Curso a Distância:
Programa de
Excelência
MÓDULO MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DE
EDIFICAÇÕES
ORIENTAÇÕES PARA A ELABORAÇÃO E APRESENTAÇÃO
DE ACORDO COM A ABNT NBR 14037:1998
Eng. Civil Francisco Cláudio Morato Leite
Londrina - 2010
1
SUMÁRIO
ASSUNTO
PÁG.
1
INTRODUÇÃO ......................................................................................
03
2
OBJETIVO .............................................................................................
04
3
JUSTIFICATIVAS PARA ELABORAR E ENTREGAR O MANUAL ......
04
4
DEFINIÇÕES ........................................................................................
06
5
FINALIDADE DO MANUAL ...................................................................
07
6
APRESENTAÇÃO DO MANUAL ..........................................................
07
7
CONTEÚDO MÍNIMO DO MANUAL .....................................................
09
7.1
DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO COMO CONSTRUÍDA .............................................
09
7.2
INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA A COLOCAÇÃO EM USO
DA EDIFICAÇÃO .........................................................................................................
7.3
INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS PARA A
OPERAÇÃO E USO DA EDIFICAÇÃO .......................................................................
7.4
INSTRUÇÕES
SOBRE
OS
PROCEDIMENTOS
PARA
SITUAÇÕES
18
INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS PARA
INSPEÇÕES TÉCNICAS DA EDIFICAÇÃO ................................................................
7.6
14
DE
EMERGÊNCIA .............................................................................................................
7.5
14
18
INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS PARA A
MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO ..............................................................................
18
7.7
INFORMAÇÕES SOBRE RESPONSABILIDADES E GARANTIAS ...........................
24
8
CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................
29
REFERÊNCIAS ..............................................................................................
31
2
1
INTRODUÇÃO
As edificações estão sujeitas à degradação provocada pelo ambiente, pelo uso ou
pelas próprias características intrínsecas de seus materiais constituintes, o que torna
obrigatório a realização de atividades de manutenção a fim de assegurar a existência de
condições adequadas durante todo o seu tempo de uso (BONIN, 1988).
O proprietário da edificação é, em princípio, o responsável pela realização da
manutenção da própria unidade e, para o caso de edifícios multifamiliares, é ainda coresponsável pela realização e custeio da manutenção e das inspeções prediais das áreas
comuns. Conforme o caso, o usuário tem também responsabilidades e, principalmente,
interesse na realização da manutenção.
Contudo, o proprietário ou o usuário da edificação são, geralmente, leigos e
necessitam ser informados adequadamente quanto às características do imóvel, as
condições de garantia e as melhores práticas para a sua operação, uso e manutenção.
O instrumento adequado para alcançar essa finalidade é o Manual de Operação,
Uso e Manutenção que deve ser obrigatoriamente fornecido ao proprietário no momento
da entrega do imóvel e, conforme o caso, também ao síndico por imposição do Código de
Proteção e Defesa do Consumidor – CDC, dentre outros motivos.
A responsabilidade pela elaboração do manual é do incorporador/construtor, sendo
este documento de vital importância na relação entre a empresa e o seu cliente, pois
define não somente as suas responsabilidades e extensão, como também o protege do
mau uso ou da má fé do proprietário ou usuário, minimizando os riscos jurídicos e
financeiros. Por outro lado, pode ser um dos instrumentos de fidelização do cliente.
O Manual de Operação, Uso e Manutenção também pode ser identificado por meio
de outros termos como Manual da Edificação, Manual do Usuário ou ainda Manual do
Proprietário. Nesta apostila vamos tratá-lo, por simplicidade, apenas com o título de
Manual, assim como também não o distinguiremos entre Manual do Proprietário,
destinado à unidade privativa, e Manual do Síndico, direcionado às áreas e instalações
comuns; que passaremos a discutir.
3
2
OBJETIVO
O objetivo geral deste trabalho é orientar a elaboração e apresentação do Manual
seguindo as recomendações estabelecidas na NBR 140371 (ABNT, 1998).
