248.545
147413
1,5% Vendas
10% Vendas
3% Vendas
Jardins
Pinheiros
Bela Vista
1.010.174
789.614
468.323
TOTAL DIARIO
1.696.244
1.324.121
785.341
3.805.706
57.085
380.570
114.171
4.357.532
(A)
4 CONJUNTOS COMPETITIVOS
Potencial de Vendas dos Conjuntos Competitivos que
apresentam mesmo padrão de eficiência do
Shopping em estudo:
Frei Caneca Shopping
Shopping Paulista
Shopping Center Iguatemi São Paulo
Shopping Eldorado
Shopping West Plaza
25.000 pessoas / dia
40.000 pessoas / dia
70.000 pessoas / dia
70.000 pessoas / dia
70.000 pessoas / dia
FREI CANECA SHOPPING
• Inauguração: 2001
• ABR: 15.559m2
• Estacionamento: 1.000 autos
• Distância: 2,5 Km (Consolação / Bela Vista )
MIX
ABR
Supermercado
Vestuário
Equip. Domésticos
Variedades
Serviços
Gourmet
Lazer
TOTAL
3.565
3.560
3.610
3.053
311
692
778
15.569m2
SHOPPING PAULISTA
• Inauguração: 1989
• ABR: 22.182m2
• Estacionamento: 1.014 autos
• Distância: 4 Km (Bela Vista, Jardins, Vila Mariana)
MIX
ABR
Vestuário
6.577
Equip. Domésticos
6.672
Variedades
5.642
Serviços
574
Gourmet
1.279
Lazer
1.437
TOTAL
22.182m2
SHOPPING CENTER IGUATEMI SÃO PAULO
• Inauguração: 1966
• ABR: 33.825m2
• Estacionamento: 2.500 autos
• Distância: 5,5 Km (Pinheiros / Jardins / Itaim Bibi)
MIX
ABR
Vestuário
10.030
Equip. Domésticos
10.174
Variedades
8.603
Serviços
876
Gourmet
1.950
Lazer
2.192
TOTAL
33.825m2
SHOPPING ELDORADO
• Inauguração: 1981
• ABR: 61.015m2
• Estacionamento: 4.200 autos
• Distância: 5,5 Km (Pinheiros e Butantã)
MIX
ABR
Supermercado
8.800
Vestuário
15.485
Equip. Domésticos
15.707
Variedades
13.281
Serviços
1.352
Gourmet
3.010
Lazer
3.384
TOTAL
61.019m2
Frei Caneca Shopping / Shopping Center Paulista / Shopping
Center Iguatemi / Shopping Eldorado (Sul e Leste)
ABR (m2)
MIX
Vendas / Dia (R$)
Total
Supermercado
12.365
Vestuário
35.650
1.544.833
E. Domésticos
36.164
1.205.477
Variedades
30.580
713.533
SUBTOTAL
114.759
3.463.843
Serviços
3.116
51.933
Gourmet
6.927
346.350
Lazer
7.793
103.907
TOTAL
132.595m2 R$ 3.966.033
Zona de
Influência
1.011.523
789.614
468.323
2.269.460
34.042
226.946
68.084
R$ 2.598.532
65% (B)
ABR%
MIX
Vendas/m2
(mês)
Vendas/m2
(dia)
Lojas Satélites Comportamento
Vestuário
30
70
1.300
43,33
E. Domésticos
85
15
1.000
33,33
Variedades
30
70
700
23,33
Serviços
1,5% Vendas
500
16,67
Gourmet
10% Vendas
1.500
50,00
Lazer
3% Vendas
400
13,33
SHOPPING WEST PLAZA
• Inauguração: 1991
• ABR: 38.050 m2
• Estacionamento: 2.500 autos
• Distância: 3,5 Km (Barra Funda / Perdizes)
MIX
ABR
Vestuário
11.282
Equip. Domésticos
11.446
Variedades
9.677
Serviços
987
Gourmet
2.192
Lazer
2.466
TOTAL
38.050m2
Shopping West Plaza (Oeste)
ABR (m2)
Vendas / Dia (R$)
MIX
Vestuário
E. Domésticos
Variedades
11.282
11.446
9.677
488.887
381.533
225.797
Zona de
Influência
318.394
248.545
147.413
SUBTOTAL
Serviços
Gourmet
Lazer
32.405
987
2.192
2.466
1.096.217
16.450
109.600
32.880
714.352
10.715
71.435
21.430
38.050m2 R$1.255.147
R$ 817.932
Total
TOTAL
65% (C)
P. de Compras
do Público Alvo
-
P. de Vendas dos
Conj. Competitivos
P. de Vendas dos
Conj. Competitivos
X
P. Residual de Compras
do Público Alvo
Fator de inserção
6%
+
P. Residual de Compras
do Público Alvo
=
=
X Fator de absorção
70%
Potencial. de Vendas
para o Shopping
5.POTENCIAL DE VENDAS
Movimento Diário
MIX
Vestuário
Domésticos
Variedades
Serviços
Gourmet
Lazer
TOTAL
1.696.244
1.329.917
Potencial
Residual de
Compras
Público Alvo
366.327
1.324.121
785.341
57.085
380.570
114.171
1.038.159
615.736
44.757
298.381
89.514
285.962
169.605
12.328
82.189
24.657
R$ 4.357.532
R$ 3.416.464
R$ 941.068
Potencial
Compras
Público Alvo
(A)
Potencial
Vendas Conj.