Muito embora essas orientações possam ser aplicadas a quaisquer classes de
edificação, nesta apostila o foco é o edifício habitacional de pequeno a médio porte.
Para o aprofundamento do assunto, recomendamos ao leitor adquirir e estudar as
Normas Técnicas pertinentes, assim como os manuais publicados por alguns dos
sindicatos da indústria da construção civil no país (SINDUSCON), particularmente o
SINDUSCON/MG2, SINDUSCON/PE3 e SINDUSCON/SP4; dentre outras referências que
serão utilizadas neste trabalho.
3
JUSTIFICATIVAS PARA ELABORAR E ENTREGAR O MANUAL
Como mencionamos anteriormente, a elaboração e a entrega do Manual é
obrigatória em face do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990),
posto que a informação sobre um produto colocado no mercado é um dever do fornecedor
e um direito básico e fundamental do consumidor. Para tanto, transcrevemos alguns dos
artigos do CDC de interesse, como:
“Art 6º. São direitos básicos do consumidor: (...) III – A informação
adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com
especificação correta de quantidade, características, composição,
qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem ”.
1
Até o fechamento da redação desta apostila, a ABNT NBR 14037:1998 encontrava-se em revisão junto a
CE-02:140.01 – Comissão de Estudo de Manutenção de Edificações do Comitê Brasileiro da Construção
Civil – ABNT/CB-02. Portanto, o leitor deverá acompanhar a publicação e adquirir a nova versão desta
Norma Técnica para analisar as alterações ocorridas ao conteúdo por ora apresentado; o que pode ser feito
diretamente junto a ABNT de modo fácil por meio do site www.abnt.org.br.
2
Acesse www.sinduscon-mg.org.br.
3
Acesse www.sindusconpe.com.br.
4
Acesse www.sindusconsp.com.br.
4
Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem
assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em
língua português sobre suas características, qualidades, quantidade,
composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre
outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e
segurança dos consumidores”.
Art. 50. A garantia contratual é complementar à legal e será
conferida mediante termo escrito. Parágrafo único. O termo de
garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de
maneira adequada em que consiste a mesma garantia, bem como a
forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a
cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente
preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado
de manual de instrução, de instalação e uso do produto em
linguagem didática, com ilustrações”.
O Manual é também exigido em outras Normas Técnicas brasileiras que abordam a
manutenção de edificações, como a:
•
NBR 5674 (ABNT, 1999), que fixa os procedimentos de orientação para
organização
de
um
sistema
de
manutenção
de
edificações.
Para
funcionar
adequadamente, um sistema de manutenção deve possuir, dentre outros itens,
uma
estrutura de documentação e registro de informações permanentemente atualizado para
propiciar economia na realização dos serviços de manutenção, reduzir a incerteza no
projeto e na execução dos serviços de manutenção e auxiliar no planejamento de serviços
futuros. Como um destes documentos, destaca-se a exigência do Manual de Operação,
Uso e Manutenção.
•
NBR 15575-1 (ABNT, 2008), que estabelece requisitos e critérios de desempenho
que se aplicam aos edifícios habitacionais de até cinco pavimentos. A manutenibilidade é
uma dentre as exigências do usuário da edificação. Por manutenibilidade entende-se
manter a capacidade do edifício e de seus sistemas e permitir ou favorecer as inspeções
prediais, bem como as intervenções de manutenção previstas no Manual de Operação,
5
Uso e Manutenção, com os menores custos.
Além disso, elaborar e entregar o Manual não se justifica apenas pela imposição
legal ou o cumprimento às Normas Técnicas brasileiras, mas para minimizar os custos
cobertos pelo profissional ou construtora/incorporadora, principalmente ao longo do
período de garantia. O mau uso do imóvel por desinformação do morador é uma das
maiores causas de ocorrências de chamadas de manutenção, e que gera custo no seu
atendimento no período pós-ocupação podendo chegar até 3,5% do custo total da obra,
como apontado pelo Grupo de Evolução Conjunta – GEC – do SINDUSCON-SP e
SECOVI-SP (CONSTRUÇÃO MERCADO, 2002).
4
DEFINIÇÕES
Para efeito da elaboração do Manual, vamos inicialmente definir os principais termos
envolvidos no assunto, fundamentando-nos nas Normas Técnicas NBR 14037 (ABNT,
1998) e NBR 15575-1 (ABNT, 2008):
• Proprietário: pessoa física ou jurídica que tem o direito de dispor da edificação;
• Usuário: pessoa física ou jurídica, ocupante permanente ou não permanente da
edificação;
• Manual
de
Operação,
uso
e
manutenção:
documento
que
reúne
apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de
operação, uso e manutenção da edificação.
• Operação: conjunto de atividades a serem realizadas para controlar o
funcionamento de instalações e equipamentos com a finalidade de criar condições
adequadas de uso da edificação;
• Uso: atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usuários dentro
das condições ambientais5 adequadas criadas pela edificação;
• Manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
5
Por condições ambientais entendem-se as exigências do usuário quanto à segurança, habitabilidade e
sustentabilidade da edificação.
6
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a atender
as necessidades e segurança dos seus usuários;
• Inspeção predial de uso e manutenção: verificação, através de metodologia
técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação;
• Vida útil (VU): período de tempo durante o qual o edifício (ou seus sistemas)
mantém o desempenho esperado, quando submetido às atividades de manutenção
predefinidas em projeto;
• Prazo de garantia: período de tempo em que é elevada a probabilidade de que
eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar,
decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior àquele previsto.
5
FINALIDADE DO MANUAL
De acordo com a NBR 14037 (ABNT, 1998), o Manual tem por finalidade:
• Informar as características técnicas da edificação construída;
• Descrever os procedimentos recomendáveis para o melhor aproveitamento da
edificação;
• Orientar para a realização das atividades de manutenção;
• Prevenir a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes de uso e operação
inadequados;
• Contribuir para o aumento da durabilidade da edificação.
6
APRESENTAÇÃO DO MANUAL
O Manual deve ser redigido em linguagem simples, clara, objetiva e neutra, bem
como apresentado de forma didática e organizada a fim de melhor transmitir as
informações técnicas aos proprietários e/ou usuários que são, geralmente, leigos.
Em face disto, podem ser empregados recursos visuais adequados e de fácil
compreensão, como figuras e ilustrações, variedades tipográficas, quadros síntese dos
7
conteúdos de cada parte, etc., a fim de melhor explicar ou alertar.
O nível do detalhamento deve ser compatível com a complexidade da edificação.
As informações sobre os itens que afetem a segurança e salubridade da edificação
devem estar destacadas, alertando aos proprietários e/ou usuários sobre os riscos
decorrentes da negligência na atenção destes itens. Assim como os aspectos de difícil
percepção nas atividades de operação, uso e manutenção da edificação devem ser
descritos em detalhe, uma vez que sua importância pode não ser tão evidente aos
leitores.
O Manual deve conter um sumário e um Índice remissivo.
Após o sumário, inserir uma tabela explicitando as revisões do seu conteúdo
indicando quais foram os itens revisados, a data das revisões e seus respectivos
responsáveis técnicos como sugerido no modelo da Tabela 1.
Tabela 1 – Modelo para controlar as revisões em relação ao originalmente construído
Na introdução, informar, dentre outros aspectos, sobre o empreendimento e a
organização do Manual aos leitores.
O Manual pode ser dividido em partes de acordo com o tamanho e a complexidade
da edificação, sendo que cada uma das partes pode ser dirigida a diferentes grupos de
leitores, permitindo a utilização de linguagem mais específica.
Ao final, anexar os manuais de componentes, instalações e equipamentos que
compõem a edificação.