Competitivos
(B+C)
(D)
Inserção Vendas nos Conjuntos Competitivos
MIX
Movimento Diário
Potencial
Inserção Vendas
Fator de
Vendas Conj.
nos Conj.
Inserção
Competitivos
Competitivos
Vestuário
1.329.917
6%
79.795
Domésticos
1.038.159
615.736
44.757
298.381
89.514
6%
6%
6%
6%
6%
62.289
36.944
2.685
17.903
5.371
Variedades
Serviços
Gourmet
Lazer
TOTAL
R$ 3.416.464
R$ 204.987
(B+C)
(E)
Potencial Absorção Compras Público Alvo
Movimento Diário (R$)
MIX
Vestuário
Móveis
Variedades
Serviços
Gourmet
Lazer
TOTAL
Potencial
Residual
Compras
Público Alvo
366.327
285.962
169.605
12.328
82.189
24.657
R$ 941.068
(D)
Potencial Absorção
Fator de
Compras Público
Absorção
Alvo
70%
70%
70%
70%
70%
70%
256.429
200.173
118.723
8.629
57.532
17.260
R$ 658.747
(F)
Movimento Diário (R$)
MIX
Inserçâo de
Potencial
Vendas nos
Absorção
Conj.Competiti
Compras
vos
Público Alvo
Potencial de
Vendas p/ o
Shopping
Vestuário
79.795
256.429
336.224
Móveis
62.289
200.173
262.462
Variedades
36.944
118.723
155.667
Serviços
2.685
8.629
11.314
Gourmet
17.903
57.532
75.435
Lazer
5.371
17.260
22.631
R$ 204.987
(E)
R$ 658.747
(F)
R$ 863.734
(E+F)
TOTAL
ABR%
MIX
Vendas/m2 Vendas/m2
(mês)
(dia)
Comportam Comportame
ento
nto
Lojas
Satélites
Vestuário
30
70
1.300
43,33
E. Domésticos
85
15
1.000
33,33
Variedades
30
70
700
23,33
Serviços
1,5% Vendas
500
16,67
Gourmet
10% Vendas
1.500
50,00
Lazer
3% Vendas
400
13,33
6. O EMPREENDIMENTO
Área Bruta Rentável (ABR) e Área Construída
MIX
ABR (m2)
Grandes
Lojas
Satélites
Vestuário
Equip.
Domésticos
Variedades
Serviços
Gourmet
Lazer
2.328
5.431
7.759
6.693
1.181
7.874
2.001
4.670
679
1.509
1.697
6.671
679
1.509
1.697
Total
11.022
3.885
26.189
11.282
Diversos
TOTAL
SHOPPING MIX DISPERSO em terreno de 14.500m2
Rua Albuquerque Lins, Av. Angélica, Av. Higienópolis e
Rua Dr. Veiga Filho.