O Manual deve ser produzido em meio físico durável e acessível aos seus leitores,
8
sendo que o uso dos meios eletrônicos é permitido desde que possuam a alternativa de
fácil reprodução dos conteúdos em meios impressos convencionais.
7
CONTEÚDO MÍNIMO DO MANUAL
Para atingir a finalidade do Manual, este deve conter informação suficiente para que
os proprietários e/ou usuários possam operar e utilizar a edificação e realizar as
atividades de manutenção, contendo, no mínimo, os itens apresentados a seguir, em
conformidade com a NBR 14037 (ABNT, 1998).
7.1 DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO COMO CONSTRUÍDA
Como estabelecido na NBR 14037 (ABNT, 1998), o Manual deve conter:
• Informações sobre aspectos importantes para os proprietários e usuários, como
propriedades especiais previstas em projeto, sistema construtivo utilizado, etc.;
• Definição dos limites de uso seguro da edificação, descrevendo as características
como os carregamentos máximos admissíveis sobre os elementos estruturais, as cargas
máximas admissíveis dos circuitos elétricos, etc.;
• Descrição dos dispositivos previstos para facilitar a modificação, expansão e
modernização da edificação e de seus componentes, instalações e equipamentos;
Desenhos esquemáticos atualizados em relação ao que foi realmente construído, com
dimensões cotadas, que representem a posição de instalações embutidas e componentes
não aparentes, como por exemplo, as tubulações embutidas em paredes, os eletrodutos,
etc. Por exemplo, alertar o proprietário e/ou usuário da necessidade de se verificar a
região em que se fixarão os armários, cortinas, quadros ou outros acessórios em paredes
e pisos e necessitem de furação para que não danifiquem tubulações ou eletrodutos, que
atinjam elementos estruturais com dificuldade em perfurar ou que danifiquem camadas de
impermeabilização. E, recomendar para os sistemas de fixação nesses elementos
construtivos. Nesse caso, empregar figuras (croquis) para melhor indicação dessas
regiões e facilidade de interpretação pelo leitor, fundamentadas no projeto “as built”, e
sempre com cotas.
9
• Conjunto completo de projetos e discriminações técnicas atualizadas em relação
ao realmente construído;
• As datas de conclusão da estrutura, do “habite-se” e da elaboração do Manual do
Proprietário.
A Tabela 2, extraída do Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) é um
modelo sugerido para reunir as informações necessárias para descrever a edificação.
A Tabela 3, também extraída do Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
apresenta um modelo para identificação dos materiais de cada ambiente da unidade. Os
índices apresentados nesta tabela correspondem aos materiais apontados na Tabela 4.
Salientamos que estas tabelas, assim como as demais nesta apostila, são genéricas,
servindo para orientar a sua elaboração e apresentação, devendo conter itens de acordo
com o tamanho e a complexidade da edificação.
Para a elaboração correta do projeto “as built”, recorra à NBR 14645-3 (ABNT, 2005)
que estabelece os requisitos exigíveis para a locação e o controle dimensional da obra,
com as anotações de todas as alterações ocorridas no transcorrer da obra, e indica os
procedimentos para se chegar ao projeto executado, a partir de um projeto executivo.
Ressaltando que, de acordo com Aguilera (2005), o projeto como construído ou “as
built” é, na verdade, um conjunto de projetos ou de documentos técnicos que registra,
textual e fielmente, de maneira gráfica, o que foi executado na edificação.
10
Tabela 2 – Modelo de ficha técnica da edificação como sugerido no Manual do
Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
11
Tabela 3 – Modelo para identificação dos materiais de cada ambiente como sugerido no
Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
12
Tabela 4 - Modelo para identificação dos fornecedores de materiais como sugerido no
Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
13
7.2 INFORMAÇÕES
SOBRE
OS
PROCEDIMENTOS
PARA
A
COLOCAÇÃO EM USO DA EDIFICAÇÃO
O Manual deve informar quais os procedimentos para colocação em uso da
edificação, contendo, de acordo com a NBR 14037 (ABNT, 1998):
• Descrição clara dos procedimentos para a solicitação de ligação dos serviços
públicos informando endereços, telefones, documentação necessária, etc. Por exemplo,
energia elétrica, telefone, gás, água, etc.;
• Instruções sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto que
serão instalados pelos proprietários e/ou usuários. Por exemplo, a instalação de
equipamento de ar condicionado;
• Quando
necessário,
instruções
para
a
movimentação
de
mobiliários
e
equipamentos no interior da edificação construída, identificando as dimensões máximas
previstas. Por exemplo, informar, se existir, as dimensões internas do elevador de serviço
e o vão da porta.
7.3 INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS
PARA A OPERAÇÃO E USO DA EDIFICAÇÃO
O Manual deve trazer informações sobre os procedimentos recomendáveis para a
eficiente operação e uso da edificação, contendo, conforme a NBR 14037 (ABNT, 1998):
• Descrição e localização de todos os controles de operação da edificação,
destacando os dispositivos de segurança e combate a incêndio, os registros da rede
hidráulica e disjuntores das instalações elétricas;
• Descrição detalhada de procedimentos especiais recomendáveis para a operação
e uso das instalações não convencionais incorporadas à edificação;
• Descrição de procedimentos recomendáveis para a verificação e relato de mau
funcionamento de componentes, instalações e equipamentos da edificação, e eventual
correção;
14
• Descrição dos riscos inerentes à edificação, mesmo em operação e uso em
condições normais, e os procedimentos de segurança preventivos necessários.
Atentar para descrever sobre os:
- sistemas hidrossanitários;
- sistemas eletro-eletrônicos;
- sistema de proteção contra descargas atmosféricas – SPDA;
- sistemas de ar condicionado, ventilação e calefação;
- sistemas de automação;
- sistemas de comunicação;
- sistemas de incêndio;
- fundações e estruturas;
- vedações verticais internas e externas;
- revestimentos internos e externos de paredes e tetos;
- pisos;
- coberturas;
- jardins, paisagismos e áreas de lazer;
- esquadrias e vidros; etc.
Como exemplo, a Tabela 5 informa ao leitor a localização dos registros de água no
interior de um apartamento.
Quanto aos procedimentos para o uso e a limpeza dos revestimentos de pisos e
paredes, bem como das pinturas, vidros, esquadrias, utilizar ilustrações e ainda tabelas.
Como exemplo, o modelo da Tabela 6 que orienta o proprietário e/ou usuário sobre a
limpeza das sujeiras ou manchas mais comuns em pisos de mármore ou granito.
Tomamos como exemplo as instalações elétricas. Nesse caso, informar a localização
do quadro contendo os disjuntores e os respectivos circuitos. Alertar, para o caso de
incêndio, em desligar o disjuntor geral do quadro e, para a manutenção aquele
15
correspondente ao circuito. E, instruir o leitor para os principais problemas que
eventualmente poderão ocorrer e quais os procedimentos para correção. Descrever os
procedimentos também para as demais instalações prediais, como telefone, interfone,
instalação de gás, exaustão, portões, etc.
Tabela 5 – Modelo para localização de registros, baseado no Manual do Proprietário do
SINDUSCON/PE (2007)
16
Tabela 6 – Orientações para a limpeza de sujeiras ou manchas em pisos de mármore ou
granito, de acordo com o Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
17
7.4 INSTRUÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA SITUAÇÕES DE
EMERGÊNCIA
O Manual deve descrever os procedimentos referentes às situações de emergência
como incêndios, vazamento de gás, falhas em instalações e equipamentos considerados
como críticos ao funcionamento da edificação como os elevadores, as instalações
elétricas, instalações de ar condicionado, instalações hidrossanitárias, etc.