ABR =
73% ATC
Mall =
16% ATC
Docas / Lixo = 7% ATC
Adm / Serv. = 4% ATC
Estacionamento: 7 vagas / 100m2 grandes lojas
(24 m2 por vaga) 5 vagas / 100m2 satélites
ABR = Potencial de Venda Arbitrado para o Shopping (segmentado)
Padrão de Desempenho para cada Conjunto do MIX
Shopping Mix Disperso
Grandes Lojas
Lojas Satélites
Serviços
Praça Gourmet
Lazer
ABR (Área Bruta Rentável)
Mall
Docas e Lixo
Administração e Serviços
ATC (Área Total Computável)
Estacionamento
Área Construída
11.022
11.282
679
1.509
1.697
26.189
5.740
2.511
1.435
35.875m2
32.112m2
IMPLANTAÇÃO DO SHOPPING
Área Bruta Rentável (ABR)
Área Computável (ATC)
Área Não Computável (Estacionamento)
Terreno Z-3 ( CA = 2,5 ) - ( TO = 0,5 )
Terreno
14.500m2 x R$ 4.000,00
Construção
67.987m2 x R$ 1.500,00
Investimento
CDU
26.188m2
35.875m2
32.112m2
67.987m2
14.500m2
R$ 58.000.000
R$101.980.500
R$159.980.500
R$ 23.277.635
Formação Taxa Locação e CDU
MIX
Vestuário
Taxa Locação
Pisos
K
7%
85%
30
Eq. Domésticos
3,5%
85%
15
Variedades
7,5%
85%
30
Serviços
6%
85%
25
Gourmet
6%
85%
30
Lazer
12%
40%
-
Grandes Lojas
2,5%
40%
-
CDU = K * Piso
7. LOCAÇÃO
MIX
Locação Mensal
ABR Vendas/m2
(m2)
/mês R$ Taxa Locação
Piso
Vestuário
5.431
1.300
7%
494.221
420.088
E. Domésticos
1.181
1.000
3,5%
41.335
35.135
Variedades
4.670
700
7,5%
245.175
208.398
Serviços
679
500
6%
20.370
17.187
Gourmet
1.509
1.500
6%
135.810
115.438
Lazer
Grandes Lojas
Vestuário
Eletromésticos
1.697
400
12%
81.456
32.582
2.328
1.300
2,5%
75.660
30.264
6.693
1.000
2,5%
167..325
66.930
Variedades
2.001
700
2,5%
35.017
14.006
1.296.369
940.029
TOTAL
8. CESSÃO DE DIREITO DE USO
Piso
Locação
MIX
Vestuário
CDU
K
R$
85%
420.088
30
12.602.635
Equip.Domésticos 85%
35.135
15
527.021
Variedades
85%
208.398
30
6.251.962
Serviços
85%
17.187
25
432.862
Gourmet
85%
115.438
30
3.463.155
Lazer
40%
32.582
-
-
Grandes Lojas
40%
111.200
-
-
TOTAL
940.029
23.277.635
CDU = K * Piso
9. CONCLUSÃO
O Shopping localizado na Av. Higienópolis, atende:
-com bens de conveniência a população dos distritos
Consolação e Santa Cecília: 50.528 domicílios e
119.085 empregos ocupados na região;
-com bens de compra comparada 148.022 domicílios
nos distritos: Perdizes, Barra Funda, Bela Vista,
Jardim Paulista e Pinheiros.
Consumidores do Shopping Center com renda
Familiar Média de R$ 2.782.90 ( DIEESE):
Shopping da Av. Higienópolis, de tipo Mix Disperso,
26.189m2 de Área Bruta Rentável (ABR),
35.875m2 de Área de Construção Computavel
Terreno de 14.500m2,
Potencial de Vendas de R$ 863.734,00 por dia,
R$ 658.747,00 para público dos distritos Consolação e
Santa Cecília e R$ 204.987,00 para público de demais
distritos, migrados de Shoppings existentes.
Considerando 6% como Fator de Inserção no Potencial
de Vendas dos Conjuntos Competitivos e 70% como
Fator de Absorção do Potencial Residual de Compras
do Público Alvo.
Quadro Comparativo do Shopping Pátio Higienópolis ,
inaugurado em outubro de 1999, com o resultado de
dimensionamento do Shopping em estudo:
Pátio
Higienópolis
ABR (m2)
Área Construída (m2)
Vagas Estacionamento
Área do Terreno
27.966
66.195
1.350
14.227
Shopping em
estudo
26.188
67.987
1.340
14.500
Empreendimento para:
R$ 101,98 milhões de Investimento em obras e equipamentos,
R$ 58 milhões em terreno,
R$ 23,28 milhões como Receita por Cessão de Direito de Uso R$
R$ 1.296.369 Aluguel Mensal Inicial. Operação de 20 anos.