7.5 INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS
PARA INSPEÇÕES TÉCNICAS DA EDIFICAÇÃO
O Manual deve trazer informações referentes às inspeções prediais, contendo,
segundo a NBR 14037 (ABNT, 1998):
• Definição da qualificação técnica necessária do responsável técnico pelo trabalho;
• Definição da freqüência de inspeções prediais necessárias para componentes e
elementos construtivos, instalações e equipamentos da edificação;
• Definição de roteiros de inspeções prediais na edificação, destacando-se os itens
relacionados à segurança e salubridade, ou os críticos ao funcionamento da edificação;
descrevendo as condições especiais de acesso necessárias a todos os componentes e
elementos construtivos, as instalações e equipamentos não acessáveis, como a utilização
de escadas, andaimes, equipamentos especiais de iluminação e ventilação, etc.
7.6 INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS
PARA A MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO
O manual deve informar sobre os procedimentos recomendáveis para a
manutenção, contendo, conforme a NBR 14037 (ABNT, 1998):
• Especificação de procedimentos gerais de manutenção para a edificação como um
todo e procedimento específicos para a manutenção de materiais, componentes e
elementos construtivos, de instalações e equipamentos;
18
• Especificação de um programa de manutenção preventiva de materiais,
componentes e elementos construtivos, bem como de instalações e equipamentos
relacionados à segurança e a salubridade da edificação;
• Identificação de componentes e elementos construtivos mais importantes em
relação à freqüência ou riscos decorrentes da falta de manutenção, descrevendo as
conseqüências prováveis da não realização das atividades de manutenção;
• Recomendação da revisão obrigatória do Manual quando ocorrerem modificações
na edificação em relação ao originalmente construído e documentado no Manual.
Aguilera (2005) destaca para a descrição dos procedimentos nos seguintes
materiais, componentes, instalações ou equipamentos da unidade privativa, quando
houver:
Instalação de gás;
Instalação hidráulica;
Instalação elétrica;
Vidros;
Lareira;
Banheiras de hidromassagem;
Peças de aço inoxidável;
Impermeabilização;
Portas;
Esquadrias de alumínio;
Esquadrias de madeira;
Metais sanitários;
Louças sanitárias;
Bancadas em mármore/granito;
Revestimentos de pisos;
19
Revestimentos de paredes;
Revestimentos de teto, etc.
O modelo apresentado na Tabela 7, extraído do Manual do Proprietário do
SINDUSCON/PE (2007), é um exemplo de planilha que informa sobre os tipos e
periodicidade para a manutenção preventiva.
20
Tabela 7 – Modelo para informação quanto ao tipo e periodicidade da manutenção
preventiva
Continua...
21
... continuação da Tabela 7.
Ou, como descrito no modelo sugerido pelo Manual Garantias do SINDUSCON/MG
(2009) e apresentado na Tabela 8, que traz mais informações sobre o sistema construtivo,
a inspeção e as garantias.
22
Tabela 8 – Modelo que compõe o sistema de manutenção preventiva para alvenaria de
vedação com bloco de concreto ou cerâmico
23
Para o caso de reformas, o Manual deve informar da necessidade em consultar
previamente a incorporadora/construtora, ou os projetistas responsáveis técnicos ou
contratar profissionais habilitados e capacitados para análise. Em hipótese alguma
poderão ser realizadas alterações que levem à demolição total ou parcial de elementos
estruturais ou das instalações prediais da edificação. Os serviços somente serão
realizados por profissionais com reconhecida capacidade técnica.
7.7 INFORMAÇÕES SOBRE RESPONSABILIDADES E GARANTIAS
O Manual deve informar sobre as responsabilidades e garantias, contendo, seguindo
a NBR 14037 (ABNT, 1998):
• Identificação clara e precisa do(s) responsável(eis) técnico(s) pela produção da
edificação, com nome, registro profissional e/ou empresarial, endereço completo e
telefone, e, se existir, as informações para contato com o serviço de atendimento ao
cliente;
• Identificação das empresas e responsáveis técnicos pelos projetos executivos, pela
execução e fiscalização da edificação e de seus componentes e instalações, com nome,
registro profissional e/ou empresarial, endereço completo e telefone;
• Identificação dos fornecedores de componentes, instalações e equipamentos, com
nome, registros profissional e/ou empresarial, endereço completo, telefone, e, se
existirem, as informações para contato com os respectivos serviços de atendimento ao
cliente, fazendo-se obrigatoriamente a ressalva que o contato direto com estes
fornecedores é uma faculdade e não uma responsabilidade dos proprietários e usuários
da edificação;
• Descrição clara e precisa das garantias dadas pelo responsável pela produção da
edificação, identificando-se os prazos de validade e as responsabilidades dos
proprietários e/ou usuários da edificação para a validade destas garantias;
• Descrição das garantias adicionais dadas pelos fornecedores de componentes,
instalações e equipamentos da edificação, identificando-se os prazos de validade e as
responsabilidades dos proprietários e/ou usuários da edificação para a validade destas
24
garantias.
A Tabela 9, extraída do Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007), é um
modelo para a identificação adequada dos profissionais e empresas envolvidas no
empreendimento. Assim como na Tabela 10 tem-se um modelo para a identificação dos
fornecedores de serviços.
Quanto aos prazos de garantia, é recomendável apresentá-los em tabelas como a
sugerida na NBR 15575-1 (ABNT, 2008) que reproduzimos em parte na Tabela 11,
contendo informações sobre sistemas, elementos, componentes construtivos, instalações
e equipamentos relacionados às áreas privativas ou às comuns em manual direcionado
ao proprietário e/ou usuário e ao síndico, conforme o caso.
Tabela 9 – Modelo para identificação das empresas e profissionais envolvidos com o
empreendimento, fundamentado no Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
25
Tabela 10 - Modelo para identificação dos fornecedores de serviços como sugerido no
Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007)
26
Tabela 11 – Sugestão para apresentação dos prazos de garantia para algumas partes da
edificação, de acordo com a NBR 15575-1 (ABNT, 2008)
Continua ...
27
... continuação da Tabela 11.
As condições de exclusão da garantia devem ser claramente informadas, como as
apontadas no Manual do Proprietário elaborada pelo SINDUSCON/PE (2007), que a
seguir transcrevemos:
♦ Por não observação do que dispõe o Manual e as orientações estabelecidas na
NBR 5674 (ABNT, 1999);
♦ Por decurso do prazo de garantia;
♦ Nos termos do art. 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força
maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
♦ A realização de quaisquer modificações ou alterações das características de
construção do projeto original;
♦ O uso inadequado às características básicas do projeto, tais como: sobrecargas
estruturais além das permitidas, sobrecargas elétricas além das previstas e outras
28
eventuais descaracterizações dos acabamentos, revestimentos e das instalações
entregues;
♦ Por má conservação, falta de manutenção preventiva e a intervenção por
profissionais não qualificados;
♦ Por reforma ou descaracterizações dos sistemas na unidade privativa ou nas
áreas comuns, com fornecimento de materiais e serviços pelos proprietários e/ou
usuários;
♦ Por
impedimento
de
acesso
de
profissional
destacado
pela
incorporadora/construtora para vistoriar ou realizar serviços de assistência técnica no
imóvel;
♦ Caso forem identificadas irregularidades na vistoria técnica realizada pela
incorporadora/construtora e as providências sugeridas não forem realizadas por parte do
proprietário e/ou usuário;
♦ Caso não for elaborado e executado o programa de manutenção preventiva em
conformidade com a NBR 5674 (ABNT, 1999).
É recomendável informar ao leitor sobre o serviço de assistência técnica, no âmbito
da garantia, cabendo ao proprietário e/ou usuário a solicitação formal da visita de
representante da incorporadora/construtora. E, caso constatado que o serviço não se
enquadre nas condições da garantia, informar que poderá ser cobrada uma taxa de visita.
8
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Logicamente que o assunto aqui apresentado não se esgota em si mesmo, devendo
o leitor adquirir principalmente a NBR 14037 (ABNT, 1998), estudá-la minuciosamente e
passar a praticá-la de acordo com as características do empreendimento, ou sua fase, de
acordo com sua responsabilidade técnica; além dos manuais e outros autores citados
nesta apostila.
Quanto à coleta de informações para se elaborar o Manual, é importante ressaltar
que é na fase da elaboração do projeto da edificação e da especificação de materiais e
componentes em que há maior potencialidade em influenciar as atividades de
29
manutenção. Desta forma, para se confeccionar o Manual deve-se recorrer aos
profissionais projetistas a fim de colher informações tratadas naquela oportunidade.
Da fase da execução da obra, levantar todas as informações necessárias junto aos
profissionais responsáveis pela atividade para se elaborar o projeto “as built”.
Mariano et al. (2002) recomendam, ainda, que sejam arquivados todos os contratos
de manutenção, termos de garantia fornecidos pelos fabricantes e manuais de instalação
e uso de equipamentos e componentes para que possam ser repassados, anexados ao
Manual, ao proprietário e/ou usuário.
Aguilera (2005) sugere que as informações sobre as responsabilidades e garantias
da incorporadora/construtora sejam levantadas e conferidas por uma assessoria jurídica
para se evitar atritos futuros com os clientes.
O Manual deverá ser entregue formalmente ao primeiro proprietário e/ou síndico, se
condomínio. Lembrando de informar ao leitor que o mesmo deve ser atualizado sempre
que houver qualquer modificação em relação à edificação originalmente construída e
documentada, tanto na unidade privativa quanto na área comum, cabendo, nestes casos,
a responsabilidade ao proprietário e ao síndico, respectivamente. E, que a atualização
seja obrigatoriamente realizada por profissionais habilitados e capacitados para esta
função.
Para finalizar, sugere-se que informe, ainda, ao proprietário que no caso de venda
ou locação uma cópia do Manual deverá ser entregue ao novo dono ou usuário, a fim de
que a edificação seja operada, utilizada e mantida adequadamente.
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REFERÊNCIAS
AGUILERA, Camila G. Uma contribuição para a formulação de diretrizes para
elaboração do manual do usuário de edifícios. Dissertação (Mestrado) –
Universidade Federal de São Carlos. São Carlos: UFSCar, 2005. 215 p.
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edificações - Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 1999. 6 p.
____. NBR 14037. Manual de operação, uso e manutenção das edificações – Conteúdo e
recomendações para elaboração e apresentação. Rio de Janeiro: ABNT, 1998. 5 p.
____. NBR 14645-3. Elaboração do “como construído” (as built”) para edificações. Parte
3: Locação topográfica e controle dimensional da obra - Procedimento. Rio de
Janeiro: ABNT, 2005. 6 p.
____. NBR 15575-1. Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – desempenho.
Parte 1: requisitos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2008. 52 p.
BONIN, Luis C. Manutenção de edifícios: uma revisão conceitual. In: Seminário sobre
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de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências.
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MARIANO, I. G. S.; SIMÕES, L. A.; VITTURI, M. D.; MARTINS, M. S.; MARTINS, S.
Diretrizes para a elaboração do manual de operação, uso e manutenção dos
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DE MINAS GERAIS. Manual Garantias. 4 ed. Belo Horizonte: SINDUSCON/MG,
2009. 116 p.
Currículo resumido do autor
Engenheiro civil formado pela Universidade Estadual de Londrina – UEL, em 1990.
Especialista em Engenharia de Avaliação de Bens e Perícias pelo Centro Universitário
Filadélfia – UNIFIL, IBAPE-PR e IBAPE-SP, em 2003. Mestre em Engenharia de
Edificações e Saneamento pela UEL, em 2007. Professor assistente junto ao
Departamento de Construção Civil, do CTU/UEL, desde 1993. Atua na realização e
desenvolvimento de ensaios no Laboratório de Materiais de Construção do Centro de
Tecnologia e Urbanismo da UEL.
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